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- 2023年春季预算，对住房市场意味着什么？房产投资者需要关注哪些点？
- 英国房价上涨0.8%！尽管利率飙升，英国的房主仍然比租房者好，伦敦业主可每年节省3000英镑
- 最新数据揭露最受欢迎的购房地点：五个外伦敦的地区成为新的房产热点
- 第一太平戴维斯预测：2024年英国商业地产将出现反弹
- 黑石集团（Blackstone）以3.95亿英镑的价格将伦敦办公楼出售给新加坡集团
12个新投资区可能成为未来房产投资新方向
上周三，英国2023年春季预算公布。总体来说，预算案的重点放在刺激经济和促进就业上，对房地产市场几乎没有直接影响，印花税没有变化，一些与房东有关的政策也没有变化。
不过呢，经济增长和就业问题与房地产市场还是有着间接联系的。当经济表现不佳且失业率上升时，房屋销售和价格往往停滞不前并下跌，而当劳动力市场强劲且税后家庭收入增加时，情况则相反。所以，在一系列促进经济的措施出台后，我们对未来的房地产市场还是可以期待一下的。
另外，春季预算有一个值得各位房产投资者关注的亮点。
在此次预算中，英国财相亨特宣布，英国政府将要打算打造12个投资区。政府以金丝雀码头为成功的例子，政府要在未来建立12个金丝雀码头，促进英国整体的经济。亨特说，到目前为止，70%的带薪工作增长都来自伦敦和东南部。
“利物浦码头和金丝雀码头改变了成千上万人的生活，12个新投资区旨在成为12个新金丝雀码头。”
英国财相亨特称，每个投资区在五年内会获得8000万英镑的支持，包括税收减免和赠款资金。这些资金可用于提高技能、提供专业业务支持、改善规划系统或当地基础设施。据了解，投资区将以大学等研究机构为基础。
目前，英格兰的八个地方已入围与英国政府合作制定提案，包括东米德兰兹；大曼彻斯特；利物浦；东北部；南约克郡；提斯河谷；西米德兰兹郡；和西约克郡。
商业地产网络总裁兼Naylors Gavin Black 投资合伙人Fergus Laird 对这一个亮点表示欢迎。
“商业地产行业面临的最大问题之一是繁琐的规划系统和缺乏对新开发项目的财政激励。此次投资区计划有可能让开发项目更快、更容易地获得相关许可来释放真正达到住宅以及商业建设目标。同时，很多企业可以通过获得资金、零税率等方面的津贴激励加快推出项目。”
一位东北房地产投资者此次投资区的计划也表示欢迎。Bradley Hall 集团首席执行官Neil Hart 表示：
“这些投资区对地区的经济发展来说是个好消息，创造数以千计的就业机会。长期以来，英格兰东北部一直是这个国家被忽视的地区。我们遭受了缺乏投资以及企业和居民机会短缺的困扰。但这一宣布很可能预示着新曙光的开始。投资区的创建将吸引新的企业、投资和就业机会，并有助于刺激经济活动，创造一个有利于整个地区的良性增长循环。
这也将为该地区的商业地产行业带来重大福音。东北地区对商业地产的需求已经越来越高了。它将为投资者、开发商和房东创造新的机会，证明对整个行业的巨大提升。投资区的潜在好处也将远远超出房地产行业，通过吸引新企业到该地区，我们自然会看到对广泛服务的需求增加，从酒店到零售、专业服务和物流。”
英国房主的状况仍优于租房者
上周，Rightmove发布最新数据。数据显示，尽管英国房产市场的增长比较缓慢，抵押贷款利率处于高位。但是，3月份，市场上的平均房产价格比上个月涨了0.8%，相当于3000英镑。目前，该网站公布的数据显示平均房价为365,357 英镑。
Rightmove 表示，这一涨幅低于过去20年来3月份1%的典型涨幅，但仍反映出市场比许多人预期的要稳定得多。
同时，英国抵押贷款机构Halifax发布数据，数据显示，现在首次购房者拥有三居室房屋的平均每月成本为971英镑，比租用同等房产的平均成本低42英镑。租房者平均每月需要为三居室房产平均支付1,013 英镑——高出4%。
因此，Halifax总结，这相当于为业主每年节省近500 英镑。总体来说，买房还是比租房划算的。
