莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》的信息有：
- 英国央行准备第10次加息，经济学家警告：英国房价可能暴跌20%左右
- 大多数房产在2022年最后一季度低于要价出售
- 本周三（2月1日），英国土地局罢工！
- 英国开发商必须在六周内签署合同，承诺负责修复不安全建筑
- 香港房地产开发商华懋集团（Chinachem Group）以3.495亿英镑拿下伦敦市中心One New Street Square办公楼
英国央行第10次加息，房产市场的影响？
本周，英国央行将会召开会议，准备连续第10次加息。市场预计，英国央行的基准利率将会上调至4%（增加0.5个百分点），这是自2008年金融危机以来最高水平。
随着利率持续走高，房价进一步下跌是不可避免的。
英国一些经济分析师认为，一旦将通货膨胀考虑在内，2023年的房价跌幅将会超过25%。
具体来说，在疫情期间，英国的房价疯狂上涨与几个重要因素有关，比如政府对房地产的新规、优惠税收制度（比如印花税假期等）、房产的供求不均衡以及低利率推动。
毫无疑问，当时的繁荣时代已经结束。
经济学家称，即使利率现在还保持在最低点的时候，房价上涨已让购房者的负担能力越来越低。数据显示，首次购房者需要超过30万英镑的价格才可以购买房产，并且需要平均准备6.2万英镑的首付款才可以实现自己的梦。哈利法克斯银行的数据显示，去年超过60%的抵押贷款是联名的。也就是说，大家几乎都需要合作购买才买得起房。
现在，利率上涨只能进一步给房地产市场降温。
Capital Economics的房地产经济学家Andrew Wishart向《卫报》表示，
“目前的房价水平在利率为2%时是可以承受，但抵押贷款利率来到5%、4% 又或者仅是3%时就不是这样了，更高的抵押贷款利率意味着购房者借贷的能力和购房的动力下降，从而给房价带来压力。”
Nomura金融公司的经济学家乔治巴克利表示，由于利率上升会让贷款的成本更高，房价会持续下跌，下降的幅度取决于利率调整发生的速度。如果抵押贷款还款成本和收入的比较在年底前恢复到平均水平，房价需要下降20%。如果利率是慢慢调整，从现在到2027年底，房价的降幅将略低于10%。
平均来算，Nomura金融公司预计，英国房价到2024 年年中将下降15%。
2022年房产出售价格降低
据Zoopla最新数据显示，2022年最后一个季度在该网站查询房产的数量下降50%。由于市场上的买家越来越少，市场上的房产出售很慢，买家获得“砍价”资本，许多买家现在基本都会和卖家谈判，希望可以以要价低3%到4%这样的价格买房。
这样的情况导致最后成交价大大下跌。
数据显示，在2022年最后一个季度，大多数房产的出售价格下跌，从而影响了整体的房价上涨幅度。截至2022年12月，英国房价出售格上涨6.5%，这是自2021年5月以来最低的增长率。与去年8.3% 的涨幅相比，它是一个非常明显的放缓趋势。
Zoopla称，他们预计2023年上半年，业主出售房产的价格还会进一步下跌。
不过，大家不需要太过悲观。
数据显示，英国房产在2022年到2022年中期是非常繁荣的，很多房主从中赚了不少。所以，现在出售价格的下跌不会削弱大多数房产从中获得的资产。
Zoopla的数据显示，92%的房主在2022年享受了房屋的增值，他们的平均资本收益为19,000英镑，而近300万房主的收入超过50,000 英镑。
报告还显示，英国房产总价值超过10.5万亿英镑。目前，以1.6万亿英镑的抵押贷款价值来算，房主现在拥有近8万亿英镑的资产。
Zoopla的专家称，投资者们想要更清楚地了解2023年房产前景还为时过早，许多考虑今年买房的投资者需要继续观察抵押贷款利率和房价的走势。
土地局又罢工了？
今天，英国公共和商业服务(PCS) 工会证实，由于受到薪资、养老金以及工作裁员条款等等不公平情况带来的影响，英国土地局(HMLR) 将于2月1日举行罢工。
不过，土地局在2022年底的时候已承诺业主，他们会试图减少罢工对房地产交易的影响，把干扰降低到最小。
然而，无论如何，该罢工行动影响着全国各地的房产律师。一份针对160名房产律师的民意调查发现，高达85%的人不支持英国土地局参加任何罢工行动。有人评价：
“土地局早就被视为一个效率极低且过时的机构，罢工只会强化大家对他们的坏印象。”
确实，虽然表示理解，但是丽莎也不太愿意看到这样的罢工行动，它给房地产律师们带来太多麻烦和压力，也延迟业主们拿到房产证的时间。
