在英国投资房产做出租房，很多房东都希望可以把房产作为HMO（多户住宅）出租，以从增加现金流中获益。

 

然而，想要经营HMO房产有些复杂。房东并不是直接购买一套大房产或者改造更多的卧室就可以直接出租给多人的，您在出租前需要申请HMO房产执照。不仅如此，随着多年来可用的HMO房产数量不断增加，各个地方政府和规划部门采取了更加严格的措施，一些HMO房产在获得执照之前，还得申请规划许可——还不一定能够通过。

 

最近，英国法院最新出炉一个新的案子。两名房东申请了HMO执照，但却由于没有符合规划许可的规定，最后因“非法出租”被处罚了1.8万英镑！

 

 

非法出租HMO出租房？

 

2016年6月，科林·伍德沃德 (Colin Woodward)和妻子苏珊·伍德沃德（Susan Woodard）在伦敦达格纳姆区域购买了一套房产。他们希望改造房产，把它作为HMO多户住宅出租房来经营，并出租给来自多个家庭的租户。按照当地的法律规定，2019年8月，他们向当地政府申请了HMO许可证，并在一个月后获得了批准。接下来，他们把房产出租给多位租户。

 

可没想到，当地规划执法小组突然告知这对夫妇，他们即便拿到了HMO的许可证也不行，由于他们的房产位于特殊区域，他们需要申请规划许可才能将房产用作HMO多户住宅来运营。

 

于是，这对房东夫妇只能提交一份追溯规划申请。然而，2020年1月，他们的申请被拒绝了。当地规划局立刻发出执行通知，要求他们立刻停止出租该房产，并要拆除相关的固定装置。

 

他们向当地规划局提出上诉，但均被驳回。

 

在拒绝该申请的信函中，当地审查官员表示，将该房产改建成HMO将导致该区域失去一栋家庭住宅，从而损害该行政区内家庭住房的存量，并且还会增加交通量、噪音、产生垃圾，并对该地区造成普遍干扰，从而导致该地区丧失舒适感和特色。

 

因此，他们必须在2021年5月之间遵守执行，停止出租该出租房。

 

不过，他们似乎并没有按照政府的要求执行，继续偷偷出租该房产。2021年11月，当地规划局突查该房产，发现他们仍然把房产用作HMO，并出租给多个人。

 

2022年9月，这对夫妇被传唤到巴金赛德地方法院，并对案件表示不认罪。2024年8月27日，他们在斯纳尔斯布鲁克刑事法庭的时候，又改变成认罪请求。最终，法院判每人被罚款6,000英镑，另外还需向巴金-达格纳姆议会支付 3,000英镑的费用。

 

负责执法和社区安全的内阁成员赛义德·加尼(Syed Ghani) 表示：“我们致力于确保巴金-达格纳姆的所有房产都符合规划法规，对伍德沃德夫妇采取的行动表明了我们致力于维护这些标准。

 

尽管我们多次警告并给予纠正机会，但他们仍然无视我们的执法团队，这让他们别无选择，只能采取法律行动。我们希望此案能够提醒大家，规划法规的制定是有原因的，必须遵守。”

 

 

丽莎评论

 

HMO（即多户住宅）是一种由房东或公司拥有的房产，同时出租给几个不相关的人作为主要住所。HMO住户共用厨房、浴室和其他公共设施。您可以想想，当您还是一名大学生时，与朋友一起住在大学拥有或租赁的学生宿舍里，甚至与一群陌生人合住一间房子，从原则上来说，这就是属于HMO。

 

很多房东基本都清楚HMO的基本原则，也知道在出租这类住宅之前要申请HMO执照。但是，他们可能并不知道有一些情况必须要得到规划许可。所以，我们接下来给大家具体讲讲这回事。

 

那么，什么情况下，HMO房产另外需要规划许可？这取决于房产当前的使用类别和居住人数，具体有两种情况：

 

1/Sui Generis HMO规划许可

 

如果您将一处房产出租给7名或更多无亲属关系的人，则该房产将被归类为Sui Generis HMO，必须获得规划许可，无论卧室数量有多少。按照目前的规定，房东获得正确的规划许可可确保房地产使用合法并符合当地法规，未能获得规划许可可能会导致各种后果，包括罚款、执法行动，甚至需要撤销对房地产所做的任何改动。

 

如果您正在考虑投资一个可容纳6名以上住户的大型HMO，您需要提前了解Sui Generis规划申请的要求以及如何使您的规划申请成功。

 

2/Article 4 Direction（第四条指令）

 

大多数有6名住户或以下的HMO不需要规划许可。但是，如果您的房产所处于的区域属于第四条指令范围，则无论居住人数多少–是小型还是大型HMO–您都需要获得规划许可。本篇的案例就属于这样的情况，该房产位于第四条指令范围。

 

第四条指令是规划立法的一部分，允许议会增加一些特殊限制，在有必要保护当地设施或某个地区的福祉的情况下，取消许可的开发权，包括改变某个地区或特定财产的用途。

 

 

多年来，HMO房产的过度饱和给附近居住在普通住宅中居民带来了挑战，包括噪音、反社会行为、废物管理和停车。所以，英国一些地方议会一直实施第四条指令，以控制或限制特定区域内的HMO数量。一般来说，受欢迎的学生区经常成为第四条指令的目标，因为在职居民和家庭往往难以与邻近的学生相处，并因此产生生活方式上的差异。在这些情况下，当地议会会利用第四条规则来试图通过一些限制来平衡当地的社会环境。

 

同时，在一些家庭居住房供应缺失的区域，地方议会也会实施第四条指令，以确保为一般家庭居住提供充足的住房供应，而不是让房东和房地产投资者不断创造更多的HMO共享住房。

 

不过，大家需要了解的是，第四条指令并不是为了阻止所有HMO房产，而是要求您首先需要从当地议会那里获得规划许可。每个议会都有自己的灵活性，可以对政策做出不同的解释以及要求，因此，房东们最好提前咨询当地政府，看看有哪些具体要求。

 

假设您正在寻找一个不错的区域来投资您的第一个HMO，或者您已经拥有一些HMO，并希望扩大您的HMO帝国。在评估HMO的任何新位置时，务必对该区域进行彻底的第四条评估。您最不想做的事情就是费尽心思去寻找一笔好交易，却发现您需要HMO规划许可，但并未将其考虑在初步评估中，最终无法获得规划许可的批准。

 

最简单和最有效的方法是直接查看当地政府的网站，几乎所有议会都附有红色的“第四条区域地图”，您可以从中看到哪些街道或行政区属于第四条限制范围。或者，您可以直接咨询当地规划部门。

 

最后，丽莎想要提醒大家。正如本篇的案例，如果房东确实没有获得规划许可，在接到当地政府的执行通知后请一定要遵守规定执行，您可以尝试着与当地政府继续沟通，看看是否还有机会调整原先的方案以获得规划申请。切记不要继续偷偷非法出租房产，这样一来，您不仅会受到处罚，还可能被列入“流氓房东”的行列，接下来就很难进入英国的出租市场了。

 

 

好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。

 

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 向富人征税或被淡化？工党税收大棒或颗粒无收!
• 经合组织预测：英国经济将继续稳步增长
• 雇用非法劳工，餐厅经理被禁董事资格5年
• 上诉法院开绿灯：企业或能拿到更多新冠索赔
• 电商巨头亚马逊，4年来首次在英国缴纳公司税
• 世界首次：低于8.5万镑的欺诈，英国银行5天内必须赔付

 

 

→向富人征税或被淡化？工党税收大棒或颗粒无收!

