做生意时为了保障自己，商业合同的重要性相信是大家都知道的。但有一件事其实比合同更重要，您又知道是什么吗？

假如您和合作伙伴签订了一份天衣无缝的合约，是否以为一定万无一失？

但假设，您的合作伙伴突然耍赖违约又不赔钱，您能拿他怎么样？如果他根本就没钱赔，或者从一开始就抱着坏的打算和您合作，您又该怎么办？

在决定和谁合作，签合约之前，这件重要的事您必须要先做！

今天，丽莎就商业合作一事，和大家逐一解释，以简易的方式让大家对英国生意方面有所认识。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国商业 – 商业合作的世界，解答您的疑问。

《签约合作之前，拜托请先做这件事！》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“商业合作”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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周二（25日），英国新任首相苏纳克（Rishi Sunak）宣布了以他为首的新政府内阁。虽然说，对于内阁成员谁上位或下位，亦或是谁留任，可能是几家欢乐几家愁的事情。

但其中，却因为苏纳克再次任命离职才不到一周的布雷弗曼（Suella Braverman）为内政大臣，引起了不少讨论。

要知道，布雷弗曼之所以在上周三（19日）引咎辞职，是因为她工作上的失误所构成的“技术性违规”。虽然说她“误发邮件”的行为，并不足以构成“违反国家安全”；但由于内容依然牵涉到英国移民政策，仍可能对于英国预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）对于市场敏感性增长（Market-sensitive growth）的预测产生影响。

当然，不论是布雷弗曼上周的被迫离职，亦或是本周苏纳克对她的再次任用；其中更多的可能是关乎于政治考虑。

属于极右派的布雷弗曼，对于移民想要采取（几乎全面性的）强硬态度，和前任特拉斯政府想要通过吸引海外人才来推动英国经济的目标有相违之处。有消息称，前任首相特拉斯（Liz Truss）和续任财相亨特（Jeremy Hunt），先前是有意将布雷弗曼挤出内阁，好让他们的“移民计划”得以继续顺利推动。

而另一方面，现任新首相苏纳克“重用”布雷弗曼，则是希望通过对于内阁的布局，让保守党内部更加团结一致，企图藉此达到平衡；这对于未来他的政策推动会更加有利，减少内部的歧异。

甚至还有社评指出，苏纳克之所以让布雷弗曼回到内政大臣的位子，更是一种利益交换。因为布雷弗曼点头答应，支持苏纳克取代特拉斯，她的发声象徵著保守党右翼成员，同样愿意支持苏纳克成为英国新首相。所以作为一种“奖励”，苏纳克是不得不让布雷弗曼重掌内政部，好让他更能够稳定保守党的军心。

→ 苏纳克的英国移民政策？

不过，如果说苏纳克对于布雷弗曼的任用，代表著他未来的移民政策思路，恐怕还言之尚早。

因为在过去，苏纳克并没有对于英国移民政策方面，发表过太多意见。唯一有的是，他在当初和特拉斯进行党内竞争的时候，确实“有志一同”都表达了对于卢旺达移送政策的支持。

苏纳克当时就有说，他会尽一切可能去确保，卢旺达移送政策能够被确实执行。他还说过，他不只要确保该政策能被执行，而且还得是“大规模”实施。

那时他就誓言，要与其他国家建立更多的“移民伙伴关系”。意思就是说，不只卢旺达，未来可以的话他还希望把非法移民送到其他更多国家，有更多国家都可以像卢旺达那样，成为英国的“难民外包国”。

除此之外，在他当时所给出的计划中，他也提出要“限制”每年可以来到英国的难民人数，进一步收紧“难民申请”，对于难民的“定义”要更严格（这表示要符合“英国难民”将会更困难）；藉此来达到他想要对于难民申请设置的“年度上限”。

总的来说，苏纳克对于英国移民方面表达过的看法或计划，主要还是著重于“难民政策”并且是“打击非法横渡英法海峡”方面的。在他过去和特拉斯竞争时所提出的“10点计划”中，也主要是环绕这个导向的：

创建一个跨政府的“小船（偷渡）特别工作组”（Small Boats Taskforce），招募并集合军事专家、国家犯罪调查局和情报部门，共同打击走私团伙并防止小船过境；

确实推进卢旺达移送政策，并和其他更多国家也签订类似计划；

加强和法国的合作，阻止偷渡英法海峡的情况（他说过他会在上任首相后，立即和法国总理对此展开紧急会议和协商）；

通过中断金援、贸易和签证安排的手段对于其他（安全第三方）国家进行施压，要求他们领回原本在该国申请难民的庇护申请人或者外国罪犯；

不再将非法移民安置在花费昂贵的酒店，而是改将他们安置在其他（较低成本）住所如游轮，作为进一步打击手段；

通过立法来设置英国每年（可接受的）难民人数上限，将“难民名额”优先考虑给予那些“逃离迫在眉睫危险”的人，而不是那些在前往英国的途中经过多个安全国家的人；

对未能核实员工移民身份或聘用非法劳工的企业，实施更严厉的处罚，并增加内政部移民执法部门的资金，使其能够进行更多突袭和实地检查，进一步压缩非法移民的生存空间；

通过使用《联合国难民公约》中更严格的难民定义，而不是《欧洲人权公约》使用的更广泛的定义，使在英国获得难民庇护的资格更加困难。并且，让内政部（进一步）获得新的权力来拘留、标记和监控非法移民，并驱逐那些无权留下的人；

