莎粉们新年好！转眼就来到了2022年，在新的一年里，您是否有着英国房产的投资计划呢？不管您是否手中已持有房产，或准备要购买房产都得注意了：在投资房产前，您一定要提前学会一些防诈技能。
在我们办理过的房产纠纷案件当中，客户碰到房产欺诈情况的不少见。其中有一种欺诈行为虽并不常见，但后果却很严重，它就是——房产所有权欺诈（Property titles fraud）。一不小心，房产实际的拥有者就得损失数十万英镑，更厉害一些，业主甚至看到骗子直接把房产“偷”走了也没办法反驳。
房产所有权欺诈行为究竟是什么？欺诈者是如何把房产所有权给偷走的？丽莎来给大家说说。
什么是Property Titles Fraud？
在英国，一些骗子诡计多端，他们使用狡猾的办法来改变业主的房产登记信息，把所有权变成他们的名字，或者以其他欺骗方式来冒充所有权，让买家、律师以及买卖交易所涉及的人员都相信他们就是该房产或土地的主人。随后，他们就可以悄悄出售或抵押您的房产。
这样一种骗局被称之为——房产所有权欺诈（Property Titles fraud）。
近年来，财产所有权欺诈情况在英国不断增加，由于骗子们往往可以直接接触到房产，并将自己的名字改成真正业主的名字，所以，这类欺诈行为很难被发现的。一旦中招了，就连警察都没办法迅速识别真相。
去年8月，英格兰的一名男子Hall就不幸碰到了类似情况。
据BBC报道，Hall先生在英格兰Luton有着一处房产，由于他长期在威尔士工作，Luton的房产就一直空置着。有一天，他突然接到了邻居的电话，告知他在Luton的房产竟有人住了进来，每天晚上屋里都开着灯，亮堂堂的。
Hall感到非常奇怪，他的房产也没有租给任何人啊，家里的亲戚也没有房子的钥匙，究竟是谁在里面呢？
第二天早上，他立刻驱车前往自己的房产。可没想到，打开门的是一位陌生人，最迥异的是，这名陌生人竟说他在7月的时候就买下了这栋房子，称自己是这套房产的主人。随后，这名陌生人还告Hall私闯民宅，让他滚出去。
Hall先生非常无奈，他对BBC说：“房子原来的家具都被完全剥光了，所有的家具、地毯、窗帘都被搬走了，这让我很震惊。还有人在现场重新施工建设这套房子。让人最惊讶的是，当我去土地注册局查的时候，房产的名字竟然真的变成这名陌生人的了。可是，我压根就没有出售房产啊！”
这究竟是怎么回事呢？无奈之下，Hall只能报警。由于注册名字都是他人的了，最初，警察也没有办法确认这是欺诈行为。Hall不甘心，通过各种办法联系到警方的欺诈小组，乞求他们进行调查。
几个月过后，一位女发言人对媒体说，他们确实调查出其中的猫腻。原来，有一名骗子冒充Hall先生的驾驶执照、以他的名义设立一个用于接收房产收入的银行账户及电话录音来进行欺诈，让买家相信这是他的房产。最后，这名骗子成功以13.1万英镑的价格把Hall的房产卖给新主人，新主人也就合法地拥有了房产。
参与房产交易的律师说，目前还没有人被捕，警方正在进行进一步调查，不适合做任何评论。
丽莎了解到，这样的所有权欺诈事件相对还是比较少的，但确实每年也会在各地发生。有数据显示，在2020/21财政年度，英国土地注册局收到了22项与房产产权欺诈有关的赔偿要求，并为这些要求支付了价值350万英镑的赔偿金。
除了Hall 事件外，英国法律协会称，最近的一个案件还涉及一对母女，母亲通过改变她的名字，以便与伦敦一处房产的注册所有人的名字一致——这套房产是一套出租房，并没有抵押贷款。她冒充该房产的所有者，申请了120万英镑的过渡性贷款。抵押贷款完成后，当地公司支付了这笔资金。直到后来，土地注册处才发现该交易是欺诈性的，房产并不是这对母女名下。
另一起案件涉及一名房东，她发现她的租户盗用了她的身份来冒充房产所有者，在她不知情的情况下将其出售。
哪些情况下会遇到这类的诈骗行为呢？
