莎粉们，您是否梦想着在英国开一家属于自己的商店？受到能源以及生活成本危机的影响，实体行业要恢复到疫情前的水平仍然是一个挑战。
然而，这并不需要太悲观。数据显示，在疫情期间，中小企业零售企业比连锁店恢复更具弹性，疫情期间关闭的9877 家企业中，只有1442 家是小型零售、餐饮或休闲企业。此外，前不久，英国国家统计局公布的数据显示，英国10月的零售额环比增长0.6% 。上周，英国零售商协会(BRC) 和毕马威会计师事务所的数据也显示，英国11 月份的零售额继续增长，增长速度为4.2%。
当然，这些数据可能受到黑色星期五以及圣诞节打折活动所影响。不过，有专家预计，整体经济有望在2024年恢复。即便现在并不一定是开展业务的理想时期，但如果您能够紧跟趋势，还是有机会从中获得成功。
那么，如果您计划在英国开一家零售店，或者开一家小商店来经营一些生意，您得提前做准备，考虑相当多事项的，比如说：如何买/租一个商业店铺。
趁着这段观望的时期，跟着丽莎一起来学习开店的相关知识。今天，我们给大家写一份小指南。
第一步，制定零售业务计划
想要创业，不管是开零售还是开餐馆，一份商业计划是最重要的。通常来说，您需要提前做好行业调查，并制定一份商业计划。
我们认为是，一份好的计划里可以包括以下七个关键要素：
- 执行摘要：这个部分包括您的业务一些简洁介绍，提供您的业务计划的基本信息
- 业务分析：你要开始什么样的业务？理清一下市场目前的状况，看看您的竞争对手，并详细说明您的企业将如何在激烈竞争的行业里占据一席之地！
- 营销策略：您将如何吸引目标客户？制定一个强有力的营销计划，并讨论您将使用的渠道，比如找找社交媒体
- 产品和服务：您将库存哪些产品，将提供哪些服务？这个部分可以提供有关库存商的一些详细信息以及您对这些产品线的任何未来增长计划
- 管理（招聘和人员配备）：您需要哪些人力资源才能取得成功？详细说明员工福利、雇佣政策和招聘程序
- 财务：这需要详细说明以确保未来的投资，包括损益表、销售和现金流量预测、盈亏平衡分析和资本要求
第二，选择一个场所
当您写好一份商业计划后，您就需要为公司选择合适的一套商业房产了。为您的企业选择合适的场所非常重要，因为它可能是您在设立或扩展业务时最大的支出之一，并且可以帮助您走向成功。
选择商业房产时，请考虑以下关键因素：
地点
如果您是想要开店卖东西或者做餐饮，显然地段是很重要，因为高客流量意味着稳定的客流。如果您不在繁忙的地区，则需要制定出色的营销策略来鼓励客户前往您的位置。
然而，位于热门购物区的场所往往价格不菲，因此您需要在价格和位置之间找到适当的平衡点。
如果您要购买仓库、办公室或其他类型的场地，为您的企业选择合适的地点仍然很重要。例如，您可能需要考虑它的位置与您的员工居住地的关系，以及该地点的送货方便程度。
面积大小
接下来您需要考虑，您的营业场所需要多大？这可能是一个棘手的问题。
请记住了，英国的健康和安全法规规定，雇主必须要确保工人在工作场所中有足够的空间，办公室或其他工作室每人至少应有11 立方米，房间高度最多为三米。所以，您可能需要提前思考要聘请多少员工以及您的公司大小。如果很多空间将被家具或其他物品占用，您可能需要更多空间。
同时，您还需要考虑家具、设备和库存等物品需要多少空间，确保留出足够的空间供人们四处走动和安全使用设备。
设施
在大多数情况下，您的营业场所需要连接到基本服务，如电力、管道、供暖、电话和互联网。但是，根据您经营的业务类型，您可能还需要额外的服务，例如，如果您运行的是特定设备，则需要对电力和通风进行特殊安排，或者处理有毒废物的能力。
