莎粉们大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：
- 英国央行再次提高基准利率，如何影响住房市场？
- 英国房东将被赋予更多的权力来驱逐有反社会行为的租户
- 斯基普顿建筑协会（Skipton Building Society）推出100%抵押贷款产品，帮助租房者在没有首付款的情况下借款买房
- 全世界哪个地方的居民拥有最多英国房产？答案揭晓：香港！
- 伦敦的”超级豪宅”市场恢复到英国脱欧前的水平
利率上涨，如何影响住房市场？
目前，英国的通货膨胀为10.1%。为达到政府设定的2%通胀目标，上周，英国央行连续第十二次上调基准利率。现在，英国的基准利率已从4.25%上调至4.5%，达到15年来最高的加息幅度。毫无疑问，银行的利率会影响英国所有其他利率，包括抵押贷款、贷款或储蓄账户的利率。
对于房地产投资者来说，有一些问题值得关注：
第一，银行利率上升会影响我的抵押贷款利率吗？
那是肯定的。不过，基准利率自2021年12月以来已经是连续上调12次了，数据显示，最近几周的银行利率变化并不大。最初的利率上涨确实导致抵押贷款利率迅速上升，在2022年底达到6%以上，但此后回落至4-5%区间。
Zoopla的专家分析，抵押贷款机构一直在为他们的产品定价，以应对银行利率进一步上涨的预期，这意味着许多人已经将其计入新购房者的借贷成本中。此外，随着生活成本上升和市场购房者比去年减少，抵押贷款机构需要保持利率竞争力以吸引新业务。所以，抵押贷款利率在未来几个月时间内将保持在4-5% 的范围内。
“如果您已经有抵押贷款，您是否会受到银行加息的影响取决于您持有的抵押贷款类型。许多抵押贷款的房主采用固定利率，因此，不会立即受到银行利率变化的影响。然而，大多数有抵押贷款的家庭在转按更高抵押贷款利率时将面临更多费用。如果您担心发生这种情况时无法偿还抵押贷款，请立刻与您的银行或抵押贷款经纪人讨论利率上升的问题。”
第二，银行加息会导致房价进一步下跌吗？
有可能。目前，各个网站对于英国房价的预测并没有随着上周的银行利率上涨而发生变化。一些房地产专家认为，到2023年底，英国房价将比现在平均低1%。由于抵押贷款利率将保持高于过去的水平，所以，房价增长将远低于近几年。如果经济前景迅速恶化，失业率上升，房价下跌的可能性更大。
第三，近期房价再次快速上涨的可能性有多大？
Zoopla的房产专家认为，未来的房价通胀率将远低于英国近几十年来的水平。回到2007年后的30年之间，房价平均每年上涨9%。在过去十年中，增长率不到这个增长率的一半，为4%。从长远来看，房价往往会跟随家庭收入或收入的增长，平均每年增长3-4%。随着更高的生活成本和上升的抵押贷款利率降低购买力，房价正在经历调整阶段。
“我们认为价格不会出现两位数的下跌，但全国范围内的价格看起来将在一段时间内基本持平。”
第四，与一年前相比，现在出售房产的期望值应该少多少？
Zoopla的专家认为，如果业主正在打算出售房屋，不太可能获得一年前的价格。该网站的数据显示，2022年初，大多数卖家拿到了要价的100%。如今，谈判非常激烈，卖家不得不接受比要价低4-6%的价格。许多卖家在过去六个月中还把要价略微下调，以应对抵押贷款利率上升导致的购买力下降问题。那么，随着利率再次上升，卖家的要价可能还得打折扣。
房东获得更多力量驱逐反社会行为租客
本周，英国住房部长迈克尔·戈夫(Michael Gove)将要利用提交给下议院的租户改革法案，来加强房东处理反社会行为时的权利。也就是说，英格兰的房东们将会更容易地驱逐有反社会行为的租户。
据了解，英国政府改革私人租赁行业的计划概述了对反社会行为的租户更严格执法内容。由于英国政府准备结束“无过错”驱逐，此举旨在减少反社会行为并减轻房东的担忧。
英国政府表示不会容忍持续的恐吓和破坏行为，如果租客一旦有这样的行为，一律应该被驱逐。此外，英国政府还会修改法律，确保租户的恶劣行为将面临后果，包括让房东提供占有房产的理由变得更容易。此外，其他措施包括：
- 确保所有私人租赁协议都包含专门禁止反社会行为的条款
- 扩大酌情驱逐范围，使反社会行为更容易在法庭上得到证明，并通过探索如何在法庭的财产清单中对这些案件进行优先排序来加快驱逐进程
