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《商业房产法》EP22－英国房产头号杀手：石棉！

 

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“英国房产头号杀手：石棉”了呢？

 

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一对来自非洲西部加纳共和国的夫妻，丈夫原本已经在英国生活多年，而妻子则是在2012年来到英国，最初是持有合法访问签证，后来就一直逾期滞留在英国。

 

这对夫妻并不是一起来到英国的，而且他们在来英国前，也还没有结婚。

 

他们是在2017年3月，一起回到加纳，并在当地举办了传统部落习俗婚礼。

 

在加纳合法结婚后，他们又一起回到了英国生活（注：这不是个移民案件，所以没有探究妻子后来是如何合法生活在英国的，当事人的移民身份并不是这个故事的核心议题）。

 

2020年3月，妻子向英国法院申请了离婚，声称要离婚是因为“对方的行为举止不合理”。

 

不过，丈夫在收到妻子的离婚申请通知时，回复说：双方早就在加纳离过婚了！

 

他补充：该离婚仪式是符合加纳当地的部落习俗，并且也在亲友的见证下完成了，已经在2019年8月，在当地完成了离婚登记。

 

 

丈夫的意思是说，既然双方早已离婚，妻子这时又去申请离婚，根本就是无效的。

 

同时，丈夫也对于妻子所提出认为他的“行为举止不合理”，提出了反驳。

 

不过，妻子不认同丈夫的说法，认为双方的合法婚姻关系仍然存在（所以她才会向英国法庭申请离婚）。

 

于是，妻子进一步向家事法庭，依据《家庭法》第51和55条（Family Law Act 1986），向法庭申请“双方婚姻关系仍有效”的声明。

 

 

→ 家事法庭如何看待这个问题？

 

对于案件中当事双方的“婚姻”是否仍然有效、仍然存在，法官先从《家庭法》第46和第54条著手。

 

法官认为，这涉及到两个重点问题：

 

当初的“离婚”是如何取得的？

 

该“离婚”是通过什么样的程序，是否有经由“司法程序”取得？或者是否通过“得以构成”离婚生效的“必要”程序/因素而取得？

 

亦或是说，有没有其他的程序（Other Proceedings）得以证明一个“离婚”是有效的？

 

如果是前者，就要依据《家庭法》第46(1)条；如果是后者，则要依据第46(2)条。

 

白话一点说明：回到以上的案件来看，首先，由于双方当初是依照“加纳习俗”离婚的，所以很明确的，双方没有经过“司法”程序。

 

那么，双方的离婚是否有经过“必要”程序呢？

 

法官发现，虽然丈夫强调他们的离婚是有在当地“登记”（Registration）的，但这个“登记”并不是当地“习俗离婚”的必要程序；就是说，根据当地的法律，有登记或者没有登记，都不影响该习俗离婚是否成立，并非关键性的决定因素。

 

既然如此，法官就需要进一步去看，双方在加纳的“离婚”，是否符合《家庭法》第46(2)条的要求（因为，这代表双方的“离婚”是属于上面列出的第2点）。

 

 

→《家庭法》第46(2)条？

 

根据《家庭法》第46(2)条，英国法庭是否“承认”双方离婚的有效性，必须符合主要两个重点：

 

该“离婚”在该国是否有效、是否被当地法律承认（例如故事中双方在加纳的离婚，在加纳当地是否能够被承认，是有效的离婚）？

 

如果说该“离婚”在当地确实是有效的，那么，双方的“婚姻”是否“定居”于当地（Domiciled）？

 

于是，家事法庭的法官基于以上，进一步对于当事人的案件做出判断和裁决。

 

法官同意丈夫的说法，认为双方当初的离婚，确实根据加纳当地的法律，在当地是有效的、可以被承认的；

 

可是呢，法官也指出，对于妻子和丈夫双方，他们的“婚姻”期间，定居地是在英国（Domiciled in the UK）而非加纳。

 

所以，法官承认该“离婚”是有效的，但却无法被英国法庭所承认（英国定居地不在加纳）。

 

这代表，双方的婚姻截至现在，依旧是（被英国法庭视为）有效的；因此，妻子是有权按照原来的计划，向英国法庭申请离婚的。

 

 

丽莎结语：

 

今天这则案件，再次点出了有关“跨国离婚”案件的复杂性。

 

当事人或许认为自己已经在一个国家成功离婚了，却并不代表另一个国家也承认这个离婚。

 

延伸来说，虽然我们不知道，上面案件中的妻子，为何还想在英国提出离婚，这或许是和财产的分配有关，又或许是其他原因。

 

比如说，如果双方的财产大部份或者都在英国，双方也定居在英国的话，那么离婚自然是在英国申请会最有效率。

 

如此一来，英国法庭做出的判决，基本能够获得最好的执行（因为财产在英国，法庭的判决能够被很有效地执行）。

 

当然了，离婚的问题也不是三言两语就能一概而论的，必须根据双方的情况，去进一步给予建议。

 

如果您对于离婚方面的问题，针对个人情况，有任何不清楚或者需要建议的地方，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

