各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英国企业面临“后新冠”危机，基准利率是否还会升高？
• NatWest银行夺回控制权，贷款融资管制将松绑？
• 英国更新反洗钱国家名单。
• 英国版GDPR上线，业界采用率较低。
• 广告标准局再发通知，打击夸张虚拟货币广告。

→英国企业面临“后新冠”危机，基准利率是否还会升高？

从今天（4月1日）开始，英国政府在新冠大流行期间支持公司各项政策即将结束。英国的高街商业正在面临着几十年来从未经历的危机。

公司面临的危机不仅仅是运营成本的上升、法定最低工资的提升、NI费率的上调，还有此前针对餐饮、酒店行业在新冠大流行期间12.5%的VAT税率恢复至20%。

此外，对于破产企业的保护也将会在4月1日结束，拖欠租金的商业租户可能会再次面临被驱逐的风险。

不仅如此，很多中小企业在新冠大流行伊始时申请了政府提供的首年免息贷款，以让企业度过艰难的新冠大流行初期。时至今日，这些贷款也需要得到清偿。

以上种种压力，都在现今英国大多数中小企业，尤其是餐饮、酒店行业中体现。尽管英国的经济尚在新冠大流行后的复苏期，但是不断飙升的商业运营成本和眼下正在发生的俄乌战事，让英国中小企业举步维艰，正处在悬崖边缘。

在英国财相苏纳克发布的2022年英国财政春季声明中（2022 Spring Satament）中，并没有给予这些行业太多支持。

这样的现状让人们英国未来经济复苏和发展充满了担忧，对经济发展前景的信心不足。

与此同时，英格兰央行为了控制通货膨胀的水平，在四个月内连续加息三次，将英国的基准利率利率从去年12月的0.1%逐步提升至当前的0.75%。

根据金融时报Financial Times的报道，市场预计，英格兰央行的货币政策委员会可能会在今年年底将英国的基准利率提升至2%，如果真的发生，英国的基准利率将会在未来的9个月内飙升1.25%。

当然，这只是一种可能性，但是英国未来继续使用加息的方式来控制通货膨胀的基本手段是可以预期的。这种货币的紧缩政策会拖累经济的增长，这种方式的确可以推高英镑的汇率，从而降低进口成本来抵制通货膨胀，但这种影响是相对温和的。

自英格兰央行在2021年12月开始收紧货币政策以来，英镑的有效汇率（考虑到英国的主要贸易伙伴的变动）已经升值0.93%。但近期的俄乌战事，让国际市场对作为避险货币的英镑看衰，出现了大幅度的贬值。

但理论上，20%-30%的汇率变动可能会在未来的3-5年才能传递到英国的消费者价格指数CPI，在未来或能看到英国CPI因此下降0.19%-0.28%。

按照目前的情况来判断，英国未来在大概率上还会继续选择加息的方式来控制当前的通货膨胀，这对于想要进行企业贷款、房产按揭、再抵押的莎粉来说，融资成本会进一步提升。在这样的情况下，您可以尽早联系丽莎，在您锁定贷款产品之时，丽莎帮您在短时间内完成交易。

→ NatWest银行夺回控制权，贷款融资管制将松绑？

本周，英国国民威斯敏斯特银行NatWest将以12亿英镑的价格从英国政府手中回购约5%的股份。这意味着，从2018年以来英国政府在此银行的投票权首次降至50%以下，为48%。NatWest重新拿回控制权成为了银行业的“高光时刻”。

英国政府曾拥有NatWest银行的大部分股份，该银行的前身为苏格兰皇家银行Royal Bank of Scotland，在2008年金融危机之时获得了政府460亿英镑的救助，因此也获得了银行的大部分股权。

在这一回购案中，NatWest向外发行了5.5亿股股票，相当于已经发行股票的4.9%。购买这些股票的机构以每股220.5便士的价格进行收购，远远低于2008年政府救助该银行时的股价，当时为每股502便士。英国政府真的“亏了”不少。

那么，NatWest的这场回购案到底会产生什么影响呢？

上文中，我们提到了英国经济当前的现状，很多人认为需要取消银行的一些监管预防措施，从而提高银行的盈利能力，并降低信贷成本。

而NatWest的回购案好似印证了这一观点，银行从政府手中夺回了控制权，让很多人为此兴奋。同时，政府也正在考虑放松管制措施，英格兰央行也表示愿意放宽对抵押贷款的一些限制。

但当前的经济情况充满了不确定性，经济低增长、通货膨胀发酵、提高基准利率，可能导致个人和企业难以偿还债务，这是都是经济出现“滞胀”的根源。

因此，在2008年金融危机后，要求银行建立流动性和资本缓冲是有原因的：这些预防措施使得金融机构在不威胁其偿付能力的情况下，将向信贷分配给更广泛的经济体，避免蒙受巨大损失。

而上次英国政府挽救苏格兰皇家银行正是让其成为了英国大部分经济体的最后贷款人，间接保护了债权人，保护了银行。如果管制措施过于放松，那么这种政府出面“救市”的情况很难再次复制。

因此，这次NatWest的回购案可以说明在2008年金融危机后，银行“涅槃重生”，重新“当家做主”，也或将促成对银行业的“松绑”。但许多金融行业人士认为，良好的监管和充足的资本仍是银行业需要继续保留的。

→英国更新反洗钱国家名单

3月29日，英国开始执行新的《洗钱和恐怖主义融资（高风险国家）修订条例》，其中更新了高风险国家的名单，此次列入高风险洗钱、恐怖主义融资和资金转移的国家共有25个，分别是（按照首字母排序）：

1. Albania 阿尔巴尼亚
2. Barbados 巴巴多斯
3. Burkina Faso 布基纳法索
4. Cambodia 柬埔寨
5. Cayman Islands 开曼群岛
6. Democratic People’s Republic ofKorea 朝鲜人民民主共和国
7. Haiti 海地
8. Iran 伊朗
9. Jamaica 牙买加
10. Jordan 约旦
11. Mali 马里
12. Malta 马耳他
13. Morocco 摩洛哥
14. Myanmar 缅甸
15. Nicaragua 尼加拉瓜
16. Pakistan 巴基斯坦
17. Panama 巴拿马
18. Philippines 菲律宾
19. Senegal 塞内加尔
20. South Sudan 南苏丹
21. Syria 叙利亚
22. Turkey 土耳其
23. Uganda 乌干达
24. United Arab Emirates 阿拉伯联合酋长国
25. Yemen 也门

丽莎提醒：如果您在英国的生意与这些国家和地区有业务往来，请注意款项的来源和使用用途，以免出现不必要的调查和法律纠纷。如果您在跨境商贸、英国商业方面有疑虑和问题，可以联系丽莎律师行的商业法部门，相信我们的专业的团队能够帮您回答或解决问题。

→英国版GDPR上线，业界采用率较低

英国脱欧后，拿回了很多本属于欧盟的立法权，因此在法律层面来说，英国需要重新制定或是在原有的法律基础上进行一定程度的修改，这其中就包含有关数据法案的修改。

了解相关数据法律的莎粉应该都了解欧盟的《通用数据保护条例》GDPR，这是一个较为健全，而且执行力较强的数据法，这一条例也曾经让很多互联网巨头在这一法案上“栽了跟头”。

其实，数据法案一直是各国政府对于本地数据保护、保留数据执法权的一个重要法律，尤其是在互联网进入5G时代之后，让数据深深掌控着社会的各个方面。

英国也试图在脱欧之后将自己打造成国际数据保护先锋，不过，英国脱欧后的国际数据传输协议IDTA生效后，这一想法可能会落空。

虽然英国政府出台了细节，规定了过渡期（从GDPR到IDTA）的条款，但是，条款注明了互联网公司和机构仍可以使用欧盟的SCCs（Standards Contractual Clauses），这是首个欧盟层面的数据处理协议模板。

这也就是意味着，处理英国和欧盟公民的数据的公司和组织可以使用SCCs将数据转移出英国和欧盟，正因如此，预计英国的IDTA采用率预计会更低，因为律师们并不想同时处理两套繁琐的文书，更愿意使用已经习惯的SCCs。

不过，仍有业内人士认为，英国版本的IDTA比欧盟的SCCs更加简单，因为他们代表了一个精简的、更容易的规则版本。因为欧盟的SCCs采用了“模块化”的方式，规定了合同图和适用于不同的数据传输情况，但英国的“表格化”方法可能容易遵循。

