咱们中国人重视亲情，儿女是父母血脉的延续，父母这一辈子再辛苦再累都是为了儿女好，积累的财富也希望可以全部留给自己的子女。
但是，在英国有一笔昂贵的遗产税，如果您没有提前知道它的规则来规划好一笔合理的账单，给儿女的财富可能会是一笔巨大的压力。
最近，几个子女在继承了父母的遗产后，面临着300万英镑的遗产税，也不知道该怎么办？
父母留下价值900万英镑房产
这套房产位于英国著名度假区多塞特郡沙洲（Sandbanks ）的一栋美丽的海滨别墅，1918年的时候，当地一位医生建造了它。从图片看，当时这套房产是很破旧的，沙洲也还不是现在这样繁华。
1945年，英国一名露营企业家奥埃瓦尔德·贝利（Oswald Bailey）看中了它的价值，以7000英镑买下了它，然后再次进行了翻新。
后来，贝利先生在去世后把这套房子留给了儿子弗兰克和他的妻子拉拉格。
如今，该度假村已成为英国版的迈阿密海滩，这座拥有105年历史的房屋的价值已比购买时的价格上涨了1,200 倍，大约为900万英镑。
这对夫妻一直住在那里，他们有四个孩子——斯蒂芬、希拉里、艾莉森和尼古拉。弗兰克和妻子一直都希望把这套房子传给他们的这几个孩子。所以，他们并没有把它出售也没有再进行什么投资，即便涨价了很多。
2005年，弗兰克和妻子去世了，兄妹四人自然继承了这座老式的三层楼房。可是让这四个孩子没有想到的是，他们迎接的是一笔高额的遗产税账单。
子女面临40%的税收
根据遗产税规则，如果父母把遗产传给子女，前50万英镑的价格是免税的。但是，只要遗产价值高于50万英镑，通常需缴纳40%的税费！
也就是说，如果税务局按照这套房产市场价900万英镑来估值，这四个孩子需要面临的遗产税高达300万英镑。
这四个孩子觉得很遗憾，这是父母的唯一财产。它毕竟有很多年的历史了，如果出售的话，无论谁买下它，都会把这套房产拆了，并利用这片土地来建造一个更加豪华的别墅。然而，如果他们不卖掉的话，没有一个人可以承受这一笔昂贵的遗产税金。
斯蒂芬对媒体说：“我们从来没有靠房子赚到任何钱，我们没有出租，也没有打算出售，因为它是我们爷爷那一辈传下来的，它对我们来说非常重要。”
“我都在那里长大，全部都是我们的回忆。当隔壁的房子在20多年前以超过100万英镑的价格出售时，我们就知道沙洲的价格越来越贵了，但是没有想到，它可以产生这么多这么多遗产税金。”
据媒体介绍，现在这套房产设有厨房/早餐室、餐厅、客厅和书房，一楼有四间卧室、两间浴室和一个独立的厨房，还有一间公寓，包括另外两间卧室、一间浴室和厨房该房产前面的主干道被树木遮挡。后面有一个错层大花园，有草坪和露台区，还有通往水边草坪的台阶，它还拥有自己的私人码头。
这样的房产在市场上很受欢迎。
如何避免高额税金？
对于我们许多人来说，房产是人生最大的一笔投资之一，把房产留给自己的孩子或亲人是一件很重要的事情。问题是，什么时候才是送房子的最佳时机呢？
根据英国法律，将房产赠与给子女或者家庭成员可以减免一些遗产税，以至于这比写遗嘱更受欢迎。然而，把房产赠送给自己的子女以及与此相关的税收问题并不是那么简单，它是相当复杂的，涉及着不同的税金。您一定要提前了解一些规则了，才可以避免高额的成本。
第一种选择：在您去世前把房产送给孩子
只要您拥有该房产，您完全可以把自己的房产交给孩子的。如果您是共同拥有者，您需要确保已经获得其他所有者的许可。在这样的情况下，它可能会产生一些税务问题。
1.遗产税
如果某人在去世后把房产留给自己的孩子，它通常是作为遗产的一部分，需要征收一笔遗产税。如果某人在去世前将其房产作为礼物送给孩子，那么，如果您属于以下情况，则可能不需要缴纳遗产税：
- 该房产价值低于325,000英镑
- 遵守7年规则：您在去世前7年内已赠与财产
- 在应缴纳遗产税的情况下，礼物将按不同级别征税，以下税率适用于该规则：
- 去世前3年的礼物为40%
- 去世前3-4年的礼物为32%
- 去世前4-5年的礼物为24%
- 去世前5-6 年的礼物 16%
- 去世前6-7年的礼物8%
所以，如果您要是在去世前7年内把房子提前送给孩子，可能会有一些税务减免。但是，请注意哦，如果您在去世之前赠送房屋后，在赠送后不搬出去并继续居住在那里又不支付租金的话，则该房产仍将被视为遗产税遗产的一部分。在这种情况下，该赠与将受到保留利益反避税条款的赠与的约束。所以，如果您还是希望在去世前赠送孩子，并继续留在房产里面的话，我们建议您必须要证明您正在按市场价格向您的孩子支付租金。
