疫情期间，整个欧洲和北美的工作场所都被清空，零售行业受到相当大的打击，商业地产市场几乎完全崩溃，房东们感到非常惊慌。随着疫情的解封，商业地产在2022年年初的时候逐渐转暖。可是，没多久，英国商业地产似乎又进入低迷期。
由于利率上升推高了投资者的融资成本，再加上生活成本飙升导致人们对租赁空间需求的减弱，英国的商业房地产行业再次进入或可能已经处于低迷状态。那么，英国商业地产是否还值得投资？在这样的困难期间，我们是否需要更谨慎，投资商业房产前需要注意什么？
商业地产受冷可能反促进租金增长
根据《金融时报》报道，商业地产在2022年开局表现相当好。然而，随着央行连续八次上调基准利率以及新的政策给市场带来的影响，商业地产交易抵押贷款以及融资成本越来越高，吓跑一群新的投资者进入市场，从而阻碍商业地产价值的增长。
随着借贷成本越来越高，地产业主也陷入困境。特别是那些手持办公室以及零售空间的业主们，租户需求的降低让他们更是雪上加霜。
根据Remit Consulting公布的一份数据，英国写字楼、办公室的租用率仅仅是疫情之前的一半，达30%。同时，RICS （英国皇家特许测量师学会）全球商业房地产市场监测报告（2022年第三季度）也表明，租户需求在连续五个季度的增长后，在2022年第三季度出现明显的下降，从第二季度的+17%下降至 -10%。其中，办公室和零售空间影响是最大的。受到生活成本增加以及办公室改革模式所带来的影响，英国几乎所有地区都出现租户对办公室和零售空间需求的下降趋势。
在大多数公司中，随着家庭工作和/或混合工作的发展，90%的受访者认为，企业将在未来一年内会继续缩减部分办公室的使用率。三分之一的受访者认为，办公空间需求的减少幅度将在5%到10%左右，而同样多的受访者预测，全年办公室占地面积可能会减少10%到20%以上。
对于主要零售和二级零售空间，情况大致相同，对于未来12个月的预测已进一步下滑至负值区域。
由于第三季度租户需求急速下降，投资者正在远离英国商业地产市场。43%的受访者认为商业地产行业处于低迷的早期阶段，另有10%受访者认为处于低迷的中期。相比之下，三个月前，53%的人表示该行业处于好转的早期或中期，这一比例现在已降至22%。
RICS 经济学家Tarrant Parsons 说：
“由于生活成本危机以及消费者信息下降对家庭支出带来的影响，零售行业受到的影响尤为明显，零售空间的需求量随之降低。同样，写字楼部门的需求也出现新的下降，疫情带来的工作模式的持续结构性变化进一步加剧经济周期性衰退。”
但是，英国房地产中介Savills的商业研究总监Mat Oakley有着不同的看法。他认为，业主们仍然应该对写字楼和其他商业房产的前景保持乐观态度。
证据显示，英国商业房产在2020/21年更糟糕的经济时期证明它们的弹性，在某些情况下提供了创纪录的优质租金水平。推动这种弹性的因素仍然存在，特别是优质空间供应不足和合同开发管道不会缓解这种供应不足。
“建筑价格成本的上涨以及人们对商业地产的信心减弱的结合，意味着我们今年会看到的翻新以及商业地产开发项目少于预期水平。
毫无疑问，这种趋势将持续到2023年，这意味着2025年及以后的实际完工水平可能会大大低于预期，这反过来将推动租金增长强于预期。”
另外，也有一些投资人士认为，这场灾难不会像2008年那样严重。
投资前需要注意哪些问题？
对于海外投资者来说，英国商业地产一直是非常有吸引力的选择，因为商业地产可以提供健康的资本增长，定期的月收入。同时，它比投资股票更安全。
另外，在英国投资商业地产有一个好处，它的租约比美国和欧盟的长，而且比英国住宅物业的租约长。比如说，英国办公室租约的平均时长为8年，这意味着在很长一段时间内，商业房东们都有着相对稳定的收入。
目前商业地产价值降低，对新的投资者来说，也许是一次好的机会。也就是说，您可能会获得一笔折扣交易。
然而，投资者不能忽视的一个现实问题：乌云依旧笼罩着英国经济。在目前一个经济不稳定的时期，投资者需要更加谨慎才行，在投资商业房产前要做足功课，谨慎考虑以下问题：
- 第一，您是否了解商业房产的投资水平、回报以及风险？
商业地产投资水平有大有小，有的可以和普通住宅物业一样的投资水平，也有更大规模。同理，投资规模越大，风险越高。在投资前，您需要好好做研究，确定您可以负担得起的费用——包括投资周期内的任何持续成本。
另外，您还需要想想在该水平上您可以找到什么样的商业地产。比如说，在一些地方，您可以用同样的资金购买更多的仓库，而不是一家购物中心或商店。在一些小镇，购买一间办公室可能只是大城市或大城市附近办公空间成本的一小部分。请记住哦，您的预期回报将受到地点、基础设施、社会经济因素和可用劳动力的影响。
商业地产的租期通常比住宅更长，保障您有收入的时间更长。缺点是您需要考虑房产空置期间的风险水平，您能度过这场风暴多久？
- 第二，长期或短期投资
在投资商业地产之前，您需要考虑您是在寻找长期投资还是短期投资。如果您正在寻求长期投资，您可能需要考虑在经济发生变化时是否有调整您的财产以适应新用途类别的余地。为了立即获得投资回报，选择能够在您的时间范围内实现健康资本收益的房产类型和区域至关重要。
