对于自雇（Self-employed）的莎粉来说，应该一般都会知道有关自雇申报（Self Assessment）的几个重要期限：

 

纸本申报：每年10月31日（以新一年度来说，如果前一年度（2020年4月6日－2021年4月5日）有自雇收入符合需要申报的话，该期限为2021年10月31日，依此类推）；

 

线上申报：隔年1月31日（以新一年度，指本年度2021－2022来看，其期限为2022年1月31日）；

 

做好申报后的交税期限：和线上申报期限一样，是（隔年）1月31日（新一年度的“期限日”即为2022年1月31日）；

 

需要做自雇申报但以前从未做过，首次做自雇申报：需要先注册Self Assessment，期限为每年10月5日（以新一年度的期限来看，为2021年10月5日）。

 

而对于2019－2020年度的自雇收入（2019年4月6日－2020年4月5日），符合做“自雇申报”的当事人来说，相信大部份的莎粉应该已经及时做完申报了。

 

不过，如果还有来不及做申报的，真的需要特别注意了，因为如果到这周五（4月30日）还没有完成申报的话，将面临新一轮的“每日”罚款，最终恐将导致高额账单！

 

不少莎粉应该还记得，2020－2021年度由于新冠疫情影响的关系，英国税局破例给予直到2021年2月28日的“通融期限”。

 

这表示，原本如果错过1月31日（线上申报）期限的当事人，会面临100英镑的“迟交罚款”（Late filing penalty）－这个“期限”因此被延到2月28日，就是超过2月28日申报的，才会被罚款100镑（不过“利息”没有被豁免，仍需要如常缴交）。

 

这也代表，如果直到现在仍然没有完成申报的当事人，如果能抓紧在本周五前完成申报的话，需要支付的相应费用为：应交税金＋利息（从超过1月31日开始算起）＋100镑罚款。

 

但如果过了本周五（4月30日）仍然没有完成申报，那么就变成需要支付：应交税金＋利息＋100镑罚款＋每日的额外10镑罚款（一天增加10镑，直到当事人完成申报）。

 

或许有些人会觉得，一天10镑听起来没有很多？

 

但其实，把前前后后的利息、迟申报罚款、迟交税罚款，前前后后加起来，恐怕会发现变成一笔非常可观的数字！

 

 

→ 不信的话，可以看看税局如何计算罚款：

 

1. 延迟“申报”（Late filing）

 

延迟1天至3个月内申报：罚款100镑（定额）

 

延迟3至6个月内申报：每延迟申报1天，每日就再多罚10镑；最多可以多罚至900镑

 

延迟6至12个月内申报：根据所需缴交的税金金额，再多罚该金额的5%或者300镑（以金额高的为准）

 

延迟12个月以上：再“额外”多罚应交税金金额的5%或者300镑（同样以金额高的为准）；在某些情况下，税局还可以处罚当事人应交税金金额的100%

 

2. 延迟“交税”（Late payment）

 

延迟30天至6个月内缴税：被罚应交税金金额的5%

 

延迟6个月至12个月内缴税：再被罚应交税金金额的5%（也就是上一笔再加上这一笔）

 

延迟12个月以上缴税：再被罚应交税金金额的5%（也就是上两笔再加上这一笔）

 

自然，对于延迟申报和交税的情况，税局除了可以向当事人处以罚款之外，当事人同时还需要负担“利息”（Interest）。

 

也就是说，当事人一般到了最后需要负担：欠税金额＋利息＋罚款

 

 

→ 我们使用税局的线上计算器来简单计算一下：

 

为了便于计算，我们假设当事人的应交税金是1,000镑。

 

我们再假设，当事人是在今年4月30日完成申报，并在同一天完成交税，那么根据计算，当事人届时需要支付的总金额是：1,156镑

 

这包括了：100镑的迟申报罚款＋50镑的迟交税罚款＋6.34镑的利息和原来的应交税金1,000镑。

 