所以，您需要找到已经拥有这些设施的营业场所，或者您能够设置这些设施的场所。
权限
某些业务活动可能需要特殊许可和许可证，您应该在购买营业场所之前调查现场是否可能这样做。如果建筑物当前用于不同的目的（例如，它目前是住宅区），您可能需要规划许可才能更改用途。如果您打算进行任何更改或扩展，您通常还需要规划许可。
安全和访问
确保您的营业场所是否得到妥善保护是很重要的。您需要采取什么样的安全措施可能取决于您的营业场所是否昂贵的库存或设备。
比如说，如果您的业主有一些很昂贵的设备，您可能需要24/7全天候安保和闭路电视摄像机，或者门锁、保险箱。因此，您需要看看商业地产是否已经具备了这些安全措施，或者是否可能给您添加这些措施。
在访问方面，请考虑您是否只需要在工作日的工作时间内询问该场所，还是说您需要一套白天、晚上随时都可以进入的场所。如果您正在考虑租用一套共享办公大楼的一间办公室，那么，您则需要考虑一些这栋大楼是否有访问限制。
第三，签署商业租约
在寻找新的零售物业时，有两个主要选择需要考虑，第一种是自己购买建筑物。然而，在当今不确定的经济形势下，偿还那么多债务可能存在风险。对于大多数初创企业来说，我们认为，租赁是比较明智的选择。
商业租赁就像您租赁住宅或公寓一样。然而，商业租赁有几个因素使它们有别于居民住宅的租赁协议，商业租赁协议应当包括下列事项：
- 该物业的直接租金成本，以及在租赁期限内可能增加多少
- 租约的总长度
- 是否有任何退出条款：例如，如果业务遇到困难，是否可以选择在到期日之前放弃租约？
- 是否需要担保。许多房东会要求确认您是否有能力支付租金。通常情况下，银行担保就足够了，但在某些情况下，房东可能会坚持对您（或其他董事）的个人财产收取费用
- 租约如何结束？自动续租是否是您想要的？如果哪一天您不得不改变位置的时候，这个部分可能会对您的业务产生很大的影响。
在签署的时候，您还需要留意任何隐藏费用，这些包括：
- 服务费。这些有时会用于支付清洁、供暖和照明等费用。提前检查这些是至关重要的，否则您可能会发现自己每月支付的费用远远超过您的计划。
- 保险。谁负责为房产来投保？在某些情况下，您（租户）可能直接负责。在其他情况下，房东可能会取消保单，但会要求您支付费用。（在某些情况下，它甚至可能包含在服务费中）。同样，这可能是一笔不小的费用，所以提前检查是值得的。
- 维修。房东会进行维修，还是您会负责维修？与保险一样，房东可能会安排维修但要求您支付发票费用。
除非您有处理商业租赁合约的经验，否则这一系列法律文件几乎是很难理解的。因此，在这个阶段，我们是建议您立刻找到一名商业房产律师，比如：丽莎律师行的商业房产律师团队，我们可以为您审查相关文件，维护您的利益。
第四，了解您的法律义务
在英国经营商店时，您需要注意一些租户义务和商业责任。其中两项属于您的法律义务：
第一，支付营业税（Business Rates）
英国税务局向大多数非住宅物业征收一笔营业税，比如：商店、办公室、酒吧、仓库、工厂、假日出租屋或招待所。如果您将建筑物或建筑物的一部分用于非住宅用途，您可能需要支付营业税。
也就是说，只要您正打算开一家商铺，租用了一套商业住宅，那么，您几乎是需要支付营业税的。营业税的税率由当地政府来计算。在某些情况下，租户可以分12 期支付。此外，您可能还有资格申请一些商业税减免。因此，我们建议，您最好提前与当地政府联系，看看您是否符合条件，以及营业税的缴纳水平。
第二，履行租户义务和商业责任
在租赁期间，您有责任进行维护商业房产，定时对其的安全和健康方面进行评估以消除任何潜在危害。比如：
