英国租金持续飙升，租赁行业越来越火热，很多人都想进入市场来淘金。许多租客当起“二房东”的角色，通过“分租”的方法从中赚取利润。
在大多数情况下，这些二房东会从业主那里租下整套公寓或房子，把每一间卧室分租给不同的租客。有些二房东甚至把客厅或者其他公共区域变成卧室，为招揽更多的租客。
本期《丽莎说案》要给大家说的案子：Camfield and others v Uyiekpen and another，原告租户们不幸住进这样的出租房里，出租房挤满了人，居住体验非常差。当他们知道房东并没有申请多人居住房屋许可证（HMO许可证）时，他们立刻向法院申请“租金偿还令”，希望得到补偿。可没想到，他们却因为证据不足遭到法院的拒绝。
哪些证据可以帮助这些租客拿到赔偿呢？房东又需要从本案中学习到什么？我们来看看
故事背景
2019年，Nehizena女士和好友Thrilla在网上看到了一种厉害的赚钱方式：Rent-To-Rent，该方法教会他们如何在不买房的情况下还可获得稳定的租金收入。
2019年11月28日，Nehizena女士通过Foxtons租下了伦敦Newham区的一套四居室高端房产，准备利用这一种 “Rent-To-Rent“方法赚点生活费。
法院的资料显示，Foxtons房地产中介作为该物业的业主代理人与Nehizena签署的租约。这一份租约总共有两年，月租金为3200英镑。租约明确写着：未经房东事先同意，租户不得转租该房产。
Nehizena从一开始就只想通过转租房产赚钱，即便该租约禁止转租，她也没有征求房东的同意，立刻把房产挂在出租网上了。法院的资料没有提，我们也不知道房产代理人Foxtons公司是否知道此事。总之，他们的转租行为似乎被 “默许” 了。
由于伦敦出租行业相当火爆，Nehizena女士和好友Thrilla女士很快找到租客。她们把四间卧室的客厅变成另外一间卧室，并使用TNG international properties的名字把房产分租给五位来自不同家庭的租户。
租客介绍，在租赁期间，这套房产的租户换了一批又一批，有些租客只是短暂停留2到3个月，有些可能就呆个几天。不过，房产一直都保持着5个人数。Thrilla女士负责与租户的日常联系，租户将租金存入她的银行账户里。
2020年7月25日，Nehizena把房子里的两个空房间租给了一个来自巴西的 “五口之家 ”，包括三个六岁以下的孩子。Nehizena女士说他们急需短期住宿，只能让他们挤挤在这两个房间里了。
这一大家子人突然入住，原来的租客感觉非常不舒服。整个屋子挤满了人，他们需要和这一大家子长期分享公共场所，比如厨房以及厕所。
其中一名租户非常生气，她私下与Foxtons公司联系。Foxtons得知Nehizena分租的情况，立即要求她终止所有分租合同。随后，Foxtons代表真正的房东对里面的租客进行驱逐。
四位租户向法院上诉
这些租客就这样没了自己的家，他们非常气愤。
2020年10月，曾经住在该房产里的四位租户根据《2016年住房和规划法》第41条向法院申请 “租金偿还令 “（RRO），他们的理由是房东违反了《2003年住房法》第72条的规定，房东一直在管理一个没有获得HMO许可证的多人出租房产。
根据本案的情况，该房产需要按照HMO的标准测试（The Standard Test ）来检测它是否属于HMO出租房，如果符合该标准，房东就属于无证经营。
因此，按照该标准测试的要求，这几位租户需要提供资料来证明：
该房产一个或多个居住单位组成，而不是由一个或多个独立的单位组成
该居住单元由来自不同家庭的人居住
这些人把该居所当作唯一或主要住所占用
他们对该居所的占用构成了对该居所的唯一使用权
这些人中至少有一个人对该住处的占用而支付租金
有两个或更多的住户占用该住处，共享一个或多个基本设施，或该住处缺乏一个或多个基本设施
据了解，这四名租客提交了相关的证词。可是，他们却没有给出具体的证据来证实——“该居所是这些租户唯一或主要住所”，因为他们无法找到第五个租户唐小姐。据说，她是在那段时间里的第五个租户，早就不住在那里了，没有人知道她是谁，也没有人能够证明这套出租房是她的唯一住所。
很快，房东的律师立刻抓住了上诉人证据缺失的情况。
2021年5月，房东提交了一份由律师准备的案件陈述，它引用了2018年HMO命令的第3条，包括对标准测试的要求，以及2004年法案的第254条，用黑体字强调了：当事人需要证明该居住场所是这些租客唯一或主要住所。
房东的律师认为，这几位租客无法出示证据来证实该房产是唐小姐唯一或主要的住所，此外，他们也没有任何证据证实巴西家庭是否把该房产作为他们唯一或主要的住所。因此，该房产在特定的时间并不属于HMO多人出租房。
