为解决人们住房问题,英国政府向社会提供许多福利房,帮助一些低薪或者经济遇到困难的人群提供住所。这些房产的租金比租赁市场的便宜多了,租户还可以把一家人接到一块儿居住。如果租户去世了,租户的伴侣以及后代有机会继承这一份租赁,世世代代居住在那里。

 

不过,继承福利房租约是有一定要求的。比如说,如果租户在去世前发生一些意外,没有把政府福利房当作主要住所了,她或者他搬到别的地方暂住一段时间。那么,这名租户就属于自动放弃该福利房的居住权了。在这样的情况下,家庭成员是无法继承该租约的。

 

 

为什么呢?

 

本期《丽莎说案》,我们要通过高等法院最新出炉的案件Dudley Metropolitan Borough Council v Mailley和大家聊聊这个主题。

 

故事背景

 

1965年,Dudley Metropolitan地方政府把一套三居室的福利房(19号)出租给D女士一家三口人:D女士、她的女儿M女士以及M女士的两个兄弟克里斯和比尔。

 

19号是一栋三居室的房子,有着非常大的空间,位于一个拐角处,有一个大的前院、侧院、和后院,并有足够的空间停放汽车。

 

据了解,D女士与政府的租约于1965年5月24日开始。D女士的女儿M女士从11岁就一直住在这一套房产里,除了1972年至1975年上大学期间,这套房产一直是她唯一和主要的住所,一住就住了50年。她的两个弟弟在成年后离开了家。

 

1980年10月3日,《1980年住房法》开始生效,D女士获得一份有保障的租约。当时, D女士担心起女儿的居住问题。据说,M女士有一些轻度抑郁症,生活不是很便利。D女士希望女儿可以拥有这套房产的租约。如果她提早去世了,女儿就可以一直住在里面,不用担忧住所的问题。

 

1998年8月19日,D女士向当地政府提出申请,希望把她女儿列为共同租户。然而,根据当地的租房政策,M女士似乎没有资格获得该租约,她的申请被拒绝了。

 

2014年,D女士因胆囊问题而病重,被送入医院。出院后她需要大量的家庭护理,M女士和当地政府的护理人员给她提供帮助。据说,她患有骨关节炎,活动能力非常有限,并患上血管性痴呆症。2016年,D女士的病情开始恶化,她的脊柱出现压疮,被送往护理院接受临时护理。由于她已经失去生活的能力,护理院决定,D女士需要长期留在那里。

 

也就是说,D女士不可以把19号作为她唯一或主要住所了。当地政府称,由于她没有满足条件,政府需要取消她的租约。于是,当地政府通过护理院向D送达了解约通知,因此,她的租约结束了。

 

法院资料显示,政府把租约解除的通知副本发送给了D女士的女儿。然而,随附的信件没有其他内容。于是,D女士的女儿依旧住在那里,她认为自己是可以自动继承该租约的。

 

2018年1月18日,D在疗养院去世。随后,在1月19日,地方政府提起了占有诉讼,认为在D的租约结束后,D女士的女儿M女士依旧住在里面属于侵入者,地方政府有权提出占有,对其进行驱逐。

 

政府称,他们可以为M女士提供另外的住所,比如靠近19号旁的一居室平房。但是,她拒绝了这一提议。于是,当地政府只能提出上诉。

 

 

租户如何辩护?

 

D女士的女儿基于以下理由为进行辩护:

 

公共法(Public law)。M女士称,她的母亲以及她本人曾经向当地政府提出申请,让M女士成为共同承租人。但是,当地政府拒绝了她的申请,并且没有按照对这一决定进行审查。M女士认为,政府的决定是违反它作为职能部门所应承担的责任的,也就是违反了法律上所规定的地方政府必须为辖区内居民提供住房的责任。

 

人权(Human rights)——如果政府对其进行驱逐,她的精神健康会受到影响,因此违反了人权法案第8条规定,侵犯了她的人权。

 

法律非兼容性(Incompatibility)——M女士要求法庭对1985年《住房法》第87条重新解释,以确认M女士应有权继承其母亲的安全租赁权的权力;否则,该条款则不符合《欧洲人权公约》第14条的规定,两者是不相容的。该14条款规定,任何人都不应该受到歧视性对待。换句话说,M女士认为自己受到了地方政府的歧视。

 

法院怎么处理?

 

法院资料显示,M女士基于公共法的申诉被驳回了。

 

证据显示,2016年12月21日,M女士确实填写并签署一份住房申请,政府按照正常的程序来审查她的所有要求。在这一份申请中,M女士没有确定自己有任何健康的问题,并没有提到需要任何护理或支持的需求。此外,她没有强调需要任何医疗或残疾的需求。再次,她在申请里表示她希望住在她指定地区的公寓、小套房或平房(政府已经同意给予另外一间房给她了)。

 

最重要的是,M女士的申请被拒绝后,她的律师只是对一次审查提出批评。尽管M女士被明确和反复邀请可以继续申请,但他们没有参与其中,也没有在当时对审查提出申诉。

 

因此,法官认为,当地政府已经遵循自己的政策,给予M女士公平审查的权利,以及根据相关政策认真考虑是否将租约授予她。

 

第二个问题,驱逐M女士是否构成对她的人权的侵犯?

