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新闻与见解

英国移民局在近日发布的最新移民法修订通知(Statement of changes to the Immigration Rules: HC 617)中,宣告了因应疫情而衍生的“新冠优惠政策”即将结束。

 

对于EU Settlement Scheme(欧盟定居计划)来说,这代表,新的变化即将在下个月,也就是2021年10月6日起正式生效。其中,新的变化中有一点颇为重要的是,移民局在新冠疫情期间所采取的临时性特殊政策,通过了《HC 617》而首次正式将这些“特殊政策”写入了英国移民法当中。

 

在这之前,这些“特殊政策”都只是出现在移民局先前发布的相关“指导文件”当中而已。(比如说,针对EUSS的《Coronavirus (COVID-19): EU Settlement Scheme – guidance for applicants》。)

 

而现在,这些“新冠特殊政策”,也被正式纳入《Immigration Rules Appendix EU》,这自然代表EUSS的相关申请人,未来在申请上更能够“有所依据”。

 

 

→ 写入“移民法”为何重要?

 

需要指出的是,虽然“新冠特殊政策”将在10月6日后结束;但尤其对于那些尚未持有“定居”身份(Settled Status)的申请人,把相关“优惠政策”纳入英国移民法中,对于这些当事人才是一种保障。

 

比如说,目前一个持有Pre-settled(欧盟“尚未”定居身份)的当事人,曾经在新冠特殊政策的“适用期间”,有过或出现过“超过移民法原来要求的”离境天数(Absence)的话,未来在申请转成Settled Status(也就是相当于英国“永居”身份)的时候,就能根据《移民法》的法规受到保障,在“适用期间”不会被视为违反了移民法的要求,而影响到未来申请“定居身份”。

 

另一方面,对于这类申请人来说,未来想要申请Settled Status(定居身份)的时候,也最好可以附上一封解释信,说明清楚自己的情况,并表明自己的“缺席”(也就是“离境天数”)是在移民法允许的范围之内,引用移民法的哪一条法规。

 

→ 那“适用期间”的离境天数限制,是怎么样的?

 

首先,我们要先说明,在正常情况下,移民法对于Pre-settled持有人,在未来“转永居”方面的“离境天数限制”,基本是和其他具永居导向的计分制签证类别,有著同样的要求-就是“任何”12个月内,不得离境英国超过180天(也就是6个月的时间)。

 

不过,在新冠特殊政策的“适用期间”(基本就是2020年初疫情爆发起,直至2021年10月6日),当事人如果因为“新冠因素”而离境英国不超过12个月时间的话,基本都不会影响到当事人的“连续居住”(Continuous Residence),也就是不会因此造成当事人的“连续5年”遭到中断而影响到未来的“定居申请”。

 

而且,只要当事人的“离境”是和新冠相关,即便是当事人自己选择的、即便不是“被迫”离境的(比如认为英国的疫情情况不好,所以暂时不想回到英国),只要当事人离境的时长,不要超过12个月的时间,基本都不会造成负面影响、不会影响到未来“转永居”(也就是申请欧盟的Settled Status)。

 

 

→ 要是超过了12个月呢?

 

根据移民局的相关指导文件,如果当事人离境超过了一年(12个月)的话,当事人必须是基于“重大理由”的情况(包括但不限于):

 

确诊新冠;

 

因遵守当地政策而进行“隔离”所导致的延迟;

 

为了照顾确诊新冠的家庭成员;

 

因新冠导致的交通因素而无法回到英国;

 

雇主或学校因新冠疫情,要求当事人在英国境外工作或上课。

 

对于因新冠导致的离境情况来说,这要求当事人届时需要提出证据证明,他们是受阻(Prevented from)或受强烈建议或规定(Advised against),而导致无法/不该及时回到英国。

 

 

→ 新冠以外所导致的离境情况呢?

 

此外,还有一种情形其实也很常见,但比较少人提出说明。

 

比如说,当事人原本单纯因为新冠因素,造成离境英国已经超过6个月,但尚未超过12个月的时间;如果当事人还有其他的原因,需要继续“离境”英国的话,又是如何计算的?移民法是否可能允许呢?

 

这一点其实有出现本次《最新移民法修订通知》的说明当中。

 

根据最新的变化,如果当事人已经有了因新冠离境不超过12个月(算为“第一次”离境),但仍有其他“重大理由”(这里指“非新冠直接影响”的理由)而需要继续离境的话(也就是仍然无法回到英国的话),最多可以允许不超过12个月的时间(算为“第二次”离境),而不会造成当事人的“连续5年”因此中断。

 

不过需要注意的是,在“第二次离境”中,最多只有6个月的时间,可以被计入“5年”的连续居留内;意思是说,即便“第二次离境”可以被允许而不会使得当事人的“连续5年”需要重新计算,但当事人之后回到英国,基本需要等待并累积更长的时间,才能达到“满5年”而申请定居身份。

 

→ 如果把第一次和第二次离境的“理由”颠倒过来?

 

意思是说,前面举的例子中,当事人的“第一次离境”是因为新冠因素,第二次则是由于其他“重大因素”;那如果,第一次离境是“和新冠无直接关系”呢?

 

这样的话,第一次的“其他重大因素”离境,可被允许6-12个月(不超过12个月的时间);紧接著的“第二次”离境必须是因新冠造成的直接因素,可再允许额外的6-12个月(同样不超过12个月)时间。

 

和前面情况相似,在“第二次离境”中,最多也只有6个月的时间,可以被计入“5年”的连续居留内。

 

 

→ 直接因新冠导致离境一次性超过了12个月?

 

结合前面我们有提到的,如果是这样的话,那么“前12个月内”(也就是不超过12个月)的“因新冠”离境,可以是当事人“自由选择”的(比如说,单纯觉得情况不好,不想冒风险回来)。

 

但“超过12个月”以后,就不能够是“自己选择”,而必须是因新冠直接影响的“不得已”理由,比如班机停飞等的“被迫”延误(像是航班停飞,不得已一直延后而需要改签)。

 

丽莎也建议,所有这些理由,当事人届时申请的时候,都应该详细附上证据和说明,向移民局解释自己延误/离境的“正当性”。

 

今天的文章丽莎主要针对EU Settlement Scheme和移民局最新修订-针对新冠特殊政策的引用来做说明。这对于未来想要通过EUSS路径来拿到英国永居的申请人,是特别需要注意的。

 

当然了,有关新的变化方面,还有其他路径和细节可以继续聊的,丽莎争取在之后的文章继续和大家研究这方面的话题。

 

希望对于莎粉们在未来的申请和永居准备上,都能够有所帮助。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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夫妻感情不好,想离婚,这本是正常的结果,毕竟强扭的瓜不甜,好聚好散嘛。可现实生活中,好聚好散似乎有点难,总是闹得不可开交。

 

在很多离婚案中,双方对离婚无争议,闹得最不愉快的无非两件事:抚养权以及财产分配问题。

 

最近,英国高等法院处理的案子《JM v kk》就有点特别,该案涉及未成年子女,财产的问题就不能以传统的平分方式处理。据说,该案件的当事人无法达成共识,关系最终恶化,只能通过法庭诉讼来解决,而这一笔诉讼费相当高,超越整个家庭的财产净值。

 

英国法院究竟怎么判呢?

 

 

  • 恩爱夫妻终离婚,未成年孩子怎么办?

 

2005年,当事人H先生是英国公民,妻子W女士是印度的,俩人在英国相识相恋,在英国和印度各自举办婚礼,结婚没多久,女儿就出生了。随后,他们一家三口分别在英国、印度、中东以及各个国家生活。H先生工作能力很强,不管在哪个国家都很顺利被大公司聘用,担任人力资源顾问,算是一份高薪活。妻子当了几年的家庭主妇后,也成功找到一份社会组织的工作,年薪虽不高,但也还算稳定。总之,一家人过着比较舒服的生活。

 

可遗憾的是,这一场婚姻旅程只维持14年。2019年,夫妻关系破裂,俩人决定先分居。

 

在分居阶段, H先生偷偷把孩子带回英国了,这让W女士非常生气并坚定离婚的想法。2019年12月23日,双方向法院提出离婚申请。

 

由于双方离婚的时候,女儿还属未成年,就抚养权问题而言,法院做出如下安排:今后,女儿主要和W女士在印度生活,并在印度接受教育。此外,女儿每年会有两个月的时间与父亲在英国生活。女儿的生活费将由双方负责,比如说,女儿在印度的期间,生活费由母亲负责,女儿在英国的期间,生活费由父亲负责。

 

对于这样的安排,双方同意了;可针对财务分割问题,双方始终无法达成一致,诉讼战开启。

 

 

  • 双方财产到底怎么分?

