莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》。本周的信息有：
英国央行再调利率，英国大波借款人正面临严峻的现实考验！加息对借款人和储蓄者意味着什么？
- 上个月，72%的房地产中介公司出售的房产都低于要价
- 贷款机构和房产中介警告：2023年房价可能下降8%
- 数据证实，英国租赁市场的狂热以及租金上涨全得归咎于房地产中介
- 英国部长们正在考虑是否需要改变政策条款以增加经济适用房
英国央行再上调利率，苦了借款人
上周，英国央行再次提高利率0.5 个百分点，这是自去年12月以来的第九次上涨。因此，目前的基准利率已经达到3.5%了。
那么，它将如何影响抵押贷款？
上周四的加息举措对大约220 万使用可变利率抵押贷款（a variable rate mortgage）的人来说是个坏消息，许多人现在需要每年额外支付数百英镑。数据显示，在这220 万中，大约有一半人群使用基本利率跟踪贷款或折扣价交易。另一半人群支付贷款人的标准可变利率(SVR)。
跟踪抵押贷款，顾名思义，它的跟踪器直接跟随基准利率变化，所以，跟踪抵押贷款的持有人几乎很快会发现，您的支付款上升了。在现在利率为4.25%的跟踪贷款中，利率将升至4.75%。
对于剩余20年（15万英镑）的抵押贷款还款人来说，每月会增加40英镑。按照这样来计算，拥有跟踪抵押贷款的借款人每月付款将从929 英镑增加到969 英镑。就在今年6 月，这个人本应每月支付776 英镑，现在已经达到969英镑了。也就是说，他们的住房贷款账单现在在短短六个月内就上涨了25%（假设他们已经达成协议一段时间了）。
当然，对于那些还欠着很多抵押贷款金额的人来说，这个还款数字会更大。比如说，您的抵押贷款额度为50万英镑，您每个月的付款将增加135 英镑。
标准可变利率贷款由贷方自行决定更改，但大多数会上升，但不一定会上升0.5 个百分点。一些贷方可能需要一些时间来宣布他们的计划。
然而，大约630 万英国抵押贷款（占总数的四分之三）是固定利率住房贷款。这些借款人在他们的交易到期之前都是不受约束的——但对于许多人来说，这将在接下来的几周或几个月内发生。
那么，上升的利率对于新抵押贷款会有什么影响？
事实证明，过去几个月对于任何寻找新的固定利率抵押贷款的人来说都是一段非常艰难且昂贵的时期，无论是购买他们的第一处房产还是更换即将结束的交易。
未来会如何呢？
金融市场认为，在英国央行采取进一步行动抑制通胀后，明年将达到4.75%的峰值。
对于过度借贷的借款人来说，好消息是货币政策委员会九名成员中的两名会投票决定将利率维持在3%。坏消息是，委员会的大多数成员认为，英国可能需要进一步提高利率，才能使通胀率可持续地回到2% 的目标。因此，一些金融专家预测，利率可能会在2 月份的下一次央行会议上再次上调，并且在MPC 确信薪酬压力正在稳步减弱之前不会再次开始下调。
对于借款人来说，信息是明确的。除非出现新的意外冲击，否则官方利率不可能回到之前0.1%的低点。
72%房地产中介出售低于要价的房产
根据房地产中介会员组织NAEA Propertymark的研究报告表示：11月，72%的英国房地产中介公司发现，他们的大部分销售低于客户要求的水平。此外，数据还显示，买家之间的竞争已经下降三分之一以上。
这与最近在夏季看到的英国市场形成鲜明对比，当时买家们陷入狂热的抢房大战中。
11月，每家房地产中介公司注册的新买家平均数量下降至52 人，低于8月的86人。此外，每处房产的平均观看次数继续下降，降至2.6次。
每家房地产中介收到的新指令减少到八个、可购买的平均房产数量略有上升至33个、平均销售数量从9月份的10个下降到11月份的 6 个。
Propertymark首席执行官内森·爱默生(Nathan Emerson) 表示：“过去18个月以来，英国房产市场一直都是卖家市场。从现在的数据来看，销售市场已牢牢掌握在买家手中。现在，房地产市场有着更多的可用房产，那些寻找房产的人之间的竞争已经大大降温。”
2023年，房价可能下降多达8%
根据Halifax 的数据，从2020年3月到今年8月，英国房价均价上涨近55,000英镑。但该机构表示，在更具挑战性的经济环境中，房地产市场现在将重新回到平衡。
在英国央行提高利率后，Halifax机构与一些房地产中介公司对目前的房地产市场以及明年的房价走势做出分析。该预测报告指出，随着食品、燃料和能源费用继续飙升、利率上升以及失业率上升（预计上升至5.5%左右），一系列的压力会给房地产市场带来影响。该报告预计，明年房价将下跌8%。
我们之前已经报道了，Halifax发布的最新房价指出，11月份的年度房价增长率已经从10 月份的年度涨幅8.2%大幅放缓至4.7%。这意味着英国房产平均价值为285,579 英镑，比10月的292,406 英镑下降了6,827 英镑。
Halifax表示，8%的下跌水平将使房产价格回到2021年4月的大致水平，即258,295 英镑。
