在房东与租客签署的租约中，通常会包含允许一方提前终止（中断）租约的条款。不过，该条款通常规定租户可能需要支付一定的赔偿金、违约金或者其他费用等等事宜，才能顺利提前解约。
比如说，饭店经营不善，老板没有能力继续租店经营了，想和房东提前终止租约。按照规定，提前终止租约需要支付1万英镑，租户就必须要向房东支付这笔钱，要不然就无法终止租约。
我们都知道，在英国消费，总避免不了要交一笔增值税（VAT），那么，这类终止租约的费用例外吗？以前，此类付款被视为“增值税”范围之外。然而，税务局的政策发生了变化。
2020年9月，英国税务局宣布，任何提前终止的付款或任何取消租约的费用都被视为 “增值税的供应对价” ，即使是合同中规定的付款，即使这种付款被描述为补偿或损害赔偿，情况也是如此。
不过，针对该指南，一些企业不断向英国税务局发表了批评意见，英国税务局在2021年1月的时候暂停该指南的实施。
随后，税务局对该指南进行详细修改，并在2022年初再一次发布。那么，这个时候就出现了一个问题，那些在2021年到2022年之间使用 “中断租约” 的房东或租户，该使用旧规则还是新规则呢？
本期《丽莎说案》，我们要说的就是跟这个问题有关的案子：Ventgrove v Kuehne+Nagel，我们来看看法官是怎么说的？
故事背景
2016年，KN先生和一家公司Ventgrove Ltd签署了一份商业租约，租下了位于阿伯丁市工业园的商业房产。法院提供的资料显示，双方签署的租赁期为10年，年租金为£450,000。不过，租户有权在5年后（2022年1月3日）终止租约。
租约里有规定，为行使终止租约的权利，租户必须要在指定的日期（2021年4月3日）或者之前发出终止租约的通知，并向房东支付£112,500以及“连同任何需要支付的增值税”（Together with any VAT properly due thereon）。
2021年2月23日，KN先生提出了终止租约的要求，并按照条款向房东支付£112,500。然而，房东表示拒绝该申请。房东称，租约规定了租户需要支付£112,500外，还需要支付相应的增值税——£22,500。
随后，房东立刻向法院提出诉讼。房东要求法院声明，承租人没有行使终止租约的权利，因为他没有按照条款规定的内容来做。然而，KN先生反过来辩称，在他支付相关款项的日子，是没有任何增值税应该支付的。
法院怎么说？
法院认为，KN先生可以并有效行使其终止租约的权利。
法官借用1996年法庭的一项裁决（Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise），当时的政策是不把行使租赁中的中断租约的权利当成是应税交易的。法官认为，从那时起，没有发生任何事情可以改变这一观点。
2020年的时候，英国皇家税务局在税收简报上确实指出了政策的变化，将合同中的补偿费或提前中断租约费用视为增值税范围。然而，在2021年1月，英国税务局又更新了这一简报，明确指出任何政策的改变在以后的日期才会生效。这意味着，在2021年2月23日支付相关的费用时，Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise案例所规定的政策仍然适用的。
法院认为，在这样的情况下，英国税务局是不会向房东收取这一笔增值税的。也就是说，如果遵守合约里写着的”连同任何应有的增值税”，就是给房东赚了一笔意外之财。打个比方，如果房东在交易中确实收取了这笔费用了，但是，他根本不需要向英国税务局支付，那么，房东就赚了额外的利润，这对租客来说是不公平的。
同时，合约里的这句话也不是为了阻挠租户行使中断租约的权利。租约里提到的这一句话，主要是为了保险。比如说，如果有一天，英国税务局突然改变规则，让房东补回该费用，房东还可以找租户拿回这一笔费用。
最后，法院认定租户胜诉，因为根据当时相关案例法和英国税务局的政策，提前终止租约所需要的赔偿金不属于增值税的范围，要按照案例Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise规定的规则。