不论是使用哪种数据传输方案，在进行国际数据传输时都需要律师进行合规审查，如果您在数据方面的问题需要咨询，欢迎联系丽莎的商业律师团队，我们可以为您排忧解难。

→广告标准局再发通知，打击夸张虚拟货币广告

新冠大流行以来，全世界范围内的加密货币市场起起落落，有些人赚得盆满钵满，有的人倾家荡产。这和加密广告的宣传脱不开关系，很多人在某些加密货币的高点“上车”，随后赔的血本无归。

英国广告标准局ASA近日向50多家为加密货币做广告的公司发出了行政通知，要求他们审查他们的广告，确保这些公司了解并遵守规则。

这一通知适用于针对英国消费者和代表英国广告商的全球范围内的加密货币、加密货币交易所和其他涉及加密货币转让、销售或供应的广告和促销活动。

由于大多数人不了解加密货币的工作原理、不了解它们的波动性和监管方式，因此很多人受到广告的吸引，进入了这一投资领域，最后损失钱财。

为了尽可能地规避这一现象，ASA提供了明确的要求，并开始监控这些广告，如果没有改进，将会施以制裁。

ASA要求了哪些规则呢：

广告中须明确说明，加密货币在英国不受监管的，投资价值是可变的，可能会下降；

不得说明或暗示投资决定是简单的、容易的或是适合任何人的；

不得暗示或催促消费者购买，产生对错过投资机会的遗憾，或暗示投资是低风险的。

丽莎也想提醒广大莎粉，加密货币投资、NFTs交易都是具有风险的。如果您对这方面还不够了解，可以查看丽莎的往期文章：《NFT如此火热！平台交易如何避免被侵权和遭遇欺诈！》

好的，本周的《英国商法快讯》丽莎就先说到这里。如果您对于文章内容，如英国跨境贸易、英国公司法方面有疑问，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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大家好，在今天的移民文章中，丽莎要继续讲讲英国内政部在《HC 1118》移民法修订通知中，已经宣布的其他移民变化，本篇文章将针对丽莎在过去几篇文章中没有提到的签证路径或申请来特别说明。

1. 学生类相关路径

这里的”学生类“指的是包含：学生签证，短期学生签证和毕业生签证。也就是说，针对”留学生“方面的变化，主要为以下：

针对”学生签证“的打工权利方面，允许已经申请毕业生签证（Graduate）并正在等待移民局结果的学生签证持有人，在当事人已经完成其学位课程，并且做出”有效“毕业生签证申请的情况下，可以在等待期间就开始为（新）雇主做全职工作，加速留学生”求职效率“；

在财力证明（财务要求）上，如果学生签证申请人在移民局（对于申请做）决定的当下，账户里的存款低于移民局要求的门槛的话，那么不足的金额必须是已经拿去支付学费、租房押金，或者其他和当事人即将来英留学相关的开支才可以；

在学生签证的”Academic Progression“（申请“继续学习“）方面，内政部也最新确认，如果申请人属于综合学位课程（Integrated programmes），在无法完成更高层级学位课程（如综合硕士/博士）而需要”往下“就读更低层级学位课程（如学士/硕士）的情况下，也可能被视为”Academic Progression“；

在”短期学生“路径方面，内政部明确了申请人的”短期课程“，必须满足至少6个月的时长；

在”毕业生“路径上，重申并明确了申请人必须原持有学生签证（Student Visa）才能够申请转到毕业生签证，而不是只要有在英国学习/有参加英国课程就一定可以符合申请。同时，在新冠特殊政策的”远距教学“上，也延长留学生可以继续（先在）国内远距上课的时间，目前延长至2022年4月6日——这个意思是说，如果已经申请到学生签证的当事人，因新冠因素在2021年6月21日至2022年4月6日期间，暂时无法来到英国而继续待在国内远距上课，申请人之后来到英国完成课程后，仍可能符合（接下来的）毕业生签证申请，在上述期间的”远距授课“不会直接导致申请人未来无法符合转成毕业生签证；

而对于毕业生签证的申请人来说，过去要求申请人必须提供护照或其他旅行文件做为身份认证；内政部也将此规定给放宽，允许申请人可以使用其他非旅行文件如BRP卡来做为身份确认。

2. 香港BN(O)签证路径

在持有BNO签证的当事人想要申请”转永居“而尚无法满足永居相关条件的情况下，如果当事人可以满足”继续续签“的相关要求，当事人的永居申请就不会直接遭到移民局的拒绝；移民局可以直接把该申请给“Vary”（以续签申请“取代”原来的永居申请），而核发BNO签证让当事人可以继续合法待在英国。

在移民局把该申请给“Vary”的情况下，当事人需要支付所需移民医疗附加费（Immigration Health Charge）；如果当事人不支付医疗附加费的话，申请仍然会遭到”Reject“的方式，以”申请无效“来拒绝。

这一点变化其实和我们周二提到的创新签证（Innovator）的“转永居”变化异曲同工。

而在BNO路径的申请方面，也和Innovator路径提到的变化一样，一旦申请被“Vary”之后，申请人无需补交续签的申请费用；但同时，原本的永居申请费用也同样不会被退还。

3. 特许身份领福利

内政部的最新修改指出，以Appendix FM申请特许签证的当事人，在当事人满足移民法Section 95所指的已经“陷入贫困”或者即将“有陷入贫困危险”的情况，并且该情况（将）影响到相关”孩子“（当事人孩子）的最佳利益的话，移民局就应该考虑进去孩子的”最佳利益“是否受到保障。

这个意思是说，如果移民局在考虑过后认为，申请人（也就是孩子父母）的“已经陷入贫困”或“即将陷入贫困”，将会影响到孩子的最佳利益；那么移民局在给予当事人特许身份的时候，就不应该附加”限制申领英国福利“的要求（No access to public funds）；反之，如果移民局认为申请人的情况并不满足直接影响到孩子的最佳利益的话，移民局仍然可以在核发特许签证的时候，附上NRPF（不能领福利）限制。

上面的叙述听起来有些复杂？其实内政部的意思很简单，这次的修改主要由于先前一个名为ST (a child, by his Litigation Friend VW) & VW v Secretary of State for the Home Department [2021] EWHC 1085 (Admin) 的判决。

该判决指出内政部原来对于Appendix FM（家庭团聚）的NRPF（不能领福利限制）政策，是有违《2009年边界，公民身份和移民法》（Borders, Citizenship and Immigration Act 2009）的Section 55。

白话地说，就是移民局在考虑——是否应该对于一个申请人，施以或除去NRPF（不能领福利）限制的时候，是必须遵从Section 55，也就是移民局需要确保，做出的决定是有“考虑进去”——保障并捍卫“孩子的最大利益”。否则的话，移民局的做法将违背法律的要求。

→ 那么，最新修改代表什么？

也就是因为上述的判决，内政部（不论是否情愿）修改了相关移民规定，这样的变化代表移民局未来在考虑一个人的特许身份申请时（这里单指通过Appendix FM（家庭团聚）途径的申请），需要去看——是否在给予身份的时候，需要强加上NRPF（不能领福利）的限制。

如果说申请人的情况已经满足，移民局给予NRPF限制的话，会影响到孩子的最佳利益，那么移民局在核准申请的时候，就不应该给予NRPF限制。

这一点和原来的所有特许申请，在拿到身份的时候，都会”先有“NRPF限制的情况已经有所不同；但当然，这也不是说未来不论怎么样的特许申请，移民局都不能给予NRPF限制。

丽莎建议，当事人在提交申请的时候，如果认为已经满足“陷入贫困”或“即将陷入贫困”，并且这种情况将会影响到孩子利益，而需要申领英国福利的话，在身份申请的时候就应该把相关证据一并递交上去，让移民局一起考虑。

这样一来，之后申请被核准的时候，当事人可以直接拿到”没有NRPF限制“的身份，无须额外再去申请一次“改变领福利的限制”（Apply for change of conditions of leave）。

丽莎结语：

在以上提及的”新变化“中，不少莎粉应该对于第3点变化感兴趣。

对于这方面，丽莎需要提醒的是，此次的变化主要针对的是”有孩子“的申请人，并且申请人应该在申请的时候”主动提出“相关证据来证明自己的情况是需要申领英国福利，并且也符合上述”影响孩子最佳利益“情况的。那么，移民局在审核的时候，才能够一并考虑进去。