丽莎的专业诉讼和家庭法团队，将能针对不同的个别情况，给予最符合您需求的法律建议，直至后续的委托和处理。

 

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《商业房产法》EP21 – 您店铺的电路真的安全？接手时别忘了检查！

 

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丽莎不久前给大家分享过两则有关雇主解雇员工，不同的情况是否构成“非法解雇”的例子。当时那两则案例都是和留薪停职（Furlough）有关。

 

今天，丽莎要继续分享一则最新来自苏格兰上诉法院的判决。案件的重点涉及到了雇员有非法犯罪的嫌疑，而雇主是否有权因此将该员工给解雇，但避免构成“非法解雇”（Unfair Dismissal）呢？

 

 

这则案件的名称为L v K ([2021] CSIH 35，当事人原本是个学校的教师，化名为A。

 

A已经有了20年的教书经验，在过去这20年当中，都是非常“乾净”的，没有留下任何不好的纪录。

 

一天，当地警方发现从一处IP地址，有人在下载未成年孩童的不雅照。

 

警方寻著线索，发现了这处地址，就位于A的住所。

 

于是，警方找上的A，并发现了A家的一部电脑中，确实有著由计算机图形合成的图片。

 

不过，A否认那些图片是他本人下载的。他解释，他的儿子和儿子的同学，也会使用那部电脑，所以也有可能是孩子们打闹著下载的。

 

警方于是将A和他儿子都列为调查对象，并将该部电脑给收走。

 

由于A受到了警方的调查，于是他也将这件事诚实报告给了他工作的学校校长。

 

于是，学校决定先暂停A的职务。

 

警方认为A有触犯“持有儿童不雅照片”的刑事犯罪，并把案件上交给了检察官（也就是有“Charged”），但最后检察官决定不起诉（Prosecute）。

 

对于检察官的决定，A有收到一份确认信来加以证明，不过该封信上也说，检察官仍然保留对于A起诉的权力。

 

而A原本工作学校的校长，则向当地的教育局（算起来也就是A的雇主）寻求建议；于是雇主的人事部门就联络检察机构，想了解检察官最后为何做了“不起诉”A的决定。

 

检察方告诉人事部，这类信息通常只给苏格兰教育总局看的（General Teaching Council for Scotland），不过还是给了人事部一份简化版的简要报告，让人事部能够做参考。

 

人事部知道这份报告是很机密的，所以既没有传给学校校长，也没有再流到其他的部门或人员手中。

 

再后来，在召开针对A事件的雇主调查会议时，人事部提出，虽然无法确定A是否确实有下载那些照片，但证据也显示，学校方面同样无法确定，A就一定没有下载。

 

这种“不确定性”确实增加了安全性和名誉上的疑虑和风险；而且，万一A未来真的被“起诉”了，学校现阶段的“无作为”也可能造成后续的更多问题和麻烦。

 

于是，学校给出一份正式的结论，认为A确实已经对学校里的孩子，构成了“不可接受”的风险；学校决定将A给开除。

 

 

收到了正式的解雇通知后，A并没有提出校内上诉，但把案件带到了就业法院，想要法庭给他一个公道。

 

不过，就业法院并没有站在A的那方，认为当初学校对A做出的开除决定，虽然很困难，却也不是不合理的。

 

于是，A将案件上诉到了EAT（就业上诉法院）。

 

结果，EAT给出了和前面就业法院完全不同的结果。EAT认为，A是基于“Misconduct”（行为不端/失职）被解雇的，可是证据并没有显示A确实100%犯了罪；

 

EAT的意思是说，除非真的有证据可以明确地指出，A需要为该“下载图片”的行为负责，否则的话，雇主/学校方面不能完全确定就把A给开除，是构成“不公正解雇”（Unfair Dismissal）的。

 

这时候，换成A的雇主觉得冤枉了。他们觉得并没有做出什么不公正的程序，而且完全是为了学校和学生著想，不能承担这样的风险才把A给解雇的。

 

于是，学校又进一步，把案件上诉到了苏格兰上诉法院（Court of Session）。

 

 

→ 上诉法院的说法？

 

上诉法院首先认同雇主提出的说法，认为EAT是错把A的解雇案件，认定为是基于“Misconduct”（行为不端/失职），事实上这是基于“SOSR”（a dismissal for some other substantial reason－基于其他实质理由）；也就是说，并不需要确认A一定有“犯罪”（该不雅图片100%是A下载的），才能够合理地解雇A。

 

上诉法院接著解释，从案件的事实来说，A的电脑确实存在著那些照片，这一点A也没有否认。

 

所以，这些照片虽然可能不是A下载的，但同时，也无法排除是A下载的这种可能性。

 

基于学校做为一个教育方的谨慎心态，是有责任去保护学校的学生，不要陷于可能（发生）的危机中。

 

所以根据这样的原则，既然A的电脑确实存有那些图片，学校对于A的疑虑就无法完全排除，既然风险是无法被排除（而可能导致后果的），学校基于保护学生的立场所做出的决定，也并非不合理。

 

再者，或许如果是其他的学校，可能会做出不同的决定；但这也并不代表，A的雇主所做的决定就一定是不合理的。更重要的还是，A的雇主判断是否要解聘A，其过程是否为合理合法的。