通过招聘更多移民局案件处理官员、使用科技技术方式处理案件，并且设置案件处理目标（移民局应在6个月内解决80%的申请），来加速难民申请的处理效率；

对于内政部和英国边境进行研究并著手基础改革。

也就是说，从目前已知的内容看来，除了可以看出苏纳克应该会认同布雷弗曼对于“非法移民”的强硬态度外；在其他移民政策方面，依然说不准这位英国新首相“意欲为何”。

但有意思的是，苏纳克一方面延用了同样支持“增加技术移民”的财政大臣亨特；另一方面他还安插了自己的亲信詹里克（Robert Jenrick）进入内政部，担任移民大臣（Immigration Minister）。

或许，詹里克将成为苏纳克安插在内政部里的“眼睛和耳朵”，在有需要的时候，拉一把可能会往过激方向前进的布雷弗曼，以确保英国移民政策仍然能有助于保守党政府在经济上的推动。

丽莎结语：英国政坛才历经过去短短几个月的时间，就出现了大大小小的不少震荡；光是内政大臣一职，一个半月内就可以看到了3个人选的轮替。。。

虽然说，对于新任苏纳克政府对于英国移民政策的整体态度，我们还需要未来继续观察。但丽莎还是认为，具有财政背景的苏纳克，在考虑整体政策的时候，还是会更看重对于“英国经济”的效应。

即便未来会有怎么样的政策上变化，移民政策还是必须和经济发展相辅相成的。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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很多莎粉喜欢以合作的方式在英国投资房产，大家几个人联名购买一套房或几套房，接下来一同管理和出租这些房产。有些时候，某个合作伙伴可能因信誉不好或者其他问题没有办法向英国贷款机构申请贷款。所以，大家可能还会采取这样的合作方式：以某个人的名义购房，大家共同经营。

不管以什么样的方式开展合作，丽莎想要提醒大家，一定要提前拟好一份合作协议，避免今后发生任何纠纷。最近，英国高等法院新出的案子Yalcinkaya v Hassan可以给莎粉们很好的警醒。两位房产投资者合作买房，由于没有一份正式的合约，双方陷入多年财务纠纷。

故事背景

本案的女主角Yalcinkaya是一位退休人员，在本章里我们会称之为A女士。1978年的时候，A女士申请成为政府福利房的租户，搬进了德文郡路（Devonshire Road）的一套政府福利房里。1999年，她通过“购买权”（Right to buy）计划拿下该房产的长期租赁权。

2002年，A女士认识了女儿的男朋友Hassan先生，在文章里我们称之为B先生。据说，B先生是一名公交车司机，同时兼职做房产投资生意。当时，她正在考虑出售Devonshire Road的这套前政府福利房。B先生得知消息后，立刻称自己是一位有着多年经验的房产投资人。B先生建议，A女士不需要出售房产，只需要将房产重新抵押，然后把它出租，这样就可以保障长期的收益。

A女士答应了，接下来，俩人的合作关系就这样建立起来了。

2003年9月19日，A女士以Devonshire Road这套房为抵押从Birmingham某家银行获得141,965英镑的贷款。A女士拿到资金后立刻向B先生支付8. 5万英镑用来装修。没多久，B先生又向她索要1.7万英镑，用来支付新窗户的费用。双方还设立联合银行账户，他们把房产出租，并把租金收入一同存进俩人的联合账户里。按照A女士的说法，B先生一直都是代理人的身份帮助她管理和出租房产。

然而，B先生的说法不一样。B先生称，他们属于商业合作关系，共同经营投资房产。

据了解，自2003年5月以来，B先生拥有两套房产（14 Kashmir Road房产和Charlton Dene房产）的所有权。俩人达成协议，A女士向B先生支付8.5万英镑以获得两个物业50%的实益权益，这套物业已经出租，租金存入共同账户里。

按照B先生的说法，A女士根本没有向他支付Devonshire Road房产的装修费用。相反，B先生支付了大量的装修费用，比如，安装新的锅炉、新的厨房、新的窗户和新的前门；对整个房子进行彻底的重新装修和修理。他声称，他花了自己大约2万英镑的资金投在这些工程上。由于这些投入，A女士答应，他被视为Devonshire Road的50%的实际所有人。

真相究竟如何？

俩人有争议的还有其他两套房产。

法院资料显示，2003年10月30日，A女士花了17万英镑购买33 Kashmir Road的一套房产。该房产用来出租，收益打入俩人的联合银行账户。2004年4月28日， A女士再以个人名义购买Highcombe38号房产，价格为17.5万英镑，并获得另一笔同样以她个人名义提供的抵押贷款。

A女士称，两套房产在法律上一直属于她的权益。她从Devonshire Road的贷款资金中拿出2万英镑来支付33 Kashmir Road的部分首付款。同样，她从中拿出另外一笔2. 5万英镑支付Highcombe38号房产的部分首付款。同样，她坚称，B先生一直是这两套房产的代理人身份，帮她管理和出租。

然而，B先生有着完全不同的说法，他认为，两个人一直是以平等的股份共同拥有这两套房产的。

据B先生陈述，他们会以A女士的名义购买这两套房产，主要是因为他的信誉不好，A女士可以申请到更好的抵押贷款。他声称，他分别提供了1.1万英镑、以及2万英镑的资金来支付首付款、印花税以及相关律师费。他的银行报表单上也确实显示这些纪录。

总之，本案总共涉及5套房产，A女士仅承认，她分别购买了Kashmir路14号和Charlton Dene房产50%的权益 ，俩人确实属于共同经营这两套房产的关系。然而，至于其他三套房产——Devonshire Road房产、33 Kashmir Road房产以及Highcombe38号房产，存在争议。

