借贷政策放宽，购房有望借到更多资金！但整体成本翻倍？

英国正式进入春季，咱们终于可以享受难得的阳光，阳光似乎也增加房产的吸引力。一般来说，春季是房地产市场最忙的时候，很多买家都会涌进市场。而且监管机构也在鼓励抵押贷款机构放宽贷款的审批标准，这样潜在购房者可以借到更多钱。很多人发现，他们可能有机会买到更贵的房子。

不过，从总体成本来看——现在的买家可能得花上更多的资金——毕竟，印花税的优惠政策已经结束，很多家银行推出的贷款利率还保持在“5”开头。另外，即便可能获得低一些的利率，借款人也可能得承担高额的安排费，才能确保自己得到最好的交易。

放宽负担能力规则是否可以扩大住房所有权？

从上个月开始，英国金融行为监管局（FCA）正在鼓励贷款机构在利率下降的情况下放宽政策，以便更多人能够获得抵押贷款。当贷款机构决定是否批准房屋贷款时，他们会检查借款人在利率上升的情况下是否仍有能力偿还贷款，这个检查过程被称为“压力测试”。

FCA表示，一些贷款机构传统的压力测试方式过度限制了借款人获得原本负担得起的抵押贷款的机会。

目前，桑坦德银行是首家放宽规定的银行。该银行表示，这些变化已经生效，意味着许多申请抵押贷款的客户将能够比以前多借1万至3.5万英镑。

报告举例说明，一对首次购房的夫妇，总收入略低于5万英镑，打算购买一套价值26万英镑的房产。假设他们申请两年或三年的固定利率抵押贷款，现在他们可能能够借到21万英镑，而之前只能借到19.6万英镑。

与此同时，一对有两个孩子的购房夫妇，总收入为63,500英镑，想购买一套价值42.5万英镑的房产，现在可以通过桑坦德银行的五年期固定利率协议借到最高30.5万英镑，而之前是28.4万英镑。

大银行开始了改变，其他银行和建筑协会几乎肯定会跟进。抵押贷款经纪人表示，这些变化将使更多人能够拥有住房。

抵押贷款咨询局（Mortgage Advice Bureau）的一位主管Rachel Geddes表示：“我们希望更多贷款机构能够效仿，我们很高兴看到贷款机构在未来几周将会采取哪些行动。”

低利率产品可能藏着“安排费”?

不过，您可能借到的钱多了，但是整个买房成本是比以前高了。除了利率上涨外，大多数抵押贷款交易都会收取所谓的“安排费”——有时也被称为“产品费”。

根据数据公司Moneyfacts 的数据，过去五年来，固定利率抵押贷款的平均产品费用上涨了81英镑，达到1,121英镑。与此同时，免收“安排费”的交易比例从41%下降到 36%，提供现金返还等优惠的交易也越来越少。

所以，当您想要选择产品或者重新融资，很多人发现抵押产品的利率普遍都比以前高；即便您可能会有低利率的产品选择，借款人还需要检查任何抵押贷款的总成本，其中包括任何产品费用（安排费）或节省成本的激励措施。

根据《Guardian》财经报道，市场上有近7,000笔住房抵押贷款，有很多产品可供选择，但许多产品的“费用较高”。爱尔兰Bespoke Bank 提供的产品安排费最高，为3,995英镑。另外，桑坦德银行、哈利法克斯银行和巴克莱银行等大型商业街银行的安排费价格都高达1,999英镑。

此外，抵押贷款经纪公司Private Finance称，贷款机构往往会提供几个等级的产品——也许有4.25% 的利率和 1,495英镑的产品费，然后有4.5% 的利率和 999 英镑的产品费，还有 4.75% 的利率没有产品费。

该机构的技术总监Chris Sykes说：“是否值得支付这笔产品费取决于计算结果，贷款金额是多少，以及节省的利息如何抵消产品费。产品费通常可以加到贷款金额中，但还需要考虑这些增加的费用应支付的利息，有些人可能会被较低的费率所吸引，但实际上，他们最好每月多付一点钱，省下这笔费用。”

在这里举个例子——以一笔45万英镑、期限为25年、贷款价值比为75%的贷款为例，计算了某家贷款机构的利率区间。两年期固定利率区间分别为4.33%（安排费1,495英镑）、4.38%（安排费995英镑）和4.54%（无安排费）。五年期固定利率区间分别为 4.24%（安排费1,495英镑）、4.29%（安排费995英镑）和4.46%（无安排费）。