随后，初级法院裁定，由于没有证据不足，确实不能确信房东犯罪了，无法批准“租金偿还令”。
法官称：“上诉人给的陈述非常相似，给人的印象是基于一份形式主义的草案，每一句都用一句话来说明该财产满足了HMO 所需条件。然而，他们提供了非常少的附加信息，无法证明这是HMO房产。特别是他们无法说明第五位租客究竟是谁，在哪里，在那里到底居住了多久。”
租客提出上诉。
上诉再次被拒绝
高级法院是否批准上诉呢？法官需要弄明白的是：初级法院的结论是否有错？
高级法院同意初级法院的观点。法官认为，HMO标准测试中关于租户是否把该居所当作唯一或主要住所的条件是很关键的。比如说，如果其中一位租客没有把该房产当作主要或唯一住所，她/他可能短暂地停留，或者只是把这套房产当作暂时的储蓄库。那么，该套出租房就无法构成多人的HMO出租房。
在本案中，四位当事人没有任何证据直接表明曾女士占用该物业的事实。除了她支付了为期三个月的租金并将物品搬入该物业外，这些人对她的情况是一无所知。
没有人知道她的个人情况，她的年龄，她的国籍，她是否有家庭，她是否有工作，她是否有收入或收到福利。没有人知道她具体在该物业待了多长时间，她是否在周末或其他时间离开这套房产，她是否在该物业度过圣诞节和新年假期，她去了哪里，她什么时候离开，她为什么离开，她就像一个虚构人物一样。
“换句话说，唐女士可能是一个从国外来这个国家进行短期学习的学生，或者是一个在伦敦工作但住在该国其他地方的人，她在周末或其他时间回到她的主要居住中。她可能在其他地方有一个家。
这些是非常关键的证据，这些证据允许初级法院判断她是否把该房产当作唯一和主要住所。也就是说，当事人提供的资料里根本没有涉及犯罪的必要要素之一，没办法提供这个证据，该起诉就是无效的。”
因此，该上诉被驳回。
丽莎评论
《2004年住房法》（Housing Act 2004）首先引入了租金偿还令，并规定了租客可以申请租金偿还令的形式。在现实生活中，有些房东经常违反法律，为了自己能多赚一些钱而提供给租户非常不好的居住环境，这是很不公平的。因此，租户是可以通过“租金偿还令”来保障自己的权益的。总之，“租金偿还令”的目的是：
补偿那些被置于危险境地的租户
消除违反法律的房东所赚取的额外资金
惩罚房东的违法行为
阻止房东再次违反法律
一旦如果租户遇到以下情况，法院会命令房东履行“租金偿还令”，并迫使其退还最多12个月的租金：
您所租的房子没有许可证
房东没有遵守当地政府的规则制度
租户被骚扰或在没有正确的法庭文件的情况下被驱逐
同样的，由于法律是公平的，如果租客想要对房东提出诉讼，必须要出示足够具体的证据来证实房东确实犯了以上罪行。要不然，如果每一位租客遇到一点不爽就随意告房东，这对房东来说也是很不公平的。通常情况下，租客需要提供的证据包括：
房东有犯罪行为或被定罪的证据
在不超过12个月的时间内支付租金的证据。如果房东没有给您租金簿或租金收据，而您也没有其他证据，请列出您支付的所有租金以及支付给谁。如果有的话，提供银行对账单，这些对账单可以显示为租金提取的相同数额的资金。
如果您和/或房子里的任何其他租户指定某人代表他们，请出示指定该人代表他们行事的协议。
三位或更多租户在索赔期间居住在该房屋的证据
本案是一个非常典型的“租金偿还令“诉讼案，它表明了“证据”的重要性。本案中“二房东”明明就是违反了合约来分租，一直以来，房产也都居住着5个人。然而，由于租客没有足够的证据，最后只能败诉了。
丽莎认为，对于租客来说，如果您遇到类似的情况，请一定要留下证据，不要采用公式化以及采取勾选框方法来提供证据。简单理解，您不能只是写一份声明就完事，最好找到非常准确的证据。比如照片，具体文字、短信信息等。
比如说，本案的当事人如果能够在出租的时候存一下唐小姐的电话，留下双方的聊天记录，或者找到更具体的资料来证实唐小姐的身份，表明她就居住在这里，房东可能就会受到惩罚了。
对于房东来说，您还是要遵守和履行法律规则。如果您把房产委托给了中介处理，您需要随时跟进最新情况，看看您的房产是否被分租出去了。此外，一旦您的房产居住多人，您就必须要确认自己是否需要申请HMO许可证。一旦您的租户能找到证据来证实您是无证出租的，您的损失就大了。
如果您对于租金偿还令以及HMO房东执照方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。我们的诉讼以及房产律师在这方面有着多年的经验，可以协助您解决问题。
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