 

上诉法院最后总结，认为EAT先前所做出的判决结果，应该要被推翻；A的雇主并没有对A构成“不公正解雇”。

 

 

→ 说了这么多，上述案件到底要表达什么？

 

对于雇主来说，如果旗下的雇员在工作上直接出现了非法、犯罪行为，那么直接以“Misconduct”来解雇该员工，一般没有什么问题。

 

但若是该“行为”是在工作以外的范围呢，例如A的案例？

 

从上诉法院最新的判决结果，我们可以得知，雇主有权基于“SOSR”（Some other substantial reason），而非“Misconduct”解雇员工，但其判断主要根据该员工的“特定行为”（可能的非法行为/非法行为）是否导致该员工“不再”适用于他/她的工作，是否严重到对于雇主的产业或所提供的服务，可能构成危害？

 

比如说上面A的例子，因为他是为学校工作，他的工作是直接面对学生，所以他的行为是有可能会对学生和学校造成危险的；这种情况下，雇主可以合理选择不去冒险，避免可能对孩子们造成危害。

 

与此同时，如果是基于“SOSR”，雇主不必像基于“Misconduct”那样，一定要确认/有证据直接指出，雇员已经确实构成某犯罪行为（例如A一定有下载图片），才能将雇员给开除。

 

雇主只要能提出合理证据/论点去相信雇员可能对其公司/服务造成危害，就可能构成合法合理的解雇（当然还需要遵守其他相关的法律程序或规定）。

 

某种程度来说，对于雇主的限制是没有那么严格或极端的。

 

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今天丽莎要来分享一则移民案件。

 

不过，虽然说是和移民申请有关的案件，但这次纠纷的双方，却不是申请人和移民局，而是申请人和其委托律师。

 

所以更确实点说，这更算是针对双方“纠纷”的诉讼案件。

 

案件的当事人化名为Y女士，是个来自哈萨克斯坦的成功商人。據描述，Y女士坐拥“绝对的财富”。

 

不过，后来Y女士因为被当地政府指控为“严重金融犯罪”，逃到英国申报难民。

 

Y女士的指控是和她前夫的“更严重”指控有关。Y女士认为“这些指控”是受到了当地政府的迫害，非常害怕回到哈萨克斯坦会被立刻拘捕，并且遭到不公正的审判，甚至動刑；所以Y女士希望请求英国政府的庇护。

 

 

后来，Y女士委任了一家化名为F的律师行，为她处理难民申请。

 

她找上F律师行的时候，已经申报了难民、参加完“Screening”（难民登记/初步面试），并且被要求递交额外证据、理由来支持她的申请，可是时间很紧张，因为已经接近移民局给予她的（递交证据）期限了。

 

于是，当时根据F律师行的判断，认为Y女士的案件复杂性比较高，需要证明哈萨克斯坦政府对于她的指控是基于政治操作，这需要来自“专家报告”和“当地律师”的共同见证。

 

F律师行初步给了Y女士一个报价，认为基于她案件的复杂性，第一阶段的工作需要向她收取250,000至350,000英镑之间的费用；F律师行也有提前给出警告（或者说提醒），最终的收费可能会比初步的估价还要高（因为可能需要做的工作更多、更繁杂）。

 

后来，Y女士正式委托F律师行，在确认委托的意向书上，F律师行把当初预估的费用稍微往下调整了些，并补充：“现阶段尚无法提供准确的费用核算，但预估完成Y女士的整个难民申请（不包括后续提出上诉），费用将会落在200,000至 280,000镑的区间。”

 

同时，这份委托文件上也指出，F律师行的每小時钟点费，介于200镑（律师助理）至600镑（移民部门主管）之间。

 

Y女士确认委托F律师行的时间点，是在2018年11月。不过，就在Y女士的难民申请出结果之前，于2019年5月前，她决定更换律师（也就是换到另一家律师行）。

 

于是，F律师行就把这段时间内已经为Y女士所做的工作，给出了一份最终的确认账单，共计收费为194,220.36镑；其中141,048.8镑为委托费，53,171.56镑为案件过程中的相关支出费用。

 

由于Y女士一开始已经有先支付一些费用，所以剩馀需要补给F律师行的最终费用为123,586.05镑。

 

结果，Y女士并不同意，看到账单大感不悦，认为对方是在乱开价，就是不愿意支付。

 

F律师行实在没办法，最后只好把双方的纠纷，带到了英国高等法院上。

 

 

→ 法官怎么说？

 

法庭上，Y女士告诉法官，她刚到英国的时候，对于这方面的“收费”是毫无概念的。

 

可是后来她才知道，也就是从她目前的/后来换新的委任律师那边得知，像她这种难民申请的收费，根本没有F律师行的开价那么高；她目前的律师告诉她，她这类案件的律师费也就差不多10,000英镑，其馀的相关支出则约为8,000镑，根本没有F律师行讲的那么多。

 

不过，负责审判的法官Leonard先生则回应：没有所谓“正常”或“标准”的定价这回事！并不存在什么“这类申请”的“收费标准”……

 