 

根据英国多家媒体报道，英国工党政府正在重新考虑其对居住在英国的富裕外国人征税规则（即非居民税制，non-dom tax ）的计划。

 

目前，英国的非居民税制允许生活在英国的人就其在海外赚到的钱缴纳极少的英国税甚至不缴纳英国税。这一制度长期以来一直是英国国内争论的焦点，前保守党政府也曾制定计划加强该规则。

 

但工党目前表示将更进一步，扩大英国的遗产税制度，将海外信托等外国资产也纳入其中。

 

但也有人担心，这种计划有可能导致那些富有的外国人离开英国。甚至工党有可能竹篮打水一场空，这样的计划可能不会像工党预想的那样筹集到10亿英镑资金，甚至根本筹集不到任何资金。

 

为富裕阶层提供税务咨询和会计服务的公司Blick Rothenberg 的首席执行官尼米什·沙阿（Nimesh Shah）表示：自从春季预算案推出后，一些非英国居民已开始离开英国，在未来12到18个月绝大多数人将会离开。

 

尽管目前尚未作出最终决定，但英国政府已经在考虑淡化或逐步实施对信托征收遗产税的决定。

 

→经合组织预测：英国经济将继续稳步增长

 

近日，经济合作与发展组织（经合组织OECD）预计，2024年英国国内生产总值（GDP）将增长1.1%，这将远高于欧元区（0.7%）。

 

在G7国家中，英国的经济增长将与加拿大、法国持平，落后于美国，但要优于日本、意大利和德国。

 

英国的评级上调很大程度上反映了英国在2023年下半年摆脱经济衰退后，今年上半年的表现好于预期。

 

尽管经济前景较为乐观，但经合组织在最新报告中也表示：英国工资增长虽然有所放缓，但仍然对英国通胀前景构成威胁。

 

这一结果与英格兰央行最近的评论相一致，英央行曾表示：继8月份将英国基础利率从5.25%下调至5%之后，英格兰央行对进一步降息采取谨慎态度。

 

经合组织表示，英国经济增速将在2025年温和加速至1.2%，不过，这样取决于英国政府将会在10月30日所发布的秋季预算案。

 

面对来自经合组织的乐观预测，英国财政大臣雷切尔·里夫斯（Rachel Reeves）表示：“更快的经济增长数据令人欢迎，但我知道还有很多工作要做，这就是为什么经济增长是本届政府的首要任务。下个月的预算将用于修复基础，以便我们能够兑现变革的承诺并重建英国。”

 

 

→雇用非法劳工，餐厅经理被禁董事资格5年

 

根据英国破产服务局（The Insolvency Service）的公告：一家印度餐厅的经理因聘用2名非法劳工被禁止担任任何公司董事5年。

 

破产服务局表示，该名餐厅经理为公司董事，在2021年的一次移民执法突袭活动中，发现该餐厅雇用了2名无权在英国工作的人，违反了《2006年移民、庇护和国际法》，该公司被罚款20,000英镑，随后于2021年12月进入清算程序，负债超过73,000英镑。

 

该名董事自2024年9月17日被正式取消董事资格，在2029年9月之前禁止参与任何公司的组建和管理工作。

 

这里丽莎想要再次提醒广大雇主，随着移民执法力度的不断增强，对于雇主的惩罚不仅仅停留在罚款层面，甚至有可能在一段时间内禁止董事资格，甚至是承担相应的刑事责任。

 

→上诉法院开绿灯：企业或能拿到更多新冠索赔

 

很多企业在经营时都会依照自己的商业形式购买不同类型的保险。其中就包括因某些原因导致公司经营中断的保险。

 

近日，在一起案件（London International Exhibition Centre v RSA & Ors）中，英国上诉法院进行了一次有里程碑意义的裁决，数千家公司将有权因新冠大流行所造成的业务中断而申请索赔。

 

如果您的企业保单中包含“工作场所内” 疾病条款的企业有权就英国政府应对大流行造成的利润损失要求赔偿。

 

在这次案件之前，很多企业可能都被保险公司拒绝赔付。如果您有遇到相关问题，并正在寻求赔付，欢迎您联系丽莎商法部了解最新的法律政策，帮助您顺利获得索赔。

 

 

→电商巨头亚马逊，4年来首次在英国缴纳公司税

 

按照英国税法，当公司有盈利时需要缴纳公司税（corporation tax，CT），对于公司盈利小于5万英镑的小型企业公司税为19%，超过25万英镑利润的公司税为25%。

 

不过，英国政府此前制定“超级扣除”税收减免，如果公司在英国进行投资，就可以得到一定程度的税收抵免。

 

此前，亚马逊因在基础设施方面的投资使其可以利用该政策，他在2022年获得了780万英镑的税收抵免。

 

因此，作为英国十大纳税人的亚马逊终于在时隔4年之后首次缴纳公司税。

 

亚马逊为其销售额缴纳了9.32 亿英镑的税款，包括公司税和营业税，约占其收入的3.45%。

 

→世界首次：低于8.5万镑的欺诈，英国银行5天内必须赔付

 

支付系统监管机构 （PSR）宣布：从10月7日起，如果欺诈受害者的总损失小于85,000英镑，那么英国银行必须在5天内向欺诈受害者全额退还。

 

这一举措所要求的时间限制在全世界尚属首次。

 

不过，该监管机构已将最高赔偿金额从之前的415,000英镑削减至85,000英镑。监管机构认为新的85,000英镑上限将覆盖99%以上的索赔。

 

根据统计，2023年的250,000多起案件中，有18起案件金额超过415,000英镑，411起案件超过85,000英镑。

 

也就是说，大多人在遭遇欺诈时的损失不会超过85,000英镑，这给了绝大多数的保证。

 

加快索赔时效的确有助于消费者的利益，但对于银行方面，他们将会在安全问题方面更加严格，可能会增加更多验证方式从而减少欺诈的发生。

 

 

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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根据英国媒体报道，昨天下午5点开始，英国多达19个主要火车站——包括伦敦的10个火车站遭遇大规模黑客攻击！乘客们只要在车站上点击公共Wi-Fi全部中招，他们在手机上立刻看到关于恐怖袭击的信息。据说，这些车站的网络系统依旧瘫痪。

 

乘客会因此受到什么影响？列车会停运吗？这…真的有会恐怖袭击吗？

 

 

英国19个车站遭到黑客攻击

 

今天，英国铁路网公司（Network Rail）证实：英国伦敦、曼彻斯特、利物浦、伯明翰、格拉斯哥以及布里斯托等等大城市的主要车站均受到了影响。

 

当天，只要旅客来到车站，并登录车站的无线Wi-Fi网络，他们就会在登录界面上看到：“我们爱你，欧洲”，以及有关恐怖袭击的可怕信息。

 

丽莎给大家整理一些受到影响的车站：

Birmingham New Street

Bristol Temple Meads

Clapham Junction

Edinburgh Waverley

Glasgow Central

Guildford

Leeds City

Liverpool Lime Street

London Bridge

London Cannon Street

London Charing Cross

London Euston

London King’s Cross

London Liverpool Street

London Paddington

London Victoria

London Waterloo

Manchester Piccadilly

Reading

 

事件发生后，英国警方部门立刻展开调查。同时，Network Rail的负责人证实，他们迅速关闭了无线系统，车站运营并未受影响。不过，该车站的无线网络仍然处于瘫痪状态。

 

据了解，这些受影响车站的公共Wi-Fi均由独立的第三方提供商Telent提供和管理。该提供商Telent提供公共Wi-Fi的机构还包括Openreach、伦敦交通局 (TfL)、国家公路、海事与海岸警卫局以及NHS救护车无线电计划。

 

Network Rail 的一位发言人称：“昨晚，Network Rail管理的19个车站的公共Wi-Fi遭遇网络安全事件，我们知道后迅速做出行动了。Wi-Fi由第三方提供，是独立的，这是一种简单的‘点击并连接’服务，不会收集任何个人数据。一旦我们完成最后的安全检查，我们预计服务将在周末恢复。”

 

Telent公司的发言人向《标准报》表示：“我们已获悉影响英国铁路网公司管理车站公共Wi-Fi的网络安全事件，正在与英国铁路网公司和其他利益相关者一起展开调查。我们获悉，英国交通警察正在对此事进行调查，因此目前不宜进一步置评。我们认为Telent的其他客户或Telent提供的服务均未受到影响。”

 

丽莎了解到，目前尚未有人受到任何威胁，这些受影响的车站也并未有任何关于恐怖袭击的事件发生。但是，很多人都在担心这一次事件是否会给乘客带来其他影响。比如说，那些受影响的乘客是否会被监听，或者相关信息被盗？

 

