英国拥有着悠久的历史，各个城市和村庄都可看到百年的老建筑。
英国人也偏爱老房子，即便在现代化的大都市伦敦，您也不难发现，那些都铎王朝，乔治亚再到维多利亚时期的楼房都依旧保留着，还被评为英国人最受欢迎的建筑。
这些被称为历史遗址建筑并不全是旅游景点，大部分是提供给人居住的。当然，您别以为只有《唐德庄园》的贵族人群才有资格入住。只要您手里存点钱，普通人也是有机会买下这些古老遗址。
由于这些老建筑具有特殊的历史意义，拥有他们的买家们从不缺租客；即便拿来自住，房产升值空间也相当大。
当然，一不小心也能陷入经济困境。
乔治亚王朝建的房产？花钱就可拿下
在英国的房产市场，您不难发现，一些大型的房产公司会推出特殊的物业，它们被标注为登录建筑房产（Listed property） 或者历史遗址房产（Heritage property） 。
这些类型的房产和普通房产的区别是什么呢？
在第二次世界大战后，英国的一些重要历史建筑遭到了破坏。为保护历史建筑，1947年，英国制定了《城镇和郡县规划法》，并建立了登录建筑表（Listed building）。
这是一份法定名录，比较老的建筑都会被列入名录里。比如，名录了包含了1700年以前的建筑以及1700年至1840年之间的大多数建筑。最近，也有20世纪末的建筑被陆续加进名录中。
据英国文物局统计，截止目前，该名录表里已经列有五十多万座遗址建筑了。政府规定，除非中央政府批准，任何人都不可以拆除，扩建或改建名录上的所有建筑。
在名录内，政府会按照建筑的历史重要性进行排名，分别为：一级（Grade I），二星级（Grade II*）和二级（Grade II）。
一级被定义为：特殊意义的建筑，列表中大概有2.5%的建筑属于这一级别的；
二星级被定义为：具有特别重要意义的建筑，列表中大概有5.5%的建筑属于这一级别的；
二级被定义为：具有特殊意义或者历史价值的建筑物，列表中大概有 92%的建筑物都属于这个级别的。
一般来说，像伦敦桥，华威城堡，利物浦教堂，特雷利克塔，克利夫兰桥等等知名历史景点属于一级和二星级的建筑。在市场上，那些标注着Listed property 或者Heritage property 的民宅大多属于二级遗址建筑。
这些二级建筑房产和普通住宅不一样，它们受到国家保护，居民是不可以对其进行改造或者翻修的，任何工程都得向政府申请。
在英国，很多房地产中介专门做着遗产房的买卖，比如 ：Knight Frank， Michael Graham， Lurot Brand ， Roger Parry & Partners ， Dai Lewis等等。这些房地产公司介绍，遗址房非常抢手，受到了国内外投资者的欢迎。
那么，它吸引人的地方在哪儿呢？
一场美梦，或一场噩梦？
据这些房地产公司的专业人员介绍，这类房产最吸引人的地方就是本身自带的历史意义。据了解，英国的不少遗产房原持有者是知名的历史人物，房屋设计都是由著名的艺术家来操刀的。其保留的历史背景和文化价值，都给投资者带来一种身份地位的成就感。
当然，这些历史遗址房产并不是千万富豪才买得起。各大房地产官网上，很多名录表里的遗址房都以比较实惠的价格挂牌出售，比如有些遗址房出售价格在十五万到九十万之间不等。吸引着不少中产阶级的买家们。
另外，遗址建筑都会建立在很好的区域，房产有很大的升值空间。据Savills的一份数据显示，如果该区域的遗址建筑数量越多，它的平均价值会比其他区域的高出44%，随着年份增加，还会持续升值。
最重要的是，遗址房从不缺租客，吸引着世界各地的游客，这类型的房产一般可以以非常高的租金放在Airbnb出租。因此，遗址房投资可以不断为买家们创造租金利润。
那么，它真的只会给投资者带来美梦吗？
列入名录的物业确实可以发挥着独特的魅力，但是，您拥有了该建筑，也意味着，您已经成为了国家遗产的监护人，将会面临着很多责任和限制。
比如，就像前文所说，您必须要向政府申请改建同意书（Listed building consent），才可以对其进行改造。
法律硬知识
对遗产房屋的维护意识上，市民会有一些误解。
二级名录的建筑受到的保护会比二星级或者一级的要少。事实上，不论建筑的名称是什么，等级是什么，未经同意擅自改建建筑的，都属于刑事罪行。
另外，也有人认为，列表里填写的是建筑本身，只需要对其外部进行保护就可以了。也就是说，我不做一些大结构的变动，在家里小小的装修一下房子，比如刷个墙，总该可以吧？
