本周二，《丽莎说案》继续带大家看看房产纠纷案。
在英国当房东的莎粉们肯定对HMO群居出租房不陌生了。假如您要开展HMO的租赁生意，成为一名HMO房东之前，您必须要申请HMO房东执照。在没有执照的情况下出租HMO房，这是一种严重的违法行为，可能会导致无限的罚款。最常见的是赔偿租客一年的租金。
本期说的案子：Cobb and others v Jahagir，租客就抓住了房东没有办理HMO执照的把柄。他们退租后，立刻向法院提出索赔，让房东赔偿过去一年多的所有租金。这个故事有点曲折，由于一级法院的失误，这位房东差点就成功躲开高额赔偿了。没想到，五名租客不罢休，继续上诉争夺回权益。
来看看怎么回事。
故事背景
Nayyer先生在伦敦Streatham Hill的Downton大道购买了一套房子——这是一栋三层楼的四居室半独立式房屋。
2017年，他搬出去和女儿Saira一起生活。随后，Nayyer先生聘请一家房屋中介公司（Focus Properties）来负责管理和出租这一套房产。
2017年8月，该公司把整个房屋出租给了五个租客。最初签的租期为一年，后来，在2018年8月19日起又续租一年，租金为每月3,300英镑。租赁协议规定，租户不得转租或放弃对该房产的占有或让任何其他人居住的约定。
2018年9月至2019年2月期间，租客之一Herring先生搬出了房子并转租了他的房间，在2019年2月至8月期间，Cooke女士也搬出并转租了她的房间。租客们说，这些转租是在中介公司同意下进行的。然而，这事情似乎没有通知房东Nayyer先生。总之，他是不知道的。
租约的第二年于2019年8月结束。到了年底，这些租客们都搬走了。
在这期间，他们突然听说了一件事情，房东Nayyer需要从当地住房管理局那里申请HMO许可证，才可将房子作为HMO进行出租。然而，当他们询问伦敦兰贝斯区时，他们被告知该套房产并没有申请或没有获得任何HMO许可证。
2020年10月20日，他们向英国法院申请了租金偿还令。
没有HMO证，索赔租金可行吗？
这五名租客指出，该房屋符合《2004年住房法》第254条关于HMO的标准测试：这套出租房由一个居住单位组成，由五个独立的家庭居住；没有一个居住者住在其他地方，在每个案例中，该房屋是他们的主要住所；他们没有一个人将该房屋用于居住以外的任何目的；他们各自支付租金并分享该房屋的设施。
原告还说，该房屋符合2006年和2018年《多人居住房屋许可（英格兰）令》规定的许可标准，因为它是一个三层楼的房产，出租给五个没有关系的人。
因此，由于该房屋没有按照法律要求申请HMO证书。他们要求偿还截至2019年8月19日的一年中支付的租金，总额为39,580英镑。该租金总额在租客之间分摊，每人7,916英镑。
当时，法院还进一步要求他们提供更多文件，扩大申请理由，包括在任何听证会上提供证据的证人姓名，以及他们的证据签名和日期声明等等。该指示还警告说：“法庭可以拒绝听取没有按照上述指示提供声明的任何证人的证据”。
后来，他们根据指示，提供了长达5页的文件，提供了所称最新的全部细节。不过，在这个时候，他们并没有提及：在出租期间，他们有“分租”给其他人的情况。
随后，Nayyer先生也在2020年11月29日提交了一份案件陈述和证人陈述。他承认，该房屋确实是一个HMO，房子没有被许可，也没有提交许可申请。然而，他解释说，他把房子的出租工作交给了出租机构，该机构应该负责任何法律和/或合规要求。
因此，他要依靠相关的法定条款为自己辩护，他是有合理的理由在没有许可证的情况下控制或管理HMO的，因为他把所有的事情都交给了管理代理人来安排。
Nayyer先生还称，在租客提交的证据里，有一笔来历不明的转账记录。申请书所附的银行对账单显示，在这一年中，有12笔租金支付给了代理人。对账单还显示每个租客都向Cobb女士的银行账户支付了一些款项。从报表上虽然看不出每个承租人在这一年中向Cobb女士支付了多少钱，但可以看出至少有一个不是这几个租客的人在这一时期向Cobb女士支付了租金。
“我从证据里发现了一个问题，Cobb女士向中介支付了39,580英镑，然而，在证据单上，这些承租人只向Cobb女士支付了11,700多英镑。我猜测除了登记的租客之外，还有很多人一直住在该处。”
也就是说，这些上诉人已经做出了违约合约的行为。Nayyer先生想通过这一点为自己辩论。
一级法院拒绝租客的申请，为什么？
在听证会前期，代理租客的律师也刚刚发现了他们转租的情况，立刻向法院解释这一点。她要求法官允许她补交一份修订的租金明细表，说明谁支付了哪些费用，在哪些时间支付。或者她可以请人证来做口头证据。