就在此次事件发生几周前，伦敦交通局也刚刚遭受网络攻击，有消息传出数千名乘客的个人信息可能泄露。据悉，那一次的黑客攻击可能泄露了约5,000名乘客的银行账户信息，包括Oyster卡账户活动或退款数据，这些信息包括账号和分类代码。9月5日的时候，一名17岁男性因涉嫌与那一次攻击有关的《计算机滥用法》罪名被捕，现已保释。

 

英国媒体采访了一位网络安全专家——Liberate IT Services总监亚历克斯·理查兹(Alex Richards)，他对此分析：“这可能是恶意行为者为了宣传他们的目的或者推广某种活动而直接针对公共Wi-Fi发起的网络攻击。

 

公共Wi-Fi始终与其他网络隔离，并设有防火墙，因此Network Rail自身持有或处理的数据不会面临风险。公共Wi-Fi因其可访问性的特性最容易攻击的目标，并且一旦被篡改，最容易被发现。唯一的潜在危险是，当时使用公共Wi-Fi 的其他人的数据可能会被窃听。”

 

 

丽莎评论

 

丽莎希望，莎粉们并未受到此次事件的影响。如果您刚巧昨天晚上也在这些车站并且连接该公共网络，为了自己的个人信息以及财务信息的安全，最好立刻检查一下，看看自己的银行卡是否有任何变化，或者其他重要信息是否遭到篡改？必要时可重新修改登录信息。

 

如今，人们越来越没办法离开网络，随时查看工作邮件、与家人联系、看新闻、找餐厅等等，基本做什么事情都需要访问网络。手机本身带的流量可能不够用，或者没信号，在这样的情况下，公共Wi-Fi确实是咱们的救命稻草。

 

目前，全球超过5亿个公共WiFi热点，这个数字还在不断增长。在咖啡店、车站、购物中心、机场、酒店、大学或者其他公共场所，您几乎都能发现有公共WiFi可以连接——并且不需要密码。可是，这些公共WiFi在提供我们便利的同时，确实也带来一些风险：

 

Man in the middle attacks（中间人攻击）——由于连接人数众多，黑客经常会监视不安全的公共WiFi热点。通过此类网络，您和公共WiFi路由器之间发送的信息（个人信息、密码、照片）可能会被攻击者截取，这些攻击还可以称之为一种“数字窃听”形式。

 

Honeypot WiFi hotspots（蜜罐热点）——网络犯罪分子总在不断创新，他们可以通过创建热点并将其命名为与合法接入点非常接近的名称，甚至个性化登录门户，使连接看起来可信，从而轻松拦截用户及其宝贵数据。如果您访问虚假热点并认为它是一个安全网络，那么您实际上是在将所有敏感信息交给设置它的人。

 

Session hijacking（会话劫持）——如果您通过该网络登录了您的工作邮箱或Facebook账户，那么您就创建了一个开放的会话；狡猾的黑客可能会窃取服务用来识别您的cookie，然后假装是您。

 

Viruses（病毒攻击）——有时候，这些不安全的网络在您不知情的情况下，可能会安装恶意软件的风险。

 

一些不安全的公共WiFi最终可能会给用户带来更加严重的后果，包括信息、金钱和身份被盗。

 

我们建议，如果您来到一些公共场所，最好还是使用该公共场所提供的网络服务——加密码的最好。在有选择的情况下，您在这些公共场所尽可能远离公共Wi-Fi，使用自己的4G或5G数据服务会更安全。

 

如果您去到一些公共场所，他们并不提供无线网络的服务，自己也没办法连接手机4G、5G数据服务，必须要使用公共WiFi的时候，还是得时刻警惕保护自己——有一条经验法则：始终假设它是不安全的。切记不要访问业务关键型内联网，不要检查个人银行账户，也不要试图进入密码库。此外，您需要尽量避免使用需要您个人信息的敏感账户，例如网上银行或购物网站。

 

 

如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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就英国签证访问签证来说，对于那些拥有许多经验的签证申请人来说，自己DIY申请并不是什么难事。

 

但也有不少申请人在申请签证时看到需要准备的材料就感到心累，一些申请人为了图方便就会选择寻求专业人士的帮助，但也有一些人会硬着头皮自己来。

 

但是，由于自己的不小心或疏忽大意，一些申请人可能在填写申请表时出现了错误。如果签证官认为这种错误是故意误导或欺骗，那么申请大概率是会被拒绝的，甚至还有可能带来灾难性的后果，导致签证申请人10年内不得入境英国。

 

那么，签证官在审核签证时，如何判定什么是虚假陈述、虚假文件或信息？又是怎样判定欺骗行为？申请人应该如何避免出现这样的情况呢？

 

 

哪些情况有可能导致签证被拒绝？

 

根据移民规则第9.7.1条的规定，如果出现以下情况，申请人的申请有可能会被拒绝：

 

a)作出虚假陈述，或提交虚假文件或虚假信息（无论是否与申请有关，也无论申请人是否知情）；或

 

b)未披露相关事实。

 

如果申请人提交了虚假文件，无论申请人是否知道这是虚假文件，申请都可能被拒绝。

 

举个例子：

 

A先生于2023年6月30日在英国境外提交了学生签证申请。他提交了一份学习录取确认书（CAS），但后来发现是伪造的。A先生解释称，他的申请是通过代理人提交的，他不知道CAS是伪造的。但签证审核官员仍可以根据第9.7.1段的规定以提交了虚假文件为由拒绝该申请。

 

那如果已经成功获得签证（入境许可），但也有可能会被拒绝入境。在第9.7.3条中规定：如果提供了虚假信息或文件等，已获准的入境许可或居留“可能会被取消”。

 

对于移民历史不太理想的申请者（比如有逾期滞留的情况），签证审核官员也有可以通过第9.8.2段的条例拒绝申请：

1. a) 申请人以前曾违反移民法；
2. b) 申请人是在第8.7 段规定的相关时间段之外提出的；
3. c) 申请人曾有破坏移民规则的意图，或者是曾违反英国移民规则：如不配合移民执法程序；是用虚假身份信息；不按照规定进行报到；或曾被判定为‘潜逃者等等。

 

除此之外，如果申请人使用了欺骗手段，则可能会根据与申请人“行为”有关的更一般的拒绝理由拒绝申请。

 

举个例子：

B先生目前持有技术工签，并打算申请永久居留。但内政部发现，尽管他在移民申请中申报了正确的收入，但他向英国税局（HMRC）申报的收入较低，因此签证审核官员则根据第9.3.1段拒绝了他的申请。

 

更为严重的是，如果签证审核官认定申请人为故意欺骗行为，那么有可能会产生2种严重后果：

• 无论如何，申请都终将被拒绝。
• 从使用欺骗手段的申请被拒绝之日起10年内，未来该申请者的入境申请都将被自动拒绝。

 

回到上面A先生的例子：

 

如果A先生知道自己所提交的CAS是伪造的，并且签证审核官员也可以证明A先生大概率是知情的。那么他的申请将根据第9.7.2段被拒绝。这意味着不仅他目前的申请会被拒绝，而且在申请后的10年内（即，直到2033年6月30日）提交的任何新的入境许可申请也将被拒绝。

 

可见，签证被拒绝所带来的后果有可能是非常严重的，甚至会影响到未来10年的申请。丽莎在这里提醒广大申请人，在提交签证申请材料时请谨慎仔细检查，或寻求专业人士的帮助，如您有任何相关问题，欢迎咨询丽莎移民部。

 

 

哪些信息容易出现误导，被视为欺骗？

 

正如上文所提到的，很多签证申请的申请表很长，问题范围很广泛，因此对于不熟悉相关申请操作的“新手小白”来说很容易出错。

 

另一方面，有一些签证审核官员可能非常多疑，即便是申请人回答出现一个错误，或是申请中附上了前后矛盾的信息（这并不表明申请人有欺骗意图），但有时仍会被指控为欺骗。

 

很多莎粉在自行申请时，容易出现被指控为“欺骗”的情况有：

• 未申报轻微犯罪记录，例如驾驶违法行为
• 关于先前的拒绝或移民历史的错误答案
• 使用虚假文件的指控

 

接下来，丽莎主要为大家分析为什么这3点成为很多申请人被拒绝的共性问题：

 