- 防止短期出租将反社会行为引入社区，通过新的注册方案为地方政府提供数据，以便在出租证明有问题时轻松识别短期出租以采取行动。
然而，一些人担心这些措施可能会使权力的平衡过于偏向房东。多佛保守党议员娜塔莉·埃尔菲克(Natalie Elphicke) 表示：“我们需要了解这些提案的细节，但我们不希望看到房东仅仅因为租户对他们或他们的房产提出投诉就可以声称他们是反社会的。”
与此同时，大家还担心家庭暴力情况。很多家庭暴力受害者受到反社会行为投诉，因为邻居会容易误解这些家庭内部发生的事情。他们认为这些人是反社会行为，但实际上他们是家庭暴力受害者。
斯基普顿建筑协会推出100%抵押贷款
近日，英国第四大建筑协会——斯基普顿建筑协会（Skipton Building Society）宣布，他们将为首次购房者推出100%的抵押贷款产品，也就是说，这将使买家无需提供首付款既可以实现买房梦啦。
（斯基普顿建筑协会是一个建筑协会，于1853年在北约克郡的斯基普顿成立，它的总部仍然设在那里。截至目前，它拥有超过100万会员和100家分支机构。它最重要的子公司是康奈尔房地产代理公司，在全国范围内有500多个分支机构。）
据了解，去年借贷成本飙升后更高的抵押贷款利率，再加上居高不下的房价，使得买家很难存入首付并满足贷方的负担能力标准测试。根据斯基普顿的数据，全英格兰有460万户家庭正在租房，是2000年纪录的两倍多。其中，五分之四的租户感到“被困”在租赁周期中，支付的租金高于抵押贷款，这导致他们无法存钱购买自己的房屋。与此同时，首次购房者的房价在过去两年平均上涨了18%，增加了39,680英镑。超过三分之一的租房者表示，更高的月供阻止了他们为房屋存款存钱。
斯基普顿的夏洛特·哈里森(Charlotte Harrison) 说：“陷入租房困境的人是英国最大的住房挑战之一，对我们的社会结构产生了巨大影响。随着租金上涨和生活成本的紧缩进一步影响人们存钱买房的能力——这使得人们几乎不可能买房。
我们认识到，对于那些在一段时间内有支付租金的良好历史并且可以证明抵押贷款的负担能力的人来说，市场上存在明显的差距——但由于缺乏贷款，目前他们没有购买房产的解决方案。现在是重新思考这些巨大障碍的时候了，我们很自豪能够带头向市场推出针对该社会问题的解决方案。”
据了解，该建设协会提供的100%抵押贷款是一种五年期固定交易产品，利率为5.49%，最长期限为35年，买家将能够借到高达4.49倍收入的贷款，最高贷款总额为600,000英镑。其运作方式与其他固定抵押贷款交易类似，主要区别在于斯基普顿的新交易不需要首付款。
资料显示，如果您想要申请该贷款产品，您需要满足以下条件：
- 需要是首次购房者且年满21 岁（这适用于所有申请人）。
- 需要在过去18 个月中至少连续租用12个月，并且在此期间及时支付所有租金。需要证明这一点，可以通过银行对账单或出租代理人的确认。
- 需要在过去18个月中至少连续12个月更新家庭账单，例如市政税和电费和/或燃气费。同样，需要证明以上情况。
- 过去六个月不能错过任何其他还款承诺——例如Netflix 订阅、手机还款等。任何违约都会显示在您的信用报告中。
- 不打算购买新建的公寓。
MoneySavingExpert.com的创始人Martin Lewis分析，该贷款计划是好的，但是有一些问题需要注意的。比如说，斯基普顿的100%五年固定利率为5.49%。一些数据显示，斯基普顿的 100%抵押贷款比其他的前95%的抵押贷款贵近3,000英镑。除了抵押贷款更昂贵之外，它们还带来更大的负资产风险——这是您的抵押贷款价值超过财产价值的地方——如果房地产价格大幅下跌，可能会发生这种情况。
“如果你有 90%的抵押贷款（换句话说，10%的存款），房地产价格需要下跌超过10%才能让你冒着陷入负资产的风险。然而，有了100% 的抵押贷款，价格不需要下降太多就会发生这种情况。
此外，您获得抵押贷款的时间越少，您就越有可能因房地产价格下跌而陷入负资产。这是因为在抵押贷款期限的最初几年，您每月还款的更多部分用于偿还抵押贷款的利息而不是资本余额（这意味着您的LTV 在抵押贷款的头几年仍然很高）。
