根据英国移民局的再次更新，针对现有签证将在今年4月30日当天或之前到期的境内当事人，移民局再次延长其“特殊保证”的申请期限－亦即这些境内申请人，如果仍因新冠因素无法离境英国的话，可以电邮给移民局，申请“Exceptional Assurance”（特殊保证），好获得额外时间进行合理安排。

 

目前，向移民局申请“特殊保证”的方式仍和之前相同，也就是需要发送电子邮件至：[email protected]

 

邮件中需要提供以下信息：

 

全名

 

出生日期

 

国籍

 

内政部/GWF或者任何其他参考编号

 

签证类型

 

签证有效期

 

请求“特殊保证”的理由

 

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开的证据

 

并且，电邮的标题仍为“Request for an assurance”。

 

 

→ 想要继续留在英国境内？

 

对于先前已经申请到“特殊保证”，也就是目前持有“Exceptional Assurance”待在英国的当事人，移民局仍然允许当事人直接在境内转成其他（长期）类型签证。

 

也就是说，假设您原来持有访问签证来到英国，后来及时申请到了“特殊保证”，并且这个“特殊保证”还在有效期内，没有到期，那么您现在如果决定想要长期留下来，申请其他英国签证，您目前仍然可以直接在英国境内递交申请，例如转而申请工签或学生签证等。

 

如果您目前持有“特殊保证”但即将到期，并且您仍然无法在该“特殊保证”到期前离开英国（需要有因新冠造成的特殊且合理理由），您需要按照前面提出的步骤，再次电邮移民局，重新申请“新的”特殊保证，延长留在英国的时间。

 

之后，申请到“新的”特殊保证，按目前政策当事人仍然可以在该“特殊保证”的“有效期内”，直接在英国转成其他类型的长期签证。

 

不过需要指出的是，想要“再次申请”特殊保证，当事人是需要明确说明，要进行后续申请的理由，并且提供新的支持证据。

 

比如说，如果当事人在签证到期之前，找不到航班而无法离开英国－需要提交一份确认的机票副本等相关证据。

 

如果当事人因携带冠状病毒而无法离开英国，则需要提交对冠状病毒检测结果呈阳性的确认。

 

总而言之，当事人是无法单纯因为想要获得更多额外时间，好准备在境内申请，避免回国申请的直接原因，就要求移民局延长当事人的“特殊保证”的。

 

 

→ 家庭类申请人仍有“特惠”

 

也就是说，对于“家庭类申请人”（Apply to enter the UK or remain on the basis of family or private life），移民局仍然允许“所有类别”的签证持有人，在符合以下情况的前提下，可以直接在英国境内“转签”家庭类签证（如配偶签证、家长签证等），不论当事人目前持有什么签证，即便是普通访问签证：

 

原持有签证是在2020年10月31日之后到期；并且

 

当事人的申请很紧急，例如家里有急事，无法让当事人先回国申请之后，才再回到英国；或者

 

当事人因新冠因素，无法回国进行申请。

 

这自然也代表，除了“家庭类申请”，其他类别的申请，已经不再享有像这样“境内申请”的新冠特惠。

 

其他申请如工签、创新签证、学生签证等，申请人除非是持有“有效”特殊保证（Exceptional Assurance），否则想在英国境内直接转签的话，就需要满足各签证的所有要求才可以。

 

比如说，对于申请Skilled Worker技术工签，如果您持有的是以下签证类别，是无法直接在英国境内转签，而需要回国进行申请的：

 

访问签证

 

短期学生签证

 

儿童学生的陪读父母

 

季节性工人

 

家政工人签证

 

移民保释（Immigration Bail）

 

移民法外居留（注：这一般指的不是莎粉们常见的，例如以家庭（如英籍孩子）去申请的特许居留，而是其他一些因特殊情况或原因，移民局斟酌给出的临时特许签证）

 

最后，对于“家庭类申请人”，其“特殊保证”的期限，也仍然比其他类别申请更长。

 

这代表，“家庭类申请人”如果签证是在2020年12月1日至2021年5月31日之间到期，打算离开英国但仍然无法离开的话，是可以向移民局申请“特殊保证”，获得额外的合理安排时间。

 

这类申请人想要申请“特殊保证”的话，申请方式和所需信息和前面提到的，都是一致的。当事人只要照着文章前面提到的步骤进行申请即可。

 

丽莎再次提醒，移民局已经指出他们的相关特殊政策，都是会一再审视并视情况可能给予修改的；所以如果想要享有特殊政策之下的一些优惠，申请人应该尽早把握。

 

否则，移民局预计不久后恐怕还会再逐步取消或修改相关优惠政策。

 

 

→ 移民局更新工签赞助人指导文件

 

除了以上，移民局还最新发布了修改版的《Sponsor guidance appendix D》，也就是针对工签和学生签证”赞助人“（Sponsor，基本指的就是雇主或学校）的”留存纪录“（Keeping records for sponsorship）方面的指导文件。

 

在这次的更新中，需要特别指出的是，移民局特别新增了有关”雇主“需要留存的相关纪录和证据的补充解释。

 

毕竟，现在的Skilled Worker（技术工签）制度，雇主不再需要像过去的Tier 2普通签证那样，必须做劳动力市场测试（Resident Labour Market Test）了。

 

但即便如此，移民局仍要求，雇主必须能够证明，自己的”职缺“是真实的（The vacancy is genuine），该招聘（流程）是真实存在的。

 

也就是说，雇主仍然需要记录相关的招聘流程，该赞助员工是如何被招聘进到公司的。

 

这类记录的目的，不是在于像过去那样，证明找不到英国本地人手，才去聘用海外人才；而是要向移民局证明，该招聘是真实存在的，雇主或公司确实是有个什么职缺，需要招来新的人手，所以才会聘来该员工的。

 

移民局将能够通过这些纪录或者说证据，去判断雇主的职缺和聘用是否是真实（Genuine）的，而不是单纯为了（替谁）办理工签而造假的。

 

1. 如果雇主/赞助人的招聘，有打招聘广告：

 

就是说，如果雇主的某职位空缺，当初有登招聘广告，去招聘合适人才的话（其实登广告招人本来就很正常，并不是说单纯为了像过去的劳动力市场测试，雇主才会去打广告的，否则其他人怎么能够知道某个公司或雇主有什么空缺呢），那么必须保存以下相关证据：

 

有关当初”招聘广告“的所有细节，包括：广告截图（比如通过某招聘网站，就需要有该招聘广告的相关截图），广告是在哪里刊登的（例如Indeed，LinkedIn等），以及该广告刊登了多长时间（如果刊登不只一个广告，建议所有广告都应该记录下来）

 

共有多少人应聘该职位，多少人入选面试或其他阶段（有些公司会分成好几个阶段，例如第一轮、第二轮面试，甚至其他测试阶段等，建议都需要完整记录）

 

至少有其他一项证据或信息，说明雇主是如何筛选出最合适的申请人，比如说：有关成功申请人的面试纪录或概要，面试的甄选问题列表，有关为何选择某位申请人的相关纪录，以及为何其他人不合适（合适的点在哪，不合适的点又在哪），任何”计分“纪录（如果有的话），其他雇主认为相关的纪录和证据（例如入选申请人的CV和申请表，以及面试纪录等）

 

2. 如果雇主/赞助人”没有“招聘广告：那么也需要确保，能够解释说明清楚，被赞助雇员是如何被招聘的，为何认为该雇员合适，以及其他相关流程等。

 

比如说，雇主或招聘人员是通过LinkedIn等网站，发现了某位雇员的相关背景和技能非常合适公司的某个职位，然后主动邀请对方来参加面试等等。

 

也就是说，如果赞助雇员不是通过一般广告招聘的申请管道受聘的，雇主也应该保存相关证据（例如主动邀请面试等纪录），以便移民局索要或查询的时候，能够给出有理有据的说明。

 

总而言之，雇主需要做到的是，能够证明其（赞助）职缺和招聘，是真实存在的，并且能够拿得出证据。

 

一般来说，只要雇主是真实需要招聘某些人才或员工，要拿得出这些相关证据其实并不困难。

 

这项要求其实比起过去的劳动力市场测试（Resident Labour Market Test），应该说还是来得简单许多的。

 

 

今天的文章就到这边。有关英国技术工签的申请方面，丽莎之后打算针对雇主/赞助人的须知方面再写文章继续说明。

 

如果莎粉们有其他想要知道的，也可以在文章下面留言，我们将尽可能在之后的文章中，继续和大家深聊。

 

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经常关注丽莎的莎粉们可能对“英国十年永居”的概念不陌生了，只要您在英国连续合法居住10年，并且满足其他相关的条件，那么，您就有资格申请英国的绿卡。

 

不过，这合法居住十年的条件并不那么容易实现的，许多人通过申请不同的签证留了下来，最终还是差个一年两年，甚至几个月才满十年，这多可惜啊。那该怎么办呢？

 

这时，一些人就会想出其他办法，把居住时间硬是给拖到十年，最后申请永居。

 

他们的方法是什么？真的行得通吗？ 您可别误入歧途了，英国移民局可不是收了工资不干事的。接下来，我们带大家看一个真实的案子《Hoque & Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》，几名来英国读书的留学生，通过拖延时间的申请，以为自己已有资格获得合法永居权了，可永居申请却多次被拒。

 

这是为什么呢？我们如何才可以申请永居？

 

 

通过人权申请耗时间，行得通？

 

本案中的三位学生分别来自孟加拉国和巴基斯坦，最初，他们都是获得了学生签证，得到了有限的入境许可来到英国读书，毕业后，他们又通过其他签证留在了英国。总之，他们在英国分别居住了8年到9年之间，于是，有了想申请永居的想法。

 

英国移民法规定，只要您满足了以下条件，就有资格申请英国绿卡：

• 在英国合法连续居住10年
• 10年期间，离境的总时间不可以超过540天
• 任何一次性离开英国的时间不可以超过180天
• 没有品行问题
• 满足相关的语言和life in the UK考试要求

 

由于10年时间毕竟是很长的，而且还需要连续。这不是很容易满足的。于是，一些满足其他条件的申请者在时间不够的情况下，会想办法把自己的居住时间拖得长一些，耗到十年，再去申请永居。那么，他们都会用一些什么办法呢？

 

在英国办过签证的莎粉们可能都有过这样的经验，在申请新签证和拿到新签证之间会有一个空档期，在这个时间段，您的前一个签证很有可能已过期了。

 

在这里我们举个例，丽莎现持有的是学生签证，学生签证显示在3月19日就要结束。不过，就在准备结束前，丽莎找到了一份工作，公司答应帮丽莎办工签。丽莎在3月15日的时候成功提交了申请，然后又等了个一个月才获批。在还没有获批之前，丽莎的学生签证已过期了，这个时间段，丽莎是不是非法居住了？

 

按照法律规定，丽莎是属于合法居住。英国《1971年移民法》第3C条款规定，只要当事人的申请是在先前签证到期前递交的话，当事人的签证就会自动延长，一直到新的申请被移民局处理了。

 

不但如此，如果当事人新的申请被移民局拒绝了，但是移民局给了上诉权力，当事人行使了自己的这个权力递交上诉的话，当事人的签证会继续延长到上诉被彻底处理完了之后。

 