地方政府也可能将此类礼物视为“故意剥夺资产”。所以，请一定要注意了。此外，将房子赠予孩子并仍然居住其中还有一些风险：
- 如果您的孩子离婚，财产可能构成离婚协议的一部分。他们的前伴侣可能有权获得其中的一半。
- 如果您的孩子破产，可能必须出售财产来偿还债务。
- 如果您与孩子的关系意外破裂或发生变化，他们可能会将您逐出房产。
- 如果您的孩子在您之前意外去世，财产将转移给您孩子的受益人。这些受益人可能希望出售或居住该房产，并可能驱逐您。
您不再是房主，对房产没有任何权利。因此，在这些情况下，您可能会失去您的家。
2.资本利得税（CGT）
资本利得税是英国的一项税项，针对您出售（“处置”）增值的房屋时的利润征收。如果您的财产现在的价值比您购买时的价值更高，则可能需要缴纳资本利得税。如果您将房屋赠与您的孩子，英国税务海关总署将在您赠与时查看您房产的当前市场价值。您只需支付超出年度免税限额的金额。
如果您在去世前赠送房产给孩子，这一套房产又是您的主要住所，那么，您可以获得私人住宅减免。也就是说，您不需要缴纳资本利得税。但是，您必须要确定在拥有该房产的整个期间，它都作为您的主要住所。然而，如果您赠送的房产不是您的主要住所，如第二套住房或出租房产，则规则有所不同。如果该房产的价值高于你购买时的价值，而且增幅超过了CGT的门槛，你将有责任支付资本利得税。
主要规则如下：如果您将购买的出租房产转让给配偶或民事伴侣以外的人，您必须对你的利润支付资本利得税，就像您出售它一样。前面6000英镑的收益将是免税的。高于此数的利润则按不同的税率征税：
- 基本税率的纳税人对出租房产的收益按18%的税率缴纳现金税。
- 高税率纳税人支付28%。
不过，根据您去世时的遗产价值，现在支付资本利得税可能仍然比潜在的遗产税账单要便宜。
3.印花税
赠送给孩子，需要缴纳印花税吗？这取决于房屋是否有抵押贷款：
- 如果没有抵押贷款，您的孩子就不需要支付印花税。
- 如果有的话，他们将必须按未偿还贷款的价值缴纳印花税。
请注意，您的贷款机构或建筑协会需要同意股权的转让，然后您才能把它送出去。这是为了检查您的亲人是否能够负担得起抵押贷款的还款额。需要注意的是，如果您的孩子的收入比您少很多，而且无法负担抵押贷款，贷款机构可能不同意您将贷款转到他们的名下。但您可以考虑充当抵押贷款的担保人。
第二种选择：在遗嘱中将您的房子留给您的孩子
如果您走这条路，您主要需要注意遗产税，当然，您是有一些减免的方式的。首先，您的前325,000英镑遗产无需缴纳遗产税，这被称为“零税率范围”，意味着如果您去世时的资产总额为325,000英镑或更少，则无需缴纳遗产税。
还有一条附加规则，称为“主要住宅零税率范围”。如果房子留给直系后裔，如子女、继子女、养子女、领养子女或孙子女，则在325,000英镑的零税率基础上，还可额外获得175,000英镑的免税津贴。如果您想把房子留给朋友、侄女或侄子，则此规定不适用。如果您的总资产超过200万英镑，则每超出阈值2英镑，这项额外津贴将逐渐减少1英镑。
将“零税率范围”和“主要住所零税率范围”放在一起意味着您可能有500,000英镑的财产可以免税留给您的孩子。由于每项津贴都是按人计算的，这一数字还可能进一步增加，这意味着，如果符合标准，配偶或民事伴侣可能会在其遗属去世时将1,000,000英镑的财产免税留给其子女。
我如何将财产赠予我的孩子？
您可以通过几种不同的方式将房产赠予您的孩子。我们建议，您在选择某个选项之前最好提前寻求法律建议，这样才能为您最好评估哪条路线最适合您的个人情况。
选项1：以市场价格将房产卖给您的孩子
您需要完成出售房产的常规步骤，包括指示产权转让师、申请抵押贷款（如果适用）、对房产进行搜查以及安排完成和交换合同。
选择2：以折扣价将您的财产卖给您的孩子
此选项将包含与以全部市场价值出售房屋相同的过程。然而，资本利得税将适用于任何增值，这将根据当前的市场价值进行判断。
选项3：通过“赠与契约转让”方式转让您的财产
您可以通过TR1表格转让财产所有权，需要指定一名律师来完成此过程。
如果有任何法律问题，可进一步联系丽莎律师行。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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