在英国开公司或者开店，基本上都需要使用一个商业场所，比如说商铺或者办公室。在找场所的时候，大家都需要接触一份“商业租赁合同”，这是不可避免的。商业租赁合同是承租人和房东之间签署的一份具有法律约束力的合同，它约束双方在租期内的责任。合同有着非常多的条款，很复杂，大家看着经常摸不着头脑。我们认为，不管是房东还是租户，双方在签署之前必须要了解里面每一个条款的内容，这样才可最大限度地减少各自的风险。
今天，丽莎想要带大家了解什么是商业租赁，以及里面所涉及的重要知识。
什么是商业租赁？
商业租赁合约（A Commercial Lease），也称为商业地产租赁合同或商业租赁协议，这是企业租户与房东之间签署的合约，概述商业地产的使用条款。租约赋予承租人使用该物业进行商业活动的权利，并包含双方在租约期间的权利和责任。
从整体来看，商业租赁的保护是比住宅租赁要少。因此，商业协议通常会更复杂，并包含额外的时间表以及规则以明确定义租赁条款。
寻找商业租赁时要寻找什么
在寻找商业地产之前，您需要想好自己对商业地产的具体需求。
由于提供商业地产的房东通常会在他们的文件中提出一些高级限制和条款，但这些可能是可以协商的。所以，您只有在充分了解自己对该商业房产有什么需求的情况下，才可以就适合您和房东的租约条款谈判，并寻求达成一致。
您对商业地产的具体需求取决于多种因素——例如，您希望将该地产用于哪些活动？您需要多长时间？您愿意对财产承担哪些责任？您是否需要特殊的要求等等？
律师可以帮助定义其中的一些要求，并确保您的需求已经包含在您签订的任何协议中。
商业租赁合同会包括什么？
商业租赁合同通常包括房东和租户之间约定的以下条款：
第一，财产的法律描述
这一部分会详细描述您打算租赁的商业房产的基本情况，它通常包括：地址、平面图、任何边界、固定装置（如厕所或固定橱柜）和附带的配件。我们会在下一章节具体对这些措辞进行解释。
第二，租金条款和评估（Rental Terms and Reviews）
租金该如何安排和支付是商业租赁合约里的重要内容，比如租金金额、频率和任何相关的支付条款。房东可能会提供固定的应付租金，他们可能会要求您支付一定比例的营业收入，或者他们可能会要求您支付全部或部分账单、财产维护或保险费用。
租金条款中通常包括租金的重新评估的要求，描述您的租金何时以及如何根据市场情况进行调整。通常来说，租户是可以就该条款与您的房东进行协商。
第三，租期（Lease Term）
租期描述租约的有效期，并描述了租约到期的处理方式。例如，包括您或您的房东希望实施的任何续约或滚动协议。此类协议的一些例子是：定期租赁，在特定日期结束；或根据指定条款定期滚动的自动续订。
不同的租赁条款将有不同的通知期或描述在续约期间如何更改租赁条款的权利。此外，租期应与中断条款、转让权或转租条款一起评估，以确保您可以在不同的业务中继续支持租期。
第四，中断条款（Break Clause）
商业租赁合约里的中断条款将指定房东或租户如何以及何时可以提前终止租赁协议而不会受到处罚。该条款也是可以与房东协商，以找到适合您的商业业务的计划。
第五，转让和分租规则（Assignment and subletiing rules）
转让和分组是商业合约里的可选条款，包括租户的额外权利，可以将租约转让给另一方，或允许您将房产出租给另一名租户。
分租可能需要您与新租户起草一份分租协议。
值得注意的是，分租协议是一个复杂的过程，并非所有房东都会允许此类条款。但如果您觉得整个期间的租金义务有太大的财务风险，它们确实会提供额外的安全保障。此外，这些条款可能不会导致您将责任完全转移给新租户，如果新租户出现问题，您可能得承担“房东”的责任。如果您希望使用这些条款，请务必明确定义您愿意承担的责任。
第六，使用条款（Usage Terms）
房东可能会在商业租赁合同中加入使用条款，以限制在商业地产内进行的活动类型。如果业务类型发生变化，则可能需要与房东重新协商或完全禁止在该房产中经营。
商业协议里面还需要注意的内容
固定装置（Fixtures）
商业租赁的条款里通常会提到物业的固定装置。固定装置指的是财产中以永久或半永久方式附着的物品，因此，移除它们可能会对财产造成损害。一些例子包括马桶或水槽、内置橱柜或固定设备——空调、加热器或厨房设备。
配件（Chattels）