大多数在填写是否被定罪时，往往认为其指的是那种严重的犯罪或需要入狱的情况。但实际上，轻微的犯罪（包括驾驶违法行为）也属于一种轻微的定罪。申请人往往将其忽略，而签证审核官对于此类“定罪”的处理非常严格，如果申请人未能在申请中披露相应的犯罪记录，那么几乎不可避免地会被认定为“欺骗”，最终导致申请被拒绝。

 

有部分签证申请人会认为自己的“拒签史”会导致接下来的签证申请都被拒签，从而隐瞒自己的拒签史，或错误地表示自己从未被任何国家拒绝入境。但实际上这不是明智的做法，作为一般规则，申请人应当诚实地披露曾经所发生过的拒签史，这样才能确保申请人在任何情况下都不会被指控欺骗。

 

有时，签证审核官员会怀疑申请人提交了虚假文件，有时这种怀疑是毫无根据的，有时只是进行了敷衍的调查。

 

举个例子：

 

C女士打算申请英国访问签证，并附上了一封来自雇主的说明信，信中表达了C女士被获准了3周的假期，签证审核官员为了验证信息，致电C女士的雇主核实C女士的就业情况和信件，但是接电话的同事很忙，也不认识C女士，便认为是私人电话，最终挂断了电话。因此签证审核官员得出结论：C女士所提交的文件很有可能是虚假，申请最终被拒绝，并且未来10年被禁止入境。可以想象，在一家大公司或员工流动性较高的公司工作时，这种误解是很容易出现的。

 

如果出现了这种情况，申请人必须对该签证决定提出质疑，质疑的第一步则是要求披露文件验证报告（DVR），这是一份应由验证文件的人出具的文件，其中列出了验证文件所采取的步骤并记录了验证的结果。这份文件能够很好地说明指控的内容以及是否存在误解，并且能更加清楚地说明应搜集哪方面的证据来反驳虚假的指控。

 

当然，上述三个例子较为常见的被拒签原因，但在实际的申请中，还有更多意想不到的情况出现。那么应当如何避免此类事情发生呢？

 

 

如何避免因欺骗而被10年禁止入境？

 

如果说如何减少被拒签的风险，那么最显而易见的，也是最为简单的做法就是：不欺骗或不做任何可能被解读为欺骗的事情。

 

丽莎在这里建议大家遵循以下规则：

• 提交申请表前请仔细检查，许多申请人会告诉移民局自己的申请是通过非OISC认证的代理或是中介或是亲朋戚友提交的。但这绝不是提交虚假或不准确信息的正当理由，内政部将始终追究他们对表格中包含的任何信息的责任。
• 密切关注潜在的问题，如以前的轻微定罪和任何移民历史问题。简单来说，实事求是，完整披露。
• 检查护照以确保自己没有忘记任何内容并且提供了与过去旅行历史相关的正确日期。
• 最后一点：说实话！

 

然而，意外总是会发生，有时申请人会因为提供虚假信息、陈述或文件，或因错误或误解而欺骗而被拒绝。

 

如果真的被拒绝，在某些情况下，申请人应当及时联系咨询专业人士的建议，并在指导下通过提交新证据来解释错误的原因和方式，以质疑拒绝决定。如果申请人面临10年的入境禁令时，更应该主动寻求专业意见，通过合理的方式来质疑移民局的决定。如果您在这方面有任何疑问，欢迎随时联系丽莎移民部。

 

 

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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遇到喜欢的人是一件开心的事情。不过，您是否有想过，当您开始对喜欢的人发动浪漫攻势时，对方是觉得浪漫还是可怕呢？当事人在追求喜欢的人的时候，一旦有些“越界”了，可能就会从普通的追求者变成“Stalker”。丽莎要提醒一下哦，在英国，跟踪是属于犯罪行为，严重者还得蹲监狱。

 

最近，一名小伙子被法院判“跟踪”罪名成立。不过，他觉得自己没有任何问题，他说，他都是照着ChatGPT提供的建议来追求女生的，错在哪呢？

 

 

浪漫追求OR可怕跟踪？

 

法尔汉·阿里(Farhan Ali)是苏格兰斯特灵大学商业管理专业的研究生。同时，他还在Just Eat兼职做司机，由于Just Eat和麦当劳是合作关系，他被派到拉纳克郡拉瑟格伦的麦当劳工作，负责派送麦当劳外卖。

 

在兼职期间，阿里看上了在这一家麦当劳餐厅前台工作的史密斯小姐，简直一见钟情。然而，他太害羞了，一直没敢和她说话。

 

他说，直到有一天，他看到史密斯朝他微笑以后，他有了信心，开始靠近她。可没想到，史密斯小姐却报了警，称她遇到了“跟踪狂”，并以“跟踪”的罪行将其告上法院。

 

在法院的庭审中，史密斯小姐称，最初的时候，阿里在深夜停车场值班的期间问她要了联系方式。出于礼貌，她给了他号码。

 

然而，在2月3日到23日期间，他连续在Snapchat，甚至找到了她的社交媒体Instagram，并向她发送消息。第一条信息是：“谢谢”。

 

接下来的第二条信息是：“我想找个时间带你出去喝杯咖啡，别勉强，只要你愿意就告诉我”。

 

她在法庭上说，当阿里和她说话时，她感到“害怕”，因为他一直在工作的时间内监视她，她去哪里他都看着。当她看到短信的时候，她直接忽略了。

 

没想到，阿里并不想放弃，继续行动，为了见到她，他还特意到麦当劳餐厅买奶昔。

 

闭路电视显示，有一天晚上11点，史密斯小姐正在停车场清空垃圾桶，阿里走近了她，她似乎故意避开并走回餐厅大堂了。然而，他继续前往餐厅，点了一杯奶昔。然后，他给她的Instagram发了私信。

 

上面写道：“嘿，我希望你一切都好，我知道我的信息可能会让你感到不舒服。”

 

此外，信息中还要求再次与她见面。

 

然而，在法庭中，阿里认为自己没有错。他说，尽管他在Instagram消息中曾经向她道歉，但他并不认为自己做错了什么。

 

“我无法对此发表评论，那天我正在工作，只是想给自己买一杯奶昔。”

 

他还坚持声称，他曾经多次咨询ChatGPT如何追求女孩子。他把自己的自身情况以及他喜欢史密斯的情况告诉ChatGPT后， ChatGPT给他发了消息教他怎么“追求”，他都是照着指示来发信息的。

 

“我没有做任何需要道歉的事情。在此之前我只给她发过两条信息，这是第三条信息。这是ChatGPT建议的信息，它认为我这样做会更好。”

 

经过审查，昨天，苏格兰格拉斯哥治安法庭判定阿里跟踪史密斯小姐罪名成立。审判中还获悉，阿里曾驾车跟踪她，但阿里否认有此行为，因为保险问题他无法开车。

 

由于背景报告尚未出炉，最终判决被推迟至下个月。

 

 

丽莎评论

 

随着科技进步，人们在现实生活中确实会有各种各样的问题咨询ChatGpt，从工作到个人生活情况。媒体给的资料来看，我们不能确定ChatGpt到底是怎么“指导”这位男子追求女士的，或者只是他的一个借口？但是，我们觉得该案子可以提醒一下大家，不管您采取谷歌也好，ChatGPT来咨询建议也好，您也应该有自己的判断能力，提前学习法律知识，避免自己处罚法律被控诉。

 

我们想要提醒大家的是，英国针对这类事件的管理和处罚是很严格的。无论您居住在英国何处，“跟踪”（Stalking）都是犯罪行为，被判有跟踪罪的人将面临严厉的惩罚，包括监禁——在2017年的时候，最高刑期从5年增加到10年。

 

那么，什么是跟踪行为？

 

跟踪既可以发生在现实世界，也可以发生在数字世界中。在英国，最新版的《1997年防止骚扰法》将跟踪行为定义为：一种导致受害者感到恐惧、惊慌或痛苦的骚扰和不良行为模式。

 

跟踪行为涉及多种行为，包括跟踪某人、威胁、进行不必要的交流（通过电话、电子邮件或社交媒体）甚至监视。请记住，跟踪行为涉及一系列行为，而非一次性事件，因此是对受害者生活的持续、蓄意侵入。该法案旨在保护个人免受此类行为的侵害，并为受害者提供寻求限制令的合法途径，以限制和阻止个人继续进行跟踪活动。

