从本周起，丽莎会在每周末为大家开设一个新板块《英国房产趋势报告》，该板块包括英格兰、威尔士、苏格兰以及北爱尔兰的房产市场的基本概况，为大家提供由官方网站提供的最新房价、房产交易量、贷款以及专业的分析点评。

 

本周，我们为大家推出《英国房产趋势报告》之英格兰。

 

注：官方网站更新的数据通常不会是当月的，目前最新为7月汇总

 

 

• 英格兰房价指数7月概况

 

官方报告显示，从全国（UK）来看，在截至2021年7月的一年中，英国整体的房价上升8.0%，不过，与2021年6月的增长率相比，则下降13.1%。7月，英国的平均房价为255,535英镑。

 

其中，英格兰的房价概况如下：

 

平均而言，截止2021年7月一年中，英格兰房价增长7.0%；与2021年6月相比，英格兰的房价下降了4.5%；目前，英格兰的平均房产价值达到270,973英镑。

 

按照英格兰东南西北不同的区域来看，几乎没有一个地区出现月度价格上涨的情况。从月度价格数据来看，英格兰东南部经历最小的月度跌幅，西北地区的月度跌幅最大；从年度价格数据来看，东北地区的年度上涨率最大，伦敦的年度价格增长率最低。

 

具体数据请看下表格：

范围	2021/7	年度变化	月度变化
East Midlands	£214,169	6.9	-5.5
East of England	£312,076	6.8	-3.8
London	£494,673	2.2	-2.0
North East	£144,935	10.8	-3.5
North West	£185,171	8.1	-7.6
South East	£354,278	8.8	-1.3
South West	£277,178	5.2	-5.8
West Midlands	£220,759	8.5	-4.9
Yorkshire and the Humber	£180,324	6.9	-6.8

 

在过去五年中，英格兰和伦敦房价发生了一些变化：

 

从上图可以看到，自2018年至2019年以来，英格兰的房价都是以比较平稳的增长速度上升。直到疫情过后，情况有点变化了，增长幅度波动很大。受到疫情的影响，房价增长似乎在2020年开端的时候停滞一段时间。随着市场重新开放以及印花税政策的推出，在中期的时候，英格兰的房价发生一个急剧的上升趋势。现在，政策结束了，房价发生另外一个逆转。

 

 

• 各个行政区房价如何？

 

接下来，我们再来看看各大城市和乡村镇的房价走势。

 

按照行政区域来划分，2021年7月，英格兰房产最贵的行政区为Kensington和Chelsea区域，平均房产价格为130万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是Burnley，那里的平均费用为10.1万英镑。

 

其他的热门房产投资城市的房产价格走势如下（一些比较受中国投资者喜爱的大学城、旅游点）：

在过去五年中，英格兰和伦敦房价发生了一些变化：

 

从上图可以看到，自2018年至2019年以来，英格兰的房价都是以比较平稳的增长速度上升。直到疫情过后，情况有点变化了，增长幅度波动很大。受到疫情的影响，房价增长似乎在2020年开端的时候停滞一段时间。随着市场重新开放以及印花税政策的推出，在中期的时候，英格兰的房价发生一个急剧的上升趋势。现在，政策结束了，房价发生另外一个逆转。

 

• 各个行政区房价如何？

 

接下来，我们再来看看各大城市和乡村镇的房价走势。

 

按照行政区域来划分，2021年7月，英格兰房产最贵的行政区为Kensington和Chelsea区域，平均房产价格为130万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是Burnley，那里的平均费用为10.1万英镑。

 

其他的热门房产投资城市的房产价格走势如下（一些比较受中国投资者喜爱的大学城、旅游点）：

行政区域	2021年7月	2020年7月	房产变化
City of London	£705,091	£786,860	-10.4%
Birmingham	£205,974	£193,374	6.5%
Cambridge	£460,188	£443,115	3.9%
City of Bristol	£316,873	£291,111	8.8%
City of Nottingham	£172,498	£153,725	12.2%
City of Westminster	£898,011	£927,064	-3.1%
Cornwall	£267,982	£239,307	12.0%
Coventry	£206,171	£189,636	8.7%
Devon	£293,003	£258,169	13.5%
East Sussex	£319,533	£280,550	13.9%
Essex	£338,373	£312,299	8.3%
Isle of Wight	£244,245	£226,140	8.0%
Kent	£320,429	£296,727	8.0%
Lancaster	£182,780	£158,587	15.3%
Leeds	£214,925	£192,454	11.7%
Leicester	£202,344	£187,085	8.2%
Oxford	£459,973	£398,891	15.3%
Portsmouth	£226,069	£214,250	5.5%
Reading	£315,305	£285,200	10.6%
Surrey	£477,123	£443,800	7.5%
York	£287,935	£257,146	12.0%
Bath and North East Somerset	£380,787	£347,652	9.5%
City of Derby	£180,884	£164,504	10.0%
East Suffolk	£265,706	£247,485	7.4%

 

由于英格兰行政区域区域数量太多了，我们在这里就不一一为大家列出了，有感兴趣的莎粉们可自行搜：https://www.gov.uk/government/statistics/uk-house-price-index-england-july-2021/uk-house-price-index-england-july-2021

 

接下来，我们再来细看大伦敦各区（Borough）的房价走势。

 

2021年7月数据显示，购买房产最贵的区是Kensington和Chelsea，其平均费用为130万英镑。相比之下，购买房产最便宜的区是Barking 和Dagenham，其平均费用为32.3万英镑；从增长幅度来看，Enfield区房价增长率最大，一年升12.7%

 

区域房价信息如下：

 

伦敦各区	7月 2021	7月 2020	房价变化
Barking and Dagenham	£322,949	£303,116	6.5%
Barnet	£536,926	£519,722	3.3%
Bexley	£366,710	£344,309	6.5%
Brent	£535,095	£485,652	10.2%
Bromley	£464,008	£429,083	8.1%
Camden	£818,260	£818,599	0.0%
City of London	£705,091	£786,860	-10.4%
City of Westminster	£898,011	£927,064	-3.1%
Croydon	£389,967	£376,862	3.5%
Ealing	£507,902	£473,622	7.2%
Enfield	£438,360	£388,848	12.7%
Greenwich	£398,099	£388,479	2.5%
Hackney	£611,666	£594,579	2.9%
Hammersmith and Fulham	£810,146	£757,948	6.9%
Haringey	£554,209	£540,212	2.6%
Harrow	£495,475	£452,451	9.5%
Havering	£390,572	£373,616	4.5%
Hillingdon	£422,359	£409,419	3.2%
Hounslow	£413,411	£397,760	3.9%
Islington	£651,748	£654,876	-0.5%
Kensington and Chelsea	£1,332,496	£1,322,671	0.7%
Kingston upon Thames	£515,249	£486,150	6.0%
Lambeth	£510,057	£535,236	-4.7%
Lewisham	£412,245	£420,800	-2.0%
Merton	£540,972	£528,343	2.4%
Newham	£368,631	£380,567	-3.1%
Redbridge	£451,284	£416,107	8.5%
Richmond upon Thames	£713,880	£690,279	3.4%
Southwark	£525,532	£510,120	3.0%
Sutton	£401,331	£374,822	7.1%
Tower Hamlets	£496,344	£453,003	9.6%
Waltham Forest	£490,728	£445,442	10.2%
Wandsworth	£600,530	£595,298	0.9%

 

在英格兰不同城镇、不同区域当中，房子的类型也有着不一样的价格趋势。

 

从房产的类型来看，英格兰的独立屋（Detached Houses）的价格增长率最大。在截至2021年7月的一年中，独立屋的价格增长8.0%，达到415,000英镑。年度变化最小的是公寓和小套房，在截至2021年7月的一年中增长了4.5%，达到23.7万英镑。

 

房产不同类型	7月2021	7月2020	房价变化
Detached	£414,849	£384,026	8.0%
Semi-detached	£257,831	£238,857	7.9%
Terraced	£220,117	£206,198	6.8%
Flat or maisonette	£237,188	£227,032	4.5%
All	£270,973	£253,226	7.0%

 

值得注意的是，以上各地的平均房价是基于销售数据来算的，它受到任何特定时期内销售的房产类型和数量影响，打个比方，如果该区域在7月份出售的大House比较多，它的平均价格可能会比拉高。此外，区域里的不同街区也有着不同的售价，A街区很便宜，但隔壁的B街区就翻了好几倍。因此，投资者们在分析每月增长的同时，更应该关注长期的房价背景。如果想要买房的话，可向当地的房地产公司资讯具体的房产价格。

 

 

房产交易、贷款汇总

 

英国税务局称，房价趋势与房产的交易量有着紧密的关系。

 

根据官方数据显示， 2021年7月，在季节性调整的基础上，价值40,000英镑以上的住宅房产交易数量为73,740笔，比一年前高出4.2%。不过，它确实比6月份的交易少了很多，总共减少了62.8%——完全体现在英国房价上。

 

英国税务局称，这主要是由于印花税假期的结束导致需求下跌。在此之前，6月份的房屋销售数量在印花税假期截止前创下历史最高水平。

 

在贷款交易上，英格兰银行（England of bank）发布的最新数据显示，2021年7月英格兰的房产抵押贷款的批准量下跌了，总数为75,200笔，低于6月份的80,300笔。此外，消费者并没有借到额外的消费信贷，个人贷款的有效利率仍然很低，为5.85%，但为2020年3月以来的最高水平；家庭的存款账户净流入减少，为71亿英镑。存款利率继续小幅下降，达到历史新低水平。

 

针对英格兰板块，英国税务局还没有同步发布7月的交易数据，其他官网也没有单独的信息。不过，投资者们可以从一个总数据来分析。英格兰平均房价在6月和7月之间下降了，与总体的房产交易量确实是有着紧密联系的。

 

 

专家评价：持续出现南北差异

 

在7月份，房产交易以及房产交易都出现了下跌的趋势。但是，房地产公司第一太平戴维斯的住宅研究主管Lucian Cook始终认为，今年全国的交易水平可能还会持续飙升，总共会超过160万笔。这个数字比疫情前五年的平均水平高出约35%。

 

此外，从一些房价数据可以看出，英格兰房产趋势出现南北分化。随着主要投资进入北部的城镇，这可能会给这些地区带来进一步的增长，特别英格兰西北部和约克郡及亨伯地区将会持续领跑。这就造成了房价增长方面的南北差异，预计这种差异将会继续扩大。

 

房地产机构预测，在2025年之前的五年里，这些地区将看到最强劲的增长，增长28%。然而，在接下来的几年里，伦敦的增长可能还是会保持低水平。

 

好了，本期的《英国房产趋势报告》之英格兰篇就到这里。我们下一期为大家提供苏格兰的基本信息。请大家持续关注。

 

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今天，丽莎要跟莎粉们分享一則來自英国就业法庭的最新判决。

 

这则判决的名称是Simoes v De Sede UK (UKEAT/0153/20/RN)。案件中主要探讨的问题，在于雇员被认定/赋予”不公正解雇“（Unfair Dismissal）的自动权利。

 

什么意思呢？我们可以直接从案件情况来进一步说明：

 

案件中的当事人化名为A，原本在一家家具公司上班，职位是销售员。

 

一次，由于他的经理需要休假的缘故（经理的假已经事先排好的），便要求A需要在经理休假的期间，帮忙分担经理不在时的工作。

 

A原本已经答应了，可是后来回家细想，发现这样的话代表他将会需要连续工作（排班）14天，并且这14天当中不能（排）休假。

 

于是，A便向经理提出了他的疑虑，觉得这种安排是行不通的。可是经理不愿意再做出其他的安排，也不愿意分配其他的临时销售来协助经理休假期间的工作，双方的”讨论“不欢而散。

 

后来，就在A即将开始”连续14天工作“的前一天，趁著当天的小组会议，A再次向经理表达了不同意；可经理仍然没有理会A的抗议，并坚持要求A需要执行”连续工作14天“的约定。

 

双方为此甚至发生了争吵。A告诉对方，这种”要求“是违反了他做为雇员的”法定权利“（Statutory Right）。

 

A也通过ACAS（英国咨询，调解和仲裁服务机构）了解到，来自经理（雇主）的”连续工作14天“要求，是有违《1998年工时法》（Working Time Regulations 1998）的法规11（Regulation 11）。

 

后来，虽然A心有不满，还是不得已按照经理的指示，完成了”连续工作14天“。

 

可令他没有料到的是，就在他完成了”这项要求“后不久，经理一从假期回岗的第一件事，就是通知要将他开除。

 

A觉得自己简直是被摆了一道。对于经理（雇主）的决定自然是感到不服气，也觉得委屈。

 

于是，A把案件带到了就业法庭（Employment Tribunal），希望法庭能为他主持公道。

 

 

→ 就业法庭怎么说？

 

就业法庭首先同意：

 

A（当初）已经有先把对于”工作时间长度“的问题，向雇主提出；

 

并且，A（当初）也合理相信雇主这样的要求/安排，是有违《1998年工时法》的Regulation 11；

 

再加上，A（当初）提出他的担忧和疑虑，是基于真实诚信（Good Faith）的前提。

 

就业法庭也发现，虽然A的雇主有给出不同的理由去支持他们的”开除决定“；不过，最主要的原因还是来自于，A（当初）在即将开始”连续工作14天“的前一天，才提出反对/抱怨。

 

然后，就业法庭给出了以下结论：

 

想要援引《1996年就业权利法》（Employment Rights Act 1996）的Section 104，雇员（指A）是需要对”已经发生的“有违雇员法定权利的事件，提出抗议；也就是说，触发的“事件”本身需要是已经发生过的“历史事件”，而非尚未发生的（注：这里讲的“Section 104”指的是《就业权利法》中对于受雇雇员的保障情况，如果雇员是符合“特定原因”遭到解雇，该解雇会视为“自动不合理解雇”（Automatically Unfair）；这里指的“特定原因”比如说是如A的“法定权利”已经遭到侵犯的情况，雇主所要求/所做的安排是有违雇员（可享有的）法定权利）；

 

承接上述第一点，就业法庭认为，当初A提出“抗议”的时间点，是在”有违雇员法定权利“的事件发生之前（也就是即将开始连续工作14天前）所提出的；从这个角度来看，当时事件还没发生，雇主还未真正“做出”会违反雇员权利的事件，A只是预告了－如果雇主这么做的话，就会违反。

 

所以，就业法庭最终决定，A是不能够对于即将发生但尚未发生的事件，来提出并触发Section 104的。

 

A不服就业法庭的决定，觉得这种结论简直不合理，于是继续将案件上诉至就业上诉法庭（EAT）。

 

 

→ 就业上诉法庭改站雇员（A）这方？

 

就业上诉法庭虽然同意，Section 104的”触发“－需要根据”已发生“的雇主违反法律规定之行为，而不是”未来“才要发生的事件；

 

但是呢，就业上诉法庭认定A的案件，已经构成”已发生“：

 

A在表达反对雇主（经理）的排班要求时已经提过，经理这种”工作安排“是有违他的法定利益的；

 

意思是说，A在提出”抗议“的时候，雇主的”安排“已经发生，雇主已经告知他并要求他必须”连续工作、中间不休息“，并在A提出了疑虑和反对后，还是坚持要求他必须服从。

 

因此，就业上诉法庭认为，该”违法“要求在雇主向A提出”连续工作“安排的当下，已经成立；A并不需要等到他”真正去执行“这项要求后（也就是连续工作完14天后），雇主的”有违雇员权利“才成立。

 

就业上诉法庭补充，这并不是一个”如果你让我这么做了，你就是违反了我该享有的权利“；而是，”你在要求我需要这么做、向我提出要求的当下“，你已经违反了相关法律的规定。

 

最后，就业上诉法庭判定A的上诉成功，雇主已经构成了”自动不公正解雇“（Automatic Unfair Dismissal）。

 

＊丽莎结语：值得一提的是，在雇主的行为构成”Automatic Unfair Dismissal“的情况下，雇员的案件是可以受益于以下的：

 

雇员的工作时间长短，不影响其案件（因为一般情况下，要求雇员需要至少为雇主工作满两年，才能够提出”不公正解雇“）；

 

由于是构成”自动“不公正解雇，雇员也不被要求，由雇员那方来提出证据，证明雇主的”不公正解雇“行为；

 

并且，对于”自动不公正解雇“，雇员可以索求的赔偿，没有一个一定的”上限“限制。

 

总的来说，这次的判决对于雇员的权利方面，自然是更进一步的保障。

 

这个案件也同时提醒了雇主和雇员，雇主做出违反雇员法定权利的行为或要求，并不是要等到该”要求“已经被执行后，才算是有违法律规定；只要雇主”提出该要求“的当下，雇主的要求或安排”已经“是构成了有违雇员权利，而可能导致后果的。

 

这也提醒了雇主，不应该抱有侥幸心态；同时，雇员应该据理力争的时候，也不要害怕保护自己。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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准备在英国买房的朋友们，肯定会在Zoopla、Rightmove或者On the market 等网站上搜索房源。在搜索的过程中，不知道您是否有留意？在房产短缺、卖家要价这么高的市场里，总藏着一些比市场价低得多的房产。

 

这些房产可能拥有非常大的空间，所在的区域似乎还可以，交通便捷、学校距离也近，可为什么它的要价会这么低呢？难道房产市场也有促销日？或者房主急着套现？

 

买房不像买衣服，您可别看到促销价就急着下手，它可能有着您意想不到的秘密。当然，这类房产也不一定是坏到不值得投资，不过，您得有一些方法！

 

 

各地便宜房产大集合

 

在Rightmove的房屋销售网上，这间排屋被评价为圣赫伦斯（St. Helens）最便宜的待售房屋。出售该套房产的中介公司介绍，它可以作为一套完美的Buy-to-Let投资房，同时，它的价格也特别适合首次购房者。

 

这套房产是一套两居室的排屋，位于当地Lee街，售价为5.5万英镑——当地的平均房价为£157,418，算起来，简直是不要钱啊！

 

房子的内部结构还不错的样子，您看，它的一楼是一个休息室、厨房、客厅以及浴室。卧室在二楼。它的后面还有一个后院花园。

 

从照片看，房子虽然不新了，但是也没有很破旧的样子。

 

最主要的是，这么便宜的房子竟然位置也还不错。它的两英里范围内有三个火车站，一英里内还有多所学校，比如说，Sutton Oak CofE小学、St Anne’s Catholic Primary School和St Cuthbert’s Catholic Hight School。

 

再来看看另外一套便宜房产，它是由Zoopla发布的最便宜房产！目前售价3.5万英镑，也就是说，买家只需要花一个3500英镑首付就可拿下它。

 

这套房产位于哈特尔浦（Harlepool），离当地车站仅有半英里。房子的二楼有两间卧室，一楼有一个浴室、一个休息室，一个开放式厨房、一个用餐区以及后花园。

 

据琼斯地产代理公司介绍，这套房产被认为是首次购房者的理想选择。房子离海边只有几分钟的路程，最近的超市是Asda和Morrison。

 

接下来，再带着大家来看看其他地区的便宜房产。

 

位于威尔士塞雷迪昂（Ceredigion）兰迪苏尔附近（Near Llandysul）的一套三层楼的排屋，售价45,000-50,000英镑

 

房子外面看起来很普通，可它藏着一个宝藏！在房子后面的阳台，可以直接看到泰菲河的高空景色，也是一个完美的户外场所。拥有这套房子后，您可以在这个角落喝上一杯，放松放松了。

 

房子有两间卧室、一个休息室和起居室，一楼下面还有一个厨房。

 

不过，这装修看起来确实有点点破。。。

 

还有一套房产更加夸张，它出售价格1英镑！

 

这是一栋位于安曼福德市中心的废弃建筑，它以低于一杯咖啡的价格在网上拍卖。显然，看起来相当相当破——您能对一英镑的房产有啥期待呢？

 

 

便宜房产的陷阱有哪些？

 

当您搜索房源的时候会发现，类似的便宜房产还有很多。买家一看，心想啊：哇，听说朋友刚在隔壁买了一套房子，价格五六倍高呢，这套房子这么便宜，我简直是太幸运了，捡到宝了！赶紧抢！

 

可是，冷静下来问问自己：为什么会这么便宜呢？

 

房产的售价一定是和它的价值对等的，便宜也是有原因的。比如说，Harlepool的那一套房子，看起来很新，可房子的墙壁被原主人涂了五颜六色，这属于比较个性的房产了，抛到市场上，并不是特别受欢迎。

 

而威尔士的这一套房产，房产中介坦言，尽管有着非常好的景观，但房子的下层受到洪水的袭击，所以才能按照这样的价格出售。此外，中介还不能保障未来是否还会有洪水侵袭的危险。也就是说，买家可能亏损啊！

 

还有那一套1英镑房产，您即便幸运抢到了，也得花重金来改建——通常这笔资金够您买另外一套房了。可能还得处理一堆土地权的问题。

 

在这里，我们为大家总结常见的潜在陷阱：

 

第一， 房子需要大翻新。

 

这是便宜房产最典型的问题，有些部分需要翻新，有些完全失修了。总之，您要有心理准备，您可能需要花费几个月甚至几年对其进行改造。考虑到各种建筑材料以及劳动力的成本，最终投资在这套房产的钱一定比您想象得还要多，有时高出一倍、甚至三倍。

 

第二，周边环境存在问题。

 

如果房屋没有失修，它比市场价低很多的话，您可能得经历恶劣的环境问题。比如，它的对面也许是一个加油站或者工业场所，又或者它靠近垃圾场以及污水处理场。长期居住，这些问题会影响您的生活质量、对健康方面的影响很不好。

 

另外，它可能靠近一些风险比较大的区域，如离海边太近，海岸侵蚀可能导致您的新家离悬崖边太近，您的屋子随时有被淹没的危险。

 

甚至，它所在的位置是一个高犯罪区、毒贩特别多等等。

 

第三，您可能会在出售和/或出租方面遇到困难

 

假如您认为，以上环境问题没多大关系，房子破点也没关系，您可以忍受的。但是，它却和您房产的价值息息相关的。如果您想要再次出售的话，即便您把价格再降一点，也不见得有人买你的。如果您想要拿来做出租，哪位租客愿意每天都闻着垃圾臭或者吸着废气呢？

 

第四，它可能有严重的（或看不见的）的基础性问题

 

买家可能买到了一个结构性存在问题的房子却不知道。例如，在房子的一个角落里，一个腐烂的托梁可能让房子在一个不明显的地方下陷。这很容易被忽视，但却造成重大问题。当房子的一个部分开始下垂时，就会给房子的其他部分带来压力，使其他地区很可能开始下垂。这些补救措施并不便宜啊！

 

第五，您需要花一笔巨资更新所有设备

 

便宜的房子意味着可能没有得到很好的照顾，前业主们估计是忽略维护他们的设施。比如：屋顶、暖通空调、水泵、下水道/化粪池和烟囱等等。

 

第六：房子有一些非常不好的历史

 

都说中国人才讲风水，但并不见得西方人不介意房子的黑历史。比如说，房子是凶宅，它曾经是某个大毒枭、贪官的居住地，还有一些不好的故事，这些都是房子不受待见的原因。

 

第七：房产运行成本高

 

很多便宜房产它包含了一些材料，隔热性能差，运行成本会比普通的更高。

 

第八．无法做贷款

 

不难发现，一些低于市价的房子介绍里会写着：Cash Only ，这类房产有着一些内在问题，这些问题是很难有贷款人愿意放款的。也就是说，您是需要全额付款给它，以及后期装修问题，您是否有这么多现金？

 

 

便宜房真一无是处？

 

不见得！

 

关注英国房产市场的朋友们应该都清楚了，疫情过后的一年，住房市场正在经历需求上升的火热、房价飙升的状态。面对这样的请看，购房者买房的成本越来越大了。

 

如果您有时间、星兴趣以及资金来进行装修的话，购买便宜的房产不一定是坏事的。我们之前也讲过很多例子，一些聪明的炒房人购买破烂房，装修好了又出售成功的案子。

 

但是，请一定要切记，如果您要购买这一类房产，前期的研究和调查是很重要的，您要购买的房产一定不能有“大”的“解决不了”的问题！

 

我们建议：

 

1. 好好向房产中介问问房产便宜的原因以及里面所有的问题
2. 请测量师来调查，全面分析您需要改善的费用，分析投资利弊
3. 计算改造成本
4. 计算投资利润以及未来的受益请看

 

最主要的是！保持冷静！

 

好了，本篇分享就到这里！

 

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在提到难民或者人道主义保护身份的时候，不少人可能会直接出现的想法觉得，这类基于人权和人道主义保护的移民申请，一定程度上对于申请人和持有人，都会更加宽容。

 

这在某种角度来说或许是对的，因为这类身份一般不是基于当事人能够满足移民法的相关条件（比如说像工签那样，满足一定的要求），而是以人道角度出发，基于当事人需要受到英国政府的庇护，否则可能会遭受迫害而无法安全生活；因此，虽然这并不代表移民局在相关的审理上就会不严谨或相对宽松，但从移民法的角度来说，确实对于难民和人道主义保护身份，不会像其他移民申请那样有著诸多限制和要求。

 

或许，正是因为这样的前提或者概念，有时会给人好像移民局对于难民或人道主义保护持有人，似乎有著“无限宽容”的错觉，例如这则名为Kakarash (revocation of HP; respondent’s policy) [2021] UKUT 235 (IAC)的案件。

 

然而实际真的是这样吗？我们可以从该最新上级裁判法庭的判决中，理出一些思路。

 

 

案件中的当事人化名为K先生，来自伊拉克，最初是以“无人陪伴”的未成年寻求庇护理由，非法入境英国，并在2014年10月提出了难民申报。

 

在经过了一连串的申报和上诉的流程后，K先生在2016年4月获得了人道主义保护身份（Humanitarian Protection），签证效期为5年。

 

2019年1月，K先生因为持刀伤人，被判了15个月的监禁，属于刑事犯罪；后来，在同年的7月，移民局决定撤销他的人道主义保护身份。

 

同年8月，K先生针对移民局的决定提出了上诉。

 

K先生的上诉是基于《2002年国籍，移民和难民法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的第84(3)(b)条－认为移民局对他提出的“身份撤销”决定，是有违对于人道主义保护的义务和责任。

 

说白话，K先生的意思就是－他的人道主义保护身份，其实就是他的”保护伞“，他认为只要在他还符合受到英国政府”庇护“的情况下，英国政府就不可以找理由”抛弃“他，取消他的人道主义保护身份。

 

而且，K先生那方也表示，他的”前科“（持刀伤人）并不属于严重犯罪，没有严重到移民局得以因此取消他人道主义保护身份的程度。

 

 

→ 初级裁判法庭于是核准了他的案件？

 

其实，初级裁判法庭并没有同意K先生的论点；也就是说，初级裁判法庭认为K先生的”持刀伤人“并不是件小事，而是属于”严重犯罪“。

 

但是，法庭认为即便如此，K先生也不足以对于英国社会造成风险（Constitute a danger to the community of the UK），因此不应该将他的人道主义保护身份给撤销。

 

在这里，初级裁判法庭是持一个比起移民法更为宽容的角度，认为唯有”两项“都符合，也就是（K先生的犯罪）既符合”严重犯罪“，又要能够”对英国社会构成危害“，才能够撤销他的人道主义保护身份。

 

 

→ 上级裁判法庭的推翻？

 

在收到初级裁判法庭的判决后，移民局继续向上级裁判法庭提出了上诉。

 

这一次，上级裁判法庭提出了和先前初级裁判法庭不同的看法。

 

上级裁判法庭认为，初级裁判法庭采取相较于移民法的”更宽容“角度是不对的，移民局的相关（难民/人道主义保护）政策并不等于移民局就因此被”绑手绑脚“而必须采取比移民法更宽容的条件，去决定是否要撤销一个人的（人道主义保护）身份。

 

上级裁判法庭接著表示，K先生的犯罪属于”严重犯罪“，这（根据移民法）已经足以构成他的人道主义保护身份被取消；并不需要还得同时构成”对英国社会造成危害“。光是”严重犯罪“这项因素，就足以让移民局有权撤销当事人的人道主义保护身份了。

 

更进一步，上级裁判法庭也解释，K先生想要基于前面有提到的Section 84(3)(b)来免于（人道主义保护）身份被取消，也是行不通的。

 

这是因为，K先生的”严重犯罪行为“已经使他不再适用人道主义保护身份（也就是K的”严重犯罪行为“已经”触发“而使得他不能满足人道主义保护身份、他的人道主义保护身份已遭到”免除“）；既然如此，所谓Section 84(3)(b)对于”人道主义保护身份“的保护，自然不再适用于K。

 

＊丽莎结语：通过今天这个案件，上级裁判法庭可以说是澄清了有关”人道主义保护身份“的常见误区。

 

不少人可能会以为，这类身份基于人权或人道主义保护的原因，对于有关当事人都会”更加宽容“；然而，从上级裁判法庭的最新结果我们可以得出，这恐怕不是永远的”定论“。

 

 

从这次上级裁判法庭的判决，我们基本可以得出以下：

 

首先，要判断是否可以”撤销“一个人的人道主义保护身份，可以从当事人是否同样可以”获得“人道主义保护身份来回推（意思是说，如果当事人的情况，会使得他在申请的时候，就会（因该情况，如”严重犯罪“而）无法获得（a grant of）人道主义保护身份，那当事人原持有的人道主义保护身份，也可以因为（该情况）遭到撤销；

 

根据相关政策，一个人如果出现了移民法第339GB(i)-(v)中的任一理由/情况，就不符合（适用于）人道主义保护身份－而这其中，犯下了”严重犯罪“、造成对英国社会的危害，都是其中”之一“的理由；只要满足”其一“即可，无须同时满足两项因素；

 

也就是说，有些人觉得”人道主义保护身份“是一种保护伞，得以免除当事人（无论做什么，而造成的）一切后果或处罚，当事人恐怕需要重新想想，并不是怎么样都不会造成自己的身份被取消的。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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在买房“印花税”的问题上，我们最近和莎粉们聊过有关共同买房、交换房产等衍生的印花税话题。

 

一位莎粉在读了丽莎写的几篇相关文章后，提出了另一个值得讨论的有趣疑问：

 

这位莎粉本身没有买过、拥有过任何房产，属于First-time buyer（首次购房者）；不过，他的老婆名下有套房，目前俩人一起住在老婆名下的这套房里。

 

莎粉问说，如果他只用自己的名字去申请买房贷款，买下一套新房产；新房不论是贷款还是产权都和老婆没有挂勾，完全只在莎粉名下的话，这样莎粉买房的时候，可以适用First-time buyer Relief（首购者的印花税优惠）吗？

 

莎粉补充，他们目前的计划是，用老公的名字买新房，然后会把原来老婆名下这套房给卖掉，夫妻俩一起搬进新房子里；总而言之，最后夫妻俩还是只会有一套房产（买新卖旧的“换房”概念）。

 

如果有读过丽莎前面几篇“莎粉来信”的房产提问文章，应该就知道，假设今天是属于“共同购房”，那么不论一起买房的人是夫妻、情侣、亲戚/家人，还是朋友，只要其中一方已经有过房產、不再是“首次购房者”，那么一起买下新房的时候（即便该方把原有的房产卖了），也无法享有“首购者的印花税优惠”了。

 

这是因为，根据现有政策，印花税的“First-time buyer Relief”只有在所有的共同买房者（Joint Owners）都是“人生中’首次‘买房”的情况下，才能够享有这样的优惠。

 

在这样的基础上，我们进一步看到前面莎粉提出的问题：

 

莎粉已经表示，虽然他们夫妻俩住在一起，未来也打算一起搬到新房里，但新房只会买在莎粉一个人名下。那么，事实上，莎粉是有机会可以适用“首购者优惠”的。

 

什么情况能够适用？

 

首先，夫妻的其中一方（在这里也就是莎粉），必须是从来没有买过且拥有过房产的“首购者”；其次，另一方（也就是莎粉老婆）的名下，也不能持有房产。

 

换句话说，如果买房的时候，是买在夫妻中那位“首购者”单独的名下，且当下另一方的名下没有任何房产的话（即便过去曾经有买过房）；那么，做为“首购者”的这方买下新房时（如上述莎粉的情况），是可以适用“首购者优惠”的。

 

目前，First time buyer Relief（首购者优惠）指的是，房价（含）300,000镑或以下的部份，是不需要缴交印花税（SDLT）的；而房价自300,001至500,000镑的部分，则是缴交5%的印花税。

 

这代表，想要享有“首购者优惠”，做为First time buyer的人，所购买的房产价格只能小于或等于500,000英镑；如果房价超过500,000镑的话，就是按照一般（和其他“买过房”的人一样）的印花税率。该“税率”目前根据当事人购买的房价和交易完成的日期，可以对照以下：

 

1. 房产交易在2021年9月30日当天或之前完成：

 

2. 房产交易在今年10月1日起才完成：

 

继续回到莎粉的问题。

 

根据莎粉的描述，他的太太目前名下是有一套房的。

 

也就是说，夫妻当中如果其中一方在买（新）房当下，已经有一套（或以上）房产的话，那么，即便另一方（如上述莎粉）是“首购者”，也无法享有“首购者优惠”；甚至，取而代之的，在一方已经名下有房的情况下，另一方买房的时候，还会适用“更高税率”（Higher Rates），就算是（新）房产只单独买在（First time buyer）那方的名下。

 

这是因为，印花税政策在这个时候，并不是把夫妻双方当成单独的个体来看，而是“一个整体”；所以在其中一方已经有房的情况下，另一方如果买房，就会被视为是“二套房”，因此反而需要支付“更高税率”，也就是额外3%的印花税。

 

从“技术上”的角度来说，即便第二套房（或者说另一套房）是单独买在一方的名下，但做为合法夫妻，最终会被认为是“这对夫妻”名下“总共”持有了至少两套的房产，所以触发了更高税率（Higher Rates）的适用规则。

 

 

→ 可莎粉是打算“以房换房”？

 

就是说，在买（新）房的当下，即便莎粉因为太太名下已经有一套房，而需要缴交“更高税率”印花税；但是呢，只要他们在买了新房后的“3年内”（36个月内），把太太名下那套房给卖出的话，他们就能申请“要回”原先“多付”的额外印花税（Claim Back/Apply for a Refund）。

 

 

→ 那所以，像莎粉这样的情况，如何确保能获得“首购者优惠”？

 

以莎粉夫妻目前的情况，其实也不是完全无计可施。

 

如果说，他俩希望避免“更高税率”，并且甚至希望通过莎粉的First time buyer身份，获得First time buyer Relief的话，莎粉必须确保：在单独以莎粉名字买房并申请贷款前，必须先将太太名下的房产给卖出。

 

这样一来，莎粉买房的时候，才能符合他的配偶（也就是太太）的名下已经没有任何房产，因而在夫妻名下都没有房产的时候，单独以莎粉名字买房（属于First time buyer那方），才可能“触发”First time buyer Relief（首购者优惠）。

 

丽莎结语：当然了，以上的说明都只是针对莎粉案例中可能适用的印花税情况做出的一些分析。

 

实际上当事人希望做出什么安排或者决定，还是需要根据自身情况去做选择或协调的，并不是说适用或者不适用First time buyer Relief，对于当事人就一定是最好的。这可能还需要综合当事人其他方面的考量，才能够做出最符合自己需求的决定。

 

丽莎也建议，其他莎粉在做出买房安排前，可以先向专业的买房律师、税务师进行咨询，了解清楚不同情况可能牵涉到的问题后，再根据自己的需求做出最适合自己的决定。

 

丽莎的专业房产和税务团队，就是基于这样的考量下，所推出的一条龙服务，旨在尽可能回答并解决客户在不同情况和选择下，可能衍生的各种疑问，并协助您做出符合您最大利益的安排。

 

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房价越来越贵，以合作方式买房的案例常常见。按照英国法律规定，想要共同买房，买家可采用一般共有制（Tenancy in Common）或者联合共有制（Joint Tenancy）的方法来持有产权。既然是共同持有，任何一方想要出售房产的全部份额，必须要征求另一方同意才行，转让书上也需要有双方的签名。

 

这时，问题就来了：当一方经济遇到问题，急着想要出售房产来释放资金，可共同持有人不同意，那该怎么办阿？

 

本期《丽莎说案》要大家讲讲英国高等法院新鲜出炉的案子《Victus Estates (2) Ltd and others v Munroe; Benjamin v Victus Estates (1) Ltd and another [2021] EWHC 2411 (Ch)》，主人公就是遇到以上麻烦。您猜他怎么做？

 

他在没有得到房产共同持有人的同意下，联合买方一同冒充共同持有人的签名，成功向两家银行获得资金。那么，该房产是否成功转售，房产其他受益人的权益该怎么办？

 

 

• 事情怎么发生的？

 

1997年9月，当事人Charles和Munroe女士在伦敦布谷鸟大道购买一套房产。皇家土地注册处的信息表上显示，该房产的产权属联合共有制，俩人作为共同租户的身份一同持有该财产。2000年3月，Charles又和另一名女士Benjamin在瑞达花园投资另外一套房产，双方以信托形式持有该房产的平等股份（50/50）。

 

多年来，Charles先生的生意一直在亏损，欠了很多债。没办法，2011年8月2日，他向法院申请破产。不过，Charles显然是不甘心的。在随后的一年里，他不断想办法找资金来偿还债务，以取消他的破产申请。

 

2012年8月到2013年5月期间，Charles认识一名叫阿格拉瓦的男子。据说，这名男子很有钱，手里持有两家房产公司——在这里，我们称之为V1和V2公司。

 

通过一番交谈后，俩人商量一个“取消破产”的计划。

 

Charles想出售布谷鸟大道以及瑞达花园这两套房产的所有股权给阿格拉瓦，这样，他就可以用这笔购房资金来还债以及解决现有房产欠下的债务，最终取消破产判决。

 

这位男子对该计划似乎很满意，他通过V1和V2公司向Shawbrook和OneSavings银行申请到房屋抵押借款，并从Charles原来的抵押贷款公司那里赎回房产。同时，双方也分别签署了两套房产的转售协议。

 

最终，Charles拿到资金偿还债务，并成功取消破产申请。可是，新的问题发生了。

 

 

• 房子被卖了，持有人却不知道

 

前面说到了，Charles是与他人合作购买的两套房子。也就是说，假如Charles先生需要出售房产的所有股权，必须经过共同持有人的同意才行（即便在一般共有制下，他也需要取得对方同意，除非他只出售自己拥有的那一份股权）。

 

当时，Charles先生和两家公司确实签署TR1表格（这是一份法律文件，当房产的所有权从一方转移到另一方，双方必须签署），内容显示：

 

• 与布谷鸟大道房产的销售合同显示：2013年5月17日， Munroe和Charles以350,000英镑的价格将该房产出售给V2公司。

 

• 与瑞达花园房产的销售合同显示：Benjamin和Charles于2013年5月17日以435,000英镑的价格将该房产出售给V1公司。

 

值得注意的是，这两份TR1表格上确实都有共同持有人Munroe 和Benjamin女士的亲手签名。按理来说，俩人肯定是同意把自己的份额一同转让了。

 

然而，事情并不是这样。

 

法院没有交代细节两位女士为什么找到银行。总之，当她们知道房产被重新抵押后，感到很诧异。俩人一致称，她们并没有同意出售房产，也没有在上面签名，更没有授权他人在转让书上签名。显然，签名是被他人伪造的。

 

最后，双方为房产权益的问题闹到法院。

 

 

法院怎么判？

 

从法院提供的资料看，本判决涉及两起独立的上诉，不过，提出的问题基本相同。两位女士认为合同无效，房产的权益没有转移，银行没有资格拿回房产。而银行则认为他们有资格拿到权益。

 

在一审中，地方法院利用《Penn V Bristol and West Building Society 》的案件作为参考。

 

法院认为，和该案件一样，一项财产由A和B平等拥有，而B在财产转让上假冒A的签名，最主要的是，房产的受让人C（买方，V1和V2公司）也知道了该伪造行为。那么，在这样的背景下的转让属于虚假的，合同并不生效。V1和V2公司没有获得房产的任何权益，银行也没有拥有V1/V2的抵押权利。

 

银行方当然是不服了。在出售房产的时候，两家银行已向买方释放押金了。也就是说，他们已拿到房产权了。按一审的结果来看，他们相当白出钱了，这肯定是不公平的。

 

两家银行对一审结论提出上诉，并得到高等法院的允许。

 

经过长时间的审判，高级法院认为，在2013年5月的两笔交易中，V1和V2公司确实是知道两位女士并不同意分别出售房产的，而两家公司采取的方式是假装不知道，并且与Charles一同伪造两人的签名。双方之间的这种安排属于一种“抵押贷款欺诈行为”。

 

在这样的背景下，房产共同持有人和银行方都属于受害者，银行方的利益也受到损害了。那么，该案子的审理就不能简单参照《Penn V Bristol and West Building Society》的法律原理。

 

在《Penn》案中，丈夫冒充妻子的签名把房子转让给W先生，W先生用这个文件作为欺骗金融机构的一种手段。但是，该案件的关键点是，这样的行为没有对任何目的带来影响。第一，威尔逊先生没有获得该房产的任何权益。第二，他也没有任何东西向银行抵押。他们做的目的只是欺骗银行来掩饰其他的问题。也就是说，所谓的转让将是一种假象，所以合同是无效的。

 

而本案完全不同，双方的欺诈行为已经对各方都产生影响了。当事人伪造签名后，V2和V1公司已在土地局注册，并登记为两套房产的业主了。同样，根据这样的证据，两家银行Shawbrook和OneSavings也批准对各自房产的抵押，释放相应的资金了。因此，Penn案的法律主张在这一案件中并不适用。

 

此外，法院还拿了其他案件作为参考。法官认为，一审的结果显然有利于欺诈者而持续损害受害方的。因此，最后的结果是，该转让不是虚假的，仍然生效。只不过，Charles与V1/V2公司的交易只涉及他在房产中的份额。对房产其他共同者而言，法院认为，因为他们都没有签署TR1，所以不能受其约束；这单纯属于Charles先生和V1和V2公司之间的交易。

 

因此，Munroe女士和Benjamin女士有权对各自房产的注册产权进行更正，以消除V2和V1作为注册所有人的情况，并消除以Shawbrook和OneSavings为受益人的有关抵押。

 

 

丽莎评论：假冒签字的合同并不一定无效

 

本案展示了在卖方和买方都参与欺诈的情况下，法院将如何处理抵押贷款欺诈的问题。它也是一个很好的例子，也给未来的相关案件提供了一个指导。假冒签字的合同不一定全是无效的，当双方（买方和卖方）都参与欺诈，并对第三方带来实际性的影响，那么，合同可以是有效的，第三方是可以获得资产的。当然，资产份额还得按不同的案件来决定。

 

丽莎认为，该案件的最终审判结果是公平的，欺诈的一方必须为自己的行为负责。其实，这样的案件在现实生活中也并不罕见。特别是俩人或多人一起合作买房，当经济受困的一方想通过出售房产来释放资金，却遭到另一方拒绝的时候，前者有可能会想一些歪门邪道办法来套现。

 

丽莎建议，在您确实遇到经济问题的时候，最好还是可以和房产共同持有者好好商量，看看对方是否也同意出售房产来解决问题；如果对方不同意，双方也可以商讨更有效的解决办法，比如，列出条件，出售的一方需要如何弥补另外一方。实在不行，那么，您可以尝试只出售个人的股份了。

 

总之，业主们切忌使用欺诈性的手段，抵押贷款欺诈属于触犯法律，您需要对一切损失负上责任，并且最终只会让您的处境变得更差。

 

本期《丽莎说案》就到这里，我们下一期再见。

 

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周一的文章中，丽莎分享了有关于最新移民法修订《HC 617》中，有关EU Settlement Schem在“新冠优惠”中的离境天数，和未来“满5年轉永居”的计算方式。

 

今天，我们继续聊聊有关其他签证路径的相关变化。

 

 

→ 有关“Skilled Worker”（技术工签）方面？

 

根据移民局疫情期间的“新冠特殊政策”，在2020年1月24日至2021年6月30日之间，在英国境内申请“技术工作签证”（Skilled Worker，前身是T2普通工作签证）的申请人，是被允许在“等待期间”（也就是申请成功递交后，等待移民局出结果的期间，就提早开始为“新”雇主工作）。

 

原本，根据移民法的（正常）要求，当事人是唯有在成功获签后，才能开始为雇主工作的。

 

不过，由于上述针对新冠疫情期间的特殊性政策，内政部为此修改英国移民法，允许在“政策适用期间”符合上述情况的（也就是允许在等待签证结果期间，就提早开始为（新）雇主工作的申请人），在未来计算“满5年”转永居的时候，也可以把“等待期间”的时间，算入“5年居留”的时间当中，有助于当事人的永居申请。

 

→ 那有没有类似于EU Pre-settled持有人的“特殊离境政策”？

 

比较可惜的是，在《HC 617》中，并没有提及有关Skilled Worker/Tier 2 General，甚至是其他计分制签证类别，也能适用类似于EU Settlement Scheme的“特殊离境政策”。

 

原因其实并不难理解，毕竟，移民局的态度对于EU Settlement Scheme基本是更加宽容的，这类途径当初被推出的主要目的，就是为了“保障”特定欧盟人群（和其非欧盟家属）的合法身份，而非设置一些难以达成的条件或关卡来加以限制。

 

也就是说，这种“最大宽容度”导向的政策基础，很难同样适用于其他移民路径。

 

话再说回来，这代表，对于Skilled Worker/Tier 2 General持有人来说，未来想要申请“满5年转永居”时，仍然需要注意自己是否满足有关“离境天数”的要求－这基本是指，当事人在这5年当中的“任何12个月内”，不得离境英国超过180天（Spent no more than 180 days outside the UK in any 12 months）。

 

 

→ 可新冠疫情属特殊情况，难道不能通融或酌情处理？

 

需要指出的是，虽然有关离境天数限制的“硬性”规定（“任何12个月内”不得离境超过180天的要求）没有改变，但是，这并不代表当事人对于因新冠造成的“缺席”（Absence），就真的无计可施了。

 

因为，根据目前的移民法，原本就允许“特殊的例外情况”存在－就是说，对于符合特殊情况的“缺席”，可不被计入“离境天数”当中。

 

一般来说，所谓“特殊的例外情况”，需要符合以下两大因素：

 

1. 因为经济或人道主义危机所造成的“缺席”：如果申请人是因为要协助国家性或国际性的经济或人道主义危机，比如说过去曾发生过的埃博拉危机（Ebola crisis），因此必须在英国境外待超过移民法所允许的时间；那么，申请人因为这些事件所待在英国境外的时间，将会被“自动免除”于计算在这“180天”的限制中（也就是“不被計入”离境天数当中）。

 

2. 因为严重或不可抗拒的原因所造成的“缺席”：这种情况可以是说，申请人患了严重的疾病，或者是申请人的家人患了重大疾病，导致申请人在国内或其他国家待了较长的时间，以至于超过了移民法的规定；也可以是说，因为战争、天然灾害等因素，造成申请人回不来英国，而导致离境太久。

 

（当然，所谓的严重或不可抗拒的情况，并不是只能限于上面所提到的，也可能是其他的因素所导致。）

 

比如说，像是由于新冠疫情这样的大流行病，造成的“旅行中断”（无法回到英国），自然也可以视为一种“严重或不可抗拒”的合理理由。

 

这表示，当事人如果是因为新冠疫情因素，造成被迫待在英国境外，无法及时回到英国，这些“离境天数”一般是可以视为例外豁免，而不被计入180天当中的。

 

但当然，当事人届时申请永居时，是应该针对这些“特殊情况”提出详细解释，并且附上相关证据来加以证明的。

 

根据移民局的相关指导文件，一般符合“严重或不可抗拒”因素，可以提供的证据有（但不限于）：

 

诊断证明；

 

出生或死亡证明；

 

原本的旅行计划/安排被迫中断的相关证明。

 

以“新冠因素”来说，申请人自然需要提供“受其影响”的相关证据，例如航班一再被取消、机票只能一再改签的文件等相关证明。

 

 

→ 如何计算离境“不超过180天”？

 

这里强调的是“任何”12个月内。

 

也就是说，申请人在该5年中，不管从什么时间点算起（不管从“哪天”算起），只要回顾过去12个月内（包括往前或往后数），都不可以有离境超过180天的纪录。

 

举个简单的例子：

 

申请人要在2021年10月12日申请永居，届时移民官员就会往回看，申请人在过去5年内，任何一段12个月的时间里，是否有离境超过180天的纪录。

 

移民官可能会从2021年10月12日开始回推12个月，也可以从10月11日，10月10日，10月9日…等等。

 

只要从这5年内的任何一天算起的“12个月的时间内”，基本都是不能离开英国超过180天的（除非是符合上述“特殊例外情况”的“缺席”）。

 

 

→ 怎样算是“一天”？

 

意思是说，根据移民法，如果申请人“缺席”（离境的时间），在“不满”24小时的情况下，就不能被算作是一天。

 

唯有申请人离境的“当天”（或者说“一天”）满足了24小时（也就是实际和真正意义上的“一天”），才能被算作180天当中的“其中一天”。

 

比如说，有些人是在该“12个月”中的第181天入境英国的；这种情况下，由于该第181天并不满足24小时，因此不能被算作是（离境）一天（申请人依旧满足“没有离境英国超过180天”的规定）。

 

换句话说，只要申请人的“一天”当中，有任何一段时间是在英国境内，即便只是一个小时（剩馀23小时都在英国境外），该天也不能视为“缺席”，不能被计入180天（离境天数）当中。

 

通过今天的文章，丽莎主要针对新移民变化中，不少莎粉关注的工签和新冠离境问题，做一个统整和介绍。

 

事实上，今天的主题是根据周一头条发布后，收到的莎粉提问，而给出的延伸说明。

 

因此丽莎也建议，莎粉们如果对于新移民变化方面，在读过文章内容后，还有什么延伸疑问的话，尽量在文章下方留言告诉我们。

 

我们尽量会在收到莎粉们的提问后，把握在之后的文章中，根据大家普遍会需要知道的内容，做出更详细的分析和介绍。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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莎粉们大家好，本期《丽莎房产快讯》要带大家了解的信息有：

• 英国竞争和市场管理局（CMA）与房地产开发公司Countryside签订地租限定，取消地租翻倍的租赁条款
• 英国沿海地区最贵的房产曝光，房价比英国平均房价高5倍
• 随着房价创下历史新高，首次购房者的年龄层也在上升：今后，35岁人士才有能力买到人生第一套房
• 英国租赁短缺的热点地区报告：怀特岛、德文郡和康沃尔郡，在这里有房屋的业主可投放租赁市场了…
• 公共政策研究所呼吁取消议会税，支持“比例房产税”

 

 

房产开发商Countryside取消地租翻倍条款  

 

去年9月，英国竞争和市场管理局向4家房地产开发商发起执法行动，调查和处罚这四家公司与客户之间签署的不公平合约。此前，竞争和市场管理局已获得Persimmon公司和Aviva公司的承诺，将取消他们与房主签订的不平等合约，并从租赁合同中删除不平等条款。

 

上周，该调查行动再一次取得新的进展。

 

英国最大房地产开发商之一Countryside 已向竞争和市场管理局作出正式承诺，将从租赁合同中删除地租价格翻倍的条款。

 

据了解，该开发商之前与业主签署的房产合约里包括地租翻倍的恶劣条款。签署该合约的业主，他们的地租费将会每10到15年翻倍上涨，算起来，每人需要交的费用太高了，大家都被捆绑在合约里，非常难出售或抵押他们的房产。

 

之前，竞争和市场管理局警告过该公司，要求该公司对该条款进行调整。最初，该公司也已经答应了。只不过，他们采取的措施是用另外一项条约取代——将该地租翻倍条款改成“地租将与零售价格指数同步增长”。

 

随后，竞争和市场管理局还是认为新条款不公平，认为Countryside应该把该条款完全删除，而不是用另外一项方法来取代，设法增加地租。

 

此次，Countryside的承诺算是完全取消地租翻倍的条款了。也就是说，与Countryside公司签署不平等条约的业主们不需要再担心了，您的地租将会保持在最初的数额，也就是房产首次出售时的价格，并不会随着时间的推移而增加。

 

另外，该公司还向竞争与管理局确认，他们已经停止销售带有翻倍地租条款的租赁物业，未来也不会出售带有不平等条约的租赁物业。

 

 

海岸线最昂贵房产揭露，最贵全在西萨塞克斯

 

疫情期间，人人都想逃离市区，不是跑到乡村就是去到海边。有数据显示，最近几个月，靠近大海的房产大受欢迎。地产代理公司第一太平戴维斯专门做了一份研究调查，数据揭露英国每个海岸线附近的三个昂贵购房地点。据了解，这一份数据是该公司利用五年的数据算的，涵盖英格兰、苏格兰和威尔士的海岸线。

 

从数据可以看出，在过去五年中，西萨塞克斯（West Sussex）的沿海地区有着英国最昂贵的房产。

 

在排行榜中，排行第一的是西塞克斯郡（West Sussex）的西伊琴诺（West Itchenor），该海岸地区的平均房价为£1,353,615，这可比英国房屋的平均价值要贵5.5倍以上。第二个最昂贵的海边地区是西萨塞克斯郡的金斯敦（kingston），那里的平均房价达到了7位数，为£1,169,465。

 

前10个最昂贵的沿海地区还包括诺福克郡(Norfolk)的Burnham Overy，当地平均房价为£835,748，康沃尔郡（Cornwall）的Mawgan-in-Pydar，房价为£726,883，以及德文郡（Devon）的Salcombe，其平均价值为£726,379。

 

第一太平戴维斯的房产专家Frances Clacy评价：”在过去的18个月里，最受欢迎和需求量最大的房产全都集中在英国的海岸线上。现在，想在这些靠近海岸买房的人，需要支付比预期超额的金额。”

 

该公司称，在英格兰和威尔士，位于海岸线100米以内的二手房比位于内陆1公里以内的二手房平均高出23.1%价格。直接看到水平的一线位置房子价格上涨得更多了。

 

如果您家刚好就位于海岸线，有时间就可查查现在的价格了，查完后没准狂偷笑啦！

 

 

 

35岁才能实现人生第一套房？

 

上周，一家保险公司网站Comparethemarket.com公布了一份好玩的数据，预测英国房地产未来二十年的变化。据了解，这一份数据是该公司通过国家统计局在1992年至2020年的数据进行对比、分析的。数据显示，英国房价将会在未来二十年内持续增长，首次购房者的年龄也不断增加。

 

我们先来看看该网站对房地产价格的预测。

 

该网站称，到2031年，大伦敦地区的房价预计将增加三分之一（33%），而英国其他地区的房价增长率可能会略低一些，增加在30%左右。

 

再往后十年看，英国房地产市场将在2040年之前持续看到房价递增的趋势。按照这样的走向，到2040年了，买家为他们的第一套房子支付的费用将比现在多58%；而在伦敦，他们将要多支付63%。

 

数据如下：

大伦敦                                                英国

2021    £465,549                               2021             £248,496

2022    £480,951                               2022            £256,018

2023     £496,353                              2023             £263,540

2024     £511,755                              2024             £271,062

2025      £527,157                             2025             £278,584

2026      £542,559                             2026              £286,107

2027       £557,961                            2027              £293,629

2028      £573,363                             2028              £301,151

2029     £588,765                              2029              £308,673

2030    £604,167                               2030               £316,195

2031     £619,568                               2031                £323,718

 

此外，根据这样房价预测，comparethemarket.com还分析英国首次购房者的年龄。

 

从目前的数据看，2021年，伦敦首次购房者的平均年龄为35岁，但在2031年，购房者要到37岁才能买得起房了。从整个英格兰来看，其他地区的平均年龄将增加1.6年，跃升至近35岁。

 

Comparethemarket房屋保险负责人评价说：”尽管房价达到了历史新高，而且未来十年首次购房者的平均年龄也将增加。但有趣的是，他们购买习惯仍然保持着相似。大部分人都需要和别人合作（如情侣）才可买得了房，此外，还有大部分必须从父母或祖父母那里借一笔资金。 “

 

看完数据，很是感叹啊，房还是越早买越好啊！！要不然就真的是越老越买不起了。

 

 

租房短缺城市有哪些？

 

最近，英国真的是什么都缺——脱欧了，超市里缺物资；印花税假期来了，抢着抢着，房产市场缺新房；现在，疫情好像恢复得差不多了，就轮到租赁市场缺出租房了。

 

上周，Rightmove根据该网站40多万条租房信息以及两年前同期的数据进行分析，并发现，英国各地的租房极度短缺啊。不过，Rightmove的研究没有分析哪种类型的房屋受到冲击最大，而是只关注地点。总之，与2019年夏天相比，目前租房库存减少最多的地区是在海滨地区以及度假胜地。

 

此次，登上租房短缺排行榜的地区有：怀特岛（Isle of Wight）、西德文郡（West Devon)、北德文郡(North Devon)、康沃尔郡（Cornwall）、托利奇(Torridge)、尼亚斯港（Neath Port Talbot）、北泰恩赛德（North Tyneside）、诺森伯兰（Northumberland）、布莱克浦（Blackpool）、南泰恩赛德（South Tyneside）。

 

其中，怀特岛、北德文郡、西德文郡和康沃尔郡处于领先位置，这些地方的出租房源分别下降82%、76%、73%。

 

更夸张的是，在这些地区的一些城镇和村庄，仅有一套房产可供出租。例如，在西德文郡集镇塔维斯托克，Rightmove网站上列出的唯一出租房产是一套地下室单间公寓，月租金460英镑。在其他地区，房源在网上发布广告后的一天内，就出现看房已被预订一空的情况。

 

 

Rightmove的Tim Bannister评价：“英国各地典型旅游目的地的房东一直在追逐今年夏天度假短期租赁需求的增长，这导致可供长期租户使用的库存暂时下降了。然而，好消息是，随着暑假的结束，更多的房东将注意力转向长期租户。”

 

在这些度假胜地有房产的房东们，可以考虑投放到长租市场了，没准，您可以谈到好的租金以及不断的客源。

 

 

公共政策研究所呼吁的“比例房产税”，可行吗？

 

不久前，英国公共政策研究所Think Tank IPPR对媒体发声，督促政府要把议会税和印花税取消，以比例房产税（proportional property tax）取而代之。

 

该部门认为，议会税和印花税是过时，并且是不公平的，它们都是根据很久以前的政策核算的。根据他们提议的新制度，比例房产税将被设定为0.5%的统一税率，旨在提高与市政厅税和印花税总和相同的税额。

 

比例房产税将更准确地反映英格兰各地房价的变化，对拥有最贵、最多房产财富的人按比例征收最高的税。如果政府可以采取该政策，那么，它将减少大多数家庭的税单，从减税中获益的贫困家庭可以有条件拥有更多的额外收入支配。此外，现有的住房可以得到更有效的利用，从而减少该国高需求地区的房屋空置或使用不足。

 

他们还认为，比例房产税还将鼓励全国范围内房产价值的重新平衡，从长远来看，与其他地区相比，昂贵地区的价格可能会下降。

 

不过，该政策迎来了一片质疑的声音。

 

一些房地产公司的专业人员称，根据Think Tank提议的新制度，住在价值100万英镑的房子里的人将支付5000英镑，这大大超过他们的市政税账单。也就是说，该政策可以被视为所谓的 “豪宅税”，对居住在南方较富裕地区的人打击最严重。

 

一家抵押贷款公司Hudson Rose的总经理Graham Taylor告诉媒体：

 

“市政厅税的问题确实需要解决，因为它目前的形式让人感到非常不合时宜。但是，比例房产税就像一个钝器，只是简单改变不平等的感受罢了，它只是针对有较大住房的人。而且，比例房产税可能只是对南方的一种征税。“

 

按照比例房产税的说法，它背后的原理是：那些拥有昂贵房产的人有着更高的收入，因此，它们应该有能力负担更多税费。可是，这并不是合情合理的。

 

布里斯托尔Langley House抵押贷款公司的董事Robert Payne说：”该专家认为，住在房产比较贵区域得人们可能有着更高得收入，但并不代表着他们有着可用得剩余收入。即使他们有较高的收入，他们也往往面临着更大的抵押贷款债务和更高的生活成本，所以把进一步增加的成本扔给那些可能已经在经济上挣扎的人是不合理的。“

 

此外，一些现在在昂贵地区拥有房产的人，并不代表他们有着那样的“高收入“。

 

一家金融服务公司的财务顾问斯科特-泰勒-巴尔也补充说：“例如，东南地区的许多居民在80年代通过Right-To-Buy获得房产，现在他们的房产确实是属于黄金地带的，但并不代表他们有高薪人员的收入来支付这种天价水单。他们只是幸运在很早前买到房产。“

 

针对以上争议，该研究组织很固执，他们坚信新的机制会出现新的问题，因此，他们还会继续做出相关研究，并向政府提出相关建议。此外，该报告确实正在研究它如何可以减轻对高价值房屋业主带来的直接影响。

 

据媒体报道，政府目前并没有打算引入该税收方法。

 

对于这个“新建议“，莎粉们如何看？

 

好了，本篇《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。

 

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