然而，法院拒绝租客的申请。
法官称：“在没有任何或任何令人信服的理由说明为什么不能更早地提供这些证据的情况下，这是对被告和仲裁庭适当管理其资源造成了损害。我们拒绝提出进一步证据和/或休庭的申请。
针对口头证据这一环节，原告声称被告涉嫌犯有刑事罪，所以这些证据的影响是非常巨大的。因此，法庭不允许原告向法庭提供口头证据，因为被告没有可供盘问的证人陈述。这对被告来说是不公平的。”
英国一级法院驳回承租人的申请，理由是：原告未能提供可接受的证据来支持他们的主张。
在随后关于费用的决定中，英国一级法院指示原告应向被告支付1,000英镑加增值税，理由是他们的申请行为是不合理的。法院还命令Justice for Tenants（这是一个为租户提供的非营利性法庭辩护服务）应支付1600英镑加增值税，作为对被告费用的贡献。
对此，几位租客相当生气。
他们对一级法院做出的决定提出上诉，认为法院不公平地剥夺他们提交证据的机会。最重要的是，一级法院不公正地剥夺了原告依赖被告提交的听证材料的机会。
代表承租人的律师称，当她知道两名租客把房间转租给其他人的时候，她是想补充证据来减少寻求偿还命令的租金数额。可没想到，一级法庭竟然认为：如果上诉人不纠正其案件陈述中给人的印象，没有办法证明只有他们在相关年度的整个期间都住在该房产中，而是别人居住。那么，该申请不可能在任何程度上取得成功。
“这是完全忽略了本来的罪行事实。在其决定中，一级法庭丝毫没有提到房东承认的事实：在有关的整个期间，该房屋是一个HMO。也就是说，房东都已经承认了在所涉及年份的整个期间，该房屋被五人或更多人占用。这并不是上诉人为了有权获得租金偿还令而需要证明的事情。”
上诉成功了
最后，他们的上诉成功了。高级法院同意原告（上诉人）的观点。
据法院资料显示，一级法院在做出该审判的时候主要认为，如果他们允许原告提供新的证据会对被告不公平，因为该证据对HMO无证罪行带来至关重要的影响。按照这样的逻辑，一级法院必须要调查那些被占用人的身份或占用的时间，才能确信该房屋是否属于HMO无证出租房？
然而，房东（被告）早已在证词中承认在整个租赁期间房子是一个HMO的事实，他同时也承认没有申请相关执照的事实。也就是说，被告已经承认了他是“无证经营“HMO房子，原告根本不需要再提出任何证据来证明这个事实。
因此，在审议的部分时间内，占用该房屋的一些人是分租户，而不是被告的直接租户，这与申请所依赖的罪行无关。一级法院认为占用者的身份对是否和何时犯下任何罪行的问题至关重要，这是错误的。
高级法院最终撤销了一级法院的审判结果，所有费用命令需要撤销。最后，该申请将重新发回一级法院，由不同的小组进行审理。高级法院认为，如果确认房东犯了罪，应该偿还相关赔偿。
丽莎评论
案卷说起来很复杂，但简单的理解就是：事实摆在那里，该出租房确实是一个HMO出租房，房东也确实自己是无证经营。那么，不管他的租客是谁，是否违约，都和“无证经营HMO“的罪行没关系。一级法院的审判显然是对承租人来说是不公平的。
丽莎认为，该案件可以再一次给房东以及租客带来新的提醒。
对于房东来说，还是那一句老话，一定要熟读英国法律。假如您要经营多人出租房产，必须要提前查清楚是否需要申请HMO执照。如果需要的话，您必须要遵守相关的法律职责。即使您把房产交给中介公司全权管理了，一旦涉及无证出租，您作为房产的所有人，也是需要负责的。
我们在之前也报道过英国高等法院审理的案子《Aytan and others v Moore and others》，该案件的房东也是聘请了中介公司来管理房产，可法官最终还是要求房东全权负责，偿还租客12个月的全部租金。
对于租客来说，当您发现房东有任何违规行为，您要相信自己站在有利的位置。所以，在聘请律师的初期阶段，您必须要老实向律师告知所有事实以及提供所有证据。这样的话，您的代表律师就了解整个过程，从中帮助您找到有利论点。如果您不提前说，律师后期才发现，很有可能把您推到不利的处境。
正如本案一样，如果这些承租人在前期已经提供了所有资料，他们不必进入上诉环节，很有可能很快就可以拿到赔偿金了。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。如果您正在出租房产，并有HMO证相关的事情，请进一步联系丽莎律师行房产部门律师团队。我们的律师在处理这些证据上面有着多年的经验，可以为您提供建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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