于是，纠纷开始了。

A女士称，B先在她不知情或不同意的情况下出售了38号Highcombe房产给了第二被告C女士。因此，B违反了信托和受托责任，没有向她提供有关他管理这些财产的任何账目、没有支付她在这些物业中的租金和利润份额、没有向她支付Charlton Dene的销售收入的适当份额。此外，他现在打算在她不知情或不同意的情况下，以严重低估的价格将14 Kashmir Road 14号卖给他的女儿。所以，A女士向法院申请发出对38号Highcombe房产的占有令，重新拿回属于她的财产。

显然，B先生全部否认了这些主张，他声称，A女士以信托方式为她自己和B先生平分持有Devonshire Road、33 Kashmir Road 和 38 Highcombe房产。他以信托的方式为自己和A女士平分持有14 Kashmir Road 和Charlton Dene房产。

在 2006 年末或 2007年初或前后，A女士移民土耳其，双方同意解除或终止原先的安排。按照解除协议，他们分别出售手中的房产，并做出如下安排。2006年5月出售Devonshire Road 房产，净收益为54,013.86 英镑，已支付到联名账户，然后支付给A女士。2007年2月，Charlton Dene 房产以170,000 英镑的价格出售，出售的净收益为29,000 英镑。双方同意A女士将拥有这些收益。

B先生声称他通过银行汇票向A女士支付了20,000 英镑。接下来，这些物业14 Kashmir Road、33 Kashmir Road 及 38 Highcombe房产将由B先生保留及实益拥有。

双方的安排非常复杂，中间出现的账目太多了，我们就不在文章里一一陈述了。

简单理解，B先生认为，他们的解散协议已生效。同时，从2007年3月起，A女士一直在土耳其永久居住。从该日期到2019年初，她与着三处房产就已经没有任何关系了，所以，B先生有权对这三处房产进行安排。B先生说，他保留了剩余物业的租金收入，因为他有权这样做。由于他已经支付了包括抵押贷款在内的所有支出。所以，B先生确实出售了38 Highcombe 并保留了收益，因为他有权这样做。

法院怎么说？

俩人的纠纷非常复杂，中间牵扯了各种房产的租金、销售金额以及其他的账务。法院在评估本案证据时面临诸多困难。

首先，原告和被告都试图回忆发生在20 年前的事件，他们的记忆是模糊的。其次，他们的交易几乎非正式性，没有一份符合规定的协议。尽管他们购买了房产并且产生了数十万英镑的负债，但这些安排似乎是口头而不是以书面形式进行的。例如，没有一份或多份文件包含或反映它们之间的安排。尽管已同意对多个物业进行大量工程，但没有人建议该物业有任何正式的建筑合约。

第三，他们向法院出示的书证不完整。例如，有一些银行对账单，但它们只是“快照”。在大部分相关期间，法官都没有看到相关银行账户的完整报表。在庭审过程中，双方都没有完全披露所有拥有的相关文件。当事人对案件的重要方面给出了不同的解释。他们都曾多次指责对方撒谎和欺诈。

在审查了一遍又一边资料后，法官最终认为，B先生说的才是实话，双方的合作方式与B先生陈述的一样。B先生并不仅仅是原告的代理人来购买和出租Devonshire Road, 33 Kashmir Road, 38 Highcombe房产。事实上，B先生确实是以原告个人名义购买房产，双方的意图属于商业资产的合营安排，属于双方的资产。

法官认为，第一，双方同意，A女士通过从Devonshire Road 的抵押贷款收益中支付8.5万英镑， 购买 14 Kashmir Road 和Charlton Dene的50%拥有权益。A女士承认购买了被告拥有的物业实益股份，这一事实也就证实了他们是合资或者合伙形式的说法。要不然，为什么要出钱购买一半的权益？

其次，如果B先生在Devonshire Road、33 Kashmir Road 和 38 Highcombe 房产方面真的仅作为索赔人的代理人行事，那么A女士需要向其支付管理和服务费的。然而，这里没有证据显示，B先生收取了任何管理费用。

再次，物业的收入和开支是从申请人和被告人的联名银行账户中支付的，这往往表明双方之间存在总体业务安排。

此外，如果B先生不是合作伙伴的关系，他不可能为这些房产投入大量资金来做装修。

因此，法官更相信B先生的说法，并且接受他提供的证据。

最终，法官驳回了A女士的上诉，所有证据显示，她有在撒谎。因此，第一被告的期望应该得到满足。他应该有权获得2007年后留下的三处房产的全部实益权益，并有权获得全部的租金收入。

然而，作为交易的一部分，B先生似乎同意支付某些约定的款项，但是他在之前没有支付（大约7000英镑），所以，B先生需要向A女士支付这一笔资金以及适当的利息。

丽莎评论

这个案子是比较复杂的，但是，该案件确实是我们现实生活中会经常出现的问题。两个人合作，纠纷的产生往往纯粹由于合作之间缺乏明确性。在咱们日常生活中常常会出现误解，更何况是生意上了。即使是最牢固的关系也会有争吵，而商业伙伴关系当然也不例外。

我们认为，该案件可以给大家一个提醒，双方不管是合作买房、出租还是出售房产，重要的是制定一份契约，即所谓的合伙协议或者股东协议，来尝试并提前解决任何潜在的问题。如果没有特别限制的话，我们还是建议你们以联合抵押贷款，共同购买房产，有字据平均分配房产股份。