法官也说，对于比较复杂的案件，律师行本来就有权根据案件的复杂度，收取比较高的费用；从这个角度来说，很难说F律师行所开出的“费率”就是不寻常的，因为根本也没有一个可比的、既定的收费标准。

 

再加上，法官还发现，在最一开始的时候，F律师行就曾经建议Y女士，可以找找“比较不贵”的律师行来负责她的案件。

 

所以基本上，Y女士是能够知道，F律师行的收费是不便宜的，而且可能都会比其他律师行更贵。

 

然而Y女士最初却还是选择了继续把她的案件委托给F律师行，这就表示她其实是选择了“她想要的服务”。

 

也就是说，虽然F律师行的收费更高，但她相信F律师行有能力帮助她的难民申请，获得最大机率的成功。

 

总的来说，高等法院对于Y女士的案件，最终的结论是：不认为整个过程中，F律师行有误导或故意多收钱，也没有涉及其他的不法、不公正行为。

 

Y女士和F律师行之间的委托关系，完全是你情我愿的，其“收费”在Y女士正式委托之前就已经“诚实告知”，并不存在欺骗或误导的成份。

 

甚至，F律师行也说了，Y女士有权再去选择其他律师行，做做比较；可是Y女士在这个前提下还是选择了F律师行，那就是她相信并且希望享受所谓“更好的服务”。

 

丽莎结语：其实，今天这个案件不只可以用在“委托律师”上，延用到其他类似的例子或情况，也是能够成立的。

 

我们并不知道当初Y女士在申请快要出结果的时候，临时想要更换律师的原因是什么，是因为觉得新律师的服务会更好、更专业，还是纯粹认为对方的费用更合理？

 

不论原因是什么，毕竟“使用者付费”，Y女士有权更换并选择她更心仪的服务；可是与此同时，她还是需要为先前已经“使用过”的服务付费。

 

即便或许她认为，她的申请还没出结果，所以不甘心对方跟她收取太多的费用；可是另一方面来说，F律师行也是为了她的申请做了很多工作、花费了很多时间和精力，所以根据当初签订的“委托合同”来收费，也是合情合理的。

 

进一步来说，只要F律师行（提供服务那方）一切的流程都是合理合法的，没有涉及欺骗和误导，那么Y女士（使用者那方）如果一开始有不能接受的地方，就应该即时提出，甚至去比价找找其他服务，再决定要委托谁。

 

否则，如果已经正式委托了，对方也已经为当事人做了那么多工作，最终想要反悔，恐怕法庭也是很难站在当事人那方的。

 

丽莎也建议，在莎粉们决定要使用什么服务前（不论是法律或者其他服务），一定要了解清楚对方的收费标准，并确认这是自己可以接受的范围，最后白纸黑字进行签约。这对双方都是一种保障。

 

如果您有任何不确定的地方，也建议您提前咨询专业法律建议。

 

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英国移民局最新发布了一份名为“Pre-licence priority service”的指导文件。

 

顾名思义，这指的是当雇主/企业尚未持有“工签”赞助资质（Sponsor Licence），可是想要申请“资质”来赞助并聘请海外雇员（英国以外）来到英国工作时，需要先做的“赞助资质申请”；

 

这项申请自2020年11月12日起，开始提供”加急服务“，但最初只是通过移民局的直接通知，并没有发布正式的说明文件；直到现在，移民局才终于首次发布了一份相关指导文件，对于申请流程进一步的说明。

 

 

→ 如何申请“加急”？

 

其实，虽然这是移民局首次发布（并更新）相关文件，但是整体的申请流程，和这项服务刚推出的时候，前后差别不是很大，申请步骤来说也是差不多。

 

这代表，雇主同样需要通过“电邮”申请，而且想要符合“加急”的资格，雇主自然需要先递交了完整的“Sponsor Licence”申请。

 

也就是说，雇主完成了UKVI的“Online sponsor application registration”，接著登入UKVI的“Sponsor Application log in”页面。然后雇主必须完整填写“Sponsor Licence”线上申请表格，并递交所需文件/证据。

 

移民局在确认收到雇主的“Sponsor Licence”申请后，接著会寄给雇主一封确认电邮。在电邮中，移民局一般就会直接告诉雇主，可以选择“加急”（Priority Service）。

 

在收到移民局的电邮后，如果雇主有意选择“加急”，需要完整填写好移民局电邮中附有的“加急申请表”，然后回复给：PreLicencePriorityService@homeoffice.gov.uk

 

需要注意的是，加急服务的申请时间，只开放在周一至周五（工作日），上午9点至下午5点，不含节假日；意思是说，虽然是以“电邮”申请，但移民局只接受“营业时间内”的电邮申请，如果是在营业时间外寄出的电邮申请，移民局是直接不会受理的。

 

并且，直到目前，移民局每日可接受的“加急处理”依然只有10名的上限。先到先得。

 

如果雇主的“加急申请”成功，接著就会收到移民局“Priority Service Team”的确认邮件，并告知下一步需要做些什么；

 

