从古至今，孝与感恩是咱们中国人传统美德。父母养育我们，当他们老的时候，我们自然需要好好照顾，这是理所应当的事情。然而，这个传统美德似乎在西方行不通。今天，丽莎要和您说一个有意思的案子，该案件的故事围绕着女儿和老妈的法院之争展开。据说，这位女儿欣然接受妈妈送给她价值百万镑的房产，没想到，她不仅不懂感恩，反倒要把她82岁的老母亲驱逐出去。
哎，这套房产是这位母亲唯一的房子啊，为了不让自己一把年纪还被迫留宿街头，她必须前往法院和女儿抗争起来。
这究竟是怎么回事呢？她能抢回这一套她居住42年的房产吗？跟着丽莎一起来看看
把亲妈赶出家门
诺玛·吉本斯（Norma Gibbons）和女儿道恩（Dawn）一直住在伦敦南部一座改建的房子里，这套House被分成了两套三居室的公寓。最初，诺玛是整套房产的产权持有人。
据资料显示，这套房产原来的价值是80万英镑。后来，房产被改建成两套三居室公寓后，价格已升值至140万英镑。房子升值了，诺玛提前把房子的产权转移给自己的女儿，为了躲避以后的高昂遗产税，产权转让后，道恩就成为了该房产的唯一产权所有人了。多年以来，诺玛住在楼上的那一套公寓，女儿道恩住在楼下的公寓。
2008年，道恩也成为了妈妈。可没想到，为人之母后，她和母亲诺玛的关系反而变得不好了，最后闹到母女断绝关系。
道恩说，诺玛经常对自己年幼的女儿大喊大叫，还经常无故生气。总之，母女俩的感情越来越僵，在彻底闹崩之后，道恩决定要把82岁的老母亲诺玛驱逐出去。
事情是这样的，俩人的矛盾发生了六年，在法院上打了一场又一场的官司。
第一场官司，道恩向法院起诉，诺玛的公寓漏水，但诺玛拒绝让人前去维修房产，这导致道恩和道恩的女儿处于危险之中。
“楼上的公寓发生问题，水从天花板上流下来了。弄得我们的房子产生霉菌了，根本无法修复。水还让整个公寓都停电了，我和我女儿都处在危险之中。我必须要到楼上的公寓彻底查清楚与漏水相关的问题。后来，我请了建筑商到母亲的房产里进行调查，看看到底哪里出现问题，哪些是损坏的以及哪些是需要进行维修的。然而，她一再拒绝。”
在这一场官司中，俩人的矛盾进一步恶化。由于道恩现在是房产的法定持有人，她立刻向法院申请，驱逐她的母亲。
诺玛这边的说辞不一样，她说公寓的问题早就得到修复了，她从来没有拒绝。她怎么也没有想到，她的女儿会通过法院来驱逐她，这是她住了42年的房产，早知道如此，她就不会把自己的房产交给这位女儿。
“当我把财产转移到女儿的名下时，我是希望余生都住在那里的。如果我知道自己会被女儿赶走，我怎么会转让呢？这是我花钱买的房子。”
据了解，法官下令诺玛必须允许她的女儿进入调查所需要的任何维修工作。此外，法院说，他们会在未来几个月对道恩驱逐她母亲的申请进行审理。
丽莎评论
按照大多数人的想法，双方发展到这个地步，很遗憾的。但是从法律来说，女儿似乎有权利驱逐妈妈，因为这个房产是妈妈亲自把所有权转移到女儿的名下的。一旦进行了产权转让，那么资产的所有权以及一切相关的权利都是同时给了这一个受益人的。也就是说，我给了你财产，我就不能在产权上约束你，产权人是有权赶居住者出去。
针对道恩的驱逐案，法院目前还没有开始审理，我们估计，诺玛想要拿回这套房产，要走的路会很长啊。
通过这个故事，丽莎律师行想要给大家提个醒，如果您想把自己的礼物赠送给孩子，但是，您又想继续在房产里持续居住的话，请一定要提前了解相关的法律规则。
什么是潜在豁免转移？
通过媒体给的资料，丽莎发现，本篇故事涉及了一个法律关键点：潜在豁免转移（Potentially Exempt Transfer），我们在日常生活中经常会碰到的。
在一生中，我们往往都会希望把一些贵重的东西以及财富分享给自己的家人。然而，在英国，向亲人赠送大笔礼物往往会需要支付一笔昂贵的遗产税。所以，在进行价值转移之前，人们都想要通过一些方法来避免这些税费。
