在英国经营商铺，不可以避免涉及一笔商业地税（Business Rate），该税收与房产的公开市场租金价值挂钩，从2023年开始，每三年重估一次。
根据2021年4月1日起的Business Rate应税价值，最新重估于2023年4月1日在英格兰和威尔士生效。这一次重估的价值反映自上次重估以来的租金增长，数据显示，大部分行政区域都出现商业地税大幅上涨的现象。
根据这一次的重估，房地产咨询公司Altus Group发布一份数据，虽然一些零售商——尤其是西区的零售商——成为重估的赢家，因为商铺整体的应收税价值已下降，但伦敦写字楼部门受到打击。在未来三年内，伦敦107,420个办公室（写字楼）的商业地税账单将在未来三年内面临13.2亿英镑的额外负担。
数据显示，2023/2024财政年度的商业地税费用总额将为47.8亿英镑，比前12个月增加2.03亿英镑。在接下来的两年中，随着某些行政区的大幅上涨以及税率随着通货膨胀而上升，人们的商业地税将会有更大的增长。
如果您正在经营业务或者即将想要开展的业务，无论您有商业店铺、工程、办公室、度假屋或者咖啡馆，只要您的业务需要依赖实际位置。那么，您肯定会遇到商业地税的问题。所以，了解如何把商业地税纳入您的预算中是一个很重要的事情。在商业地税上涨的时候，您还需要知道如何可以尽可能使用一些减免计划来减轻您的负担。
本期《商业房产指南》中，丽莎将带大家了解英国的商业地税问题。
什么是营业税？
商业地税——英文：Business Rate，人们经常喜欢管它叫“商用房市政税”。它属于一种税费，是那些占用商业（非住宅）房产的人为当地服务成本付出贡献的方式，主要由地方政府来管理和收集。
任何使用、拥有或部分拥有建筑物并将其用于商业目的的企业都可能需要支付商业地税，比如：
- 商店
- 办公室
- 酒吧
- 仓库
- 工厂
- 假日出租屋或招待所
也有些建筑物免征商业地税，这可能包括：
- 养鱼场等农业建筑
- 作为专门为残疾人提供福利或培训的服务场所的建筑物
- 指定为宗教礼拜场所的建筑物
如何计算商业地税
商业地税税率基于房产的“应税价值”（Rateable Value），根据估值办公室（VOA）的估计，它目前使用物业在2021年4月1日的公开市场租金价值。以前，英国商业地税的应税价值通常每五年审查一次。2023年4月开始，英格兰的商业地税重审将改为每三年一次。
要计算您需要支付的金额，首先，您需要查找企业财产的应税价值。接下来，您需要将房产的应税价值乘以您需要选择的“乘数”，您就可以算出必须支付的总商业地税数额啦。如果应税价值为51,000英镑或以上，请使用“标准乘数”。如果应税价值低于51,000英镑，您可以使用“小企业乘数”。我们在下文列表解释。接下来，您用这笔数减去您有权享受的任何商业地税减免，最终算出您需要支付的税款。
请查看您的“乘数”：
2023年到2023年
标准乘数: 51.2便士
小企业乘数: 49.9便士
2022年到2023年
标准乘数: 51.2便士
小企业乘数: 49.9便士
2021年到2022年
标准乘数: 51.2便士
小企业乘数: 49.9便士
2020年到2021年
标准乘数: 51.2便士
小企业乘数: 49.9便士
2019年到2020年
标准乘数: 50.4便士
小企业乘数: 49.1便士
2018年到2019年
标准乘数: 49.3便士
小企业乘数: 48.0便士
2017年到2018年
标准乘数: 47.9便士
小企业乘数: 46.6便士
在这里举个例，丽莎在英国做生意，丽莎租的商业房产纳税价值为10,000英镑。因此，丽莎可以使用2023年至2024年的小型企业乘数（49.9便士）来估算企业税率，如下所示：
10,000英镑（应税价值）x 0.499 便士（乘数）= 4,990 英镑（基本商业地税率）
由于丽莎的应税价值低于15,000英镑，丽莎还可以通过申请小企业税率减免来减少这笔账单。
会算吗？接下来，我们继续给大家介绍有哪些企业税减免机会。
商业地税减免政策？
平均而言，企业将支付相当于其年租金50%的商业地税。因此，租金价格较高的商店等物业可能会比储藏室这些场所产生更高的商业地税。不过，您还是有机会获得一些商业地税减免机会的。
我们在这里给大家总结有哪些减免机会哦：
小企业减免（Small Business Rate Relief）
如果您满足以下条件，您可以获得小企业减免：
您房产的应税价值低于15,000英镑
如果您符合以上条件，您不会为应税价值为12,000英镑或以下的房产支付商业地税。对于应税价值在12,001英镑至15,000英镑之间的房产，减免率将从100% 逐渐降至0%。打个比方，如果您的应税价值为13,500英镑，您将获得50%的账单折扣。如果您的应税价值为14,000英镑，您将获得33%的折扣。
您的企业只使用一种财产。不过，如果您的企业需要使用更多房产，您还是有机会获得减免机会的。当您获得第二处房产时，您将在12个月内继续获得主要房产的任何现有的减免。如果满足以下两项条件，在此之后您仍然可以在您的主要财产上获得小企业税率减免：