于是，很多人就想利用这个法律规定，通过申请新的签证，让自己在英国的合法居留时间尽量延长。

 

一般来说，您申请其他签证都需要有特别的理由。比如，您申请工签，您需要有一个担保您的雇主；您申请投资签，您还得有一定的经济实力。但是，申请人权签证就相对简单一些，它相当是一个“特许”您留在英国的许可证，并不会有特定的条件，您可以有很多理由去申请。比如：您在英国很多年，做了很多贡献等等之类的。另外，人权签证的审理时间相对久一些，拖的时间长一些。

 

此外，按照英国《2020年国籍，移民和难民法》的规定，目前具有上诉权力的申请只有两类（英国已经脱离了欧盟，因此原先在欧盟法下的上诉权力也随之消失了），那就是，人权申请和难民申请。

 

这就可以看出，人权申请的有些好处：申请处理的时间长一些，而且有上诉的权力，整个程序拖延的时间会更长。

 

从法院的资料看，本案的三位学生就是想通过人权申请来拖延他们的连续居住权。据说，这几位当事人都是在自己的签证快到期的时候，，向移民局提交了人权申请，各自的审理时间不同，有的长达几个月，有的也有一年。

 

由于申请人权的理由不强，这些当事人的人权申请最终都被拒绝了，但是有上诉权力。这些人又对移民局的决定提出了上诉。在上诉进行到一定阶段的时候，他们又撤销了自己的上诉，随即又提出了新的申请，因为按照上面提到的1971年移民法的规定，当事人如果有上诉的案件还在进行中的话，他们是不可以提出新的申请的， 除非是把上诉撤销。

 

就是在这第二次申请的等待期间，当事人达到了在英国的10年居留申请。他们立刻提出把自己的申请改成10年合法居留的永居申请。最终，这些申请被移民局拒绝了。

 

移民局拒绝的理由是，按照移民法的要求，申请人在递交10年合法居留永居申请的时候，还没有积累到10年合法居留的时间，因此是满足不了要求的。

 

当事人于是提出了上诉，他们的理由是，他们在从法庭撤诉之后的14天内立刻递交了自己的申请。虽然在撤诉之后，他们在英国的居留变成了非法的，但是，按照移民条例276B的规定，这种非法居留是应该允许的，也就是应该忽视不计的。如果这个非法居留的时间是可以忽略不计的话，他们在英国的时间就够时间了。因此，他们认为移民局的决定是错误的。

 

法庭在听取了双方的陈述之后，对移民条例进行了详细的分析，最后还是判决当事人的上诉是失败的。

 

法庭判决的理由是，移民条例276B虽然要求移民局应该把当事人从上诉撤销后一直到移民局做出决定前的这段时间忽略不计，但是并没有说，移民局必须把这段时间当作合法居留时间。也就是说，如果把这段时间去除的话，当事人需要在撤销自己上诉时间的时候已经合法居住满10年了，才符合申请永居的条件。

 

实际情况是，如果从当事人撤销上诉的时间算起，当事人在英国的合法居留时间不足10年。因此，上诉注定失败。

 

 

丽莎分析：这个案例说明什么？

 

虽然在案件审理过程中，上诉法庭对于移民条例含糊不清的规定进行了批准，不过整个判决还是很清楚的，那也就是，当事人在递交10年合法居留永居申请的时候，自己在英国的连续居住时间必须满10年才可以的； 否则，是不符合申请的条件的。

 

这个判决实际上把以前曾经有无数人试过的，想通过多次递交申请来延长自己在英国的合法居留途径给堵死了。

 

当事人虽然仍然可以在撤销自己的上诉，或者在自己上一次被拒绝的申请决定的14天内提出新的申请，但是这以后的时间是不计算在10年合法居留的时间之内的。这也就是说，无论当事人递交几次申请，基本都是很难满足居留时间的要求的。

 

如果做为莎粉的您，也在面临类似的境况，在您递交新的申请之前，一定要三思。

 

 

丽莎律师行的移民顾问罗嘉琪解释：“这么多年来，移民局处理了那么多案子，他们也看到过很多相似的例子，很多人通过这种形式来递交申请。由于这样的案子越来越多，为了避免这样的情况，移民局在审理这些签证时变得非常严格，几乎是行不通了。特别近几年，通过这样来申请永居的案子，最终都是被拒的。当然，我们也有很多申请人权签证成功的案例，但是这些案例成功的前提是，申请者本身是有资格拿到人权签证的，而并不是无理由留在英国。”

 

最后，如果您关于永居申请还有任何其他疑问，请随时联系丽莎律师行。 我们会尽快给以解答的。

 

 

经常关注丽莎的莎粉们可能对“英国十年永居”的概念不陌生了，只要您在英国连续合法居住10年，并且满足其他相关的条件，那么，您就有资格申请英国的绿卡。

 

不过，这合法居住十年的条件并不那么容易实现的，许多人通过申请不同的签证留了下来，最终还是差个一年两年，甚至几个月才满十年，这多可惜啊。那该怎么办呢？

 

这时，一些人就会想出其他办法，把居住时间硬是给拖到十年，最后申请永居。

 

他们的方法是什么？真的行得通吗？您可别误入歧途了，英国移民局可不是收了工资不干事的。接下来，我们带大家看一个真实的案子《Hoque& Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》，几名来英国读书的留学生，通过拖延时间的申请，以为自己已有资格获得合法永居权了，可永居申请却多次被拒。

 

这是为什么呢？我们如何才可以申请永居？

 

 

→ 通过人权申请耗时间，行得通？

 

本案的名字叫 《Hoque& Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》。案中的三位学生分别来自孟加拉国和巴基斯坦，最初，他们都是获得了学生签证，得到了有限的入境许可来到英国读书，毕业后，他们又通过其他签证留在了英国。总之，他们在英国分别居住了8年到9年之间，于是，有了想申请永居的想法。

 

英国移民法规定，只要您满足了以下条件，就有资格申请英国绿卡：

 

在英国合法连续居住10年

 

10年期间，离境的总时间不可以超过540天

 

任何一次性离开英国的时间不可以超过180天

 

没有品行问题

 

满足相关的语言和lifein the UK考试要求

 

由于10年时间毕竟是很长的，而且还需要连续。这不是很容易满足的。于是，一些满足其他条件的申请者在时间不够的情况下，会想办法把自己的居住时间拖得长一些，耗到十年，再去申请永居。那么，他们都会用一些什么办法呢？

 

在英国办过签证的莎粉们可能都有过这样的经验，在申请新签证和拿到新签证之间会有一个空档期，在这个时间段，您的前一个签证很有可能已过期了。

 

在这里我们举个例，丽莎现持有的是学生签证，学生签证显示在3月19日就要结束。不过，就在准备结束前，丽莎找到了一份工作，公司答应帮丽莎办工签。丽莎在3月15日的时候成功提交了申请，然后又等了个一个月才获批。在还没有获批之前，丽莎的学生签证已过期了，这个时间段，丽莎是不是非法居住了？

 

按照法律规定，丽莎是属于合法居住。英国《1971年移民法》第3C条款规定，只要当事人的申请是在先前签证到期前递交的话，当事人的签证就会自动延长，一直到新的申请被移民局处理了。

 

不但如此，如果当事人新的申请被移民局拒绝了，但是移民局给了上诉权力，当事人行使了自己的这个权力递交上诉的话，当事人的签证会继续延长到上诉被彻底处理完了之后。

 

于是，很多人就想利用这个法律规定，通过申请新的签证，让自己在英国的合法居留时间尽量延长。

 

一般来说，您申请其他签证都需要有特别的理由。比如，您申请工签，您需要有一个担保您的雇主；您申请投资签，您还得有一定的经济实力。

 

但是，申请人权签证就相对简单一些，它相当是一个“特许”您留在英国的许可证，并不会有特定的条件，您可以有很多理由去申请。比如：您在英国很多年，做了很多贡献等等之类的。另外，人权签证的审理时间相对久一些，拖的时间长一些。

 

此外，按照英国《2020年国籍，移民和难民法》的规定，目前具有上诉权力的申请只有两类（英国已经脱离了欧盟，因此原先在欧盟法下的上诉权力也随之消失了），那就是，人权申请和难民申请。

 

这就可以看出，人权申请的有些好处：申请处理的时间长一些，而且有上诉的权力，整个程序拖延的时间会更长。

 

从法院的资料看，本案的三位学生就是想通过人权申请来拖延他们的连续居住权。据说，这几位当事人都是在自己的签证快到期的时候，向移民局提交了人权申请，各自的审理时间不同，有的长达几个月，有的也有一年。

 

由于申请人权的理由不强，这些当事人的人权申请最终都被拒绝了，但是有上诉权力。这些人又对移民局的决定提出了上诉。在上诉进行到一定阶段的时候，他们又撤销了自己的上诉，随即又提出了新的申请，因为按照上面提到的1971年移民法的规定，当事人如果有上诉的案件还在进行中的话，他们是不可以提出新的申请的，除非是把上诉撤销。

 

就是在这第二次申请的等待期间，当事人达到了在英国的10年居留申请。他们立刻提出把自己的申请改成10年合法居留的永居申请。最终，这些申请被移民局拒绝了。

 

移民局拒绝的理由是，按照移民法的要求，申请人在递交10年合法居留永居申请的时候，还没有积累到10年合法居留的时间，因此是满足不了要求的。

 

当事人于是提出了上诉，他们的理由是，他们在从法庭撤诉之后的14天内立刻递交了自己的申请。虽然在撤诉之后，他们在英国的居留变成了非法的，但是，按照移民条例276B的规定，这种非法居留是应该允许的，也就是应该忽视不计的。如果这个非法居留的时间是可以忽略不计的话，他们在英国的时间就够时间了。因此，他们认为移民局的决定是错误的。

 

法庭在听取了双方的陈述之后，对移民条例进行了详细的分析，最后还是判决当事人的上诉是失败的。

 

法庭判决的理由是，移民条例276B虽然要求移民局应该把当事人从上诉撤销后一直到移民局做出决定前的这段时间忽略不计，但是并没有说，移民局必须把这段时间当作合法居留时间。也就是说，如果把这段时间去除的话，当事人需要在撤销自己上诉时间的时候已经合法居住满10年了，才符合申请永居的条件。

 

实际情况是，如果从当事人撤销上诉的时间算起，当事人在英国的合法居留时间不足10年。因此，上诉注定失败。

 

 

→ 丽莎分析：这个案例说明什么？

 

虽然在案件审理过程中，上诉法庭对于移民条例含糊不清的规定进行了批准，不过整个判决还是很清楚的，那也就是，当事人在递交10年合法居留永居申请的时候，自己在英国的连续居住时间必须满10年才可以的；否则，是不符合申请的条件的。

 

这个判决实际上把以前曾经有无数人试过的，想通过多次递交申请来延长自己在英国的合法居留途径给堵死了。

 

当事人虽然仍然可以在撤销自己的上诉，或者在自己上一次被拒绝的申请决定的14天内提出新的申请，但是这以后的时间是不计算在10年合法居留的时间之内的。这也就是说，无论当事人递交几次申请，基本都是很难满足居留时间的要求的。

 

如果做为莎粉的您，也在面临类似的境况，在您递交新的申请之前，一定要三思。

 