我们再假设，同样应交税金为1,000镑的情况下，当事人拖到了今年8月1日才完成申报，并在同天交税完毕，那么届时需要支付的总金额就变成了：1,862镑

 

这简直快到原来应该缴交税金的1.9倍了！

 

（费用细节：750镑迟报罚款＋12.96镑利息＋100镑迟交罚款＋原来的应交税金额1,000镑）

 

换句话说，自然是时间拖得越久，当事人应交税的金额越大，基本会跟着衍生出来的总账单金额就越高！

 

因此，如果您是不小心错过前面提到的期限的，建议您尽早完成申报并交税。

 

或者您已经完成申报但尚未交税的，也请把握尽早交税；或者您有困难的，也应该尽早联系税局，商量“还款安排”，而非拖着不管。

 

 

→ 事实上，通过”线上申请“，可直接安排最高30,000镑的“分期还款”事宜！

 

意思是说，自雇当事人“所需缴交税务”不超过30,000镑的情况下，一般可以通过线上申请：https://www.tax.service.gov.uk/pay-what-you-owe-in-instalments?_ga=2.94614940.1435619617.1619536890-84924492.1603457459&_gac=1.217842082.1617196285.EAIaIQobChMI7on8zs3a7wIVAdN3Ch0E-wH_EAAYASAAEgLycfD_BwE；或电话联系税局：0300 200 3822，来安排”分期付款“的还税事宜。

 

根据税局的相关指导文件，自雇当事人如果想要直接从线上申请安排”分期付款“的话，需要先：

 

－已完成2019－2020税年的自雇申报；

 

－没有（积欠）其他未完成的税务申报；

 

－没有（积欠）其他未缴交的税务；并且

 

－除了自雇申报外，没有其他的税务需要”分期付款“。

 

一般来说，”分期付款“不可以在超过税务到期日的60天后设置（也就是需要把握在”到期日“后的60天以内）；并且，分期付款的”周期“限于12个月。

 

不过，如果当事人的情况特殊，例如需要超过30,000镑的上限，或者需要”更长时间“的还款安排（超过12个月）的话，仍可能”直接联系税局“，进一步达成协议。

 

丽莎建议：不论当事人的情况为何，有什么困难，都应该”主动“去解决；而不是逃避或坐等情况变得更糟。

 

当然，对于2019－2020年度的自雇收入－已经完成申报和缴交，或者未来需要进行申报的莎粉们，丽莎这篇文章也可以给您些提醒，让您尽早开始注意和准备。

 

丽莎税务提醒：对于原来有申报自雇，但认为自己已经不再是自雇，或者没有自雇收入的人，也不能直接什么都不做。

 

如果说，当事人在2019－2020税年没有任何自雇收入或其他收入需要申报，当事人还是得在上述期限内向税局做申报，即便当事人认为自己没有任何的税需要缴交。

 

而当事人若是觉得自己已经不再需要做Self Assessment了，比如说自己已经不再是自雇了，而且除了一份固定的被雇用的工作收入之外，也没有其他的收入了；那么，当事人这个时候必须尽快通知税局自己的变化，并且该年度的Self Assessment仍然需要申报。

 

否则的话，过了“期限”同样会被视为逾期申报，并遭受税局的罚款。

 

此外，即便不幸被罚款了，当事人缴交完罚款之后，还是需要向税局做申报。

 

有些人可能会想说，反正都已经被罚款了，那么是不是赶紧把罚款给交了就没事了？这事实上是错误的。

 

面对这种因为延迟申报所遭受的罚款，当事人首先需要做的是赶紧将自己的Self Assessment给递交上去，然后再去交付罚款。

 

否则的话，当事人若还是迟迟不去申报，那么只会导致罚款不断地增加，直到税局终于收到当事人的申报表为止。

 

 

→ 最后，哪些人需要申报Self Assessment？

 

如果您在上一税年/前一税年（这边延续上面的说明，所以代指2019年4月6日至2020年4月5日之间）符合以下情况的人：

 

个体经营（Sole trader）的自雇者，并且年盈利超过1,000镑；

 

