和购买房产一样，购买土地需要做许多前期调查。无论您是打算购买一块土地来开发房产项目，还是给自己建一套舒适的自住房，您最起码要知道最基本的信息：这块土地位于什么样的位置，该位置是否允许开发房产？要不然，您就亏大了。
很多人都喜欢跑到乡村野外买地，享受抬头就能望见星空，诗境一般的田园生活。但是，您知道吗？英国有着一些独特的自然风景区，这些地区通常有其景观的重要价值，政府有着严格的规划许可标准。如果您花重金在这些区域购买土地，很有可能根本没有办法实现您的住宅梦。
前两年，一对英国夫妇想在利用他们的田地来建造自己的房产。然而，所有工作准备就绪后，政府却拒绝他们的申请，因为他们的这一块土地正好位于“特殊区域”，看来，夫妻投入的钱打水漂了。
故事背景
Brian和Rosemary来自威尔士蒙茅斯郡的Trellech村镇，Brian在当地林业局担任测量员，Rosemary在当地学校工作。同时，俩人在Trellech某个田地上买了一块地，他们在那里经营着一家小型农场。
前两年，夫妻俩有自建房产的想法。于是，他们打算利用这一片放牧的土地来建造自己的家。他们计划在这片土地上建造一个大大的房产，他们设计一个19米宽的下沉式空间，屋顶上是放牧露台，提供羊群进食。
2021年，他们向当地规划局申请规划许可，并提交了他们的建设方案。他们在申请书重点写着，由于目前产羔遇到困难，他们现有的场地缺乏现场设施。所以，他们需要建立一个大的放牧露台。同时，他们也需要亲自看管，所以，他们需要在附近建立一个房产，这样，他们就可以居住在离羊群更近的地方。
然而，没想到的是，他们的申请计划迟迟没有反馈。在等了两年后，他们最终收到拒绝的答复。
据说，他们的建设计划遭到附近居民以及规划局的双重反对。当地规划局称，他们的项目需要建在Trellech村田地上，该地址位于怀伊河谷地区，该地区属于杰出自然风景区（An Area Of Outstanding National Beauty），人们不被允许在该地区重新开发的。
这对夫妇不甘心，一眼望去，这一片地区有着一些房产。这些房产证明了，人们还是可以在上面开发房产项目的，为什么只有他们的计划不被通过？随后，他们向威尔士政府提出上诉，希望获得批准。
他们的理由是，他们需要住在田野里，这样才能好好照顾羊群。
此次上诉听证会，由威尔士规划和环境决策部门的检查员Declan先生负责。Declan先生承认这片田地确实有个别房产，但是，这些房产并未形成蒙茅斯郡规划政策里认可的定居点。此外，这对夫妇没有给出“没有令人信服的理由”。该申请并不是基于农村例外、农村允许的生态友好型住宅，该申请也不是经济适用房项目。
Declan先生对媒体说：“该提案违背当地的规划政策，该政策旨在为了可持续发展的广泛利益而限制的开发。尽管房子建在田野里，但在乡村环境中，烟囱仍然显得格格不入。他们提出的理由也是非常荒谬的，他们完全可以在现有住所上提供足够的照顾，因为现有住所离现场的距离仅一英里。
另外，他们的项目只会在田野中与景观形成明显的不和谐效果，损害该地区的视觉舒适度。他们设计中巨大的玻璃正面也会吸引眼球，汽车和晾衣绳等物品只会加剧对乡村的视觉侵扰。”
总之，这对夫妻的上诉被驳回。威尔士政府一致认为，这块土地应该被保护用于农业用途。
法律科普
杰出自然风景区（An area of Outstanding National Beauty） ——也简称为AONB，AONB是受法律保护的土地区域。这些地区通常有着其景观的重要价值，并且被国家认定是足够珍贵的，可以为国家利益而受到保护。
根据2000 年《乡村和通行权法案》（CROW法案）的规定，AONB区域由Natural England 评估和指定，各地政府和相关组织负责管理和保护。
截至目前，英国总共有46个杰出自然风景区，您可以在英格兰、威尔士和北爱尔兰发现这些地区，包括康沃尔、北奔宁山脉和迪河谷地区等等。苏格兰有着自己的类似系统。2020年11月，英国政府宣布要在未来25年指定更多区域作为杰出自然风景区。