1.消防安全
雇主通常被称为消防安全方面的“负责人”。负责人必须：
- 定期对物业进行新的火灾风险评估
- 如果发现任何风险，通知员工或其代表
- 实施并维持适当的消防安全措施
- 制定应急计划以备不时之需
- 提供员工信息、消防安全指导和培训
在某些情况下，每一家公司（使用该空间的每家公司）通常至少需要有一名“负责人”。在这些情况下，这些人将负责协调消防安全计划。当有任何公共或共享区域时，负责人将是该商业房产的永久产权持有人、房东或管理代理人。不遵守消防安全规定会受到巨额罚款以及更糟糕的情况：监禁。所以，请大家要提前了解相关知识，好好履行自己的义务。
2.燃气设备安全
现场的任何燃气设备都必须按照制造商发布的说明进行维护。在许多情况下，法律要求您每年度应该邀请一名专业的气体安全工程师来进行检查。
3.石棉
虽然石棉的危险现在已成为普遍知识，但英国各地仍有包含石棉的房产。在这些情况下，您可能要负责管理问题（租赁协议通常会规定这一点）。
4.电
电可能是致命的，租户需要全面确保所需的安全措施已经到位。
5.现场安全
许多企业选择使用闭路电视来保护房产本身以及现场工作的任何员工。但是，如果安装了闭路电视，您有责任：
- 竖立起一个标志，让每个人都知道正在使用闭路电视
- 每当您被政府机构（例如警察）要求分享任何图像，请确保在40 天内向任何索取他们镜头的人提供相关图像（您最多可以为此收取10 英镑的费用）
- 仅在业务需要时保留图像
6.其他需求
同时，您有责任保护在您的雇员以及为任何员工提供以下内容：
- 合理的工作环境温度
- 足够的空间、通风和照明
- 油桶和洗涤设施
- 饮用水
- 安全设备
其他关键考虑因素
除了健康、安全和法律义务外，在英国开店时还需要考虑许多其他事项：
1.能效证书
自2012年以来，法律要求房东或卖家在出售或租赁商业物业前，必须要有一份能源性能证书（通常被称为EPC）。自2018年4月1日起，法律要求授予的房产新商业租赁的能源性能至少评价为E。该评级水平将在2023年4月1日起进一步升级，也就是说，法律将会要求所有受商业租赁约束的房产能源性能评价必须为E或更高。
一份EPC的费用通常在60 英镑到120 英镑之间，请记住，如果房东或卖家在有需要时没有准备好EPC，罚款可能在500 英镑到5000 英镑之间。对于租客来说，在考虑现有或新租约的EPC 要求时，你们还需要牢记潜在的影响。如果您拿下的这套商业房产的EPC没有达到相关的要求，需要提高EPC评级的话，房东可能会决定增加服务费以解决这项额外的工作。另外，租户也可能被禁止对房产进行可能导致 EPC评级下降的工程或改建。
2.供水和污水处理
您有责任为企业使用的任何水以及从场所排出的水和液体废物支付费用。供水和污水处理由英格兰和威尔士的Ofcom、苏格兰的水务委员会和北爱尔兰的公用事业监管机构监管。
3.空调
如果您安装空调系统，那么您有法律义务每五年由合格的能源评估员对其进行一次检查，以确保其保持节能。检查只能由经认可的能源评估员进行。该报告将分析设备当前的效率，并提出提高效率的建议。它还将详细说明如何最好地减少您的使用，并详细说明任何故障的维修。如果你没有每五年进行一次检查，那么，罚款可能会是300英镑。
好了，本期关于商业地产的分享就到这里。如果您想租一套商业房产来开店，对这一方面的知识很困惑，请进一步联系丽莎律师行。我们的商业房产律师团队在这一方面有着多年的经验，可以协助您在英国开店。
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