然而，自2016 年以来，两者之间的差距已经缩小了。当时，房主每年可以节省1,567英镑。主要是因为英国央行自2021年12月以来已将利率上调10次至 4%，因此抵押贷款成本上升。
“我们最新的分析表明，如果有能力买房的话，成为房主是可以为人们带来可观的储蓄。虽然预计今年房价下跌对于那些希望购买第一套住房的人来说是个好消息，但这并没有改变这样一个事实，即买房仍然很昂贵。当租金高时，这个问题会更加复杂，因为它影响储蓄的能力。”
据了解，房主和租客每月支出差异在伦敦最为明显，那里的房主每年可以比租用类似房产的租客少支付近3,000英镑。按百分比计算的话，差距最大的是苏格兰，那里的租房者平均每月支付918 英镑，而房主每月支付727英镑——对于那些处于房产阶梯上的人来说，节省了21%。英格兰东部是唯一租金便宜的地区。那里的房主平均每月比租房者多支付90 英镑。
房地产经纪人莱坊(Knight Frank) 的英国住宅研究主管汤姆比尔(Tom Bill) 表示：“由于销售市场的弹性，今年的租金可能会在更长时间内保持在较高水平。最重要的是，由于近年来的税收变化以及未来更多的前景，房东仍在退出该行业。吸引房东并建立在更高供应意味着更低租金的原则基础上的政策将减轻租户的一些痛苦。”
伦敦最受欢迎的外围地区
随着封锁解除，大家都回归城市工作。伦敦的一些外围地区的购房者活动激增。市场分析师Propcast发现，上个月伦敦最热门的10个房地产市场都在2区之外，有意思的是，房产最难出售的五个区域都在伦敦市中心1区的范围内。与伦敦市中心地区相比，买家愿意接受更长的通勤时间以获得乡村交通和更有价值的住房空间。
房地产中介公司Benham and Reeves 的董事马克·冯·格伦赫尔(Marc von Grundherr) 表示，疫情过后，大批人员要返回伦敦上班。人们又想享受大空间，又希望不失去通勤带等其他所有好处。
他说：“一段时间以来，伦敦买家外流一直在降温，可以说新鲜感已经消退，市场活动的连锁反应现在正在逆转。这是由社会和工作场所恢复正常所推动的，许多买家现在热衷于回归伦敦生活提供的便利。
当然，虽然当前的经济形势远好于许多人的预期，但高昂的购房成本以及不断增加的借贷成本仍在影响人们目前的关注点。因此，伦敦周边地区，尤其是东部地区，由于提供更实惠的房产价值，市场活动水平最高。”
接下来我们看看，伦敦最热门的五个房地产购买区域：
DA18, Belvedere
RM7, Romford
RM9, Dagenham
E11, Wanstead
SM5, Carshalton
根据Propcast 的分析，位于伦敦东南部的Belvedere (DA18) 在2月份出售房产比例最高。东伦敦的Romford和Dagenham的待售房屋比例排在第二。与1月份相比，2 月份有14个地区的买家需求增加，包括伦敦东南部的Chislehurst和东北部的Greenford。
相反，Soho (W1) 和 City of London (EC2) 上个月的市场最为冷淡，十分之九的上市物业未达到可接受的报价。
我们看看伦敦最不受欢迎的五个地区：
W1, Soho
EC2, the City
SW7, South Kensington
EC4, St Paul’s
SW3, Chelsea
Chestertons 房地产代理公司的销售主管马特汤普森表示，在生活成本危机中，买家一直在调整他们的预算。
“许多人正在考虑搬到伦敦的外围社区，这可以提供一个很好的替代市中心位置的选择，进一步推动对这些地区的需求的是一些新的基础设施，例如伊丽莎白线，它大大扩大一些寻房者的搜索半径。”
房地产经纪人Harding Green的顾问Mellony Morgan表示，购房者的目标是在这些线路经过的地方购买公寓，河以南的几个邮政编码区，包括Carshalton (SM5)、Coulsdon (CR5) 和Thamesmead (SE28)，在2月份评为热门市场。
“伦敦东南部的房地产市场往往会变得更热，因为它通常提供比伦敦市中心更实惠的住房，伦敦东南部有各种各样的便利设施，例如格林威治公园、德威公园和Peckham Rye。”
2024年商业房产将会反弹