不久后，移民局还会寄来一封“付款”电邮，里面附上一个付款系统的链接。雇主需要在收到电邮的72小时内，完成付款。

 

目前，这项“加急服务”的费用是每次500英镑。

 

需要注意的是，这“500镑”并不包含于正常（非加急）赞助资质申请（Sponsor Licence application）的申请费用中，也就是”额外“的支出。

 

 

→ 如果没有收到移民局回复？

 

移民局文件指出，如果雇主申请“加急”之后，没有收到移民局的回信，请直接认定为该申请“没有成功”。

 

之所以申请不成功，基本只是基于以下理由：

 

雇主的申请不适用（例如没有按规定完成“赞助资质申请”，或者雇主的“赞助资质申请”已经进入移民局“审核”程序当中）；

 

每日“上限”已满，隔日请早；

 

雇主是在“营业时间外”提出的申请（移民局不受理）。

 

 

→ 加急处理的“好处”？

 

成功获得加急处理的申请，一般可以在10个工作日内得到结果；总的来说这确实会比一般申请的处理时间要快出许多。

 

（注：该“10个”工作日是从“加急费用”支付完成后，才开始算起。）

 

一般来说，如果申请没有使用”加急“的话，移民局的处理时间为2至3个月（虽然移民局的文件中说，通常80%的申请，处理时间为少于8周）。

 

也因此，如果尚未持有“赞助资质”可是想要尽快拿到，尽快聘用海外雇员的雇主，确实可能考虑多付一些些费用，来换取更高效率的。

 

→ 工签“赞助资质”（Sponsor Licence）的申请费用？

 

目前，雇主申请工签赞助资质，申请费用是依照工作签证的类别和公司的规模大小，而有所不同的。

 

1. 如果雇主申请的是Skilled Worker/Worker工签（指“长期”工签）赞助资质，申请费用是：

 

－小公司或慈善机构：536镑

 

－中型或大型公司：1,476镑

 

2. 申请Temporary Worker赞助资质（“短期”或“临时”工签）：

 

－小公司或慈善机构：536镑

 

－中型或大型公司：536镑

 

3. 申请Worker和Temporary Worker赞助资质（一起）：

 

－小公司或慈善机构：536镑

 

－中型或大型公司：1,476镑

 

4. 已持有Temporary Worker，想增加Worker赞助资质：

 

－小公司或慈善机构：无需费用（免费）

 

－中型或大型公司：940镑

 

5. 已持有Worker，想增加Temporary Worker赞助资质：

 

－小公司或慈善机构：无需费用

 

－中型或大型公司：无需费用

 

统整来看，如果雇主想要办”加急“，除了上面列出来的费用，还需要额外加上500镑的加急费用。

 

比如说，一个雇主原本既没有Worker，也没有Temporary Worker赞助资质，现在想申请Worker资质，并且想使用”加急“服务，那么其赞助资质的总申请费用就是：

 

－小公司或慈善机构：536镑＋500镑，共1,036镑

 

－中型或大型公司：1,476镑＋500镑，共1,976镑

 

 

→ 提到“Pre-licence”，雇主还需要注意“查访”

 

当雇主申请“赞助资质”，移民局在审查雇主的申请时，是可能也有权利通过实际查访来确认，雇主是否符合移民局的要求，进而决定是否要核发”资质“给雇主的。

 

我们一般称之为“合规查访”（Compliance Visit）。当然，“合规查访”并不是在每一个“赞助资质申请”中都是必要执行的，只是移民局一旦认为有需要，就可以选择去进行。

 

→ 合规查访前，移民局需要通知吗？

 

根据移民局的相关指导文件，不论是针对Pre-licence（持有赞助资质前，也就是申请到Sponsor Licence前）或者Post-licence（持有赞助资质后）的“合规查访”，移民局是可以不需要给予雇主“提前通知”的。

 

就是说，移民局可以选择Announced或Unannounced Visit。

 

只不过，如果移民局采取了Unannounced Visit（未通知就查访），到了现场，雇主也有权利拒绝让移民局进入工作场所或物业内，移民局一般不能够强硬进入。

 

但需要注意的是，雇主如果拒绝让移民局进入，将有可能直接导致赞助资质被撤销（Revoke）或者赞助资质申请被拒绝（Refused）的后果。

 

不过回到前面提到的“赞助资质申请”来说，虽然移民局有权采取Unannounced Visit，但一般情况下，移民局都会在进行查访前，给予提前通知（Prior Notice）。

 

 

→ 查访时，移民局会查看些什么？

 

当移民局进行Pre-licence查访的时候，一般会查看以下重点：

 

相关机构是真实需要“赞助资质”的；

 

公司或企业内，已经有了相应人力资源/部门，将会在取得“赞助资质”后，得以做到移民局要求的赞助人义务和责任（该部门或人力将会负责这些事项）；

 

原本就有遵守移民法，做好Right to Work（合法工作权）检查；

 

公司即将赞助的境外雇员数，对于公司的规模和业务本身，是合适合理的；

 

是否有任何迹象表明，该公司/雇主对于“移民控管”（Immigration control），会否造成任何威胁；

 