- 您的其他房产的应纳税价值均未超过2,899英镑
- 您所有房产的总计税价值低于20,000 英镑（伦敦为28,000 英镑）
不要忘记了哦，如果您在英格兰的房产的应纳税价值低于51,000 英镑，您的账单将使用低于标准的小企业乘数来计算。即使您没有获得小企业税率减免，情况也是如此。
农村税率减免（Rural Rate Relief）
如果您的企业位于人口低于3,000的农村地区，您可以获得农村税率减免。如果您的企业位于符合条件的区域并且符合以下任一条件，您将无需支付商业地税：
- 唯一的乡村商店或邮局，应税价值高达8,500英镑
- 唯一的公屋或加油站，应税价值高达12,500英镑
慈善税率减免（Charitable Rate Relief）
如果财产用于慈善目的，慈善机构和社区业余体育俱乐部可以申请最高80%的慈善税率减免。
企业区救济（Enterprise Zone Relief）
如果您正在启动或搬迁到企业区，您可能有资格享受商业地税减免。在5年内，您每年最多可获得55,000英镑。
困难救助（Hardship Relief）
在英格兰，政府可以通过困难救济来降低您的商业地税。要符合资格，您必须满足：
- 没有救济您会陷入经济困境
- 给你们解困符合当地人的利益
零售、酒店和休闲救济（Retail, hospitality and leisure relief）
如果您的企业主要用作：
- 店铺
- 餐厅、咖啡厅、酒吧或酒馆
- 电影院或音乐场所
- 酒店或休闲业务- 例如，健身房、水疗中心或酒店
您可以在2023年至 2024纳税年度的企业税单上享受75% 的折扣。每个纳税年度您最多可以获得每家企业110,000英镑。除了您有资格获得的其他类型的商业费率减免之外，您还可以获得零售、酒店和休闲减免。
当地报纸减免（Local newspaper relief）
如果您的财产被用作当地报纸记者和记者的办公场所，您可以获得当地报纸减免机会。每年符合条件的房产可以降低1,500英镑的商业地税。即使不止一处房产被用作报纸的办公室，您也只能为每份报纸获得一处财产的减免。如果几家本地报纸使用同一个办公室，他们只能获得一份报纸减免。
疫情额外救济基金 （Covid-19 additional relief fund）
如果满足以下两项条件，您可能能够根据该减免基金获得商业地税减免：
- 您的业务受到新冠疫情的影响
- 您的企业不符合零售折扣、托儿所折扣或机场和地面运营支持计划(AGOSS) 的资格，无论您是否申请
豁免建筑物和控制建筑物救济(Exempted Buildings And Empty Buildings Relief )
如果您的建筑物是空的，通常可以免除一定时期内的商业地税。三个月是一个常见的免税期，在此之后您可能必须开始全额付款。根据您建筑物的性质，您可能会获得更长时间的豁免。
可能有资格获得更长豁免期的空置建筑物包括：
- 在必须支付商业地税之前，仓库等空置工业财产可获得六个月的豁免
- 列出的建筑物通常不会收取商业费率，直到它们被重新占用
- 业余体育俱乐部或慈善机构拥有的财产在财产空置时通常不需要支付商业地税，前提是下一位入住者将继续在该领域工作
- 应税价值低于2,900 英镑的房产通常在空置时免税
过渡性减免（Transitional relief）
过渡性减免限制您的账单每年因营业税率重估而发生的变化。这意味着如果您符合条件，您的账单更改将逐步实施。从2023年到2024纳税年度，如果您满足以下条件，您将获得过渡性减免：
- 财产在英格兰
- 利率上涨超过一定数量
如果您符合条件，当地政府会将自动调整您的账单。
支持小企业救济（Supporting small business relief）
如果满足以下两项条件，您可以从2023年4月1日起获得支持小企业的救济：
- 在2023年4月1日的最后一次重估后，您的企业财产的账单上涨
- 您将失去部分或全部小企业税率减免或农村税率减免
如果您符合条件，在2023 至 2024 纳税年度，您的账单将增加不超过600 英镑。如果您符合条件，当地政府将调整您的账单。
如果您的场所受到当地中断的影响
如果您的经营场所受到当地严重破坏（如洪水、建筑或道路工程）的影响，您的商业地税可能会暂时降低。
只要您认为自己可能会符合以上任何一个资格，请联系自己行政区的政府部门查询相关资料，以及申请的方式和时间。
商业地税分期付款
商业地税账单的支付自动设置为10个月的周期。但是，政府已制定法规，允许纳税人要求其地方政府能够通过12个月的分期付款进行付款。关于如何支付，请联系当地政府。
好啦，本期的分享就到这里。如果您对于营业税有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师在处理商业物业方面有着多年经验，可以协助您处理商业地产的一系列问题。
如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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