最近，英国的一群退休老人们可闹心了，他们在阿拉伯联合酋长国投资的钱似乎全部打水漂。
多年前，数百英国人在该国哈伊马角自贸区（Ras-Al-Khaimah）投资公寓，没想到，开发商倒闭，他们放在托管账户的资金被清空，新的土地所有者重新设计这些地块并放入市场出租。
他们的房子没了，钱也没了！这些老人家现在都不知道该怎么办了，很多人投的是一辈子的积蓄！
不管在哪里，投资期房的最大风险之一是开发商破产，买家可能会遇到损失一大笔定金的风险，这真的是一种巨大的恐惧。这样的事情也曾经在英国发生，那么，我们在投资期房前，究竟要注意什么呢？
阿联酋新豪华公寓项目
多年前，来自英国的Paul、Lesley以及众多退休老人在报纸广告上看到一个豪华的公寓房产项目，位于哈伊马角自贸区达曼岛上。
该房地产项目的开发商Pure Real Estate向投资者承诺，买家可以以很划算的价格购买位于该经济区的豪华公寓。购买后，他们可以选择自住，也可以通过Pure Real Estate代表他们管理和出租房产。这样一来，他们的退休生活就有保障了，他们会有着源源不断的租金收入。
这名英国的退休消防员Paul告诉记者，当年，他从某家报纸上看到这个项目后，感觉这是一项比较有保障的投资。于是，他亲自打电话给销售人员。
“当时，我还是一名消防员，他说会把我们的钱放进一个由国家担保的托管账户里。我不知道什么是托管账户。但是，他们向我保证，我的钱是100%安全的。”
后来，他在2008年到2012年期间分别支付公寓的费用，总共投资6.4万英镑，这是他大半辈子的积蓄。
其他投资者也是通过同样的途径看到这则消息，参与其中的人几乎都是英国的普通打工人，他们分别向该项目支付了巨额定金，并定期付款以购买这些公寓。
Lesley是一名退休信贷主管，她把所有积蓄大约6万英镑都投在该房产项目上，作为她的养老金储蓄。
他们说，开发商承诺把他们的资金放在由国家担保的一个托管账户里，代表买家管理这些钱。直到满足某些商定的合同条件，他们会释放账户中的资金。总之，他们会保障资金的安全。
然而，Pure Real Estate在2014年倒闭了，这些投资者发现，该公司清空了原来的托管账户的资金。随后，该项目被一个新的开发商Uniestate接管。
Paul说：“我不断收到信件，要求支付我已经支付的款项。然后我不断给钱，直到我发现有问题，那个公司已经倒闭了。新的开发商让我给的钱都是我以前支付的。这些公司已经赚得盆满钵满，而我却一无所获。”
这些买家们说，他们已经被掏空了口袋。然而，他们却没有被允许接管这些公寓。目前，房子已经建好。这些房产完全不是当初承诺好的公寓，而是成了办公区。
“该项目最终于2019年完工，比预定时间晚了大约7年，我2022年才得到通知。现在，该建筑成立一个办公区，未经我们的许可就被出租。房产似乎跟我们没有任何关系了。“
他们说，他们根本不知道自己的钱去哪里了，像傻子一样。他们身处英国，当地的政府似乎根本不愿意理他们。他们想通过当地英国大使馆帮忙，可是一直也没有人给他们回信。
丽莎评论
其实，这样的事情在英国也曾经发生。不知道大家是否记得，丽莎在去年曾经发布的系列报道，很多中国大陆、香港等投资者把毕生积蓄投到英国利物浦等地的房产项目中。最后，他们根本没看到房子的踪影，开发的楼盘烂尾，钱一直都没追回。
就像影响经济的因素一样，开发商可能会因为各种各样的原因破产。比如说，销售达不到预期，没有现金进账影响日常运营方式、现金受到影响，欠债不断扩张，银行突然撤回透支额度等等糟糕的情况。
陷入困境的企业可以采取整体出售、分拆出售、被托管甚至清算来解决他们的财务问题。如果他们的项目被出售，新的所有者将决定他们希望如何运营它以及如何处理当前的开发土地。这些开发项目属于新的拥有者的，他们有资格通过建造或出售等形式来变现资产。有时候，新接手的开发商会继续按照原来的项目建造。然而，他们也有权利选择不保留原来的项目，并可能会重新设计场地以适应他们的投资组合或获得更多利润。
如果开发商资不抵债，则可以将业务置于持牌破产从业者或管理员的控制之下。他们的目标是挽救企业并确保偿还债务。根据主要债权人（通常是银行或投资者）的不同，他们可以指定接管人，因为他们可能决定扩建场地以最大限度地提高回报并清算所欠投资。在这种情况下，接收方将自己或通过任命一个团队来接管项目。
