对许多华人来说，我们往往更偏好购买新房：一切都是崭新的，住进去也更安心、更舒适。然而，新房并不天然等于高质量或高保障。对一些购房者而言，拿到钥匙并不是幸福生活的开始，反而成了一场漫长而痛苦的维权过程！
近年来，越来越多英国业主反映，他们在搬入尚未完全完工的开发项目后，频繁遭遇质量缺陷和配套设施迟迟不到位的问题，不得不与开发商展开旷日持久的交涉，只为争取与所支付房价相匹配的居住条件与基本安全保障。
新房的地板并不平整 结构也存在问题
2020年12月，朱莉娅·道德（Julia Dowd）从汉普郡（Hampshire）搬到诺森伯兰郡克拉姆林顿（Cramlington, Northumberland）。她购买的是珀西蒙公司（Persimmon）开发的房产。
入住后，她发现楼上的地板并不平整，砖砌结构也存在问题。随着时间推移，她逐渐对开发商失去了信心，最终聘请了一家独立验房公司对房屋进行全面检查，并整理出一份详细的缺陷报告，以此作为与开发商交涉、要求修缮的依据。
“我没想到，完成这些本该基本的修缮，竟然需要经历这么多斗争，这让我感到非常苦涩。”
2024年1月，她发起了一项请愿活动，呼吁政府对全国范围内低质量住房和不完善的基础设施承担更多监管责任。目前已有近2000人签署支持。
“感觉买一台有缺陷的烤面包机，都比买一套最昂贵的房子拥有更多消费者权利。我认为整个流程需要彻底改革。”
长达十年的等待
与此同时，在多塞特郡舍伯恩（Sherborne, Dorset）的科雷利庄园（Corelli Estate），凯文·格雷厄姆（Kevin Graham）多年来一直与珀西蒙公司（Persimmon）交涉，希望开发商完成小区基础设施建设。
“起初，我还挺高兴看到建设会持续多年，但最终却花了整整10年才接近完工。”
截至目前，道路、人行小径和儿童游乐区等关键设施仍未完全建成。然而，居民却被要求向第一港管理公司（FirstPort）支付服务费。该公司由珀西蒙指定，负责该区域的管理维护。
“我们的庄园尚未完工，却不得不支付服务费来维护尚未建成的公共空间，”格雷厄姆表示。
第一港管理公司回应称，部分区域已移交给他们管理，仍在开发中的区域则由开发商负责。他们表示将继续与开发商合作，确保未完成部分尽快完工。
珀西蒙公司则表示，公司致力于履行开发承诺，对于给客户带来的不便深表歉意，并承诺将以高标准完成项目。
新婚夫妇的遭遇
事情还不仅仅只发生在珀西蒙公司旗下房产。
2024年2月，新婚夫妇加布里埃尔·皮萨尼（Gabriel Pisani）和劳伦·皮萨尼（Lauren Pisani）在雷丁（Reading, Berkshire）购买了一套由泰勒·温佩公司（Taylor Wimpey）开发的新房。
然而，搬入当天，他们就发现烤箱、冷冻柜和厨房管道存在问题。一年多过去，他们仍不断发现新的缺陷。楼上厕所漏水后，走廊地板在十个月前开始剥落，墙壁也出现裂缝。
在他们一岁儿子的卧室里，墙壁与地板之间甚至存在未封闭的裸露缝隙。
“从第一天起，我们就遇到无数问题，我们甚至不能让儿子在房间地板上躺着。这次经历彻底抹去了我们人生中本应最特别的一次购房所带来的所有喜悦，我们只是想感到安全。”
泰勒·温佩公司回应称，公司“致力于提供最高标准的住宅和客户服务”，对客户在物业上遇到的问题表示歉意，并称正与业主“密切合作”，解决相关问题，完成所有未完成的工程。
就在上个月，英国竞争与市场管理局（Competition and Markets Authority, CMA）发布了一份基于为期一年研究的报告。报告指出，英格兰地区越来越多的新建住宅存在质量问题，平均每套新房至少有16处缺陷。
报告还对地产管理费用机制以及部分新房建筑质量表达了担忧。
CMA首席执行官莎拉·卡德尔（Sarah Cardell）表示，房屋建设体系需要“重大干预”。她指出，报告建议简化规划体系、加强消费者保护。如果这些措施得到实施，预计每年可增加住房供应、提高住房可负担性，同时减少新社区的管理费用争议，并改善新房质量。
住房与社区提升部（Department for Levelling Up, Housing and Communities）发言人则表示，政府希望新建住房质量持续提升，并已立法设定新房保修的最低标准，违规开发商将面临罚款。发言人强调，所有建房商都应公平对待购房者，提供符合当地需求的高质量开发项目。
丽莎评论
从本案来看，业主遇到这类问题，并非没有权利，只是维权路径确实往往复杂且耗时。如果您也遇到类似的新房质量问题，可以考虑以下几种途径。