 

从法院资料来看,H先生名下有一套房产,位于英格兰肯特郡,在过去的十几年来,都用来作为租赁房。2020年的3月份空置后,它才变成H先生的自住房了。据计算,这套房产的价值为215,000英镑。在扣除大约80,000英镑的抵押贷款和销售费用后,有大约130,000英镑的资产。

 

此外,H先生和W女士在印度有两处房产,这两套房产是以联名方式持有的。法院按照当地的估价以及汇率算,减去抵押贷款以及七七八八的费用后,大约有23,500英镑的剩余财产。

 

也就是说,双方从这些房产中可变现的资产总额为154,000英镑。

 

女方称自己处境非常惨,自2019年12月婚姻解除以来,她没有任何收入,她聘请的律师费以及来回的交通费,让她欠下非常多的钱。她要求用婚姻中可变现的总资产清偿她的债务,剩下的应该平均分配。此外,由于女方没有任何经济收入,也没有赚钱的能力,她要求H先生应该每年给予女儿6,000英镑的抚养费。

 

男方不同意。

 

从H先生的处境看,他也非常挣扎。据说,双方因种族以及宗教背景不同,离婚诉讼波折重重。在没有走上英国法律之前,双方起了多次争执,让H先生心力交瘁,根本无心工作。W女士还采取印度当地的离婚措施导致他失去的工作。

 

经过大约35次的工作申请后,H终于找到一份就业指导员的工作,可是,他的收入比过去10年任何时候都低,一年只有18,000英镑。此外,他在英国也只有一处房子,假如要变现分一半,他就只能露宿街头了。他希望可以一次性支付女方40,000英镑的清偿金,以彻底分手。

 

俩人无法达成协议,向法院提出诉讼。

 

  • 法院怎么判?

 

通常来说,法院在处理离婚纠纷案中,都会50/50分。但是,在一些特殊案子中,法律需要把家庭成员的需求以及其他现实情况作为判断和考虑的依据。

 

在这个案例中,双方拥有一个未成年的孩子。根据《1973年婚姻诉讼法》第25(1)条规定了,如果家庭中有任何未满18岁的孩子,那么,在财产分配方面,必须要以孩子的利益作为考虑。

 

因此,在此次案件中,双方的所有财产分割问题必须以N女儿的利益出发。法院认为,双方必须要保证N女儿的居住环境,必须要保证孩子在各国生活时都有一个温暖的家。

 

法院的处理方法是,H先生保留肯特郡的房产,并一次性给予W女士48,000英镑的款项。关于印度的房产,房屋的所有权转给W女士,接下来的贷款费用由W女士承担。

 

关于抚养费的问题,法官认为,W女士提出的抚养费远高出H先生收入的三分之一,这是超出合理范围的,如果他给予这笔抚养费,H女士就没办法有能力偿还他所需要的借款以及其他生活费了,这样的出境也影响孩子的利益,因为父亲没有能力照顾她了。所以,法官认为,H先生只需要支付每年1350英镑的费用。

 

 

  • 丽莎评价:分割财产需保障未成年子女的生长环境

 

本案的财产分割争议主要围绕两个核心问题:婚姻住房以及离婚抚养费。从这个案子中,我们可以肯定的是,离婚案中涉及未成年孩子的,不管是房产还是其他的财产分割问题,一切都应从孩子的利益出发,不仅要考虑当下的利益,还有未来持续性的利益。

 

我们先来看看婚姻住房:

 

在正常情况下,如果各方无法就谁应占用家庭财产达成一致,法院默认的立场是将房产出售,偿还各方的债务,然后平分。然而,只要涉及未成年子女,法院就会把孩子的住宿需求放在最主要的位置。因此,在本案中,法院需要保障父亲在英国有自己的住房才行,这样,孩子到英国的时候就有地方居住。

 

可能很多莎粉就有疑问了,那么,父母变卖资产后,租房不可以吗?不就是保证孩子的住所了吗?

 

这就跟“持续性的利益”有关了。

 

在这一场诉讼案中,W女士也提议让H先生去租房。但从法官的角度来看,W女士提出的租房建议不合理。第一,租房的居住环境无法给孩子创造一个稳定的生活环境;第二,租金比抵押贷款还要高,如果是父亲无法负担得起的话,完全影响其经济压力。未来,孩子就得在一个很穷迫的环境下成长,这是不应该的。

 

那么,离婚抚养费问题,根据英国《1973年离婚诉讼法》,如果离婚夫妻一方离婚后不能正常生活,另一方有抚养能力的,法院确实可判决由后者向前者支付离婚抚养费以及子女抚养费。但是,抚养费的计算方法因案而异。在这一场诉讼案中,H先生确实比W女士有赚钱的能力,可不代表W女士可以随心开价。从本案看,法官依旧是把孩子的利益放在最先考虑,法院需要参考得是,孩子的父亲H先生在给予抚养费后,是否还能够正常生活?

 

简单的理解,英国法律的基础是,父母任何一方对孩子来说都是不可替代的。即便孩子父母的关系破裂了,双方仍然有继续照顾和供养孩子的义务和责任,并保障孩子能在较好的环境下成长。也就是说,财产分配后,如果夫妻一方需要露宿街头,沦落到到处借钱才能负担抚养费以及照顾孩子,那是不应该的。

 

最后,丽莎还想说的是,在英国,夫妻双方离婚时,在没有达成协议时,可请求法院来判决,这是比较妥当的处理方法。可是,双方的财产几乎都被浪费在了诉讼费上,得不偿失。此次案件的当事人在官司费上花费15万多英镑, 比他们的资产变现后的钱还多。

 

我们建议,如有可能,夫妻在离婚前应该好好沟通,尽可能达成明确共识,避免发生这么多纠纷——在财产分配的考虑上,不妨多从孩子的角度考虑,以保障孩子在好的条件下生活成长。

 

好了,本篇文章就到这里。如在离婚抚养权以及财产分割上有问题的,可进一步联系丽莎律师行,我们律师会为大家提供最专业的法律建议。

 

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《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们,要么是商业房东,要么是商业租客。

 

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题,希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意,同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频,丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界,解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP28-店铺转让忌心急,太早搬入惹哭泣!

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“英国店铺转让时机”了呢?

 

下周四,我们将会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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今早,一位莎粉向我们提出了这样一个疑问:

 

莎粉和她老公一起住在曼城,他俩在伦敦,有一套公寓正在出租。

 

最近呢,莎粉的两个孩子,从家里其他长辈那里,继承到一些财产,孩子们觉得可以用这些钱做点投资。

 

莎粉想问,如果他们夫妻俩把伦敦那套出租的房产,低于市场价转卖给孩子,是否可行?

 

莎粉说,因为孩子们手上的钱,付不了该套房子目前的市场价格,只够支付公寓5年前的价格,也就是当初莎粉夫妻买下这套房产的(原始)价格,这比目前的市价,大概少了25%。

 

莎粉也补充,夫妻俩并不考虑直接把房产送给孩子,但若是如上叙述,把房产以较低价卖给孩子们,会有什么问题吗?

