买了公寓想装修“自己家”？英国法院却说不行！?

在英国购买租赁产权的房产，很多人都会有一个疑问：我究竟能否“自由”装修？本质上，买房自然希望能够按照自己的喜好进行装修。然而，租赁产权意味着你买到的其实是一个“长期租约”，你与房东之间会有一份租赁合同。

在进行任何改造之前，务必先仔细查看租约上的各项限制，否则很可能会引发麻烦。最近，英国法院新出了一个案例《Maguire and another v Phanphet and another [2025]》。在英格兰Westcliffe-on-Sea，一对公寓业主就因为未经允许改造房屋而被房东告上了法庭。

故事背景

M先生在英格兰Westcliffe-on-Sea罗纳德公园大道25号（25 Ronald Park Avenue）拥有一栋维多利亚时期的老房子。2022年9月，他把这栋房子改造成两套公寓，并把楼上一套公寓的长期租约出售给P先生夫妇，自己则居住在楼下。

换句话说，M先生既是P夫妇的大房东，也是他们的邻居。M先生本以为大家可以平静相处、做个和睦邻里，没想到麻烦却接踵而来。

当P先生夫妇买下楼上公寓后，开始进行大规模改造，包括管道、供暖、电路、照明、地板、橱柜与配件的全面翻新，连散热器、浴室和厨房都换了新的。

问题也随之而来——施工噪音轰鸣、灰尘弥漫、楼下天花板甚至还被工人踩破了一个洞。M先生简直忍无可忍，多次投诉，对方似乎都不理会。

2023年8月，他们正式向英国第一审地产法庭（FTT）提起申请，指控楼上违反租约、损坏房屋、制造噪音、并可能使保险无效。

根据双方所签署的租约，有几条非常重要的条款：

未经房东书面同意，租客不得拆除或改动房屋的固定装置（fixtures）；
不得做出可能使保险失效或导致保费上涨的行为；
不得制造不合理的噪音或滋扰。

M先生一方认为，P夫妇的行为违反了以上三条条款。

法院怎么说？

然而，在第一轮审理中，P夫妇一方赢了大部分。FTT认定：

P夫妇确实拆掉了一面内部非承重墙，但算是轻微违约；
P夫妇并未违反关于保险和滋扰（噪音）的条款；
其他装置的更换属于正常维护，不构成违约。

M先生对此审理不服，提起上诉。随后，案件进入上诉仲裁庭（Upper Tribunal）。

根据法院提供资料，上诉仲裁庭根据以下三个焦点进行审理w：

一，P夫妇是否拆除固定装置？

在英国房屋租约里，“固定装置”指那些属于房东、附着于房屋结构的物件，比如门、橱柜、水槽等。一审法院FTT认为：虽然楼上拆掉并换了新的厨房、浴室家具，但这属于“更新维护”，不算“永久性移除”。

但仲裁庭不同意这种宽松解释——“合同写得很清楚：未经书面同意，不得拆除房东的固定装置。哪怕你换了新的，也属于违约。”

最终，仲裁庭认定楼上在翻修中确实违反了第2(c)条租约条款，因为他们拆除并更换了：

五扇室内门
踢脚线
整个厨房
整个浴室

二，是否做了使保险失效的行为？

M先生声称，楼上公寓的改造让整栋楼的保险面临失效风险——包括电线未经认证、施工方身份不明、保险费上涨（从£450涨到£520）。但FTT认为没有证据支持这种说法，因为：没有人出示保险合同；保险公司也未发出警告；保费上涨很可能只是“市场因素”。

仲裁庭虽认可理论上“可能影响保险”就算违约，但指出房东的担忧仅是猜测，没有专业证据或保险方说明，因此这一项上诉失败。

三，噪音与滋扰问题

施工期间的噪音和破坏确实让楼下不堪其扰。FTT承认确实存在噪音、损害，甚至施工方与房东发生冲突。但指出，装修行为本身属于正常住宅使用，只要不持续性地干扰他人，就不算“法律意义上的滋扰”。仲裁庭虽然认为FTT对条文理解不完全正确，但由于楼下没有充分证据证明噪音达到“过度或不合理”的程度，因此这一项也维持原判。

丽莎评论

在现实生活中，这类情况其实不少见。很多莎粉可能早就知道，很多在英国买公寓的业主，买到的并不是“永久产权”（freehold），而是“租赁产权”（leasehold）。这意味着，即便您买下了这套房子，您拥有的只是一个长期租约，仍然要遵守租约中的各项条款。

一般来说，几乎所有租约都会明确规定：未经房东书面同意，不得对房屋结构或固定装置作任何改动。

英国法律对“固定装置（fixtures）”和“可移动家具（fittings）”的区别非常严格：

Fixtures（固定装置）：和建筑结构连在一起的部分，比如门、地板、橱柜、水管等，法律上属于房东。
Fittings（可移动家具）：像沙发、电器、灯具这些，属于租户个人财产。

也就是说，即便是“翻新自己的家”，也不能随意拆墙、换厨房、改电路。

如果未经房东许可就动工，法律上就算违约。在这起案例中，楼上的业主换了厨房、浴室、门和踢脚线，虽然都换成了新的，但实际上等于拆除了房东的固定装置（fixtures），因此被裁定违反租约。

根据英格兰和威尔士的法律规定，违反租约的后果取决于违约的严重程度和房东打算采取的处理方法，比如：

合同违约索赔（damages）；
由业主承担修复费用；
如果情况严重，房东可以根据《1925年不动产法》第146条（LPA 1925, s.146）发出“违约通知（forfeiture notice）”，甚至启动收回租约（forfeiture）程序。

目前的裁决只是确认P夫妇的“违约事实成立”，并未提及处罚金额。此外，法院也指出，任何一方当事人均有权就本裁决中涉及的法律问题向上诉法院（Court of Appeal）提出上诉，但行使上诉权须经许可。至于P夫妇是否会继续上诉，尚不清楚。但可以肯定的是，这类纠纷的法律费用通常都不低，若能提前避免，显然是更好的选择。

所以，从这件事来看，我们建议买家：