潜在豁免转移是其中一个方法，它可以让您躲避遗产税。正如本篇主人公一样，母亲最初应该是想把房子传给自己唯一的女儿，但是为了避免去世后所需要支付的遗产税，所以，她把这事提早办上了，想通过潜在豁免转移来送给自己的女儿。
根据英国法律的要求，要进行潜在豁免转移，您只需向个人赠送任何价值的礼物。这份礼物可以随时赠送，可能包括房产、金钱或财产，例如珠宝或古董。就这些礼物的价值而言，没有潜在的豁免转让的限制。他们可以通过潜在豁免转移给自己的亲人任何价值的东西。
但是，当事人必须要遵守7年规则才能免征继承税。从本质上讲，如果捐助者在赠送礼物后存活七年，则无需为任何价值的礼物支付遗产税，这就是被称为7年规则。如果捐赠人在赠与前三年去世，则价值将按40%的标准税率征税。
如果我住在我打算赠送的房子里呢？
一般情况下，如果您将家庭住宅给您的孩子，并且把产权转移给孩子，这通常被归类为遗产税目的的潜在豁免转让 。但是请注意，对于符合潜在豁免转让资格的礼物，礼物必须没有附加条件的。也就是说，您在进行转让后不能从家庭住宅中受益。如果转让人在赠与资产后保留资产的任何权益，则无论何时赠与，都不符合潜在豁免转让的条件，这被称为保留利益的赠与。
在英国，当父母想要继续居住在房产里的时候，将财产所有权从父母转移给子女可能不能避免遗产税。英国税务局将此描述为保留利益的礼物 (英文：The Gift with Reservation of Benefit，简称GROB )。税务局会争辩说您没有为孩子提供有效的礼物。这是因为您已将房屋赠予您的孩子，但您保留该物业的全部利益。您还住在那里，而他们反倒不住在里面了。这样做的结果是，无论您何时将其赠与，英国税务局仍会在您去世时将该房屋的全部价值包括在您的遗产中。
通常来说，想要避免税务局有这样的怀疑，第一种方法是向孩子支付租金，而且必须是市场租金。市场租金将是当地类似出租物业的现行价格。业主需要对此进行审查，因为市场利率会随着时间的推移而增加或减少。
第二个避免GROB规定的潜在方法是让：您和孩子共同生活。如果你们每个人都支付自己的家庭开支份额，那么这笔转移可能被视为直接赠与。为了将转让视为赠与，每个共有人必须支付其与财产相关的维护和支出份额。这是一项复杂的规定，如果未正确遵守，仍可能导致征收继承税。因此，在考虑任何此类条款之前，应征求法律意见。
从以上关于潜在豁免转移的内容来看，本篇故事的母亲做是没有错的，她提前把产权转移给孩子，以避免相关的遗产税。而且，从媒体所给的资料来看，虽然她还是住在房产里，她也使用了第二种方法来避免遗产税：与孩子共同生活。然而，他们却忽略了其他风险。
通常来说，将房子赠与给孩子并仍然住在里面，除了遗产税的风险外，还有一些个人风险：您永远不知道下一个拐角会发生什么。
比如说，如果您的孩子离婚，这一份财产就可能成为离婚协议的一部分。他们的前伴侣可能有权获得其中的一半。如果您的孩子破产，可能必须出售财产来偿还债务。如果您与孩子的关系意外破裂或发生变化，他们可能会将您驱逐出房产。如果您的孩子在您之前意外死亡，财产将转移给您孩子的受益人。这些受益人可能希望出售或居住在该房产中，并驱逐您。也就是说，您不再是房主，对房产没有任何权利。因此，在这些情况下，您可能会失去自己的家——唯一的落脚点，最终可能会演变成本篇故事一样，和自己最爱的亲人吵到法院了。
丽莎提醒，如果您想把房子赠送给自己的亲人，并且自己还是想继续和亲人居住在一起，您最好可以写一份租赁协议。租约里可以写着约束双方的条款，比如：租约的期限、条件、相关费用的支付以及终止条款等，这样才可以最大化地保障您的居住权益。
好了，本篇分享就到这里。
如果对文章有任何问题，请进一步联系丽莎律师行。如果您手中也有财产想赠与给自己的亲人，但是却不知道该怎么做的，可以进一步联系丽莎律师行，我们的家庭律师可以提供专业的建议，协助您实现心愿。
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