《丽莎说案》继续带大家看英国有意思的房产纠纷案。
今天，我们要说的是：Dell v 89 Holland Park Management Ltd，该案件最初源于一场房地产开发的争议。伦敦一套房产的永久产权持有人为阻止邻居在相邻土地开发新的房产项目，付出了沉重的代价，需要支付的法律费用高达四十三万英镑。
最后，当事人向法院申请，希望把这一笔高昂的费用转接给该套房产的租赁持有人，通过租赁合同下的服务费来收回这一笔费用。
当事人认为，毕竟这一场场官司的目标是为了保护租赁持有人的利益。
租赁持有人当然不愿了，这不是一笔小数目，怎么能背负他人的债务？那么，法官究竟怎么判呢？
故事背景
英国一家房地产公司-89 Holland Park (Management) Ltd是伦敦荷兰公园（Holland Park）89号的永久产权持有人。
荷兰公园89号是一座独立的维多利亚式房产。1965年的时候，当时的永久产权持有人把该建筑南面的一小块土出售了，并与后来的购买者签订了一份限制性契约，规定在未得到89号的永久产权人批准之前，不得就该土地提出任何规划许可申请，也不可在规划得到批准之前开始开发土地。
89 Holland Park (Management) Ltd公司于1990年注册成立，由几个房地产投资商建立的，他们通过公司名义购买了这一套建筑的永久产权，并把该建筑改成了五个公寓，分别出售给了几个租赁持有人。
2012年，英国一名知名建筑师Sophie Hicks（希克斯女士）购买了该建筑南面的这一块土地，打算对其进行开发，并计划往地下建造一座豪宅，在地上建造一个玻璃立方体。
然而，希克斯女士的改建计划并不受邻居们的欢迎。
荷兰公园89号的几个租赁持有人极力反对，他们担心这对他们的建筑结构、旁边的树木以及周围的外观和舒适度造成威胁。随后，两方发生了争执。
2012年11月，89 Holland Park (Management) Ltd公司代表5个单位的租赁持有人在高等法院提起诉讼，要求宣布他们是该限制契约的权力享有者。
根据之前的资料显示，希克斯女士的土地受到限制性契约的约束，该限制规定，土地的所有者在没有得到荷兰公园89号永久产权持有人批准的计划之前，不得就该土地提出任何规划许可申请。很明显，永久产权持有人是拒绝该开发的。
接下来，希克斯女士反诉，要求宣布不能无理拒绝任何同意或批准。
在第一次诉讼中，89 Holland Park (Management) Ltd以及几个申诉人赢了，希克斯女士必须受到这些契约的约束。2014年6月，她又提起第二次诉讼，要求法庭判决对方不准自己开发的做法是不合理的。很遗憾，希克斯女士又输了。
接下来，2017年初，她继续寻求对其计划的批准，同样再次被拒绝，2017年8月，希克斯女士向被告送达了进一步的高等法院诉讼，也就是第三次申诉了，她的申请再次被法庭拒绝。
后来还有第四次，第五次。总之，2021年的时候，希克斯女士的诉讼终于结束了，以失败告终。
官司费能从租赁合同的服务费中扣吗
虽然89 Holland Park (Management) Ltd公司最终赢得了官司，并成功阻止了希克斯女士开发项目的计划。然而，自2012年开始，89 Holland Park (Management) Ltd为这一场场官司付出的代价是令人瞠目结舌的。
到2021年法院作出决定时，该公司所产生的总费用超过270万英镑——这些费用包括了树木栽培、工程、遗产和美学的专家报告，以及律师费用。哪怕是按照法庭所判决的，希克斯女士需要赔付的律师费计算在内，该公司在这场官司中花费还剩下£430,411.50的漏洞。也就是说，公司多花了。
这些费用使大楼的日常运行和维护费用相形见绌。在一年中，该建筑的自由产权人在法律费用上的支出是常规支出的40倍以上。
