在英国，您可能是一套房产或者一块土地的永久产权人，但并不意味着您可以随意处置它。法律规定，如果您的房产或土地本身带着限制性条款（Restrictive Covenants），该条款禁止您对其进行扩建或对其进行相关的其他活动，您就必须要遵守相关的规定。
然而，根据1925年《财产法》相关规定，只要符合某些条件，法院有权解除或修改限制性条款。如果因解除或修改而对这些限制条款的受益人造成损失或不利的话，高级法院土地分庭可以要求当事人向受益人支付赔偿。
那么，什么样的条件适用以上法律呢？
英国高级法院土地分庭最新审理的案子《Collins and another v Howell and another [2022] UKUT 72 (LC)》，申请人已经获得了规划申请许可，他们通过“许可证书”来作为申请理由，请求修改相关限制。最终，法院同意了吗？
故事背景
2019年初，C先生和太太J女士收购了英格兰德文郡South Hams地区的一块土地，成为该土地的永久产权持有人。据了解，该片土地一共有9英亩，位于当地著名的自然风景区。由于该场地上有一个可以装满五匹马的房舍，因此，该财产的名字叫Newpark马厩。
C先生说，他们的女儿非常喜欢马术，常年参加马术比赛。因此，他们购买该场地的目的是为了女儿，这样，她就可以有专门的场地来养马以及训练自己的马。
然而，当他们收购了这一块土地后发现，该场地有些缺陷。在潮湿的天气里，场地会变得泥泞不堪，在这种情况下训练马匹很危险，常年暴露在泥泞环境中的马匹可能会出现马蹄腐烂等衰弱情况。
因此，C先生和夫人向当地规划部门申请改建项目。他们想在现有马厩和停车场的基础上再建造一个马厩、相关配套设施（训练马匹的封闭区域）、景观以及停车区的通道。这样，他们就可以在那里给马儿创造一个安全的庄园，马匹可以在稳定的环境中得到训练。
2020年1月16日，夫妻俩获得规划同意书。
然而，他们的举动却遭到了隔壁邻居——Howell先生和夫人Trudy女士的反对。他们称，该申请破坏景观、损害该地区/农场土地的舒适性和特征、噪音入侵和对隐私的不利影响。
最重要的，Howell先生称，该场地是有着限制条款的，C先生不可以这样做的。
什么样的限制条款呢？它真的可以阻止扩建申请吗？
事情得从2003年开始说起。
合约里的限制性条款（Restrictive Covenants）
2003年，Howell先生和夫人Trudy女士看中“Higher Horris”农场，该农场有25英亩，用于放牧羊群。Howell夫妇只想收购其中的16英亩土地，剩下的土地留给卖家——后来变成了现在的Newpark马厩。
很快，卖家同意了该交易。不过，在出售的过程中，卖家和Howell先生在合约里列出了一项限制性条款。
该条款限制邻居田地进行任何扩建，只允许在远处的边界上建造一个马厩，该条款设定的目的是：”保护农场及其周围地区的农村和完全的农业特性和特征”。
条款的内容具体如下：
“保留的土地只能用于放牧羊群和马群，以及各种类型的耕地和割草生产，转让人不得在远处的边界上建造除马厩以外的任何建筑物”。
法院资料显示，卖家在出售该土地的一部分给Howell夫妇后，在剩余的土地上建立一个马厩——Newpark马厩。以下图片呈现了Howell先生收购的HigherHorris农场（黄色地块）以及Newpark马厩（绿色：Newparkstables）之间的联系：
土地所有人向法庭提出修改条款
然而，C先生和夫人称，他们在2019年3月购买了Newpark Stables的时候，根本就不知道有着该限制的存在。
据了解，这一块土地在C先生前已经有几任买家了。C先生说，Howell夫妇对前任业主根本没有采取任何行动，他们任由前任业主在上面停放车辆和马箱，安装围栏围墙，并将其用于训练和锻炼马匹。以至于他们在购买的时候，真的就以为这里是可以用来做马术目的的场地。
为什么到了他们要改建，就非来阻挠？
他们似乎与Howell先生一家进行了多次谈话，都遭到了拒绝。
于是，他们只好向法院提出修改条款的申请，以使规划许可生效并进行开发。他们的修改理由是：该土地的新开发已获得了规划许可批准书，限制条款需要取消。
法院怎么判？
很遗憾，土地法院的结论是：C先生申请的理由并不充分，契约将不会被修改。
法官称，Howell夫妇与原始卖家签署的限制性合约，目的是让他们对其农场和住宅周围的土地上发生的活动进行控制。该合约确保了Howell购买的这一块农场可以持续保持其价值以及其他相关的很多优势。
如果对该限制进行修改，会削弱作为农场特有的农村环境，也会对Howell先生的房产价值带来破坏。
法官还特别指出：“不要轻视其对农场价值的影响，这样的影响不容易评估，取决于出售时的环境。然而，无论市场价值如何波动，保留现有的农村环境对Howell来说是非常有利的。”