丽莎律师行的移民顾问罗嘉琪解释：“这么多年来，移民局处理了那么多案子，他们也看到过很多相似的例子，很多人通过这种形式来递交申请。由于这样的案子越来越多，为了避免这样的情况，移民局在审理这些签证时变得非常严格，几乎是行不通了。

 

特别近几年，通过这样来申请永居的案子，最终都是被拒的。当然，我们也有很多申请人权签证成功的案例，但是这些案例成功的前提是，申请者本身是有资格拿到人权签证的，而并不是无理由留在英国。”

 

最后，如果您关于永居申请还有任何其他疑问，请随时联系丽莎律师行。我们会尽快给以解答的。

 

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还记得您二十岁刚出头的时候，都在干嘛吗？

 

也许很多人在二十多岁的时候，都还在为了职业选择而感到迷茫。可是，这篇文章的两位主人公，仅二十岁就已经成为了房产投资顾问，靠着摸索出来的投资诀窍赚了一笔笔钱。

 

不仅如此，两位年轻人还靠着社交媒体变成网红，去年一年，他们的Tik Tok就收获了百万粉丝，现在有数不尽的房产商找上门，排着队也要花重金请他们推广自己的房产，利润越滚越大。

 

现在，买豪宅，开名车，穿着名牌周游世界，经常登上各大杂志头条。这两位年轻人的投资诀窍是什么？我们是否能从中偷偷师？

 

 

不到二十岁，发现房产投资诀窍

 

来自英国Rugby的一名年轻女孩Summer，16岁的时候进入一家房产公司，跟着一名房产顾问做学徒。工作几年，遇到了同样做房产销售的男友Matt，俩人决定一起创业。

 

在创业的过程中，她和男友发现了房产投资的秘密——翻新破旧房屋可获得相当大的利润。

 

Summer介绍，英国各地有着很多破旧的房产，这些低于市场价值的房屋很难遇到心仪的买家，或者，由于具有某种特殊的纪念意义，业主舍不得卖，自己也不住，于是，荒废在那了。可是，这些破旧的房产并不是毫无价值，只要对它稍微改造，就可以升值很多倍。

 

刚开始，Summer和男友并没有那么多钱来购买这类房产，于是，他们成为中间人的角色，他们负责在英国各地寻找这类房产，和卖家谈好合作后，再把它们推荐给有意向购买的投资者，然后从中抽取佣金。

 

Summer 透露，他们会开着车到英国各地转悠，每当他们找到破旧房产后，都会很用心地写一封信寄给业主，告诉他们自己有意向购买。在接到出售电话后，她会多次看房，做大量的审查工作，最后才邀请双反去谈判售价。

 

谈好价格签下合同后，买家立刻开始翻新，等到完成后，就可以立即卖出获利了。通过这样的角色，他们可以一次拿到1万英镑左右的佣金。

 

随着生意越做越大，他们有了一定的积蓄，于是，他们也投资了自己的房产。有了资产，他们也参与这种买旧翻新的投资模式。他们透露，他们装修过的房产几乎都可以赚到3万英镑的利润。另外，他们还通过把装修好的房子拿出去出租，一年下来，可以赚到14400英镑的租金收入了。

 

 

靠Tik Tok 获100万粉丝，房产公司抢着预约

 

靠着这种商业模式，Summer 在20岁的时候就和22岁的男友坐拥一家房产公司，成为老板。住豪宅，开名车，穿着各种奢侈品周游世界。但是，这些生活并没有让他们感到满足，俩人决定进军网络营销，通过开办网络节目来宣传自己的业务，同时也教大家如何投资。

 

他们最初先在YouTube上开办了一档《Matt & Summer》的频道，通过制作不同的节目来谈论英国房地产的事情。在视频里，他们带着观众一起探索英国各地的房产，这些房产有50万英镑普通住宅，也有500万英镑的豪宅。他们还向受众分析房地产投资的秘诀。

 

去年疫情袭来，俩人发现，人们在家的时间越来越多，社交媒体成为了必不可少的工具。于是，俩人决定再利用Tik Tok来宣传，仅仅疫情期间，他们Tik Tok的粉丝已经涨到了100万人。据说，他们还在这些社交媒体上出售房产投资培训课程，随后，还出了一本33页的购房电子书来赚钱。

 

前段时间，他们正在Tik Tok展示诺丁汉的一套价值475万英镑的房子，这套房子拥有一个地下游泳池，电影院和水疗中心。据说，这家房产的中介公司投重金邀请他们帮忙展示的。不过，公司可不亏，据说，经过他们一宣传，房产立马有人预定了！

 

随着他们的成功，越来越多的房产中介公司主动找上门来，希望通过他们的社交媒体来推荐自己的房产。

 

今年，Summer才21岁，男友也仅23岁而言，俩人就已经实现财产自由了！

 

不过，听说他们最近也遇到了一些麻烦，广告监督机构表示，这对情侣通过视频拿佣金，因此，他们所创作的视频应该被定义为广告，必须要符合英国的广告规则。

 

按照英国广告法的规定，如果您接受别人的佣金，来通过制作视频替别人宣传的话，这类视频将被视作广告。需要明确带有广告的字样。如果您使用自己的资金来制作视频，推广自己的生意，则不属于广告的范畴，不需要在视频中标明广告字样的。

 

比如一个人在抖音上利用视频做代购，这是不属于广告的范畴，不需要在自己的视频中标注广告的字样的。不过，如果这个人非常成功，被商家看上了。商家说您做视频推广我的产品吧，我给您钱。这样的视频则是需要明确注明广告的字样的。

 

现在，俩人的视频正在被审查当中，他们也正在处理这些事情。

 

 

学习一招？如何寻找破旧房产来翻新

 

人红是非多，钱赚得多了，很多人羡慕，这麻烦事也多了。不过，且不管他们如何处理这麻烦事，从这对年轻人的故事来看，我们应该有点收获。

 

丽莎从这个故事里旧收获到了两点，在这里也想分享给大家：第一点，我们应该借鉴他们的投资秘诀——如何通过翻新破旧房产来翻新赚利润？

 

其实，不论您购买哪一类财产，第一步就是需要理顺您的财务状况，购买这种破旧的低于市场价值的房产更是需要提前做好财务规划了，因为它会涉及到您之后需要的翻新费。您需要如何规划呢？

 

比如说，您应该看看自己有多少存款，最多可以接受多少价格的破旧房产。此外，您需要向银行借多少贷款，以及您需要留出多少钱来对其进行翻修。总之，提前做好规划可以为您之后节约非常多的资金，同时，也可为您第二步做好准备，让您更快找到更合适的房产。

 

第二步，开始找房。通常来说，业主们可以通过不同中介来寻找这类房产，几乎每个房产公司都会有一些资源。当然，您也可以像Summer一样，自己来寻找。比如说，您可以在网络搜索，或者向邻居们打听，又或者在逛街的时候多多观察，也许就能发现一些废旧荒废的房产。

 

当然，有时候，旧房屋对于主人而言，有着某种纪念意义，他们也不一定马上会出售给您，一封有诚意的信件非常重要。

 

Summer分享了他们的经验，他们通常会给房屋业主写信，信件一定是非常有礼貌和有诚意的。

 

“信里不仅仅包含您想要购买他们房产意愿，还能附上您将会如何爱护他们的房产，如何给房产翻新等等。不要一开始就提：我有钱，多少钱可以买之类的敏感话题，有些旧房产房主不一定稀罕这些钱，可能会比较反感，毕竟有些旧房产对业主来说有着特殊意义的，并不是有钱就能收购的。”

 

第三步，检查房子，谈判合适的价格。在您买房子之前，您需要多次看房，对房子全面的审查。比如说，该房子是否容易获得规划许可，另外，查看房屋的地契，找出房屋的边界所在，以防您以后想在房子上增加任何部分。

 

如果条件允许，您可以找一个测量师，看看房子的结构到底是属于什么样的状态，因为任何一个改造都会花费您的时间和金钱，所以购买前有提醒是很重要的。另外，测量师可以告诉您这将会花费您多少钱，心里有数了，您可以和房主协商，达成一个比较划算的协议。

 

在这个过程，Summer还建议“ 一定要好好评估翻新的成本，不断到房子看看哪些部分可以翻新，哪些部分的翻新是可以增值，为此您需要投资多少。有了这些准备后，您再去和卖方谈一个比较合适的价格，这样才可以有机会拿到比较可观的回报。 ”

 

第四步，翻新后出售。

 

为节约成本，您确实是可以亲自动手来翻新的。但是，很多房产专家都建议，如果您要立刻拿到市场上销售为赚利润，最好还是在预算之内请专业人士来对其进行改造。如果是亲自DIY动手，装修比较粗糙的话，可能会碰坏了房产的价值。

 

 

如何通过社交媒体来销售房产？

 

从Summer的故事里，丽莎的第二点启发就是：不管您是投资者还是房东，个人形式还是公司形式来经营房产，在出售或出租房产时，社交媒体的推广一定少不了。您可以开个个人主页来进行宣传，或者，您也可以聘请像Summer一样的网络红人来推销您的房产。

 

在这里，丽莎也搜集了一些Tips给大家。

 

1. 您需要创建一个社交媒体来提高房屋曝光率。

 

如果您想针对海外的买家，您可以选择比较受欢迎的Twitter，Instagram, Facebook或者YouTube来设置个人账户，这些都是海外买家们喜欢用的社交媒体。如果您想吸引中国大陆的投资者，小红书或者抖音会是很不错的选择，也是比较受不同年龄群人士喜欢的社交媒体。另外，它的曝光度非常高，只要您发布了相关信息再打上关键字，后台就会把您自动推送到一些有兴趣的买家那了。

 

2. 您需要定时分享图片和视频。

 

有了社交媒体个人主页后，您就要有规律性的定时发布您的图片和视频了。您可以给房产多拍一些照片，尽可能拍摄一些您对其翻新了的位置，或者可以展现房产魅力的地方。如果您曾经有过成功的交易，客户对您的房产很满意，那么，您也可以放一些交易的图片，比如：客户拿着钥匙很开心的样子，录制入住体验视频等等。或者，您甚至可以成为一名博主，以观众的视角来参观您的房产，带着他们开启房产之旅。

 

3. 摆脱“销售模式”

 

使用社交媒体当然是为销售您的产品，可是，最好避免进入一个销售模式，也就是说，您应该站在潜在买家的角度想想，什么才是吸引他们的房产，而不是仅仅发个图片，标个价格，直接售房。通常来说，潜在买家可能很容易被一些新颖的东西吸引。比如，您可以分享房产周边的一些好玩的故事。或者，您的社区里有一些什么很酷的活动。

 

打个比方，您入住这里，隔壁就是著名的空中酒吧，随时让您有机会享受烛光晚餐。到了夏天，附近又是举办音乐节的地点，无聊了还能在旁边来个骑行运动。

 

4. 可以适当预留一些营销费用

 

每天状态更新，确实可以为您涨粉，吸引到买家或租客。不过呢，速度可能会慢一些，有时不一定总是见效。有些时候，您也可以在社交媒体上买一些广告；通过他们的客户推送功能，让后台助力，让您的内容更有针对性地发送到有兴趣买家主页。当然，如果您的资金足够，也可以到网上找一些网红，邀请他们为您的房产推销推销。

 