而且，申请人提供的证据也需要有说服力，并不是说只要申请人提供了，移民局就一定要核准的。移民局仍然有权力在认为申请人不满足相关要求的情况下，施加NRPF限制的（当然了，申请人在拿到身份之后，也还是可以再次尝试申请将NRPF限制给移除）。

另外，对于不符合上面条件的当事人来说，如果希望申领英国福利的话，一般需要之后通过申请“改变领福利的限制”（Apply for change of conditions of leave），来将NRPF限制给移除。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

如果您对于最新移除NRPF限制政策方面有任何疑问，或者有申请需求的话，也可以联络丽莎移民部门。

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说到Adele——阿黛尔，莎粉们一定不陌生，这位顶级歌手在世界各地都相当出名。不过，你们可能不知道，这位号称“最富有的女歌手”不仅在文艺界有着响当当的名气，她还是业界知名的房产投资高手！

阿黛尔的房产遍地世界，可以说从英国伦敦肯辛顿直到美国洛杉矶的比弗利山庄。

去年，她向媒体宣称，她要把肯辛顿的两套豪宅进行大规模改建，预计耗资200万英镑。然而，该计划似乎要泡汤了！据媒体报道，直到今年，阿黛尔都没有办法抽空前来动工，眼看规划许可的有效期就到了，她该怎么办？

读者们可能有疑问了，规划许可有效期是多久？超过有效期后该怎么办？

阿黛尔英美房产大曝光！

1988年，阿黛尔出生在伦敦，与母亲一起住在Tottenham的一套简陋的小公寓里。在阿黛尔11岁的时候，她和母亲搬到了南伦敦，住在位于West Norwood的两居室公寓里，这套公寓坐落在一家商铺楼上。

阿黛尔在南伦敦度过了整个青少年时期，也为她的成功打下了基础，磨练她的音乐才华。

很幸运，18年的时候，阿黛尔被娱乐公司发现，并拿到了第一份唱片合约。在伦敦的现场巡回演出中，她非常受到欢迎，由于工作的关系，她决定自己搬出去住，在Notting hill租了一套公寓。

两年后，她的第一张专辑《19》发行了，名声在世界打响了。在随后的15年的生涯中，她累计了大约1.4亿英镑的财富，以及令人惊讶的房产投资组合！

2011年，也就是她的后续专辑《21》发行的同一年，阿黛尔开始了人生第一次房产投资！据说，这是位于西萨塞克斯郡帕特里奇格林村的乡村别墅，命名为：Lock House。

该别墅占地近85英亩，广阔的场地延伸到眼睛所能看到的地方，有一望无际的草坪、精致的树木和轻盈的林地区域！

该物业的亮点是可以看到南唐斯国家公园的不间断的景色。

别墅里总共有十间卧室、九个浴室。此外，该别墅还有一个三居室的员工公寓、客人别墅、两个游戏池、一个直升飞机库还有一个巨大网球场！

2012年，在她儿子出生的那一年，为了扩大她的投资组合，阿黛尔又在布莱顿郊外Hove的百万富翁区买了一栋价值250万英镑的艺术住宅！

这是一套四居室房产，她在购买后立刻对其进行翻修，并在2016年的时候以285万英镑的价格将其出售，赚取了一些利润。

第二年，她扩大投资规模，开始买土地自建！那一年，她在西萨塞克斯郡东格林斯泰德外购买了一片47英亩土地，并在上面建造了一座有八间卧室的都铎式庄园。2020年，阿黛尔以300万英镑出售了该房产。

同时，阿黛尔并没有放弃她的伦敦房产投资梦。

大约在投资Hove房产的同一时间，她在伦敦的房产界也有大动作，她以565万英镑的价格买下了位于独特的肯辛顿的一栋房子，然后，她以538万英镑的价格购买了隔壁的房子，打算将两套房产合并起来。

后来，她还继续以60万英镑的价格在附近为她的母亲佩妮购买了一套公寓。

据媒体报道，在这期间，阿黛尔已经将目光投向了美国的房产，一直忙于在美国投资各大房产，包括380万英镑的庄园式度假别墅（马里布海岸）、贝弗利山庄价值690万英镑的豪宅、比佛利山庄的隐谷社区价值780万英镑的第二套房产等等。

伦敦房产的改建要泡汤了？

哇，这位超级歌手简直就是房产大亨的节奏了！买买买、建建建！然而，阿黛尔的房产投资计划似乎遇到了一点麻烦。

正如前文所提到的，阿黛尔在伦敦肯辛顿购买的那两套房产，原本计划着耗资200万英镑对其进行改造，将这两处房产合并为一栋大豪宅。然而，似乎要泡汤了！

最初的计划包括要建造一个巨大的卧室，面积达1000平方英尺，此外，计划里还包括扩建地下室以及创建一个巨大的游戏室，并由时尚建筑师Michaelis Boyd Associates亲自操刀设计。

据说，她在2019年的时候已经成功申请到了规划许可了。然而，该计划似乎一直被搁置了，三年来连一块砖都没铺啊！现在，阿黛尔完成这个项目的时间已经没有剩多久了。改建的规划许可有效期只剩下不到七周了。

一位消息人士对《太阳报》说：”阿黛尔将她的两栋房子敲成一栋的大计划已经完全泡汤了。她早在2019年5月就获得了工作许可，而且必须在三年内完成。去年，在房子外面贴了一张噪音通知，警告工程即将开始。

然而，工程完全没有发生，这两座房子没有被碰过，也没有进行过任何工作。阿黛尔的邻居们显然很高兴他们不必忍受改建的噪音，但这让一些人对她的下一步计划感到有点困惑。”

难道，阿黛尔就要放弃伦敦的改造计划了？似乎有点可惜啊。。目前，阿黛尔并没有对此进行回应。据说，她正忙着在美国组织各大演出呢！

如果规划许可过期了该怎么办？

可能很多投资者也会遇到类似的情况，您买了一块土地，并获准在上面建房。或者说，您有扩建的规划许可，但是出了一些事情影响了您的工程进度。

比如说，您的资金比您提出申请时想象的要紧张，或者就像阿黛尔一样特别忙，自己根本抽不出身来英国。那么，该怎么办呢？

您可能想知道几个问题：规划许可的有效期是多久？有什么办法可以阻止它在你准备开始建设之前过期呢？您怎样才能使规划许可继续有效？如果它已经过期了，如何申请。

接下来，我们为大家简单回答这几个问题：

第一，规划许可何时到期？

通常情况下，规划许可的有效期是三年，从地方规划局批准的时间开始计算。当然，也有例外情况，但比较少见。如果您的情况是其中的例外之一，您的批准书中会有说明的。

这意味着，如果您有完整的规划许可，您有三年的时间在该地点开始建设工作。如果您有概要规划许可（Outline planning permission），您有三年时间为你的保留事项寻求规划许可。

据说，在很久以前，英国的规划许可是没有时间限制的。但在20世纪60年代，地方政府发现，有太多的土地所有者获得了许可，但却没有进行建设，因此在1968年，政府规定了五年的截止期。2009年，这一期限被缩短为目前的三年。我们认为，立法的重点是确保如果您有规划许可，您会真正使用它，而不是资源浪费。

因此，如果您有一份概要规划许可，您需要决定您的细节，并在三年期满之前提出您的批准申请。然后，在最后一个保留事项被批准后，您还有两年时间开始施工。如果您有完整的规划许可，您需要在这三年内开始建筑工程。

第二，如何保持规划许可的有效性？

正如文章所说，如果您还没有准备好开始施工呢？有没有方法可以保持规划许可的有效性。

很多读者可能认为，立法要求的开工是要您必须立刻开始一直持续到完成。但实际上不是这样的。在很多情况下，如果您开始做了某种清晰的“动作”，您可以在不开始其他主要施工程序的情况下保持您的许可有效性。

在《1990年城乡规划法》修订版中列出的“动作”，也就是称之为”实质性操作”，表明在一个地点开始以下工作：

建筑物过程中的任何建筑工作；

拆除建筑物的任何工作；

挖掘包含建筑物的地基或部分地基的沟渠；

将任何地下主管道或管道铺设到建筑物的地基或部分地基或任何此类沟渠；

铺设或建造道路或部分道路的过程中的任何操作；

构成实质性发展的任何土地用途的改变。

也就是说，您只要可以满足这些条件，动工一下，而不需要承诺雇用一个完整的施工队，就属于“已经开工”了，以此保持有效性。

第三，为保持规划许可有效期而“开工”会出什么错？

在一些案件中，法院已经决定，房主或开发商的意图是不重要的。也就是说，如果您真的是因为资金不足，没办法请一个完整的团队，但是又想在有效期前开工，您就可以采取这样的办法，先做一些工程。

不过，您需要记住两个情况：首先，您的启动工程必须在正确的地方进行。打个比方，如果您要为地基挖一条沟，那条沟就不能在您的场地上随便挖。这条沟渠需要准确地位于您提交的规划审批图纸中的地基位置。

接下来，您的初始工程需要超过最低限度的要求。打个比方，您挖一条沟，可不能只是用一个铲子给它挖一个小洞，就代表开工了。然而，最低限度的要求也比较主观的，我们建议您最好在启动工作前咨询当地规划部门，看看有哪些规定。

第四，可以延长规划许可的有效期吗？

以前，政府是允许当事人付费来延长规划许可有效期的，但现在很多年都不是这样了。也就是说，如果时间已经过期，您就需要提交一份新的规划申请。或者确保所有的规划条件得到满足，并尽快在许可到期前开始开发。不过，不同的地方政府有可能会有着不同的要求，我们建议您尽早咨询。

第五，如何重新申请过期的规划许可

官方的说法是，您当初怎么申请，重新申请的程序也是一样的。如果没有重大变化的情况下，它大多数也会再次被通过。

不过，由于政策都在变，您也有可能被拒绝的风险。

我们建议，在您再次申请过期的规划许可之前，请检查地方规划部门是否已经改变了其政策，并看看最近类似的申请是如何进行的。如果规划官员现在拒绝像您这样的申请，或者如果议会决定不再鼓励某种类型的发展，那么您需要咨询规划师并聘请建筑师来调整你的计划以适应当前的条件。

好了，今天的文章就到这里。如果有任何关于改建以及规划申请问题，都可进一步联系丽莎律师行。我们的房产部门律师会尽力协助您，并为您提供专业的法律建议。

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当前，英国政府已经完全取消了针对入境旅客的新冠检测、填写入境乘客定位表的要求，让国际旅行更加方便和快捷。证明英国已经完全进入“与新冠共存”的时代，不再因新冠采取任何官方的限制或行动。

尽管如此，还是有不少国家保留在入境登机前提供检测证明或是疫苗证明的要求。这让不少在新冠大流行后兴起的检测机构仍旧赚得“盆满钵满”。

这些新冠旅行检测机构在短时间内，如雨后春笋般出现在英国的市场上，自然也出现了一些良莠不齐的现象。高价检测和低价检测齐在，服务标准各有不同，让消费者在短时间难以做出衡量。

近日，英国竞争和市场管理局CMA公布了一份针对新冠检测机构Expert Medicals的调查报告。责令其整改，如逾期未改善其经营方式，将会采取进一步的执法行动。

借此案例，丽莎和大家聊聊新冠旅行检测的那些事，尤其是中国驻英大使馆更改赴华旅客登机前核酸PCR检测时效的当下，如何理解恶意竞争和垄断？

案例背景：

过去两年中，英国的出入境检测标准一直在跟随新冠大流行的情况进行调整，从入境后需要检测两次（第2天和第8天）；到可以在入境第5天进行额外检测提前解除隔离；随后又将隔离期限缩短至5天（仅需在第2天检测）；到现如今的无需隔离和检测。

而这些上述的这些入境新冠检测是不可以用使用英国国民医疗体系NHS的免费新冠检测服务的，只能在英国政府认可的检测机构名单中选择。

自然，众多考量检测性价比的国际旅客当然会首选政府认可的检测机构中最便宜的一家。也是丽莎今日案例的涉事检测机构——Expert Medicals。

Expert Medicals（专家医疗）这个检测机构的名字看上去就“非常专业”。不仅如此，其提供的检测包售价仅为28英镑（约合233人民币），并且这一价格还包含包装费用和邮寄费用，远低于政府认可名单中第二便宜的检测机构（40英镑，约合333人民币）。

因此，有大量的国际旅行者选择了Expert Medicals作为其入境后隔离期间检测的机构。但令他们没想到的是，大约有四分之三预定Expert Medicals检测服务的入境旅客迟迟等不来他们的检测包和检测结果。

实验室层层嵌套，管理混乱复杂

此事件后来愈演愈烈，因为收不到检测结果，就意味着这些国际旅客没有办法按时解除自我隔离。各类媒体和消费者调查机构深入其中了解其背后的问题。英国政府将Expert Medicals移出了认可的机构名单当中。

通过调查发现，Expert Medicals其实是与两家政府认可的两家实验室Oncologica 和 Nonacus 进行合作。当然，其自身也是拥有实验室的。

但是Oncologica实验室在政府将Expert Medicals移出名单后表示，他们仍将继续接受ExpertMedicals 已经预定的检测，但暗示之后将不再进行合作。

另一方面，Nonacus实验室表示，他们此前确实为政府提供核酸PCR检测服务，但是从未给Expert Medicals进行过核酸PCR检测服务。

总的来说，Expert Medicals 在宣传上夸大其词，不仅仅在宣传上号称自己是价格最便宜的入境检测服务供应商，将其他符合资格的实验室列入自己宣传当中。

而且，Expert Medicals在管理上也是漏洞百出，无法兑现自己的服务，让一众消费者陷入商业陷阱。

政府监管不力，CMA介入调查

很多莎粉可能认为，检测机构都已经列入英国政府认可的检测机构名单当中，怎么还会出现这种事情，难道英国政府没有任何监管的吗？

实际上，想要纳入政府认可名单其实并没有我们想象中的复杂。政府仅要求检测机构必须自行声明他们达到了政府的标准。同时，进行采样的检测机构和实验室也必须通过英国认证机构UKAS的三级认证程序。

然而，很多报备自己符合标准的检测机构，其实是充当了客户和检测实验室之间的中介：他们将检测包发送给客户，然后将采样后的样本返还给实验室进行检测。

随后，从实验室获得结果，再将结果发送给客户和政府部门，完成政府要求的入境检测流程。而在这一过程中，这些的所谓“检测机构”，他们更重要的任务是市场宣传、寄送检测试剂、整理发送检测结果，没有实际操作与医学检测相关的技术性工作，也就不需要接受UKAS的检查和批准。

这也就是为什么，在政府认可的检测机构中，出现收不到检测包、拿不到检测结果的一系列乱象。这与政府的监管不力是密切相关的。

随即，英国竞争和市场管理局CMA介入调查，就检测价格误导广告等相关问题通告了19家检测服务商。

CMA强调了这些检测机构通过低价的“诱饵检测广告”进行宣传，未能事先披露重要的检测事项和警告，特别是与低价的核酸PCR检测相关的宣传推广。

事到如今，最重要的涉事公司Expert Medicals终于向CMA提供了一份新冠旅行检测服务的正式承诺：

Expert Medicals将会对其服务进行清晰和准确的宣传；

确保客户了解他们在取消和退款方面的权力；

维持客户服务系统，对投诉作出回应；

向受到影响的客户提供退款；

向CMA提供有关实施这些变化的最新进展报告。

CMA将会考虑其上传的报告和证据，再决定是否结束调查还是采取进一步的执法行动。

Expert Medicals的商业行为是否属于恶性竞争？

从上面的案例我们可以明显发现，由于政府的监管不力，在很大程度上造成了英国新冠检测市场上良莠不齐的现象。

为了争夺市场份额，一些商家通过夸大的宣传，极低的价格，试图扩大自己的客户群，提升自己的市场占有率。但实际上，商家的能力不能够满足市场的需求，因此给消费者带来损失，同时也产生大量的投诉，甚至监管部门介入调查。

那么，在上述的案例当中，Expert Medicals是否存在恶性竞争的嫌疑呢？

是否存在商家间的恶性竞争，我们首先需要判定的重要的一点是其是否达到了垄断的市场地位（一般来说需要达到40%的市场份额），并且通过其具有支配能力的市场地位，搅动整个市场，进行恶性竞争。

CMA通过调查，并没有认定Expert Medicals的行为属于恶性竞争。说明Expert Medicals并没有达到恶性竞争的门槛。

而事实上，奉行资本主义的英国是提倡在不损害消费者权益的基础上进行商业竞争的。这样不仅可以促进英国的商业活力，还能够给广大消费者带来福祉。

比如，莎粉经常能在英国的大型商超TESCO和Sainsbury’s中看到“Aldi Price  Match”的标签，这恰恰说明了英国的鼓励商业竞争的意图，一些大型的平价超市的商品价格也不得不向一些廉价超市趋同。

因此，我们可以看到，在Expert Medicals的承诺中，更多是对消费者方面进行整改，而不是与“垄断”亦或是“恶性竞争”有关。

高价赴华新冠检测引声讨，这些检测机构是否真的触犯《竞争法》？

看到上述有关新冠检测机构商业违规的消息，可能很多莎粉可能会联想到近期在社交网络上声讨某些赴华检测机构的声浪。

自本周一（3月28日）起，中国驻英大使馆开始实施新的回国健康码审核时效：从此前的登机前48小时做检测，缩减至登机前12小时进行最后一次核酸PCR检测。

消息一出，迫使很多大使馆认可的检测机构就检测时效和成本再次进行调价，而这一动作也被广大想要赴华回国的人群声讨，认为这些检测机构“私下密谋”，共同将赴华检测价格推高，有触犯《竞争法》的嫌疑。

那么，在什么样的情况下可以判定公司有垄断行为（反竞争活动）呢？

在英国1998年颁布的《竞争法》中，禁止了企业间的反竞争协议，也就是我们俗称的反竞争活动。英国的条款中包含了以下的反竞争做法：

操纵价格：向客户收取同样的价格；在同一时间提供折扣或提高价格；向中介机构收取相同费用；对自己的商品进行限价。

串通投标：与竞争对手商定对同一份合同的出价或出价信息；轮流赢得合同；付费贿赂其他企业，要求其不要投标；要求其他企业在不需要投标的情况下投标；与其他企业商议不投标或撤回投标。

商议市场份额：与其他企业约定或达成“君子协议”，划定各自所占的市场份额。

共享商业信息：与其他企业分享价格、产品、供应商、客户或承包商、销售计划等。

滥用市场支配地位：如果你的市场份额超过40%，但却区别对待客户、强迫客户接受他们不想要的产品、或定价过低无法弥补成本等行为。

打乱市场规则：与竞争对手达成协议，不向某些客户销售或与某些供应商交易；与任何客户或供应商签订长期独家合同。

从以上条款来看，检测机构针对新的政策提升检测价格，是符合商业考量和成本的商业行为。如果掌握充足的支持性证据和数据的情况下，能够证明驻英大使馆认可的15家检测机构存在操纵价格、商议市场份额、滥用市场支配地位的行为，那么是可以通过《竞争法》的相关法律向CMA进行检举和投诉。

检举方式：

cartelshotline@cma.gov.uk

0800 085 1664 / 020 3738 6888

如果确有反竞争行为行为，公司最高可以被处以全球营业额的10%的罚款，并被起诉要求赔偿；甚至有可能包含刑事责任，最高的刑期高达5年；公司董事可能会被取消长达15年的董事资格。

那么如果这些公司被认定不存在反竞争行为的话，该怎么办呢？

如果是这样的话，这就完全是市场行为，是需要从合同法的角度来看问题了，也就是您可以选择别家的公司来做这种检测（或者使馆可以认可更多的公司来做这种检测，从而提供相关的竞争，让当事人有更多的选择）。

如果您定了检测，对方没有发送，这就是违约，您可以考虑通过民事行为来起诉对方，要求退款或者赔偿损失。对于单个公司出现大面积违约的情况，您也可以根据上面的情况，向CMA提出监管投诉。

欢迎您与丽莎分享，如果您所在的行业、亦或是您所遇到的商家存在违反《反竞争法》的行为，甚至侵害了您的商业权益或是自身利益，请及时联系丽莎，丽莎的商业法部门会为您排忧解难。

好的，今天的文章就先到这里。如果您对英国商业法或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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最近的两周，丽莎给大家陆续介绍了英国内政部即将推出的各类新商业签证路径。需要指出的是，在内政部3月15日抛出的《HC 1118》移民法修订通知中，除了内政部重磅推出的新路径，还有针对现有商业签证路径的修改，下面我们就来看看，有哪些需要注意的新变化！

1. 创新签证（Innovator）的“转永居”

《HC 1118》指出，如果持有创新签证的申请人，在申请“转永居”的时候，尚无法满足Innovator路径申请永居的要求，移民局新的做法将是，比起原来直接将申请人的永居申请给拒绝，改成考虑该申请是否符合“续签”要求。

意思是说，假设申请人的申请无法满足“转永居”要求，但可以满足Innovator签证（也就是继续“续签”）的要求，那么移民局就应该考虑把该申请给“Vary”，也就是以续签申请来“取代”当事人原来的永居申请。

在这种情况下，只要当事人的申请能够符合“续签”的所有要求，并且当事人能够支付所需要的“移民医疗附加费”（Immigration Health Charge），那么移民局就能够继续核发Innovator签证给当事人，让当事人可以继续合法待在英国。

同时，当事人原本支付用来申请“转永居”的申请费用，将不会被归还（移民局会直接收走）；不过同时，当事人也无须再补交Innovator签证（续签）申请的费用。也就是当初缴交的永居申请费用，会被直接当做续签申请费用来看待。

2. 技术工签（Skilled Worker）的“Going Rate”更新

我们都知道，想要申请Skilled Worker或继续以该路径留在英国的当事人，在申请的时候，除了需要满足一般的25,600镑年薪门槛之外，申请人还需要满足自己所属“工种”的Going Rate（也就是该工种的“最低薪资”）。

在这方面，内政部更新了教育和医疗类工种的“Going Rate”，这是跟著新税务年即将开始而出现的“国家薪级变化”（National pay scale），具体想要了解各个工种的Going Rate，可以参考这个链接，内政部之后会把更新数字放上来：https://www.gov.uk/government/publications/skilled-worker-visa-going-rates-for-eligible-occupations

3. 全球人才签证（Global Talent）的“担保”变化

在“数字技术”领域（Digital Technology）的担保方面，对于“证据准备”（Evidential requirements）的要求上，有著以下新变化：

增设要求：只有处于事业早期/初步阶段的申请人，可以“Exceptional Promise”（“新兴”潜力型领袖）来申请，这进一步明确了——如果申请人已经在该事业上发展比较成熟（的“晚期”）阶段，应该以“Exceptional Talent”（行业类“公认”领袖）来申请；

明确申请人不论是走“Promise”或者“Talent”，都需要提供自申请日算起的最近5年相关证据和纪录，来支持当事人的申请，确认当事人确实具备相关行业的工作经验和成就，足以满足“Promise”或“Talent”的要求；

明确想要申请“同行评审”担保（Peer review endorsement）所需（来自行业内机构）推荐信的“信件”所需包含细节。此一变化主要是要向其他“领域”的要求看齐，达到同等标准，用以确保Tech Nation在进行“担保审核”的时候具备足够的信息来判断申请人是否符合“Promise”或“Talent”的标准。

→ 在“Prestigious Prizes”（荣誉奖项“加速”路径）上，进一步“扩大”可适用奖项：

在以前，Global Talent签证中可以适用“加速申请”的，主要针对来自科学（Science）、工程学（Engineering）、人文学科（Humanities）和医药学（Medicine）领域的申请人。

不过，后来英国内政部新增了“Prestigious Prizes”加速路径，意指申请人如果获得受（内政部）认可的业内荣誉奖项，即可豁免“担保要求”，直接“加速”申请全球人才签证。

这表示，只要申请人获得由内政部认可的特定奖项，即便是来自“学术或研究”领域以外的人才，也可能适用“加速申请”；这包括来自艺术和文化，以及数字科技领域的申请人。

至于想要知道具体哪些奖项符合“加速”申请，申请人可以查看这个链接，之后内政部会做更新：https://www.gov.uk/government/publications/global-talent-eligible-prize-list

4. 季节性工人（Seasonal Worker）路径变化：

扩大可适用工种，新增“观赏园艺”领域的工作；

所需“最低时薪”涨至：至少达10.10英镑（每小时）；

先前短期/临时适用的家禽生产类、货运（食物运输）类和特定的猪肉屠宰类工作，已经被移除，不再适用。

→ 丽莎结语：对于上述“新变化”的看法

总的来说，内政部通过《HC 1118》对于现有商业类签证路径的重点变化就是以上所列这些。其他也有一些针对例如Youth Mobility Scheme（青年流动计划/打工度假签证）等微小的技术性调整；不过这些调整主要著重在字面意义上的进一步明确，对于原来的申请要求本身没有什么特别的影响。

综合以上来看，此次变化大多是针对现有规则的进一步明确，如果说比较重大的变化，应该是前文第一点提到的有关创新签证（Innovator）转永居申请方面的修改。

从内政部做出修改的角度来说，也基本可以进一步明确，英国移民政策的趋势确实对于高技能和高净值人才更加“珍惜”。以Innovator路径来说，与其让“转永居”申请人在申请永居不成后完全失去合法身份，内政部更希望把这些人才继续留在英国。

所以说，只要申请人依旧能够符合Innovator签证的相关要求，申请一般就不会被“直接拒绝”，而是“换个身份”让申请人依旧可以继续合法待在英国。

这么来看，对于申请人想要继续在英国合法长期发展，自然是更加利好的。

不过嘛，内政部想出新的政策或修改，绝对不会只是利好于申请人而已。

从目前的境内永居申请2,389英镑的申请费用，对比境内Innovator路径的1,277镑申请费用来看，移民局之后如果直接“Vary”当事人的申请，从收费的角度来说反而不亏反赚。

所以说，内政部还是很懂得谋财生利的。

这也进一步提醒申请人，如果申请人明确知道自己尚未能够满足“转永居”的需求，可是原有的Innovator签证又即将到期了；那么以经济的角度来说，申请人应该考虑申请”续签“，等到之后满足永居要求后再申请”转永居“，反而可能更节省金钱的支出。

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1980年，英国《住房法》（The Housing Act 1980）正式出台，政府通过该法创建安全租约条例（Security of tenure），赋予承租人稳定、安全的出租环境。自1980年以来，大多数英国地方政府（住房管理局）都授予社会租户们一份安全租约。在这样的环境下，房东是不能轻易把这些承租人驱逐的，他们必须得通过一系列程序来终止租赁。比如，房东必须要按照规定的形式来送达通知，随后向法院提出占有诉讼，以获得终止租赁的命令。

2011年，政府又在安全租约条例上推出灵活租约的规定（flexible tenancy agreement），它赋予承租人更具体的时间保障，潜在租户也可要求审查提供的期限。灵活租约规定，房东与租户签署的租约会有固定的期限（Fixed-term），必须在该期限结束后才能有权向法院提出终止租赁、占用房屋的申请。

它的固定期限时长可不短，法律要求最短必须达到2年以上。在特殊的情况下，一些租约的长度还可达到几十年，甚至几代人都能居住。

这个时候，问题就来了！如果房东有特别的需求，或者房客发生了一些极端行为，房东是否可以在固定期限内提前收回房产呢？

最近，英国高等法院通过《Croydon LB v Kalonga》解决了该疑问。从法院提供的资料看，房东想在固定期限内收回房产的挑战有点大。但是，也并不是没有可能！我们一起来看看

→ 故事背景

本案的被告K女士是伦敦Croydon区社会福利房的租户。2015年，她与房东（地方住房管理局：London Borough Council）签署了一份有着固定期限的安全租期合约（A fixed-term secure tenancy），该租约的固定期限为5年，从2015年5月25日到2020年5月25日。

2017年8月2日，London Borough Council 在固定期限内对K女士发出了通知，要求终止租赁协议并收回物业的所有权。据了解，该通知是依据《住房法》相关规定发出的，理由是K女士长期拖欠租金（总共703.04英镑）以及有反社会行为。

按照法定规定，2017年8月29日，房东向伦敦市中心的一级法院提出索赔。

随后，租户提交了一份答辩和反诉。

被告K女士称，她与房东是按照《住房法》第82条规定的安全租约条例（Security of tenure）签署的固定期限的灵活租约。根据该法规定，房东不可以在固定期限内发出占有房产的通知。如果按照违约行为来看的话，她与房东签署的租赁协议中也没有包括任何没收条款。

→ 高级法院怎么判？

最终，一级法院把该案件移送到高级法院进行审理。

高级法院针对两个问题进行审理：第一，该租约受到1985年《住房法》对保障租约的限制，London Borough Council 住房协会是否能够终止K女士的租约并对房产进行占有？第二，K女士的租赁协议没有包含没收条款，London Borough Council是否可以以K女士的过错而终止其租赁？

高级法院解释，《住房法》第82条的设立目的主要为了保护租户，为他们提供长期使用权的保障。简单理解，如果没有该法律，租客们就会随时有着被驱逐的风险。比如说，假如房东看到楼盘有重建的可能，就会向租户发出无过错驱逐理由。那么，租户的生活就会一直受到严重干扰。

对于这类社会住房的租客来说，他们的收入有限，有一些还身患残疾，并不能轻易找得到可以负担得起的出租房的，很容易沦落街头。也就是说，有了该法的保护，社会住房业主就不能提前终止定期安全租赁了，包括出于公益目的的重建，这样可以保护这类社会租户面临驱逐的风险。

因此，根据该法的要求，安全租约的租期是不能由房东来终止的，唯一的方法就是向法院申请行使没收，并由法院来决定是否批准终止租期的命令。在这样的基础上，如果安全租约还包括了固定期限的条款，法院通常会以合约为参考。也就是说，房东想要在固定期限内终止固定租约，必须根据租赁协议的条款进行终止，并且要在租赁协议上提出没收或中断条款。

法官称：“如《住房法》所述，安全租约得通过向法院获得占有令来结束，而定期租约只能通过没收条款获得终止令来结束。因此，我的结论是，尽管有不同的理由，只有在租赁协议包含没收条款的情况下，房东才能在租赁期间终止定期租赁，这是正确的。”

这种做法可保障双方都公平，第一，它防止租户被剥夺合同以及所有权的权利；同时，也意味着房东可以依靠合同规定的终止或没收的权利。

然而，根据本案的事实，房东的占有的要求没有成功，双方签署的合约里没有提到相关的没收条款，K女士依旧可以住在出租房里直到固定期限结束。法院还补充，针对租户拖欠租金的情况，房东的补救措施是索赔租金。

→ 丽莎评论

自2012年《2011年地方主义法案》（The Localism Act 2011 the Act）出台以来，许多地方政府已和租户签署了这类安全的灵活租约协议。有数据显示，英格兰大约有30,000份这类型的租约。在过去这么多年来，想在固定期限内停止租赁期限的房东也不仅只有一个了。不过，本案的判决确实是一个新的里程碑，给接下来的案子都有所启发。

该案件回答了本篇文章的中心问题：如果房东与租户签署了这类灵活租约，房东想要在固定期限内结束租约，那么，必须通过两种方式：

通过提出“没收”的方式来终止固定期限

对随后产生的定期租约下达房屋占有令

然而，至关重要的一点是，采取没收的过程需要在租赁协议中加入“没收条款”，并且具体列出有哪些事项属于违规，租客必须提前停止租赁的情况。如果没有这个条款，就像本篇一样，那么租赁就不能在固定期限内结束。

如果房东或租户遇到安全租约或安全租约下的灵活租约协议有争议的，可以联系丽莎诉讼团队。同时，如果您想起草这类租约，并不清楚如何在这类租约下起草对自己有利的条款，也可立刻联系丽莎房产律师团队，我们律师在这一领域有着相当丰富的经验，可以给您最专业的建议。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。

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上周，丽莎和大家分享了一起有关英国邮政系统的世纪冤案：736位邮政支局局长被指控“监守自盗”，自掏腰包补足账务差额，蒙受20年的罪名和冤屈。

最终查证英国邮政局公司的电子会计系统出错，然而每人却仅获赔2万英镑。点击这里，丽莎为您呈现事件全貌。

近日，在广西南宁有28位储户发现自己的大额存单无法兑现利息，不仅如此，就连他们高达2.53亿的存款本金也无法取出。然而，银行却称自己没有责任。

这里到底发生了什么？谁应该承担责任？法院如何判决？

如果类似的事情发生在英国，英国法院会如何处理？英国的银行又有哪些责任和义务？

案件背景：

本案的主犯梁建红是广西省工商银行南宁分行的个人金融业务部总经理，负责南宁市的个人储蓄存款、理财和个人贷款业务。

作为市分行的领导，梁建红对银行系统的各项流程和规范可谓是了如指掌，这也让她发现了其中的漏洞，发现有机可乘，一个漫天过海的“诈骗计划”应运而生。

梁建红凭借个人金融业务部总经理的身份，伙同私人助理，以“响应落实国家解决企业融资难、融资贵的政策”为名义，对外兜售高利息的大额存单业务。一开始仅针对大储户，门槛为100万人民币。随着“业务”的进一步熟练，加之对金钱利益的渴望，两人将门槛降到了50万人民币。

面对年化收益高达54%的国有银行大额存单理财产品，梁建红身边的朋友和储户开始互相介绍这一“回报丰厚”的理财项目，甚至有人专程从北京来到南宁来存入大额现金。

最后，受害的28位储户存入的2.53亿人民币不翼而飞，而这项非法集资活动总共涉及48位参与者，吸收资金约35.6亿人民币。

银行高管“移花接木”，大额存单“真假莫辨”

很多闻讯前来存款的被害人都是透过梁建红本人或是梁建红的朋友（中间人）得知这一“投资项目”。因此，他们对梁建红本人是非常信任的，也完全相信国有银行会有年化收益高达54%的大额存单理财项目。

不仅如此，他们对梁建红提出的要求也是深信不疑的。梁建红要求：除了正常的存款流程之外，办理这个所谓“给企业贷款融资”的高收益业务，还需要满足以下4点要求：

大额存单的密码必须为企业方指定的密码；

存单必须要在和企业方代表、客户方在场的情况下用信封封存，三方需要在封口处签字；

存单到期后，必须在三方见证下打开之前封存的信封，由企业方陪同取款；

存单封存后，客户要将身份证交给企业方代表核实客户身份。

满足了这四点要求，才能办理这项“高额回报的大额存单业务”。而实际上，这些要求都是在为梁建红未来的“移花接木”奠定基础，是实施诈骗的关键流程。

当受害人来到工商银行办理业务时，梁建红会按照VIP标准进行接待，让自己的助理扮演企业方代表的角色，根据上述四项要求办理业务。

当受害人的款项存入银行后，在存单封存之前，梁建红会和下属用事先伪造好的大额存单，趁被害人不备之际，将假存单与真存单调换，这样假存单就被封存到信封当中了。

随后，假扮企业方代表的梁建红助理以核实客户身份的由头，拿着真实的存单、客户的身份证以及之前已经掌握的密码，通过代办的方式将真实的大额存单款项转存至梁建红控制的其他账户中。

这一流程被梁建红及其助理运用得炉火纯青、屡试不爽。最快一次仅在49分钟内就把被害人的资金转移到指定账户，完成诈骗。

伪造350份存单，非法集资35.6亿

到底是职务侵占还是盗窃？

梁建红在2018年9月至2019年5月期间，伪造350份存单，非法集资35.6亿人民币，涉及48位集资参与人。其中，28人的存单被完全窃取，涉案金额高达2.53亿人民币，虽然在案发前已经返还部分款项，案发后仍有1.2亿未归还。

纵观本案的行骗手法和作案方式，最具争议的就是梁建红的行为到底算“职务侵占”还是“盗窃”？

根据受害人的说法，他们之所以相信梁建红，就是因为她本人的身份，并且完全是在工商银行内部进行业务办理，并非在任何第三方机构处办理业务，这理应属于梁建红利用职务之便进行职务侵占。

梁建红本人也认为自己的行为属于职务侵占，她在法院时解释称，受害人对她的个人生活、工作经历都非常清楚，也是因此同意了梁建红提出的4点要求，她也是通过其身份快速办理了大额存单的存储、转存。

如果真的认定为职务侵占，那么银行则有责任承担这些储户的损失。

不过，广西南宁工商银行一再表示，这是员工个人行为，与银行无关，建议受害人通过法律途径维权。并且在社交媒体上公开回应：目前司法认定梁某某属个人犯罪行为，不属于职务侵占行为；受害人受非法高息引诱，通过非正规程序操作，导致资金损失。

银行的态度已经表明，银行认定这一案件为个人犯罪行为，不属于职务侵占行为。也就是说。受害人作为银行的储户，他们的存款在银行被偷了。

值得注意的是，梁建红于2019年5月被警方刑拘时，其罪名是涉嫌职务侵占罪，但在起诉阶段罪名变更为盗窃罪、诈骗罪、伪造金融票证罪等。

银行高管铤而走险是何动机？法院最后如何判决？

在审理过程中，梁建红表示，由于家庭变故，她在工作之余找到一些其他的投资渠道，想赚取更高的收入。早在2011年11月就开始向亲朋好友借钱，到了2018年，每月需要支付大约450万利息。

此时，她的所有投资项目都处于亏损状态，无法筹集更多资金，便有了假借企业需要资金贷款为由，通过伪造大额存单，与下属配合移花接木，窃取被害人存款的动机。

2021年11月19日，南宁中级人民法院做出一审判决：梁建红因犯到盗窃罪、诈骗罪、伪造金融票证罪等，被判处无期徒刑，剥夺政治权力终身，并处罚金320万人民币。其助理时某被判处15年有期徒刑，并处罚金28万人民币。

判决书明确表示：梁建红因对外借款需要支付利息、投资项目亏损的一系列原因制作了假存单替换受害人的真实存单，随后将储户的的存款取出作为己用。在主观上已经构成非法占有他人财物的意图，梁建红和助手时某配合完成了盗窃存单的过程，符合盗窃罪要素。

梁建红虽有银行高管身份，但也知道无法利用其职务便利，进而采用虚假手段从银行账户中直接支取受害人的大额存款单，实现非法占有，因此其行为不符合职务侵占罪的特征。

法院判决：1.2亿人民币的未归还款项由梁建红和助理时某共同赔付。

梁建红随即提起上诉，目前此案的二审仍在进行当中。

受害人损失无处索赔，储户集体向银行提起诉讼

在南宁中级人民法院的一审判决中，法院明确：梁建红所属单位工商银行并非赔退存单的责任主体。

面对法院这样的裁决，作为受害人的储户们并不认可，毕竟梁建红和助理时某无力偿还高达1.2亿人民币的欠款。他们认为梁建红构成了职务侵占罪，计划在刑事案件审理结束后，向法院提起民事诉讼。

部分储户的代理律师周兆称律师表示：如果构成职务侵占罪，被告人等人侵占的是银行的存款，那么受害人的存款就是安全的，直接凭存款单向银行主张权利即可。

此外，被告人梁建红系银行的工作人员，受害储户们将手中的现金和身份证等提交给银行的工作人员，相当于提交给银行，这属于客户与银行办理业务的职务行为。

梁建红虽然现在涉及刑事责任，但是作为其雇主，涉案的工商银行也有相应的责任。

毕竟在近一年的时间内，银行的工作人员将众多存入银行的大额存在在未到期的情况下转存，并立即销户，频繁的操作并没有触发银行的警戒，银行在培训和风险管控上面存在重大的过错。

丽莎写在最后：

纵观整个案件，我们可以发现这一案件的的焦点是梁建红违法事实的定性问题。

如果是职务侵占，那么银行就要负起相应的责任，帮助受害人追回本属于他们的存款，赔偿受害人的损失。

如果是盗窃，那么需要罪犯梁建红及其同伙承担赔偿责任。

值得思考的是，梁建红作为银行的员工，除了受害储户的粗心大意，被收益冲昏了头脑。不论梁建红及其同伙是以什么罪行判决，整个案件的发生过程就在银行内部，难道银行没有一丝责任吗？

其实，在英国生活的莎粉也多多少少有所耳闻甚至经历过欺诈的案件，不论是何种诈骗方式，银行大多能够帮助受害人追回款项。

这是因为银行按照法律规定，是需要承担一项谨慎义务（Quincecare Duty），这项义务最早源自30年前的一项判决（Barclays Bank v Quincecare Ltd）中首次成立。法院认为银行与其客户之间的关系是代理人和委托人的关系，因此银行在执行客户的指示时，银行（代表银行的工作人员）需要有合理的职业技能并且谨慎行事，这是银行与客户之间合同的隐含条款。