 

 

对于这位莎粉的提问,首先,我们需要先知道-孩子们是否都已经年满18岁。

 

如果两个孩子都已经成年,莎粉才能把房产卖给孩子。

 

否则孩子尚未成年的话,莎粉暂时不需要考虑这个问题,因为孩子在年满18岁以前,英国法律是不允许未成年孩子持有土地或房产的。

 

那假设,孩子们都已经成年了,对于莎粉能不能以“折扣价”把伦敦那套投资房产卖给孩子,也是有税务上考量的。

 

对于莎粉夫妻(做为卖方)来说,即便获得更少的钱,也就是以较低价把房子卖给孩子,在资本利得税(CGT)的计算上,也不会因此更省税。

 

意思是,资本利得的计算,看的是莎粉当初买房的价钱,以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价,就会被视为莎粉卖房的“资本利得”,从而去计算应该支付多少的CGT。

 

从这个角度来说,莎粉把房产卖给孩子,不只卖得的钱更少(低于市场价),需要因此支付的税金,反而没有因此减少,还是维持原本(以市场价卖出)的CGT金额。

 

 

→ 从孩子买房的角度来看,也有其他衍生税务问题

 

如同莎粉所说,想要以低于市价25%卖给孩子,那么,在该房产的目前“市价”和莎粉给出的“折扣价”之间的差额,需要被视为莎粉夫妇赠送给孩子俩的“礼物”。

 

既然是礼物(Gift)、是一种赠予,就可能牵涉到遗产税(Inheritance Tax)。

 

当然了,如果在莎粉夫妇“赠送”该礼物给孩子后的7年内,莎粉夫妇都健在的话,那么这段“价差”就不会衍生出遗产税的问题。

 

 

→ 还有印花税的问题?

 

莎粉并没有向我们透露有关孩子的详细情况。但假如,孩子都是从来没有买过房子、名下也尚未有任何房產的First-time buyer(首购者)的话,那还真的需要考虑清楚,是否要现在买下莎粉的房子。

 

毕竟,孩子们买了之后,如果不是自己住,而是继续维持出租给其他人的话,那么孩子买房的时候,不仅无法享有首购者的印花税优惠政策;甚至在以后,即便孩子要买自住房,也无法再被视为First-time buyer,就这样白白浪费掉了一生中唯一一次享有“首购者优惠”的机会。

 

再假设,孩子们都已经不是First-time buyer,名下已经至少有一套房了。

 

那么,孩子们买下莎粉投资的伦敦公寓后,也会被视为是“二套房”(如果孩子没有要把原来名下的房卖掉,并搬进伦敦公寓而把“它”当做自住房),因此需要支付“更高印花税”(Higher rates)。

 

再进一步说,如果孩子们最终依旧决定买下莎粉这套伦敦投资公寓;那么在未来,如果打算“转手”这项投资的时候,也同样可能牵涉到资本利得税(CGT)。

 

当然,前提是这套伦敦公寓单纯属于他俩的“投资”,他们买了之后没有搬进去住、没有把这套公寓当做是自己的“主要住房”(Main Home)。

 

*丽莎也建议:

 

由于莎粉的描述,是两个孩子打算一起“共同”投资持有这套房产,就是共同持有一套房产。

 

即便是亲兄弟姊妹,未来也难保会没有“意见不合”的时候。如果可以的话,最好先订定一份“信托契约”(Deed of Trust),在契约上明确规范双方的责任,以及需要遵守的公约。

 

而在”产权模式“上,如果希望双方各自享有更高的自由度,也可以选择以“Tenancy in Common”(一般共有制)来共同持有一套房。

 

这样的话,其中一方如果未来想要转让或出售自己持有的房产份额,并不需要获得另一方的同意,就能自由地转让/转卖自己在该房产中所拥有的全部份额。

 

当然,以上只是针对莎粉的特定情况所提供的延伸参考和说明。

 

实际想要做出什么样的选择,决定权还是在莎粉自己身上。莎粉可以根据自己的考量,去做出最符合自己和家人需求的决定。

 

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购买一套“梦想房产”应该属于每个人的人生成就之一了,当然,每个人对于梦想房产的标准和定义不同,有人喜欢现代化的公寓,也有人喜欢特色的古老住宅,也有人喜欢另类布局的。总之,每个人心目中都有一个家的模样。

 

根据不同买家的喜好,房地产网站Rightmove总结一份报告,揭露英国买家的梦想房产必备元素以及功能。

 

英国人的梦想房产是什么样的呢?是否和您有着一样的购房喜好?

 

 

英国人的梦想房产需要有什么?

 

Rightmove调查了该网站2023名买家发现,英国买家的梦想房产必须具备以下特色:

 

喜好一:房屋类型——独栋别墅

 

疫情对英国住房市场带来巨大改变,其中最大的变化则是:空间比地理位置更重要了。一年来,想要购买独栋别墅(a detached house)的人数越来越多,8月持续猛增。数据显示,配备有私人花园的独栋别墅成为英国买家最喜爱的房产,排在了榜首的位置。

 

相对联排别墅,人们更希望可以住在独立屋里,毕竟它拥有着更多的地皮,还能离邻居远一点了。这不,对独栋别墅的喜好也体现在房价的增长上,今年,独栋别墅平均价位首次超50万英镑。

 

英国买家最喜爱的房产类型第二位则是:平房(a cottage),他们喜欢在平房里享受舒适的田园生活。

 

喜好二:房间布局——附加房间的重要性

 

在这一份数据中,有一个比较明显的变化,希望在家里拥有额外房间的需求更大了。大多数英国买家喜欢房产里至少能拥有两个起居室(Living room),一个专门供给客人使用,可以举办团聚、派对等等;另外一个供给家庭日常使用。

 

还有一些家庭喜欢房产里能够有一个车库以及杂物室。

 

不同的年龄群体的想法也不太一样,随着居家办公的人越来越多,18岁到34岁阶段的买家都喜欢房产里多出一个办公室。此外,最年轻的买家群体(18-24岁)喜欢房子里可以有一个餐厅,用来招呼朋友;25岁到44岁的买家群体希望房产有第三个卫生间;65岁以上的年龄组则希望能有一个温室。

 

总的来说,以下就是对额外空间需求的排行版

 

额外的房间排行表

1 车库

2 杂物室

3 家庭办公室

4 餐厅

5 步入式衣柜

6 音乐厅

7 游泳池

8 健身房/温泉

9 游戏室

10 图书馆

 

喜好三:房屋位置——沿海!

 

尽管有数据显示,城市生活正在回归了,可是,房屋选址的数据说明了,英国买家们还是不喜欢在城市里蜗居啊。

 

Rightmove的数据称,绝大部分买家都喜欢住在沿海村庄,首次购房者是唯一愿意住在城市里的群体。

 

喜好四:家附近得有Tesco

 

英国买家喜欢自己的家能靠近超市——也跟他们热衷在家烹饪有关。

 

当被问及最希望附近有哪家超市时,答案竟不是Waitrose——这可是连续多年获得榜首位置的,被评价为最高级超市啊。

 

今年,Tesco 连锁超市成功以1%的优势击败Waitrose。

 

从下表可以看出,英国不同地区的人们对超市有着不同的喜好,南部地区则倾向于Waitrose,北部地区似乎更爱Sainsbury,而Tesco则横跨多区域。

 

附近最受欢迎的超市

地区                           附近最受欢迎的超市

东米德兰的                  Waitrose

英格兰东部                     Tesco

伦敦                                Waitrose

东北部                            Tesco

西北                                Tesco

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西南                              Waitrose

威尔士                          Tesco

西米德兰群岛              Aldi

约克郡和亨伯郡       Sainsbury’s

全国                               Tesco

 

喜好五:“随时喝杯酒很重要!“

 

说到房产附近的场所,无酒不欢的英国买家首选酒吧,门口有一家当地酒吧是非常重要的,其次是商店、咖啡馆以及当地的市场。不过,这一点在伦敦稍稍有点点区别,伦敦的买家首选当地Market,估计是伦敦酒吧太多了,在不在家门口好像也还不远。。。

 

附近的设施排行:

1 酒吧

2 商店

3 咖啡馆

4 当地市场

5 面包店

6 餐馆

7 食品杂货店

8 屠夫

9 外卖店

10 健身房

 

 

那么,以上这些数据意味着什么呢?

 

对于卖家来说,如果您的房产刚好具备这些功能,恭喜您,您是不会愁买家了——至少不会愁英国客户;对于投资者来说,以上因素可作为您的购房参考标准,可有助于您今后吸引到一个好买家,卖个好价格。

 

您的理想房产是怎么样的呢?

