过去几个星期，丽莎一一为莎粉们讲解英国不同的租赁模式，以及通过这些租赁形式如何获得利益还有房东的法律职责等知识。看完后，相信大家对英国的租赁市场已经比较熟悉了。
有了这些知识，大家对进军英国租赁行业信心满满。确实，英国的房产市场比较成熟，投资房产做出租的收益也相对比较稳定。丽莎是鼓励莎粉们进军英国私人租赁市场的，可是，在您真正拿出一大笔资金之前，丽莎不得不说一句扫兴的话：您也不要太乐观，一定要理性投资。
买房出租的收益确实很可观，可您别忘了，中间还有一系列的成本费：从管理，购置保险再到缴税等等，每年扣除这些成本费，您的租金利润可能没您想得那么高。
今天的文章，丽莎就给大家算一笔账，作为一名房东，您可能需要花的费用有哪些？
第一笔开销——房屋中介公司的管理费，怎么交？
对于房产投资者来说，如果没有那么多时间去管理房产，出租房产，不可避免就得找中介公司，这可不是一笔小数目。那么，他们会怎么收费呢？
首先，我们需要明确的是：您需要中介给您做哪些服务？通常来说，房产中介公司会提供以下服务：
- 帮您找租户：他们会帮您做营销，推广您的房产，寻找房产附近有可能的潜在租户。
- 找租客 + 收租：除了涵盖帮您找租户的所有服务外，他们还会帮助您向租客收取每周或者每月的租金。
- 全面管理：找租客+收租，还承包您一系列的管理服务。比如说，他们会帮助您管理房产的日常运作，维修和保养房产。等到租约到了，他们会帮您检查房产是否有损坏，以及帮助您退还房客押金等问题。此外，他们还会帮助您跟进租金，提供续约服务，并且根据市场变化来重新评估租金价格等等。总之，给您包了所有服务。
好了，明确中介的服务后，我们再来看看价格。在这里要提醒的是，丽莎给出的价格是按市场平均数来算的，不同的中介收取标准又不一样，比如说，一些大的中介机构，它可能收取的比例会更高，一些小的会经常有折扣：
- 只找租客的费用：一般来说，他们会按照一个月的租金固定费用或者整个租赁合同的费用来收取的。例如，如果您和租户最后签订了为期六个月的合同，租房中介通常会收取约6%-8%的租金作为费用。在伦敦，这个费用会更高。
- 租客寻找+收租费：通常来说，房东需要付给中介月租金的8%-12%左右，在伦敦，费用可能会更高。
- 全面管理费。全额物业管理费通常会让房东支付月租金的10-15%左右，在伦敦可能会更高。
如果业主在英国的话，您可以选择不找中介，自己做管理，您的成本可能会节约很多，但是别忘了，您也需要算一笔寻找租客的费用。比如，您要为自己打广告，利用社交媒体投放广告或者其他的宣传营销形式。
如果业主不在英国的话，我们认为，找一个中介为您全程打理是比较好的选择了。毕竟，如果遇到了纠纷，您来回跑的成本远远高出了聘请中介公司管理了。
第二笔开销——房东保险费怎么给？
算好了中介公司的成本，咱再来算算保险的成本。
买房子的时候，我们通常会要求购买建筑保险费以及标准的房屋保险费，可是，这些保险并没有涵盖与房东保险政策相同的风险。因此，当您要把房产用来出租时，您需要购买专业的房东保险费。
虽然，您没有法律义务要求购买房东保险，但通常情况下，您的抵押贷款机构会要求您那么做，您的租赁协议可能要求您承担一些责任，而这些责任最好可以由这一份保险来覆盖。
房东保险和普通的保险不一样，它是专门为出租房业主保护而设置的，会特别保护与租赁相关的所有经济损失，主要涵盖：
- 业主责任保险
- 建筑物保险
- 租金损失保险
- 另外可选的保障：意外损害保险，法律保护保险以及紧急援助保险
因此，它的投保费用会比普通的要高很多，一般达到2-3倍，甚至更多的情况。在伦敦范围内，一般三居室的永久期房屋，普通保险可以在200-300镑，但是房东保险则可能高达700-1000镑。当然，不同地区，房屋类型不同，保险的内容不同，保险的金额也会不同。
法律小常识：业主责任保险
这个保险主要是针对租客由于房东的过失在房屋遭受伤害的情况。这主要是说，房东做为业主，有时候需要对租客的安全负责的。业主在这方面的责任主要是体现在，确保房屋的结构和设施是安全的，对需要更换和维修的部分要及时进行更换和维修。如果没有做到，租客由于房东的过失遭受损失的话，租客有权利控告房东，提出索赔的。比如说，房屋的楼梯破损了，房东没有及时更换，结果房客摔倒受伤了，房东是需要承担责任。
当然了，如果是租客自己行动不谨慎，比如不该在楼梯上奔跑，但是租客这样做了，从楼梯上摔了下来。这就和房东没有关系了，因为这不是由于房东的疏忽造成的。
另外，如果您是带家具出租的房屋，您可能还需要购买房东财物保险（Landlords contents insurance）。顾名思义，它就是保护您房子里面财产的。不同的保险公司对保单的具体细节会有不同的规定，但一般来说，大概会保护以下财物：
- 家具，如沙发和橱柜
- 厨房电器，如烤箱或水槽
- 窗帘
- 地毯
- 绘画和图片
- 灯具
- 棚屋或茅房等附属建筑
- 花园和花园里的任何物品
- 公共区域，如果您将您的物业出租给多个租户的话
为什么购买这个很重要呢？打个比方，如果您家里不小心发生了火灾，或者由于自然灾害导致的水灾，您的家具，窗帘或者厨房用具全部遭到破坏了，如果您没有这些保险，那么，您的成本就得翻倍。因此，只要您提供了一个有家具或者有部分家具的物业，那么，这份保险至关重要。一般来说，这个保险的费用取决于您拥有的财产，越贵的家具可能需要您支付越高的保险费。