当然，在你们做任何决定或者起草一份合伙协议前，最重要是寻求一位经验丰富的律师的帮助，看看什么样的合作方法可以保障您的权益。

如果您遇到类似问题，请立刻联系丽莎律师行，我们的诉讼以及房产律师团队在这方面有着丰富的经验，可以给您提供建议和帮助。

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莎粉们，周一好。本周《丽莎房产快讯》，我们要带大家看的信息有：

• 英国房产销售量下降，英国房产市场接下来会发生什么？
• 房东们注意了：英国私人租金创下历史新高，部分地区上涨20%！
• 英国抵押贷款市场显示出稳定的迹象，很多交易出来了
• 伦敦新房的开工和竣工数量急剧下降，什么原因？
• 为保证居民安全，政府发起首次法律行动，督促开发商业主修复不安全建筑

英国房产销售量年度下降37%

上周，英国税务局发布最新的房产交易报告。数据显示，9月份英国记录了103,930笔房产交易，比2021年同月下降37%，但与今年8月份大致相同。

Hargreaves Lansdown 的高级个人理财分析师 Sarah Coles 分析，与一年前相比，9 月份的数据降低37%，主要是因为去年同期受到印花税假期的影响，很多买家急着想要利用该政策来投资房产，所以，当时的交易达到历史高峰的。

也就是说，英国近几个月的房产交易数据基本保持平衡稳定，总体数量高于疫情前的表现。不过，受到迷你预算带来的影响，英国房产市场的未来恐怕有点灰暗。

9月，迷你预算一出台，英国各大银行共撤回1700笔贷款产品。此外，英国央行的基准利率上调后，抵押贷款交易的成本变得更加昂贵，许多买家望而却步，停下了买房的脚步。接下来，房产交易可能会逐步下降。

“真正的房屋销售恐怖故事将在未来几个月上演，未来几周达成的销售协议的数字看起来可能会更难看，因为迷你预算引发的混乱使得抵押贷款远远超出很多买家的承受能力，平均两年固定利率比6 月份的数字高出近三个百分点。

我们可以预计，今年年底和2023 年初达到交易的数字，可能比今天的更加少。”

Coles分析，现在已经获得抵押贷款的购房者可能会继续购房，而另一些人可能会选择等待一段时间，看看未来几个月抵押贷款利率和房价会发生什么变化。

房地产搜索网站 Onthemarket.com 的首席执行官Jason Tebb表示，其数据显示，9月份的市场情绪依然乐观，近80%的卖家相信他们可以在未来三个月内完成销售。接下来，还得看看政治事件的走向，以及其对房产市场会带来什么影响。

“我们等着看进一步的政治事件和新PM的任命会对买卖双方的情绪产生什么影响，随着利率和生活成本继续上升，买家的购买力下降，因此上市的新房产必须按现实定价。”

英国贷款可供产品的数字稳步回升

自今年年初以来，固定利率抵押贷款的成本一直呈现上升的趋势，英国央行大幅提高利率，以使得高通胀率回落到2%的目标。

前财相Kwasi Kwarteng 的迷你小预算再次引发了抵押贷款市场的情绪，引发了金融市场的抛售。这些政策吓坏了市场，导致政府借贷成本急剧上升——被称为金边债券收益率。金边债券收益率影响了交换利率的价格——这是贷款人为固定利率抵押贷款交易借款所支付的成本。

好消息是，在特拉斯辞职和小型预算案中宣布的许多措施被推翻后，金边债券收益率已略有下降，市场有希望进一步稳定，抵押贷款利率可能略有下降。

同时，随着贷款人重新推出他们的产品范围，数据显示，可供选择的产品总数在最近几天已经稳定下来。在10月的第一个周末创下了只有2258种不同产品的低点后，现在可供选择的产品已增加到3128种。

那么，我们现在应该做什么？

目前的情况对需要重新抵押贷款的人来说是困难的。如果买家想现在购买固定利率抵押贷款，那么，几乎都将被锁定在目前的高利率上，为期两到五年。

虽然金边债券收益率下降了，固定利率交易的成本可能会略有下降，但不能保证这种下降会被贷款机构转嫁。同时，由于通货膨胀率仍然高于10%，人们普遍预计英国央行货币政策委员会在11月初开会时将提高利率。

一些经济学家预测，它可能将利率提高1%至3.25%。因此，在决定做什么的时候，考虑到未来利率上升的影响是很重要的。

在5.63%的利率下，典型的标准可变利率低于两年期和五年期固定利率抵押贷款。但是，如果货币政策委员会确实在11月将利率提高了1%，并且贷款人将其全部转嫁给客户的标准可变利率，那么它将与固定利率交易持平。

同时，跟踪利率已经开始看起来很有价值，两年期产品的平均利息为3.71%。但重要的是要记住，跟踪抵押贷款的利率会随着英国央行基准利率的变化而自动上下波动。

经济学家预测，明年的银行利率可能达到5%的峰值。如果发生这种情况，现在3.71%的跟踪利率将上升到6.46%。

对于许多借款人来说，决定可能会归结为：他们是否想要固定利率抵押贷款的每月还款额不会改变的安全性，或者他们是否乐意冒着利率达到5%的风险而选择跟踪式交易。

英国私人租金创历史新高

根据房地产网站Rightmove 的最新数据显示，英国的私人出租市场的租金已经飙升至创纪录的高位，房产严重短缺导致更多租户需要支付高于要价的价格，预算紧张迫使更多人只能住单间公寓了。

该网站对其公布的357,061份租金进行分析发现，伦敦的租金价格呈现有史以来最大的年度增长。平均广告租金比一年前高出16.1%。目前，平均每月的租金达2,343英镑。