通常来说，欺诈者们最容易对那些未登记产权的房产下手。如果您的房子尚未在英国皇家土地注册处注册，房产的风险就相当大。在丽莎接触过的案例当中，骗子通常使用以下方法来诈骗：他们会伪造一些纸质契约，并将您的房产登记在骗子的名下，以此来申请抵押贷款或出售给不知情的买家，然后带着现金消失。
不过，您可别认为已经注册过产权的房产就不会发生这类情况，正如Hall先生、以及这名房东遇到的一样，这类房产还是有一定风险的。
也就是说，所有的房主和房产都可能会面临风险。在这样的情况下，有些业主又会比其他业主更容易受到影响，比如说，这类业主：
长期住在国外（常驻或长期度假）
住在护理院或医院的业主
已去世
长期居住：也就是说，房产从未二次出售
单一所有权：假如只有一个人是房产的合法所有人，诈骗者比较容易下手，如果是两个人共同拥有房产的话，出售的手续会麻烦一些，诈骗者需要找的资料会比较多。
此外，如果您房产状况处于以下情形，也比较容易遇到欺诈风险的：
出租房：据了解，出租房是最容易被欺诈的房产类型了。骗子们往往只需冒充租户就能获得实际房产的控制权。打个比方，他们通过冒充租户，提前数月支付几个月的租金来占用您的房产，这就为他们赢得时间来完成出售或抵押贷款所需的时间，最后带着收益逃之夭夭
空置房产
该房产没有抵押贷款
价值相当高的房产
如何保障您的房产呢？
如果您不巧就属于以上高风险的业主和房产，那么，请一定要牢记以下四个方法：
第一，尽快在英国皇家土地注册处注册您的房产或土地
如果您的资产还没有在英国皇家土地注册处登记，您应该尽快去登记，这是一个最基本和最有效的方法来保护您的房子。它为您创建一个官方记录，使得您的所有权更安全，并提供额外的法律保护。例如，如果您确实因这种欺诈行为而遭受损失，您可能有资格从皇家土地注册处获得赔偿（当然，这个视情况而定）。
第二，保持您的注册信息是最新的
您需要定期检查您在土地注册处的信息情况，确保土地注册处始终拥有您的姓名和地址。
第三，请密切关注您的登记条目
业主只需要在土地注册处注册一个免费的财产警报服务。如果有人试图改变您的财产登记（也许是作为欺诈性抵押贷款申请的一部分），您会立即被通知的，这样，您就可以尽早采取行动来防止欺诈行为了。官方称，您可以使用这项服务来监控多达10处房产。
第四，使用产权限制令
没错，您可以考虑申请一个所有权限制令。您只要求支付少量的费用，就可在您的产权上设置该功能了。它阻止了房产出售、转让、赠与或新的抵押的登记，除非您可以满足某些特定条件。比如说，当房产被试图出售的情况下，该功能会严格要求房产经纪人采取各种资料来证明它真的是合法业主。
房产所有权欺诈的一些警惕信号
除了房子业主外，准备要购买房产的买家们也需要警惕，如果您不小心买到了假的所有权，真业主追究起来，最终，您可能也会面临一些损失的，光是这个打官司就相当折腾。
这些情况有可能会存在欺诈：
对方提供的唯一联系信息是他们的电话号码和电子邮件地址
对方依赖水电费单据作为他们居住在某一房产的证据
卖方从来没有住在该房产里，可能暂时没办法带您进去看房子
对方提供的信息与选民登记册上的信息或者和您研究该房产时发现的信息是不同的
在买卖过程中，对方的详细资料或任何银行账户发生变化
该房产已拥有很长时间，但出售该房产的卖家比您想象的要年轻很多
卖方不愿意回答买方律师的很多问题
对方要求紧急完成交易程序，而不解释原因和提供相关证据
物业以低于市场价的价格挂牌，以加快销售速度。
需要说明的是，以上只是您需要警惕的信号，不代表它一定是诈骗行为。请记住了，不管遇到什么情况，一定要及时和您的律师联系和沟通，积极从各个方面调查对方的背景，看看交易中是否存在欺诈的可能性。如果您怀疑自己可能遇到这类欺诈情况，请立刻联系丽莎律师行，我们的律师会给您最专业的法律建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。
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