昨天(2023年5月17日)，英国政府出台重磅消息：英格兰将全面禁止房东无过错驱逐行为——这是期待已久的私人租赁行业改革的一部分。根据住房部的数据显示，该计划将影响英格兰的1100万租户和200万房东。
今天，丽莎为大家深度分析分析该禁令会如何影响房东和租客。
什么是无过错驱逐？
1988年《住房法》颁布“第21条通知”的法律，允许业主无故驱逐租户。
根据该法律，房东可以租赁固定期限结束的任何时候，向租户发出有效的“第21条通知”来终止他们与租客之间的租赁协议(AST)——这就是“无过错驱逐”。也就是说，房东不必有任何理由就可驱逐租客。
法律要求，房东必须至少提前两个月向租户发布第21条通知。因此，这是房东驱逐租客所需的最短时间。但是，如果租客在此期间后拒绝离开，则驱逐可能需要更长的时间。“加速”法庭程序通常需要九周时间才能完成。但如果法庭特别繁忙，时间可能会更长。法庭程序完成后，法警可能还需要四到六周的时间才能驱逐租户。
为什么要出台禁止令？
自该法律实施以来，英格兰每天估计有40个家庭受到“无过错”驱逐的威胁。去年，住房慈善机构Shelter的研究表明，自2019年4 月以来，已有近230,000 名私人租赁房的租客收到无过错驱逐通知，其中近17,000起无过错驱逐发生在同一时期。
令租户沮丧的是，无过错驱逐经常被一些不好的“流氓房东”滥用，他们用来恐吓租客对房产年久失修或房东的不良做法保持沉默。一些租户对媒体透露，他们一直遵守租约规则，按时交租。可是，当他们发现房产的一些问题并向房东提出后，希望房东可以对房产进行修整。然而，他们收到的却是一份驱逐通知。这样对他们来说很不公平。
在英格兰，一群租客因无过错无助落到无家可归。
为解决这样的问题，2019年，英国保守党在宣言中承诺要结束这种做法，希望禁止无过错驱逐通知。然而，该承诺一直没有得到履行，直到2022年6月。政府终于发布了一份名为更公平的私人租赁部门白皮书，其中提议废除第21条驱逐，这将作为租户改革法案提交给议会。
2023年5月17日，长期以来承诺废除的计划终于实现，《租户改革法案》在当天提交议会。该法案将禁止房东对租客进行无过错驱逐。
除了禁止“无过错驱逐”外，政府还通过该法案发布其他的措施。它推出一项“12步计划”。
在其12步计划中，政府承诺终止不合理的租金审查条款和不合理的租金上涨情况，并允许租户对任何过度上涨的租金提出质疑。法律还将规定，一旦房东拒绝向有孩子的家庭或领取福利的家庭出租房产，这将是违法行为。此外，法律还赋予租户带宠物入住的合法权利，房东将无法“无理”拒绝。
除此之外，还将引入一个新的监察员程序，所有房东都必须加入。目的是为租户提供对许多问题的公平、公正和有约束力的解决方案，其想法是与法院途径相比，这一过程将更快、更便宜且对抗性更少。
新法律对租客和房东带来什么影响？
毫无疑问，于租户来说，无过错驱逐的结束是一个好消息，这为他们的住房安排提供了更大的安全性和稳定性保障，并降低了在没有任何警告或解释的情况下被驱逐的风险。同时，租户也有更多的权力来挑战驱逐，因为他们能够对用于驱逐他们的理由提出异议。
对于房东来说，这些变化则是喜忧参半。一方面，无过错驱逐的结束使得驱逐租户的情况变得更难，房东必须更多地考虑他们用于驱逐的理由，并且需要确保他们有证据支持他们的案件。
另一方面，这些变化鼓励更多负责任的房东进入市场，因为租给那些问题租户的风险似乎已经降低，比如反社会行为的租户。从长远来看，房东可以更有动力留住那些按时支付租金并照管好房产的好租户。
总体而言，这些变化受到租客以及一些重视稳定和安全的房东欢迎。然而，它确实给大部分房东带来了一些挑战，他们需要适应新的要求并需要花费更多的时间来找证据来支持他们的驱逐案件。
丽莎有话说
丽莎律师行诉讼团队主管罗紫唯认为，这些变化对房东和租客来说都有积极和消极的一面。
对于房东的主要挑战之一是，房东可能需要更加依赖17种驱逐理由中的一种来驱逐租客了，这可能让他们的驱逐过程变得更复杂。房东需要寻找更多的证据和文件来支持他们的驱逐理由，这对不熟悉法律要求的房东来说比较难。此外，房东的财务上可能也会受到影响，因为他们可能需要投入更多资金来维护他们的房产并解决问题租户可能出现的问题。
“从积极的角度来看，这些变化可以帮助租赁市场降低风险，严格规范市场，减少流氓房东滥用法律来驱逐租客风险。同时，该法案还帮助负责任的房东，让这些房东在正当理由下可以更快收回他们的房产，比如出售房产或者自己搬进去。如果租户不负责任的情况下，例如违反租赁协议或者对房产造成损坏的，驱逐的通知期限也会缩短。改革还会加强驱逐反社会租户的权力。”
不管如何，罗律师提醒，房东们还是得牢记遵守法律，不要在无理由的情况下想方设法驱逐租客，避免惹到官司的风险。如果真的为了正当理由想要驱逐租客，可以进一步联系律师，看看如何搜集证据以及什么样的理由会更合理，更容易拿回房产。对于租户来说，一旦你们觉得房东正在以不公平的理由对您进行驱逐了，也可进一步搜集证据，大胆争取您的利益。
如果您对房屋失修索赔、无过错驱逐或第21条禁令有任何疑问，请进一步咨询丽莎律师行。我们的诉讼团队以及房产律师团队在这些方面有着多年的经验，可以给你们提供专业的建议。
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