在全国范围内，在过去三个月，全国的租金上涨3%，一些城镇面临着更大的年涨幅，有些增长20%以上。

Rightmove表示，伦敦以外的典型广告私人租金已升至每月1,162 英镑的新纪录。在伯克希尔的纽伯里，广告租金在过去一年中上涨了22.2%，而在曼彻斯特，年增长率为20.5%。加的夫为19.6%，爱丁堡为18%，伯明翰为17.6%。

住房成本的上涨主要归咎于出租物业的需求大大超过供应，导致租户之间的激烈竞争。与去年相比，英国各地对出租物业的需求增加了20%，而可供出租的物业数量却下降了9%。其中，伦敦的可供出租房数量下降了24%。

Rightmove 警告说， 新抵押贷款成本飙升可能会使情况变得更糟，因为一些潜在的首次购房者再也买不起他们想要的房产，或者急于等待之前平静的条件继续进行，可能会决定继续租住更长的时间。

同时，房地产技术公司iPlace Global的另一项研究发现，由于成本上升，16%的房东打算出售他们的待租物业，这可能会进一步减少出租房屋的供应。

Rightmove的房地产科学主管Tim Bannister说：“根本没有足够的房屋可供出租来满足人们询问的需求”

伦敦Draker Lettings公司的董事Tim Hassell说，

“在一个房产上线的几个小时内，我们就收到了几十个询问，与疫情之前的市场相比，这是非常极端的现象。”

伦敦新房和经济适用房的供应减少

伦敦现在有着近300,000户家庭等待着申请政府福利房，租金又达到创纪录新高。根据大伦敦政府给出的数据，就在同时，伦敦建造的新房数量也大幅下降，新房的供应正在迅速萎缩。

在过去的六个月里，伦敦仅有2000套新房竣工，大约是38,603套目标的5%而已。去年的纪录里，总共有38,000套新房建成。

据了解，在2016/17 年，新房竣工的总数达到创纪录的43,825套。从那时起，竣工的年度数据一直在稳步下降。

与此同时，自4 月以来，伦敦仅有近5000 套新房开始动工。去年的开工总数超过12000套，而2016/17年的数字为67000套新房开始建设。同样可以看出，自从那个时候，伦敦新建房产的开工数字一直在急剧下降。

数据还显示，尽管政府有配额，但指定给首次购房者和租房者的经济适用房的比例也在下降。在2005/6 年度，三分之一的许可用于经济适用房。到目前为止，本财政年度的总数为22%。

专家说，房屋建筑之所以如此低迷，主要是因为很多建筑商看不到如何从新房中榨取利润。

第一太平戴维斯住宅研究团队的副主任Gaby Foord 评论：

“土地价值太高了。房屋建筑商有他们必须纳入计划的经济适用房数量的目标，并且他们的建筑成本正在增加。对新房的大部分需求价格在每平方英尺450 英镑左右，很难看到如何为此提供新房。”

Gaby说，除此之外，中央和地方政府在从可持续发展到消防安全等各个方面的政策似乎不断在发生变化，这也让不少开发商、建筑商吓到了。

与此同时，新经济基金会智囊团最近的一份报告称，以伦敦为首的土地价值高的地区，它的房价、租金和无家可归者人数也最高。该基金会呼吁政府可以成立一个土地委员会来控制土地价值，并对土地所有者赚取的暴利征税。如果找不到解决方案，所有伦敦打工人都可能会持续受苦。

“如果你想留住人才并保持伦敦作为全球城市的地位，你必须提供人们买得起的房子。”

政府采取第一个法律行动来保护房屋安全

英国住房部宣布，他们已经迈出第一步，采取法律行动来保护居民并确保居民所居住的建筑达到安全标准。

事情是这样的，几年前，检查机构发现，英格兰Stevenage的一座15层高的塔楼Vista Tower存在防火安全的缺陷，建筑物有着不安全的包层。据了解，该建筑容纳100多名居民，据这些居民称，他们得知这个消息后，还收到了一笔非常昂贵的修复账单，很多人根本无法出售他们的房产。

他们早就向该建筑自由持有人（开发商）Gray GR Limited Partnership公司投诉。然而，他们却等待了两年，迟迟都没有人来修复他们的防火安全缺陷，也没有人解决修复资金的问题。

近日，住房部发出命令，Vista Tower的自由持有人Gray GR Limited Partnership 已被给予21 天的时间承诺修复该塔的防火安全缺陷，否则政府将向法院提出申请。业主将不得不开始补救工作，否则他们将被法院强迫。目前的行动正在加强政府的承诺，以确保业主、房东和开发商履行其法律义务。

住房部西蒙克拉克说；

“居住在Vista Tower 的100多租赁户的生活已经被影响了两年多，他们正在等待Gray GR公司修复不安全的包层。这项法律行动应该是建筑行业一项很好的警告——无论大小，您都必须要建造安全建筑物，否则将对您采取法律行动。”

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下期再见。

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本世纪最热门的事件，莫过于美国奥斯卡颁奖典礼上的打人事件了。在奥斯卡颁奖典礼的直播中，一个男人打了另外一男的一耳光！这可是史无前例的！

没错，打人的就是著名电影明星威尔-史密斯（Will Smith）。

当地时间3月24日晚，美国第94届奥斯卡金像奖颁奖典礼上，作为颁奖嘉宾，美国喜剧演员克里斯洛克（Chris Rock）在简短的脱口秀表演中调侃了几句史密斯的配偶贾达·平克特·史密斯（Jada Pinkett Smith）。没过一分钟，爱妻爱得用力过猛的史密斯立刻登上舞台，“kuang”一巴掌打了过去！

哎呀，打人后，这位勇敢的男人立刻霸占了全世界的热点新闻榜首。

这一场历史事件让史密斯和贾达平克特成为媒体重点关注的对象，陈年旧事通通被挖了出来，“开放式婚姻关系”成为热点中的热点。不断有人传言，俩人很快就要离婚了。

好不容易停歇了一段时间，近日，史密斯的妻子又在媒体公开曝光，她曾经插足史密斯的婚姻生活，在他与前妻还没有离婚的时候就与其出轨。总之，劲爆消息简直是太多了，让媒体再次把目光聚焦在这位奥斯卡得奖主史密斯身上。

史密斯的前妻是谁？俩人离婚的财产如何分配？假如他这一次与现任再一次分手了，又该如何分配他们的财产和资金。。。

史密斯的第一次婚姻

史密斯的第一任妻子名叫雪梨赞皮诺（Sheree Zampino），她出生于1967 年 11 月 16 日，是一位美国时装设计师和演员，同时，她还是一位成功的商人。她在2009年的时候成立一家护肤品公司Sheree Elizabeth LLC，成为创始人兼首席执行官的身份。

赞皮诺曾在纽约时装技术学院学习时装设计，并在洛杉矶时装设计与营销学院学习时装营销，所以她有着艺术的天赋。多年来，她开创了多家时尚精品店。

媒体关于史密斯与赞皮诺的爱情故事少之又少，我们只能从一丢丢消息里得知，史密斯是在1991年的时候认识赞皮诺的，俩人算是一见钟情了。

1992年，双方就迅速结婚了，同年迎来他们的儿子。

据说，史密斯一家人都非常喜欢赞皮诺，认为她的烹饪技巧非常好。

不知道是什么原因，两人于1995 年离婚。在众人面前，俩人的关系似乎非常要好，直到现在都保持着好友的关系。

媒体没有曝光俩人如何分财产的，不过，倒是报道了关于俩人儿子的抚养问题。据媒体称，俩人离婚的时候，儿子才2岁。为了不要让孩子的人生充满遗憾，夫妻俩离婚后属于共同养育孩子，轮流照顾。

赞皮诺也对媒体说过：“我认为离婚后共同养育孩子这方面，我们做的很成功，甚至比我们在婚姻时更成功。”

然而，多年后，当史密斯在谈及这一次过往时，他透露了一些痛。

“离开我的第一任妻子以及儿子Trey，那是一段非常艰难的时期，离婚是我成年生活中最糟糕的事情，离婚对我来说是人生的失败。”

他对媒体曝光了一个真相，原来他们最初为了孩子的监护权吵得不可开交，俩人的生活变得一团糟。经过了多次调解，俩人才最终达成了“共同抚养”的安排。

2007年，赞皮诺与希望之城国际教会牧师、圣地亚哥闪电队前跑卫弗莱彻结婚。后来，她于2014 年提出离婚，理由是不可调和的分歧。史密斯这边呢，在离婚没多久，1997年的时候，就娶了他的现任老婆。

与现任妻子24年的婚姻

看来，史密斯说的“离婚是人生最痛苦最糟糕的事”确实是真情流露的。有了第一次婚姻失败的教训，他的第二次婚姻维持相当久。

媒体还把史密斯和贾达平克特称之为“好莱坞明星中拥有着最长婚姻的夫妻”。

然而，长久的婚姻似乎不是那么容易维护的。

自从他们结婚以来，他们经历了无数的风风雨雨，也有着非常多的绯闻，最大的传闻则是，俩人保持开放式婚姻关系，允许对方在外面出轨！？

我们先来回顾一下俩人的爱情故事。

1994年，史密斯在《新鲜的贝莱尔王子》的片场相遇贾达平，她本来想试镜扮演他的女朋友角色。遗憾的是，她没有得到这个角色。幸运的是，她在现实中得到了该片男主角史密斯的芳心。两人直到1995年才开始约会。

将近 20 年后，贾达平承认，她确实在史密斯还和前妻赞皮诺结婚时，与史密斯建立关系了。也就是说，俩人出轨了。

不过，史密斯是否认这一点的。他说离开第一任妻子是最痛苦的经历，他在确认离婚后才给现任妻子（当时只是朋友关系）打电话哭诉。后来直到彻底分手后，他才提出约会邀请。

别管谁说的是实话，总之，史密斯于1997年11月向贾达求婚，一个月后他们喜结连理。1998年7月，这对夫妇的儿子贾登出生。2000年 10 月，俩人迎来了女儿Willow。

在他们 24 年的婚姻中，史密斯和贾达各自都有着与他人出轨的传闻。经过多年的谣言，威尔史密斯终于默认他与妻子贾达平克特史密斯的婚姻不是一夫一妻制。他们都意识到对他们来说“婚姻不能成为监狱”，他们愿意保持一种更理想的相处模式。

他们都各自与谁出轨了呢？

我们先来看看贾达的。

这位老姐姐可不简单，据史密斯在接受《GQ》采访时透露，贾达从不相信传统的婚姻，事实确实也如此。

很多人都猜测她曾经和已故歌手图帕克约会过。不过，她否认了。甚至有人还猜想她与被史密斯打耳光的喜剧演员外遇过，这一点随后也被否认。

不过，她倒是公开承认过一次“出轨经历”。

去年，她承认了她与说唱歌手奥古斯特（August Alsina）的一夜情。之前，这名说唱歌手也承认过，他们在2016年的时候短暂约会过，当时他20岁，她45岁。让人更吃惊的是，奥古斯特还透露，史密斯给了他们送上祝福？

2020年，贾达和威尔在一次节目中公开讨论她与说唱歌手的 “纠葛” ，威尔也证实他是知道这件事的。不过，他们称，当时他们属于分居的状态。同时，双方都否认了史密斯曾允许他们追求这种关系的说法。

威尔史密斯称：“婚姻中总是会闹矛盾的。当时我们决定，我们要分开一段时间，你去想办法让自己快乐，我也会想办法让自己快乐”。

贾达平克特补充说：”从那以后，随着时间的推移，我与奥古斯特陷入了……是的，一种比较特殊的关系中。同时， 我一直告诉威尔，你可以做任何你想做的事，我是你的搭档，但你属于你自己的人，你必须决定你想成为谁。

我们给了对方信任和自由，相信每个人都必须找到自己的路。而婚姻对我们来说不能是一个监狱。我们给予彼此的自由和无条件的支持的经验，对我来说，这种关系是爱的最高定义。”

观众可能会认为贾达是唯一一个有其他性关系的人，事实并非如此。史密斯对外公开过，他在婚姻外也有过一次关系。但是是谁？他并没有说。

让我们来猜一猜。

与这位明星有联系的人并不多，不过，2015 年，史密斯确实被传与玛格特·罗比( Margot Robbie )有染。

在他们拍摄《焦点》时，他们在片场内外的“化学反应”让众人充满了猜测——尤其是在不修边幅的性爱场景中。同时，在一张他们在照相亭里高举胸膛的照片浮出水面后，谣言再次浮出水面。一名目击者声称看到威尔在拍摄照片后将当时23 岁的女孩带回他的拖车。

这位未透露姓名的人声称他们“互相缠绵”，并跳过了一个聚会后彼此单独相处。

两位演员都否认了他们之间浪漫的所有说法，玛戈特此前曾表示她永远不会和其他演员约会，因为媒体会让他们的关系变得很麻烦。

总之，谁也不知道史密斯究竟出轨了谁。不过，尽管这对夫妻的道路崎岖不平，但两人此前是坚称他们永远不会考虑离婚，双方都认为离婚是人生最痛苦的事情。

这可能就是他们坚持“开放式婚姻”的原因吧！？

不过，贾达对“开放式婚姻”做出回应。她写道：“威尔和我都可以做任何我们想做的事，因为我们彼此信任这样做。但是，这并不意味着我们有一个开放式关系……这意味着我们有一个成长型关系。”

这。。。成长型的关系？？

不管这对夫妻如何给他们的关系定义，所以无风不起浪，丽莎是有点相信他们在婚姻期间出轨，彼此原谅的传闻的。你们呢？然而，这样的关系真的经得住考验吗？

总之，关于这对已婚夫妇即将离婚的版本传得越来越多。如果真的属实的话，好莱坞将会再一次迎来一次巨大的离婚法律战争，双方要一同分配史密斯的财产咯。

如果离婚会怎样？

名人离婚很常见，在贾达不忠的长期谣言和威尔史密斯的奥斯卡爆发引起的暴动之间，不知道这样的关系还能持续多久？

可以肯定的是，如果史密斯夫妇结束了这一切，那将不仅仅是长达数十年的婚姻的结束。它有可能成为好莱坞最复杂的离婚案之一，因为婚龄越长，夫妻之间所涉及的财产纠纷则会越复杂。

在这里，丽莎可以给大家简要分析一下，如果史密斯一家分道扬镳，他们可能面临的分割问题：

重要的共享资产

据消息人士透露，史密斯夫妇共有超过3.5 亿美元的资产。在没有调解的情况下分裂很多，特别是在最有可能因为感情受伤而发生的离婚中。如果没有适当的帮助，像这样在高净值婚姻后分割资产会大大延长离婚时间。

在一起25 年后，贾达平克特将有权获得威尔·史密斯一半的财产。由于加利福尼亚州的法律如此表明，这种潜在的资产分割将以这种方式发生，因此贾达平克特将增加她的净资产，目前为5000万美元，加上她拿到的一半，即1.75亿美元。

没有婚前协议

由于这对夫妇没有婚前协议，因此，史密斯夫妇离婚的资产分割问题可能比类似的更难。如果没有婚前合同，他们将遵守加利福尼亚的离婚法。由于它是一个社区财产州，所有在加利福尼亚离婚的夫妇都必须按50/50 分割婚姻资产，除非有预先存在的合同另有规定。这意味着史密斯一家需要逐项资产，并在离婚诉讼中找到达到50/50 比例的方法。

公众关注

多年来，威尔史密斯一直是好莱坞的大腕之一。在他在奥斯卡颁奖典礼上的表现之后，人们对他的关注度比平时还要高。因此，如果他离婚，肯定会受到媒体的大量报道。公众的关注使任何分裂都变得更加困难，特别是娱乐圈，这些明星都是靠着观众吃饭的，所以。。。

孩子抚养问题

幸运的是，这对夫妇的两个孩子和威尔史密斯在第一次婚姻中的孩子都属于合法的成年人了。如果两人分手，就不会有任何复杂的监护权之争。

丽莎评论

这些明星的离婚纠纷可以很好地提醒大家，婚龄越长，夫妻之间所共同拥有的资产会越多，很多因素都可能会拖延离婚时间。在英国也是一样的，如果想要离婚更加简单，我们都会建议夫妻俩签订一份协议：婚前或婚后协议。这些协议可以简化资产分割问题。一份协议可以帮助您更快地处理财产，减少双方的纠纷以及避免高昂的法律费用。