第三笔开销——房屋检查和维护费用，怎么算？
在我们《房东实用指南》前几篇文章中，丽莎已经和大家说了，作为房东，您必须要保证房屋的安全和健康，这是您的法律义务。那么，房屋的安全和健康主要包括三个关键领域：消防安全，电气安全，煤气安全。
也就是说，这些成本也得算进去。
首先，我们来看看消防安全的检查。法律没有对火灾风险评估或审查有具体的时间期限，不过，法律要求，房东必须要对您的房屋进行“定期”的审查，以确保房屋评估是最新的。因此，我们认为，您最好是每一年做一次消防安全检查。毫无置疑，您需要聘请专业的评估人员为您进行火灾风险评估。
通常来说，火灾的检查费用会在200英镑到1300英镑之间不等，影响火灾评估费用的因素包括：建筑物大小，占用人数，居住者的条件，房间的使用，房间所在的层数，房间的风险程度。
也就是说，一个小型的房子可能不会花费大量的时间，那么，您需要支付的价格可能会在200到300英镑左右。但是，一个住满了学生的大型公寓，它的风险可能就高一些。您可能需要支付的价格会在500英镑到1200英镑之间。
接下来，我们来看看电气安全检查。房东必须每5年到10年进行一次电气安全检查，并持有最新的电气安全证书和电气安装状况报告。如果您没有获得最新的状况报告，您可能需要处罚30，000英镑的罚款。同样，房东需要请一名专业的电工来做这个检查，一份数据显示，房东电气检测和申请安全证书的平均费用在100-230英镑（公寓）和150-300多英镑之间（别墅）。
最后，我们来看看燃气检查。法律规定，房东需要每年做一次燃气检查，并且获得一份燃气安全证书。在每年的检查中，一般来说，这个费用大概是60英镑。不过，房产中只要每增加一个燃气设备，证书的费用可能就会增加30%左右。如果您拥有多物业的投资组合，可能您可以谈出一个便宜的价格。
除此之外，在租赁期间，房东还需要承担一些维修和维护的责任，如果在检查的时候发现一些设备坏了，您可能还需要支付一笔维修费。这中间的费用差别就大了。这可能是一个淋浴头坏了，也就是十几磅，几十镑的事情。也可能是锅炉坏了。这就可能是几百，甚至上千，几千的费用。
如果您的房屋是由中介来管理的话，一旦出现这种情况，他们自然会派人来修，不过费用自然是从您的房租中扣除。
第四笔开销——税费少不了
如果您是全职房东的话，您可能需要征收不同的税费。不过，最主要的就是个人所得税，因为您的租金利润就算是您收入的一部分了。因此，当您将房产出租给租户时，您要为您从租金收入中获得的任何利润支付一定的税款。
租金收入该如何交个人所得税？
这个我们在之前的文章有详细说过，大家可以看看：《房东租金收益申报中，哪些一角一分的开支是可以减免的？》
总的来说，如果您是生活在英国的话，这些租金收益是您总收入的一部分。您会有享有目前12500镑的免税额。取决于您其他的收入，您针对租金所需要交付税率可能是0， 20%， 40%或更多。
如果您是海外房东，起点就是20%，也就是说，如果您一年的租金收益中除去上面的角角分分之后，还剩下1万镑的话，您需要再拿出2000镑交给税局。 如果您在英国还有其他收益的话，这个税率可能会更高。
由于英国的税务法比较复杂，规则每年都在变。对于房东来说，计算税款相当头疼，如果算错了，交错了，可能还被税务局认为逃税，最终被罚了，对业主来说损失很重。因此，在一般情况下，大多数房东都会聘请一名会计师为他们注册，算账以及缴税。这个时候，您会计师的费用成本也得算出来。
会计师的费用多少呢？
丽莎税务提供的数据显示，会计师的收取费用取决于您的身份，产权，以及房产数量。如果产权是一个人，名下租赁房产数量不超过十套的话，收费标准每年在300英镑到800之间。如果产权是两个人或以上，名下租赁房产数量也比较多，那么，收费自然就会高一些，收费标准会在400到800英镑之间。
另外，如果您是海外居民，目前不在英国生活，您的费用会按照高一档来算，不过，由于你居住在中国的，您在付给会计师费用的时候，可能不需要涵盖增值税了。
好了，以上就是比较大的开销了。当然，您可能还要支付的一些其他的费用，比如：在您起草租赁合同时，可能会需要聘请法律顾问；在您注册政府押金时，可能也需要支付一些注册费等等。如果您的房屋是租给来自不同家庭的5或这个更多人的话，您可能还要申请HMO执照。这个费用每年又是100多镑。当然，如果您之后还碰到了租客纠纷，也不可避免要付一些上诉费。
这就好比是您从外面某一天兴高采烈地拎回来一个大信封，里面都装满了钱，本来是认为可以庆祝一下的，不料却被一群人紧追进来，2000镑，500镑，1000镑，350镑…一笔笔地拿下去，您的心里会是什么感受？
当然了，这样说并不是丽莎想告诉莎粉们，不要再买房子了。我们只不过想说得是，买房的投资收益在很多情况下，可能并不是像很多开发商告诉您的那样高。它和其他事情都是一样，千万不要冲动。
在您投资房产前，一定要做好心理准备，多做一些功课，和专业人士一些算算您的成本。当您算好了所有成本，您就可以在力所能及的情况下购买合适的房产，开始您的租赁之旅了。丽莎最后还是想要提个醒：不要盲目乐观，把所有钱投进来，最后入不敷出，那就不值得了。
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