这样来看，两年期贷款协议利率为4.33%，每月还款额为2,459英镑，总还款额为60,488英镑。利率为4.38%时，每月还款额升至2,471英镑，但总还款额略微下降至60,292英镑。利率为4.54%时，每月还款额再次升至2,512英镑，但总还款额降至60,275英镑。

同样的贷款，五年期，月费和总费用都比较便宜，支付高额安排费更划算。利率为4.24%，每月需支付2,436英镑，总费用为147,614英镑。利率为4.29%，每月需支付2,448英镑，总费用为147,870英镑。利率为4.46%的免手续费贷款，每月需支付2,491英镑，但总费用要高得多，达到149,463英镑。

抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的首席执行官马克·哈里斯(Mark Harris)认为，在英国市场，平均房价约为270,000 英镑（伦敦接近530,000 英镑），最好的交易最终将取决于您的个人情况。

“利率和费用之间往往存在权衡，以Nationwide的两种五年期贷款方案为例，借款人贷款价值比为60%：利率为4.02%，安排费为1,499英镑；以及利率为4.20%的免安排费方案。本质上，如果你的借款金额超过25万英镑，那么选择低利率/高安排费的组合对你的经济状况更有利。对于小额贷款来说，高利率加低安排费才是更划算的选择。”

申请抵押贷款时需要注意哪些开销？

正如文中所提，大多数抵押贷款交易都会收取所谓的“安排费”——有时也被称为“产品费”、“手续费”，这是贷款机构在安排抵押贷款交易时收取的费用。由于这笔费用可能超过1,000英镑，因此您在选择贷款产品时，应将安排费（与利率一起）视为抵押贷款实际成本的重要组成部分。

选择抵押贷款之前，务必查看费用。您需要考虑以下两点：

警惕低利率掩盖高费用。贷款机构通常会收取高额费用，使其利率看起来更具吸引力，从而提升最佳贷款机构的排名。有些贷款机构收取的费用高达2,000英镑以上。为了获得更优惠的利率，预计至少需要支付1,000英镑的费用。

低费用还是高费用最好？究竟是选择高费用/低利率方案，还是低费用/高利率方案，取决于您需要的贷款额度。一般来说，贷款额度越大，费用越高。您可以使用银行提供的“抵押贷款最佳选择”工具，对一些最高利率（含安排费和不含安排费）进行基准比较，然后使用我们的“比较两种抵押贷款”计算器，了解这些利率对还款的影响。

此外，一些银行可能还会收取抵押贷款预订费，以确保获得固定利率、追踪利率或折扣贷款。不过，实际上该收费项目如今已经很少见了，但也值得您好好检查，费用大概在100至300英镑。如果您确实需要支付此费用，请需要仔细想想：因为此预订费不可退还，因此如果购房失败，您将无法退还。

还有，您需要支付一笔估价费。贷款机构收取这笔费用是为了核实您所购房产的实际价值——实际价值可能与您的出价不同。他们这样做是为了确保自身安全，确保万一出现问题，您无法偿还贷款，他们可以收回房产，并在出售时获得可观的收益。

您可能需要一笔股价费。

估价调查的费用根据贷款机构和购房价格而有所不同，但预算约为300英镑。如果您购买的是昂贵房产，费用可能会更高，而在其他情况下，贷款机构可能会免费提供估价服务。您不一定要进行房屋调查（完全由您决定），但进行房屋调查有助于确认您购买的房屋状况良好。此外，许多买家会利用调查中获得的信息来重新协商房价。

您可以自行选择估价师，但最好向贷款机构咨询，将估价升级为房屋估价需要多少费用。由于您只需支付差价，理论上应该更便宜。您需要在申请阶段明确这一点，因此请贷款机构或您的经纪人帮您查询。

你可能掏钱去做了调查，但最终却买不成。所以，自己单独安排调查的一个好处是，你可以把它留到最后一刻。理想情况下，你应该在抵押贷款到位后，但在签订购房合同（也就是交换合同）之前进行调查。

还有一笔经纪人费。如果您在选择贷款的时候使用了经纪人，他们可能会向您收取费用。但许多经纪人的收入来源仅来自贷款方支付的佣金，因此您可以免费使用。如果您需要支付费用，费用范围从300英镑的固定费用到贷款金额的1%（每10万英镑收取1000英镑）不等，这可能会很昂贵。

当然，除了这些借贷费用外。您可能还需要在买房前好好算算其他成本，比如印花税、律师费、土地注册费用。

如果您在购房的时候有任何问题，可进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师可以给予您建议。