莎粉们，今天是大年初一，丽莎在这里给大伙儿拜年啦！祝您年年如意，岁岁平安，财源广进！！
说到财啊，在新的一年里，您有什么生财的计划吗？在商业地产的领域里，大部分商业租约都包含租金审查/或租金评估条款（A rent review），它是非常重要的组成部分。多年以来，英国商业地产的租金呈现下降或保持不变的趋势。然而，在目前的经济环境下，等您过完年回来可能就发现，房东几乎都要给您重新评估租金，以调整新的租金数额。
对于老租客来说，当房东要调整租金时，如何谈判？对于新租客来说，我们在签署商业租约时，关于租金评估这一部分内容，需要注意哪些？
大年初一，丽莎通过《商业地产手册》给您送上一份礼物！我们给大家具体讲讲租金评估的流程，以保护您在新一年的商业利益。
什么是商业租金评估条款？
“商业租金评估”，有时也叫：“租金审查”——它是一个重新评估以及调整商业租金的过程。每隔一段时间，房东需要根据市场状况以及房产价值来评估他们收取的费用是否合理，以调整租金数额。
根据1954年《房东与租户法》，租客在续租时，房东也对租金进行“审查和评估”。这些“法定”租金审查与合同的租金评估是不同的，法定的租金审查是可以向上或向下，我们会在另一篇文章中讲解这些问题。
然而，商业地产租约中的租金评估会有些不一样。由于大多数商业租约的期限会比较长，租期越长，房东就越希望可以确保他/她的收益，一般都会在租约中规定一个提高租金水平的条款。所以，大多数租约会包含“仅向上”租金评估条款，这意味着租金只能增加或保持不变的水平——即使市场价格正在下跌。
通常来说，房东会每三到五年重新评估一次租金。但是，具体何时评估您的租金取决于您的商业租约中条款，它概述何时进行租金审查。这必须得到有关双方的同意。近些年，由于商业租约的时间越来越短，租金审查之间的间隔也变得更加频繁。
租金将如何设定？
在英国，评估商业租金的常用方法有以下三种：
- 公开市场（Open-Market）
在这种情况下，租金将基于房产的当前市场价值。也就是说，如果房东现在把房产拿到市场上以同样的条款出租，房东预期可以拿到的租金。如果房东选择这个方法来评估租金，通常会聘请测量师来评估房产的新价值。
在很多情况下，公开市场的租金价值会受到该地区类似场所的一般租金水平影响，房产的使用会对公开市场租金价值带来很大影响。比如说，如果您的租约允许您将房产用于多种用途，则公开市场租金价值将按照它们被用于最有价值的用途来计算。
例如，办公室租金高于存储空间租金。如果您的租约允许您将该场所用作办公室或储藏室，则租金将按照该场所是办公室来计算，即使您实际上只是把它们用作储藏室。
- 营业额（Turnover）
顾名思义，该方法基于您企业的财务营业额，基于营业额的租金通常用于零售业。
- 定期（Periodic）
在这种情况下，租金将按照租约中规定的时间间隔定期变化。它通常会随着零售价格指数(RPI) 增加而增加。房东们通常以通货膨胀为指标，根据商品和服务的当前价格而发生变化。打个比方，如果通货膨胀上涨2%，无论房产当前的租金价值如何，租金都应该上涨2%。
除此之外，可能还有其他方面会影响租金变化，例如：维修义务、转让条款、现在或在以前的租约中进行的某些改进，其他应予考虑或不予考虑的事项。
租客和房东达不成协议怎么办？
租金评估过程通常以书面的通知信开始，房东会通过邮件中发送一份租金评估的通知信，并告诉您提议的租金。在送达“通知”后，您必须要在特定的时间内回应该通知，称为“反通知”。
如果您不同意房东提议的租金，您需要在租约规定的时间内立刻做出回应，要求与房东进行协商。请记住，一旦房东给您发出通知了，您需要快速行动。如果您错过了最后期限，则新租金将固定按照房东发给您通知上指定的数额。
如果双方无法就租金调整的数额达成一致，该怎么办？