合伙企业（Business partnership）的其中一位合伙人。

 

如果您不是自雇，而是一个为他人工作的雇员，或者说已经退休了正在领取养老金；那么，如果您还有其他收入，并且该收入有涉及以下的话，也是有可能需要申报的：

 

您手上有房子正在出租，有租金收入；

 

你有小费（Tips）收入或红利佣金；

 

从储蓄，投资或股票所获取的收入；

 

其他来自英国以外国家的收入。

 

补充说明：也就是说，许多人可能会以为只有自雇人士（Self-employed）才需要做这类申报；但其实一般工薪人士（也就是上班族、雇员）如果符合以下情况，也是有可能需要递交个人报税申报表的：

 

1. 有兼职/副业

 

现代社会物价飞涨，生活压力越来越大，搞副业已经逐渐成为了上班族补贴家用的一部份。

 

因此，即便今天当事人是个朝九晚五的上班族，领着固定的薪水，但假如他/她在上班之外自己有经营着其他副业的话，他/她就同时也可能是一名“个体经营”（Sole Trader）的自雇者。

 

如果当事人副业的总收入每年超过1千镑的话，那么当事人就需要把这个收入申报给税局。

 

2. 有海外收入

 

如果当事人有来自英国以外国家的收入，例如是海外工作收入、海外养老金、投资或储蓄利息，一般都是需要申报的。

 

除非海外的收入只是一些分红，并且金额很少不超过300镑。当然，是否需要缴税还是要看当事人的具体情况。

 

3. 手上有房子正在出租，有租金收入

 

由于房租基本上也是个人收入的一部份，所以当事人一般也是需要进行申报的。

 

对于居住在英国的房东（Resident Landlord），税局就特别制定了一个“Rent a Room Scheme”。

 

当事人可以享受每年最高7,500镑的免税额，就是说只要每年的租金收入不超过7,500镑，就不需要交税。

 

但是这个政策对于海外房东来说是不适用的，因为房东如果常居海外的话，不能算是“Resident Landlord”。

 

海外房东基本上就是无法享受任何个税免税额的，就是说只要有房租收入，无论多或少，都—定要报税。

 

4. 从储蓄，投资或股票所获取的收入

 

如果当事人在过去一年从投资、买卖、股票或储蓄中获利超过1万镑的话，一般都需要向税局申报。

 

5. 税局要求

 

有时候，税局会直接发信给当事人，要求当事人提交Self Assessment。

 

尽管当事人可能认为自己并不需要做申报，但是也绝对不能忽视税局的要求，并且必须在期限内提交申报。

 

如果当事人认为税局的要求有误的话，可以先咨询一下自己的税务/会计师，并且进一步和税局联系。

 

最后的最后，如果实在不确定自己的其他收入是否已经达到了需要申报的基准，可以使用这个免费的线上系统查看：https://www.gov.uk/check-if-you-need-tax-return

 

或者，建议莎粉直接咨询专业税务师。

 

今天的文章就到这边。如果对于以上内容，或者英国税务的其他方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎会计行。

 

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根据英国移民局的宣布，对于部份申请Replacement BRP/BRC（替换/更换BRP卡）的申请人，将会收到移民局的通知，使用“UKVCAS IDV”手机应用程式（App）完成申请。

 

移民局指出，这项“新变化”其实已经默默从上周末（4月23日）开始，目的是达到“分流”－原因是，近期申请更换BRP卡的人数越来越多，为了避免英国签证中心“预约”爆满，甚至影响到其他申请，所以移民局将允许部份申请人通过IDV App申请。

 

这也代表，收到移民局通知－可以使用IDV App完成申请的当事人，是“不需要”再去预约签证中心的时段（也就是不必亲自前往签证中心去递交指纹和拍照等生物信息）。

 

 

→ 哪些人可以“受邀”使用App完成申请？

 

从移民局发布的公告中，没有进一步说明细节，表明哪些“更换BRP”申请的当事人，可以被通知“使用App”完成申请。

 

