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- 上周四，央行再次提高基准利率至5.25%！利率上升对房地产市场带来什么影响？
- Halifax最新房价数据公布：房价再次下跌，英格兰东南部跌幅最大
- 现金买家是如今房产市场的大赢家
- 抵押贷款利率上升导致人们离开伦敦，哪里最受人们欢迎？
- 英国最大的房屋建筑商之一Taylor Wimpey表示，大多数购房者正在申请期限超过36年的抵押贷款
央行再加息
上周四，英国央行再次将基准利率提高至5.25%，以抑制英国通胀。不过，相比之前（市场曾经预期基准利率将会上升至6%以上），目前市场对利率上涨的预期有所缓和了。大家都认为，接下来，英国央行最多只会再提高一次基准利率。
市场预期的变化导致固定利率抵押贷款的基本融资成本下降。因此，从上周开始，英国的一些大型银行已经开始降低其房贷利率。到目前为止，这些降幅幅度不大，但表明房贷利率正在见顶。
Zoopla的房产专家预计，抵押贷款利率将在未来几个月进一步下降，但下降幅度取决于通胀前景以及这对市政府对基本利率的预期意味着什么。
“我们很有可能会在今年秋天看到低于5%的抵押贷款利率回归。”
近年来，绝大多数购房者都采用固定利率抵押贷款。数据显示，近十分之九的未偿还抵押贷款（87%）采用固定利率，这意味着今天的加息不会对其每月还款产生影响。
然而，15%的抵押贷款持有人的固定交易会在今年年底结束，所以，他们需要再换贷款产品。在这样的情况下，平均每月需要额外支付200至250英镑。在一些房价较高的地区，这种涨幅会更大。其余13%的抵押权人采用浮动利率，这意味着他们每个月的还款额度会立刻增加。
英国房价再次下跌
哈利法克斯的数据显示，英国平均房价已连续第四个月下跌，价格同比下降 2.4%。借贷成本上升正在逼迫越来越多首次购房者购买较小房屋。
该公司的月度房价指数显示，7月份，英国房价月度下跌0.3%。截至目前，英国平均房价为285,044英镑，而去年8月的峰值为293,992英镑。
从不同的地区来看，英国几乎所有地区的平均房价均出现下跌，但西米德兰兹郡的平均房价保持不变，一些地区的跌幅比其他地区更大。
其中，英格兰东南部的房产价值月度跌幅最大，截至目前，该地区的房产价格已跌至382,489英镑。此外，威尔士的年度跌幅最大——为3.3%。然而，该地区的房产在疫情期间一直都是增长最快的地区。数据显示，截至目前，威尔士的房价为214,495英镑。
此外，伦敦地区的房价也下跌了3.5%，但与其他地区相比，伦敦的平均房价还是高得多，为531,141英镑。
目前，英格兰东北部仍然是买房最便宜的地方，平均价格为167,594英镑。
尽管价格下跌，该银行表示，房产价格的年度下降率有所放缓，上个月房地产价格与去年同期相比下降2.4%，较6月份的2.6%降幅有所放缓。也就是说，面对严峻的经济逆风，房地产市场仍表现出弹性。
哈利法克斯抵押贷款公司董事Kim Kinnaird评价：“我们看到首次购房者的活动相对良好，有迹象表明一些首次购房者正在寻找较小的房屋，以抵消较高的借贷成本。利率上升和新的租赁市场的改革对房东的商业模式造成挤压，Buy-To-Let(买房出租)行业面临压力。
明年房价可能会继续下跌。根据我们目前的经济假设，我们预计这是一个渐进的下降，而不是急剧下降。”
现金买家成赢家
随着利率上升，贷款成本居高，越来越多需要通过贷款买房的购房者都被这局势吓坏了。即便房价下跌，这些买家们也计划降低自己的购房预算，从购买大房子的计划变到小房子。在这样的市场下，现金购房者（Cash Buyers）成为了大赢家。
房地产中介第一太平戴维斯（Savills）的研究人员发现，贷款购房者和现金购房者之间的分歧越来越大。当买家们被问及是否改变了购房预算时，大多数现金购房者（72%）表示保持不变。与此同时，在那些贷款价值比超过50%的贷款购房者群体中，近60%的人表示已经削减了购房预算。
第一太平戴维斯研究总监弗朗西斯-麦克唐纳（Frances McDonald）说：”在目前的市场上，那些不受利率上升影响的现金购房者购房势头最强劲，特别借助了房产价格降低的趋势。”
第一太平戴维斯（Savills）发现，自4月份以来，那些希望在未来三个月内购房的，他们抵押贷款比例在50%或以上的购房者的购房意愿净下降了5%，而在此期间，现金买家的购房意愿则上升了16%。