 

在现实生活中，如果您发现自己被跟踪，您应该尽快采取行动。很多情况下，受害者往往会拖延，因为他们可能怀疑自己是否反应过度了；或者他们可能在某种程度上鼓励了跟踪者；或者他们会为这种情况受到指责。请记住，您不应该为跟踪者的行为负责，而且您并不是唯一一个面临这种经历的人。所以，请您尽快采取以下行动：

• 告诉某人
• 立即报警。如果您觉得自己处于紧急危险中，请拨打999。如果不是紧急情况，请拨打101并说明您的情况。
• 请联系全国跟踪热线寻求建议并讨论个人安全规划。电话：0808 802 0300
• 告知您的家人、朋友和其他应该知道跟踪者活动的人，例如工作同事、雇主、代理人、私人经理、中间人、俱乐部秘书、场地保安、酒店管理人员、室友、邻居、培训机构、您孩子的托儿所或学校。
• 如果您被工作场所的某人（演员、工作人员、公司或场地员工等）跟踪，请立刻告知相关的管理部门人员或者直接联系警方

 

同时，您需要寻找以及保存记录，比如说短信、摄影录像等等。这些记录有助于警方了解行为的严重程度，特别是因为跟踪行为通常会持续相当长一段时间。通过保存记录，您可以表明某件事不是孤立事件，而是跟踪行为持续模式的一部分。

 

 

如果您被诬陷指控“跟踪”，该怎么办？

 

当然，有些人可能觉得自己并没有在跟踪，却被错误地指控跟踪的罪名。请不要太担心，您也是有权利反诉的。任何提出虚假指控的人都可能因妨碍执法而受到指控并可能被定罪。在更严重的情况下，他们可能面临与妨碍司法公正有关的指控。

 

被判犯有此类不法行为的人可能面临严重后果，包括因浪费警力资源而被判处最高六个月监禁，如果被判犯有妨碍司法公正罪，则刑期将大大延长。此类犯罪指控必然会造成压力，并可能导致声誉受损或经济损失。因此，在这种情况下寻求某种形式的补偿或赔偿是自然而然的事情。

 

不过，即使您是无辜的，在寻求法律建议之前，无论您多么自信都不要对虚假指控进行任何口头或书面辩护。在与律师交谈之前，您也不应该参加任何警方采访，因为您可能会进一步自证其罪。重要的是要记住，您应该找到可以证明您没有做这些行为的证人以及证据。所以，在整个调查过程中，您都必须与律师密切合作，记录所有互动，包括电子邮件、短信和相关文件。

 

 

好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。

 

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大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：

• 英国央行将基准利率维持在5%，对房贷有什么影响？
• 国家统计局数据揭示哪个地区房租最贵
• 房东可能面临9万英镑的资本利得税账单
• 伦敦市长宣布改造牛津街，可能增加税收
• REA集团提高Rightmove收购价至59亿镑

 

 

英国央行锁定基准利率5%

 

上个月，英国央行将基准利率从5.25%下调至5%，接下来还没有变化。上个星期，英国央行宣布要继续维持基准利率5%。相关人员称，现在还需要一段时间比较高的基准利率来控制通货膨胀，通货膨胀在2023年初达到10%，目前徘徊在2.2%，略高于政府2%的目标。

 

从积极的方面来看，维持基准利率不变而非提高的决定对企业和家庭来说都是好消息，因为这表明借贷成本不太可能增加。展望明年，城市经济学家预测，到2025年底，基准利率可能会降至4%。

 

各大银行抵押贷款成本并非由英国央行的官方基准利率直接决定。借贷机构主要从货币市场获取固定利率抵押贷款的资金，这些资金的成本受到基准利率预期走向等因素的影响。大多数使用抵押贷款购买房产的借款人都是采用2年期或5年期固定利率贷款。

 

在基准利率公布前的几天里，两年期掉期利率开始从4.3%降至4%；五年期掉期利率利率从3.9%降至3.7%。固定抵押贷款利率的情况也在改善。英国央行最新数据显示，五年期固定75%LTV贷款价值比已降至4.3%，为两年来的最低水平。

 

根据目前的预测，2025年年底，房贷利率将会降至4%左右。

 

从目前来看，抵押贷款市场竞争依然非常激烈，银行以及各大借款机构为各类买家提供各种抵押贷款交易。利率随时都在变化，并根据借贷成本的前景做出反应。

 

Zoopla建议，如果购房者希望在未来六个月内申请新的抵押贷款，可以锁定现在的最佳利率。

 

我们建议，您在申请新的抵押贷款时，可以提前联系各个银行和建筑协会，了解他们的最佳利率。或者，您可以与抵押贷款经纪人合作，他们会仔细搜索市场，为您找到最佳交易。

 

国家统计数据揭示租金最贵的地区

 

在过去12个月里，英国的租房成本上涨了8.4%。根据英国国家统计局(ONS) 的最新数据，截至八月的一年中，英格兰租房者每月平均支付1,327英镑。

 

在苏格兰，平均每月房屋租金为969英镑，在威尔士为752英镑。

 

这意味着英格兰和威尔士的租金在过去一年中平均上涨了8.5%，苏格兰上涨了7.6%。

 

伦敦的租金涨幅尤其高，去年上涨了9.6%。

 

西北地区、东米德兰兹郡和西米德兰兹郡的租金也上涨了9.2%。东南部的租金同比上涨了7.7%，英格兰东部上涨了7.6%，约克郡和亨伯地区上涨了7.0%，东北部上涨了6.7%。

 

该数据显示，伦敦布伦特区（Brent）是全英国租金涨幅最大的地区。该行政地区的租金比12个月前上涨了33.6%。据了解，布伦特区的平均租金目前为每月2,121英镑。

 

东米德兰兹郡梅尔顿（Melton）的租金上涨了五分之一以上（21.1%），达到每月786英镑。

 

同样位于东米德兰兹郡的欣克利（Hinckley）和博斯沃思（Bosworth）的租金上涨了15.1%，达到每月854英镑，而东南部的兰尼米德（Runnymede）的租金上涨了15.1%，达到每月1,590镑。

 

在伦敦格林威治（Greenwich），租金上涨了15.0%，达到每月1,818英镑；在东米德兰兹郡的哈伯勒（Harborough），租金上涨了14.9%，达到每月907英镑；在奥尔德姆（Oldham），租金上涨了14.7%，达到每月797英镑。

 

肯辛顿和切尔西（Kensington and Chelsea）是英国租金最贵的地方，平均每月租金为3,418英镑。

 

威斯敏斯特（Westminster）的平均租金为每月3,099英镑，哈默史密斯和富勒姆（Hammersmith and Fulham）的平均租金为每月2,585英镑，伊斯灵顿（Islington）的平均租金为每月2,557英镑，卡姆登（Camden）的平均租金为每月2,482英镑。

 

 

房东可能面临9万镑的资本利得税账单

 

上周，我们报道了，工党可能会在秋季预算中宣布税收改革，其中包括资本利得税。如果税收制度改革得以实施，英国的房东可能很快就会面临高达90,000 英镑的资本利得税。

 

财政大臣Rachel Reeves建议将资本利得税率与所得税税率相一致，这将大大增加业主的税收负担。

 

目前，持有房产20年后出售房产的人的平均资本利得税为54,000英镑；然而，根据房地产经纪公司Hamptons的说法，如果改革继续进行，2005年之前购买的房产的平均资本利得税可能会上升67%，达到87,000至90,000英镑之间。

 

Rachel Reeves承认，国家需要就支出、福利和税收做出艰难的决定，以解决公共财政220亿英镑的赤字。

 

对于许多房东来说，通货膨胀已经削弱了房价上涨的力度。Hamptons首席分析师戴维·费尔指出，过去20年来房产价格上升了80%，一些房产卖家最终可能要为相当于实际损失的金额缴纳税款。

 

在2007年市场高峰期购买房产的房东平均房价上涨了109,307英镑，即57%，但同期消费者价格指数却上涨了67%。

 