这可怎么办呢？89 Holland Park (Management) Ltd公司的打算是羊毛出在羊身上，让下面的5个承租人来承担。他们的理由也看起来很合理，也就是这一切都是为了维护你们的利益。现在出了问题，大家都来分摊吧。
它要求大家分担费用的方式是希望通过增加服务费。我们都知道，年期物业持有人一般都是需要向业主交物业费的。根据合同，该公司依靠年期租约中的其中一个条款向五个承租人收回费用：
根据该租赁合同的第四条ii条例，雇佣所有测量师、建筑师、工程师、贸易商、律师、会计师或其他专业人员，这算是对该建筑物进行适当的维护、安全和管理，所以，他们是有必要的；
根据该租赁合同的第四条I，在不影响上述规定的情况下，对维护大楼的安全进行有必要的或明智的所有工程、装置、行为和事项。
最重要的是，永久产权人还继续辩称，他们打官司反对希克斯女士提议的理由，最主要的是对结构安全和建筑物的舒适性的担忧。也就是说，这都是为了租赁持有人才做的。
2021年9月，第一级法庭裁定，房产永久产权持有人可以根据公寓租约的两个契约条款来收回这些费用。
法院的决定是什么？
四十多万镑服务费摊下来，可不是一般的数目。据了解，其中五号公寓的租赁持有人Dell先生表示非常不满，在收到该审判的结果后，立刻向高级法院提出上诉。
高级法院参考了一系列相关案例，特别是Arnold v Britton [2015]中的案例法进行参考。法官认为，永久产权持有人的意图是不太对的，这是对相关公寓租赁条约的曲解，并不属于服务费里实实在在所包含的内容。
法院认为永久产权持有人所依赖的条款，该措辞并不能说明具体的含义。它只是说明，业主可以为该栋大楼的维护以及其他的管理方面聘请专业人士。但是，它不包括在和第三方的诉讼中请来的法律专业人士和专家证人，或者与反对第三方的规划申请而因此所产生的有关费用。
通过参考租约的其他相关条款，法院认为该租赁合约的第四条所要表达的重点是“管理和维护建筑物”，而不是针对邻居或与邻居的土地有关的行动。
法庭认为，如果双方有意让承租人为第三方提起的诉讼进行辩护或对规划申请提出异议的费用提供资金，那么，他们就应该在最初的租约里具体规定了这一项费用的义务。
也就是说，一直以来，希克斯女士所拥有的场地是一块备受争议的土地，并不是新近发生的，而是在永久产权人买下这一块土地时就知道了。
他们最初在出售五个公寓的租赁产权协议前，就应该在合约里明确提出——如果租赁人在未来涉及与该土地有关的诉讼法律费用，租赁持有人有义务负责相关费用，而不是让未来持有租赁产权的当事人以及法官从条款里的某个模糊措辞来推断以及猜测背后的意图。
最终，高级法院在裁决中推翻了一级法庭的决定。
丽莎评论
在本案中，尽管第一级法院发现，永久产权人是出于对建筑物结构完整性和安全性，以及对租赁持有人居住的舒适性才涉及的官司。可是，这样的行动并不能确定该费用是否可以根据服务费来收回。
本案限制了服务费条款中的一般性文字和概括性条款的定义范围。这类条款一般很模糊，没有涵盖服务费账单的每一项支出。该上诉案重申了一个非常重要的观点，那就是只有在租赁合同中明确规定了的服务费的项目，业主才有权进行征收。
丽莎认为本案对房产永久产权持有人有一个很好的提醒，在您出售房产的租赁产权前，最好能够提前分析未来可能发生的情况，并针对该情况来列出一份清晰的条款。
同时，该案件也提醒正要买租赁产权的买家们，在您签署一份租赁协议时，一定要看清楚条款。如果它牵涉到法律费的条款，您可能需要麻烦律师为您好好分析，风险是否很大。要不然，如果您碰上了类似案件，这法律费用可不是一笔小数目啊。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。
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