您的商业租约还会说明商业财产中包含哪些配件。配件也称作动产，指的是可移动的自有财产，因此不被视为租赁财产的物理部分，这可能包括照明、桌子、椅子、可移动的白色家电（烤箱、洗碗机）和窗帘或百叶窗。
限制性契约（Restrictive covenants）
限制性契约是限制或约束您在该财产或土地上做某些活动，比如扩建等等。这些通常是用于保护财产、邻居或者周边地区免受该活动带来的影响。在签署合约之前，请一定要了解合同里是否设有限制性契约，具体哪些限制。如果您不注意，它可能会对您带来巨大的影响，让您经济受到损失。
地役权（Easements）
地役权是在特定条件下授予他人的财产或土地使用权。地役权的常见例子包括通向公众的通行权（例如人行道和人行道）或穿过邻居的土地进入您的财产的入口。地役权视情况而定，并且特定于您的财产。
FRI 租约（FRI lease）
在商业租赁中，您可能还会看到FRI 租赁。FRI租赁也称为全面维修和保险租赁，是一种租赁类型，其租赁条款要求承租人负责支付财产的所有维修、维护和保险费用。这些费用是在房东和租户之间的任何其他租金支付之上的。保险可能由房东或第三方提供。
保有权保障（Security of Tenure）
租期保障使租户有权在其商业租约结束后继续留在商业地产中。它允许双方隐含地续签协议，并且需要任何一方发出正式通知才能终止。某些商业租约可以排除此权利，或者其他滚动协议可能会提供续租的附加条款。
第 25 条表格（Section 25 Form）
房东通常需要使用第25条表格来终止商业租约并提出新的租约条款；或以拒绝新租约的理由终止商业租约。第25条表格规定了租赁结束的日期，任何拒绝续租的行为都必须符合1954 年《房东和租户法》第30(1) 条中的理由之一。
第 26 条表格（Section 26 Form）
租户则使用第26条表格来申请新的商业租约；或结束租约。一旦房东收到此类表格，他们必须决定是否同意新租约或终止租约的请求。如果房东拒绝此请求，他们必须使用1954 年房东和租户法第30(1) 条规定的理由之一。
这两种形式都代表商业租约的结束、变更或更新。然而，第25条通知也有不同于第26条的地方，因为它们由不同的各方送达。Section25表格由房东送达给他们的房客，而Section 26 表格则由房客送达给他们的房东。
附表（Schedule of Condition）
附表是在商业租赁开始时准备的一份报告，其中描述了财产的状况，包括支持它的任何证据。该附表在租赁结束时用于解决有关商业场所状况的任何争议，并确定租户是否是造成任何损害的原因。承租人必须确保此附表全面列出财产的所有损坏，以避免为此承担责任。
破损明细表(Schedule of Dilapidations)
破损明细表是在商业租约结束时准备的一份报告，其中描述了财产中任何未解决的破损。这可能包括任何未完成的维修和装修、纠正合规性问题或描述租赁条款中的任何其他违规行为。该附表可能包括要采取的补救措施，或与修复破损相关的费用。
外包（Contract Out）
“外包”是指房东和承租人双方同意，承租人在商业租赁期满后将没有使用权保障。租户将无法向法院申请续租，无权留在该房产中，也无需使用第25 条或第 26 条通知来终止租约。这些安排通常仅用于短期商业租赁。
商业租赁可以提前终止吗？
商业租赁是否可以提前终止取决于任何合约中的约定。正如上文所说，商业租赁可能包含中断条款的规定，或其他打破固定租赁期的理由。也可能有在给予充分通知后终止租约的规定。您的协议中可能包含的其他选项是转租或分租租约的权利。此外，房东可能允许更改租约条款。所以，这就是我们经常建议的，积极与房东讨论您的情况很重要。
商业租赁中断条款是商业租赁协议的可选条件，允许任何一方在满足某些条件时终止租赁。这可能是在租赁期间以时间为基础，例如每年有一个break option，或者它可能是基于租户或房东的情况。这些协议是在租赁开始时预先协商的。
好了，本期分享就到这里。如果您正打算购买或租用一套商业房产，有任何法律上的问题都可进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师在这一块有着多年的经验，可以提供专业的建议。
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