“虽然从表面上看，将资本利得税率与所得税税率相一致听起来很公平，但最大的问题可能是通货膨胀——考虑到10到20年前的收益是以现金形式在一个点征税的。”

 

拟议的税收改革可能会彻底改变房东的财务状况，他们通常是PAYE纳税人，已经将部分月薪用于纳税。在一个纳税年度内出售房产可能会导致资本利得税账单远高于同期收入所得税和国民保险缴款，而这些税款是按年计算的。例如，如果房东在出售房产时获得了100,000英镑的收益，他将面临23,280英镑的资本利得税账单，而如果在两年内以工资形式赚取相同的金额，税款将较低，为20,957英镑。

 

税单的潜在增加可能会阻止许多房东出售房产，从而导致出租房屋供应减少，并阻止新投资者进入市场。

 

 

伦敦政府将要改造牛津街

 

上周，伦敦市长萨迪克·汗提出了改造牛津街的建议，包括将这条道路改造成一条无车辆通行的步行街，打造一个美丽的公共空间。

 

英国新政府的计划将确保牛津街成为未来几十年伦敦经济繁荣的推动力。市长萨迪克·汗将表示，他希望牛津街“再次成为世界领先的零售目的地”。

 

市长此前曾试图对牛津街进行重大改造，但未能实施。现在，新政府采取了与城市和市长合作的伙伴关系方式，各方同意共同努力，充分发挥牛津街的潜力，造福伦敦和英国其他地区。

 

这些提案将为前往牛津街及其周边地区的购物者、居民、工人和游客带来更好的体验，让首都的这片地区恢复昔日的辉煌。

 

在部长的支持下，市长确认，他打算指定一个市长开发区来推动牛津街的复兴。作为其中的一部分，市长提议成立一个市长开发公司 (MDC)，该公司将拥有规划权力，为实施一个为居民、游客和企业服务的世界领先计划提供框架。

 

牛津街举世闻名。它每天仍接待超过50万游客，创造约5%的经济产出(GVA)，相当于227.5亿英镑（2019年），这里是Selfridges和John Lewis等众多旗舰店的所在地，也是重要的商业中心。

 

尽管牛津街仍然是英国旅游、休闲和零售业的重要组成部分，为英国财政部创造收入，并将其再投资到全国各地，但它需要进行大规模的改造。来自在线零售商和城外购物中心的竞争、旗舰百货公司的关闭以及“糖果店”的盛行给牛津街的吸引力带来了巨大压力，而自疫情以来，游客数量尚未完全恢复。

 

市长决心重新改造牛津街，与企业和威斯敏斯特市议会合作，将牛津街打造成世界上最好的公共空间之一，让该地区变得更加绿色、清洁和安全。

 

市长相信，他的提议将把牛津街变成一个更具吸引力、更繁荣的现代零售和休闲目的地，吸引更多游客，增加客流量和消费。

 

不过，该改造建议很可能会增加税收。

 

REA集团将提高Rightmove收购报价至59亿英镑

 

报道称，鲁珀特·默多克控制的澳大利亚房地产集团REA希望收购房地产网站Rightmove。然而，他们首次的报价遭到否决。现在，该集团将提高约3亿英镑的交易价格——该集团提出的收购报价为59亿英镑。

 

据了解，REA最初的现金和股票报价对该业务的估值为每股705便士，交易完成后，Rightmove股东将获得REA 集团18.6%的股份。然而，Rightmove董事会上，这一份报价邀约被董事会全票否决，他们称其从根本上低估了该公司后，REA立刻改变决定。目前该报价已上调至约750便士。

 

Rightmove称REA的首份非约束性指示性报价完全是投机取巧，是在其利润和股价随着英国房地产市场的复苏而反弹之前提出的收购尝试，并告诉股东坚持持有该公司股票，不要与REA合作。

 

8月30日，即REA初步意向被媒体披露前的最后一个交易日，Rightmove股价收于555.6便士。此后，该公司的市值因收购意向而飙升至近675便士，市值接近55亿英镑。

 

根据英国收购规则（非正式名称为PUSU，意为“接受或闭嘴”），REA必须在本月底之前对Rightmove提出正式报价或放弃对该公司的收购。

 

在提出初始报价后，REA表示，如果最终能够完成对Rightmove的交易，它将在伦敦证券交易所进行二次上市。

 

在REA可能提出收购的消息传出后，皮尔亨特 (Peel Hunt) 分析师表示，Rightmove 是欧洲最便宜的上市分类广告公司。

 

近年来，英国在线房地产市场一直是并购活动不断增加的焦点。去年10月，美国房地产数据公司CoStar斥资1亿英镑收购了英国的OnTheMarket网站2018年，美国私募股权集团银湖资本以22亿英镑收购了英国第二大房地产门户网站Zoopla，该网站旗下拥有PrimeLocation等品牌。

 

 

好啦，本期《丽莎房产快讯》就到这里!

 

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自从1990年德国廉价超市Aldi进入英国市场之后，逐渐开始改变了英国零售市场的格局。

 

到2013年10月，Aldi超市已经在英国开设了300家门店，随后更是高歌猛进，在2017年门店数量来到600家，几乎是以每周一家新门店的速度在扩张。

 

Aldi超市这时已经在英国零售市场站稳了脚跟，并且获得了英国消费者的信赖和认可。到2022年9月，Aldi以9.3%的市场份额超越英国老牌商超Morrison’s成为英国第四大超市。

 

面对发展如此之迅猛的德国廉价超市Aldi，英国三大本土商超Tesco、Sainsbury’s和ASDA显然坐不住了。尽管各个超市的目标客群并不完全一致，但为了能够保持自身的竞争力，稳固自己在市场中的占有率，英国三大本土商超也推出了“Aldi Price Match Scheme”（价格对标Aldi）。

 

通俗来讲，就是Aldi超市卖什么价，本超市就匹配相同的价格，以此来争夺那些被Aldi抢走的客人。

 

这就造成了一个非常有趣的现象，在英国三大本土商超的货架上，消费者总是能看到德国两家超市（Aldi和/或Lidl）的名字。总让消费者有一种错愕的感觉，这到底是在逛哪家超市？这到底是这些商店的自信，还是Aldi和/或Lidl的免费广告？

 

除此之外，更让消费存疑的是：这些超市所谓的“Aldi Price Match”真的是价格完全对标吗？其中是否存在猫腻？是否存在消费陷阱和虚假宣传呢？

 

 

BBC深挖“价格对标”，发现里面猫腻不少！

 

近日，英国BBC的老牌时事纪录片栏目Panorama（全景）就把焦点转移到了英国市占率首位的Tesco所标榜的“Aldi Price Match”（价格对标Aldi）宣传上。

 

自2020年3月开始，英国Tesco超市便开始推广其“Aldi Price Match Scheme”，也是最早开始“价格战”的英国本土商超之一。

 

根据《全景》节目的统计，Tesco超市在其30,000种产品系列中，约有700种商品的价格与Aldi超市持平，这些商品大多是低价的日常用品，也就是英国民众的生活必需品。

 

这看起来是一件好事情，主流大超市在生活必需品方面“打起价格战”，最后获益的自然是民众，但实际上，这种“价格对标”策略可能只是一个噱头。

 

《全景》栏目都对Tesco超市和Aldi超市价格相同的122种产品所列成分进行了以此对比分析，结果却让人大跌眼镜。

 

价格均为1.55英镑（净含量450克）的Tesco的鸡块（Chicken nuggets）的鸡肉含量为44%，而Aldi同类产品中鸡肉含量为57%。

 

价格均为2.49英镑（净含量450克）的Tesco的乡村派（Cottage Pie）牛肉含量为18%，而Aldi同类产品的牛肉含量为25%。

 

类似的商品还有：Tesco售价1.85英镑（净含量392克）的辣椒肉酱，牛肉占原料的15%；而 Aldi一款售价1.89英镑（净含量400克）的辣椒肉酱中，牛肉占原料的27%。Tesco 售价0.49英镑（净含量0.75升）的无糖苹果黑加仑果汁含有6%的浓缩果汁，而Aldi售价0.95英镑（净含量1.5升）的苹果和黑加仑果汁含有20%的浓缩果汁。

