莎粉们大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：
- 英国房租已达向历史最高点，伦敦租房已近3,000英镑
- 英国房价继续跌，平均房产价值仍比2020年高出4万英镑
- 房东通过“商业混合模式”避税达5,000万镑，税务局发出严重警告
- 开发商建议：售后回购是伯明翰政府解决危机的有效方法
- 莱坊公司数据显示：伦敦黄金地段的房产需求非常低
英国房租已达历史最高点
上周，Rightmove发布最新数据。英国租金（私人租赁领域）已飙升至历史最高点，年度上涨达10%。在今年7月至9月期间，在伦敦以外上市的新出租房的平均租金达到每月1,278英镑。
伦敦的租客面临的问题更为严峻，平均租金在这个阶段已经达到每月2,627英镑——比去年同期增长了12.1%。
Rightmove表示，由于市场上可供出租的房产很少，这样的情况正在推高整体的租金价格。另一方面，由于还房贷的成本正在逐渐上升，房东只好把这种经济压力转嫁给租客——承受不了还贷压力的房东还选择出售房产，这又导致供应量降低。总之，恶性循环！
您知道吗？英国各地的中介公司平均每天收到25份租客的询问，比2019年疫情期间收到的咨询量多出三倍。
伦敦外的一些城镇最受租客们的欢迎，以卢顿（Luton）为例（伦敦以北30英里处）。在过去一年里，卢顿成为英国最热门的租赁市场，租金上涨23.6%，相当于每月涨了200英镑。
此外，拉夫堡（Loughborough）、爱丁堡（Edinburgh）、佩斯利（Paisley）、普雷斯顿（Preston）和斯坦斯（Staines）的租金（挂牌价格）上涨了20%以上，许多其他城镇的增幅在10%-20%范围内。
Rightmove 的董事蒂姆·班尼斯特(Tim Bannister) 给了一点点乐观的信息：“有迹象表明供需之间的压力开始缓解，目前进入市场的新租赁房产数量达到了去年年底以来的最高水平。虽然在这种情况下，租金价格还需要一长段时间才能缓和。但我们相信，如果供需慢慢平衡，这种趋势持续下去，我们可能会开始看到每年租金上涨的速度比以前更放缓。”
英国房价继续跌
本周，又一家银行——哈利法克斯发布最新房价数据。数据显示，英国房价连续六个月持续下跌。9月份的最新数据表明，英国房价下跌4.7%，这是自2009年以来最大的跌幅。
截至9月，英国房产的平均价格从去年同月的292,197英镑降至278,601 英镑。9月份房价环比下跌0.4%，但降幅小于8月份1.8%的降幅。
哈利法克斯抵押贷款公司董事Kim Kinnaird 表示：“与近年来相比，活动水平继续低迷。考虑到利率上升对抵押贷款负担能力的影响，借贷成本是主要因素。在这种背景下，房主不可避免地对目标售价变得更加现实，这反映出买方市场日益成为现实。”
另外，英国央行发布的最新数据显示，由于高利率令房地产市场降温，英国八月份房贷批准量降至六个月来的最低水平。购房抵押贷款净批准量从7月份的49,500份下降至8月份的45,400 份，比去年同月下降了三分之一。
哈利法克斯抵押贷款公司董事Kim Kinnaird称：“由于基本利率现在可能达到或接近峰值，我们看到固定利率抵押贷款交易从近期高点回落。不过，基准利率可能会在较长一段时间内保持在高位，直到通胀回到2%的目标，这意味着抵押贷款利率可能会在一段时间内保持在高位。
总体而言，这些因素可能会使抵押贷款利率与近年来相比保持较高水平，这限制了买家的需求，并对明年的房价造成下行压力。”
还有一点积极的消息（对于卖家来说）尽管9月份房价下跌，但平均房屋价值仍比2020年3月的时候高出近4万英镑。
英国税务局对房东发出警告
近年来，英国其中一家公司（Less Tax for Landlords）向数百名房东推销一种商业结构，以“合法避一些税费”，似乎已成功避免了约5000万英镑的税费。据了解，该公司受到了英国税务局的监视。
由于该事件带来的严重税收后果，10月4日，英国税务局向房东发出警告，任何采用该模式的房东将最终只会缴纳更多的税款、利息以及罚款。
英国税务局了解到，该“避税计划”称之为混合商业模式（A Hybrid Business Model），它可以：
- 绕过抵押贷款利息减免限制，允许增加抵押贷款利息的扣除额
- 减少房地产业务利润的应纳税额
- 减少出售房产时应缴纳的资本利得税
- 减少死亡时应缴纳的遗产税
英国税务局了解到，这些安排通过允许个人或共同房产业主将其房产转让给与企业成员的有限责任合伙企业（LLP ）来避税。然后，有限合伙企业酌情向成员分配利润：
- 个人房东或其家庭成员或两者共同设立了一家有限公司
- 个人房东与有限公司一起设立了有限责任合伙企业——有限公司被视为企业成员
- 个人房东将其房产转让给有限责任合伙企业
- LLP成员（个人业主和公司成员）自行分配LLP利润，以确保：
- 个人（会员）仍为基本税率纳税人
- 剩余利润分配给企业会员