丽莎律师行房产部门主管李依玲表示，土地局仅仅是这一天罢工不会带来长期影响，不过，该行动确实会影响到当天的情况。比如说，如果业主本来需要在2月1日注册的，可能得延迟了。另外，律师需要当天在土地局的搜索工作需要暂停。所以，客户们可能确实要多一点点耐心。
不过，各位莎粉们也不必太过操心。几乎所有房产律师都已经提前收到罢工消息，所以，大家一般都提前采取准备措施，以确保在任何罢工行动之前把土地局相关的工作提前做了。
各位开发商需要注意了！
今天上午，英国政府官网发布消息称，英国的开发商会在今天收到一份具有法律约束力的合同，他们需要通过该合同来承诺，一定会支付费用来维修不安全建筑物。
据了解，政府设定六周的期限，让开发商准时签署这一份法律合同并警告。如果开发商未能准时签署和遵守合同条款，那么，将会面临严重惩罚。政府官网发出消息称，新的立法将在春季提出。如果开发商未能签署和遵守修复不安全建筑合同，他们不可以获得开发批准以及在房地产市场上自由经营。
该合同由英国住房部起草，将保护居住在英格兰数百座建筑物中的承租人。一直以来，这些无辜的家庭面临着很沉重的压力，他们居住在不安全的建筑里，他们也没有足够的经济来承担昂贵维修费，包括一些非建筑包层问题。
根据合同，开发商将承诺投入约20亿英镑或更多，用于修复他们在过去30年中开发或翻新的11米或以上建筑物楼。也就是说，连同建筑安全税，开发商将直接支付大约50亿英镑来确保其建筑安全。此外，该合同还要求开发商对使用公共资金修复不安全建筑的纳税人进行补偿。
在此之前，住房部长Michael Gove就已经要求开发商承担该责任，因为他们开发了不安全的房产。后来，英国总共有49 家主要开发商公开承诺，他们将负责修复自己的建筑物。现在，这些修复行动变成具有法律约束力的承诺。
也就是说，今天的行动标志着政府保护承租人的又一个重要一步。一旦开发商签署合同，承租人将无需支付费用就可以修复他们的危险建筑物。
据了解，英国住房部还会采取其他行动，禁止永久产权持有人和管理人在购买建筑保险时收取佣金，这是对金融行为监管局一份报告的回应，该报告表明佣金几乎占保费的三分之一。同时，政府还将让使服务费更加透明，并赋予承租人更多质疑服务费的权力。
香港开发商拿下房产
上周五，英国商业地产公司Landsec表示，他们以3.495亿英镑的价格将位于伦敦市中心的One New Street Square办公楼出售给香港一家房地产开发商Chinachem Group（华懋集团）。资料显示，该办公楼为276,502平方英尺。也就是说，华懋相当于以每平方英尺1,264 英镑的价格收购这套办公楼。
Landsec透露，出售价格代表着每年大概有10%的总资本回报率——自2005年6月收购该地块并随后于2016 年进行重建以来。
也就是说，华懋集团可以看到该商业地产在未来的升值潜力。此外，他们还可以从租户那里受益。
据了解，Landsec购买这套商业办公楼后，已经把它完全出租给德勤有限公司（Deloitte），成为德勤在伦敦的总部。
目前，双方还有14年未到的租期，华懋集团将可以接手该租约成为德勤的房东。数据显示，目前的年净租金为1680万英镑。
Landsec 伦敦市中心董事总经理Marcus Geddes 表示：“One New Street Square 是一个非常优质的办公开发项目，于2016年完工，并在建设期间以20年的租约完全出租给德勤。这清楚地展示我们的行动战略和我们强大的客户关系。通过这次出售，我们能够以在我们拥有18年的时间里提供丰厚回报的速度释放资本。”
华懋集团执行董事兼行政总裁蔡崇信表示：“我们很高兴在英国成功收购该办公楼，因为它位于伦敦市中心地区，拥有一流的建筑规格和诱人的资产回报。这是集团向前迈出的重要一步，我们打算持有该物业进行长期投资。虽然香港仍将是我们的本土和核心市场，但我们打算逐步增加集团国外的业务，以实现我们的业务多元化目标。”
可以看出，英国的商业地产越来越受到中国开发商的欢迎，大家赶紧的。
好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。如果大家对英国房产感兴趣的，可以持续关注我们的观众号，我们会给大家持续提供最新的房产资讯。如果您想在英国买卖房产，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队有着多年的经验，可以协助您在英国完成置业梦。
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