 

也就是说，在Tesco所宣传和标示的一些“价格对标Aldi”的产品中，虽然价格是一样的，但是产品的主要成分含量却有所不同。

 

对于普通消费者来说，他们可能没有时间和精力对比每一种产品的价格、净含量与配料表中的内容，并且这其中也存在一定的门槛，并不是所有人都能够理解配料表中的复杂的内容，也并不是所有人都能够阅读配料表那里的小字。

 

但是对于商家来说，降低商品中成本较高成分的含量的做法是能够显著降低生产成本，从而降低售价，使其商品达成一种“低价”的表象。

 

而实际上，尽管两家超市某些商品的售价是相同的，但商品在主要成本的含量上存在显著差异。

 

 

Tesco回应：配料成分均明列，消费者理性选择

 

其实，并不是所有Tesco的“价格对标”商品都存在“同价低质”的情况。

 

在BBC《全景》栏目所调查的122个商品中，有12个对标商品Tesco的主要成分含量要比Aldi更高，比如：

 

Tesco的阿拉斯加鳕鱼条的鳕鱼占比为64%，而Aldi的类似商品为58%。

 

Tesco的卷心菜沙拉（Coleslaw）的卷心菜含量为57%，而Aldi的类似商品为47%。

 

Tesco的低脂鹰嘴豆泥中的鹰嘴豆含量为62%，而Aldi的类似商品为55%。

 

总体来说，Tesco有38种（近三分之一）“对标商品”的主要成分含量比Aldi的产品至少低5%，这是一个不争的事实。

 

但需要说明的是，《全景》所进行的调查并未包含任何对产品原料质量或生产方法的评估，这些因素都有可能对产品的最终售价产生实质性的影响。

 

举个例子，同样是鸡块（Chicken nuggets），一个生产商使用的原料为未使用激素、全部散养的新鲜肉鸡，而另一个生产商选择激素饲料，并且是冷冻鸡肉作为原材料，即便两个生产商的鸡肉含量相同，前者的生产成本更高，自然就会卖得更贵。

 

随后，《全景》栏目组联系了Tesco，Tesco回应道：公司一直在审查产品质量，并且制定了明确的流程，以确保其“对标商品”与Aldi的价格相当。

 

并且Tesco还认为：任何一种成分的比例越高不一定意味着其质量越好，Tesco所有的商品都附有成分信息，以便顾客可以作出明智的选择。

 

因此，在Tesco看来，其所承诺的就是与Aldi“价格对标”，里面并没有提到产品的内容、配料等细节也达到对标，并且自己都是明码标价的，消费者可以自行选择。

 

 

“价格对标”是否涉及虚假宣传？

 

从法律的角度来说，不论是Tesco、Sainsbury’s还是ASDA所打出的“价格对标”，他们的共性，或者说该政策的重点都在商品的价格上。

 

并且在他们政策的条件和条款中，并没有强调商品主要商品成分也将会进行同等程度的“对标”。

 

或者说，“价格对标”这一词是相对模糊的。

 

因此，仅仅说两者的商品质量（商品主要成分含量）没有满足“价格对标”，并且将这一现象称之为“虚假宣传”是靠不住脚的。

 

但从消费者的角度出发，当消费者得知所谓的“价格对标”，实际上是成分含量的游戏后，都会加剧对“缩水通胀”的担忧，即同样的商品价格，减少了商品的数量、质量或成分，这属于商家的一种变相涨价。

 

既然消费者会出现这样的隐忧，为什么这些连锁商超还要不遗余力地推广自己的“价格对标”呢？

 

对于商户而言，“价格对标”是好是坏？

 

之前我们说到，英国的各大商超有自己的客群定位，他们在选址、店铺规模、货品选择方面也会有一些针对性。

 

之所以Tesco等大型连锁商超要不断宣扬自己的“价格对标”，不惜让自己的超市变成满是“Aldi标签”的广告聚集地，有以下几个原因：

 

1.相较于Aldi而言，Tesco的店铺更多，选址往往更为优越，而大多数Aldi是相对较偏远的。当人们知道Tesco也有和Aldi一样的商品，自然不会选择驱车前往Aldi，而是在家附近的Tesco直接选购了。

 

2.Tesco推出“价格对标”，是一种有效的获客方式，把一些原本打算去Aldi的顾客，转移到自己的超市中来。

 

3.相较于Aldi，Tesco门店的商品种类更加齐全，如果能在Tesco用Aldi的价格解决日常所需，还能够直接买到其他产品，能够省下不少时间。

 

4.当人们为了“价格对标”来到Tesco后，Tesco可以动态调整其他商品的价格，即便在“价格对标”商品中没赚到钱，但消费者只要来到门店就有可能消费其他商品，这自然会带动超市的销售额和利润。

 

5.Tesco能够借助“价格对标”，从而获得更多消费者的青睐，同时还能保持现有的品牌信任度和美誉度。

 

其实对于广大在英国做生意的华人企业主来说，“价格对标”等类似的营销方式是完全值得借鉴和学习的，这不仅可以增长企业的销售额，还会进一步增强品牌形象。

 

但在作出相应的规划之前，需要对相应的规划作出较为详尽的方案，并进行法律风险咨询。在这样的前提下，方可安全地推进相应的营销方案。如您在商业法律方面有任何疑问，欢迎随时咨询丽莎商法部。

 

 

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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最近，英国著名的室内设计师西莉亚·索耶(Celia Sawyer)惹麻烦了。据说，她的邻居偷偷在房子内非法建了一个阳台，接下来，他总是从阳台上“偷窥”她在家中日光房内晒太阳。

 

西莉亚说，她很享受穿泳衣甚至不穿衣服晒太阳的时光，现在隐私都没了。可没想到，当地政府却无视她的投诉，反而把重点放在了她的“日光房”上，称她才是非法建造。

 

这位设计师觉得很不公平，像日光房这类温室不是不需要规划许可吗？为什么还是非法建造？

 

 

邻居的非法阳台窥视隐私？

 

西莉亚·索耶是一名室内设计师，也是英国第四频道《Four Rooms》的名人嘉宾主持。2020年，她在位于桑德班克斯 (Sandbanks)价值400万英镑的房子底层建造了一个室内温室（Conservatory），这是一种透过玻璃窗和屋顶将室外空间与室外空间无缝连接的扩建形式——她把这个空间当作她的“日光室”，距离普尔港边缘仅1.5英尺。

 

这座21英尺乘15英尺的建筑周围环绕着复合地板，前面还有一个沙地花园，上面摆放着躺椅。

 

西莉亚女士愉快地使用了它四年，夏季她经常穿着比基尼——甚至不穿衣服在日光室享受太阳。

 

然而，这一切愉悦的体验被摧毁了。去年，她的邻居重新改造了原来的平房，把它建成了三层楼的大House。他在房子上面扩建了两层楼，顶楼作为阳台。

 

她说，这是隔壁邻居因未经规划许可修建的阳台，该阳台往前扩展，可以俯瞰看到她家的花园——以及清清楚楚地看到她建造的日光室。

 

她非常气愤，于是，她向当地规划部门投诉该非法建造的阳台。

 

没想到的是，他们在这一场纠纷中失败了。当地政府认为，邻居肯尼迪先生可以通过申请追溯规划许可来保留他的阳台。

 

这位室内设计师觉得非常不公平：

 

“当我得知他站在阳台上看着我们花园而我却穿着比基尼时，我感觉很不舒服。”

 

不仅如此，当地规划局收到了一份匿名投诉，称这位女设计师的温室才是没有获得规划许可的“作品”。她说，根本不用想，肯定是她的这位邻居反报的。

 

现在，她和丈夫被当地规划局邀请提出追溯规划申请，以使花园建设合法化。

 

然而，他们的申请可能并不是那么容易的。由于他们的日光室距离水边太近，位于三级洪水区域，这意味着很有可能发生海水泛滥——通常，这些地区不允许建造新建筑。也就是说，即便他们补交了规划申请，当地规划部门也不一定会同意申请，他们最终可能要面临拆除该温室。

 

 

丽莎评论

 