这个理解也是不对的。建筑里包括内部，外部，地面以及任何一个地方都需要维护。也就是说，您即便是要更换门窗，新地水槽，重新刷粉等等工程，都需要得到批准。
当然，申请LBC 并不复杂，还是免费的。而且，大部分历史老房子都有些陈旧了，它的设施也需要更新换代。所以，只要您不是大量地破坏房屋，地方政府的规划局很快就会给予批准，并支持您对房屋进行翻修。
但是，很多人却因此陷入了经济困境。
潜在风险是什么？
政府规定：任何翻新工程都不能彻底改变结构及其周围区域的外观或感觉。也就是说，即便您得到了翻修批准，也必须按照规定来改造，并且，必须使用特定的材料和技术，不允许使用双层玻璃或隔热材料等节能改进措施。
英国的戴先生是一名退休工程师，他对《金融时报》称，去年，他购买了一套1500年建的二级建筑房。由于房子非常陈旧了，政府允许他对其进行翻修。
最初，他的翻修预算是15万英镑，可没想到，这些改建工程受到了非常严格的控制。最后，戴先生花了将近40万英镑来翻修。戴先生说，政府要求的特定材料非常贵，还必须要聘请有特殊专业技能的师傅才能进行翻修，这大大增加他的成本。
这不是最恐怖的，法律规定，在名录建筑上进行不合规定的工程责任都由现任业主来承担。也就意味着，您得承担以前业主改建的过失。
在伦敦的刘先生买了一套遗址建筑房，这套房产在20世纪60年代的时候被其他买家接手过。当时，那个买家按照规定改造了房产，无奈的是，改造的规定在后几年有了新的变化。
比如说，以前可以用A材料来进行翻新，现在只能用B材料了。
刘先生接手后，就得附上全部责任，被迫更换了另外的木材。据说，这类木材花费了他几千英镑。
另外，增值税政策的改变。
据了解，在2012年以前，业主在对遗址名单上的建筑翻新的时候，可以申请减免增值税。可是，这项福利在2012年后取消了。
自2012年10月1日起，在改建过程中所用的材料和服务，业主需要被征收标准增值税费（20%）。
一些买了遗产房，在2012年前没有进行翻修，想在2012年翻新的买家都得出这一笔费用。总过算下来，这可是一笔相当多的税收。
据英媒报道，由于这一项规定，也让不少投资者望而却步，越来越多的买家都对遗产房有了新的担忧。
如何正确投资？
对于不少投资者来说，买一套乔治亚王朝或者维多利亚时代留下的房产是毕生的梦想。特别在疫情期间，拿30万英镑买一个小公寓，为什么不拿同等的价格去购买比较大的遗址房呢？
丽莎律师行房产部律师林茂月表示：
“一些报道都在批评这类房产，它们抵制购买遗址房的唯一原因，就是翻新遗产物业所潜在问题。但是，您只需要多用点心，就可以避免这些潜在风险。我们很多客户很热衷寻找Listed property的，也有成功的例子，他们花了比较实惠的价格买了房子，最后，花了一些时间和合理的成本对房子进行翻新，房子的升值空间很大。”
林律师建议，业主在投资Listed property前，最好能亲自到房产看看，确保任何许可的细节，防止之前买家犯下的修建错误。
当然，您能找到一所不需要翻修的遗址房最好了。但是，如果您确定要对其进行翻修，一定要及时联系当地土地规划局，和它们谈谈如何更好的翻新，才可以维护好这套房产。
另外，还需要做到以下几点：
- 聘请专业人员对您的物业进行咨询和设计，看看如何以最好的方法和合适的材料对您的房产进行改造。
- 在进行工程前，确保您已经向政府取得建筑物同意书（LBC）.
- 委托具有丰富知识和有经验的承建商来对其进行改建。
同时，林律师解释，虽然20%的增值税减免政策是取消了，但是还有一些方法可以让您拿到优惠的增值税。
比如，您的住宅物业在施工前已经空置了2年，您是有资格减免相关增值费用，只需要缴纳5%的增值税即可。不过，空置期必须要有证据，最好向当地政府拿出证明。
此外，安装节能设备都有优惠。比如，从窗户的通风条，到阁楼或墙体保温，再到完整的太阳能/风能装置和空气/地源热泵，都适用5%的增值税税率–但仅适用于供应和安装。
还有，如果在房产里装一些60岁以上老人的助行器，也可以有相应的优惠政策。包括：扶手、坡道、楼梯升降机、浴室升降机和步入式浴室或带座椅的淋浴。
当然，税费减免有不同的细则，我们建议您最好能详细咨询您的法律顾问，您的房产转让律师有责任为您解释相关内容。
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