今天丽莎的文章，继续给大家聊聊有关”房产“方面的话题。
主题还是来自一位莎粉的提问：
这位莎粉已经有了一套自己的房产，他的父母也住在英国，同样也有一套自己的房子。
父母的房子其实就是莎粉从小长大、居住在里面的房子，是间有个自己庭院、四间独立房间的House。
莎粉的房子则是两房公寓，和他的老婆一起住在里面，房子目前还在还贷款中。
最近，因为莎粉的老婆怀孕了，家里要添新成员了，莎粉就在想，是不是要给孩子更大的空间；同时，莎粉的父母都已经退休，老两口的日子很简单，孩子大了也不住家里了。
于是，莎粉就和父母讨论，是不是可以交换居住彼此的房子；就是父母搬到莎粉的两房公寓，莎粉一家搬到父母的房子里。
因为双方住的近，莎粉的房子和父母的房子间是步行距离，所以即便交换房子，还是能就近照顾对方并且常去对方家里做客。
不过，莎粉和父母的”交换房产“，纯粹只是交换住的房子，就是父母直接搬到莎粉的房子里，莎粉和老婆则换去住到父母的房子，但双方并不交换产权。
从产权上看，父母的房子还是由父母持有，莎粉的房子也还是属于莎粉的；当然，贷款也还是莎粉负责还款。
莎粉想要知道，如果这样的话，双方的”交换“会产生什么问题、或有什么需要特别注意的吗？
→ 首先，势必需要通知”贷款银行“！
从前面莎粉的叙述中可以知道，莎粉的那套房子目前仍然在偿还贷款（父母的已经是100%买下并持有，没有涉及任何贷款），这样的话，既然房子里面居住的人变了，莎粉就需要去通知银行，向银行告知这件事。
一般来说，如果莎粉通知银行的话，银行会要求莎粉的父母（也就是即将住进去该套房产的人），签署一份”Occupier Consent Form“（我们将它翻译成”占用人同意书“）。
意思是说，虽然父母搬进莎粉的房子，没有涉及任何产权的交换，房子名义上还是莎粉的，父母想要住进去也是完全合法合理的；但是呢，父母搬進房子裡做为”居住者“，法律上仍然享有居住者的法律权利。
这代表，假设坏的情况下，莎粉偿还不起贷款了，这会增加银行想要”收回“房产的障碍；因为父母做为居住方住在里面，银行是不能说收走房子就直接收走的，不能对于合法居住在里面的人，随意说赶就赶的。
这么一来，反而银行会需要经过更多的法律程序，向法院申请相关的命令，更耗时费力才能索回原本就属于自己的权益。
这也就是为什么，银行一般会要求父母（即将搬住进去的人）签署一份”占用人同意书“，因为这代表，父母同意万一因为莎粉无法偿还房贷的时候，银行可以把该房产给收回去，父母到时候会同意搬走。
→ 其实，父母也同样可以要求莎粉，签订类似的文件
不只是银行对于父母，从父母的角度来说，如果想要更确实保障自己的权益，也同样可以让莎粉签订一份”Occupier Consent Form“。
从法律的角度来看，这份文件对于父母来说，也是同样进一步保障他们，未来如果想要拿回自己的房子，可以避免额外的纠纷和争议，因为直接按照文件所说的做就行了。
并且，除了Occupier Consent Form之外，丽莎也建议，莎粉和父母应该一起坐下来，把双方的权利和安排讨论清楚，并以白纸黑字详细记录下来，在专业律师的协助和见证下，签订一份契约文件，把彼此的权利、义务和未来不同情况下应该如何处理和安排，都写清楚并签名，这也可以避免未来任何一方想要换回自己的房子，甚至想要卖房的时候，不会引发更多纠纷。
即便是自己很亲近的家人，也难保不会有意见不同、分歧的时候，所以最好双方能够通过合法的文件来确立清楚，这样一切就按照契约内容来走即可。
通过订定一份契约，双方也可以确保，没有误会或误解彼此的意思，更加确定彼此是要交换住房以及如何交换等等。
→ 在”税务“上，有没有需要注意的？
由于莎粉和父母交换住房，没有实际交换房子的产权，因此从税务的角度来说，这不会影响或涉及到任何印花税、资本利得税等和房产/资产有关的税务问题。
不过当然了，从居住上来说，谁住进房子里做为”居住者“，谁就需要负责该套房子的地税（Council Tax）和Bills等相关费用，搬家的时候需要各自通知一下Council；一般来说，莎粉搬到大房子会需要支付更高的地税，父母换到小房子则会支付较少的地税。
→ 再进一步，要是未来想要“交换产权”呢？
假设未来双方住著住著，觉得可以直接把房子的“所有权”也给交换的话，那么根据税局的规定，原本持有“房价较低”房产的那方（在这个例子中，也就是莎粉），需要根据交换到的更高房价房子的“市场价值”，支付相应的印花税（Stamp Duty）。
比如说，莎粉房子的市场价值是370,000镑，父母的则是680,000镑；那么在计算“印花税”的时候，需要先“减去”双方市场价值的差额，就是：680,000镑－370,000镑，为310,000镑（两套房子的市场价值“差额”）。
接著，再把原有“房价较高”房产的市场价值，减去“差额”，在这里也就是：680,000镑（原有房子价值）－310,000镑（差额）= 370,000镑。
最后“印花税”的计算，就是基于这“370,000镑”来做出相应的计算即可。
→ 遗产税也需要注意！
由于两套房子的“市场价值”是不同的，所以，大房子和小房子之间的“差额”，是被视为父母“赠送”给莎粉的礼物。
这就是说，刚刚有计算出的310,000镑（差额），是属于“赠送”而可能涉及到遗产税（Inheritance Tax）。
当然了，由于目前的遗产税政策有著“7年规则”（The 7 year rule）以及325,000镑的免税门槛，所以最终是否会支付到遗产税，还需要视之后的实际情况来说。
今天的文章就到这边，希望基于上述的真实案例，能够帮助更多莎粉们解答在英国房产方面的疑问，或者让您更了解如何安排。
如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，还有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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