好啦，今天的文章就到这里。如果喜欢我们的文章，觉得它还挺实用，请不要忘了为我们点赞哦，还可以收藏起来！

 

 

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昨天（3月16日）的文章丽莎特别对于房产方面的新政（95%政府担保贷款）给出介绍后，今天我们要再来聊聊和英国房产投资、买卖经常相关的资本利得税（Capital Gains Tax）。

 

不少莎粉可能知道，在财政大臣苏纳克3月3日宣布新一年度预算案前，有关利得税（CGT）改革的消息就传得沸沸扬扬。

 

有趣的是，当预算案被正式揭晓那一刻，苏纳克并没有如预期那样提出有关利得税的一连串改革。

 

如果莎粉们有印象的话，应该可以回想起丽莎曾经在文章中提过，早在2020年7月，苏纳克已经委托英国税务简化办公室（OTS）针对CGT做出修改建议。

 

这其中主要的原因，自然是英国政府希望从这方面拿回一些税收；换句话说，OTS给出的修改报告，恐怕会”难得民心“，尤其是对于投资人而言。

 

根据OTS随后在2020年11月给出的修改建议报告，果不其然地提出了引起不小反弹声浪的“建议“，包括将利得税的“税率“调整和所得税率（Income Tax rates）保持一致，以及大降“免税额“等……

 

总之，如果利得税政策真按上述OTS建议那样修改的话，将会尤其对于房东、投资人和小企业主，造成影响。

 

更有专家表示，这样的修改不仅达不到想要“简化”的目的，反而可能对于房产市场和商业发展带来负面冲击，遏止投资和储蓄，对于英国的经济发展，可能造成（更多）问题。

 

 

→ 那么，这件事情现在进展到哪了？

 

不得不说，先前OTS提出的“建议“看似比较极端（详细见此），但这可能是英国政府修改相关政策的“前奏”。

 

毕竟按照习惯，这也不是政府第一次对于想做的修改，事先释放消息来“试水温”了。

 

至于在预算案上对于利得税的改革只字不提，我们认为这应该是涉及到两种可能：

 

在疫情尚未完全明朗且仍属封城情况（宣布当时）的前提下，要对利得税“动刀”，不是一个特别好的时机；

 

由于OTS的“建议“太不受欢迎，改革还需要一步步来，温水煮蛙或从长计议。

 

总之，“改”仍然是要改的，只是怎么改，什么时机改，还是比较关键的。

 

 

→ 从哪看出端倪？

 

其实，说财政部对于利得税的修改闭口不提，也不完全正确。

 

事实上财政部还是有对“它”下手的，只不过出手没有一下太狠。

 

根据宣布，利得税（CGT）同遗产税（Inheritance Tax），其“免税”额度/门槛将被连续“冻涨”5年，直至2025-2026税年结束。

 

这看起来没什么？

 

莎粉们别忘了，“免税额”冻涨，可不代表“房价”不会跟着涨。

 

随着房价增长和通货膨胀的变化，冻结利得税的（免税）门槛，基准值没有变，自然就要多交税了（随着房价变高，可是免税幅度没有跟着通膨上涨）。

 

这也就是说，在未来“冻涨”的几年内，可能将会有更多的人需要承担利得税（如果原本不需要的话），甚至需要支付的更多。

 

 

→ 并且，政府仍然没有忘了“改革”？

 

免税额度或门槛的“冻涨”并不是一种改革。

 

英国政府先暂缓改革，并不是说就彻底忘记这件事情了。

 

事实上，英国税务简化办公室（OTS）将在今年（而且相信是不久之后）发布有关利得税（CGT）改革建议的第二份报告。

 

我们预计，CGT的第二份报告将会对于前一份报告提出的建议点进行修正，给出一些较能“被接受”的修改版本。

 

至于修正的幅度会到哪，目前还是比较难预估的；但几乎可以确定的是，利得税（CGT）在未来，仍然势必是需要“改”的。

 

只不过，比较好的消息是，就算要改的话，应该也不会在今年出现；我们预计，最早的话，相关修改应该会在2022年的Finance Bill（财政法案）上出现。

 

 

→ 丽莎补充：有关利得税新税年“冻涨”下的相关政策

 

在利得税（CGT）新税年开始，不会有任何变化的前提下，表示相关政策仍会按照目前的方式进行计算。

 

先给莎粉们快速科普一下，资本利得税（Capital Gains Tax）的意思是对於资本商品，例如是债券、房产或土地，在出售或交易时的“收益”所征收的税务。

 

是对“低买高卖”资产的“所获收益”来进行的征税。

 

“它”最直接概念就是：低价时入手，高价时出手；那么当事人在这其中所获得的“差价”（也可以说成所赚取的部份），就需要缴纳资本利得税。

 

常见的涉及到资本利得税的资产买卖有：股票，房产，贵金属，债券，昂贵的艺术品等等。

 

比如说，当事人以5千镑买了一幅画，后来以2万5千镑卖出。

 

这意味着当事人因此获得了2万镑的收益。那么，当事人需要为这2万镑的收益纳税。

 

再比如说，对於房屋买卖，如果当事人买入房产时的价钱（包括算入二手房的装修费），是低过之后出售的总价格（包括算入律师费和中介费）的话，那么当事人一般就需要缴交资本利得税。

 

不过，资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。

 

也就是说，如果当事人的房产是被划为“主要住宅”（Principal Private Residence）的话（指唯一或主要自住房），一般来说可以不需要交资本利得税。

 

不过需要指出的是，对于有些“主要住宅”来说，在整体做为“主要住宅”的时间里，如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”，那么一般是要根据居住的”具体时间“，交一些资本利得税的。

 

还有，假设当事人有两套房，但两套都是用来自住的，那么很遗憾，当事人还是需要为其中一套房产，缴纳资本利得税。

 

不过，这样的情况下，当事人是有权决定哪一套房子是算作自住房的。

 

目前，资本利得税的“免税额”是12,300镑（信托Trust的话则是6,150镑）。

 

其税率是取决於当事人的个人所得税税率（Income Tax Rate），一般是18%或28%的：

 

1. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的利得税税率就是18%

 

2. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：针对房产的增值部分（利得税税率），要交28%的税

 

以个人举例，如果在“卖出房产”的时候，赚取的利润是低於12,300镑的话，当事人基本上是不必缴交资本利得税的。

 

＊在实际计算和报缴的操作上，丽莎曾写过一篇说明文章，有兴趣的莎粉可以移步复习：《利得税新规：房产出售30日内必须申报上交！物业增值了？别忘了和税局分享》

 

＊丽莎最后给大家补充一些相关Q&A：

 

莎粉问：什么是PPR资本利得税（CGT）减免？

 

丽莎答：PPR指的是Principal Private Residence，就是“主要私人住宅”的意思。

 

按照英国资本利得税税法的相关规定，个人在出售“主要私人住宅”的时候，如果该房产是出售人的主要私人居住地，可以按照实际情况申请减扣或者免去房产增值对应的资本利得税。

 

莎粉问：能不能举个例子说明？

 

丽莎答：比如说丽莎在2016年1月买了一套住房，在购买后一直都是用作自己的住房，自己一直在该房产内居住，在2021年1月的时候，房产有增值80千。如果丽莎出售这套住房，对于增值80千的部分，是可以免掉资本利得税的。

 

莎粉问：这个需要单独申请吗？

 

丽莎答：如果您满足PPR减免的所有条件，不需要缴纳CGT的话，不需要单独申请，自动适用。如果您只能申请部分PPR减免的话，是需要在CGT的税收申报中列明的。

 

莎粉问：英国海外的房东如果在英国购买的有住宅，在卖掉的时候如果有资本利得，可以申请这个PPR减免吗？

 

丽莎答：对于绝大多数的英国海外房东来说，购买英国住宅主要是投资做租金收益用途，一般是不适用的。

 

莎粉问：如果自己有注册公司，公司的注册地址用的是自己的住房，会受影响吗？

 

丽莎答：这个要看具体情况的，如果只是用作公司注册地址做通信使用，没有专门安排或者限制房产的某部分只做经营用途（Exclusively for Business Purposes），一般来说不至于受影响的。

 

莎粉问：如果卖房的时候房子贬值了，损失可以抵扣当事人的其他资本利得吗？

 

丽莎答：对于PPR减免来说，如果出售的时候产生了损失，是不可以抵扣当事人的其它资本利得的。

 

莎粉问：如果一开始在房子A住，后来又买了一套新房B用来居住，两个房子卖的时候都可以申请PPR减免吗？

 

丽莎答：简单来说是不可以的。当事人需要在房产组合发生变化的时候，指定其中一套房产为主要居住地。比如说指定B为主要居住地的话，A的对应期间除了某些规定的特别时间外，就不能作为当事人的主要居住地了。这就意味着，如果后期卖掉A的话，只能申请一部分的PPR减免，是有可能交CGT资本利得税的。

 

莎粉问：怎么指定呢？

 

丽莎答：当事人应该在房产组合有变化之日起，两年内做指定。以上为例，如果有了B房产，当事人应该在两年以内指定A或者B做为主要居住地。如果当事人不指定的话，HMRC将按照事实认定。指定的时候，当事人可以写信给HMRC，告诉他们自己的决定。

 

莎粉问：如果我的房子有出租呢？

 

丽莎答：不管您是出租了一部分或者整个房子都出租出去，您一般是可以申请Letting Relief的，Letting Relief也会降低您的资本利得税。

 

莎粉问：这个Letting Relief怎么计算呢？

 

丽莎答：按照目前的标准，如果您有出租您的PPR，对应的Letting Relief减免是以下3个数字中”最低“的数额：可以享受的PPR减免4万镑出租期间的增值部分

 

莎粉问：可不可以举例说明？

 

丽莎答：比如说，丽莎在2007年1月买了住房A，一直居住到2013年1月，然后出租到2016年1月，随后房子空置，直到2020年1月出售。出售的时候有增值200千英镑。这样的话，可以享受的PPR减免约为：（6年+ Final Period的1.5年 = 7.5年）/ 13年＊200千英镑，等于115千英镑出租期间的增值部分约为：3年／13年＊200千英镑，等于46千英镑。这样的话按照以上，丽莎可以享受的Letting Relief为以上介绍中，3者的最低数额40千，也就是4万英镑。

 

莎粉问：什么又是Final Period？

 

丽莎答：简单来说，Final Period指的是：只要是您的PPR，在拥有期间的最后18个月内，不管房子的用途是什么，最后的18个月（也就是1.5年），都是可以享受PPR的资本利得税减免的。

 

莎粉问：如果我买了住房后，因为工作的关系，长期驻外，房子基本没有住，可以申请PPR减免吗？

 

丽莎答：可以的。如果您因为工作关系被派驻英国海外，这个时间段都是可以申请PPR减免的。

 

莎粉问：如果我因为其它原因有一段时间没有在家住，比如说我在欧洲或者东南亚长期旅行呢？

 

丽莎答：一般来讲，在您离开之前和回来之后，只要这个房子是您的PPR，那么不管因为什么原因，离开的时间总共不超过3年的话，属于Qualifying Period of Absence，仍然是可以享受PPR税收减免的。

 

莎粉问：那如果超过3年呢？

 

丽莎答：如果超过3年的话，超出的部分是有可能享受不了PPR的。

 