 

法院相信,由于M女士长期患有轻度抑郁症,失去19号房可能会给她带来一些焦虑。但是,离开19号房的结果不会像她描述的那样夸张。当地政府已经提供一套小房产给M女士了,按照实际情况来看,M女士不可能因为搬到较小的房产后,她的病情就会变得恶化。

 

法官认为,M女士在19号生活了57年,这确实是一个重要的考虑因素。然而,当地政府并不是剥夺了她的继承权。该案件的关键是,M女士的母亲长期不居住在该房产而自动失去了房产的居住权,最终,M女士才失去了继承权的。

 

此外,法官还仔细考虑了所有相关因素,并权衡寻求收回财产的合法目的和驱逐的影响。证据显示,在相关地区,家庭住房严重短缺。D女士居住的这一套房产有三或四间卧室,有前面、侧面和后面的花园,还有一个停车位。这样的房产对于许多人,包括残疾人在内的家庭来说是非常理想的居住空间。如果M女士一人占用,那么,资源就被滥用了。那些更需要该房产的家庭则不知道去哪里居住。

 

如果她可以搬走,另外一个家庭可以获得合适的住所,被告也同时得到了另外一个更合适她的住所。在考虑了所有相关因素后,法庭认为,地方政府要求M女士拌出来的要求是适当和合理的。另外,法院还坚信,改变住所可能会对M产生有益的影响。这套房产充满了M对母亲的回忆。搬出来之后,M女士可以从悲伤中走出来,这对她来说是有利的。

 

那么,当1985年《住房法》第87条按照1988年《人权公约》第14条的精神进行解释时,M女士是否应有权继承D的安全租约呢?

 

1985 年《住房法》 第87 条(修订后)规定,在2012年4月1日之前,如果一个人在承租人死亡时将该房产作为其唯一或主要的住所,并且做为家庭成员,在截至承租人死亡前的12个月内一直与承租人居住在一起,那么这个人就有资格继承当事人的福利房。如果租约在死亡前已经结束了的话,则不可以继承。

 

M女士显然属于第二种情况,她不适用该继承权。

 

然而,M女士辩称,她说自己的母亲因为健康状况不佳而无法住在这个房产中。这是由于她本人非能控制的原因造成的,不是她不愿意在这里居住。这是例外情况。

 

如果1985年《住房法》不能允许该例外情况发生,它就不符合《人权公约》第14条的规定,就属于歧视特定人群,也就是属于M母亲这类身体存在疾病的群体。该条规定:“(政府)应确保(自己的公民)享有本公约规定的权利和自由,不得因性别、种族、肤色、语言、宗教、政治或其他见解、民族或社会出身、与少数民族的联系、财产、出生或其他地位等任何理由而受到歧视。”

 

法官认为,在评估个人是否被歧视时,应考虑到案件的所有情况,并牢记《人权公约》的目的。该条款的目的是保障实际的权利。就第14条而言,如果把个人能力当作“歧视”或“侵犯”的主要关键因素,这是不太充分的。在考虑分配租约中是否带有歧视时,需要一个具有合理确定性的特征。精神能力可能在短期和长期内发生变化,它太容易消失了。如果缺乏能力是导致认定索赔人人权受到侵犯的关键因素,那么人们就有可能每天都成为被侵犯的对象。

 

最终,M女士的上诉被驳回,当地政府成功占用19号房。

 

丽莎评论

 

该案件告诉大家的中心问题是,社会福利房的租客在福利房中度过一段时间后,政府是否可以剥夺她的居住权,以及是否可以剥夺他们家人的继承权的问题。

 

答案是可以的。当涉及到同样的案件时,法官会严格按照1985年《住房法》第87条的相关要求。如果租户在去世前搬离这套房产,并没有把它当作主要住所了,租户就算是自动放弃居住权了。丽莎认为,该条例其实是保障社会住房可以得到公平和适当的分配,解决住房危机。

 

如果您也是社会福利房的租户成员,遇到同样的情况,该怎么办呢?

 

通常来说,如果租赁协议上指定的人去世,您作为家庭成员是可以继续留在当地政府或住房协会提供的福利房中,这被称之为——“继承租约”。按照正常的程序来看,政府在考虑当事人是否可以留在家中并接管租赁会考虑以下因素:

 

您在他们去世前是否与他们住在一起- 只有当它是您的主要住所而不是临时住所时才会计算在内;

你们是否作为夫妻住在一起;

您是否与死者有关;

您和死去的人住了多久;

他们的租约类型以及租期多长时间

租赁协议中的内容- 它可能会赋予您更多接管租赁的权利

 

在大多数情况下,如果您与死者结婚或有民事伴侣关系,您将优先于其他任何人接管租赁。如果您与该人一起生活,那么您通常会优先于与他们没有关系的人。如果您是家庭里的成员并且有权与其他人一起接管租赁,只有你们中的一个人可以接管它。也就是说,如果您和您的兄弟姐妹有权接管租约,您需要决定谁来做。

 

当租约人去世后,家庭成员可能需要填写表格来告诉当地政府或者住房协会有关死亡的消息,并提供您居住在该房产的证据。例如银行对账单、账单或福利信。

如果您认为自己应该接管租约,但政府认为您不行,您可以立刻要求他们审查他们的决定,重新审判您的资质。如果您当地的议会或住房协会不审查或改变他们的决定,他们可能会启动财产诉讼——这意味着您可能会被驱逐。

 

在这样的情况下,您是有机会反驳的,并且提供充足的证据告诉法官,为什么您应该继承租约。所以,请确保您一定要搜集好相关证据。

 

如果您遇到了类似问题,可立刻联系丽莎律师行,我们的诉讼团队以及房产律师在处理这类案件上有着多年的经验,可以给您提供专业的建议。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *