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新闻与见解

上周五(2021年9月10日),英国移民局发布了最新的移民法修订通知(Statement of changes to the Immigration Rules: HC 617),其中对于Global Talent(全球人才签证)方面有不少著墨。

 

今天丽莎特别展开来跟莎粉们聊聊。

 

  1. 首先,艺术和文化方面:

 

移民局的文件指出,在和相关“担保机构”密切讨论并统整出反馈意见后,移民局做出了一些有关Global Talent路径的“担保要求”和“证据准备”上的变化;从艺术和文化领域(Arts and Culture)来看,新的变化如下:

 

再次明确了-申请人要向“担保机构”申请担保(Endorsement)的时候,提供的“推薦信”(Letters of Recommendation)必须出自于“Well-established”(有名望的)艺术或文化机构,也就是艺术和文化界中公认具有良好声誉的机构。这项要求的主要目的在于,确保申请人是真的受到“业内专家”的认证和推荐,而不是为了办签证,随便取得推荐信;

 

让“团体内”的申请人,申请更容易。比如说,申请人是隶属于国际公认舞团或管弦乐队,新的变化也会让这些申请人减少申请上的复杂性;例如,特别允许这些本隶属于“团体内”的个人,通过递交和该团体有关演出/活动的证据,并表明当事人在该团体的演出/活动中的贡献,让当事人的申请更加容易。

 

  1. 数字技术方面:

 

在“数字技术”领域(Digital Technology),对于“证据准备”的要求上,新的变化为以下:

 

增设了-申请人可以通过证明,自己是数字科技(Digital Technology)类公司的董事会成员(Board Member),来做为符合“Exceptional Talent”的证据。在这里,Exceptional Talent指的是-当事人为行业内的“公认领袖”,又可被称之为“Leader”。这类申请人可以适用满3年转永居的路径;

 

减少申请人所需准备的证据:在满5年永居路径的“Promise”(亦称为“Potential Leader”,“新兴”潜力型领袖)方面,证据上的要求从原来的至少两种,减少至最少一种即可。

 

  1. 学术或研究方面:

 

所谓的“学术或研究”领域,主要涵盖科学(Science)、工程学(Engineering)、人文学科(Humanities)和医药学(Medicine)。

 

新的变化为:

 

扩大可获“加速路径”的可能-只要当事人是在完成/获颁受认可的学术研究奖学金或奖项的12个月至5年内,都有资格申请而适用Fellowship Fast Track;

 

重整并删除有关担保机构的“重复性”要求,这一点主要是体现在申请流程上的简化,免除申请人重复递交所需证据和文件;

 

扩大面试官的范围:意思是说,移民局认可担保机构方面提出的实际操作上的建议,体认到所谓的学术研究和学术专家,不仅仅是来自学术领域,也同样需要包括来自研究和创新领域的专家。整体来说,增加丰富性对于整个审核流程是有助益的,毕竟“人才”是多元的,而非单一导向。

 

 

→ 有关”加速路径“?

 

原本呢,在Global Talent签证中,可以适用“加速申请”的,主要针对来自科学(Science)、工程学(Engineering)、人文学科(Humanities)和医药学(Medicine)领域的申请人。

 

不过,移民局后来新增了“Prestigious Prizes”,意思是说如果申请人获得受(内政部)认可的业内荣誉奖项,即可豁免“担保要求”,直接(加速)申请全球人才签证。

 

这表示,只要申请人获得由内政部认可的特定奖项,即便是来自“学术或研究”领域以外的人才,也可能适用“加速申请”,这包括上述前两个-艺术和文化、数字科技领域。

 

然而,对于这些“适用”加速路径的特定奖项,原本内政部给出的名单,其实真的是需要“业内顶尖”人才,才可能拿到的,比如说奥斯卡金像奖(Academy Awards)、金球奖(Golden Globes)、格莱美奖(Grammy Award),甚至是诺贝尔奖(Nobel Prize)等……

 

比较好的变化是,这次的移民法修订通知提到,内政部已经新增并扩大可适用“Prestigious Prizes”加速路径的奖项清单,这表示有更多的获奖人,可以通过”加速路径“申请人才签证。

 

不过丽莎也需要提醒,扩大可适用的奖项自然是提供了更多机会;但即便如此,这些奖项仍然具有一定门槛,也不是说任何人都可以适用的。

 

→ 不适用”加速路径“怎么办?

 

所以,对于无法通过“加速路径”申请的人来说,其实也不必过于担忧,加速申请只是让整体流程更快速,并不代表签证成功率就会更高、或者其他申请人就会不符申请。

 

不适用加速路径,还是可以依照正常的流程和方式去申请Global Talent,也就是先获得“担保”(Endorsement),然后申请签证。

 

其实不论是否符合“加速申请”,Global Talent更主要的是呈现出一种,英国对外“欢迎”的态度;从英国内政部的政策来看,只要申请人能够满足相应要求,应该说移民局还是满愿意核发这类签证的(毕竟英国政府的角度认为,这些国际人才来到英国,是可以有利于英国经济、文化、科学等相关层面的发展,这些都是英国社会持续发展所需要的)。

 

 

→ 3年或5年“转永居”?

 

在“转永居”方面,根据当事人来自的“领域”,以及当事人是“哪种”领袖,可以分成满5年,或者只要满3年,就可以申请永居的不同路径。

 

  1. 针对“艺术和文化”以及“数字技术”领域:

 

当事人可以区分成Leader(领袖)或Potential Leader(潜力领袖)。

 

所谓“Leader”(亦可称之为“Talent”),指的是申请人已经是行业类“公认”的领袖,这类申请人可以满3年就转永居(当然了,要申请永居的时候,仍然是需要符合相应要求的)。

 

而“Potential Leader”(亦可称之为“Promise”),指的则是申请人属于“新兴”潜力型领袖,必须满5年才能转永居。

 

  1. “学术或研究”领域(科学、工程学、人文学科、医药学):

 

基于英国政府对于“学术研究”领域的求才若渴,这类申请人不论是归属于“Leader”(领袖)或“Potential Leader”(潜力领袖),都适用满3年即可转永居。

 

不过,申请人如果觉得有需要,最多仍可选择长至5年的签证。

 

丽莎建议:由于全球人才签证(Global Talent)是可以无限次数续签的(当然,前提是当事人每次续签,都需要满足申请的相应要求);

 

所以说,如果适用3年永居路径的当事人,到了第3年(假设签证时长为3年的话),发现自己可能无法满足转永居申请的需求时,届时仍然可以选择再去续签,直到可以满足需求了,再去申请永居即可。

 

 

→ 申请费用?

 

在签证申请费用上,上面虽然分成不同的“转永居”或“加速”路径,但在费用上倒是都一致-不论何种路径,都是608镑。

 

这608英镑当中,包含了456镑的“担保申请”和152镑的“签证申请”,两个阶段的费用。

 

需要指出的是,被豁免担保的“加速路径”,签证申请费用同样是608镑,而不是152镑(就是不论当事人需不需要先获得担保,费用都是一样的,只是程序上更快速而已)。

 

此外,除了上面提到的签证申请费用,当事人一般还需要支付每年624镑的医疗附加费(Immigration Healthcare Surcharge)-签证越长,自然需要支付的费用就越高。

 

今天的文章就到这边,希望上述内容对于您了解Global Talent的最新变化以及申请方面有所帮助。

 

如果您想查看有关本次移民法修订的概览(包含其他签证路径),可以点此复习:《移民法再更新!工签和企业家移民签证受惠新冠政策》

 

丽莎争取在之后的文章中,继续给大家介绍其他申请路径的详细变化和申請須知。莎粉们如果有延伸疑问,或者还有其他想看、想知道的,都可以在文章下方留言,我们尽力在新的文章中,给大家涵盖这些知识点。

 

如果您其他英国法律方面,有任何疑问,也欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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莎粉好,本周《丽莎房产快讯》,我们要带大家了解的信息有:

 

  • 随着国内度假游火爆预定,投资者看中商机,全部目光投入到度假屋上,从而推动英国假日出租屋(Holiday let)抵押贷款的需求
  • Rightmove 揭秘新的百万英镑房产热点地区,苏格兰竟超伦敦,成为百万英镑房产销售最快的区域
  • 英国房产的前花园有可能全变停车道,有数据显示,英国已有660万家庭将前花园部分或全部空间变成私人停车场,为什么?
  • 建筑安全新法案仍然让租户陷入窘境中,英格兰和威尔士法律协会呼吁政府要细改方案!
  • 知名零售业主将要在伦敦购物中心上方或车库多余位置建设居民住宅

 

 

随着租房暴增,房东也变多了

 

英国国内度假游的火热推动一些热门城市的度假屋需求,也促进租金飙升。看着这样的机会,越来越多投资者想要进军假日短租市场。有数据显示,英国度假出租屋的抵押贷款需求激增。

 

在这里,丽莎稍稍解释一下,什么是假日出租抵押贷款?

 

假日出租抵押贷款属于Buy-to-Let贷款的其中一种类型,主要由小型和专业贷款机构提供。传统长租房的房东或者新的房产投资者,只要您想把房产转向度假租赁生意,那么,您有可能需要向金融机构申请该项贷款。

 

根据金融数据提供商Moneyfacts的数据,市场上的假日出租抵押贷款交易量在一年内增加一倍多。今年8月,英国市场上总共有186项假日出租抵押贷款交易量,而2020年8月的时候只有74项。同时,该机构也发现,越来越多的贷款机构已进入假日出租抵押贷款市场,为客户提供该业务,现在有25家在争夺业务,而去年8月的时候仅有14家。

 

Moneyfacts的发言人Rachel Springall说:”由于度假屋的需求依旧很强劲,在未来几个月内,这个市场数据还会有更多的增长率。”

 

此外,另外一家房地产公司Altus Group数据也支持这一观点。该公司表示,自疫情开始以来,英格兰有超过11000名第二套房业主将他们的房产进行改造,并翻转成假日出租房,以利用这个火爆市场。

 

抵押贷款经纪人公司Private Finance的顾问Chris Syke对媒体说:”今年,每个人都想去康沃尔、诺福克、苏格兰或坎布里亚等地度假,房东们扎堆在这些地方买房做假日出租了。另外,很多原来是做普通的Buy-to-let的房东,由于受到监管和税收方面变化影响,他们也想往假日短期屋的方向转变,从而也助长这一趋势。”

 

随着越来越多房屋被用来做租赁房,一些专家也表达了他们的担忧,这样的情况造成一些人所说的沿海住房危机,有人猜测政府正计划进行一系列改革,以打击第二套住房,包括赋予理事会禁止第二套住房的权力。

 

新百万英镑房产热点地点有变化

 

根据百万英镑房产的销售速度数据,每年,Rightmove都会为大家总结一份百万英镑房产最受欢迎榜单,以揭露哪些地方的百万英镑房产销售速度比较快。

 

长期以来,伦敦一直排在榜首的位置,可是,在疫情的这一年,排行榜却有了前所未有的新的变化。

 

Rightmove 的研究显示,在过去一年,苏格兰远超伦敦,成为百万英镑房屋的最快出售市场,苏格兰的百万英镑房产平均在61天内找到买家,比疫情前整整快了25天。此外,英格兰东部(63天)、和东米德兰地区(66天)也超过伦敦,分别排在前三的位置。

 

现在,伦敦的百万英镑的房子平均需要67天才能找到一个买家,与英格兰东南部、西南部相似,排在了后面。

 

数据显示,英国正在销售的百万英镑房屋的数量比疫情前的水平增加80%,而所有房产销售的总体增幅为37%。东南部的百万英镑房产虽整体的销售速度并不快,但它的百万英镑房产数量在整个英国的份额来看是增长最快的,从26%上升到29%。威尔士的百万英镑房屋销售数量增长最多,比疫情前增加了一倍多,达到164%。

 

相比之下,伦敦在整个百万英镑销售市场中的总体份额也有所下降,现在40%的百万英镑销售发生在伦敦,而在疫情之前,这一比例为47%。

 

从地方来看的话,萨里郡(Surrey)赫特福德郡(Hertfordshire)是百万英镑以上房屋销售最快的区域,抢占相当大的版面。

 

其中,百万英镑房产出售最快的城镇为萨里的泰晤士迪顿(Thames Ditton),平均只需要26天就能找到买家。

 

从地方层面来看销售量的话,也有一些重大变化。汉普郡的斯托克布里奇(Stockbridge),在售价为100万英镑或以上的房屋中,比例上升幅度最大。该地区价值100万英镑或更多的所有销售的百分比已从11%跃升到现在的26%。

 

Rightmove分析,新的数据表明在奢侈房产市场,买家的选择优先权有了很大的变化,空间还是主要的关键点。虽然,伦敦仍然是这类奢侈房产市场的重要组成部分,但一些百万富翁们已经把它们的城镇通勤变成农村路线了。一家房地产公司Rettie & Co也证实了,苏格兰部分地区的昂贵房屋需求很大,这跟以前是有着很大的变化。。

 

该公司的房地产研究博士John Boyle说:“苏格兰东部的市场尤其强劲,仅爱丁堡就占了苏格兰所有100万英镑销售额的一半以上。然而,其他地区的100万英镑销售额也在上升,与最近几年相比,东部地区爱丁堡以外的销售额明显增加。“

 

房产专家分析,未来,英国百万英镑房产的地理分布更加广泛。

 

 

您家的前花园还在吗?

 

今年,英国一家保险公司Direct Line Home Insurance做了一份研究。该新研究称,大约有660万英国家庭已将他们房产前面部分或全部花园变成专用停车区。该保险公司还表示,目前,英国还有350万人正计划这样做,而480万人正在考虑在未来这样做。

 

为什么这么多人想改造停车场呢?

 

该公司的专业人员分析,前花园变成停车场,主要源于英国许多城镇的可用停车位严重短缺的,即使居民停车位也不能解决这个问题。

 

研究发现,38%的业主们想把花园变成车道为的是可以在自家停车,这样更方便;36%的业主希望能够摆放多几辆汽车;而32%的业主认为把汽车放在外面不安全,希望他们的汽车更安全一些。

 

Direct Line称,安装停车场数量最多的是伦敦,有近120万人更换部分或全部前花园,它占了所有转换的近五分之一,为18%;其次是东南和西米德兰,都是14%。另外,三分之一的人口居住在这三个地区,突出了人口稠密地区对无障碍停车的需求。

 

不过,改造停车场的费用不便宜。

 

研究显示,人们将前花园改造成车道平均需要花费2475英镑,按数据来算,那些对前院进行改造的人已投资了163亿英镑在改造上停车场上了。在未来几年内,随着350万正在计划安装车道的人进行这项工作,预计还会有107亿英镑的支出。

 

当然,房主在车道上花费多少钱,也取决于他们选择的类型的停车场。专业人员称,如果做成碎石车道,这会是最便宜的选择,安装者每平方米大约花费40英镑。使用铺路板或混凝土的成本贵一些,分别为每平方米90英镑和每平方米70英镑左右。然而,如果您想安装砖砌车道,其成本更贵,约为每平方米105英镑。

 

您家的前花园还在吗?您为新的停车场投资了多少钱?

 

建筑安全法案似乎不起作用

 

在格伦费尔大厦火灾事件发生后,2020年7月,《建筑安全法案》首次以草案形式公布,其设定的目的是给予居民更多的权力来追究建筑商和开发商的责任,并加强对威胁建筑安全这的制裁。据悉,该法案于9月9日在下议院进入了委员会阶段。

 

不过,该法案是否真正起到作用备受争议。上周,英格兰和威尔士法律协专门发文警告说,拟议的建筑安全法案并没有让租赁者从覆盖危机中出逃出来。

 

为什么呢?

 

丽莎总结英格兰和威尔士法律协会的担忧,主要有以下两点:

 

第一点,该法案缺乏保护公寓业主的措施,业主们始终面临巨额维修费账单。

 

据了解,该法案的内容之一包括改善建筑安全的重要措施。然而,该法案并没有专门设定保护这类租赁者免受保险费增加的措施,也没有承诺要为他们支付安全预防措施的费用。

 

也就是说,居住在不安全建筑中的租赁者,他们仍然要承担覆层修复费用,即便根本不是他们的错。因此,数十万无辜的房主正承受着巨大的情绪和经济压力,影响他们的心理健康等各个方面。

 

第二点,该法案要求开发商支付拆除危险覆盖层费用,但它有缺陷。

 

该法院寻求建造某些高层建筑许可的开发商征收定向税,希望在10年内产生20亿英镑,用于资助拆除和更换可燃覆层。然而,法律协会发现,虽然开发商的责任截止日期将从6年延长到15年,但许多负责开发不安全覆层建筑的开发商早就倒闭了,使得任何新的法律权利都没有价值。

 

律师协会还担心,该法案并没有直接要求开发商纠正危险的覆层,而是选择授予租赁持有人新的权利,让他们对开发商提起诉讼。这种方法的一个主要缺点是,它只给予租赁持有人通过潜在的昂贵和耗时的法律程序来采取行动的权利,而不是为他们提供直接的支持。

 

该律师协会呼吁:

 

“英国政府应该向租赁者提供额外的财政支持,以帮助支付与管理和纠正其房屋上的危险覆层有关的费用。此外,英国政府以前曾表示,与不安全覆层有关的问题大约在20年前就开始了,这使得15年的截止日期是不够。我们还认为,如果能把以上的这些缺陷补齐,并且明确新的建筑安全监管机构和新住宅监察员与现有监管机构之间的关系,市民才能真正从该法案中受益。”

 

 

英国商场未来的模样

 

高街商铺变住宅的改造计划才刚开始,伦敦市中心的各大商场估计也要有新的变化了。

 

最新报道称,零售房东Capital & Regional 正在考虑在其伦敦购物中心中的未使用部分(从卸货区到停车场)来建造住宅并投入租赁市场,让购物中心成为一个混合使用的中心,有居民小区,也保存有零售业。据悉,该公司已与多家房地产公司签署合作关系。

 

Capital & Regional 是英国一家大型房地产资产管理公司,它主要的业务为购物中心,在其中拥有大量股份。近几年,商业街的发展很不顺利,网上的购买竞争加剧、高额的营业税给实体商铺带来了打击,现在,再加上长期封锁,零售商们已经受到了很大的伤害。这也给这个商业楼宇大房东带来了经济上的破坏。

 

据了解,截至6月,Capital & Regional的总物业组合价值为4.827亿英镑,比12月下降了7.5%。在截至6月的半年里,有许许多多零售商不得不暂时关闭商店。

 

该公司认为,这种开发点子应该是拯救零售业最佳的办法。

 

据了解,这些租赁房的地址规划已被安排在其在Walthamstow的商场,该公司可能会联合一些房地产公司在商场的顶部或者部分装卸区以及停车场上建造这一批住宅。目前,Capital & Regional该公司已经与远东财团国际有限公司的子公司签署了一份排他性协议,一同打造该项目建设。

 

此外,该公司在Wood Green和Ilford也有购物中心,并也计划投入住宅楼建设。

 

他们称,希望通过Walthamstow例子作为探索,如果成功的话,可快速加速其他场地中心的住宅开发潜力。并且,他们也会评估在哪里可以将一些零售业加入到现有的投资组合,以及寻求新的项目,做称一个个混合用途的购物商场。

 

未来,也许您隔壁的购物中心的装卸区和停车场统统都变成居民住宅房了,您觉得好吗?

 

好了,本《丽莎房产快讯》就到这里,我们下一期再见。

 

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在看了丽莎上周四的文章后(《男友邀请同住但要收租,女友未来可获房产份额吗?》),一位莎粉根据自己的情况向丽莎提出了延伸提问:

 

这位莎粉也打算搬去和男友同住。不过不同于周四文章的例子,她是想和男友一起买一套房。

 

男友目前名下没有房产,也都没有买过房子,属于首次购房者(First-time buyer);而莎粉呢,目前在英国已经有一套属于自己的房子。

 

莎粉正在考虑,如果和男友一起买房的话,要不要把自己手上的这套房子卖掉?卖跟不卖都会牵涉到怎么样的税务问题?

 

 

莎粉说,其实最理想还是希望可以把目前手上那套房产留著,转租出去。

 

毕竟房产是可以升值的,留著对于未来也是一种保障。可是她也想知道,留著这套房子再去买房的话,会不会需要额外多付很多税呢?

 

→ 买房印花税之原房产的留与不留?

 

首先,对于莎粉的情况,丽莎无法建议她是否应该将原本的房产留下来、还是卖出,毕竟这都是她自己投资和理财的选择。

 

但是,丽莎的专业税务团队,可以针对她卖与不卖房产,可能造成的不同印花税情况给予建议,莎粉再进一步衡量,怎么做才是最好的。

 

  1. 如果把自己原有的房产卖掉,再和男友一起买一套新房:

 

那么,需要先看和男友共同购买的新房,交易完成日期是否最晚于2021年9月30日或之前,如果是的话就可以享有房价前250,000英镑免印花税;

 

如果交易是在今年10月1日以后才完成,那么就会回归到原来的印花税规定,也就是头125,000镑免印花税,但超过125,000镑的就需要开始支付相应印花税。

 

 

→ 那男友的“首购者优惠”呢?

 

很可惜的是,目前印花税政策中的“首购者优惠”只有在所有“共同买房”者都是First-time buyer的情况下才能享有,就是说莎粉和男友双方都必须是“首购者”;否则的话是不能享有这类优惠的。

 

这表示,即便男友做为First-time buyer和莎粉一起买房,他们买这套房是不能够享有“首购者优惠”的;即便莎粉把原来的房子卖了,她也不能被视为First-time buyer了。

 

  1. 如果把自己的房产留下来,改成出租:

 

这样的话,莎粉和男友一起买新房,不仅不能够享有“首购者优惠”,还需要因为莎粉属于购买“第二套房”而需要支付“更高印花税”(Higher rates),也就是根据原税率再加上额外的3%。

 

不过丽莎还要提醒,如果莎粉想要将原来的房子变成出租的话(也就是“买房出租”),如果莎粉原来这套房子仍然在偿还贷款;那么,能不能把房产改成“买房出租”就不是莎粉自己一个人(或和男友)要考虑的问题了。

 

这是因为,莎粉还需要获得贷款银行的同意,才能把房子从原来的“自住房”改成“出租房”用途(Buy-to-Let),并把原本的住房贷款改成Buy-to-Let(买房出租)贷款-Permission to Let。

 

另外,在和男友购买新房的时候,如果同样需要贷款,银行也会去评估,莎粉是否有能力,能够偿还两份贷款,莎粉基本是需要让银行相信自己有能力,可以承担支付更多贷款才可以的。

 

 

→ 除了印花税,还得考虑”房产共有权“的问题!

 

丽莎曾经说过,在共同买房的”产权模式“上,可以区分成“Tenancy in Common”(一般共有制)和“Joint Tenancy”(联合共有制)。

 

在Tenancy in common之下,双方所占有的”产权比例“,是很明确的;反之,如果是Joint Tenancy,就不会明确地表明-持有产权的任何一方,在该房产中所拥有的具体份额为何。

 

举例说明:

 

  1. A和B一起买了一套公寓,并且以Tenancy in common的形式来共同拥有房子的产权;那么,这种情况下就会很详细地表明,A和B在该房产中所各自拥有的具体产权份额。

 

像是A持有50%,B也持有50%;或者说A持有30%,B则持有70%……

 

→ ”Tenancy in Common“可自由转让?

 

就是说,双方如果是以Tenancy in common的形式,来共同持有一套房产;那么,这类”产权模式“是允许”产权共有者“的其中一方,在不经过另外一方同意的情况下,自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

 

以上面提到的A和B来举例,假设A持有30%的产权,那么A就能够自由地把这30%转让给(其他)任何人;并且,甚至完全不需要告知另一位产权共有人(B),不需要事先获得B的同意。

 

再进一步说,如果A未来有立遗嘱表明,要把这30%的产权留给谁的话(比如留给A的弟弟),那么届时这份遗嘱就会是有效的,A可以自由选择要把这30%留给任何人。

 

  1. 假如A和B一起买了一套房,在Joint tenancy之下,并不会清晰表明”A和B各自拥有了多少比例“,就像共同拥有一锅汤那样,很难划分出哪些是属于A的,哪些是属于B的。

 

在这种情况下,持有房产的双方,就无法自由地说要将房子的一部份转给任何人。因为这时候如果想要转让房产的话,就必须是“全部份额”的转让,就像是把整锅汤都端给了别人的意思。

 

因此,如果想要”房产转让“,就必须要“房产共有的双方”(A+B)都同意转让才可以,一厢情愿是绝对不行的。

 

在这类房屋的转让过程中,房产的所有”共有者“都必须在合同上签字,表达同意,否则房产是无法成功完成转让的。

 

同样的,这也就代表了,如果今天A或B的任何一方,写了遗嘱说要把房子留给其他任何人;只要共同拥有房产的另一方没有同意,那就是行不通的,遗嘱也基本是无效的了。

 

而且,在Joint tenancy之下,假设A去世了,那该房产的全部产权就自动落到B手上;而如果B去世了,其全部产权也会自动归到A的手上。

 

这就是为什么会说,一般朋友之间如果搭伙买房的话,是不建议选择“Joint Tenancy”,因为这对各自当事人都是降低了相对的自由度。

 

 

→ 延伸讨论:情侣同居还可考虑签署“同居协议”

 

我们再举个例子:比如说,有一对同居伴侣,一直以来都像是一个家庭单位那样生活着,俩人也共同养育了孩子;其中一方主要负责在外工作赚钱养家,而另一方则没有工作、全心全意照顾着家庭。

 

如果今天这是一对已经结婚的合法配偶,然后离婚了,法官在做离婚判决的时候,基本会把双方对于家庭的贡献视为一致的;也就是不论是负责赚钱养家还是负责照顾家里的,双方对于一个家庭的付出一般都是同等重要的。

 

这种情况下,法官在判决的时候一般会公平地让之前一直在照顾家庭而无法外出工作的那方,获得相应的财产来支持他或她离婚后的生活。

 

可是这一点如果放到同居伴侣(Cohabitation)上就非常不一样了。

 

同居伴侣并没有像结婚配偶那样受到法律的保障,因此今天假若其中一方在过去以来一直都负责照顾家庭而没有外出工作的话,那么一旦双方分手后,是很难因为过去对于家庭的贡献而得到什么的。

 

最糟糕的情况下,假如当事人手边还没有任何存款或房产等的话,一时之间顿失经济来源,恐怕连维持正常生活都会有困难。

 

因此,对于这类情况来说,比较直接的建议是,当双方想要进入一段同居关系之前,最好白纸黑字先拟定好一份“同居协议”(Cohabitation Agreement,或者也有人将其称之为“Living Together Agreement”)。

 

总的来说,“同居协议”指的就是双方事先订好一份像合同的文件,列清楚双方在这段同居关系中的“职责”,以及将来若是分手的话,双方在房产或其他财产,以及孩子的抚养权等方面,都要如何规划和安排。

 

双方对于各种事项的分配或安排,尽量是列得详细一点,以免之后出现歧义而造成更大的纠纷,或者需要花费更多的金钱、时间和心力去處理這些糾紛。

 

“同居协议”可以由当事双方,一起找一个可信赖和有信誉的专业律师,协助起草和见证,以确保文件的合法性。

 

协议的内容一般可以规定,当事人双方一旦终结同居关系的话,在房屋或其他财产,以及家庭孩子等等方面该如何分配;又或者谁该负责支付赡养费,费用又是多少,双方将在哪里生活,共同的房产将会被出售还是保留下来等等的问题。

 

→ 除了同居协议,共同买房前还应该考虑“信托契约”

 

有关于信托契约(Deed of Trust)的方面,丽莎近期才刚写过一篇完整说明文章,建议大家可以点此复习:《房子到手就分手!合伙买房前,这纸文件竟如此重要?》

 

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《商业房产法》EP26-英国店铺转让懒人包:租客篇

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“英国店铺转让”了呢?

 

下周四,我们将会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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随着解封结束,新冠感染率的下降,英国的生活也算是回到正轨了。随着疫情结束,移民法也有新的变化。

 

今天,移民局发布新文件,该文件主要调整在疫情期间宣布的优惠措施以及公布哪些优惠措施将会在2021年10月6日失效。移民局还带来了一些好消息,比如说,移民的申请路径变得更简化了;而且,探访签证持有人将可从事更多活动!

 

跟丽莎一起了解一下有哪些变化?

 

 

企业家移民签证(Tier 1 Entrepreneur)

 

按移民局的要求,持有企业家移民签证的申请人想要申请永居身份的话,是以3年续2年的路径走。按照移民法规定,申请人在申请续签的时候,必须要证明在前3年已提供2个全职岗位,后两年也要2个全职岗位的要求,并且每个岗位至少延续12个月的时间。

 

在疫情期间,政府给了优惠政策,不过,该优惠政策仅针对续签的。

 

新规定要求,申请人在申请续签的时候,只需要证明自己已提供两个兼职岗位,岗位时间不够12个月也没关系,移民局将会酌情为申请人续签两年。

 

值得注意的是,这个优惠政策不针对申请永居的。申请人在申请永居的时候,还是要向移民局证明,您提供的工作岗位已经足够,并且至少延续12个月的时间了。

 

工签(Tier 2 )

 

由于新冠疫情病毒对英国签证和移民局服务带来重大干扰,移民局也对那些在2020年1月24日至2021年6月30日期间在英国申请技术工人签证的申请实行优惠政策,允许他们在等待申请决定时开始为其担保人工作。

 

值得注意的是,该项优惠政策并没有通知在什么时候结束,而且还有一个好消息!

 

申请人在申请该签证的等待时间,也可算作是五年之内,也就是说,在您申请永居的时候,您是可以把这些时间叠加在一起算的。

 

欧盟人士定居计划(EU settlement Scheme)

 

在疫情期间,移民局给出的优惠政策是,手持E U settlement scheme的申请人,由于疫情原因超期离境6个月的,申请永居的时候移民局酌情会考虑,并不影响他们的永居申请。然而,新文件宣布,该优惠政策在10月6日结束。

 

此外,在疫情期间,移民局允许持有Visitor的人可直接在英国转成欧盟家属签证。在10月6日后,该优惠政策也结束。也就是说,持有Visitor签证的申请人,不可以直接在英国境内递交EU settlement scheme,要离开英国之后申请。

 

还有,对于持有EU settlement Scheme的人来说,如果当事人已经拥有英国永居身份,或者递交了申请,或者已获得相关签证:前线工人签证,医护人员签证;那么,直到2025年底,您只需要携带身份证就进入英国。

 

但是,如果您没有持以上签证的,从2021年10月6日以后,您的入境手续有变化了,您必须要持有护照才可以进入英国。

 

国际运动员签证(Sportsperson)

 

以前,体育工作者想来英国,必须要通过T2工作签证或者T5临时工作签证的路线,此次,移民法也有新的变化。

 

未来,移民局将会为专业的体育工作者提供简化的专门签证,称之为:国际运动员路线签证,该签证会取代T2和T5临时工路线。

 

新的路线将继续为任何希望来英国12个月或更短时间的体育工作者提供专门的选择。另外,当事人如果英语达到一定水平,还可以有机会申请超过12个月的签证期限。

 

全球英才签证(Global Talent)

 

全球人才签证是为一些在科学、数字技术和艺术文化领域有才华的人士设置的。此次,移民局宣布,将会拓展该签证项目的名单。也就是说,它未来将不会仅仅限制在原来的领域,并且,它的申请将会变得更加简化。

 

目前,移民局正在进一步征集意见和修改相关项目名单,一旦有新消息,丽莎将来立刻为大家带来详细介绍。

 

访问/探访签证(Visitor)

 

此次,移民法也访问签证的规则上进行大量修改,进一步明确和扩大学生可通过该路径在英国从事的活动:

 

第一,如果学生在海外远程报名或者参加由英国机构开展的课程以及相关活动,该学生可通过探访身份前来英国参加相关课程以及活动。

 

第二,如在海外持有护理学的学生,也可以以探访身份前来英国,并且可以在英国高等教育机构参加选修课授课。请记住的是,这些选修课是无偿的,并且不涉及对病人的治疗。

 

第三,在海外从事研究的学生,只要您所研究的课程是英国研究机构提供的,并且需要到英国的研究单位开展工作的,您可通过探访身份前来英国;或者您所做的研究与英国的这些研究机构有关联的,也可通过访问者身份来英国。

 

第四,该规则还为一些海外制造商以及供应商企业雇员提供前往英国的机会,这类雇员也可通过探访签证前来英国,以便来英国安装设备、软件或硬件的安装、维护、服务。

 

好了,以上就是此次移民法新策的主要亮点,接下来,丽莎还会为大家详细解释每一个变化的具体内容以及申请办法,莎粉们可以持续关注!!

 

 

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《商业房产法》EP25-英国店铺转让懒人包:房东篇

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“英国店铺转让”了呢?

 

明天,我们将会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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丽莎今天接到一位莎粉的咨询:

 

莎粉说,她谈了一个男朋友,男朋友邀她去和他同住,她本来很高兴,觉得双方的关系是更进一步了。

 

不过,这几天他俩却因为房子的一些财务安排产生了意见分歧,搞得她现在不知道该怎么办,就想先把故事和我们分享,看看能不能有什么建议。

 

这位莎粉目前名下有一套自己的房子,是一居室公寓,正在还贷款中。

 

她的男友则准备买套属于他自己的三室两厅房子,因为男友带著两个和前妻生的孩子,需要的空间比较大,并且也得买在学区以及和孩子母亲不远的地方,方便孩子固定去找他们的妈妈。

 

也因此,男友就告诉莎粉,要她搬去和他及孩子们同住,除了男友打算买的新房空间比较充足之外,相较起来莎粉搬过去比较方便,男友和孩子不太可能一起搬到莎粉的小公寓里。

 

男友建议莎粉,可以把她手上这套一居室给卖了,然后一起搬到新家。

 

可是莎粉咨询了好几家中介后,发现如果把房子卖掉的话并不划算,于是就考虑,不然也可以改把房子出租,这样的话她每个月可以拿到一些房租收入;虽然,房租收入恐怕无法和她每个月需要支付的贷款打平。

 

不过,这还不是莎粉面临的最大问题,她的问题是,如果她真的搬去男友新家的话,男友希望莎粉每个月支付给他房租,这样他就能拿这些钱做为偿还房贷的一部分。

 

莎粉虽然也同意,她不应该免费去住男友的房子,可以”有些贡献“,可是男友要求莎粉直接把她一居室出租的钱(税后),全部直接拿去当做住进男友新家的”租金“;莎粉觉得这个要求有点太过分。

 

莎粉表示,男友新房的位置完全只考虑孩子们上学和找妈妈是否方便,和莎粉现在住的房子是在完全不同的区域,离她工作的地方更远。

 

如果说,她把租金收入全部给了男友,再加上房贷和通勤费用,支出反而比原来多了不少,这对她而言几乎是个全然亏本的买卖。

 

可是男友并不同意莎粉的看法。男友觉得,如果莎粉搬来和他一起住,才会使原本的一居室空出来出租,这笔租金收入是因他而起,所以也应该归他所有…

 

莎粉于是问男友,那假设她这样一直帮忙男友偿还贷款的话,如果她偿还到一定份额,她也想要一部分男友房子的产权,这样对她来说比较公平,不会只是深不见底的支出,至少能有些回馈。

 

不过,男友并不同意。男友说,假若莎粉的说法成立,那他是不是也可以得到莎粉房子的份额,这样才是真正意义上的公平??

 

莎粉问我们,按照她的叙述,如果她真的一直支付房租给男友,未来是否可能拿到男友房子的一些份额呢?尤其她搬过去住的话,是和男友共用一间房间,而不是自己拥有一间房间,如果完全拿不到份额,似乎是有点亏阿?!

 

 

→ 所以,莎粉的情况有哪些需要知道的?

 

首先,莎粉自己的一居室,并不是自己说想出租就能出租的。

 

什么意思呢?因为莎粉还在还贷款,如果莎粉想把房子从“自住房”改成“出租房”的用途(Buy-to-Let),莎粉还需要先取得贷款银行的同意(Permission to Let),并把原本的住房贷款改成Buy-to-Let(买房出租)贷款。

 

这首先对于莎粉来说就有困难。原因是,如果想要改成Buy-to-Let贷款,莎粉的租房收入必须至少为贷款偿还金额的125%;换言之,莎粉把房子出租拿到的租金,比还贷金额还要少的话,银行是很难同意的。

 

进一步说,就算今天银行愿意让莎粉把房产改做Buy-to-Let,莎粉恐怕也拿不到原来的贷款优惠;因为一般来说,把房子出租的风险会视为更高,银行会需要索要更多“保障”。

 

 

→ 那么,莎粉如果付租金给男友,有可能获得男友房产份额吗?

 

需要指出的是,像这样搬去跟男友同住,由于房子不是莎粉的名字;所以,除非是莎粉可以提出证明,她所贡献的钱,事实上有花在房子首付或房屋贷款,

 

或者其他像是花在房子装修上,并且,双方同意莎粉的这个花费,是可以换取房子一部份份额的。

 

否则一般情况下,对于这种不在当事人(莎粉)名下的房子,当事人支付的“租金”,是不能因此为当事人赢得任何房子份额的。

 

进一步说,莎粉的男友之所以让她支付“租金”,而不是以其他形式,有很大的可能是,他并不希望分给莎粉房子的份额。

 

不过,既然男友决定把莎粉当做“租客”来看待,莎粉身为租客,就应该享有租客的相应权利。

 

比如,莎粉可以跟男友要求,她必须享有房子里一个独立的空间(房间),就像是一般租客租住房子那样。

 

至于双方之间的“租金”要怎么定、金额多寡,这就属于双方之间自己可以讨论、决定的事情。

 

但需要提醒的是,既然男友收的是“租金”,而不是双方同时对于这套房子的“贡献”,或者平均分摊的“费用”,那么就可能牵涉到“房租税”。

 

简单来说,只要租房产生了利润,就需要交税。

 

即便他是莎粉的男友,但同时也会是她的“房东”。

 

莎粉交给他的房租,不论他是要拿去还贷款还是用做其他方面,都算是他的“房租收入”。

 

基本上,从租金的收入金额来看,若是符合以下任何一种情况,就需要向税务局申报:

 

  1. 在减去可扣除的开支(免税开支)后,年租金收入介于2,500至9,999镑之间;

 

  1. 在扣除开支前,年租金收入在10,000镑(包含)以上。

 

另外,房租税也是个人所得税(Income Tax)的一种,所以是按照个税的税率走的;实际上需要缴交多少,取决于当事人一年内的所有收入,包括工资收入、自雇收入、养老金等。

 

如果对于这方面税务的计算有任何疑问,应该尽早咨询专业税务建议。

 

 

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今年,出国限制带火英国本土游,在一些热门城市拥有度假屋的投资者算是赚翻了,短期租赁房几乎全部爆满。除了传统的度假屋或酒店外,海滩小屋(Beach huts)也成为最热门的居住点,英国许许多多家庭都喜欢到海边租一套海滩小屋,度过他们的夏日。

 

在过去一年,随着海滩小屋的需求暴增,它的销售价上涨41%。投资者们可能会发现,在一些热门地点,一套3个人都挤不下的海滩小屋,它的售价竟比英国的平均房价还要高。

 

为什么如此夸张?

 

 

夏季海滩小屋最火爆

 

据维基百科的数据显示,英国大约有2万个海滩娃娃屋(beach huts),它们集中建设在各大海域边。就像英国的炸鱼和薯条一样,它们是英国海滨的典型特征。

 

据说,海滩小屋最早出现在第一次世界大战之后。喜欢到海边玩耍的英国人,需要一个就近换衣服的场所,最主要的是,他们需要有一个可以喝杯英式茶的地方,于是,各地家庭在海滩边上自发建造起小屋。

 

后来,这些小屋变成私人的了,也延申出新的业务,比如说:咖啡馆、冰淇淋室、小酒吧以及室内设计公司等等。时间流逝,它们还变成一个个度假屋。据了解,其中一部分海滩小屋没有接通电和水,只能白天租用,因此,它们被称之为”日间客房”;也有一部分海滩小屋和普通的度假酒店一样,可以提供过夜服务的。

 

每年到了旅游旺季,这些海滩小屋格外受欢迎。

 

坐落在埃塞克斯郡Walton-on-the-Naze的海滩小屋Red Beach Hut,它被《国家地理杂志》评价为世界上最受欢迎的海滩屋之一。

 

您只要到当地的海滩,准能一眼就识别它,它是这个海滩上唯一涂成鲜红色的小屋子。据说,这套小屋只提供白天租用服务,租客可欣赏房主表演节目演出,甚至一同品英国下午茶和点心。

 

同样登上《国家地理杂志》排行榜的还有St Annes Beach Huts,它允许租户停留到凌晨1点。点进去一看,全部已经被订满了。

 

来自伯恩茅斯博科姆的Bournemouth Beach Lodges小屋也很受欢迎,该小屋允许人们过夜的,四天的租用价格为350英镑。

 

今年,越来越多英国人计划在英国度假,对出租小屋的需求相当强烈。此外,英国名人和网红们也加速它的名气,让小屋变得相当火爆了。

 

有数据显示,海滩小屋作为Instagram的一个主题,有超过23万个帖子使用了#beachhuts标签。2021年,海滩小屋的搜索几乎打破了每个网站过去的流量记录。专门出售和出租海滩小屋的网站Beachhuts坦言,自2020年3月疫情开始以来,该公司的网站的流量增长300%,在过去六个月内,预定海滩小屋的量激增了260%。

 

 

海滩小屋的售价攀升

 

随着海滩小屋的租赁火爆,投资者们看中商机,各地小屋的拍卖战打响了。

 

今年5月,Diamond Mills房地产代理公司在一个小时内就以破纪录的6.5万英镑的价格出售萨福克郡费利克斯托(Felixstowe)福克郡的一间小屋。后来,他们又在24小时内以8.8万英镑的价格卖掉附近的两座小屋——四年前价值的四倍。在Gwynedd的Abersoch,最便宜的海滩小屋也得高达16万英镑。

 

这还不是最夸张的。

 

两周前,在Dorset的Mudeford区域,一个海滩小屋上市没几个小时,有人喊出35万英镑的价格。据说,有大量的潜在买家争相购买,最终的成交价远高于这个数字。

 

刚刚抢完没多久,该地的另一座海滩木屋又以35.5英镑的价格进入当地市场——比英国的平均房价高出10万英镑。

 

位于Dorset的35.5万英镑小屋,勉强可以让一家人塞进去而已,内部的设备很普通,没有水和电供应。丽莎是看不出,为啥它值那么多钱?

 

当地居民蒂姆是这套海滩小屋前主人。2002年的时候,他以120,000英镑的价格出售这套海滩小屋。当事,他们还以为价格不会再高了。可没想到啊。

 

该小屋的代理商很有信心,他们认为,该海滩小屋的售价会在后半年超40万英镑——这比伦敦某些区域的一居室还贵啊。

 

据这些代理商们介绍,海滩小屋的价格在七十年代开始上升,根据不同的地点,业主可以期望支付1万英镑购买一个比较体面的小屋。到了八十年代,这个数字上升到25,000英镑,到了九十年代,价格更是飞速上涨。如今,更是有点夸张了。

 

海滩小屋被炒得如此高的原因是供需不平衡。多数要出售小屋的人已把他们的屋子卖完了,其他小屋都被人霸占了,根本没有新的小屋出售。

 

自从去年疫情开始以来,人们都往海边跑,这种需求又激增到新的高度。一些房地产经纪人的等待名单上起码有15到20个名字。没办法,房子只能变成拍卖形式,谁出价高,就卖给谁。

 

 

小摊屋主,不知不觉赚翻了

 

随着小屋涨价,那些手中拥有海滩小屋的业主们真是乐坏了,无意中给他们添加了一笔财富啊。

 

去年8月,为了逃避长期封锁的日子,英格兰科尔切斯特的LEANNE CRANE花光所有积蓄,在海滩边买2.8万英镑的小屋。据说,当时她的爱人一直持怀疑的态度,现在看来,它竟变成了一笔好投资。据说,这套小屋的价值已超4.2万英镑了。最主要的,她还从中拿到了一些租金收入。

 

“我们在夏天的时候回到城市了,就把它按照每天65英镑的价格出租。“

 

2016年,来自苏格兰的VICKY 辞掉工作,为逃避生活的烦恼,她跑到英格兰的海边生活,在Walton-on-the-naze购买了一套海滩小屋。

 

“当事,我看到正在建造的小屋新项目,其中一半被售出。我存了钱,花了12,500英镑买了第一个海滩小屋。我平时会在这里休息,不适用它的时候会租它出去。 “

 

Vicky根本没想到,海滩小屋的租赁越来越火,总有络绎不绝的租客来咨询她的房子。这位女士看中商机,2017年,她以平均1万英镑的价格又买第二、第三个小屋用来出租。后来,生意是越来越好,VICKY变成专职的小屋房东,除了自己使用一套小屋外,她还管理着九个小屋,以购买、销售和出租海滩小屋为生。

 

让这位女士更惊讶的是,四年后的今天,她竟然以高达48,000英镑的价格卖掉其中一套小屋。据说,这套小屋的新买家竟然看都没看,直接网上成交。Vicky对媒体说,2021年,她手上的海滩小屋价值几乎每周上涨1000英镑。

 

 

海滩小屋是一个好的投资吗?

 

这么一看,这小小的海滩屋子确实有点诱人啊。不过,就像所有投资一样,我们不能保证,它一定是一笔好投资,毕竟,这种小屋的流行是否能长久,谁也无法预测。当然,从目前的政策来看,英国本土游应该还会火热一两年。假如,您手中有一些闲钱,对这些小屋有兴趣,不妨也可以考虑看看。

 

当然,在购买前,一定要做好前期的调查,包括:购买地点——好的地点才会给您带来旅游客源、投资利弊、预算、预期回报等等。

 

海滩小屋的销售广告一般都是在专业的网站上发布的,例如beach-huts.com或beachhuts4hire.co.uk;您也可以与当地的海滩小屋协会联系,他们会有海滩小屋的详细信息。或者,您也可以加入Facebook上的海滩小屋社区,每个协会都有自己的页面,也有专门的网站提供资源。在这里,我们也需要提个醒,不管价格是便宜还是昂贵,您在购买前一定要去现场看看,查看海滩小屋的设备,有些海滩小屋已经很旧了,您可能需要一笔很高的维修费来恢复它的模样。

 

当然,您也可以尝试另外一种方法,比如买一小块地,自己设计和建造海滩小屋。在市场上,也有一些公司是专门提供这类服务的,包括为您定制小屋,以及更换或翻新小屋。

 

在法律方面,您也需要注意几点。

 

一般来说,海滩小屋是租赁权的,这意味着,您需要准备购买价格外,每年还需要向土地所有者支付一笔许可证费,相当于地租费。土地拥有者一般会是当地政府机构,也可能会是私人承包商,通常一年在400英镑左右。另外,在购买的时候,业主可能要缴纳增值税,出售时还需要涉及一笔资本利得税。

 

除此之外,就像普通房产一样,如果您是用它来做度假屋以及其他生意,您可能需要交一笔商业地税。当然,假如您没有商业用途的地产,您也可以向英国税务局申请小企业减免费用。

 

一旦您购买了海滩小屋,您可以自由地改造它的,前提是要遵守当地的规则,请确保您检查了所有条款。有些地区是有限制的,比如说,有些地区禁止开展租房业务、有些地区对租房时间和入住率也有严格的贵的;也有一些地方是不允许您提供过夜服务的。

 

由于海滩小屋算是比较新的交易,随着它的火爆,不同地区的政府可能会有不同的规则来限制它。因此,我们认为,任何潜在的海滩小屋购买者都必须委托专业的法律顾问来帮助您查看租赁安排并提供建议,这样您就能清楚地知道您购买的是什么,以及什么是允许的,什么是不允许的。

 

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今天丽莎的文章,继续给大家聊聊有关”房产“方面的话题。

 

主题还是来自一位莎粉的提问:

 

这位莎粉已经有了一套自己的房产,他的父母也住在英国,同样也有一套自己的房子。

 

父母的房子其实就是莎粉从小长大、居住在里面的房子,是间有个自己庭院、四间独立房间的House。

 

莎粉的房子则是两房公寓,和他的老婆一起住在里面,房子目前还在还贷款中。

 

最近,因为莎粉的老婆怀孕了,家里要添新成员了,莎粉就在想,是不是要给孩子更大的空间;同时,莎粉的父母都已经退休,老两口的日子很简单,孩子大了也不住家里了。

 

于是,莎粉就和父母讨论,是不是可以交换居住彼此的房子;就是父母搬到莎粉的两房公寓,莎粉一家搬到父母的房子里。

 

因为双方住的近,莎粉的房子和父母的房子间是步行距离,所以即便交换房子,还是能就近照顾对方并且常去对方家里做客。

 

不过,莎粉和父母的”交换房产“,纯粹只是交换住的房子,就是父母直接搬到莎粉的房子里,莎粉和老婆则换去住到父母的房子,但双方并不交换产权。

 

从产权上看,父母的房子还是由父母持有,莎粉的房子也还是属于莎粉的;当然,贷款也还是莎粉负责还款。

 

莎粉想要知道,如果这样的话,双方的”交换“会产生什么问题、或有什么需要特别注意的吗?

 

 

→ 首先,势必需要通知”贷款银行“!

 

从前面莎粉的叙述中可以知道,莎粉的那套房子目前仍然在偿还贷款(父母的已经是100%买下并持有,没有涉及任何贷款),这样的话,既然房子里面居住的人变了,莎粉就需要去通知银行,向银行告知这件事。

 

一般来说,如果莎粉通知银行的话,银行会要求莎粉的父母(也就是即将住进去该套房产的人),签署一份”Occupier Consent Form“(我们将它翻译成”占用人同意书“)。

 

意思是说,虽然父母搬进莎粉的房子,没有涉及任何产权的交换,房子名义上还是莎粉的,父母想要住进去也是完全合法合理的;但是呢,父母搬進房子裡做为”居住者“,法律上仍然享有居住者的法律权利。

 

这代表,假设坏的情况下,莎粉偿还不起贷款了,这会增加银行想要”收回“房产的障碍;因为父母做为居住方住在里面,银行是不能说收走房子就直接收走的,不能对于合法居住在里面的人,随意说赶就赶的。

 

这么一来,反而银行会需要经过更多的法律程序,向法院申请相关的命令,更耗时费力才能索回原本就属于自己的权益。

 

这也就是为什么,银行一般会要求父母(即将搬住进去的人)签署一份”占用人同意书“,因为这代表,父母同意万一因为莎粉无法偿还房贷的时候,银行可以把该房产给收回去,父母到时候会同意搬走。

 

→ 其实,父母也同样可以要求莎粉,签订类似的文件

 

不只是银行对于父母,从父母的角度来说,如果想要更确实保障自己的权益,也同样可以让莎粉签订一份”Occupier Consent Form“。

 

从法律的角度来看,这份文件对于父母来说,也是同样进一步保障他们,未来如果想要拿回自己的房子,可以避免额外的纠纷和争议,因为直接按照文件所说的做就行了。

 

并且,除了Occupier Consent Form之外,丽莎也建议,莎粉和父母应该一起坐下来,把双方的权利和安排讨论清楚,并以白纸黑字详细记录下来,在专业律师的协助和见证下,签订一份契约文件,把彼此的权利、义务和未来不同情况下应该如何处理和安排,都写清楚并签名,这也可以避免未来任何一方想要换回自己的房子,甚至想要卖房的时候,不会引发更多纠纷。

 

即便是自己很亲近的家人,也难保不会有意见不同、分歧的时候,所以最好双方能够通过合法的文件来确立清楚,这样一切就按照契约内容来走即可。

 

通过订定一份契约,双方也可以确保,没有误会或误解彼此的意思,更加确定彼此是要交换住房以及如何交换等等。

 

 

→ 在”税务“上,有没有需要注意的?

 

由于莎粉和父母交换住房,没有实际交换房子的产权,因此从税务的角度来说,这不会影响或涉及到任何印花税、资本利得税等和房产/资产有关的税务问题。

 

不过当然了,从居住上来说,谁住进房子里做为”居住者“,谁就需要负责该套房子的地税(Council Tax)和Bills等相关费用,搬家的时候需要各自通知一下Council;一般来说,莎粉搬到大房子会需要支付更高的地税,父母换到小房子则会支付较少的地税。

 

 

→ 再进一步,要是未来想要“交换产权”呢?

 

假设未来双方住著住著,觉得可以直接把房子的“所有权”也给交换的话,那么根据税局的规定,原本持有“房价较低”房产的那方(在这个例子中,也就是莎粉),需要根据交换到的更高房价房子的“市场价值”,支付相应的印花税(Stamp Duty)。

 

比如说,莎粉房子的市场价值是370,000镑,父母的则是680,000镑;那么在计算“印花税”的时候,需要先“减去”双方市场价值的差额,就是:680,000镑-370,000镑,为310,000镑(两套房子的市场价值“差额”)。

 

接著,再把原有“房价较高”房产的市场价值,减去“差额”,在这里也就是:680,000镑(原有房子价值)-310,000镑(差额)= 370,000镑。

 

最后“印花税”的计算,就是基于这“370,000镑”来做出相应的计算即可。

 

→ 遗产税也需要注意!

 

由于两套房子的“市场价值”是不同的,所以,大房子和小房子之间的“差额”,是被视为父母“赠送”给莎粉的礼物。

 

这就是说,刚刚有计算出的310,000镑(差额),是属于“赠送”而可能涉及到遗产税(Inheritance Tax)。

 

当然了,由于目前的遗产税政策有著“7年规则”(The 7 year rule)以及325,000镑的免税门槛,所以最终是否会支付到遗产税,还需要视之后的实际情况来说。

 

今天的文章就到这边,希望基于上述的真实案例,能够帮助更多莎粉们解答在英国房产方面的疑问,或者让您更了解如何安排。

 

如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,还有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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聊到”合伙买房“这个话题的时候,许多人已经知道,不论共同买房的双方或者多方(最多4个人)是情侣、家人,还是朋友关系,首先搞清楚”产权模式“是非常重要的(“Joint Tenancy”或”Tenancy in Common“)。

 

这一点丽莎在近期不少的房产专题中,也有特别说明过(例如此篇:《情侣买房:为何不应该如胶似漆?》)

 

不过,除了”产权“,其实双方(或多方)事先订定好一份”契约“也是非常重要的。

 

尤其在现代社会,通过搭伙买房登上“买房阶梯”的情况越来越多,不论一起买房的人一开始是什么关系、有多亲密,如果没有先白纸黑字表明清楚双方的权利、责任和义务,恐怕到了最后,反而引起更大的纠纷,甚至出现更为棘手的不必要麻烦。

 

 

→ 一个来自莎粉的真实提问:

 

不久前,一位莎粉找到丽莎,表示她和前男友一起买了她人生中的第一套房子。

 

由于当初买房的时候,男友的手上资金比较充足,所以男友负责了大部份的房子首付,而莎粉则每个月共同和男友一起偿还房贷。

 

后来,因为房子装修上的一系列问题,双方起了不少争执,并且越演越烈,结果大约8、9个月过后,男友向莎粉提出分手。

 

尽管双方自分手后已经各过各的,不再有交流,但名义上双方仍共同持有该套房产(虽然持有的股份不同,男友多、莎粉少)。

 

那套房子现在只有男友住在里面,并且独自继续偿还贷款,所以男友就打算直接买走莎粉的股份,100%持有房子的产权。

 

男友提出,他要直接出10,000英镑,买掉莎粉对于该房产有过的“短暂贡献”;不过莎粉认为,如果当初她是把房子给租出去的话,其实不只值这些钱。

 

莎粉表示,当初她和男友共同买房时,是有订定一份“信托契约”的;该契约当中,有明确依据双方对于房子首付、以及未来贷款的“贡献”,指出双方各自持有的股份比例。

 

所以莎粉想要知道,这样一份“信托契约”是如何发挥其效用的?以及,她现在如果想要再去买一栋属于自己的房子,是否还能算做“首次买房”而享受相关优惠呢?

 

 

→ 信托契约(Deed of Trust)?

 

我们首先先来解答有关“信托契约”的问题,并通过莎粉的例子进行延伸说明。

 

“信托契约”的英文称之为“Deed of Trust”或“Declaration of Trust”。

 

基本来说,如果双方(或多方)要一起买房,并且买了之后还打算一起居住在共同购买的新房里,双方应该考虑事先签署一份”信托契约”。

 

这份”信托契约“就是用来规范双方的责任,以及需要遵守的公约;“它”的存在有那么些类似于婚前协议,就是在双方“进入一段关系前”(其实也就是共同买房前),先表明清楚双方的权利和义务,以及未来面对不同情况下(比如说要分开了、想要把房子卖了等等… 应该要如何处理和做出相关处置)。

 

这有点像”婚前协议“表明了双方婚后的责任、义务,甚至分手后如何安排财产的感觉(当然了,性质上还是有所不同的,我们的举例主要是便于莎粉们了解)。

 

以长远来说,事先拟定并签署好一份”信托契约“,也可以减少双方未来起冲突的机会。因为白纸黑字,大家就照契约所写的走。

 

 

→ 一般来说,在“契约”上,双方可以写明:

 

1) 双方各自负担多少比例的房子首付;

 

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少;

 

3) 双方每个月偿还贷款,各自需要支付多少;

 

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上,以及平常房子的Bills,比如说水电煤气、地税上,各自要负担多少;

 

5) 双方在房子的保险费用上,各自要负担多少;

 

6) 双方共同居住在这套房子里,有没有哪些房屋守则,例如:是否可以让各自的另一半过来一起住,如果要一起住的话,需要多支付哪些费用等等;又或者是说,有没有哪些行为是绝对不能被接受的,双方都不能做的…

 

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少,所有共享的东西,各自负担的比例为何;

 

8) 如果一方想把房子卖了,或者一方去世了等等,应该要怎么办。

 

需要特别说明的是:这份“契约”应该依照双方(或者多方)各自的需求来写,并没有一个统一的规定说,内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意,并且尽量涵盖周全就可以了。

 

当然了,在拟定“信托契约”的时候,如果任一方有任何需求,都应该提出来,并且尽量详细地针对未来可能面临的情况,都列明在契约的内容当中,这样双方在未来都有很清楚的依据。

 

一旦发生了什么情况,就能对照契约上的规定来做处理。

 

 

→ 回到莎粉的疑问?

 

最后,我们针对前面莎粉提出的特定问题来做个解答。

 

对于莎粉和她前男友有签订“信托契约”的部分,我们可以知道,如果男友想要买走莎粉所有的房子股份,这并不是单方面说了算的。

 

意思是说,他们必须回头去看,当初契约的内容是什么,表明了如果一方想要买走另一方的股份时,应该如何处理,这一般都是在“契约”中会有清楚说明的。

 

需要指出的是,信托契约(Deed of Trust)是一份具有法律约束力的文件;这就表示,双方在决定如何处置房产的时候,是无法直接略过或忽视这份文件的,需要完全依照契约的规定来做处理。

 

也因此,并不是说,当初男友出比较多钱、持有的房产股份比较多,现在就可以他说怎么安排就怎么安排的。

 

实际如何安排,必须回归到当初签订的那份契约内容。

 

→ 那么,契约内容可以修改吗?

 

可以的。如果签订了之后,未来双方希望针对内容上做出任何修改的部份,是需要双方(或多方)的各自同意,如果大家都同意了,就可以针对内容修改成新同意的版本。

 

进一步说,这个例子也再一次告诉我们,信托契约(Deed of Trust)的重要性,以及详细列明相关情况和细节规范,也是同等重要的。

 

如此一来,未来双方出现歧义或者需要做出相应安排的时候,才能有个合法的依据,而不是各说各话。

 

至于莎粉提出的另一个问题,丽莎也要说,虽然很遗憾,但由于她先前已经有过买房的经验(和前男友);虽然这套房子最终不属于她,但若是之后她还想要买房,已经不能再以“首次购房者”(First-time buyer)来享有相应政策/优惠了。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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