公司或企业未来是否能够/有能力，真实地聘用境外雇员，并且该聘用必须符合一定的“赞助”要求，例如符合一定的技术层级和薪资标准（Skill and pay levels）；

 

查看雇主当初申请“赞助资质”所递交的相关文件和提供的所有信息，是否完全符合并且真实正确的（没有为了通过申请而造假）；

 

或者，其他移民局认为需要查看的信息（不过一般是以上几点）。

 

那么，Pre-licence查访－移民局一般会做什么？

 

在查访的过程中，移民局官员会想要面谈和赞助资质申请相关的人员，特别是Authorising Officer（将使用赞助人管理系统（SMS）的人员/专门管理公司赞助事宜的负责人）。

 

而在面谈中，移民局有可能会询问有关招聘流程的问题，特别是和即将赞助职位有关的招聘。

 

移民局也会想要确认，和赞助资质申请相关的人员（Authorising Officer），是否清楚了解，身为赞助人的职责为何，都有哪些义务，是否知道拿到赞助资质后，都需要遵守哪些规定。

 

不过，不论移民局的查访官员会询问什么样的问题，这些问题不应该是和“移民”方面无关的，比如说其他完全不相关的私人问题。

 

（注：赞助人责任主要有：通报责任，记录责任，遵守移民法要求，遵守赞助人守则，遵守英国法律，不做有损公众福利行为。更多有关这方面的细节，可以复习丽莎写过的这篇文章：《工签赞助人义务责任》）

 

→ 最后，移民局查访完之后呢？

 

在“合规查访”后，移民局自然就会决定，是否要核发赞助资质（Sponsor Licence）给申请人（也就是申请的雇主－注意，我们这里一直说的，都是申请赞助资质时的“Pre-licence查访”）。

 

如果说，最后移民局决定拒绝（Refused）申请的话，雇主是没有上诉权利的。

 

不过，如果雇主认为移民局的决定是有误的话（是基于移民官员的错误），那么是可能提出“Error Correction”（错误纠正）要求的。

 

需要指出的是，提出“Error Correction”基本是基于，申请人（指雇主）认为赞助资质的拒绝决定，纯粹是基于审查官员的失误（Error）或者忽视掉而没有考虑进去－申请人有递交的特定证据（Failure to consider a piece of evidence），所以要求移民局的重新审查（Review）。

 

一定程度上来说，“它”并不是一个单纯的重审。就是不是单纯当事人觉得不服移民局决定，或者单纯希望移民局重新考虑（在移民局没有出错的情况下），就去要求重审。

 

也因此，这类重审，移民局是不会考虑当事人（之后）递交的新的证据的。

 

对于移民局没有失误的情况，比较好的方式，恐怕是当事人（指雇主）之后再去递交新的申请。这种情况下，丽莎建议当事人事先咨询专业移民建议。

 

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他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP20 – 火灾安全隐患

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解”火灾安全隐患”了呢？

 

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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《每日邮报》最新报道了一则有关邻居间的纠纷案件。

 

案件中的当事人是一对夫妻。老婆叫Kelly，老公叫Wozniak。和他俩起纠纷的邻居，则叫做Randall。

 

Wozniak原本是一位牙医师，退休后开始钻研野生动物摄影，而他的太太Kelly则原来是个会计师，退休后经常去当地的教堂服务。

 

夫妻俩因为退休了想要好好享受生活，把一栋位于英格兰坎布里亚郡Rosgill郊區的三室乡村小屋，改造成”梦想中“的退休房。

 

 

然而，就在夫妻俩搬进了”梦幻小屋“的两年内，他俩就卷进了一则当地纠纷的事件中心。事件的起因来自家门前的一处绿地。

 

这处绿地是三角形的，周围是道路围著。

 

之所以这块”三角绿地“成为争执的中心，是因为当地的居民原本可以通行或停车在“周围”道路上。

 

可是Kelly和Wozniak搬进他们改造好的小屋后，声称那块”绿地“是属于他们私有的，所以周边的居民不能再肆意使用这块绿地。

 

这时候，文章开头提到的邻居Randall女士尤其不同意。Randall坚称，该绿地是“公有”的，而且当地居民数百年来也一直这么使用著，凭什么现在跑来禁止他们使用。

 

于是乎，愤怒的Randall就在网上，发布了“声讨”的文章，并在内容中称Kelly和Wozniak为“城里来的流氓”（Townies）；还直呼这对夫妻的行为是“小偷”、“说谎”和“仗势欺人”。

 

Kelly和Wozniak忍无可忍，认为Randall女士的行为根本就是“恶意诽谤”（Libel），便一状告上了法庭。

 

 

→ 高等法院的审判？

 

这则案件由英国高等法院负责审理。法官Soole先生，认为邻居Randall确实对于Kelly和Wozniak夫妻，构成了“诽谤”，要求Randall必须赔偿夫妻俩81,000英镑。

 

这其中包含了15,000镑的“损害”（Damages）赔偿，以及66,000镑的司法费用。

 

需要指出的是，有关那块引起争端的“绿地”，事实上直到现在，其“归属权”尚未确定；虽然夫妻俩声称那是属于他们的土地，但这和土地注册处（HM Land Registry）上的纪录，并没有一致。