莎粉问：这个PPR减免只能个人申请，公司可以申请吗？

 

丽莎答：不可以的。

 

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对于很多海外投资者而言，购买期房是非常具有吸引力的。一是可以以低折扣预定下一块好地皮，等到房子建好后，房价可能比最初购买价高出了好几倍。

 

其实，购买期房对地产开发商来说最有利，对于物业买家来说有着很大的风险。

 

我们最可能想到的情况：开发商破产，期房变成烂尾楼，您支付的预付款可能就没了踪影。除了这个，购买期房还有其他意想不到的风险。

 

最近，来自英国的五位豪宅业主非常困惑。他们购买的期房，每套价值百万英镑，工程才刚完工就被告知：政府要强制拆除这五栋房产。为什么要拆除呢？就在他们摸不清头脑时，开发商还消失了，谁来承担这笔巨额损失？

 

 

业主还没入住，却收到拆除通知

 

2014年，英国的一家开发商Sparkle买下了曼彻斯特博尔顿镇一片田园上的地皮。拿到项目开发的批准后，该开发商立刻向市场上推广他们在这块地皮上的房产开发项目——五栋六居室的豪华别墅。

 

2016年年初，在五栋六居室的豪华期房正式销售期间，一名叫Raja的企业家看中了该项目，并支付了105.7万英镑拿下其中一套期房项目。 没过多久 ，英国的一名女士Alison和丈夫也花了90万英镑买下了第五号地块的期房项目。随后， 另外三个期房项目也分别被其他业主们拿下，听说，他们的成交价分别都在100万英镑左右。

 

Raja说： “开发商告诉我，他们的建设楼房的规划许可证早已到位，我非常满意，2016年买下后，我就把所有事情都交给了开发商了，他们也确实告诉我，他们会根据规划许可同意书上的要求来建造的。 “

 

这些业主们在付完款后，都在等待着他们梦想中的豪华住宅建成。可万万没想到，房子才刚刚建好，还没入住呢，这噩梦就来了。2018年，业主们接到了一份通知，当地议会称，要将这里夷为平地，强制拆除五栋豪宅。

 

这五栋房子的业主们感到非常困惑，他们根本不知道为什么议会要强拆房屋，直到一次听证会上，他们终于知道了事情的真相。

 

 

房屋并未按规划许可要求建设

 

原来，在2016年10月房子完成大部分建造准备要进行精装时，当地议会就接到了市民的投诉。通过调查，当地议会的执法人员发现，开发商并没有按照原先批准的规划要求来建造这五栋房产，于是立刻命令开发商停工。

 

有证据显示，该地皮的一号房产项目比政府允许的面积大出31%，二号房产大出了19%，三号房产大出32%，四号大出33%。此外，从以下图片可以看出，房屋的建造位置也和原来申请书上的不一致，有两栋房屋已经完全偏离了原来的规划位置。

 

在英国法律下，如果开发商未遵守申请书上的细节，或者违反申请规划要求里的一项或多项条件，都被称之为“违反规划行为”。违反规划的行为不算违法，一般情况下，当地议会可以给开发商额外机会再次提交一份“追溯申请书”。也就是说，房屋建造者可以根据目前建设情况再提交一份规划申请，以重新获得批准。当然，如果政府觉得您的新规划破坏了原则，他们是有权拒绝的。

 

据了解，2017年3月，为保留现有房屋的建造，开发商确实向当地议会提交了一份追溯规划申请。不幸的是，6月份，该追溯规划申请被政府拒绝了。当地规划局给出的理由是：该房产开发项目在绿化带中的位置，附近有开阔的田野，农场。如果没有按照第一份规定来建造，它完全大大破坏了景观，完全不可行。

 

四个月后，该开发商又提交了另外一份追溯规划申请，坚持要保留房屋现有的模样。其实在这个时候，当地议会已退步了，他们给出了一个比较折中的方案：如果开发商可以选择性拆除或者重新选择房屋位置，就可以考虑同意该申请。也就是说，政府不要求您把五个房子都拆了，您只要把其中比较严重的拆除，再重新修建就行。

 

可是，这个折中方案却被开发商拒绝，他们坚持以这一份方案提交。毫无疑问，2018年5月，第二份追溯申请又被拒绝。

 

在与开发商陷入僵局后，2018年，政府发出了强制执行通知：必须将整个开发项目夷为平地。

 

 

业主对房屋问题并未知情

 

得知事情的前因后果，业主们确实是能理解当地议会的做法，可是他们感到非常委屈，他们根本不知道房屋的建设出了问题。

 

Raja称，自2018年政府发出了强制拆除的通知后，他一直都在找开发商谈判，可是，开发商却拒绝为其所作所为负责。最可怕的是，现在开发商还消失了，根本也无法联系上。直到2021年，Raja已经花了超过21.5万英镑房租费以及其他的法律费用。

 

“如果是一栋房子出现了问题我可以理解，我可以负责，可是，整个开发项目都出现了问题，这难道不应该是开发商的责任吗？“

 

五号豪宅的Alison也告诉英媒：

 

“开发商早就知道了他们的建设出现了问题，可是，他们从始至终也没有告诉我项目存在问题了，还要坚持把房子卖给我们。他们太黑心了。我们卖掉了博尔顿的住房和湖区的第二套住房才购买了这套房子的。这么一搞，我们只能租房了。”

 

这些业主们都感到非常无奈，这件事改变了他们的生活，他们现在承受着经济压力，还要不断和当地议会谈判，试图解决这个问题，可依旧毫无结果。

 

据英媒介绍，由于这五栋房产的建设确实存在问题，当地议会以及规划局是在其权利范围内采取的执法行动，他们有权叫停和拆除不符合计划的房产开发项目。目前，保留已建好建筑的申请已被拒绝，不管如何谈判，最后的决定依旧是——五栋百万英镑豪宅将在六个月内被拆除。

 

对于开发商是否会有相关的赔偿，目前尚未清楚。不过据英媒报道，这几个业主已经开启了法律程序，对开发商提出上诉。丽莎在这里，也祝愿业主们能够申请到足够的补偿吧。

 

 

丽莎建议：购买期房，业主需要更加谨慎

 

其实，在现实生活中，如果一不小心，我们每一位购房者都有可能碰到像Raja和Alison的遭遇。

 

现在非常多的房地产项目都是以期房销售的，换句话说，开发商拿下一块地，向业主们推荐他们在这块地皮上的开发项目，楼房尚未建成之前，业主们可提前购买。通常来说，购买这种计划外房产，确实有一些好处，所以吸引了不少业主：

 

• 您的新家建成之后，它的价值可能超过您当初支付的价格
• 由于是未开发的项目，您可能有一个非常大的折扣就可获得非常好的地块。
• 获得强劲的资本增值，可在完工前再出售获利

 

可是，它也有很多风险：

 

• 您可能需要一个漫长的等待，同意购买时签订的一个日期可能和实际建成的日期不一致的。
• 大多数贷款人不提供这些计划外房产的抵押贷款；
• 您可能发现货不对板。开发商在项目宣传上很夸张，当您真正入住后发现，空间比宣传的小，样子也不一致等等。
• 开发商破产，预定金没了影。
• 就如本篇文章的事例一样，开发商并未告知业主建设出现了问题，最后，损失惨重。

 

 

丽莎律师行房产律师李依玲认为，这件案子的业主们确实很无辜，可是，他们的损失也源于他们不够谨慎，太相信开发商了。

 

“当然，媒体提供的信息有限，我们不知道业主是否在购买房产项目前已经对开发商有全面的调查。不过，我们还是要提醒业主们，假如您选择投资期房，审查开发商这一个环节是非常重要的，包括审查开发商的名声，实力，以及曾经开发过的项目等等。您在跟他们交易的过程中，他们期望项目的所有宣传手册这些都得保留，以便作为日后的证据。

 

其次，您既然购买了期房就应该从始至终上心一些，一定要对整个规划的内容有掌握。

 

另外，从媒体提供的信息来看，Raja是一口气交了100多万英镑的现金，我们不知道这属于定金还是房屋的全部金额了。但购买期房，我们都建议业主，即便您再有钱也好，项目没有完工，没有检查合格之前，都不该全额付款，这样，当您碰到问题时，您的损失才不至于那么大。通常情况下，当业主购买期房时，一般是支付10%的定金，随后按照阶段性付款，剩余的部分则将在完工后才支付。“

 

还有一点值得提醒的是，在购买期房时，房产律师充当着非常重要的角色，律师也属于一个把关人，除了为您做交换准备，合同交换意外，还会为您审查一系列问题。

 

“通常来说，我们在接到客户的购房案子后，都会负责调查非常多的问题。比如，期房项目的开发商财务状况如何，业主购买的土地是否有完整的产权；它的出售是否有瑕疵；该土地是否确定是被允许开发的，以及房产建造是否符合相关规定等等。因此，我们建议您在购买任何房产前，都应该咨询法律意见，并请一位比较靠谱的律师为您全面审查。”

 

好了，本篇文章就到这里，如果您对文章还有不理解的可以随时咨询我们；如果刚好您不幸也碰到了像文章主人公一样的情况，请不要犹豫，立刻找我们，我们团队会为您提供最专业的法律意见。

 

 

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英国政府在今年3月3日公布的新一年度预算案中，提到了新5%贷款保障计划（Mortgage Guarantee，亦可称之为95%政府担保贷款）。

 

顾名思义，这个计划的意思就是，通过政府的担保，买家将能够以5%低首付，贷到95%房款来登上买房阶梯。

 

这对于许多想要实现拥有自住房梦想的人来说，一定程度上自然减少不小压力，也可能会比原先预期的，更容易存到首付款，成为“有房”一族。

 

这样的“贷款保障”政策，其实也不是前所未见，过去政府就有推行过相关政策，只不过该政策早已在2016年12月31日截止。

 

为了刺激新冠后的房产市场，Mortgage Guarantee总算再度回归，并且该项新政将于今年4月启动，直至2022年12月31日。

 

 

→ 所以，谁能适用新贷款保障政策？

 

比较好的消息是，Mortgage Guarantee政策除了适用首次购房者（First-time buyer），也适用更换“自住房”的人。

 

就是说如果要买的房是自己的主要房产（Main home，包括换房），当事人将会住在里面，那么即便当事人不是人生首次买房，也可能适用。

 

当然这代表，如果是要购买二套房或者买房出租（Buy-to-let）的投资者，将无法符合要求。

 

在房价上，Mortgage Guarantee要求“购买总价”不可以超过600,000英镑，如果超过了这个房价范围，申请也无法成功。

 

→ 实际如何运作？

 

既然是一种“贷款”，那么当然，申请人仍然是需要通过银行或贷款公司的审核；这里的政府担保并不是说，银行就必须无条件把房款放贷给购房者的。

 

买家同样需要通过银行的Affordability check，确认买家是有能力偿还借贷的款项。

 

这包括评估买家的收入和其想要贷款的金额，消费习惯和开支，信用评级等。

 

这里政府所谓的“担保”，其实是提升银行可以借贷给购房者的“额度”，因为一般情况下银行愿意给出的最大贷款额度，不会超过房产价值的80%，疫情下这个比例甚至可能再更低些。

 

然而，政府通过Mortgage Guarantee将会担保95%当中的15%，也就是原95%和80%之间的差距，万一在贷款人真的无法偿还的情况下，会给予银行一定的赔偿。