首先，可以查看是否能够利用“新房保修”（New Build Warranty）。
大多数新建住宅都会附带10年的结构性保修，常见提供方包括：
- NHBC
- Premier Guarantee
- LABC Warranty
通常规则是：
- 前2年：由开发商负责修复缺陷（builder liability period）
- 第3–10年：由保修机构负责重大结构性问题，例如地基或主体结构安全问题
如果开发商在前两年内拖延或拒绝修复，业主可以向相应的保修机构提出投诉，要求其介入处理。
其次，可以参考《2015年消费者权益法》（Consumer Rights Act 2015）。
在法律上，新房交易通常被视为“商品与服务的混合交易”。开发商必须：
- 以合理的技能和谨慎进行施工
- 达到合同约定的标准
- 不得存在误导性陈述
如果房屋存在明显缺陷，购房者可以依法主张：
- 要求修复
- 要求价格减让
- 主张赔偿损失
此外，还可以通过“新房申诉专员”程序解决争议。英国于2022年设立了New Homes Ombudsman Service。
如果开发商属于该计划成员，业主可以：
- 免费提出投诉
- 获得独立裁决
- 最高可获得5万英镑赔偿
最后，如协商及申诉均未果，业主可以考虑通过法院提起诉讼。
根据《1972年缺陷房屋法》（Defective Premises Act 1972），并结合2022年《建筑安全法》（Building Safety Act 2022）的修订，新建房屋的索赔期限已被延长：
- 新建住宅的索赔期最长可达30年
不过需要注意，诉讼程序成本高、周期长，通常应作为最后手段。
那么，针对“未完工基础设施却已收取服务费”的问题，如果小区道路、绿地等尚未完工却已开始收费，业主可以：
- 查阅转让契约（Transfer Deed）
- 审查与管理公司的合同安排
- 要求管理公司公开账目及费用明细
- 联合其他业主集体维权（集体行动往往更具谈判力量）
若涉及不公平收费条款，还可能违反《2008年消费者保护免受不公平交易条例》（Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008）。
事实上，英国新房质量问题并非个案。由于开发商受现金流压力驱动，需要尽快完成交付；监管在一定程度上依赖行业自我认证；同时消费者维权成本较高，因此在英国购买新房并非“零风险”选择。购房前仍需格外谨慎。
接下来，丽莎想要大家几个提醒：
第一，交房前务必进行“Snagging Survey”。
应聘请独立验房师出具详细的缺陷清单（snagging list），而不要完全依赖开发商的内部检查。
最好在“legal completion”之前完成检查或至少在前两年内将所有问题书面报备。
第二，核查基础设施的完成情况。
在签署合同前，应当明确：
- 道路和排水系统的接管情况
- 一般道路和排水系统在这个阶段还没有被接管，业主可以审查开发商是否有签署的接管协议并提供担保金以及转让契约中是否明确提到开发商会继续管理未被接管的道路和排水系统，直至其被相关地方政府接管（adopted road）
- 公共绿地是否已建成
- 是否存在长期或永久性的管理费条款
- 实践中，许多争议并非源于房屋本身，而是源于整个开发项目尚未完成。
第三，充分了解管理费机制。
在所谓“私有庄园”（private estate）模式下，常见风险包括：
- 永久性服务费
- 管理公司难以更换
- 费用逐年上涨
因此，务必请律师逐条解释合同条款，尤其是关于服务费、追缴权及违约责任的约定。
第四，审查开发商过往口碑。
可以关注：
- 是否存在大量业主投诉
- 是否属于新房申诉专员计划成员
- 是否获得NHBC五星评级
切勿仅凭样板房和销售承诺作出判断。
第五，保留所有书面证据。
一旦出现问题，应当：
- 保存所有沟通邮件
- 拍照、录像留存证据
- 通过挂号信确认重要函件
- 记录完整时间线
这些材料在投诉或诉讼阶段都具有关键意义。
总体而言，在英格兰和威尔士，法律框架并非缺失，但实践中的维权成本和程序复杂性，决定了购房者在签约前的风险预防，往往比事后救济更为重要。
好了，本期分享就到这里。如果您在购买出售房产或者土地有任何法律疑问，可进一步联系丽莎律师行。我们房产律师团队可以为您提供专业的法律建议。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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