在英国，如果您购买一套房产或者土地，请您要记住了，您对邻居有着一定的照顾义务，必须要采取合理措施防止或结束自己的财产对相邻财产造成实际损害的责任。
这个法律要求其实说的是 邻里之间和睦相处的根本之道。也就是说邻里之间的关系是一种相互体谅，相互关照的关系。虽然说每一个人都有按照自己的意愿或者计划做事的权力，但是，一个人在做一件事情之前，都要先考虑一下，自己的行为是否会对邻居造成不合理的干扰或者损失。
要不然，如果您的行为对邻居产生滋扰或破坏（Nuisance），导致他们遭受经济损失，他们有权向您索取全部的赔偿。
本期《丽莎说案》要说的案子：The House Maker (Padgate) Ltd v Network Rail Infrastructure很好地说明了这一点。
英国一家房地产开发商购买了一片土地用来开发住宅项目，没想到，土地遭到洪水破坏，根本无法进行施工。最终，房地产开发公司被迫以低价出售土地。由于洪水是邻近铁路线塌陷的排水管引起的，这一家房地产开发商向法院提出了诉讼，称邻居破坏了其应有的义务，给他们带来破坏性的滋扰导致遭受重大的经济损失。
故事背景
Robert Walsh先生是英国的一名商人，经营一家房地产开发公司：The House Maker (Padgate) Limited。2017年2月8日，Robert Walsh通过该公司购买位于沃灵顿市（Warrington）Padgate区的一块棕地。
Robert先生看中这一块地块，主要因为它的地理位置很好。据说，该地块位于Padgate火车站的西南方，很多商业社区围绕在四周，他想利用该棕地来开发一栋豪华的住宅项目。
本来还因离火车站比较近而沾沾自喜，可没想到反倒倒大霉了。
Robert收购该块棕地后，立刻向当地政府申请规划许可。他们计划向外出售期房，并在12至18个月内完成项目。也就是说，按照原计划，Padgate区的这一栋房产项目可以在2019年10月就完成了。没想到却被耽误了。
法院资料显示，Robert拿到规划许可证后的某一天，该地块相邻土地（火车站所属用地）的排水管坍塌了。大水淹没整个土地，包括Robert的这一块棕地。被淹后，The House Maker (Padgate) Limited公司根本无法按照原计划来开发其土地了。
早在2017年3月1日，火车站的经营者Network Rail Infrastructure Limited公司就接到水灾通知。可是，不知道是什么原因，该公司迟迟没有派人来解决。
在这过程中，Robert向法院提出补救申请，希望该公司立刻找人解决排水管的问题。后来，Network Rail公司亲自找Robert进行谈判，表示一定会立刻找人修理。Robert相信了，撤销了原来的诉讼。
然而，事情还是没有能解决。
Robert感到无望了，解决排水的问题看来是遥遥无期。2019年10月初，Robert不得不试图在获得规划许可的情况下重新出售该土地。毫无疑问，由于有着洪水的问题以及其他的现实状况，Robert不得不降价来出售土地。
Robert称，直到2020年4月，新的排水系统才到位，水灾的问题才彻底解决。
诉讼开始
随后，Robert先生以滋扰行为向法院再次提出诉讼，希望得到损害赔偿。Robert先生的理由是，如果不是因为Network Rail Infrastructure Limited公司的土地排水管问题，他们公司可以在疫情前开始以及完成该工程。
然而，水管的问题耽误了工程进展，后来又拖到了全国封锁期，使得所有工程都无法进行。Robert要求赔偿其在未被阻止开发土地的情况下所获得的利润与出售未开发土地所获得的利润之间的差异。
Network Rail Infrastructure Limited公司的代表人称，虽然其负有侵权责任，但这是一种有 “限度” 以及 “一定衡量标准” 的照顾义务（Duty of Care）。也就是说，他们并不需要对所有事情都负责。他们只需要在合理的时间内采取合理的措施来减少或消除危险就可以了，事实上他们做到了，并没有违反这种有限度的照顾义务。
Network Rail Infrastructure Limited公司解释，他们至少花了100万英镑，并且在2020年4月前修复排水问题。在此期间，Network Rail Infrastructure Limited公司对排水管进行了高压喷射（费用约为15,000英镑），试图尽其所能减轻原告的担忧。虽然这些工程使原告受益，但原告却不认账。
此外，Network Rail Infrastructure Limited公司坚持认为，Robert先生根本没有遭受任何损失，他保留了开发用地，保留了规划许可的利益，并且没有承诺任何销售，也没有提前把期房出售出去。