银行如果有合理的理由（不一定有证据）相信客户的付款指令是企图非法挪用资金，则可以不执行付款指令，这就是谨慎义务（Quincecare Duty）最关键的核心内容。

这是银行对于客户的一项保证。在面对欺诈时，银行的反欺诈行动关乎到银行的法律责任和声誉。

而在上述案件中，虽然双方的说法不同，但是有一点却是不可否认的，那就是当事人的钱是存到银行去的，然后从银行丢失的。关键问题是，银行在审查当事人的身份时，是否尽到了自己应尽的责任。

当然，中英之间银行的业务和制度有所不同，不过这件事情如果是发生在英国的话，但如果发生了类似的事情，那么客户是可以利用法律的手段，仅仅是通过谨慎义务（Quincecare Duty）便可追回自己的存款。

假若银行表示自己没有责任，那恐怕银行将会失去信誉，日后很难继续发展业务，这对银行的损失是更加严重的。

好的，今天的文章就先到这里。如果您对英国商业法或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》。

上周，国家统计局刚刚发布了最新房产指数报告（2022年1月房价情况）。报告指出，在截至2022年1月的一年中，英国房价增长了9.6%，该增长率略低于2021年12月的10.0%。在未经季节性调整的基础上，英国的平均房价月度（2021年12月至2022年1月期间）增长了0.4%，低于一年前同期水平0.7%。

截至2022年1月，英国平均房价为：£273,762。

其中，威尔士的房价增长最为强劲的，年增长率达13.9%。相反，年增长率最低的是伦敦，年度增长2.2%。

根据英国房产交易统计显示，2022年1月，在季节性调整的基础上，估计价值40,000英镑以上的住宅房产交易数量为106,990，比一年前（2021年1月）低10.6%。在2021年12月和2022年1月之间，英国的交易量在季节性调整的基础上增加了5.1%。

英格兰：东米德兰地区年度增长最大

截至2022年1月的一年中，英格兰房价增长了9.4%，低于2021年12月的9.9%。

在未经季节性调整的基础上，英格兰的平均房价月度增长0.1%，而一年前的同期（2020年12月至2021年1月）则增长了0.6%。在季节性调整的基础上，英格兰的平均房价月度增加了0.6%。

截至2022年1月，英格兰平均房产价值达到£291,560。

从各个区域来看，英格兰东米德兰属于增长最快的地区，年增长率为11.6%。年增长率最低的是伦敦，伦敦的房价增长了2.2%。

通过这样的上涨率，英格兰房产最贵地区是Kensington and Chelsea，其平均费用为140万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是Burnley，其平均费用为11万英镑。

如对其他地区数据有兴趣的，可前往政府官网查看：https://www.gov.uk/government/statistics/uk-house-price-index-for-january-2022/uk-house-price-index-england-january-2022

接下来，我们来看看伦敦的情况。

平均而言，自2021年12月以来，伦敦的房价月度增长率下降了1.8%；截至2022年1月以来伦敦的年价格上涨2.2%。目前，伦敦的平均房产价值达到510,102英镑。

从整理来看，伦敦最昂贵地区是Kensington and Chelsea，其平均费用为140万英镑。相比之下，房产最便宜的地区是Barking and Dagenham，其平均费用为34.6万英镑。

在整个英格兰，独立屋在所有房产类型中显示出最大的增长，在截至2022年1月的一年里增长了12.4%，平均房价达到46万英镑。年度变化最小的是公寓和小套房，在截至2022年1月的一年中增长了4.5%，平均房价达到24.4万英镑。

苏格兰：房价增长速度高于英国

在截至2022年1月的一年中，苏格兰的房价增长了10.8%，高于截至2021年12月的10.2%的增长。该数据表示，苏格兰的房价增长速度高于英国9.6%的年增长率。

在未经季节性调整的基础上，苏格兰的平均房价在2021年12月至2022年1月期间增长了2.2%，而一年前的同期则增长了1.6%。在季节性调整的基础上，苏格兰的平均房价在2021年12月和2022年1月之间增加了1.0%。

截至2022年1月，苏格兰的房产平均价格为：£182,786

其中，房产最昂贵的地区是Edinburgh，其平均费用为31万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是East Ayrshire，平均费用为12.2万英镑。

数据显示，苏格兰所有行政地区的房价在这一年中都呈现增长趋势。增长幅度最大的是WestLothian （不包括OrkneyIslands），在截至2022年1月的一年中，当地房价增长了17.2%，平均房价达到20.3万英镑。

相反，Aberdeen的年增长率最低，该市的平均价格在这一年中增长了0.4%，平均房价达到14.5万英镑。

同样，苏格兰的独立屋是增长幅度最快的房产类型，在截至2022年1月的一年中增长了14.9%，平均费用达到32.9万英镑；在所有房产类型中，年度变化最小的是公寓和小套房，年度增长7.3%，平均费用达到126,000英镑。

威尔士：全英最强！

报告显示，威尔士的房价增长了13.9%，高于2021年12月的12.4%，再次成为全英跑速最快的地区。

在未经季节性调整的基础上，威尔士的平均房价在2021年12月至2022年1月期间增长了1.3%；在季节性调整的基础上，威尔士的平均房价在2021年12月至2022年1月期间增长了1.9%。

截至2022年1月，威尔士的平均房价为：£206,251

威尔士所有行政区域都看到了增长，其中，Valeof Glamorgan显示出最强劲的增长，在截至2022年1月的一年中，该地区的房价增长了20.8%，平均房价达到29.7万英镑；相比之下，Flintshire的年度变化最低，年度增长7.2%，该地区的平均房价为19.9万英镑。

对比各个行政区，威尔士购买房产最贵的地区是Monmouthshire,其平均费用为32.8万英镑。相比之下，最便宜的地区是Blaenau Gwent，其平均成本为12.1万英镑。

一样！威尔士的独立房增长幅度最大，在截至2022年1月的一年中增长了15.6%，达到32万英镑。在所有房产类型中，年度变化最小的是公寓和小套房，在截至2022年1月的一年中增长了6.8%，达到13.1万英镑。

北爱尔兰：2021年第4季度

和其他三个地区不一样，北爱尔兰统计局最新更新的是第四季度的数据。

截至2021年第四季度（10月至12月），北爱尔兰的平均房价在一年之中增长7.9%；在2021年第三季度（7月-9月）和第四季度（10月-12月）之间，房价指数增加了0.1%。按照目前的数据显示，北爱尔兰仍然是英国买房最便宜的国家，平均房价为15.9万英镑。

专家评论：住宅增长是总收入77%

根据英国国家统计局（ONS）的数据，2022年第一个月的年度房价增长从12月的10%略微放缓至9.6%。然而，按照目前的情况来看，房价仍然大大高于大流行前的水平，特别是在英格兰和威尔士地区，典型房价现在处于非常高的历史水平。苏格兰的平均房价也不输上下，处于类似于2021年11月的峰值水平。

房地产集团第一太平戴维斯的研究主任Lawrence Bowles评论：”2021年的年收入中位数为31,285英镑，这意味着，平均住宅的价值增长是平均总收入的77%。“

同时，国家统计局还提供了一些数字，表明住房负担能力在疫情期间如何恶化的问题。国家统计局称，房价已经创下了一连串的纪录高点，普通打工人恐怕是难跟上节奏了。

“去年在英格兰，全职的雇员通常可望花费其基于年收入的约9.1倍来买房，而2020年的时候才是其收入的7.9倍；在威尔士，2021年，全职雇员需要花大约6.4倍的收入来买房，而2020年是5.8倍的工资。

2021年，英格兰西北部的科普兰仍然是英格兰和威尔士最实惠的行政区。那里的平均房价是基于工作场所的平均年收入的2.7倍。伦敦的肯辛顿和切尔西在2021年仍然是英格兰和威尔士最不能负担的行政区域了，当地的房价是平均年收入36.5倍。

这比2020年有所增加，当时该区的房价是平均年收入的35.6倍。不过，该地区的数据比2019年大流行前的水平稍微缩小了一点，当时那里的房价是平均年收入的39.4倍。”

好了，本期《丽莎房产快讯》之每月房价数据报告就到这里，我们下月再见。

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