最重要的是，该限制性合约是在2003年实施的，因此，Howell先生一家是最初的受益者，他们是第一任买家。现在，该合约仍然实现了其成立时的目标，而且它继续提供Howell先生所要求的利益。因此，如果Howell先生依旧是最初的受益人，同时，该限制条款仍然在起着它应有的作用的话，那么，法院不会对其进行修改。
丽莎建议：了解限制性合约的重要性
丽莎认为，该案可以给各位买家一个很好的警示。在购买土地或者房产时，一定要提前查看合约，看看是否有相关的限制性条款。
限制性条款一般是卖方写在房产契约或合同中的具有约束力的条件，以确定房主在特定情况下可以或不能对其房屋或土地做什么。它可以包括非常多的限制条件，但最常见的例子往往包括：
阻止业主对房产进行改造（例如扩建或将房屋改建为公寓）；
阻止在某块土地上建造建筑物或其他大型结构，或
阻止行业或企业在该土地上经营。
在许多情况下，限制性合约的目的是为保护受益人的利益（一般是卖家或者卖家的传承人）。卖家在合约中加入限制性条款，以防止房主业主从事可能对邻里关系产生负面影响的工作或破坏相关物业周围大环境的外观，价值或者是条款设立人所想维护的某些标准。
那么，这样的限制性条款如何影响买家或者说房主呢？
如果你拥有一处房产，并在不知情的情况下（或以其他方式）违反了限制性条款，那么您可能会被迫撤销任何违规的工作（例如必须拆除扩建部分），支付费用（通常会达到数千英镑），甚至面临法律诉讼。如果出现这种的话，自然会影响到房产的价值。
另外，大家需要记住的一点是，它们是和土地一起运行的，它们适用于所有未来的房产购买者，而不仅仅是原始购买者。也就是说，即便您是第三个业主了，该限制条款一样受用。因此，您一定要遵守相关条款的规定，一旦违规，您就受到同样的惩罚。
在这样的情况下，业主可以取消限制吗？
业主可以与享有限制条款权力的人联系，双方通过合同来对这些条款进行相应的修改或者取消。当然了，如果可能的话，当事人可以通过金钱补偿的方式来说服对方同意自己这样做。
如果无法找到该人或者说被拒绝许可了，正如本篇开篇所说，根据相关法律，如果您的理由充分，您是可以向法院提出取消限制或者修改限制的。
法庭对于这类申请，一般考虑的问题是：
如果该限制条款被取消或者修改了，当事人是否可以从中获得自己所宣称的便利或者有益的用途（这在很多情况下是自然的）；
该条款是否由于时代的变迁而过时；
该条款的受益人是否还可以继续从这些条款中受益或者说这些条款对于受益人来说，只是一种摆设了，就对当事人不利，同时也不会给受益人带来任何好处；
如果该条款仍然可以为受益人带来实际的好处，而且没有过时的话，那么钱是否可以解决问题，也就是受益人是否愿意从当事人手中获得某些补偿而了事。
一般法庭只要在对上述的问题获得了满意的答案之后，才会宣布该限制条款可以被取消或者修改。
然而，这个过程确实是比较费钱又费时的，而且不能保证成功。《Collins and another v Howell and another》给大伙儿提醒了，即便您的房产或土地开发项目得到了批准了，但这不意味着当事人必须修改相关的限制性契约，尽管它是此类申请中需要考虑的一个重要因素。
退一步来说，即使您成功了，您的费用也不会由契约的受益人支付。但是，如果他们的反对是成功的，你可能会被迫支付他们的费用。
因此，丽莎强烈建议，如果您想买房或者买土地，当务之急是委托您的房产律师彻底检查房产合约以及相关的条款，并在您完成交易之前指出任何限制性约束。一旦签署了产权契约，您将对任何发生的违约行为负责。
如果您已经购买了土地或房产，现在才发现它有着限制性的条款的，我们建议您立刻与房产律师联系，看看有什么方法可以协助您找到一个合理取消的理由。
丽莎律师行房产部门以及诉讼团队在这一方面有着多年的经验，可以帮助您解决相关问题，提供专业的法律建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓
丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。
您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。
丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk
联络电话：020 7928 0276
联络微信号：lisaslaw003
《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw
扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：
任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。
觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