第一太平戴维斯预测，由于开发供应不足、向可持续建筑的转变以及中国经济的重新开放支持活动，英国的商业地产市场明年将有望复苏。数据显示，欧洲商业房地产活动在去年最后一个季度放缓，借贷成本上升导致高端房地产集团的销量下降60%。
然而，第一太平戴维斯首席执行官马克里德利表示：“2024年房地产市场活动应该会出现更积极的情况，投资者开始了解利率可能在某处见顶，以及这将对债务利率产生什么影响。就国际跨境兴趣而言，伦敦的优质房地产尤为强劲，在现阶段，对全年的预测以各种可能的结果为特征。”
总体而言，这家总部位于英国的集团报告称，去年的收入增长了7%，达到23 亿英镑。税前基本利润下降约五分之一，至1.646亿英镑，原因是通胀上升推高了员工工资水平，而且随着市场在封锁后反弹，差旅和娱乐等可自由支配的成本也有所上升。营业利润下降16%至1.582 亿英镑，低于分析师预测的1.81 亿英镑。
据了解，在北京放宽其零新冠病毒政策以及香港也放宽限制后，中国各地的需求重新燃起，投资者已被动员起来重新在英国投资房产。
同时，写字楼租户也在利用市场重新定价的机会搬进质量更好的办公场所。
Blackstone以3.95亿英镑把伦敦办公大楼出售
Blackstone 是全球最大的房地产投资商之一，其全球投资组合价值5770 亿美元，在欧洲的投资组合约为1200 亿欧元，其中13% 由写字楼组成。
有报道称，Blackstone 已将其伦敦塔附近价值3.95亿英镑的办公大楼出售给一位新加坡投资者，该投资者表示英国的动荡给他带来划算的买入机会。
据了解，St Katharine Docks是一座位于伦敦金融城东部的办公楼、零售空间和一个拥有185个泊位的码头的综合体，已被亿万富翁Kwek Leng Beng 领导的新加坡房地产集团City Developments Ltd收购。这笔交易使City Developments 在英国的投资组合超过10亿英镑。
对于商业地产投资者来说，这笔交易正值艰难时期。不断上升的利率已经打击了房地产估值。英国在去年的“迷你”预算案之后受到的打击尤其严重，导致利率大幅上升，打击了投资者对英国的信心。
然而，City Developments 首席执行官Sherman Kwek 还是相当有信心。他表示：“英国目前的不确定性为我们提供了收购优质资产和扩大我们投资组合的战略机会，公司对英国的长期经济前景充满信心。”
据了解，在 9 月份的“迷你”预算之后，英镑兑美元汇率创下历史新低。此后，它已从这些深度中恢复过来，但兑美元汇率仍同比下跌9%，这使得英国资产对以美元为基础的国际投资者而言更具价值。
瑞银资产管理房地产研究主管Zachary Gauge 表示，在去年底估值大幅下跌之后，英国房地产现在相对于其他全球市场而言，价格显得更具吸引力。
Blackstone欧洲房地产主管詹姆斯·塞帕拉(James Seppala) 表示，外国投资者暂时因动荡而退缩，但今年英镑资产的需求被压抑和价格下跌可能会吸引买家。
“当我与亚洲以外的投资者交谈时，我的观点是他们认为英镑是一个有吸引力的切入点，我的感觉是，全球资本在第四季度的某些时候可能会暂停，但这种中断很可能会导致2023年的活动出现反弹的情况。”
信息显示，Blackstone的这栋办公大楼占地23英亩，靠近塔桥脚，是Nick Leslau 的 Max Property Group 的宝贵资产。该集团于2014 年将其收购并私有化。随后，该集团把占地451,000平方英尺的办公空间出租给包括WeWork 和东北大学在内的租户，每年吸引近600 万游客。
Blackstone集团估计，作为Max 投资组合更广泛交易的一部分，它斥资约3 亿英镑收购了St Katharine Docks，它构成了其第四个Blackstone Real Estate Partners Europe 基金的一部分，该基金在 2013 年从机构投资者那里筹集了67 亿欧元。
好了，今天的《丽莎房产快讯》就到这里。
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