Halifax金融公司的安德鲁·阿萨姆(Andrew Asaam) 说：“我们看到了过去几年市场上出现的一些最大的房价涨幅。2020年3月至2022年8月期间，平均房价上涨近55,000英镑，涨幅为23%，达到293,992 英镑，创历史新高。
随着生活成本的增加给家庭财务带来更大的压力，利率上升影响客户的每月抵押贷款支付，可以理解的是，现在买卖双方都更加谨慎，特别是在最近的市场波动之后。展望明年，经济环境显然将更具挑战性，房地产市场将继续重新平衡以反映这些新规范。我们预计明年房价将下降8%左右。”
房地产中介公司Chestertons则有别的想法，该公司预测明年房价不会出现普遍预期的下跌。相反，2023 年的房价只会略有下降，其中，英格兰和威尔士的房价将下降约1%。
Chestertons 公司的负责人马修·汤普森(Matthew Thompson) 表示：“随着供应和活动在2023年继续下降，我们认为这应该会抵消房价的大部分下行压力。房价要么总体保持0% 的变化，要么出现0%至4%的小幅调整。”
租金上涨都得怪中介？
根据Zoopla的数据显示，截至今年12月，英国新租约的租金上涨12%。在伦敦，平均租金在一年内上涨了17%，这给租户带来了压力。
代表租房者的机构Generation Rent和London Renters Union对英国1000多名租户进行调查，当他们咨询房东为什么要涨租金的时候，17%的房东称，他们是听了房产中介的建议才上涨的。相比之下，11%的房东将抵押贷款成本列为租金上涨的原因。
调查还发现，三分之一的潜在租户向房产中介租房的时候，都被邀请与其他租户一起集体看房；四分之一的人被要求提前支付几个月的租金，还有五分之一的人被要求竞标租金以确保买房。
Generation Rent的副总监Dan Wilson Craw表示，租金上涨是住房短缺市场导致的，然而，这些租赁中介公司正在通过竞争性招标流程和大量观看次数来促进更高的租金。
有一名租客还透露，当他与中介交谈的时候，那些中介说他们只会优先考虑那些可以预付一年租金的潜在租客。对于这位房客来说，提前预付一年的租金相当于2.1万英镑，这是完全不可能的。
这位不愿意透露姓名的租客称：“我们要在圣诞节的时候失去我们的家了。”
然而，这些房地产中介否认他们的行为扭曲了市场。
比如说，房地产经纪人Foxtons的董事总经理Guy Gittins在接受《金融时报》采访时表示：“人们都希望现场去看房产，想象一下，这对中介来说压力很大的，每个人都为房产而战，这不是我们欢迎的场景。”
然而，有数据显示，租赁需求的激增对这些代理商来说确实是好消息，Foxtons第三季度的租赁业务收入同比增长18%。
一名来自Martyn Gerard的房地产中介Greg Tsuman解释：“由于租户竞争并提供竞争优惠，价格上涨。中介并没有推高价格，而是经常建议房东降低价格，因为从长远来看，这样的价格更可持续。”
另外一位中介Wilson Craw也称，这些租户的调查是不对的，提高租金不是他们的责任。高租户流动率可能符合房东的利益，他们还经常向房东收取额外费用以寻找新租户。
莎粉们，你们的情况如何呢？
改革条款来促进更多新建房产
据《金融时报》最新报道，英国一些部长们想要修改规划改革（planning reforms）的一些政策。这些改革可能会释放英格兰城市中更多的棕地。此外，改革还将帮助陷入经济困境的小型建筑商，让他们建造更多的房产。
丽莎了解到，保守党后座议员安德鲁·莱尔(Andrew Lewer) 正在通过议会的延迟升级和重建法案(The levelling up and regeneration bill)提出修正提议。该议员试图在立法中加入小场地条款，要求中央政府支持提供小场地的机会。
该议员透露，部长们对该修正提议是感兴趣的，并保证它可以成为政府未来计划中的一部分。
政府在一份声明中说：“我们希望看到更多地方建造好的房产，这就是为什么我们希望可以讨论我们还能为这些小型建筑商提供哪些帮助。“
近 30 家开发商，包括英国最大的房屋建筑商Barratt Developments和专注于伦敦的经济适用房公司Pocket Living 等规模较小的集团，都大力支持“小场地”提案。
Pocket 首席执行官马克弗莱辛(Marc Vlessing) 认为，小型场地条款将增加英格兰经济适用房的存量，并帮助重振过去几十年几乎消失的中小企业开发商。“
住房协会Optivo 的首席执行官保罗·哈克特(Paul Hackett) 说：“支持开发经济适用房的小型场地的假设可以在未来几年在全国范围内解锁数以千计的地点来建造数十万 经济适用房。”
目前，我们暂时还没有看到关于“小型场地”条款的具体信息。一旦信息更新，丽莎会立刻发布，请各位开发商建筑商持续关注！
好了，今天的《丽莎房产快讯》就到这里！我们下期再见！
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