例如，如果您通过Skipton 100% 利率为5.49% 的抵押贷款支付150,000 英镑，五年后您将偿还价值55,200英镑的贷款，但您的抵押贷款余额仍为137,000 英镑——相当于91%的LTV。现在假设您的财产在那段时间价值下降到140,000 英镑。抵押贷款余额为137,000 英镑，LTV 为 98%。
负资产可能会产生严重的不利影响，因为您可能很难进行交易转换。如果您不能转换，您可能最终会停留在当前的交易上，无法切换到更便宜的交易。”
大家请注意，丽莎只是给各位莎粉提供最新的消息，不代表任何借贷机构处理相关贷款的事宜。莎粉们有兴趣，可以进一步联系该建筑协会了解具体情况。丽莎可以提醒一下大家，天下没有免费的午餐，任何看上去很好很实惠的交易通常也会有风险的地方，请大家一定要提前研究再做决定。
英国业主最多的外国地点揭晓
近日，为做一份住房研究，伦敦房地产中介公司Benham和Reeves向土地注册处提交了一份信息请求，以确定代表个人住宅业主的50个最著名的海外地点，以及他们拥有多少房产。
该研究表明，来自50个最具代表性的外国地点的居民总共拥有187,275 处房产。其中，香港买家在英格兰和威尔士拥有的房产比其他任何地方都多。
数据显示，香港买家拥有这些物业的比例最大，有24,759 套，占总数的13.2%。此外，新加坡买家拥有15,752处房产，占总数的8.4%，而美国买家占6.4%。阿联酋占总数的5.7%，而来自爱尔兰（5.3%）、马来西亚（5.2%）、中国大陆（4.6%）、澳大利亚（4.4%）、科威特（4.3%）和法国（3.7%）的买家也是在房地产市场上有很强的代表性。
这些数据是在去年1月至今年1 月期间，排名前50位的外国买家拥有的房产总数增加了3.8%之后得出的。过去一年，中国大陆买家们在英拥有的房产增幅最大，增长18.8%至8,736 处。
相反，有三个地方的所有权比例在过去一年中有所下降。比如说，来自爱尔兰的买家现在拥有的房产减少了3.5%，而台湾买家拥有的房产减少了3.3%，而俄罗斯居民现在拥有的房产比2022年初减少了0.5%。
Benham and Reeves 的董事Marc von Grundherr 说：“众所周知，英格兰和威尔士对海外购房者来说是一个极具吸引力的市场，伦敦是一个特别理想的地点。”
超级豪宅市场恢复疫情前水平
在刚刚结束的财政年度，伦敦售出了160多处价值1000万英镑或以上的房产——这是自2016年英国脱欧以来的最高纪录。您要知道，脱欧行动吓坏了全球超级富豪们，他们都放弃投资英国的“超级豪宅”市场了。
根据房地产经纪人Knight Frank和数据提供商LonRes对土地登记处数据的分析，在截至3月的一年里，伦敦共进行了161次超级豪宅销售，大概每周3次。数据显示，1000万英镑以上的销售额最多的是肯辛顿(26笔销售)，其次是贝尔格莱维亚(25笔销售) 和梅菲尔(22笔销售)。
买家在1000万英镑以上的房产上花费的总金额为31亿英镑，平均每笔销售额略高于1900万英镑，高于去年在144 处房产上花费的25亿英镑。
莱坊(Knight Frank) 优质销售部全球负责人帕迪·德林(Paddy Dring) 表示：“在经历了近年来发生的一切之后，伦敦仍然受到全球买家的高度重视。
不过，未来12 个月超级豪宅的销售额将至少下降10%，因为全球超级富豪及其顾问担心工党赢得下届大选的前景——预计将于明年举行– 并履行党的承诺，为非本地人消除税收漏洞。”
丽莎八卦到，去年豪掷千金的买家中有瑞士亿万富翁埃内斯托·贝塔雷利(Ernesto Bertarelli)，他投了大概9200万英镑在贝尔格莱维亚(Belgravia) 购买了一座拥有80间客房的豪宅，其中包括20米长的游泳池、豪华健身房和电影院。
土耳其电子商务平台Hepsiburada.com的创始人兼董事长汉扎德·多安·博伊纳(Hanzade Dogan Boyner) 以2700万英镑的价格在骑士桥购买了一座六居室豪宅。
好啦，本期《丽莎房产快讯》就到这里！
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