 

不管是用来自住还是投资,寻找一个很满意,而且还可以持续对它满意的房产相当重要。除了以上这些元素——房子地址、空间大小、空间布局、附近的娱乐设施要考虑外,以下这些因素也不能忽视:

 

  1. 房子功能的实用性

 

每个人对梦想房产的标准不一样,有些人可能希望房子里有游泳池,有些人喜欢有奢侈的装潢,有些人比较接地气,想买一个靠近菜市场的。丽莎认为,不管您的标准如何,请调整好心态,还是多多考虑这些功能的实用性。

 

打个比方,如果您的梦想清单里必须要包括游泳池,但是,您购买后却发现,一年之中只有一个星期使用它。同一笔钱,您还不如考虑买一个有着多个房间的房产。

 

此外,您可能还需要和家人好好讨论,按重要性给这些功能进行排序。您不可能找到一个完全符合所有标准的,但最起码可以按照这个清单来选择最重要的。

 

  1. 房产年龄

 

购买老房子和全新的房子各有其优点和缺点,您需要好好做一些研究,最重要的是,它也跟其他因素有关系。比如,您梦想的房产是否有一个开放式厨房、或者说有一个触摸式开锁设备;又或者说需要一个像温泉一样的主浴室?在这种情况下,一些年轻的房产可能会适合您的居住标准。

 

  1. 房屋设备的年龄和状况

 

除非您买的是新建楼盘,否则都会有一些潜在的维修项目清单。随着时间的推移,您可能需要投入更多的精力和金钱来维护房子里的家电设备,而家电的更换通常是昂贵的。因此,花点时间了解房子电器以及其他设施的年龄和状况,可以帮助您确定这些维护成本。

 

  1. 房间的数量

 

想一想居住空间,您有足够的卧室吗,还是需要多个家庭成员共用?除了考虑目前的生活状况外,您还应该考虑未来的计划。如果您可能很快就会家庭添置新的成员,并不打算让他们同住的话,那么,买一个多一些空间的。

 

  1. 关注厨房和浴室

 

在过去的文章当中,我们多次提到,厨房和浴室是房产增值最大的武器,同时,它们也是生活中最常用的空间,影响着您生活的幸福感。因此,您在考虑梦想房产的时候,应该好好想想您会如何利用这些区域,从而选择一个最理想的。

 

  1. 未来的潜力

 

当然,每一位业主的梦想房产和预算有着很大的关系。某天,您可能碰到一套完美房产,它具备清单里的所有标准,可却大大超出您的预算,您也是没办法的。那么,在找不到十全十美的房子时,您可以做出适当的妥协,从中找到可以改变的潜力。比如说,它可能有着您不满意的厨房,但卧室数量和浴室刚刚好,您就可以看看它是否有改造的潜力。如果它有着花园,却没有地方放车,您看看前花园是否可以有改造成车库的空间。

 

好了,本期分享就到这里。

 

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《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们,要么是商业房东,要么是商业租客。

 

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题,希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意,同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频,丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界,解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP27-转手店铺陷阱,这点没做好赔上数十万镑?!

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“英国店铺转让”了呢?

 

明天,我们将会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

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不少人应该知道,在英国,买卖房产的交易过程中,不论是买方或者卖方,都是需要聘请房产律师的。

 

对于有些初来乍到的投资者来说,可能不太清楚,为何在英国买房一定需要有律师;甚至,对于有些人来说,会觉得律师的工作有时会拖慢整个买房交易的进程。

 

比如,丽莎今早收到了一个这样的咨询:

 

A女士(化名)问我们,说她正在买新房的过程中,可是觉得她的房产律师动作一直很慢,A女士多次询(催)问(促)也不见她的律师加快。

 

她想知道,如果律师的慢动作导致她的房产交易不顺利、卖家不想卖她了怎么办?她是否又可以选择更换房产律师呢?

 

再进一步说,房产律师的工作到底又都在干嘛呢?

 

 

我们首先回复一下A女士前半部分提出的问题。

 

在更换律师以及和卖家交易的方面,需要先看卖家是否还有意愿继续将房子卖给买方(也就是A女士)。

 

如果说,卖家把该套房子放回房产市场上的原因(Put back on the market),是因为卖家就是不想把房子卖给这个买家(A女士)了,那么这一点基本是A女士即便更换了律师,也无法解决的。

 

这个时候,A女士选择去更换律师是没有意义的,因为交易不会继续进行了。

 

→ 为何卖方能反悔不卖?

 

继续回答A女士的提问之前,丽莎稍微给大家延伸补充一下英国买房程序。

 

 

在英国买房,一般会经过以下程序:

 

  1. 看房:购买人实际去看看房子,决定是否满意。

 

  1. 要是满意,购买人就会告诉房产中介,自己有意思要买。

 

  1. 然后,购买人需要提供中介自己房产律师的信息。

 

  1. 接下来,购买人就需要提供自己的资金来源证明;并且房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件(做为反洗钱检查之用)。

 

  1. 资金来源检查完毕,确认没有问题之后,买家和卖家的双方律师就会交换联络信息。

 

  1. 买方和卖方开始进入法律程序:买方的律师会开始针对房产本身进行调查;卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。

 

  1. 检查完毕后,如果买方律师认为房子结构上有任何问题,可以在这时候提出;也可以和卖方谈价,像是认为该套房产应该低于市场价多少等等。

 

  1. 如果觉得没问题了,买方确定想买下房子,就可以进入双方正式交换合同(Exchange Contracts)的阶段。

 

  1. 交易完成后,买家需要支付剩余的所有款项,然后就可以拿到房子的钥匙了。

 

  1. 接着,买家的律师需要帮购买人完成缴交印花税(stamp duty)和申请土地所有权登记,也就是在英国地产登记局(UK Land Registry)完成注册登记。(在这个阶段,虽然买方律师仍在做最后的收尾,但已经拿到钥匙的购买人,在这个期间已经可以搬入新房了,不必等这最后的程序走完才能迁入。)

 

从上面列出的“买房流程”中,可以看到特别被画重点的“交换合同”。

 

所谓的交换合同(Exchange Contracts),指的就是-买卖双方律师完成合同的起草、交换工作,双方可以各自签订合同了。

 

交换合同后,双方会订定一个交易完成日期,然后在这个阶段,买方通常需要先支付10%的头期款。

 

需要特别注意的是:在双方正式交换合同之前,也就是上面程序的第8点以前的任何一个步骤,买卖双方随时都可以-没有任何理由就退出。

 

但若是已经进入了双方正式交换合同,就不能说走就走了,走了可能就是违约了。

 

回到A女士的例子。如果说,双方还没有正式“交换合同”,不只卖家可以反悔不卖了;其实就连A女士,也可以反悔不买了。

 

再进一步说,假如双方已经交换合同了,那么这时候想要“更换律师”的意义也不大。

 

原因是,一旦双方正式交换合同(Exchange Contracts),交易完成日期(Date for the Completion)就会被确定下来,这时候即便更换了律师,也不会推进这个日期而使交易更快完成,所以也没什么更换律师的必要了。

 

 

→ 所以,房产律师都在做些什么?

 

第1步:开档案

 

一旦您指定了一位房产律师,他们就会为您开档案,并向您发送一封业务条款的信函。文件中会有一份信息表,要求您填写基本信息,如您的联系方式、出生日期和国家保险号码。此外,您还需要提交带照片的身份证明,如护照或驾照,进行客户身份检查。

 

在这个阶段,您的律师还需要向您拿到有关房地产经纪人的信息,以及贷款公司的详细信息。同时,您的律师将与卖家律师联系,通知他们,您已经委托代理律师。

 

第2步:收到卖方律师的所有文书工作

 

当卖方律师做好准备,比如,起草好合同后,会立即将其与房产所有权(或“契约”)的副本以及土地登记处要求的任何其他文件,一起发送给您的律师手中。

 

另外,您的律师还会在这个阶段收到该房产的其他协议文件:

 

物业信息表:卖方必须提供有关于房产的全部事实,其中包括规划许可、邻居纠纷、建筑工程到锅炉最后维修事件等一切信息;

 

固定设备和物品表:卖方要说明销售中包括哪些固定装置和设备,包括从地毯、冰箱、灶具、灯具、衣柜、窗帘等等一些。如果表格中有买方不想要的物品,或者不包括双方都同意留下的物品,买方可以通过房产律师对此提出异议;

 

租赁信息表:如果您购买的房屋是租赁产权的(通常是公寓),这将列出一些因素,如应付地租的金额以及自由持有人和/或管理公司的详细联系方式。

 

第3步:开启物业搜索和调查

 

您可能在看房的时候,已对需要购买的房产有一定的了解了。但是,很多潜在问题是肉眼看不出的。这时,就得由您的律师出马了!