不过，我们认为，这一般指的是符合以下情况的申请人：

 

移民局那边保有当事人（先前递交过的）生物信息纪录（也就是当事人过去曾经递交过自己的生物信息，包括按指纹和拍头像照），并且，当事人最近一次递交/登记生物信息，是在2015年7月以后；

 

新申请的申请日期，和当事人最近/最后一次进行指纹登记的日期，中间所相隔的时间“不超过”5年；

 

在照片方面，对于16岁以上的当事人，（当初）拍照时的年龄－和目前的年龄之间的“间隔”，不得超过5岁；而16岁以下的当事人，拍照时的年龄和目前的年龄之间，则不得超过2岁。

 

当然，需要指出的是，可以允许使用IDV App完成申请的当事人，必须是在英国境内，也就是境内递交申请（不过，其实申请Replacement BRP/BRC本来就只能在英国境内提出，人在英国境外的是无法直接提出“更换BRP”申请的）。

 

注：对于人在英国境外的，如果想要申请“更换BRP”（Replacement BRP），必须先在境外提出“Replacement BRP Visa”（BRP替代签证）申请；

 

申请到“BRP替代签证”后，当事人可以持有该临时签证回到英国，之后才能在英国境内提出（正式的）“更换BRP”申请。

 

申请“BRP替代签证”的费用是154英镑。

 

 

→ 如何确认自己能否使用IDV App完成申请？

 

对于已经完成“线上递交”更换BRP（Replacement BRP）申请的人，需要注意移民局寄来的邮件，需要主动查看自己注册给UKVCAS的电子邮箱。

 

一般来说，移民局会向当事人发出以下两类电邮，告知当事人下一步需要如何操作：

 

Download the IDV app now（即刻下载“UKVCAS IDV”手机应用程式）；或者

 

Book your UKVCAS appointment now（即刻预约签证中心时段）。

 

自然，收到“Download the IDV app now”邮件的，就代表移民局邀请当事人，去下载IDV App用以完成生物信息的递交。

 

这类当事人通过App完成身份确认后，就可以坐等移民局的处理了。

 

而这些被通知使用App完成申请的，也就不能再去预约签证中心了（但当然，不需要亲自去签证中心，是更加方便的）。

 

我们认为，移民局这项新安排，应该可以有利于大部份申请“更换BRP”的当事人；

 

因为“更换BRP”申请不同于其他签证或身份申请，当事人完成线上申请后（包括完成付费），只是需要通过递交生物信息来完成身份确认，基本无须再递交其他额外的支持文件。

 

所以说，把“身份确认”（递交生物信息）由亲自前往签证中心递交，改成使用App进行确认，其实是更加方面且有效率的；而且对于这类申请来说，也基本不太会造成什么其他额外的问题。

 

 

→ 为何需要申请Replacement BRP/BRC？

 

很简单，比如说当事人原来的身份卡（BRP）即将到期了，所以当事人需要新的BRP卡来证明自己的合法身份。这种情况一般出现在，持有英国永居身份的当事人身上。

 

一般来说，永居卡（每张）的效期是10年。

 

这个“效期”并不是说，10年一到，当事人的永居身份就到期、不再具有永居身份了；而是单纯用以证明当事人合法身份的“那张卡”到期了，这就好比说一个人的护照，也会有一定的使用期限，到期了就需要更换新的一本一样。

 

所以说，如果当事人的永居卡到期了，也就是需要再去申请“更换”一张新的即可。

 

不过需要注意的是，移民局先前已经说过，由于所使用的加密技术需要更新的缘故，所以近几年开始申请到的永居卡，都是一律只到2024年的12月31日到期，即便到那时候，当事人持有的永居卡尚未满“10年”。

 

但当事人无须担心，效期更短也不代表当事人的合法身份和相关权益会被打折；届时只要当事人按照正常程序，申请“更换”新卡（新的BRP）即可。

 

→ 何时需要“更换”BRP卡？

 

