在英国的小伙伴们都知道，我们在购房的时候必须要支付一笔印花税，这是买家必须承担的最大支出之一了。可以肯定的是，纳税人几乎无法逃避这笔税费，如果您试图逃避则会受到严厉处罚。
当然，如果您不小心多支付或者有资格获得一些印花税减免，您可以向英国税务局申请退款的。
但是，请记住了，申请退款是有一个时间限制的。您别忽视了这个期限，一旦错过，税务局就会自动认为您不需要这笔资金了。即使您再有理，想拿回这笔资金还是有一些难度，即便您上了法庭，法官也不会允许。
本期《丽莎说案》，我们来看一个关于印花税的案子Candy v Revenue and Customs Commissioners，当事人因错过了申请期限，损失了近200万英镑的印花税费。我们来看看法院给出的理由是什么，我们该如何做？
故事背景
2012年8月，C先生与两名房产卖方签订一份购房合同。这个合同是分为两个部分的：第一个部分支付2000万镑的费用，拥有房产25年的使用权，然后是再支付4800万镑，来购置201年的租约使用权。
法院资料显示，C先生按照合同，先是支付了2000万英镑给了对方，开始对房屋进行开发。2012年8月10日，C先生聘请一家承包商来到该物业进行施工，该行为立刻引发了C先生对印花税的支付责任。
根据印花税立法，即使C先生的房产交易没有最终完成，只支付了一部分付款，但是，由于他进入房产装修的行为被视为是“实质性履行”（Substantial Performance）了合同，那么，C先生需要立刻支付印花税，并按照房产的总价，也就是6800万镑来计算这笔印花税账单。
在这里，我们大概和大家解释一些什么是合同获得实质性履行（Substantial Performance）？我们都知道，英国印花税是对收购英国土地权益征收的税收，印花税是按照一次交易的总金额百分比收取的。
就印花税而言，合同通常被忽略。也就是说，一个人不会因为签署一份购买合约就立刻被视为一次土地交易。按照税局的规定，合约只能是得到了实质性履行，当事人才可能有义务来支付印花税。
打个比方，一个人和一个开发商签订了购房合约，是一个楼花，房屋3年后交付。在合约签订之后，并不是说买家需要立刻支付印花税。这需要看双方对合约是否进行了实质性的履行。一般来说，一旦买家支付了90%或者以上的房款，建筑商对房屋也完成了相当程度的建筑，双方对合约的执行已经达到了实质性的阶段。在这种情况下，买房是可能需要支付印花税的，哪怕最后开发商资金链断裂，倒闭了，相关楼盘变成了烂尾楼。
正式由于这个原因，买家在购房的时候，对于高比例的预付款是需要特别小心的，因为在这种情况下，一旦建筑出现烂尾，买家不但会损失自己已经支付的大额购房款，甚至可能还会被税局盯上，被要求支付额外的印花税。因为在这种情况下，税局很有可能界定，合同已经得到了双方的实质性履行（比如说，开发商已经做了一定的开发工作，卖家已经支付了90%的房款）。
任何人一旦遇到这种情况，可想而知都会感到非常不公平，房屋不但没有得到，反而还需要交付印花税。
不过法律就是法律，有时候单单气愤是没有用的。这就需要当事人在购买房产的时候需要特别注意。
那么，按照法律规定，有什么动作会被视为合同获得是实质性履行了呢？
- 买方（或与买方有关的人）占有全部或基本全部合同标的物业
- 买方已支付该房产或土地基本全部价值。英国税务局认为，”基本全部”是指等于或大于合同规定的总金额的90%。
在此基础上，就印花税而言，只有当支付的首付款达到总购买价格的90%或以上，则构成“合同获得履行”。举例来说，如果您买了一栋房子，并支付了10%的定金，那么支付10%的定金将不会让合同获得实质性履行。
当购房者占有房产的所有权时，也会触发实际性履行的效果。正如同本篇案子一样，开启装修工程也算是已经占有房产的动作了。如果业主购买一套租赁物业，比如商店，在租赁开始日期之前，由租户（或租户的承包商）进入该房产开启装修工程，这符合合同实质性履行条件，租户需要支付印花税。
也就是说，按照印花税立法规定，即便C先生没有完成合约，其对房产装修已经触发了合同获得履行了。2012年10月9日，C先生提交土地交易申报表并支付一笔大约200万英镑（£1,920,000）的印花税费。
房产转移给他人，印花税可退吗？
2012年8月9日，C先生按照合同的规定，开始履行第二阶段的义务，开始向卖家支付4800镑中4期付款中的第一期。然而，没多久，C先生把这套房产的权益转让给了他的兄弟NC先生。