 

由此可见，申请人有没有能力偿还贷款，仍然是银行评估的“关键”。

 

比如说，虽然Mortgage Guarantee要求，购买的房产价值不能超过60万镑，但这也不是说任意低于60万镑的房子，购房者就可以因此通过贷款申请了。

 

一般来说，银行判断购房者可以借贷多少贷款，其“金额”通常是买家年收入的4－5倍。

 

这么计算的话，如果一个人的年薪是3万镑，一般最高可以贷到15万镑的金额；以15万镑是95%房款（贷款）来计算，总房价算起来也不超过16万镑。

 

因此，在决定要购买什么价格区间的房子时，购房者还应该纳入自己的收入来做为考虑因素。

 

另外，Mortgage Guarantee不允许Interest-only（也就是只支付/偿还利息形式）的贷款，这表示购房者是需要“定期偿还”（Capital repayment，如每个月偿还一定比例的“借款”）的。

 

在贷款的比例上，Mortgage Guarantee也要求，购买人需要申请91%至95%间的贷款，也就是自备5%至9%之间的首付款。

 

 

→ 哪些银行提供95%政府担保贷款？

 

根据英国政府的确认，Lloyds Bank，Natwest，Santander，Barclays，HSBC都已经确定将从下月起提供这类担保贷款。

 

Virgin Money等贷款公司也计划在之后跟进。

 

根据政策，银行或贷款公司需要提供给买家“前5年”固定利率（Fixed-rate）的贷款合同，让贷款人能更确定自己（一定期限内）需要偿还的款项为何。

 

丽莎补充：何为“固定利率”贷款？

 

顾名思义，是指“贷款利率”在固定期间内（合同所写的期间内），不会受到央行升降息改变的任何影响（利率不变）。

 

这通常是2到5年之间（当然Mortgage Guarantee要求的是5年）。

 

通常，看到银行打广告像是：“Two-year Fix”（两年内固定利率）或“Five-year Fix”（五年内固定利率）；就表示在这段“合同所订定的”时间内，房贷利率会维持在同个水平。

 

这种套餐的好处是，如果央行升息了，只要当事人还在合同期内，就不会受到影响。

 

但同样的，万一银行降息了，那么由于利率没变，自然也得不到降息的好处。

 

而且，固定利率贷款的利率，通常在签约当下，会比当时的“可变利率”（Variable rate）高一点，这是因为，固定利率贷款保障了“利率”在未来几年内不会再升高。

 

选择这类贷款，莎粉们需要注意的是（这是指一般情况下，非特指Mortgage Guarantee）：

 

签合同时要事先看清楚，万一之后想要提早终止合同，会需要承担的额外费用；

 

在现有合同即将终止前的2至3个月，就要先看看有没有其他套餐，需要提早做比较，并且通知银行当事人想要更换的套餐。

 

因为如果没有通知银行的话，在合同到期后，一般就会被自动归到“标准可变利率”（Standard variable rate），到时的利率通常会是比较不划算的。

 

丽莎再补充：“可变利率”和“标准可变利率”贷款？

 

可变利率贷款（Variable rate mortgage）指的是当事人的“贷款利率”是会改变的，也会随着央行的升降息做更改。

 

在“可变利率贷款”中又可分为不同种类，其中一类就是“标准可变利率”贷款（Standard variable rate，简称SVR），为银行一般的“可变利率”，可能随着央行的升降息来做改动，但利率基本是银行自定的。

 

好处是当事人随时想走就走，不像固定利率贷款那样被绑住。

 

坏处自然就是由于利率随时可以被改动，不像固定利率贷款那样可以受到保障，也没有什么折扣方案。

 

 

→ 用95%按揭担保政策买房：实际要存多少首付和对应区域房价？

 

为了更方便莎粉们了解，这项政策一旦开跑，如何更快掌握相关信息，以及如何计算实际花费－丽莎特别继续在今日的二条文章，和大家进一步讨论。

 

如果您对于相关区域的投资和楼盘信息感兴趣，可以继续阅读二条内容，我们特别给大家列出相关买房步骤和花费，应该能帮助莎粉更快上手。

 

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过去一年，随着失业率急速上升，经济局势不稳定，几乎所有金融机构都收紧了借贷政策，市面上为低存款买家们提供的95%贷款产品从原来的391款滑落到仅有3款。

 

为了实现“让一代租房人变成一代买房人“目标，让更多年轻人有能力买房，政府推出5%抵押贷款担保计划，这对于那些很难存到15%或者20%存款的买家来说，真的是一个非常好的消息。

 

相信莎粉们看到了第一篇文章公布的政策细节后，已经对它有初步认识了，不过，大家可能对一些购买细则有些糊涂。比如说，这个政策究竟是如何体现在英国不同区域的房产售价上？我需要准备多少首付？除了首付外，我还得准备哪些钱以及英国的买房程序究竟有哪些。

 

别着急，在这一篇文章里，丽莎为大家整理非常实用的买家信息，可以提供给大家参考！

 

用95%按揭担保政策，需要存多少首付买房子？

 

下个月，财相的按揭担保政策就要正式实施了，英国最大房地产网站之一Rightmove也迅速公布了全国各地的房产售价以及在这个叫价的基础上，买家需要准备多少首付才足够。

 

当然，有政府的担保，您确实不需要存非常多的首付，可丽莎需要指出的是，这不代表您一定能申请得了贷款，当事人的收入仍然需要达到贷款机构的要求才可以的。换句话说，您首付款越少，您需要贷的款越多，您的收入水平可能得越高。当然，如果您是两个人一起买，那么，收入水平的要求可能可以用两人的薪资相加。

 

因此，丽莎会在Rightmove的这一份数据基础上，再给大家算一笔年收入的基准。

 

注：一般来说，一个人的贷款额可能在收入的4到5倍以上。比如说，你是单身，没有孩子需要抚养没有家属病故等等情况，银行可能会往高的算，理想的话，可以按薪资的5倍算。打个比方，假如您的年薪是3万英镑，那么，您可能借到的贷款是3万英镑 x 5。但是，如果您有小孩要抚养，或者您还有其他因素导致风险可能略大一些，那么，通常银行可能会按收入水平的4倍来算。还是拿年薪3万英镑做例子，您可能借到的是3万英镑 x 4。因此，丽莎在本篇文章给大家按照区中的比例4.5倍来算（房产总价 – 首付款 / 4.5）。

 

 

现在，我们就一起来看看，通过政府的担保计划在英国购房，您需要准备多少首付？

 

• East of England

 

• 平均房价 ： £363,974
• 5% 首付： £18,199
• 单人购买，年收入要求约: £76，838

 

• East of Midlands

 

• 平均房价：£ 236,453
• 5% 首付： £11,823
• 单人购买，年收入要求约：£49,917

 

• South East

 

• 平均房价：£414,445
• 5%首付： £20，722
• 单人购买，年收入要求约：£87,494

 

• South West

 

• 平均房价：£318，449
• 5%首付： £15，922
• 单人购买，年收入要求约： £67，228

 

• Yorks .& Humber

 

• 平均房价：£202，809
• 5%首付： £10，140
• 单人购买，年收入要求约：£42,815

 

• North East

 

• 平均房价 ：£159，430
• 5%首付：£7，972
• 单人购买，年收入要求约： £33，657

 

• North West

 

• 平均房价 ：£215，561
• 5%首付: £12,039
• 单人购买，年收入要求约: £ 45,227

 

• West Midlands

 

• 平均房价：£240，789
• 5%首付： £12，039
• 单人购买，年收入要求约 ：£50，833

 

• Great London

 

• 平均房价£621，886
• 5%首付 £31,094
• 单人购买，年收入要求约 £64，620

 

• Wales

 

• 平均房价 :£212，378
• 5%首付: £10，619
• 单人购买，年收入要求约 £44,835

 

• Scotland

 

• 平均房价:£161,522
• 5%首付: £8，076
• 单人购买，年收入要求约 :£34，099

 

看完了这些数据，您可能会发现，除了伦敦外，买家们最低可准备1万最高只需要2万英镑的存款，就可以在英国大部分地区购买房产了。

 

 

在英国买房还需要哪些花费？

 

好了，看完数据后，如果觉得自己的存款和收入水平都还行，那么，就可以开始着手准备看房了。不过，在看房前，您还得算另外一笔预算。在英国买房，买家除了要准备首付款外，还需要准备其他费用，在这里，我们给大家列一列，让您心里有个底：

 

1. 贷款费（Mortgage fees）

 

一般来说，贷款费涵盖了以下３种：

 

１）Booking fee（预订费）

通常来说，预定费的金额一般在99到250镑之间。如果银行给您提供得是较为优惠的套餐，您也许会被要求收这一笔预订费。比如说，银行给您提供这些套餐：Fixed rate mortgage（固定利率贷款），Tracker mortgage（追踪贷款）或Discount mortgage（折扣贷款）等。如果您需要交这一笔预定非，您必须在提交贷款申请时就一并支付预定费，而且这笔费用是不会退还给你的（即便你房子最后没买成）。

 

２）Arrangement fee（手续费）

基本上银行都会向贷款人索要一笔手续费，该金额通常不会超过2,500镑。一般来说，银行都会问你要“事先支付”（跟预订费一起支付），或者是要加入你的贷款中来一起“还款支付”。

 

３）Valuation fee（评估费）

所谓的评估费就是银行需要评估您房子价值，一来他们可以判断要借给你多少钱，二来他们也是用来保护自己，看看万一你之后付不出贷款，他们可以拿回多少。评估费的费用根据各家银行以及你的房价不同也会有所不同。费用可以从150至1,500镑，是需要在申请贷款时一起支付的（事先支付）。

 

不过呢，也不是所有人都必须支付这笔费用。有些时候根据您所选择的贷款套餐不同，银行或许不会跟你收取这笔费用（而是由他们自行支付）。需要注意的是：这个银行评估的动作，并不是在帮你的房子做质检，所以你一般无法从这项评估中得知你的房子是否在结构上有哪些问题，或者是哪边需要维修。

 

３．印花税（Stamp duty）

 

印花税就不必再多说了，经常阅读我们公众号文章的莎粉们应该非常熟悉印花税该如何交的问题了。我们之前也有很多篇文章介绍了印花税的算法，大家可以在我们“英国房产”“房东攻略“话题库里搜寻看看。

 

４．质检费（Survey fee）

 

质检并不是必选项目，但丽莎强烈建议您在买房前一定要对房子本身进行检查和调查，这样，您就可以在买房前得知该栋房子是否在结构上有任何问题，以确保您买到的是状态良好的房子。

 

另外，在质检后，如果您发现有哪些问题是需要您自己花钱来维修的，您也可以趁这个机会来跟卖房讲价。这份质检调查基本上跟你的贷款无关，但却与你的个人利益息息相关，不应该在这里省小钱，否则反而可能在之后因小失大。一般来说，基础的调查费用约从250镑开始，而到比较完整的质检调查约从600镑起，有些会更高一些。

 

５．律师费

 

房产交易自然牵涉到了法律程序，所以也就代表需要有律师来协助购买人操作。一般来说，律师费的价格跟您的房产价格以及产权类型有关。以丽莎律师行的费用标准为例，莎粉们可以到丽莎律师行的网站：http://www.lisaslaw.co.uk/?language=zh，网站首页就有线上报价，直接输入你的房产价格和产权类型，轻松一秒获得报价！