如果您需要一份婚前协议或者婚后协议，可进一步联系丽莎律师行家庭法律师，我们可以协助您起草一份。

同样，如果您正在考虑离婚，对自己的财产以及孩子的分配有着担忧，也可进一步联系丽莎律师行。我们的家庭法律师团队在这一方面有着多年的经验，可以给您提供专业的建议。

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英国内政部在本月18日发布了最新移民法修订通知《Statement of changes to the immigration rules: HC719》。总的来说，本次的修订对于许多莎粉来说，应该没有太大或者直接的影响。

不过，我们还是撷取了一些莎粉们可能感兴趣或者有需要的内容，以下为大家说明。

1. 季节性工人签证扩增“家禽”工人领域：这指的是，为了应付“旺季”的需求，在每年的10月18日至12月31日之间，Seasonal Worker路径可扩大允许所有“家禽”业（Poultry）的相关职位，申请季节性工人签证。

需要指出的是，想要依“家禽工人”申请Seasonal Worker签证，申请人的年薪需要达到25,600英镑；此一要求是为了方便之后如果申请人想要转换到技术工签（Skilled Worker）的话，可以满足工签的年薪要求。

2. 警局注册（Police Registration）确认取消：这一消息其实在最初由Met Police公布的时候，丽莎就第一时间和莎粉们分享过（《“警局注册”走入历史! 不论国籍身份, 通通不必注册》）。

只不过，英国内政部终于是通过此次的《HC719》来正式的进一步确认。

内政部指出，“警局注册”政策多年来一直存在而没有被修改过，然而随著目前移民局系统已经能在“签证申请”的阶段，获取并存储申请人的相关信息，并且把所有文件、档案电子化，警局方面也能通过“资讯共享”来获得相关信息，所以已经没有“警局注册”的必要，省去“重复性”的操作。

在这里丽莎也要再次提醒，取消了“警局注册”并不代表申请人往后有任何变化，就不需要通知移民局了。只要您的个人信息发生了变化，您都需要直接联系移民局，告知他们您的新变化；这包括您的名字、国籍、长相、生日、性别或者个人地址改变。

3. 允许助产士学生和体育官员访问英国：也就是说，通过对于Appendix V: Visitor的修改，访问签证将允许正在英国海外就读学位等级课程的助产士学生（Midwifery students）来英国大学进行选修课，前提是“无偿”且不涉及对患者的治疗。

同时，在体育访问方面，移除了原本要求体育官员必须同时以体育选手参与特定的“同场”运动赛事要求。意思是说，之后如果体育官员想来英国支持特定体育赛事或活动，不必同时还得“下场比赛”才能申请访问签证。

4. 允许已成年BNO孩子独立申请香港BNO签证：意思是说，英国内政部允许持有/符合香港BNO身份的孩子，可以自己独立申请BNO签证；不再需要孩子一定得跟父母同时申请，也不要求孩子仍属父母家庭的一部分（比如，孩子可以是已经结婚并创立自己的家庭了）。这是内政部对于BNO签证的进一步放宽。

这表示，上述变化适用以下情况的“孩子”：

父母当中至少其中一人持有BNO身份；

孩子本身年龄已满18岁；并且

出生于1997年7月1日当天或之后；

目前居住在香港，英国或者英国皇家属地。

5. 全球人才签证（Global Talent）对于艺术和文化，以及数字科技领域的“担保证据”要求的调整：

艺术和文化领域：要求申请人提供的行业内推荐信，需要来自有和申请人“直接合作过”的单位或个人，因为唯有一起工作过，才能够真正评论申请人的技术和能力。

数字科技领域：要求申请人提供的行业内推荐信，需要来自对于申请人的工作（能力）有深入了解的人，推荐人需要了解申请人至少为期12个月的工作内容。此一变化同样是为了确保，推荐人对于申请人的推荐/担保是言而有信，有确切证明的，进一步避免对于该路径的滥用可能。

6. 不再允许访问签证（Standard Visitor）和短期有偿项目许可签证（Permitted Paid Engagement）境内转成Temporary Work – Creative Worker（创意路径）：同时，内政部也更新了《Appendix Creative Worker Codes of Practice》（创意工作路径守则），将剧院（Theatre）和歌剧（Opera）表演者区隔开来看，以反映他们（两类）对海外人才的不同依赖；并且修改对于剧院和歌剧两类人才招聘的广告参考范本。

7. 家庭团聚类－10年特许路径：对于10年永居路径的家庭团聚类特许签证，如果在该10年当中，签证持有人曾经出现刑事定罪而被监禁不超过12个月的情况，该12个月的监禁期间，不会中断当事人的“连续居留”。但同时，该12个月也不可以被计入/算入10年当中（也就是当事人将需要再花最多一年的时间，去满足10年居留的要求）。

8. 家事工人路径（Domestic Worker）：移除对于申请人需要“连续受聘”（Continuous employment）的要求。这是因为在实际操作上，家事工作者有可能遇到，在短时间内被迫离开不适合的工作（Short notice），而导致在新的工作和旧的工作之间，会有存在短暂的空档（Short gap）。

丽莎结语：总的来说，以上都算是内政部对于相关路径的简化或者技术性小修改；其他还有一些条文上的修改，主要是为了减少用字不够精准而造成的歧义。

而相对来说，有一些调整实际上是更加放宽的（虽然算是小放宽）。而在《HC719》当中，还有一些针对欧盟EUSS的变化和人口贩卖或现代奴役的新增临时性签证。如果莎粉们感兴趣的话，丽莎会再找时间为大家详细说明。请大家持续关注《丽莎知道》，获得第一手实用资讯喔！

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