除了上述提到的“永居卡到期”，符合以下情况的当事人，也需要申请“更换”一张新的BRP卡：

 

原先持有的BRP卡已经：弄丢了，被偷了或者损毁了（总之是不见了或弄坏了）；

 

当事人是难民或人道保护身份，而原先的ISD（Immigration Status Document移民身份文件）已经不见了，损毁了，过期了；或者，当事人只是单纯想要申请一张BRP卡，来取代原本的ISD。

 

想要申请“Replacement BRP/BRC”，可以通过移民局的线上申请系统：想要申请“Replacement BRP/BRC”，可以通过移民局的线上申请系统：https://visas-immigration.service.gov.uk/product/biometric-residence-permit-replacement-service?_ga=2.140087411.173165938.1619447100-358388412.1612540532

 

申请的时候，当事人需要：

 

填写线上申请表；

 

准备好所需文件；

 

完成后支付费用；

 

递交照片指纹等生物信息（可用App递交）。

 

如果依赖主申请人的家属（Dependant）也需要申请“Replacement BRP/BRC”，那么必须分开递交，也就是每个人（自己）的“更换”申请都是独立的，不可以捆绑在一起申请。

 

丽莎还要提醒：如果您是遗失了BRP卡（不论是自己弄丢或者被偷了），是需要自遗失起的3个月内，申请一张新卡。

 

否则的话，移民局是可以向当事人罚款最高1,000镑，甚至要求当事人离开英国的。

​

而即使当事人打算离开英国，想说不再需要新卡了；也应该向移民局进行通报，告知移民局自己的卡丢了：https://www.biometric-residence-permit.service.gov.uk/lost-stolen/where?_ga=2.174152930.173165938.1619447100-358388412.1612540532?hof-cookie-check

 

 

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莎粉们周一好，本周的《丽莎房产快讯》，我们将带大家了解的新闻有：

 

• 房屋交易量创16年来最高记录，房子上市不到一周就被抢光。
• 30多位买家堵在威尔士一家房地产公司门口，通宵达旦，只为抢到心仪房产。
• Zoopla公布数据——大多数卖家的房屋价值往往比预期多出5万英镑（约50万人民币）
• 抢房？跟我无关！数据显示，即便政府推出利好政策，大多数30多岁单身群体根本无法买房
• 今日，Nationwide“帮助之手“计划正式启动，允许首次买家申请到其收入5倍的贷款

 

 

房屋交易量创新高，房子一周就能出售

 

受到印花税假期以及其他利好政策的影响，英国房价持续攀升。上周，英国统计局发布了最新的房价指数，在截止2021年2月的一年中，英国平均房价上涨了8.6%，这是自2014年以来最高的一次年增长率，使得英国目前平均房价约25万英镑。

 

房价攀升，似乎并没有影响买家们疯狂的购房热。

 

根据英国税务局的官方数据显示，3月份，英国房屋销售数量创下历史新高，比2020年3月的交易总数高出两倍，也是自2005年以来最高的一次交易数量。

 

据各大房地产公司描述，近段时间真是他们有史以来最繁忙的日子了，四分之一的房屋不到7天的时间就被售出了。而且，市场上的房产比需求少，买家们可以用“抢房”来形容，有些买家甚至可以在几分钟内就作出了买房的决定，只为拿下心仪房产。

 

Rightmove的报告指出，非常多城市买家继续想在乡村买宽敞的大房子。比如说，该网站上挂出的一个乡村庄园。

 

据说，这套庄园曾经的主人是理查德三世的王妃，里面有一栋独立的平房，两层谷仓、一个车间、果园、还有1.66英亩的花园。通常来说，这类型的房子总得需要一年的时间才能出售，可是，这一回，这个庄园上市不到几天就引来了两位伦敦买家的竞价，其中一位甚至比要价高出10万英镑。最后，它在三周后以265万英镑的价格出售了。

 