 

可这并没有影响，法官Justice Soole认定Randall所做出的“诽谤”（Libel）。

 

尽管在法庭上，Randall辩称，她的博客上所讲述的有关Kelly和Wozniak夫妻的文章内容，都只是在讲“实话”。

 

而且，Randall所做的一切，都是在帮当地居民维护自己应有的利益。

 

Randall还说，该块“绿地”一直以来、世世代代都是属于当地居民共同享有和使用的，表明Kelly和Wozniak夫妻的做法根本就是太过分、不合理。

 

可当事人Kelly表示，Randall所发布的“恶意文章”已经对他们的生活构成了侵害，毁了夫妻俩原来计划好的“乡村退休美梦”。

 

丈夫Wozniak也说，由于Randall的文章，使得他俩在当地“被孤立”，本来对他们友好的居民，也因为文章的内容开始疏离他俩。

 

为此，Kelly已经压力大到睡不好、掉体重，甚至有了抑郁倾向。

 

Kelly补充，本来刚搬来的时候，还想著要多参与社区活动，可现在搞得她都不太敢参加了，出门前都要三思…

 

Kelly和Wozniak告诉法官，他们只想要回他们平静、快乐的生活；而不是因为Randall的博客，搞得他俩像犯人一样，只能躲在家里。

 

 

→ 法官的回应？

 

法官Soole先生表达，虽然可以理解Randall是很热心的人，她所做的一切是希望为当地居民发声。

 

但法官也说，她的这种“热忱”确实已经过了头。

 

在Kelly和Wozniak提出有关Randall提及他俩的9篇文章中，法官认为有6篇都是不适当的；尤其是其中一篇描述Kelly和Wozniak为“小偷”、“说谎”和“仗势欺人”，并指他俩是在“偷窃”土地的恶意文章。

 

法官补充，尽管在Randall的眼里，认为Kelly和Wozniak是在说谎，但这并没有合理化Randall的恶意行为；

 

因为，Kelly和Wozniak确实是认为该土地是属于他俩的，他们并没有存在任何的欺骗，只不过说，双方对于该土地的“看法”是不一致的。

 

况且，在他们的“纠纷”过程中，Kelly和Wozniak也没有做出任何恶意的行为，甚至是去“偷盗”任何土地。

 

因此，法官裁定Randall的文章确实对于Kelly和Wozniak构成了“诽谤”，为此必须承担总共81,000镑的赔偿（+司法费用），其中50,000镑必须先支付。

 

 

→ 这个文章告诉我们什么？

 

从上面的故事中，虽然Randall认为她的出发点是正义的，而且最终或许也有可能，该块“绿地”确实属于公有而非Kelly和Wozniak私有的。

 

但即便如此，不论一个人认为自己的论点有多正确，都不应该无理地、不负责任地，随意发表具“诽谤”、“人身伤害”性质的言论。

 

延伸来说，在网路通讯发达的时代，有些人可能觉得在网上随便发表言论没有关系，不必负责；可从今天分享的判决就可以看出来，这种想法恐怕是不正确的。

 

一个人如果想要发表言论，就需要为自己发表的言论负责；不论这是一篇文章，亦或只是一则留言或评论。

 

否则，如果只是不负责任地“恶意攻击”，做出这类“恶意”行为的人，将需要为此付出代价，而且很有可能，将是惨痛的代价。

 

这也包括那些，一些人对于某个店家、企业的网上评论，如果是不合理、没有根据的恶意攻击，也可能会构成“诽谤”，反而需要为此负责。

 

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不久前，丽莎曾经在房产系列的文章中，和大家聊到有关父母买房给孩子、投资房给孩子住/租给孩子，以及情侣、朋友等共同买房的话题。

 

除了以上的情况，现代社会青壮年一代为了买得起房，或者为了贴补还房贷的钱，还有一种越来越多见的方式是，将自住房当中的其中几个房间，出租给其他房客，房主和房客间形成一种”室友关系“，共同居住在一套或一栋房子里（并且共同分享（部分）居住空间）。

 

在这里的”房客“叫做”Lodger“。Lodger（房客）和”Tenant“（租客）之间的差别从法律的角度来说，”Lodger“所享有的权利会比”Tenant“稍微少一些。

 

 

→ 有关”房客“（Lodger）？

 

”房客“一般在法律上又称为”Excluded Occupier“（除外占用人）。要判断是不是属于”Excluded Occupier“，房客可以看看自己是否符合以下情况：

 

房客和房东之间”共用“居住空间（例如：客厅、厨房，但不包括”通往“居住空间的通道和楼梯）；

 

该房产（房客居住的房子）是房东的”主要住所“（Main Home，指房东的”家“），并且是从房客搬进该房子的那一刻起，房子就一直是房东的”家“。

 

→ ”房客“可以享有什么权利？

 

虽然”房客“和”租客“相比起来，享有较少的权利，但基本（居住）权利依然受到法律的保障。

 

这包括，如果同住的房东想要”房客“搬离的话，需要给出”合理“的”提前通知“（Reasonable Notice）。

 