- 企业会员要求扣除与财产相关的商业成本费用（例如抵押贷款利息）
该计划的发起人通常会和房东或业主宣传，他们可以从几个方面来减少应税账单：
- 与向有限责任合伙企业出资相关的交易没有预付税收成本，并且房产的基本成本（在计算资本利得税时可以根据资产的销售价格确定的金额）被上调至转让当日的市值，以征收资本利得税
- 房东仍然是基本税率纳税人，这意味着他们不受商业成本限制的影响
- 公司成员可以申请全额扣除其所承担的商业成本份额，因为他们不受商业成本限制的影响
- 企业成员可以就其净利润份额缴纳公司税，而无需缴纳利润适用的较高或额外所得税税率
- 在出售房产时，使用房产进入该公司之日的上调基准成本计算资本收益，与使用原始购买价和装修成本相比，可以减少所要缴纳的资本利得税
- 如果房东去世，可通过该模式的混合结构申请商业房产减免（BPR），从而无需缴纳遗产税
英国税务局严重警告，该计划行不通，因为这些安排主要受一些法律因素影响，房东不可能拿到减税机会。总之，英国税务局已经发出通过，他们会再一次给房东们改正错误的机会，如果房东们正在参与这种安排并现在想要退出，需要赶紧行动。
税务局的声明如下：
“如果您正在使用此或类似的计划或安排，英国税务局强烈建议您退出并立刻解决您的税务问题。您可以通过向英国税务局发送电子邮件至spotlight63@hmrc.gov.uk来完成此操作，我们将告诉您我们需要哪些进一步信息。”
同时，对于推广这一税收计划的发起人来说，将会有更严重的惩罚：
如果发起人未能在计划提供或实施后5 天内向英国税务局披露该计划，将受到处罚——最初的罚款最高为每天600英镑。如果这不足以起到威慑作用，发起人可能需要支付高达100万英镑的罚款。此外，英国税务局还会公开这些发起人的信息，有可能成为他们的“黑名单”。
丽莎在这里提醒各位房东，请一定要遵守该规则。如果您遇到任何问题，可进一步联系我们。
伯明翰危机该如何解决？
前段时间，伯明翰政府宣布破产，相信很多人都看到了这则消息。这一场危机主要源于一场官司：多年来，在伯明翰市政府的女性拿到的薪资一直都比同行男性低而陷入财务困境。于是，这些女性们发起活动，控告政府。随后，他们获胜了，政府需要赔偿7.6亿英镑，政府的金库一下就没了，还得到处借。当然，伯明翰政府还面临其他的问题需要钱。总之，政府现在是没钱了，欠了一屁股债。
那么，一旦遇到这种情况，地方政府一般有几个解救方法来偿还债务，最直接的就是请求中央政府救济，接下来可能会修改自己的财务计划——减少花钱的项目，能不投资就不再投资。另外他们还可以通过修改法律或者增加税收（通常是地税）来改变经济危机。还有一个有效的方法则是：把自己手头上能卖的东西都卖了，比如说房产啦，土地，机场等等。
上周，一位房地产公司Nacropolis Group董事总经理拉维·潘卡尼亚(Ravi Pankhania) 则提出建议。他认为，伯明翰市政府想要偿还账务，必须要与开发商建立更紧密的联系。他建议，市政府可以通过出售以及回购协议进行谈判。
比如说，政府可以把土地出售给开发商，条件是开发商提高库存质量和/或以高标准管理。一旦市政府的金库得到改善，他们可以在未来某个日期回购。
“政府应该努力帮助伯明翰公民，这种情况不是居民的错，而是政府的决策出错的问题。我们认为，与开发商合作可以通过提高库存质量来改善城市的生活质量。因此，更多的人和企业将被吸引到该地区。”
关于这个提议，艺术团体担心伯明翰可能会出售其遗产地，例如伯明翰图书馆以及该市的主要博物馆和艺术画廊，但Nacropolis Group表示，在任何情况下都不应出售这些遗产。相反，市政府可以可以出售废弃的建筑物或难以管理的住宅楼。
你们觉得这个方案可行吗？或者你们有什么好的点子分享？可以在下方留言！
莱坊：伦敦黄金地段需求脆弱
尽管英国央行上个月暂停提高基本利率，然而，人们对伦敦黄金地段的房产需求还是相当低。
莱坊的一份新报告显示，在8月至9月期间，伦敦的新潜在买家数量增长了 12%，但这只是前两年增幅的一半。在2016年之前，同样的涨幅超过了 40%。
从好的方面来看，伦敦黄金地段的房价还是保持原来的状态，它没有经历英国各地的价格下跌的情况。数据显示，9月全国的房产价格年度下跌5.4%，伦敦市中心这些黄金地段则下跌1.7%。伦敦郊区的一些黄金地段下降1.4%。
莱坊英国住宅研究主管汤姆·比尔表示：“与全球金融危机后的情况不同，在最近的经济动荡时期，伦敦房地产价格的波动性远低于英国其他地区。预计伦敦市中心黄金地段明年将增长 5%，伦敦外围黄金地段将增长 4.5%。”
然而，由于这类房产本身的价格就很昂贵，所以，人们购房的情绪受到了很大的影响，开始退出买“豪宅”的计划。
好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。
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