这里说的日光室（Sun room）是业主在房屋一侧加建的延伸部分，它也被称之为温室（a conservatory）——人们建造它来作为家庭的额外生活空间。近年来，日光室的受欢迎程度不断提高。该区域主要用于休闲，在较冷的月份非常适合，因为它保持温暖，同时让居住者感觉自己在户外度过时光而不会感到寒冷。

 

问题来了，在英格兰和威尔士，我是否需要申请建造温室的规划许可？

 

2019年更新了有关在家中增建温室的规划法，以简化流程。自2019年起，大多数房屋可能不需要规划许可就能增建温室，这具体取决于房产的相对大小和温室。例如，在英格兰，6米长的联排住宅或半独立式住宅的温室不需要规划许可。对于独立式住宅，这个长度可以延长到8米；此外，还有其他高度和边界限制，例如，您不能将整个花园用作新温室。

 

我们建议，您在建造前最好提前咨询规划办公室，每个区域的要求是不一样的。即便您的温室或日光室扩建可能不需要完整的规划许可，但这并不意味着您可以随意建造，因为如果设施或娱乐受到影响，邻居可以提出反对。此外，如果您的房产需要特殊的许可权或者位于受保护区域，它是受限于特殊的规则的，地方政府可能会阻止计划或要求进行更改。正如本篇这样，该房产的区域位置可能不适合这样的扩建。

 

 

苏格兰、威尔士和北爱尔兰有不同的程序。

 

此外，您还需要注意的是，关于温室和建筑法规的规定？

 

建筑法规涵盖项目的安全性、热效率和环境影响。较小的温室可以免于建筑法规的约束，但前提是满足以下条件：

• 它建在地面上
• 室内建筑面积不足30平方米
• 它与住宅之间有标准的外门隔开
• 没有加热或冷却系统延伸到其中
• 其中没有固定的燃烧设备或固定的冷却设备
• 玻璃符合法规第五部分（安全标准）

 

它还有其他规则，如果您拆除房屋和温室之间的房间墙壁，则需要获得建筑法规的批准。同样，苏格兰和北爱尔兰适用不同的规则，您最好也是得咨询当地建筑部门。

 

总之，无论您的新温室是否需要规划许可或建筑法规批准，您都需要考虑其他事情。比如说，如果温室要建在距离公共下水道三米以内的地方，那么您必须联系当地供水商，他们会检查温室是否没有造成损坏。如果您的房屋是建在保护区内或附属于受保护建筑，您可能是需要获得完整的规划许可来建造温室的；此外，一些房屋的产权契约中可能包含限制性契约。您还必须考虑邻居，特别是如果温室建在边界附近，您需要在此征求邻居的同意。如果地基挖掘位置靠近花园围栏，则可能需要签订“共用墙”协议。

 

 

好了，本期分享就到这里！

 

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在西方这些国家，“食品过敏”的问题特别受到关注，总是搞得紧张兮兮的，这主要是食品过敏的发病率在这些国家越来越高。《英国医学杂志》（British Medical Journal）的一项研究显示，到2025年，整个欧盟一半的人口将受到慢性过敏性疾病的影响。

 

在英国，估计有4100万人患有过敏性疾病，大部分属于食物过敏。虽然一般的过敏反应过一阵子就消失了，极少数过敏反应还是非常严重的，最严峻的情况下，可能会导致休克甚至死亡。所以，英国法律对餐饮行业要求很严格。

 

最近，由于一名顾客抱怨嘴巴发痒。随后，英国的一家披萨连锁店Domino’s紧急下架了各大分店带有“花生过敏原”的热销酱料，并发出警告。

 

 

酱料中混有过敏原花生

 

据天空新闻报道，一位顾客在吃了Domino’s的披萨后，说自己的嘴巴开始发痒。Domino’s团队非常重视该情况，随后立刻展开调查。

 

他们发现问题并不是出于披萨，而是他们的部分酱料。该餐厅一般在出售披萨的时候都会配送一些配料。

 

据了解，他们平时从英格兰莱斯特的一家家族香料公司进购酱料，在上周末进的一批货中，他们在部分批次的蒜香/香草酱以及蜂蜜芥末酱内检查出微量花生成分。

 

花生是14种过敏原之一，他们害怕一些对此过敏的客户吃了会产生严重过敏情况，Domino’s立刻下架这两款调味酱，并向顾客发出了电子邮件。

 

该集团在信中告知，一些披萨附带着的100克和较小25克罐装的调味料都受到花生污染，他们建议有过敏症的顾客立刻丢弃这些食品。

 

“我们对产品的质量和顾客的安全是最重要的，特别是在过敏原方面。我们意识到我们的一些大蒜香草酱和蜂蜜芥末酱可能含有微量花生。如果您对花生过敏，请丢弃调味酱，不要食用。如果您不对花生过敏，则无需采取进一步措施，我们对此问题可能造成的任何担忧和不便深感抱歉。”

 

据了解，该餐饮店已经与供应商联系，并将在未来几天中断这些酱料，直到他们查出原因并确保不再发生此类事件为止。

 

目前，食品标准局(FSA) 已经召回这一家总部位于莱斯特的家族企业酱料公司所有含有花生的产品。

 

报道称，这已经不是食品标准局召回的第一批食品了。据说，他们已经召回52种食品，其中包括Aldi的酱料以及Spar的三明治——它们被怀疑含有坚果过敏原。

 

 

丽莎评论

 

最近几年，英国食品部门确实对这类审查相当严格，因为英国发生了几起非常引人关注的食品过敏安全事件。去年，一位13岁的女学生汉娜雅各布斯(Hannah Jacobs)在喝了一口Costa Coffee 热巧克力数小时后死亡。食品部门对她死亡的调查发现，这家连锁咖啡店的员工未能遵守过敏安全程序。

 

接下来，我们来和大家简单科普一下关于食品过敏的相关法律。

 

根据英国《食品信息修正案》或《娜塔莎法》等法律规定，英国食品企业（包括零售商以及餐饮业）的经营者必须提供过敏原信息，并遵守食品法规定的标签规则。这意味着，食品经营者必须：

• 向消费者提供预包装和非预包装食品和饮料的过敏原信息
• 在食物准备过程中有效地处理和管理食物过敏原
• 食品企业必须确保员工接受过敏原培训

 

食品企业需要告知顾客他们提供的食品是否含有所列的任何过敏原成分。消费者可能对其他成分过敏或不耐受，但食品法只要求将14种过敏原申报为过敏原：芹菜、含麸质的谷物（如小麦、黑麦、大麦和燕麦）、甲壳类动物（如虾、蟹和龙虾）、蛋类、鱼、羽扇豆、牛奶、 软体动物（如贻贝和牡蛎）、芥末、花生、芝麻、大豆、二氧化硫和亚硫酸盐 （如果二氧化硫和亚硫酸盐的浓度超过百万分之十）和树坚果（如杏仁、榛子、核桃、巴西坚果、腰果、山核桃、开心果和澳洲坚果）。请记住，这也适用于添加剂、加工助剂和最终产品中存在的任何其他物质。

 

有多种方法可以向客户提供过敏原信息，您需要选择最适合您的业务和您供应的食物类型的方法。预包装食品是指在出售前已包装好的任何食品，而非预包装食品（散装食品）是指未包装的食品。根据食品的提供方式，适用不同的过敏原标签规则。

 

 

那么，如果顾客在餐厅出现过敏反应，您有什么权利？

 

如果您能证明事件发生是因为餐厅未能采取必要措施向您提供过敏原信息，那么您就有理由向餐厅提出索赔，食物过敏索赔的赔偿金额取决于过敏反应对人造成的伤害——您因遭受经济损失而要求的任何赔偿都称为特殊损害赔偿。例如，您可以要求赔偿医疗费用、收入损失或因受伤而导致的任何其他损失。

 

通常，向餐厅提出食物过敏索赔的时限为过敏反应发生之日起三年。三年听起来可能很长，但提出食物过敏索赔可能很复杂。根据具体情况，可能需要一段时间才能收集足够的证据来证明餐厅的疏忽导致了食物过敏。但是，如果您在餐厅发生过敏反应后考虑索赔的话，我们始终建议您应该尽快开始，并搜集证据。

 

 

好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。

 

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