随后，房东Ventgrove Ltd对该决定提出异议，租户就租赁条款的正确解释提出上诉。
上诉后，法院怎么说？
英国最高法院认为，为了确定中断租约的付款是否需要支付增值税，有必要确定在2021年2月23日行使该权利和支付相关费用的相关法律规定、判例法以及英国税务局公布的指南。
法官认为，第一次法庭结果是错误的。法官不能仅仅凭靠老的案例法Lloyds Bank plc v Customs and Excise Comrs (1996) 中记录的政策条款来决定本案，应该通过适用相关的法律规定和更权威的案例法来决定。
法院主要从两个问题来判断：1，该款项是否应征收增值税？
法官借用了其他两个案例法：MEO v Autoridade Tributaria和Vodafone Portugal v Autoridade Tributaria来分析。法官认为，中断租约并且支付相关的付款在一定程度上代表着房东向租户提供应税土地的代价，因此应征收增值税。租户支付的金额反映了与该运营商（房东）向客户提供的服务有关的成本回收，而后者承诺在这种终止的情况下偿还这些成本。
2, 房东是否可以合法期待：英国税务局不会向他索要这一笔增值税？
正如上文所说，租户认为房东有理由不向税务局支付，该论点主要基于英国税务局在那个时间段暂停了新的政策，并正在修改指南。在这个阶段，英国税务局不会向房东收取这笔资金。法官并不支持这个观点。
法官认为，英国税务局只是暂停了新的政策并对其做出了进一步修改。但英国税务局并没有表示要推翻他们的新政策，他们的指导意见也没有认为租户在中断租约而支付的款项是免税的，或者对房东选择征税有任何限制。
在那个阶段，没有任何内容表明英国税务局会将原始租约中规定的款项视为增值税的范围之外。新的法案的发布和随后的修订也不可能让房东产生合法的预期，即为提前终止租约所支付的赔偿金将被免税处理。
因此，房东的索赔被允许，租户的交叉上诉被拒绝。
丽莎评论
近年来，关于中断租约所需要支付的赔偿金等相关增值税问题一直都不确定。本案突出了这个不确定性，因为在租户付款的时候，英国税务局确实推后了它的法律效力。所以，租户的律师是有理由使用这一点辩论的。不过，该案清楚说明一个问题，即便英国税务局推迟了指导意见的效力，但并不表示税务局会推翻该法案。所以，当事人还是需要支付增值税。
丽莎在这里想跟大家解释一下来龙去脉。
2020年，英国税务局首次发布指南，把终止费（包括中断租约）以及补偿金纳入增值税范围。然而，这项指南在行里引起了批评。行业的专家称：
该指南对涉及的两项欧洲法院判决（Meo和Vodafone Portugal）采用了非常片面的解释，这与之前的英国税务局的政策相矛盾。
它具有追溯效力，因此必须修改前四年的增值税申报表，以应对现在被视为应税的未申报增值税。
该指南对相关的政策并没有详细说明，对建筑和房地产行业常见的一些付款的增值税头寸几乎没有提供指导。
作为对这一批评的回应，英国税务局于2021 年 1 月暂停了其政策，进一步进行修改。也就是说，英国税务局是在这个基础上进行详细的修改，并不是推翻。
现在，莎粉们不需要再担心自己搞不懂要不要支付增值税这个情况了。英国税务局已经在2022年 2 月以《Revenue & Customs Brief 2 》的形式发布了最新指南。
自 2022 年 4 月 1 日起，新指南对增值税处理采取了更加详细的方法，明确并缩小了应缴纳增值税的付款范围。在新的要求下，终止费确实将被视为对商品或服务的合同供应的范畴，并将按照与应征增值税的相关服务相同的费率收取。这意味着，现在所有租户都必须根据指南来行事，为提前解除租约而支付的任何费用支付增值税。
请注意的是，该指南也确实承认该一般规则会有例外，并且始终有必要对逐案方法进行评估。所以，丽莎建议，如果您遇到了相关的问题，请进一步联系法律专家，看看您的案件是否有特殊性。
好了，如果对终止费用的增值税有问题，请进一步联系丽莎律师行。我们的诉讼以及房产团队在这一方面有着多年的经验，可以给您提供比较专业的建议。
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