根据相关规定，一个区域必须展示一系列对公众和环境具有重要性的独特属性，它就可以被评为“杰出自然风景区”，包括：
- 风景品质
- 相对宁静
- 文化遗产
- 景观质量
- 与房屋的距离
- 独特的地质、栖息地或物种
有数据显示，国家公园或这些杰出自然风景区的房产会更贵，价值更高一些。劳埃德银行(Lloyds Bank) 曾经做过一项研究调查。数据表明，英格兰四个国家公园（包括南唐斯和新森林）的物业成本比地区平均水平高出约150,000 英镑。最昂贵的AONB是Surrey Hills和Chichester Harbour。由于它的价值不菲，很多开发商或者个人投资者瞄准这些地区，想在那里买土地或者买房。
然而，丽莎想要提醒，一定要多方调查，看看它的限制是否会对您未来的开发受限。
既然这些地区是非常独特和珍贵的，它们就有着非常严格的规划许可标准。一旦您的土地或房产位于杰出自然风景区，您想要改造或重新建造新的东西，可能有点难度了。您需要向政府提交规划许可，规划部门有着非常严格的标准规定，来决定是否可以批准。由于它的重要性，该决定也可由中央政府直接做决定。国家要求，任何方案都必须表明对保护和加强该地区自然美景足够重视。
从丽莎多年的经验来看，与普通的棕地相比，业主想获得杰出自然风景区的开发许可会很难，业主会经历一次比普通规划许可更长、更复杂的申办过程。像本篇故事一样，一旦政府确定您的开发项目会对当地带来破坏，或者影响当地景观价值，您哪怕多次上诉，成功率是很低的。
也就是说，由于AONB受法律保护，业主可能很难获得规划许可，但也不是没有可能。
如何获得在AONB建造的许可？
随着住房危机越来越严重，政府偶尔也会开绿灯，批准一些开发商在这些区域建造房产，只要开发商能够证明该项目的必要性，以及该开发项目对大自然的尊重。近几年，高等法院有一些例子，例如Highfield Farm、Tetbury 案，由于该地区急需住房，因此，高等法院批准开发商在这些自然风景区进行房产开发。
根据国家规划政策框架(NPFF)，AONB的重大开发项目应拒绝规划许可，除非有特殊情况。在第177 条中，该政策规定，在考虑在AONB上进行开发时，应评估对当地经济、景观和环境的影响以及该地区的开发需求。
也就是说，只要您确实想要在这些区域买地开发项目，那么，您需要前期做一些功课，与当地规划局多次商量。看看自己的项目是否可以符合他们的要求，以及是否符合当地的住房需求。通常来说，与建造全新房屋相比，如果您想要扩建或重建现有的房产，您拿到规划许可的机会会大一些。或者，如果您的设计和材料都可以与周围的环境保持一致，您的批准率也会稍微高一些。如果当地人口多，住宅少，您的机会估计也会大一些。
从整体上来说，在AONB获得重大开发规划许可的情况非常罕见，即使在安装电缆等公用服务或建立新的公共路线时，地方政府也必须考虑这些项目会如何影响AONB。
总之，丽莎认为，如果您不怕困难，一定要购买这些杰出风景区内的土地，那么，在做出决定前一定要和当地政府聊聊，看看如何能够谈妥一份合理的改造计划。
但是，您如果想要短期内有利可图，不想要折腾太多，丽莎是劝您，尽量还是避开这些区域买房买地。如果您今天才知道这些难度，已经计划在AONB区域开发项目，而您的项目可能对当地环境产生重大影响，请务必就规划建议咨询Natural England机构。
好了，本篇分享就到这里。如果您想在英国买地、买房，遇到任何法律问题都可联系丽莎律师行。我们的房产团队有着多年的经验，可以为您提供专业的建议，协助您完成交易。
如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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