这些需要申请抵押贷款的购房者更倾向于短期住房贷款，超过三分之一（35%）的购房者选择两年固定利率交易，而11月份这一比例仅为23%。尽管短期贷款的成本较高，但在利率可能继续下降的情况下，购房者不愿锁定长期固定利率。
此外，该公司做的研究还显示，由于对高利率和经济前景的担忧，自4月份以来，市场上对200万英镑或以上的高端房产的购房欲望有所回落，但仍高于去年年底的需求。
全都逃跑出伦敦啦
房地产中介汉普顿的最新研究显示，目前较高的抵押贷款利率成为房主逃离伦敦的主要原因，已经取代疫情期间的“空间竞赛”。
上周英国央行连续第14 次加息，对抵押贷款持有者造成进一步打击。由于房价过高，伦敦业主受到的打击更为严重，因为他们可能有着更大的抵押贷款。
抵押贷款经纪人SPF Private Clients 的马克·哈里斯(Mark Harris) 表示：“疫情期间的空间竞赛现在已基本结束，抵押贷款成本正在成为新的理由，这个理由正在说服伦敦人离开首都。
虽然人们希望一旦英国央行控制住通胀，利率就会回落，但借款人未来将不得不习惯更高的抵押贷款利率，并必须做出相应的预算。这可能意味着人们将不得不承担较小的抵押贷款，并选择伦敦以外更便宜的房产。”
汉普顿接着表示，尤其是首次购房者，感受到更高利率的压力。报告称，今年，首次购房者搬出伦敦的比率很高，在所有买家中所占创纪录的30%。
总体而言，今年前六个月，伦敦人在首都以外购买32,600处房产，其中超过四分之三（即78%）的房屋是由首次购房者或永久离开伦敦前往英国其他地区的搬家者购买的。据了解，2023年前六个月，首次购房者在伦敦以外购买了25,350套房屋。
汉普顿公司预计，在今年剩余时间里，如果外流继续以同样的速度进行，那么到2023年，可能会有53,780名伦敦人永久离开首都买房——这几乎与威尔士去年售出的房屋总数56,000套相当。
鉴于创世纪的数据——85%伦敦居住人需要搬到价格更便宜的地区，这将买家（需要申请抵押贷款的）在今年总共节省3.57亿英镑的年度抵押贷款。相比之下，2019年抵押贷款利率较低时离开伦敦的人才节省了1.57亿英镑。
也就是说，离开伦敦也是家庭减少甚至还清抵押贷款债务的一种方式。
18%的伦敦逃离者在没有抵押贷款的情况下购买了新房，高于2020年14% 的低点。负担能力的压力也减少了买家的预算，这意味着离开伦敦的人正在购买较小的房屋。
今年到目前为止，伦敦人在首都以外的新家的平均花费为429,800英镑，比2022年抵押贷款利率较低时离开的人少了60,000英镑多一点。因此，37% 的伦敦逃离者购买了一居室或两居室房屋，高于去年的33%。
数据还显示，离开伦敦的人越来越多地从东南部地区转向英格兰东部更便宜的地区。离开伦敦前往东南部地区的人数比例自2009年以来首次跌破40%。另外，永久离开伦敦的家庭中有39%搬到了英格兰东南部，低于2022年的 45%。
埃平森林(Epping Forest)、切姆斯福德(Chelmsford) 和斯蒂夫尼奇(Stevenage) 等行政区是2019年以来伦敦潜在买家比例增幅最大的15个地区之列。
购房者都在申请期限更长的贷款
英国最大的房屋建筑商之一Taylor Wimpey表示，他们的客户正在申请期限更长的抵押贷款，以使每月还款更加负担得起。数据显示，27%的首次购房者申请的抵押贷款期限超过36年，而2021年这一比例为7%。虽然延长抵押贷款期限意味着每月还款额会降低，但客户最终可能会支付更多的费用。
该房屋建筑商表示，除了首次购房者外，第二次购房者也在增加抵押贷款期限，其中42%的抵押贷款期限超过30年，而2021年这一比例为28%。
银行业机构英国金融局的最新数据也显示，长期抵押贷款有增加。今年3月，19%的首次购房者抵押贷款期限超过35年，高于 2022年3月的9%。对于搬家的人来说，8%的人年龄超过35岁，而去年这一比例为4%。
随着抵押贷款利率上升，房屋销售数量一直在下降。据英国税务局（HMRC）统计，就整个英国而言，6月份的住房交易数量较5月份有所增加，但较2022年6月下降了9% 。
好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下期再见。
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