 

您的律师负责开展物业搜索和调查工作,这是房产转让环节的一部分,房产律师将会组织一系列的调查工作,包括:

 

向地方政府申请以及审查相关文件。这将为您提供有关规划问题、道路工程和铁路附近的信息,道路隐患等等,这些都可能影响您对房产的使用问题;

 

供水和排水检测。这项搜索可以帮助您了解该房产是否与公共下水道和主排水系统相连;

 

环境调查。包括土地是否被污染和容易被淹没。

 

在这个过程中,您可能需要交一笔当地政府搜索信息的费用,预算可能会在300英镑左右。

 

另外,您的律师还会在这个环节对您的财务进行调查。比如:检查抵押贷款报价,并确保满足贷款人释放资金的所有要求。如果买方没有获得抵押贷款,房产律师将检查用于购买房产的资金来源,确保反洗钱的相关要求。

 

第4步:检查文件并提出疑问

 

当收到卖方律师的文件后,律师通常也会收到房屋调查的结果。

 

接下来,您的律师就会开始检查这些文书了。他们通常还会拿着卖方提供的资料以及真实的调查结果进行对比。他们将需要针对不同问题向卖家律师提出疑问。例如,他们可能发现您想买的房子有被淹的风险。

 

如果您购买的房屋是租赁产权的,您的房产律师还会就租约的长度、有哪些限制、您需要支付的维护费和地租等提供建议。

 

当所有的询问都得到满足后,买方的房产经纪人将为买方准备一份房产报告,其中包含买方需要了解的关于该房屋的所有信息,并被要求在报告上签字。

 

现在,大多数文件都可以通过电子邮件发送给您。不过,由于有些文件内容太多,必须要采取邮寄的方式,您的律师也可能会问您拿到地址,邮寄寄到您家里。通常来说,像指示表和卖方财产信息表之类的文件,您可以签署、扫描并通过电子邮件发回。其他文件,如契约,需要原始签名。

 

第5步:安排首付和合同交换

 

一旦所有的查询和搜索完成了,买方律师将要求买方支付定金,并向抵押贷款机构申请资金。

 

随后,您的律师会和您讨论一个理想的搬家日期,该日期需要与卖方的律师和产业链上的其他各方达成一致。一旦商定了完成日期,您的律师就会在这个阶段确定可以交换合同的日期了。同时,买方律师将准备好转让契约,并将其发送给卖方的房产经纪人签字,以便为完成交易做好准备。

 

一旦这个过程开始,交换将会逐级进行,并将在设定的时间框架内完成。一旦程序完成,完成日期就不能再改变。

 

第6步:完成

 

一切就绪后,您的律师就给您发送最后的完成声明。请记住,在房产交易完成之前,您任何未完成余额必须要支付了,包括:律师代表您向第三方支付的费用,如印花税和管理公司费用、法律工作本身的费用、搜索费用等等…

 

在完成交易的当天,您的律师将把费用发送给卖方的律师。一旦现金到了卖方的律师那里,他们就会打电话和您确认交易完成,并授权房产中介将钥匙交给您。

 

第7步:印花税申报

 

当您顺利交房后,您律师的工作还没有结束。他们首先需要做的就是替您做房产印花税的申报。按照法律规定,印花税的申报和交付都必须在房产交易完成后的30日之内完成的;否则您可能会面临罚款和利息。同时,没有印花税申报,房产是无法登记注册的。

 

第8步:登记所有权变更

 

印花税申报之后,房产律师就需要在土地注册处那里处理房产所有权的变更。

 

通常来说,交易完成后,卖方律师将把已签署的契约发送给您的律师。然后,他们将把契约和抵押贷款契约一起提交给土地注册处进行登记。一旦土地注册处完成注册,您会收到一份副本,这是您的所有权证明(如果有契约的话),以及您新物业的任何担保。

 

如果是租赁产权的房产,您的律师也会通知房东或管理公司,租约已转让给您。这样一来,他们就知道该把任何服务费和地租账单寄给谁。

 

需要指出的是,目前英国房产登记全部是网上的,已经不再有纸质的房产证了。等到房屋登记后之后,您收到的也不过是几张黑白的纸张,证明您的房产登记已经结束。

 

 

→ 房产律师的工作恐怕比您想像得更加繁杂?

 

从上面的详细说明,想必莎粉们都对于买房流程和律师所做的工作,更加了解了!

 

有些人原本可能会想说,房产律师的工作也不过就是经手或起草几份文件,有什么好搞那么久的;可事实上,律师的工作涉及不同层面的调查以及与多方的协调和对接,所以这也涉及到其他方的回复是否够及时,才能使整个流程更加顺畅。

 

一般来说,从委托律师到完成,整个房产转让的过程需要2-3个月。然而,这个过程的长短取决于个人情况以及交易中所涉及的人,往往会有一些因素耽误了当事人的买房进程。

 

比如,以下常见的5种情况:

 

  1. 您的房产交易是链条式的

 

这就是说,卖给您房屋的人也在买房(同时把房子卖给您的卖家,也正在买房)。这也就意味着,这些交易必须同时完成,否则就有一方或者多方都可能面临无家可归的情况。

 

另外,如果您这边在买房的同时也在卖房的话,这个链条会更长,所需要的时间也会更久,因为在交易链条中的人都需要把自己手中的房屋卖掉,才有可能去购买新的房屋。

 

链条越长,交易所需要的时间也可能会越长。因此,您在寻找房屋的时候,一定要看是否是链条式的交易。如果是的话,您要有心理准备,您的房屋交易可能需要几个月甚至更长时间才可以完成。

 

  1. 管理公司对租赁(产权)物业的信息反馈缓慢

 

如果您购买的是租赁房产,交易可能比购买永久产权的房产更复杂。对于这种类型的房产交易,您的律师需要从永久持有人、和/或管理公司那里获得信息,包括费用(如地租和每月服务费)、建筑物保险证明和前几年的账目。所以,对方的反馈时间也决定了您的交易进程。

 

丽莎建议,当您决定要买租赁产权的房产后,您应该在一开始就向您的律师说明情况,然后事先联系自由产权人或者管理公司,提早催促他们提供信息。

 

  1. 买家未及时透露存款等信息

 

不管买家准备多少首付款,贷款机构都需要知道您的存款是怎么来的。如果全部或部分存款是父母或亲人赠与的,您的律师有责任向贷款机构申报的。

 

大多数贷款机构要求一份存款来源声明,以确定这笔钱是不需要偿还的。很多时候,买家不知道这个情况,他们可能没有及时和律师说,最后耽误整个过程。

 

因此,我们建议,您在房产转让过程的一开始就应该向您的律师主动提供关于存款的相关信息。并且提前要求赠与方签署相关文件。

 

  1. 第三方延迟答复未完成的询问

 

您的律师会查看卖家的所有文件,并向他们的律师提出一些疑问。如果这些疑问需要第三方提供信息的,就可能会出现耽误的情况。

 

我们建议,您需要与律师保持定期联系,并保持耐心。您可能需要给予理解,律师们通常需要遵守行为准则的,必须彻底完成这些检查,所以细心检查是很重要的(这对于您需要购买的房产也是更有保障的)。

 

  1. 地方政府工作拖拖拉拉

 

为了帮助您发现房屋潜在问题,房产律师会到地方政府进行当地搜索。

 

英国各地政府的工作效率咱不好说,一些地方政府几天就能给律师返回需要的文件,其他地方得等个几个星期。这是谁也无法控制的。

 

因此,我们建议,您应该在房产环节一开始的时候立刻向您的律师申请搜查资金,让他们尽可能早地开展调查,以减少延误的风险。

 