因此，卖方、中间业主、C先生和NC先生签订了一份更替协议，解除C先生租约中所需要履行的所有义务，也就是让C先生彻底从合同中彻底脱身了。
由于C先生已经完成了第一期付款，NC先生还需支付4061英镑来完成剩余三期付款。虽然原来的合同已经获得”实质性履行”了，但尚未真正完成。而且根据更替条约，NC先生取代了C先生，因此，根据《2003年财政法》附表2A的特殊收费条款的规定，NC先生有责任支付全部印花税。也就是说，他需要根据6800万英镑的总价格来支付相对额的印花税。
这个时候，大家可能会有疑惑了，C先生已经给了一次印花税，在转移房产的时候，NC先生又给一笔，这不是重复征税了？对买家来说是很不公平的。
其实，按照法律规定，如果合同从未执行（例如，合同被撤销或者其他因素导致的结果），那么任何已支付的印花税原则上是可以偿还的。英国税务局规定，买家必须要提交一份修订的印花税申报表，并且要在12个月的时间限制内修改该申报表。
然而，C先生一直都没有时间去填写这一份报表，直到2014年4月10日，C先生终于有时间提出修改申请，要求偿还他在2012年10月8日就合同外租赁合同支付的印花税。
很明显，这已经超出12个月的时间限制，英国税务局拒绝了C先生提出的退税申请。双方的官司打响。这就是本案的问题所在，申请人是否可以在任何时候提出偿还要求？C先生的案子是否适用从申报日期开始的12个月的一般时限？
据了解，这个案子持续审理好几年，初级法院支持税务局的意见，认为没有理由来允许延长时限。如果这么做了，可能会给很多人逃避税收的机会。
当事人C先生不服提出上诉。
C先生的律师争辩说，2003年《财政法》第44(9)条的法定目的是为了确保在土地交易合同基本履行但随后没有生效的情况下设定的，因此不会产生印花税费用。一次大笔租金的支付就可以触发实质性的履行，并且在购买者没有获得合同的实质性利益和不存在任何试图撤销的问题的情况下触发实质性履行，这样产生的印花税是不公平的。
高级法院怎么说？
很遗憾，高级法院驳回C先生的上诉申请。高级法院认为在这种情况下，修改印花税申报单的一般时限（12个月）规则适用于本案。法院认为，C先生的论点是站不住脚。
法院指出，如果房产合约已经获得实质性履行，房产的每个购买者都必须支付印花税。如果按照C先生说的那样，那么，他可以随时收回这一笔印花税，显然是不公平的。
打个比方，他完全有可能先是享受该房产20年，但是合同却迟迟都没有完成，然后将未完成的合同替换给另外一个人，他还能随时收回这一笔印花税，这不是立法的意图，反倒给了很多人创造了逃税的机会。
2003年财政法的法案在第44条引入了”合同获得实质性履行”的概念，它是为了防止人们”按合同行事”无限期推迟征收印花税的手段。
另外，时间限制不仅仅是规范纳税人行为，同时还严格要求税务局。印花税作为一种自我评估的税种运作，自我评估表对纳税人和英国税务局都规定严格的时间期限，以健全英国的税收制度。
比如说，如果英国税务局没有根据规定的时间展开调查，税务局将无法根据错误的自我评估收回正确的税款；同样，如果一个纳税人错误多支付了税款而且没有及时修正，除非符合补救措施的规定，否则税款则不能被收回。
丽莎评论
这是一个关于印花税管理的案例。本案说明了，如果房产销售合同没有完成，但是合同已经获得了实质性的履行，印花税必须在实质性履行的日期支付的。然而，如果合同从未执行，那么任何已支付的印花税原则上是可以偿还的。但是，要求偿还的机制是有着严格规定的。
从法院给出的故事背景来看，C先生似乎并不是故意以这样的方式来避税，他可能真的是忙忘了。毫无疑问，不管是故意的还是不小心忽视了，他这一次的损失还是很大的，差不多200万英镑的印花税费，这确实不是一笔小数目。因此，我们希望可以借用该案来警示大家，当事人在购买房产之前，一定要了解相关的法律要求。
在文章的最后，我们再一次提醒大家，印花税退款申请是有时间限制的。不管您是属于错误支付还是享受印花税减免政策，一旦您确定您可以从税务局那里拿回这笔资金，您都必须要在12个月内提出退款申请。
总之，印花税是一个比较复杂的税种，特别它一旦涉及了“实质性履行”的规则就会变得更加复杂。我们认为，购房者最好能及时和律师交谈，看看您在购房的时候是否已经触发合同实质性履行了，您最晚申请印花税退款的日子是什么时候。有什么疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队会提供建议。
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