这个”合理通知“没有特定的天数，但一般是根据房客的”房租周期“来决定。

 

比如说，房租周期（Rental payment period）是以”周租“为单位，每周付一次房租，那么房东按理说，就需要至少给出”提前一周“的通知，要求房客搬离。

 

对于”Excluded Occupier“，房东不需要向驱逐”Tenant“（租客）那样，向法院申请”驱逐令“（不过如果房东想要申请的话，法律并没有限制房东不能去做）。

 

另一方面来说，如果房东有给予”Excluded Occupier“合理的提前通知（并且双方之间的”租约“已经到期的话），那么房东甚至可以默默地把”房门“钥匙给换了（但房间内如果还留有”房客“的个人物品，则是需要全数归还给房客的）。

 

不过，房东是必须使用”和平“的方式去驱逐”房客“的。也就是说，如果房东通过暴力、威胁等方式，要赶走房客的话，房东反而可能触犯法律，造成刑事犯罪。

 

 

→ 固定租期（Fixed-term）和周期性租期（Periodic agreement）？

 

一般来说，房东和房客双方之间的权利和责任，需要在提前拟定好的”合同“中，白纸黑字写清楚（Agreement）。

 

这类”合同“（Agreement）一般可以分成两种：Excluded Licence（除外许可）或Excluded Tenancy（除外租赁）。

 

Excluded Licence：房客没有在该房产中有任何特定的”独有空间“（比如没有一间属于自己的房间，只是睡在客厅，且房东可以随意地进入房子内的任何空间；

 

Excluded Tenancy：房客在房子内有至少一间属于自己的房间/空间，该房间是房东未经房客允许，不能随意进入的。

 

同时，这类”合同“可以分成”Fixed-term“或”Periodic“。

 

Fixed-term：具有”固定“的一段时间，例如6个月。房客需要住满Fixed-term的期间，房东也必须让房客住满该Fixed-term期间，在Fixed-term（例如6个月）内，双方一般不能提前中止（除非合同中有”中断条款（Break Clause）“，或者双方协商好了，都同意提前终止合同）；

 

Periodic：没有固定的”长度“，一般根据”房租周期“而定，例如”每月一付“，就是一个月、一个月的持续下去，直到任一方提前给予”合理通知“，表明要终止合同。

 

丽莎补充：在把家里房间出租给房客方面，另外有一种情况是，房东对于该房产更偏向投资营利的性质，比如说，如果您有一个大房子，您把每个房间都改造成一个独立屋（Studio），这些独立屋里各自配备着厨房、浴室等设施。

 

这种情况下，房客不需要和房东分享任何公共空间了，这被称之为”非排外性质“的租赁安排（Non-excluded arrangement）。

 

”Non-excluded arrangement“之下，房客拥有的”权利“会比前面提及的情况要更”大“一些。

 

有关这方面，丽莎不久前才发布过一篇详细文章，感兴趣的可以点此回顾，今天的文章内容主要是针对”Excluded arrangement“（排外性质的租赁安排）的：《想在家里腾出一个房间做出租生意，该怎么做呢？》

 

 

→ 最后，房东需要注意的“税务”问题：

 

类似于一般房东，房东将自己家里的”房间“出租给其他人，收取”租金“的话，也是可能需要为此申报税务的。

 

不过，英国税局对于这类房东，是存在一个“Rent a Room Scheme”的特定制度的。

 

这也就是说，房东可以享受每年最高7,500镑的免税额；只要每年的租金收入不超过7,500镑，就不需要交税。

 

需要指出的是：这个政策对于海外房东是不适用的，因为房东如果常居海外的话，不能算是“Resident Landlord”（居住在英国的房东）。

 

海外房东基本上就是无法享受任何个税免税额的，就是说只要有房租收入，无论多或少，都—定要报税。

 

 

→ 还需要注意“资本利得税”（CGT）

 

丽莎还要提醒房东们的是，如果之后打算把这套”自住房“给卖掉的话，依据原来的出租情况，也有可能牵涉到“资本利得税”（Capital Gains Tax）。

 

不少人应该知道，“主要住宅”（Principal Private Residence，指当事人的唯一或主要自住房）的资本利得税，适用“Private Residence Relief”是可以“全额减免”的。

 

以”出租家里房间“给房客的情况来看，如果房东只租给”一个“房客，并且该房客是有跟房东共用居住空间的，那么，房东之后要把该房产卖掉的时候，同样可以适用“Private Residence Relief”，也就是“免交”资本利得税。

 

但如果，房东是同时租给两个或以上的房客”同住“的话，那么之后仍然可能牵涉到资本利得税。

 

不过，房东也不必过于担忧。因为，根据房东”出让“给房客家里的多少空间，房东的CGT仍然可以获得相对应的”减免“（即便不是全额）。

 

比如说，房客占有的家里空间为10%，那么房东的CGT基本可以获得剩馀90%比例的减免。

 

当然了，对于税金数目的计算，根据每个人的情况，详细可能会有不同。

 

丽莎建议，房东们如果有不确定的地方，应该提早咨询专业税务建议。

 

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