法院怎么看呢？
法院主要从两个方面来分析该案件：第一，被告是否违反了其的照顾义务？
法官认为，如果被告在第一次报告水灾时就及时着手解决排水问题，那么，他们就及时有了一个令人满意的解决方案，使Robert先生的开发工程得以启动。
然而，法官在查询资料发现，被告未能及时解决水灾和排水问题是由于该公司预算的限制和支出的优先次序造成的。也就是说，他们并没有第一时间把资金投入来解决排水管的问题。相反，他们等到原告提出第一次诉讼后才想着要纠正水灾问题。如果Network Rail公司在第一次收到水灾通知的时候就着手整改，那么，原告就会顺利完成项目的开发，获得全部开发利润，并继续进行另一个房产项目计划。
正是由于完全由被告的不作为和其他因素造成的严重拖延，Robert的公司才没办法做出了艰难的决定，利用现有的规划许可出售这一块棕地。法院认为，鉴于缺乏有效解决，原告做出这样的决定是完全合理的。
考虑到两个相邻的土地所有者之间的公平、公正和合理性，并考虑各方对可预见风险的程度、可用的预防措施、措施的成本以及双方的资源的了解，法官得出的结论是，被告违反了其对原告承担的照顾义务，即使这是一项有限度的义务，被告公司也应该立刻确定补救工程。
第二，原告Robert先生是否遭受了损失？
哪怕被告对原告承担有照顾的责任，而且违反了这个原则，但是原告不能证明自己 遭受损失的话，被告也不需要进行赔偿。
正如上文所说，Robert先生很早之前就提出第一次诉讼了，由于被告公司答应立刻解决，Robert的公司就撤销诉讼。然而，原告公司虽然一直都拥有土地，可是，他们在等待解决水灾问题的过程中根本没有能力、也没有办法在这一块土地上工作。
也就是说，由于被告的行为，原告公司被迫长期持有一块“无用之地“，没有办法才出售的，根本谈不上保留利益。相反，中间还出现了损失。因此，原告有权向被告追回差额。
最终，法院同意索赔人坚持其损害赔偿案件的依据。原告有权获得以下两方面的差额：如果没有被阻止在2018年按计划进行开发，它本应获得的利润，以及它在获得规划许可的情况下出售土地将获得的利润。
丽莎评论：如何提出滋扰索赔？
在英国普通法里，滋扰（NUISANCE）有两种类型：
公共滋扰，它指的是危害公众生命、健康、财产、道德、舒适或妨碍公众行使或者享受权利的行为。这样的滋扰可构成侵权行为，也可构成刑事犯罪。
私人滋扰，通常是由某人在自己的土地上做某事造成的，当他们的行为后果延伸到邻居的土地时，例如：造成物理损害（不是人身伤害）。在这样的情况下，他们的行为就违反了本来应该享有的“照顾义务“，这些行为就变成了”滋扰行为”。
例如，污水从土地上渗漏到邻居的土地上，或者嘈杂的邻居对他人造成了滋扰。这是一种民事错误，会引起对实施滋扰行为的人提出诉讼，通常可在侵权中提出诉讼。
很明显，本案与”私人滋扰”有关。在本案中，原告提出的证据很好地证明了被告的行为对其带来的影响，以至于他们遭到了经济损失。丽莎认为，法官最终给予的审判结果还是公平的。
通常来说，与私人滋扰有关的法律都是由案例法指定的，为了证明私人滋扰已经发生，诉讼申请人需要提供一些证据，来证明邻居的行为对确实对其带来滋扰，这些条件包括：
连续干扰，它必须在一段时间内发生并且不止一次。
非法或不合理的干扰。非法和不合理的定义因案而异，总体来说，申请人必须证明邻居是如何以“滋扰”申请人的方式来使用自己的财产的；申请人要说明该地点的具体情况，比如说，被告在该地区发生这样的情况是否是符合合理预期的？另外，申请人的敏感性，他们对任何规模的干扰的容忍程度是不是正常的；被告行为的效用（对一个人造成滋扰的行为是否对整个社区有价值），比如说，如果被告选择在晚上做某个工程是因为白天开工会影响整个社区以及其他人带来影响，那么，这个行为可能就不算滋扰。最后，申请人可能还要说明被告最终的土地状况，比如，他们是否采取了合理的措施来防止或减少危险对他人造成滋扰的物品？
对土地或对土地的某些权利的使用或享有的干扰。比如说，索赔人必须证明对土地本身的物理损害或对他们自己的健康的损害，这些损害损害了他们对土地的享受，例如吵闹的邻居引起的头痛。
如果您拥有土地、独占土地或作为租户占用，您可以向法院提出私人滋扰索赔。索赔成功后，当事人可以获得不同类型的补救措施——损害赔偿，根据造成的损害进行量化（正如本案一样，看看如何量化赔偿金额），或禁令——命令停止滋扰或减少，受害者自己采取措施停止滋扰。
滋扰索赔通常是比较复杂的，因此始终建议您寻求法律建议，以便提供正确的证据来支持您的索赔。如果您遭遇了类似情况，可进一步联系丽莎律师行，我们的诉讼团队以及房产律师团队可以为您提供合理的解决方案。
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