  1. 人员资源不足

 

由于购买房屋对所有参与者来说都是一项重要的工作,在完成之前,有很多行政和法律工作需要完成。

 

除了您的房产律师外,其他第三方,如卖方经纪人、抵押贷款人、卖方的律师和测量师也会参与到交易中。

 

在夏季、圣诞假期前,或者前段时间的印花税假期,在这些火热的购房季,即使再高效的团队,他们也会受到人手不足的影响,从而减慢完成交易的时间。

 

在这里,我们希望各位买家多一份理解,如果您真的非常着急,尽量避开购买旺季。

 

丽莎结语:

 

至此,从A女士的提问所衍生出的回答和说明,应该也能够解答到其他一些遭遇相同情况或持有类似问题的莎粉疑问。

 

对于A女士来说,如果说她的卖方依旧有意把房子卖给她,并且双方也还没有正式“交换合同”,在考虑了以上丽莎为她列出的相关因素和考量后,如果A女士仍然想要更换律师,自然是有权去更换的。

 

她原来的律师是需要把相关工作和文件,交接给新律师的;当然,A女士也需要针对原有律师已经做的工作,支付相应的费用。

 

另外需要提醒,A女士在更换律师前,也可能需要先去询问一下贷款银行是否同意,尤其是如果当初银行提供的贷款产品,是附有免费法律服务的话(那么该“套餐”已经指定了银行配合的房产律师)。

 

→ 最后,想要找一个靠谱的房产律师?丽莎建议您可以参考并依循以下指示,进一步做选择:

 

向朋友或家人寻求推荐;

 

在网上搜索,查看客户评论;

 

确保房产转让师是有资质的(英国律师协会会员或持有执照的房产律师);

 

找有房产转移经验的律师。一家律师所里,几乎所有律师都有资格做房产转让,但不是所有的律师都有这方面的经验。所以,如果您决定使用律师,请确保他们有房产交易方面的专业知识和经验。最好是找他们专门的房产部门。

 

在您购房的时候,您的房地产经纪人也许会给您推荐他们合作的律师,或者说一些抵押贷款机构也有合作律师团队。如果您比较怕麻烦,那么,选择他们推荐的律师团队确实会为您省事不少。不过呢,您有可能会被要求收取一笔稍微较高的律师费。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

如果您需要聘请专业有效的房产转移律师,也可进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队具备多年从业经验,能给您提供最专业、适用的法律建议和服务。

 

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。丽莎团队从房产法律到税务的一条龙服务,旨在给您最全面并有效率的服务和建议,解决您房产买卖和投资上的一切问题!

 

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在上一期《买房实用手册》中,丽莎给大家介绍自雇人士如何申请贷款的相关知识。其实,在贷款申请人的队伍中,还有一群比较特殊的贷款申请人。他们的平均年龄比较大,想买一套退休房;或者说即将退休了却无法完全偿还房子的抵押贷款——有数据统计,英国300万贷款房主在退休后都没有还清房贷的。

 

针对这类人群,专业的抵押贷款机构通常会提供专业的“以房养老”贷款产品,让他们有多一种选择。比如说,“退休只付利息的抵押贷款”(Retirement Interest Only Mortgage),借款人可在退休期间只支付利息,利用出售房产来偿还债务。

 

本篇文章,我们要为大家仔细讲讲:

  • 退休只付利息贷款如何运作?
  • 退休只付利息贷款的利与弊
  • 借款人的申请要求以及如何证明资金能力?
  • 其他适合老人申请的贷款产品

 

 

退休只付利息贷款如何运作?

 

退休只付利息抵押贷款也可称之为RIO抵押贷款,它算是相对较新的贷款产品。一般来说,传统的抵押贷款机构都会提供这类贷款,比如:高街银行和建筑协会。

 

就如同名字一样,这类产品适合即将退休或已经退休的老人群体,他们想要获得该贷款的原因有很多,但主要是:

 

  • 随着年龄的增长,他们希望购买更适合自己需求的退休房产(Retirement home)
  • 从原来的房产中释放现金以增加养老金收入、支付账单、将钱赠送给亲人——帮助他们购买房产或还债
  • 即将结束现有的标准Interest-only 利息抵押贷款,以另一种方式持续下去

 

退休只付利息贷款和标准的Interest-only贷款的运作模式比较相似,申请人每个月只需支付未偿还金额的利息,而不需支付整体的债务。同样,银行需要审查您的负担能力,以确保您能支付每月的利息还款。不过,它们之间也有一些区别:

  • 年龄要求:该抵押贷款主要针对55岁以上的老人市场,有些供应商可能有着更高的最低年龄。
  • 住宅要求:它主要适用于主要住宅,出租房是不可申请该贷款的。
  • 还款方式:债务通常只有在死亡、搬入长期护理或出售房屋时才会还清; 不过,也有一些银行提供的退休只付利息贷款,它规定了年限。比如说,要求您达到一定的年龄前偿还–90岁。
  • 房产股份要求:很多贷款人要求申请人拥有至少40%的房产股份。

 

 

退休只付利息贷款的优点和缺点

 

这个贷款究竟适不适合您呢?丽莎没办替您回答这个问题的。但是,我们可以为您分析它的利与弊,这样,您可以按照自身情况来判断判断。

 

它的优点如下:

 

  • 客户只需按月支付利息,这可以帮助您存下更多钱。这样,您可以有更多金额留下,成为遗产;对于那些退休后收入会下降的市民来说,该贷款更容易管理。
  • 贷款没有最长期限
  • 申请时不一定有年龄上限(但是会有最低要求)
  • 没有利息不断增加的问题
  • 您有权一直居住在房子里(如果您能继续支付利息)
  • 允许您在退休后过着毫无经济负担的生活
  • 可帮助您筹集资本以及释放资金,用于其他需求

 

但是,有一些缺点需要考虑:

 

  • 当由于资本是通过出售您的房产来偿还的,这将影响您家人的继承权
  • 如果您不坚持还款,房子会有风险,老来只能流落街头了
  • 您能借到的金额是基于您的退休收入
  • 在固定期限结束时续期,可能会产生额外的费用
  • 与其他抵押贷款相比,贷款与价值的比率较低,目前最高贷款与价值比率为65%。

 

总之,如果您的房产没有其他安排,您又急需一笔资金,不妨可以考虑考虑。不过,丽莎建议您最好还是结合自身情况,并且咨询贷款机构中介人,看看是否真正合适您。

 

借款人的申请要求以及如何证明资金能力?

 

按照大部分金融机构的规则,如想成功获得退休只付利息贷款,您需要满足以下条件:

 

  • 55岁或以上
  • 证明您能负担得起每月的利息还款
  • 在您的房产中拥有大量资本。RIO抵押贷款的贷款与价值比率(LTV)最高60%,这意味着您需要完全拥有至少40%的房产,您的抵押贷款申请才能被接受。

 

如果您符合基本条件了,可以到不同的贷款机构查看具体的其他要求以及限制,每个供应商都会有自己的特殊准则。

 

无论是退休只付利息的抵押贷款还是标准只付利息的抵押贷款,申请人能借到的钱都比资本利息同还的抵押贷款少。当然,您具体能借多少钱,取决于贷款人和您的个人情况。

 

通常来说,金融机构需要查看您的养老金和任何其他收入,包括您目前的抵押贷款付款情况,以准确评估他们愿意贷款的数额。无论您多大年纪,过程都是一样的。但是,如果您已经退休,贷款人通常会检查其他文件,作为其负担能力评估标准的一部分。

 

总体来说,作为一个老年借款人,您可通过以下方式来证明资金能力:

 

  • 公司养老金预测
  • 年金报表
  • 国家养老金报表
  • 投资
  • 收益
  • 银行报表

 

 

还有哪些适合老年人的贷款?