另外，康沃尔郡北部艾萨克港的一套两居室平房也在短短五分钟内就被买家以31.5万英镑的价格拿下，创下了卖房速度的最快记录。据《星期日泰晤士报》报道，另一处450万英镑的房产，买家在收到报价后，甚至都没有到现场看房，就潇洒买了。

 

牛津郡房地产代理公司Stowhill Estates的老板Lucy Joerin说，近段时间，高端房产的销售速度非常快，因为印花税假期可为他们起码节省出一个新厨房或浴室的价格。

 

 

房屋库存太少，威尔士人们熬夜抢房

 

这些政策真的有那么管用吗？您还真别不信，威尔士也因利好政策推动了当地买家的购房热。抢着抢着，上市的房产都满足不了需求了，买家们只能连夜“抢”房！

 

上周四，在威尔士阿伯代尔，30多人带着椅子，毛毯还有酒来到当地一家名叫Bidmead Cook房地产公司门口，坐等房产开售。据说，该公司在第二天会开售14套新建房产，大多数是三居室和四居室的房型，售价在18.5万英镑到31.5万英镑之间。

 

为抢这些房源，买家们提前一天就来到该公司门口，通宵排队抢房了。在这些排队的人群中，有的是当地人，有的是从外面赶来的人。据说，该公司在第二天早上9点开门，不到三小时，该房地产公司就卖出13套房子！

 

该房地产的房产经纪人Gavin Williams向媒体讲述，在他那么多年的职业生涯中，这是唯一一次碰到买家竟然通宵排队来买房的场景。该公司主管Jeanne Fry-Thomas也说，她都不敢相信自己的眼睛，实在不忍心让大家在寒冷的夜晚等待，她还特定叫同事向等待的人分发了咖啡和甜甜圈。

 

来自Cwmaman的Angharad Hamilton-Shaw是其中一名买家，也是排在头一位的买家。开盘前一天的下午3点，他就赶到了现场，家人和朋友整夜轮流帮忙排队，以确保能买到这个房子。

 

“最初我们计划在午夜去排队，但真的是太喜欢这个房子了，然后我们就计划早点来。而且我们做得很好！有一个人是在四点钟左右来的，如果我们没有早点到，就得排在后面，恐怕又失去机会了。 “

Hanna也是其中一名排队的买家，她告诉BBC，她在2月份的时候刚卖掉了她的房子，从3月初开始一直在寻找新房。她在过去两个月看中的房子，几乎都被其他人抢走了，这一次，她不能输了。

 

“太疯狂了，我根本没有打算来排队的之前，但是我婆婆路过这里的时候看到有人已经排队了，立刻打电话给我，我就赶紧跑来。晚上天气相当冷，但是没关系，咱通宵也得排着，我必须要赢得它！”

 

这些买家们说，那些在凌晨四五点才赶来的市民们都没资格了，因为排在前面的买家和他们想买的房源是一样的。到达现场后，他们只能叹气，然后，乖乖离开。

 

Jeanne Fry-Thomas主管承认 “今天开盘的房产都是新建房产，目前正在开发的第二阶段，都没有建好。需求太多了，我们没有足够的库存，真的对不起那些排不上队的买家了。”

 

 

卖家的房屋价值往往比预期多出5万英镑

 

看到房产市场如此缺库存，Zoopla也急了，赶紧搜集平台信息做了调查，用一份真实数据来鼓励买家们赶快释放其隐形资产。

 

该数据显示，英国每10个房主当中，只有3个人对他们的房屋价值有一个准确的判断。几乎一半（45%）的房主低估他们的房屋价值。最后，那些低估其房屋价值的人发现，他们的房屋价值总是比他们想象的多出￡46,305，这相当于英国平均工资的1.5倍。在伦敦以及东南部这些房价比较贵的地方，近十分之一的房主的房产价值超过了他们的逾期10万英镑。

 

Zoopla解释，这项研究是基于过去三年中的数据分析的，他们通过房地产中介对其房屋进行估价以及出售房主的数据总结出来。这份调查报告也强调了人们对其房屋价值的估算与实际情况之间有着巨大差距。

 