第一种方法是通过第三方来解决。租约通常规定了一个争议解决程序，包括第三方是否应担任“仲裁员”或“测量师专家”。如果您和房东就租金谈判无法达成协议，可以把这个事情交给第三方处理和评估。如果第三方担任仲裁员，您和房东将各自陈述您的案子。如果第三方充当专家，他们通常会根据自己的知识来决定新的租金。
另一种方法是上法庭，让法院来决定新的租金，它最终可能是一个漫长而昂贵的过程。
房产律师的6个提示
丽莎律师行的赵律师有着多年处理商业地产交易的经验，在文章的最后，赵律师想给大家分享六个技巧，帮助您拿到一个公平的租金：
- 提前谈判一个强有力的商业租约
如前所述，商业租约中的租金评估条款将决定您的租金如何评估和调整。然而，赵律师说，很多租户并没有意识到，他们有权就租金评估条款进行谈判的。
“我们会建议客户，在签订租约之前，抓住和房东协商的机会，通过协会三个，可以获得一个适合您物业需求公平的租赁条款，这对未来的任何一次租金评估都会带来帮助的。”
- 寻求法律咨询
大多数房东会聘请律师以确保一个保护他们商业利益的租约条款，租客同样值得这样做。租客可以通过任命一名商业律师，帮助您审查租约并向您解释各类条款。同时，律师还可以代表您协助租金评估条款，提醒您租金评估潜在的问题，这将避免未来的纠纷。
- 注意假设与忽视条款（Assumption & Diregards）
假设和忽视是租约中的条款，用于确定在评估房产价值时可以假定或忽略的内容。
假设是指——根据承租人遵守租约条款的假设对房产进行估值。例如，如果您同意承担全部维修义务，那么您有义务解决房产中的所有维修问题。这意味着该物业的估值将基于其处于完全维修状态的假设。
忽略赋予房东在评估财产时可以忽略某些因素的权利。例如，假设承租人对建筑物进行内部工程，然而您的租约中没有要求，房东在调整价值和相关租金时可以忽略这一点。
所以，提前了解您租约里的这些条款是非常重要的，因为它们直接影响您的租金是否物有所值。如有疑问，请与您的房产律师讨论。
- 避免租金评估的延误
值得注意的是，在大多数租约中，房东在审查租金时没有时间压力，即使您的租金评估日期已过。
但是，您千万不要认为这很安全，一旦房东着手进行租金审查，新租金的起始日会从合同里评估日期开始，您可能就会收到一笔巨额账单了。因此，一旦租金评估日期临近，您可以主动和房东讨论计划。所以，在签租约的时候，请熟悉租约中约定的条款和评估日期。这样你就可以为租金上涨提前做预算。
- 同意新租金
请记住，您房东是不可以强迫增加租金。承租人和房东必须就新租金达成一致才能继续，否则必须交给独立专家进行评估。我们建议，您需要与律师讨论拟议的租金变动，这样，他们可以代表您与房东的法定代表联络，双方可以代表您谈判，这样就更有效一些。
- 寻找对您更有利的情况
通常来说，在租约期间，如果出现以下情况，租户可能处于更有利的地位：
- 房东在某种程度上没有履行他的义务
- 你一直是个好租客，及时付款，因此房东很想与你达成协议
- 当地房地产市场不景气，如果您不履行义务，房东将面临困难
可以试着利用以上的点来谈判，可能帮助您谈判一个合理的租金。
最后，赵律师想要提醒：
“如果您认为租金变动不公平或违反了您的租赁条款，那么您有权提出上诉。在这之前，您需要在租约中找到租金评估条款，请确保您遵循租约中约定的第三方争议解决程序。
请记住，在做任何其他事情之前，请务必提前与您的律师讨论。了解您的商业租金评估的关键是了解您的商业租约。在签字之前，一定要让商业地产律师帮助您审查租约。这将帮助您达成对您和您的企业都适用的条款。”
如果您对商业租约关于租金评估有问题，请进一步联系丽莎律师行，我们的商业房产律师有着多年经验，处理过非常多商业租约，可以给您提供专业的法律建议，同时也可以协助您起草一份公平的商业租约，保护您的最佳利益！
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