 

金融贷款机构通常对贷款对象有着严格的要求,很多人有着保守的年龄上限。 然而,在英国,大量的老年借款人在他们的财产中有着相当大的股份资产了,同时还有比较好的信用记录,所以,金融贷款机构也提供很多新的选择来迎合这个老年市场。

 

除退休只付利息贷款外,房产股权释放(Equity release )是老年借款人的另一种选择,也是“以房养老”最传统的贷款形式了。

 

目前,市场上的股权释放常见两种类型:

 

第一种:终身抵押贷款(Lifetime mortgages)

 

终身抵押贷款是最受欢迎的股权释放类型,55岁及以上的房主能够以他们的房屋价值为抵押借款,同时终身保留100%的房屋所有权。即使是利用您的房屋中积累的部分资产,您也可以使用它来筹集资金。

 

终身抵押贷款有两种形式:

 

  • 利息滚存一次性付款

 

终身抵押贷款的基本形式是一次性贷款。也就是说,您的余生是无需要只付任何费用的,直到死亡(或搬入养老院),以出售您的房产来偿还。不过,它的利息在整个期限内 会不断”滚动”,逐年增加。

 

  • 只付利息形式

 

和其他的只付利息形式一样,允许借款人在贷款期间偿还部分或全部利息,然后在出售房屋时偿还贷款。

 

第二种:房屋反转(Home reversion)

 

通过房屋反转计划,您出售全部或部分房屋以换取一次性现金、定期收入或两者兼而有之。根据情况,您通常会得到您的房屋市场价值的30%至60%。然而,您是被允许继续住在里面的,直到死亡或搬走,也不需要付租金,但是,您也不能出售。同时,根据您的年龄和医疗条件,您可能能够贷到更多的资金。

 

相对传统的抵押贷款产品,这些“以房养老”的贷款产品的风险会更大一些,它们可能会对税收、福利、遗产和您的长期财务规划产生重大的影响。因此,不管您选择哪一个贷款产品,在申请前请务必要咨询一些专业人士,获得财务建议,确保您在签约前了解一系列风险。

 

此外,您最好也要咨询您的法律顾问,看看房子租约的问题以及给出建议,比如说,如果您是租赁产权的,无论您的房子抵押多少钱,您可能还是有义务支付其他费用(地租、管理费)。此外,一些金融机构虽允许您继续居住在里面,但要求您需要承担维护该房屋的责任等等。

 

好了,本期的《买房实用手册》就到这里。我们下一期再见。

 

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根据移民法第39E(2),移民局允许考虑当事人在原申请被拒绝后,再次提出的(新)申请;前提是,新的申请必须是个“In Time”(及时)申请。

 

以目前的移民法规定来说,这个“In Time”代表当事人需要在“原申请”被拒绝后的14天内(或者相关上诉或行政复议出结果的14天内),及时提出(新)申请;这样(新)申请才能被视为“及时提出”并受移民局的考虑。

 

像这样14天的宽限期(在较早以前的制度,更曾经有过28天),一般称之为“Grace Period”。

 

今天丽莎要分享的案例,就和移民局如何实际引用上述的Paragraph 39E(2)和Grace Period有关。

 

 

在Secretary of State for the Home Department v Ali [2021] EWCA Civ 1357这个来自英国上诉法院的最新判决中,案件当事人(化名Ali)尝试通过上面提到的Paragraph 39E(2)来争取移民局对自己案件的多次考虑。

 

Ali的操作是这样的:

 

他在2015年2月,在他原本持有的合法Tier 1 PSW签证即将到期之前,递交了Tier 1企业家移民申请。

 

这个Tier 1 Entrepreneur申请由于是在原有的签证到期之前就递交了,自然是“In Time”而没有问题。

 

不过,他的企业家移民申请在同年5月遭到了拒绝;之后,Ali因为获得境内上诉权而提出上诉,但该上诉依然没有成功,并且Ali想要进一步再向上级裁判法庭提出上诉也失败,法庭不愿核准他的上诉许可(Permission to appeal)。

 

截至这个时间点,已是2016年10月14日,也是他合法“3C居留”截止的日期;因为,至此他的上诉权利已经用完(Appeal rights Exhausted)。

 

不过,Ali还是继续待在英国,并没有回去他原来的国家-巴基斯坦。

 

2016年11月9日,也就是Ali原“合法居留”到期的28天内,他又再度递交了一个新的Tier 1 Entrepreneur申请。

 

由于当时的移民法,允许“28天”的Grace Period(宽限期),所以根据Paragraph 39E(2),移民局接受了Ali的新申请,而Ali在2016年10月14日至2016年11月9日之间的“非法滞留”也因此被忽略不计(Disregarded)。

 

然而,Ali的这个新申请也没有迎来好的结果,移民局拒绝了他的申请。

 

之后,由于Ali没有上诉权利,便提出了行政复议(Administrative Review)。

 

2017年2月18日,Ali的行政复议失败,移民局给他核发了结果通知信,并在信中告知,Ali已经没有合法权利继续待在英国,如果Ali不自愿离开,将面临被拘留甚至遣返的风险。

 

紧接著,在2017年3月2日,也就是收到上面移民局决定信的14天内(这时的移民政策,宽限期已经缩短成了14天),Ali想要故技重施,把握时间再度递交一个新的申请,新的申请依然是Tier 1 Entrepreneur。

 

而这一次,Ali的策略并没有成功。移民局直接拒绝了他的申请,认为Ali已经不再持有合法居留,属于非法滞留。

 

 

→ 法院怎么说?

 

在申请遭到移民局拒绝,并且随后提出的行政复议也没有成功后,Ali通过司法审核(Judicial Review)把案件带到了上级裁判法庭。

 

有趣的是,上级裁判法庭其实是接受Ali的说法,认为Ali最后一次提出的Tier 1 Entrepreneur申请,符合仍在“Grace Period”内,是适用Paragraph 39E(2)而不需要被视为“非法滞留”的。

 

移民局不满上级裁判法庭的决定,便把案件继续上诉到上诉法院(Court of Appeal)。

 

→ 于是,上诉法院推翻了上级裁判法庭?

 

移民局表示,如果允许申请人(Ali)永无止尽地一而再、再而三通过类似的方式,不停“非法滞留”下来,那么岂不是变相鼓励了其他人也同样效法?面对移民局的拒绝、上诉或行政复议的失败,只要一直在所谓的“期限内”提出新的申请,就可以无限居留下来?!

 

移民局的意思是说,对于Paragraph 39E(2)的解读,不应该被无限制的延长。

 

所谓的“宽限期”,只能体现在“原申请”被拒绝后的一次,也就是以原本申请人持有的合法签证到期前,所递交的新申请为准(以Ali的例子来说,也就是原本持有的合法Tier 1 PSW签证到期前,提出的(第一个)Tier 1 Entrepreneur申请为准-在该申请被拒绝后的14天内,或者该申请已经使用完/耗尽所有上诉权利或行政复议权利的14天内,意即有关这个(第一个)申请的所有上诉或行政复议/司法审核最终结果出炉的14天内,可以再次提出另一个新申请(例如Ali第二次提出的Tier 1 Entrepreneur申请);这种情况下,申请人可以视为“宽限期内”递交的合法申请,而不会被认定是非法滞留。

 

但是,在这之后,申请人就不能再使用同样的手法和理由,想要继续“利用”所谓的宽限期,没有终点地一再提出申请,并藉此转换成“合法居留”。

 

至此,上诉法院同意了移民局的说法,认为“同样的苹果(指甜头)可以咬两口,但不能再咬第三口!”

 

在类似于Ali案例的情况下(对于其他申请人来说也是的),引用和计算“Paragraph 39E(2)/宽限期”的方式就应该按照上面移民局所说,申请人不能藉口使用同样的途径,不停地留在英国。

 

 

丽莎结语:从今天分享的Ali例子,希望帮助莎粉们更加了解有关Paragraph 39E(2)和“宽限期”的实际应用。

 

从移民局的角度来看,上诉法院给出的最终结果并不难预料。毕竟,移民局并不想鼓励所有申请人,单靠不断申请来“续命”,也不想变相鼓励申请人在即便申请不到合法签证的情况下,投机移民法的漏洞而“非法居留”下来。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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最近,英国高等法院处理的一起案件《The Royal Parks Ltd and others v Bluebird Boats Ltd》引起高度关注。为什么呢?主要由于该案件涉及著名的海德公园以及其知名的泛舟划船业务。

 

如今,只要您在网络一搜索 “伦敦周末去哪儿”, 大伙儿必推的项目准少不了——海德公园划船,它深受世界游客的喜爱。听说,该旅游业的成功少不了经营商Bluebird Boats的功劳。2008年,这家公司投了近50万镑,为海德公园打造这一片休闲场所。

 

可是,当该公司想继续在湖边经营船只生意时,却遭到海德公园的拒绝。一气之下,该公司想要拆除以及搬迁船屋。可没想到,船屋竟变成皇家财产!英国政府向法院提出诉讼,命令终止其在海德公园经营生意,规划船屋使用权。

 

高等法院怎么判?该案件可以给我们带来什么启发?