- 第三，时间跨度？
在投资商业地产时，您是否有一个清晰的时间规划表？您的时间表将影响您投资的房产类型、您选择的地点以及您为投资融资的方式。如果您在投资或商业地产方面有一些经验，也许您已经知道下一步该做什么，再下一步做什么，并准备好在发现好机会时进行投资。
然而，如果您不知道会发生什么、投资什么类型的房产或如何为您的投资提供最好的融资，您就不能仓促行事。与商业地产专家交谈，他们可以给您更好的建议，这些建议可能会最大化您的投资回报。
- 第四，投资零售、办公还是工业？
您需要决定哪种类型的商业地产合适您。如果您想投资一个零售空间，您必须要具备该行业的业务知识，您可能会发现在一个交通便利的地方投资零售空间，回报可能会更好。如果您想投资办公室，您需要了解企业通常会租用哪些办公空空间，或者了解哪些办公室空间可以满足市场缺口？如果您想投资一个小型工业单位，那么，您需要前期了解哪些地方可能可以吸引知名企业、留住大量毕业生。
- 第五，租赁还是购买？
在这里，您需要了解直接购买房产以及租用商业房产的优点和劣势。
直接购买房产的好处是：
- 随着时间的推移，您的房产会增值，因此您将直接获利
- 如果您的企业需要融资，您可以利用股权作为抵押品
- 您可以将房产出租给租户，获得定期的租金收入
- 税收优惠
- 如果您想改变空间，您会有着更多的控制权
购买商业地产的缺点是：
- 购买价格昂贵，您将不得不在开始时准备一笔首付款
- 抵押贷款还款风险，如果房产空置了，您将如何偿还？
- 您的现金将被捆绑在财产上
- 维护费用。虽然租户可能负责非结构性维修（这将在租约中规定），但您将负责所需的任何结构性维修
租赁一套商业房产的好处：
- 降低维护成本
- 您的现金没有被固定在财产上，因此您可以将其用于其他业务需求
- 税收减免，您可以从税单中扣除全部租赁付款
- 您想搬迁会更容易一些，您通常可以与房东商定所需的租约期限，或者在租约中加入终止条款
租赁一套房产的缺点是：
- 房租和房东服务费的成本。总租金可能会超过抵押贷款的还款额。
- 一个空置的财产。即使您不再使用该物业，您仍需在租赁协议的整个期限内支付租金。但是，当您协商租约时，您可能能够获得房东的转租许可。
- 如果您购买了该物业，您将不会从任何长期资本增长中受益。
是否购买或租赁房产的决定将取决于您的经验、知识和具体情况。在考虑哪种选择最适合您时，我们建议您征求商业律师的专业意见。
- 第六，您将如何投资？
在考虑要投资的商业地产的类型、回报和位置的同时，您还需要考虑如何投资。常用的方法有几种：直接投资（Direct investment）、直接或者“实体”基金（Direct or ‘bricks-and-mortar’ fund）以及间接地产基金（Indirect property fund）。
直接投资指直接购买房产或购买房产的股份。直接或实体基金指的是，较小的投资者可以通过开放式投资公司 (Oeic)、单位信托或投资信托等计划进行投资。这些计划将参与者的资金投资于不同类型商业地产的投资组合，从而将风险分散到各个行业。
间接商业地产基金：投资者购买拥有商业地产组合的公司的股票，这可以是房地产投资信托 (REIT) 或公开交易的房屋建筑商。投资是通过股票市场进行的，这意味着股票可以涨跌。收入以股息的形式支付给投资者（或股东）。
总的来说，每个投资选择都有利有弊，因此，您需要了解更多信息以帮助您确定最符合您的需求和财务状况的选择，您需要考虑税收和房地产投资。
- 第七，寻求法律意见
在做出商业地产投资决定时，您需要权衡许多因素，以及需要考虑的税收问题。同时，商业产权的转让非常复杂。因此，我们建议尽早向经验丰富的商业律师寻求法律建议，这是非常重要的。
- 第八，是否涉及任何风险？
在权衡风险时，您需要考虑位置、租赁契约强度和市场表现。
位置是投资商业地产时要考虑的主要因素。在正确的区域选择房产将带来更大的资本增长潜力和更高的收益率，因此仔细研究该区域非常重要。过去几年，许多知名企业不再选择伦敦了，而是纷纷迁往曼彻斯特、利物浦以及布里斯托尔、剑桥、爱丁堡和利兹等其他城市。尽管业主们对伦敦的兴趣很高，但最好还是到伦敦以外的地方寻找价格合理的大型商业地产。
租约的强度意味着商业租户的质量，对投资价值有着巨大的影响。强大的租户可能会更加严格地履行租赁义务并按时支付租金。因此在签订租赁协议之前，对潜在租户进行背景调查是很重要的。
另外，持续关注市场表现也是很重要的。正如本篇开头所说的那样，目前市场局势有一些不太稳定，但是并不代表它会一直都不会改变。因此，您需要持续关注以及分析市场环境，有助于您的投资决策。
好了，本期分享就到这里。如果您对英国商业地产有兴趣，请进一步联系丽莎律师行，我们的商业房产律师在这一方面有着多年的经验，可以给您提供帮助和建议。
如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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