对于房东来说,虽然房子是他们买的,也在他们的名下,但是一旦把房子租出去了,这个房子也就成为了租客的家;而既然是租客的家,身为屋主的房东,也就不能随时拿着钥匙想要“闯进”租客的家门。

 

即便房东只是想要进去出租房内检查和维修,也一定要事先通知租客,否则其实是违法的。

 

一位来自英国利物浦的房东,就似乎不太了解这些法律规定,以为房东可以随时进入甚至“使用”出租房,结果带了一堆人跑进租客的家,还开起派对,赶也赶不走……

 

今年79岁的阿德利(Dennis Adderley)在利物浦(Liverpool)韦弗特里(Wavertree)租了一个房子。

 

他已经连续租住了这个房子34年,一直以来都没有什么特别严重的问题,除了有时候房东穆索克(Violet Musoke)会无视阿德利的一些维修要求。

 

不过,在下面“这件事”发生了后,阿德利终于受不了穆索克……

 

有一天,穆索克在完全没有事先通知的情况下,直接走进了阿德利正在租住的家。

 

而且,穆索克竟然还带上了自己的阿姨、奶奶等亲戚们一起到访,这让租客阿德利感到十分困扰。

 

阿德利尝试请穆索克离开,但穆索克却一口拒绝。

 

(试着想像一下,自己好好地在家休息看电视,房东却突然带着一群人跑进自己的家,甚至赖着不愿意走……)

 

所以无可奈何下,阿德利只好选择报警。

 

除了擅自闯进租客的家,房东穆索克还被阿德利指出,对于出租房的维修问题完全不负责任。

 

阿德利之前曾向穆索克投诉说房子又潮湿又发霉,供电系统也因为老化而衍生出很多问题。

 

这些房屋问题对于必须依赖机器辅助呼吸的阿德利来说,可是有造成严重生命危险的可能;因为如果有一天突然停电或漏电,阿德利就可能因为呼吸困难而死亡。

 

但对此知情的房东穆索克却完全不予理会,丝毫没有要检查维修的意思。

 

租客阿德利到了法庭上,只能把房东的问题全盘托出;法官最后就以骚扰罪把房东穆索克监禁,并说:“这是一个令人震惊的案例,房东居然试图恐吓一个脆弱的老人!

 

除了以上故事外,英媒《星星快报》(Express & Star)早前也报道过一则房东骚扰案,虽然这位房东最后不用坐牢,但也被罚了将近3万镑。

 

该位房东是49岁的法古拉(Delbag Fagura),来自英格兰的特尔福德镇(Telford),他在特尔福德和伍尔弗汉普顿(Wolverhampton)都各有房产出租。

 

有一天法古拉收到来自地方政府的通知,说当局会到他正在出租的房子进行检查。

 

不过由于这个房子以前曾被地方政府指出违反建筑法规,法古拉也因此被定罪和罚款。所以对于这次检查,法古拉特别着急和谨慎。

收到地方政府的检查通知后,法古拉开始不断发信息给该房子的2名女租客。

 

面对陌生房东突然的短信轰炸,她们(2名女租客)不约而同地觉得这个房东怪怪的。

 

她们认为房东这种怪异行为(不断不断地短信给她们),让她们受到很大压力,而且感觉被骚扰。

 

其中一个租客指:“我很怕法古拉会突然跑进我的家。

 

另一名租客就说:“我连在自己家都觉得不安全,我已经没地方可去了。

 

最后女房客们选择了报警,到了法庭后法官就把法古拉判定为是骚扰罪(Harassment),并要求他要给该2名租客各自赔偿1千镑,以及9,500镑的罚款和17,500镑的律师费用。

 

“每个人都想要一个稳定和安全的地方,一个可以称做“家”的地方,即使那是一个单卧室的单位。” 法官这样说。

 

→ 房东做了什么会被视为“骚扰”租客?

 

说到骚扰,有些人可能马上联想到的是那些凶神恶煞的家伙。

 

但其实在英国房东法(Landlord Laws)中,“骚扰(Harassment)”是涵盖了一系列房东对于租客所采取的行动,这些被视为“骚扰”的行为可以包括以下:

-切断出租房的供电或煤气等服务;

 

-不让租客享有原本包含在租赁协议中所提及的设施,例如停车位;

 

-扣着房屋钥匙不给租客,或者明明出租房中有2名租客,却只提供一副钥匙;

 

-擅自打开租客的邮箱或搬走租客的财产;

 

-让出租房处于失修的状态(像是上面第一个例子中,房东不愿意尽到维修责任,也可以视为骚扰的一种);

 

-针对租客进行反社会行为(Anti-social Behaviour);

 

