在过去的20年里，英国的住宅物业一直受到投资者的欢迎。但随着商业场所的需求增长，越来越多的投资者将目光扩展到英国的商业地产。英国是一个营商环境比较好的国家，连续数十年都被《福布斯》评为“全球最适合经商的国家”，吸引着世界各地的创业者。作为欧洲第二大经济体，英国推出的一些利好政策也吸引着世界各大企业前来落户。
在英国伦敦、曼彻斯特、伯明翰等等城市，您不难发现来自世界各地的知名企业的身影。他们几乎都是买下长期商业租赁场所，英国成为他们在世界范围内最主要的办公点。
去年，谷歌对外宣布，将斥资7.3亿英镑“重振”其英国办事处。
最近，一家投资巨头Vanguard签署一项协议，将在曼彻斯特市中心的地标性建筑中开设办事处，他们将租用圣彼得广场Landmark办公楼的七层。据了解，该公司已租下14,013 平方英尺的10年租约，并将加入汇丰英国、安联保险、致同和仲量联行等公司的行列，入驻霸菱房地产的大楼。
最近几周，Landmark的70,000平方英尺又被Starling Bank、Santander UK、RSM 和 Xero给拿走了，现在只剩三层楼可供出租。
对于任何寻求长期投资的人来说，商业地产确实是一个有吸引力的选择，它可以提供比较稳定、长期的收入。相对于住宅物业，商业房东面临空置期的风险会稍微低一些，平均商业租赁期限约为7年，如果遇到实力比较强大的租户，只要租户对场所感到满意，商业地产可以在数十几年内都能给房东带来稳定的收入。如果可以将建筑物出租给两个或更多租户，则可以进一步降低风险，房东就等于收租好了。
总之，来英国投资商业地产，几乎不需要担心场地需求问题。随着越来越多的企业落户英国，并不断扩展他们在英国的办公场所。未来几年，您没准就可以成为桑达尔·皮查伊（谷歌老板）或者扎克伯格（脸书老板）的大房东哦。
不过，请注意哦。和住宅物业一样，商业地产的房东必须确保他们遵守一系列规章制度，这些法律管理财产的维护和安全，以及房东对其租户、雇员和公众的法律责任。然而，由于商业房产出租不像住宅那样明确，个别房产和租赁协议之间是有着很大的区别的，房东和租户的一些责任可能会重叠。所以，人们经常搞不清楚到底哪些属于房东负责，哪些属于租户呢？
言归正传，今天，丽莎想给大家写一篇指南，详细解释商业地产房东需要承担的法律责任。
健康和安全（Health and Safety）
所有商业房东都有一定的法律责任。当涉及健康和安全责任时，最大程度的责任在于承租人，但这在很大程度上取决于租赁协议中的内容。
根据 1974 年《工作场所健康与安全等法案》，以及2005年《监管改革消防安全法令》（The Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005），租户通常被视为“负责人”，主要负责确保所有使用建筑物的人的安全和安全，负责疏散程序和风险评估，并确保房屋、任何消防安全设备和紧急出口得到妥善维护并保持工作状态。此外，承租人始终有责任为工作场所提供：
- 合理的温度
- 充足的照明、空间和通风
- 饮用水
- 安全设备
- 厕所和洗涤设施
而房东负责与公共区域相关的健康和安全事宜。此外，房东应该始终将消防安全纳入所进行的任何风险评估中，并可能负责提供灭火器等设备。
固定装置和配件（Fixtures and fittings）
“固定装置”是附属于房产里面的物品，例如供暖或照明系统。“配件”是指除了墙上的钉子以外没有附加到财产上的东西，例如一幅画。
商业房东对他们拥有的所有固定装置和配件负责，并且必须安全地安装和正确维护这些固定装置和配件。承租人负责他们安装的任何固定装置和配件的安全和维护，这应该在租约中明确规定。
天然气和电力（Gas and Electricity）
根据《1998年气体安全（安装和使用）条例》规定（The Gas Safety,(Installation and Use) Regulations 1998），气体安全工程师每年应该检查装置和设备，记录至少保存两年。房东或租户都可能对燃气安全承担法律责任，这取决于租约中规定的条件。
通常，承租人负责确保安装在其工作场所的任何燃气用具、安装管道或烟道的安全，而房东应该负责任何公共区域的安装安全。请注意，不遵守规定可能会导致巨额罚款，甚至监禁。
此外，商业房东有法律责任确保房产电气系统安全。《1985年房东和租户法》规定，房产的电气装置必须“在租赁开始时是安全的”并且“在整个租赁期间保持安全状态”。《1957年占领者责任法》和《1984 年占领者责任法》明确规定，房东的注意义务不仅限于租户，还包括任何参观其房产的人——例如办公室工作人员或商店顾客。
丽莎建议：
“在出租房产之前，商业房东对其房产进行调查，并由注册电工撰写一份电气状况报告(EICR)，该电工还需要至少每五年检查一次房产。租户负责他们购买或安装的任何电器的安全和维护。根据租约中的规定，他们还可能根据制造商的说明负责维护房产中的所有电气设备，其中包括由电气安全工程师组织定期安全检查。
此外，房东还负责确保新租用的商业地产的能效证书(EPC) 等级为 E 或以上。请记住，从2023年4 月起，如果房东继续出租不符合最低标准的商业房产都属于违法行为。”
维护和修理（Maintenance and repair）
房东和租客的责任将在租约中明确规定。通常，商业房东负责任何结构性维修，例如地基、地板、屋顶和外墙，租户负责非结构性维修，例如空调或管道。
如果租约中没有明确租户的维护和修理，房东将需要继续承担责任。所以，一般租约都会明确说明承租人负责维修维护整个房产。
石棉（Asbestos）
租约将指定石棉是房东还是租户的责任。无论谁负责，都需要遵循健康与安全执行官的指导，以确保大楼内的每个人都受到保护。未能管理石棉风险是危险的，会受到重罚。
不要小看罚款哦！您知道吗？在2011年，英国玛莎百货因未能保护客户、员工和工人免受石棉侵害，而被罚款超过100万英镑。
消防安全（Fire safety）
根据2005年监管改革（消防安全）令，“负责人”有权控制商业地产的消防安全。如果物业是工作场所，负责人通常是雇主。因此，该责任需要由租户承担。但是，根据租约中的具体规定，房东可能需要负责提供灭火毯和灭火器等设备。但是，房东始终负责公共区域的消防安全。
如何驱逐商业租户？
如果房东想终止商业租约，实质上是驱逐租户，他们必须有充分的理由。
在租赁期内：
如果承租人不支付租金或履行其他租赁义务，房东只能提前终止租赁。如果租约包含“没收条款”——赋予房东进入房产、换锁和终止租约的权利，可以在这种情况下使用。但请注意，租户可以在法庭上对此提出异议，并且可以被允许留在该物业。
租期结束时：
房东必须在租约规定的终止日期前12至6个月向租户送达第25条通知。通知必须说明房东反对授予新租约的理由，这些理由必须是充分的，比如说：租客未进行维修，严重违反其他义务、延迟支付租金等等。不同的情况有不同的处理方法，具体请联系房产律师。
无论您是新手还是经验丰富的商业房东，丽莎律师行的商业地产律师团队都将努力帮助您实现商业地产投资的最佳回报。我们的律师可以协助您购买商业地产，提供专业的法律建议，为您起草成功的租赁协议。如果您有在英国置业需求，请进一步联系丽莎律师行。
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