在英国买房，尤其是对于很多初次购房的年轻人来说，总绕不开一个话题：到底是买Freehold（永久产权）还是Leasehold（租赁产权，也叫年期房）。
很多初次购房的人，看到Leasehold价格合适、地段还行、自己独居或是小家庭也够用、也无须打理花园，感觉是方便省心的。等到多年后才意识到：自己买的不是“永久之家”，而更像是一份“长租合同+物业打包服务”。而物业费（Service Charge）这类支出，有时比房贷更能让人喘不过气。
今天，丽莎就来和大家分享一个非常典型的Leasehold困局：物业费从2,800英镑暴涨至7,500英镑，一下子贵了近170%！
Freehold vs Leasehold：决定“谁说了算”的关键
在开始今天的故事之前，丽莎先和大家简单科普一下Freehold和Leasehold的区别。如果您对房产特别了解，那么可以略过这一章节。
Freehold（永久产权）：
房主拥有房屋+土地；
对物业拥有完全的控制权（一些大型改扩建需要得到council的同意）；
通常无物业费（即使有也小额且目的明确，如公共道路维护）；
房屋出现问题要自行修缮，一般需要自行购置房屋保险。
总结一下，Freehold的房产是真正属于房主的，但若出现问题，也需要自行负责。
Leasehold（租赁产权）：
房主只拥有房屋，不拥有土地；
土地归属业主（Freeholder）或管理公司（Management company）；
需要按年缴纳地租（Ground Rent，目前新建Leasehold已经取消）和物业费（Service Charge）；
物业管理公司有权制定预算、管理公共设施、收取费用；
房屋结构出现问题由物业管理公司处理，业主需要购置房屋保险。
总结一下：Leasehold更像是买了一套“带合同的房子”，可能在房产养护上比较省心，但房主不是最终的“话事人”。
目前，英国超过400万套住宅是 leasehold。这也意味着，有成千上万的人，每年生活在“物业要收多少钱我说了不算”的结构里。
年轻夫妻的首套房，怎么就变成“卖不掉的包袱”
故事的主人公是Sam和Evangeline Thorn，两人都是33岁，一个客户经理，一个活动协调专员，收入稳定，是典型的年轻中产家庭。
2018年，他们在萨里郡Redhill买下了人生第一套两居室公寓。当时的买入价为245,000英镑，当时每年的物业费为2,800英镑。
说起来，对于当年刚结婚的小夫妻来说，这个数字不算便宜，但也在可承受范围内。
几年过去，他们有了女儿，小家逐渐变得拥挤，于是自然开始萌生换房、换成有花园的house、有了想要第二个孩子的计划。
对于它们来说，最优的解决方案是卖掉当前的房子，置换一套更大的。他们也找到当地的房产公司进行估价，拿到的价格是300,000英镑。
还不错，房子看起来是保值的。故事本应继续往好的方向发展，然而现实给了他们迎头一棒，很多人来看房，却迟迟无人出Offer。
面对这样的情况，小两口打算降价出售。然而，即便降到220,000英镑，也没人愿意接手。这已经比买入价低了25,000英镑，等于是“赔钱卖”。
而其中迟迟无法让房子出售的真正原因是公寓每年高达7,500英镑的物业费。看房的人刚听到这个数字，直接掉头就走。
中介表示：“大家一开始都喜欢这套房子，但知道物业费后，全都拒绝再看第二次。”
物业费为什么会涨得如此离谱？
Sam和Evangeline Thorn的房子的物业管理方是FirstPort，这是英国规模最大的物业管理公司之一。
在很多人心目中，大公司应该更规范、更专业，然而他们的体验却是：物业费一路飙升。
根据他们的描述，物业费飙升的主要原因是来自小区的集中供热系统（Heat Network）。
他们所居住的小区采用的是“集中供热”，即几十栋房子一起使用同一套设备（燃气+生物质锅炉）。然而，锅炉老化后热效率下滑，需要更多耗能才能产生同样热量。
又因为政策变化与能源市场波动，生物质燃料（biomass）的成本近年显著提升。这也就意味着，供热成本的大幅上升。
根据物业公司的账单，他们的物业费当中，供热部分的费用为3,825英镑。这听起来够离谱的，对于两居室的公寓来说，可能一年的能源账单也用不上3,000英镑，而他们仅供热就如此之高，也就完全失去了集体供热节省成本的意图。