(注:“反社会行为”所指的是一种故意或非故意地不顾他人观感,并且可能会对社会造成危害,无法增进公众福祉的行为。包括违法,犯罪行为和并不触犯法律但违反社会公德的行为。一般来说“反社会行为”包括(但不限于):醉酒或威胁行为,故意破坏和涂鸦,在晚上播放嘈杂音乐等。

 

-威胁和人身攻击;

 

-性骚扰。

 

针对以上,一个简单的例子可以是:房东在没有提前24小时书面通知的情况下,擅自出现在出租物业,或未经允许进入物业当中。即使该物业是房东的财产,但那也是租客的家,所以房东这种擅自闯入的行为将可能构成骚扰。

 

→ 租客被房东骚扰可以怎么办?

 

如果当事人认为自己被房东骚扰的话,可以通报给当地的地方政府,里面一般会有人专门处理这类房东骚扰租客的问题。

 

如果地方政府认为有足够的证据,证明确实存在骚扰问题的话,就可以启动法律程序

当事人同时也可以尝试联络法律顾问(https://find-legal-advice.justice.gov.uk/),公民咨询局(Citizens Advice Bureau:https://www.citizensadvice.org.uk/about-us/contact-us/contact-us/contact-us/)或住房保障公益组织“Shelter”(https://england.shelter.org.uk/get_help)的住房咨询热线。

 

但是如果当事人认为骚扰的情况是比较严重的,甚至涉及到人身暴力的话,就应该马上和警方联系

 

→ 房东被控骚扰可能面临什么后果?

 

正如以上两个故事中的房东,被控骚扰的话,除了可能面临被罚款和监禁的后果外,租客还有权向法庭申请租金返还令(Rental Repayment Order)

 

在这种情况下,房东就可能要赔偿给租客高达12个月的租金。

 

除了以上那些实质惩罚外,身为房东一旦有了这些骚扰纪录,恐怕其“名声”也会很容易在租客间“口耳相传”,往后这类房东想把房子出租出去,很有可能就变得困难了。

 

→ 最后,关于出租房的维修问题,房东和租客都应该了解:

 

一般针对维修来说,房东需要确保房子是保持在一个良好的状态,任何的煤气或电路系统也必须达到规定的安全标准。

 

房东是有合法进入房屋并进行检查和维修的权利,但是必须要至少提前24小时通知给租客。但如果是在紧急情况下(例如火灾或致命意外等)也是可以立即进入的。

 

通常情况下房东是有责任维修以下内容的:

 

-房屋结构

-脸盆,水槽,浴缸等卫浴设施

-供暖和热水系统

-在维修时造成的破坏

 

如果房子是因为火灾,洪水或其他类似原因造成了严重的损坏,房东没有责任进行重建或者改造。

 

公共区域也是房东的责任吗?

 

如果是拥有一整栋(套)房子的话,那么房东通常是需要负责维护走廊和楼梯等的公共区域

 

同时地方政府也有权要求房东解决公共区域产生的问题,或者去维修由其他租客对另一户租客房屋造成的破坏。

 

如果房东维修不当,后果是什么?

 

如果房东拒绝维修的话,租客是可以:

 

-向小额索赔(Small Claim)法庭提出低于5,000镑的索赔申请;

 

-在某些情况下,自行维修并将花费从租金中扣除;

 

-如果房东没有进行维修或去除危害,租客可以向地方政府要求对出租房进行“房屋健康和安全评级系统”检查(Housing Health and Safety Rating System,简称HHSRS)并采取任何有必要的措施;

 

-如果地方政府发现房屋存在严重危害,就会采取执法行为以消除危害。

 

如果在维修时房子暂时不适宜居住怎么办?

 

在进行大型维修期间,房东是有权要求租客搬出的。但是在这之前,大家需要先签署一份协议,内容要明确列出:

 

-工程会持续多久;

-租客是有权利搬回去的;

-有关替代房屋的细节。

 

需要注意的是,房东是不可以直接把房子回收进行维修的。

 

在维修前,房东要先向法庭申请要求租客搬出。一般情况下,如果能提供“替代房屋”给租客,法院会倾向批准该申请的。

 

今天的文章内容就到这边。不过我们知道,在英国不论是身为房东或租客,也不论是针对住宅或商业房产,对于“租赁”方面可能会有的问题,甚至是可能衍生出来的纠纷情况或许还有很多,而且实际状况也各不相同。

 

为了更好地为大家提供一些实用建议,丽莎将在2020年3月2日(周一)开放一个线上免费问答时段,届时如果莎粉们对于“英国租赁纠纷”方面有任何疑问,都可以通过这个为期一小时的互动时段发问,丽莎律师行诉讼团队的专业律师们都会线上直接回复大家的提问。

 

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