 

６．土地所有权登记费（Land Registry fee）

 

在买房交易完成后，买家的律师通常需要帮购买人申请土地所有权登记，也就是在英国地产登记局（UK Land Registry）完成注册登记。土地所有权登记费的金额也是跟着你的房产价值走的，房价越高需要的费用也就越高，通常来说不会超过500镑。

 

７．房屋保险费

 

购买新房的莎粉，不要忘了向开发商索要NHBC Buildmark（英国国家房屋建筑委员会的10年保险）。这个保险必须是由房产开发商来负责提供给购屋者的。这对于你的房屋贷款，或者是将来把自己的房产重新抵押出去、转卖等，都是非常必要的。除此之外，还有两种保险是由购屋者自行选择投保的，分别是：

 

１）Buildings Insurance（建筑保险）

 

虽说是可由购屋者“自行”选择，但一般在你向银行贷款的时候，银行会要求你必须投保Buildings Insurance（建筑保险）。因为Buildings Insurance可以保障房屋建筑方面，NHBC Buildmark所不能保障的范畴。其投保长度是从你申请贷款，直到还完贷款那天；也就是你的整个贷款期间都必须保有Buildings Insurance。有时候银行也会直接帮你找保险公司，这时候你不见得非得投保他们为你选择的保险公司；除非是合同上有详细载明，否则你还是可以自行选择比较划算的保险公司的。

 

２）Contents Insurance（财物保险）

 

Contents Insurance（财物保险）则是为你的家中物品、家具等提供保障，这包括因遭小偷、失窃，或因火灾、水灾等灾害所造成的损失，使得你必须重新购买这些家中布置品，而给予你相应的赔偿。其保障范围包含了家具（床、沙发、衣柜、餐桌等），娱乐用品（电动玩具、DVD、CD、书、唱片等），厨房用品（锅碗瓢盆、微波炉、水壶等），电器用品（电视、DVD放映机、电脑、游戏机等），还有窗帘、抱枕、床铺、玩具、古董、装饰品、衣物和珠宝等。

 

基本上就是你能想到的家中物品及家具，通通都能被囊括在内。通常来说，银行并不会强制你必须投保Contents Insurance。你完全可以根据自己房屋的情况，评估需不需要这层保障。

 

以上就是买家在英国买房时需要涉及的基本费用了。当然，您之后需要为新家购买家具，缴纳电费，地税费等等，买家们可能需要准备的资金各有不同，因此，这些费用需要您自己提前做好准备，算一算的。

 

 

在英国买房有哪些步骤？

 

算完了预算，已经迫不及待要买房了？那么，在英国买房的程序有哪些呢？一般来说，在英国买房，会经过以下程序：

 

1. 开始看房，找到合适的房产。这个环节，您还需要同步思考您的预算以及该房产需要向银行贷款的金额等等。

 

2. 确定抵押贷款机构，拿到抵押贷款或原则性协议（MIP或AIP）。这份协议算是一份证明，证明贷款人愿意贷多少钱给买家。一般来说，很多卖家或者房产中介都希望在您报价时看到这一份协议，因为这可以确认您是认真必须有能力购买这套房产。

 

 

3. 开始报价。一旦您找到了合适的房子并拿到了抵押贷款机构的证明，您就可以向卖家或中介机构提出报价了。一般来说，您会在24到48小时内收到您报价的反馈，如果您的报价已被接受，您应该要求代理立即将房产从市场上拿下。

 

4. 寻找律师以及开始办理房产转让手续。这个环节花费的时间相对较长，应该它包含了多个步骤。首先，购买人需要进入一个反洗钱检查。购买人需要提供给中介房产律师的信息，并且提供自己的资金来源证明；同时，房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件。

 

 

接下来，资金来源检查完毕，确认没有问题后，买家和卖家的双方律师就会交换联系信息。随后，买方和卖方开始进入法律程序。买方的律师会开始针对房产本身进行调查；卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。

 

检查完毕后，如果买方律师认为房子结构上有任何问题，可以在这个时候提出，也可以和卖方谈价。比如方说，这套房产应该低于市场价多少等等。

 

5. 交换合同。如果觉得没问题，买方确定想买下房子，就可以正式交换合同了。在这个环节，买卖双方律师完成合同的起草，双方可以各自签订合同。交换合同后，双方会定一个交易完成日期，在这个阶段，买方通常需要先支付10%的头期款。

 

6. 支付各种费用，完成购买。在这个环节，买家需要支付剩余的所有款项，也就是在第二章里丽莎听到的相关费用：律师费，印花税费，土地登记费等等。

 

再完成了一系列付款项目后，恭喜您，买家可拿到房子的钥匙了。

 

 

丽莎律师行房产律师王嘉潞提醒：

 

“在双方正式交换合同之前，买方可以随时没有任何理由退出的。比方说，买家可能看到更心仪或者更便宜的房产了，或者是其他等原因突然不想买了，都是可以的。但是，只要双方正式交换合同，买家就不可以退出了，要不然就是违约了。”

 

 

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JD Sports这个品牌，想必不少人应该听过，或者至少在英国曾经路过其店面。

 

严格来说，JD Sports应该算是贩售运动服饰和鞋款等商品的零售商，实体店铺遍及全英国，光是首都伦敦就有数十家，并且也通过网路贩售商品。

 

今天丽莎要分享的一个案件，就和JD Sports的创始人有些关系。

 

JD Sports的创始人之一，David Makin，他的儿子Tom Makin不幸死于骨癌，享年29岁。

 

Tom Makin死后，留下了他的老婆Kirsty Makin和两个未成年的女儿。

 

Tom和Kirsty是在2018年结婚的，但在结婚前一年，Tom把位于英格兰Bury市的一栋价值180万镑豪宅的一半股份，给了Kirsty。

 

后来，Tom不幸在2019年过世后，他的家人才意识到，当初他们婚前Tom赠给Kirsty的一半产权，恐怕将会使得他们需要支付高达300,000英镑的遗产税（约300万人民币）。

 

这是因为，当初Tom赠与Kirsty房子股份时，他们尚未结婚，而且Tom又在赠与后的7年内去世了（具体说应该是少于3年内，所以遗产税需要以40%的税率计算）。

 

事实上，如果当初Tom不是在婚前把房子产权给到Kirsty，而是在遗嘱中把房子留给Kirsty。

 

那么在Tom过世后，Kirsty同样可以得到相同的股份，并且不需要支付任何遗产税。

 

也因此，他的遗嘱执行人（Executor）罕见地想把这个案件带到高等法院，说服法官判决原来Tom在婚前对于Kirsty所做的“赠与”，是应该被撤销（Rescinded），也就是该“赠与”是无效的。

 

遗嘱执行人表示，Tom当初对于Kirsty的“赠与”是有误的，是错误把房子产权赠给Kirsty了，因为他相信这么做的话，并不会（在他死后）造成Kirsty需要支付任何遗产税。

 

也就是说，Tom的本意并不是想要（以那样的方式）把房子“赠与”给Kirsty，Tom完全可以直接通过遗嘱把房子留给Kirsty的（Tom在当初“赠与”的时候，并没有预期到他会在不久后的将来去世）。

 

所以，遗嘱执行人希望高等法院的法官可以裁决该2017年的赠与是“有误”（Mistake）而不成立的。

 

这样的话，通过Tom最后留下的遗嘱，Kirsty仍然可以是该房产的主人，并且避免掉约300,000镑的遗产税。

 

Tom和Kirsty相识于2008年，并自Tom才21岁起，就陪着他和癌症长期抗战。

 

Tom和Kirsty鹣鲽情深，Tom曾在他们的婚礼上，在所有宾客的面前对着Kirsty表示，Kirsty是他想要一天天好起来的动力。

 

然而，就在他们夫妻俩刚度完蜜月不久后，Tom就被医生诊断只剩下6个月时间。

 

后来，Tom在2019年6月过世，他去世的时候，第二个女儿才几个月大，大女儿也仍是蹒跚学步的年纪。

 

在丈夫去世后，Kirsty曾在接受采访时表示，最难的就是告诉才3岁的天真女儿，她的爸爸已经去了天堂，没有办法再回家的消息。

 

对于房产方面，Makin家庭不愿意做出过多的回复。

 

而案件也尚未开始审理，还不晓得法官将作出怎样的裁决。

 

不过，Tom的遗嘱执行人希望，可以帮他的家属争取应该有的利益，不要让Kirsty住在原本就属于她和Tom的“家”，还得因此付出额外的代价。

 

 

→ 丽莎讨论：已送出的“礼物”竟还能撤销？

 

其实，严格上来说，已经送出的礼物（Gift）是不能够被撤销（Rescinded）的。

 

就是说，送出手的礼物就已经是送出手了，即便认为该“赠送”不合逻辑或没有道理，也不至于说想反悔就能随时反悔的。

 

但是，送出去的礼物却有可能是“无效”的－比如说，该“赠送”事实上是有误（Mistake）的，不属于或不算是赠送人的“本意”。

 

这可以是比如说，受赠人认为某个物品或资产，属于“赠送”；可是赠送人/捐赠人却不是这么认为的，反之亦然。

 

换句话说，一个“有效赠予”（Valid Gift），是必须建立在：

 

赠送人/捐赠人知道他们将要赠予出什么（清楚了解赠予的内容），并且同意“它”是一种赠予，也就是当做礼物“赠送”给受赠人；

 

而同时，受赠人也必须接受了该“赠予”，最终才可以达成“有效赠予”。

 

这种认定实际上还必须是一种“主观”认定，而非客观认定。

 

就是说，如果要确保“有效赠予”的成立，当初负责的律师，应该要确认有证据能够证明，赠予人（送出礼物的人），确实地知道资产转移（比如汇钱，把房子转到另一人名下）的目的是什么，清楚了解这是一种“赠予”行为和将要赠予的内容，并且真正同意把该财产赠送给对方。

 

那么，或许有些人会问，可是当初Tom难道不是真心想要把房子赠给Kirsty吗？有什么错误呢？

 

我们相信，其遗嘱执行人（Executor）的争论点在于，那样的“赠送”事实上并非Tom的“本意”。

 

也就是说，Tom虽然有意把该房产留给妻子Kirsty，但他完全可以通过把房产写进他的遗嘱里，表明留给妻子即可，不需要通过“赠送”来达到该目的。

 

那样的“赠送”实际上是没有意义的。而Tom当初会那么做，他的“本意”其实并非“赠送”（也就是并非想要通过该赠与行为，造成后来的结果或者说“后果”，那并不是当事人Tom真正想要达成的目的）。

 

在这样的情况下，遗嘱执行人才会认为，当初的“赠送”应该视为“有误”的，因此应该被撤销。

 

这里丽莎需要补充提醒的是，虽然目前尚无法完全确定法官将会如何审理，但可以知道的是，当事人基本是无法单纯因为“赠送”会造成高额遗产税的理由，就要求法官裁决“撤销”当初的赠与行为的。

 

同时，也不可以是以赠予人（Tom）当初并不了解，赠予和遗嘱之间会造成的税务差别，会使得受赠人（Kirsty）面临高额遗产税为理由，来直接要求法官“撤销”该赠予的。

