丽莎一直给大家强调，如果您想自建房产或者做任何房产改造项目，一定要搞清楚相关的规划许可以及建筑法规问题，要不然——损失惨重！这不，英国一名房产投资商栽了，损失非常大！
这名商人在疫情期间投资一大笔钱建造一座五居室豪宅，现在被政府勒令拆除！怎么回事？
没有经过允许建造楼房？
在苏格兰艾尔郡基尔伯尼(Kilbirnie) 附近的Tennox 农场庄园，有着许多家商业企业。由于那里的风景很好，也是旅客们常去的景点之一，庄园里还有着许多度假租赁物业。
英国一名房地产投资商加雷斯·威尔逊(Gareth Wilson) 看中了这一片土地，2021年12月，他在土地上建造了一套五居室豪宅。
据说，这座豪宅的屋顶采用西班牙板岩，内部设有螺旋楼梯和叠层阳台，反正是花了一大笔钱了。
威尔逊是在疫情期间建造的，似乎是因为封锁的原因，威尔逊没办法向当地政府申请规划许可。然而，在没有得到任何许可的情况下，他急着开始工作了。
威尔逊想着等到建好以后可以去补申请，只要向政府提交一份追溯规划申请就可以，应该没问题的。
然而，房子建好了，装修也弄好了。去年三月，当地规划局拒绝了授予他追溯规划许可。
他们表示，这座1.5层的建筑对该地区产生了负面影响，并且不符合该乡村的既定特征。当地的煤炭管理局还担心该矿区可能会受到过去浅层采矿的影响，并可能面临倒塌的风险。规划局下令让威尔逊拆除推倒这套房产，将其恢复原状。
威尔逊向苏格兰政府上诉，希望推翻该决定，但法院维持了同样的决定。
威尔逊声称，由于缺乏具体说明，当地规划局的强制执行是无效的，并且相当过分的，这一决定侵犯了他的人权。
他的律师称：“由于新房是上诉人及其伴侣的住所，也是其他家庭成员的兼职住所，法院在裁定上诉时应考虑《1998年人权法》第8条的含义。这一点尤其重要，因为政府在决定发布通知时没有考虑上诉人及其家人的人权。”
然而，法官称：“我认为本次上诉中并不存在真正的住房需求问题，因为上诉人在农场内还有其他住所。或者，他是否应该在农场之外寻找替代住所？上诉人承认，该农场拥有相当的经济能力，因此这不会是一个不可克服的障碍。
我的调查结果是，拟议的执法行动并未侵犯上诉人（及其家人）的人权，但是。我已经考虑了提出的所有其他事项，但没有任何事项会导致我改变我的结论，我们维持拆除执行通知。”
在英格兰的法律如何？
这样的事情在英国各地都经常发生，人们在没有许可证的情况下建造或改造房产，从而被迫拆除所有工程。
英格兰法律规定，如果您想做以下项目，您必须申请规划许可
- 建造新建筑
- 对建筑物进行重大改动，如扩建
- 改变建筑物的用途
如果您的项目需要规划许可，而您在未获得许可的情况下进行了施工，您可能会收到一份”强制执行通知”，命令您撤销所做的所有更改。但是，有些建筑项目不需要规划许可，这就是所谓的”允许开发权”（Permitted Development Rights）。通常来说，这些建筑项目通常是拥有许可开发权：
- 工业厂房和仓库
- 一些户外标志和广告–但广告有特殊规定
- 拆除–但在开始之前，您必须通过地方议会获得地方规划局(LPA) 的拆除批准
还有一些项目可能不需要规划许可，例如对邻居或环境没有影响的项目。如果您认为这可能适用于您的项目，请通过当地政府向规划局查询。另外，如果您的建筑项目对当地社区有益，并且得到社区的支持，那么您可能无需通过正常的规划许可程序，它允许您的社区在某些情况下直接授予规划许可。
我们建议，您想要了解您的项目是否需要规划许可，请通过当地议会联系当地规划局(LPA)。
什么是追溯性许可？
很多人会像本篇故事的男主人公一样，由于一些原因在开工前没有来得及申请规划许可。在我们接过的案子中，很多人会在以下几种原因可能不会申请规划许可就开工：
- 缺乏法律知识，没有意识到该项目是需要规划许可
比如说，有人在扩建或者重新装修房产的时候并不了解所在地区的规则或规定
- 不愿意等待，觉得时间太长了
当人们想要对自己的房屋进行改造时，他们会从建筑商那里获得价格，然后开始计算自己的成本。他们已经安排好了财务、建筑商等等，近段时间的天气情况也非常好。然而，申请规划许可通常需要8周的时间，如果情况复杂，则可能需要长达13周的时间。有些人不想错过绝佳开工的机会，怕浪费成本，所以就立刻开工
- 以为不会被人注意
有些客户可能正在做出相对不引人注目的改变，比如说在自己的土地上改造谷仓，他们可能会希望没有人发现，这样就可以默认自己已经申请规划许可了
这个时候，法律确实给我们新的机会：追溯规划许可（Retrospective Planning Permission）。大多数申请该许可证是在被投诉后，地方政府或执法人员邀请申请规划许可后提出的。然而，很多人属于自己注意到错误并希望纠正，主动向政府提出申请“追溯规划许可”。这样就可以避免法律诉讼，确保自己可以顺利出售房产。
警惕：追溯性规划许可并不能担保一切
“追溯规划许可”是在对房产进行任何改造后补交的规划许可申请，它属于《1990年城乡规划法》第73A条的管辖范围。当您提交追溯性规划申请时，即使您已经开展工作，您的项目也会被考虑，看看是否可以通过规划许可的相关要求。您通常会在8周内收到决定，但对于更大或更复杂的申请，这可能长达13 周。
然而，并不是您提交，当地规划部门就会批准的。您提交申请后，当地规划部门有权决定是否授予您规划许可，他们通常会考虑以下因素：
- 您的项目用于什么目的？
- 您的项目将如何影响当地？
- 建筑物的数量、规模、布局和外观
- 可用的基础设施包括道路和供水
- 任何景观美化需求
他们是否接受您的申请，这取决于所做的改变以及它们如何影响您的房产周围环境。如果不被接受的话，当地政府可能会要求立即停止所有工作。他们可能会要求您撤销所做的任何更改，或者重建或拆除建筑物。如果您在期限内不遵守该命令，您可能会面临刑事指控，您当前的房屋保险将失效，您也将无法出售您的房屋。
所以说，丽莎想在这里提醒大家，一定不要抱着侥幸心理而忽视最初的规划申请。在做任何建造或者装修房产之前，一定要向当地政府了解您的项目是否需要申请规划许可，并且要遵守法律法规来完成建设。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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