那么，问题来了，一个开发商真的破产，留下一些地块未建。开发商从买家那里收取了有关这些地块的定金。购房者能否追回这些定金？
通常情况下，英格兰的这些地块很可能会受到某种新房担保的保护，例如NHBC Buildmark Cover。
Buildmark规定，如果由于破产，建筑商不开始建造或改造地块，或未能完成地块，NHBC一般会偿还房屋所有者已支付给建筑商的资金。如果房产没有完工，NHBC可以安排房产按照NHBC的标准完工。这部分保险的限额为10,000英镑或原购买价格的10%（以较高者为准）。
所以，我们通常是建议，如果购买房产的时候，有必要审查特定新房担保的条款。最好购买基于信誉良好的保修提供商（如NHBC、LABC、Build-Zone、BLP 等）的新建筑。
不过，由于本篇的案例发生在阿联酋，以上的规则恐怕是不一定适用了，这些英国的投资者们想要拿回资金的路会有一定的困难。丽莎建议这些买家们，可以通过联系当地律师来看看相关规则，好好解决这个事情。
如何躲避购买期房风险？
当您投资期房时，最大的担忧估计就是害怕开发商破产损失定金的情况。毕竟，您是在为尚未开始的事情投入资金。在开发过程的最初阶段，甚至可能没有一块砖头铺设或样板房可供参观。
那么，如果您选择购买期房。我们建议，您需要做到以下几点：
第一，检查开发商的背景
想要降低该风险，第一步一定要确保您是从一个信誉良好的开发商那里购买的房产，确保这些开发商在交付房产项目方面有着出色的记录。
您应该进行的背景调查包括：
- 开发公司的董事姓名及其专业经验和历史
- 公司财务资料
- 他们的绩效记录，包括延迟或搁置的开发项目
- 针对公司的法庭诉讼和保险索赔
第二，确保您的资金存放在单独的账户中
您的开发商应将支付的定金保存在代表买家持有的单独信托或托管账户中,并由英国抵押贷款委员会认可的独立保修提供商提供担保，如果遇到问题，该提供商将完成开发或偿还您的押金。
第三，确保有保险
正如前文所说，您支付的资金通常受新建保险单（例如NHBC）的保护。请确保开发商已在国家房屋建筑委员会或同等组织注册，您的存款不仅应受到保护，而且一旦房产建成，将享受十年保险和建筑保修。这保证了在完工后的头两年内发现障碍，并在头10 年内发现结构问题。如果建筑商破产，它还包括退还您的押金。
第四，使用律师检查合同和财务安排
投资房地产是一项巨大的财务承诺。期房确实是一个比较好的投资策略，但要确保发挥其潜力，您必须确保合同的内容对您和开发商都有利。
您应该聘请在购买期房方面经验丰富的律师来帮助您。您的律师将确保您和开发商之间的合同是公平的。他们将确保不存在有利于开发商的条款来惩罚您，并且如果出现问题，您将获得法律上最好的保护。例如，确保完成建筑工程有一个明确的截止日期，完工的房产与最初宣传的大小相同，并且开发商有保险以应对破产或未能完成开发。
总之，在您检查开发商并确信他们可以完成交付承诺之前，您永远不应该随意支付任何高额定金或任何首付款。想要确保您的资金安全，请一定要提前与律师联系，房产律师是可以给您建议，为您避开很多风险。
好了，本期分享就到这里。如果有买期房的需求，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师在期房买卖交易有着多年的经验，可以给您提供专业的建议。
觉得丽莎的文章和视频不错的话，请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓
丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。
您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。
丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。
丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk
联络电话：020 7928 0276
联络微信号：lisaslaw003
《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw
扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：