 

 

→ 最后给莎粉们补充说明“遗产税”（Inheritance Tax）

 

在英国，遗产税（Inheritance Tax）征收的范围包括房产，银行存款，个人物品（经营企业，收藏品等有价值的东西）。

 

英籍人士在世界各地的所有资产都要付遗产税，而非英籍人士只有在英国境内拥有的资产才需要支付遗产税。

 

 → 目前，哪些遗产不需要缴税？

 

1. 遗产总价值低于缴税门槛325,000镑；

 

2. 将遗产留给自己的配偶或合法（民事）伴侣、慈善事业（Charity）或社区业余体育俱乐部（Community amateur sports club）。

 

 

→ 如何计算遗产税？

 

英国实行“总遗产税制”，对遗产总价值超过免税额的部分按40%征税。遗产税的免税门槛为：325,000镑。

 

例如：遗产总价值为500,000镑，那么遗产税就是：40%＊（£500,000 – £325,000）= 70,000镑。

 

但这里有一个特殊情况：如果将自己的房屋留给子女（包括领养，继子女）或孙子女，这时候的免税门槛将提高为：500,000镑。

 

→ 谁来支付遗产税？

 

通常在遗产分配时，就要由遗嘱中声明的遗嘱执行人（Executor）向税局报税缴税。

 

继承人是不需要缴纳税款的。不过，如果继承人通过遗嘱继承了一间房屋，之后将该房屋出租出去，那么所收入的租金就需要计税了。

 

另外，如果有人（包括配偶）接收了死者生前赠与的“礼物”，这些礼物包括房产，存款和股票等。

 

当礼物总价值超过了325,000镑，而且是死者去世前7年内赠予的，那么收礼物的人也需要对这部分礼物缴交遗产税。

 

（从上面简单的说明，莎粉们应该就可以了解到，为什么当事人Kirsty会牵涉到遗产税，而遗嘱执行人又为什么想要为该房产份额是否为“礼物”来进行争论了。）

 

需要进一步补充的是，目前英国的遗产税政策，存在“7年规则”（The 7 year rule），就是说根据礼物的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例可能会有所不同：

 

－赠与后3年内过世：课征40%的税

 

－赠与后3至4年间过世：课征32%的税

 

－赠与后4至5年间过世：课征24%的税

 

－赠与后5至6年间过世：课征16%的税

 

－赠与后6至7年间过世：课征8%的税

 

－赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）

 

今天的文章就到这边。不知道对于以上文章内容，莎粉们有没有什么想法或者疑问？

 

如果有的话，可以进一步留言并咨询丽莎会计行和丽莎律师行。

 

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连续聊了几天有关英国技术工签方面的申请，今天丽莎要跟大家更新一个有关移民局新冠政策的消息。

 

根据移民局最新对于临时政策文件的更新，删除了有关境内申请人可允许直接在境内转签的相关特殊政策，这项政策原本允许新冠期间不论人在英国持有何种签证，都可以在境内直接申请转换成其他长期签证，例如访问签证持有人可直接申请技术工作签证。

 

然而，在移民局的更新文件当中，已经将这类特殊政策的相关描述给删除，取而代之的是，告知境内申请人如果想要继续留在英国的话，就需要尽快申请相关签证；

 

并且，在符合（移民法）的情况下，才可以直接在英国境内提出申请。

 

注：移民局文件的说法是“Where eligible, you’ll be able to submit a permission to stay application form from within the UK.”

 

这基本也就是说，只有那些原本就被允许直接在英国境内转签的签证持有人，才可能直接从境内申请其他（被允许转签的）长期签证。

 

 

→ 有没有例外情况？

 

还是有的。

 

移民局在文件中也明确指出，如果境内申请人目前持有的是“Exceptional Assurance”（特殊保证），那么申请人仍然能够直接在英国境内转签其他长期签证；当然，前提是当事人的“特殊保证”仍在有效期内，尚未到期。

 

这代表，如果有莎粉目前正持有“特殊保证”，并且有继续留在英国的打算的话，应该尽快把握在“特殊保证”到期之前，递交相关申请。

 

当然，对于签证已经或即将于今年3月1日至31日之间到期，可是仍然无法离开英国的当事人，比如说仍受迫于旅行限制（如班机取消，新冠隔离）等因素，当事人仍然可以向移民局申请“特殊保证”，获得额外时间去做合理的相应安排。

 

这些合理安排自然可以包括重新预定班机，如期回国；但也可以是，当事人想要继续待在英国的话，可以把握在“特殊保证”期间，递交相关的移民身份申请。

 

不过丽莎在这里仍要提醒，想要申请“特殊保证”的当事人，是需要有因新冠疫情而造成的被迫且合理理由的；申请的时候，移民局也会要求当事人说明，当事人为何无法离开英国，并且附上相关的证据加以证明。

 

例如，如果当事人在签证到期之前找不到航班而无法离开英国，需要提交一份确认的机票副本等相关证据。

 

如果当事人因携带冠状病毒而无法离开英国，则需要提交对冠状病毒检测结果呈阳性的确认。

 

而这类合理的理由，自然不包括当事人想待在英国境内转签其他长期签证，比如说当事人持有的是访问签证并且即将到期，那么如果没有存在如上述的合理理由，只是单纯想通过申请“特殊保证”，达到在境内转签其他签证的目的，移民局恐怕是无法核准的。

 

这种情况下，当事人恐怕就需要回国去进行相应申请了。

 

 

→ 有关家庭类申请人

 

比较好的消息是，前面提到有关移民局新冠特殊政策的变化，尚未影响到家庭类申请人（Apply to enter the UK or remain on the basis of family or private life）。

 

这代表，如果目前境内当事人，原持有签证是在2020年10月31日之后到期，并且符合以下情况的话，那么不论申请人原来的签证为何，即便是原来不被允许境内转签的签证类别（如访问签证Visitor Visa），仍可能继续在英国境内直接申请转成家庭类签证（如配偶签证）：

 

当事人的申请很紧急，例如家里有急事，无法让当事人先回国申请之后，才再回到英国

 

当事人因新冠因素，无法回国进行申请

 

同时，对于“家庭类申请人”，其“特殊保证”的期限也比其他类别申请更长。

 

根据移民局政策文件，这代表“家庭类申请人”如果签证是在2020年12月1日至2021年5月31日之间到期，打算离开英国但仍然无法离开的话，是可以向移民局申请“特殊保证”，获得额外的合理安排时间的。

 

当然了，这也代表持有“有效”特殊保证（Exceptional Assurance）的当事人，目前仍然是可以直接在英国境内转成“家庭类签证”的。

 

丽莎需要提醒，移民局已经指出他们的相关特殊政策，都是会一再审视并视情况可能给予修改的；所以如果想要享有特殊政策之下的一些优惠，申请人应该要尽早把握。

 

否则不知道什么时候，移民局就会又悄悄地像前面的政策那样，没有防备地取消或者说不再延续了。

 

 

→ 如何申请“特殊保证”？

 

无论当事人是持有“家庭类签证”，亦或是其他类型签证，想要申请“特殊保证”，都应该通过发送电子邮件至[email protected]，提交“特殊保证”请求，并提供以下详细信息：

 

全名

 

出生日期

 

国籍

 

内政部/GWF或者任何其他参考编号

 

签证类型

 

签证有效期

 

请求的理由

 

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开的证据

 

在发送电子邮件时，电子邮件的标题应为“Request for an assurance”。

 

对于持有不同类型签证的当事人来说，申请“特殊保证”的方式和流程，倒是都一致的。

 

在申请的电邮中，当事人还应该附上相关证据，说明为什么不能及时离开英国。

 

如果当事人之前已经填写了“在线表格”以要求获得特殊保证，正在等待结果，并且当事人的航班即将起飞的话，当事人应该通过电子邮件将上述详细信息发送给移民局。移民局尽快联系当事人，并告知结果。

 

在移民局考虑当事人申请特殊保证（Exceptional Assurance）的时间内，当事人将不会被视为逾期居留，或在以后的任何移民申请中，因此直接造成任何负面影响。

 

同时，在当事人的“特殊保证”申请等待期间，当事人原先的签证条件是保持不变的，也就是如果自己的签证可以允许工作的话，当事人可以继续工作。

 

如果当事人申请到了“特殊保证”，它将可以为当事人提供短期身份保护。

 

如果当事人原先的签证条件允许当事人工作，学习或租用住宿，当事人则可以在“特殊保证”期间内继续这样做。

 

如果当事人（先前）已经获得“特殊保证”，但当事人的情况已经改变，或者当事人无法在之前给出的保证日期之前离开英国，则必须使用上述流程重新申请。

 

当事人需要明确说明，要进行后续申请的理由，并提供新的支持证据。

 

 

→ 移民局公布4•6起新申请费率，新增境外行政复议费用

 

英国内政部更新了有关自2021年4月6日起，英国移民申请的最新费用表。

 

好的消息是，所有原本已经在列表上的申请类别，新的季度依然维持0冻涨，也就是申请费率没有变化。

 

（这自然包括英中特惠的两年多次访问签证，依旧维持95英镑的申请费用。）

 

不过，对于境外申请人，提出“行政复议”（Administrative review）方面，内政部倒是新增设了一个费用。

 

这表示，原本之前移民局是没有向境外申请的“行政复议”收费的（境内申请的行政复议倒是有收费，为80镑）；

 

自4月6日起，境外提出的“行政复议”也将和境内申请看齐，同样需要支付80镑的费用。

 

丽莎补充：一般来说，对于没有上诉权利的申请（例如工签、学生签等计分制申请），在申请被拒绝后，如果申请人觉得移民局的决定不正确，希望他们重新考虑的话，一般可以提出行政复议（Administrative review）。

 

如果行政复议的结果仍不满意，申请人希望继续挑战，还可以进一步提出司法审核（Judicial review），让法官来作出裁决。

 

而根据今天移民局的更新，可以发现，未来不论是境内或者境外申请人，想要提出“行政复议”，都将需要支付80英镑的费用了（当然，这一点对于境内申请人是没有什么变化的）。

 

总的来说，从移民局新的变化可以看出来，随着英国政府已经发布解封计划，在疫情越趋稳定和控制的情况下，移民局将可能逐步解除相关的“特殊政策”，最终恢复成原来的移民政策。

 

所以丽莎需要提醒，如果仍然希望通过相关特殊政策来进行申请的当事人，应该尽早把握并准备；因为移民局很可能继续逐步调整，将相关特殊政策一步步取消而“恢复原状”。

 

在申请方面，如果莎粉们有任何问题，都应该及早咨询专业建议。如果需要协助，请尽早联系丽莎。

 

丽莎律师行的专业移民团队，将会针对个别案件具体分析，给您最合适的专业建议，尽力协助您的申请，希望能让您的移民之路更加平顺。

 

最后，丽莎今天的文章虽然没有提到工签申请，但莎粉们如果有任何和工签相关的疑问，或者其他想要知道的，可以留言给我们，我们将尽量针对大家感兴趣的话题，在后面的文章中继续延伸说明。

 

今天的文章就到这边。如果觉得丽莎的文章不错的话，请不要吝于点赞和转发！您的支持是我们继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

如果有其他英国移民和法律方面问题，欢迎咨询丽莎律师行。

 

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