更让小两口不解的是，即使扣掉供热费用，剩余的账单仍高达4,000英镑，这已经赶得上伦敦豪华公寓的物业费了。而他们得到的服务仅仅是基础服务，比如割草、修电梯、清洁公共区域等。
更离谱的是，他们还收到物业的通知：去年预算严重超支，“General Maintenance”（一般维护）原计划16,000英镑，实际花了90,000英镑，差了整整74,000英镑。
Sam对其的看法一针见血：“很多数字都像是他们随手编出来的。”
这类情况在leasehold业主圈已是常态：预算随便涨、项目不透明、账单不解释、成本没人审核。
在英国，Leasehold物业费说涨就能涨？
其实，英国法律并非完全放任管理公司随意收费，有不少限制管理公司的法律条款，比如：
根据《1985年业主与租客法》（Landlord and Tenant Act 1985）：物业费必须：
Reasonable（合理）
Works must be Reasonably Carried Out（相关工程本身必须合理）
Charges must be Transparently Presented（费用必须可核查）
如果你觉得费用“不合理”，屋主有权挑战，而不必盲目买单。
此外，还有一个非常重要条文：Section 20（重大工程必须事先咨询业主）
如果某项工程费用：单个业主需要承担超过250英镑，或服务项目涨幅超过100英镑/年。那么管理公司必须进行Section 20 Consultation（重大工程咨询程序）。
该程序包括三步：
1.发出通知（Notice of Intention）
告诉业主要干什么、为什么要干、有哪些公司可以报价。
2.业主可提出建议（Observations）
提出自己的承包商
要求更便宜报价
质疑工程范围
3.公布投标结果（Statement of Estimates）
管理方必须展示：
多份竞争报价
为什么选某个承包商
是否采用业主推荐的供应商
如果没有按照Section 20的要求进行合理的咨询，那么业主理论上最多只需支付250英镑！
回到文章的故事当中，如果FirstPort有任何大项工程（如供热系统维修），却未做Section 20咨询程序，那么账单中大额部分都可被挑战。
当物业费暴涨，业主该怎么办？
如果您遇到了像Sam和Evangeline Thorn类似的情况，应该如何维护自己的权益呢？
在这里，丽莎建议您考虑以下维权手段：
1.根据法律，leaseholder有权要求：
所有开支证明
承包商报价
工程合同
全年账目
预算对比表
若管理公司拒绝，涉嫌违法。
2.对超支部分进行正式质疑（Formal Challenge）
比如您的公寓也同样因过度超支而收取大量物业费，您可以提出质疑，理由包括：
预算不透明
工程未说明
成本过高
与市场价格不符
未进行Section 20程序
- 如果物业公司拒绝提供解释，可向初审法庭（First-tier Tribunal，FTT）申请裁决
一般来说，初审法庭（FTT）可以：
要求重新核算
驳回不合理费用
甚至要求退款和撤换管理公司
- 集体行动：推动自行管理权（Right to Manage，RTM）或更换管理公司
如果大量业主都有同样困境，集体行动，推动公寓进行RTM远比单枪匹马有效。通过RTM，小区可以：
自选物业管理公司
控制预算
审核报价
降低物业费
英国很多小区通过RTM后，物业费直接砍掉20%-40%。
丽莎小结：Leasehold的系统性困局是房主的心病
其实，今天丽莎和大家分享的故事只是英国leasehold困境中的一个缩影。
暴涨的费用、缺乏监管的管理模式、不透明的预算流程，使很多家庭：
想卖卖不掉
想住住不起
想升级换房却被系统困住
而日益老化的供热系统、高昂燃料成本、人工价格上涨、管理的不透明，都可能让更多小区重蹈覆辙。
可以说，Leasehold物业费上涨势必会成为一个越来越严重的问题，也成为很多房主的心病。如果您遇到了类似的情况，可以按照丽莎给您介绍的方式来维权。当然，在一些必要的时刻，选择律师协助也能够帮您挽回一定损失，如果您有任何疑问，欢迎随时咨询丽莎诉讼部。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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