 

 

  • 海德公园打造新的休闲娱乐场所

 

在伦敦,许多著名公园都属皇家地产,包括:布希公园、格林公园、格林威治公园、海德公园、肯辛顿花园、摄政公园、里士满公园和圣詹姆斯公园等等,这些皇家公园由数字、文化、媒体和体育内阁大臣来管理。

 

1998年4月1日,该内阁大臣授予被告Bluebird Boats公司特许权(a concession),允许其在海德公园40英亩的蛇形湖(The Serpentine Lake)经营划船服务。

 

2002年,英国政府觉得海德公园的设施需要更新了,这样才可为市民创造更好的娱乐休闲设施。当然,也可以为皇家以及运营商多创造额外收入。

 

于是,内阁大臣决定重新向公众招标来发放特许权,并加入一项要求:

 

“特许权持有者必须在海德公园蛇形湖经营划船服务,并且需要自费更换现有的船库、防波堤和码头,以及在整个特许权期限内对其进行维护。此次的合同期限至少为10年,但要视投标人的投资建议而定。”

 

Bluebird Boats已和海德公园合作这么多年,当然不想错过这次机会了。于是,该公司决定参与此次竞标,并承包相关的改造业务。

 

2004年1月30日,Bluebird Boats公司提交第一份竞标书。2004年7月12日,Bluebird Boats公司按照内阁大臣的要求重新提交一份新的标书,其内容包含:

 

该公司会继续在该湖边经营划船服务以及负责整个改造计划。

 

按照改造计划,B公司会在靠近湖边1米的地方建立一个新的船库,给游客开通一个人行道。此外,该公司还会负责在喷泉附近建设新的防波堤。不仅如此,该公司还安排另一家公司经营售货亭和冰淇淋店,并将它们重新安置在新船库的东北角方向,方便游客娱乐。“

 

针对以上合作方案,Bluebird Boats提出15年的合同期限,并向皇家支付相关款项:划船服务年度总营业额的10%和零售额的5%,此外,还保证每年的年收入最低不少于85,000英镑。

 

 

  • 不被允许延期特许权,被告要拆船屋

 

显然,皇家公园管理人相当满意该策划书,并于2004年12月17日 授予Bluebird Boats公司合同,期限从2004年12月17日到2019年11月30日。

 

从资料上看,前前后后,Bluebird Boats公司共投入50.6万英镑来打造该项目,并足足花了4年的时间才把船屋等设施建设完毕,该项目于2008年9月9日才正式完工。这么一看,双方的合约时间似乎浪费好几年了,Bluebird Boats觉得有点亏。于是,该公司向内阁大臣提出更改合同期限,希望能延长至2020年11月。

 

2009年,内阁大臣同意更改合同条款,包括延长期限以及允许Bluebird Boats公司从船屋出售更多物品。不过,内阁大臣有新的要求:Bluebird Boats公司应支付的总营业款项从10%提高到15%。随后,双方达成协议,以这样的合作方式经营划船以及相关的休闲设施多年。

 

生意似乎确实很不错,船只生意几乎没有缺客源的。于是,2020年,Bluebird Boats公司又希望能够将特许权延长久一些。这回,英国政府拒绝了。

 

为什么呢?

 

据了解,在2016年的时候,英国内阁大臣专门成立和注册了皇家公园管理机构,以承担和管理皇家所有休闲娱乐场所,包括:海德公园。

 

丽莎猜测,毕竟海德公园属于皇室财产,它所产生的旅游业务做得很稳定了,他们可能想要该管理机构自行管理,或另外找熟悉的人,或其他原因。所以,他们才拒绝特许权延期要求。

 

Bluebird Boats公司当然不爽了——我花重金打造的生意并且用多年的时间才建立起来的名誉,成功了就想把我撇开,这很不公平。该公司继续要求延期,如果海德公园的管理人不同意,那么,该公司就会把船屋拆除并把它搬走。

 

皇家管理人则认为,船屋是海德公园的一部分,属于英国皇家的财产,Bluebird Boats公司无权在特许权到期时拆除船屋。

 

2020年12月9日,英国内阁大臣联合该公园的管理人皇家公园管理机构向法院发出诉讼,命令:

  • 限制Bluebird Boats公司继续在船屋和/或海德公园(和/或格林威治公园)进行交易
  • 禁止Bluebird Boats将船屋(或其任何部分)从海德公园移走。
  • 要求该公司将其所有设备和财产从船屋搬走

 

据了解,在双方争议解决之前,原告已向被告授予临时合同至2021年10月30日,以允许船艇服务在夏季继续进行。

 

  • 高等法院怎么判?

 

在法院,Bluebird Boats公司称,他们花钱建造的船屋,船屋所有权应当归他们,他们有权对其进行拆除。此外,不管从当初的合同、拆除许可、施工许可或变更协议上,都没有涉及船屋的所有权或建造后的所有权问题,为什么现在会说是皇家的土地?

 

那么,法院怎么判?

 

法院主要从船屋的建筑结构、改造目的以及合同文件来分析,以判断两个主要问题:该船屋是否属于皇家土地的一部分?在这基础上,双方签署的合同是否有规定,Bluebird公司可以有权移走该船屋?

 

 

通过专家检测船屋结构发现,该船屋是由上层建筑和下层建筑组成的,从附属程度上看,该结构是永久性地固定在土地上的。此外,皇家财产管理内阁最初设置新船库建造竞标,主要目的是对海德公园的实质性进行改善。招标过程和合同背景也证明了,船屋是专门为海德公园设计的,为改善土地而进行的大量投资是特许权竞争的一个基本目标。

 

也就是说,该船屋属于海德公园土地的一部分,而海德公园是由英国政府拥有的,它属于皇家财产。

 

在这个基础上,合同中没有任何明确规定赋予被告船屋所有权的权利,也没有给予被告人拆除船屋的权利。双方的合同证明了,皇家管理人只是授予Bluebird 公司使用权,它只是在短期内负责占用和管理的船屋。

 

随着时间的流逝,使用权已经到期,被告不再拥有占用船屋的任何许可,也没有所有权或合同权利来拆除船屋的任何部分,包括建筑物的上部结构。

 

最终,皇家公园有限公司赢得了这一场诉讼。

 

此外,法院还驳回了被告提出的任何禁止反言的观点。法院认为,没有证据表明皇家公园(或皇家公园机构)对被告有任何明示或暗示的鼓励,使该公司相信它将保留对船屋的所有权或权利。简单的理解,皇家公园机构人没有通过坑蒙拐骗手段来忽悠该公司建设船屋,在这一方面,他们不需负责。

 

 

租户建的财产,究竟是租户的还是房东的?

 

丽莎认为,该案件也可以给租户们一个好的警示。

 

那么,作为普通的租借人,如果您想对租用的房产或土地进行重大的内部改动,加建扩建,或改变其用途(从住宅到商业),首先必须向自由持有人(或房东)申请许可。此外,得到许可后,您还需要明确一点,如果您和自由持有人(或房东)的协议没有特殊规定,这些新建的财产即便由您出资,只要它符合不动产的建造结构,它的所有权也可能会属于自由持有人的(或房东)。

 

因此,在您投资扩建前,一定要弄清法律规则,看看是否有必要花这么多钱来建设?如果您想持有新建内容的股权,那么,一定要提前和房东商量,并签下相关的条约,这样,您才可以拿到应该有的权利。当然,做任何投资或扩建项目之前,最好能咨询法律顾问,让他们给您审查相关条款,分析利弊。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。

 

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