那么，这些隐形资产对房主们有哪些帮助呢？

 

那些继续出售他们的房屋并受益于隐形资产的人表示，这些意外财产对他们的生活产生了重大的影响。81%的卖家说，他们用这些额外的钱改善生活方式。

 

大约有一半的人表示，他们能够搬到比预期更好的房产，比如说，房子里多了更多的卧室或者房产的地理位置在更好的区域。18%的55至64岁的人说，有了这笔钱，他们可以提前三年退休了。

 

另外，13%的人说，有了隐形资产，他们能够升级汽车，享受更多的假期。大约8%的人用这笔钱帮助他们的孩子进入房产阶梯。

 

Zoopla的研究主管Gráinne Gilmore说：”在过去的12个月里，住房市场受到了疫情的影响，许多家庭重新评估了他们想要的生活方式。现在，买家的需求激增，可是还没有足够的房屋上市。因此，现在投入房产对于买家来说，真的会处于比较有利的地位，并可能会释放出隐藏的资产。”

 

 

抢房是有钱人干的，普通人买不起

 

上周，BBC和卫报分别报道关于买房梦的新闻，两家媒体有着同样观点：政府的这些利好政策根本没有解决大多数普通市民的实际问题。

 

《卫报》称，上周一，政府95%的贷款担保计划正式启动，买家只需要筹集5%的资金就可以买房。可是，这个“将一代人的租金变成一代人的购买计划“根本不会帮助英格兰和威尔士大部分三十岁的单身人士走上房产阶梯。

 

怎么说呢？

 

虽然，该计划给予了低存款买家计划，可是，您的收入不够，根本也没有资格向抵押贷款借到剩余的资金。

 

《卫报》使用Nationwide抵押贷款计算器来了解英格兰和威尔士的市民们可以借到多少钱。数据显示，在英格兰和威尔士大约一半的地区，即便有政府的帮助，30多岁单身仍然被排除在买房队伍之外，因为他们的工资太低了。

 

当然，两个人的工资加起来有可能更容易筹集到大笔的抵押贷。但在英国这个年龄组（30岁——39岁）人群中，他们收入哪怕是加在一起，也无法在伦敦所有地区和英国南部或东部的部分地区买房。

 

在英格兰和威尔士的一半以上的地方，30多岁的单身女性，哪怕她的工资排在了该年龄组的中等水平——30258英镑，就连最便宜地段的中位价房产也负担不起。同时，在全国范围内，几乎有48%个地方的30多岁单身男性，哪怕他收入排在了中等水平——34,567英镑，也根本无法申请大部分房产的抵押贷款。

 

另外，伦敦的基本工资可能比英国其他地方高，可是，房价也更贵。一个30多岁的单身女性和男性，他们的收入已经达到了该年龄段的最高水平，想在伦敦买房？没门！一对夫妇的工资总额为94,022英镑，他们也无法在伦敦（至少13个区域）买房。

 

这数据——是不是讲出了大实话？

 

抵押贷款公司L&C的经纪人David Hollingworth说，

 

“存款会阻碍一些首次购房者，所以，95%抵押贷款的回归将有助于加速一些人的购房之旅。然而，它只适合高薪人群，因为它仍然与抵押贷款的承受能力和个人能够支持的借款金额有关，因此，在许多情况下，首次购房者们还有必要不断增加存款额度。”

 

慈善机构Generation Rent的副主任Dan Wilson Craw评价：“95%的抵押贷款计划可能只有利于那些高收入人群，政府应该把精力放在降低租金上，这样才能让更多低收入者存得了更多的首付款。“

 

 

贷款机构提高借贷机会

 

实话虽实话，买家们也不要太灰心，生活总还有希望。

 

这不，金融借贷公司Nationwide向首次购房者们带来了一点点小甜头了——今天，该机构正式向市场上推出“帮助之手”计划。当首次购房者申请五年或十年期固定利率的抵押贷款时，将能够借到其收入的5.5倍的款额（最高贷款额度为90%），这比市场上的4-5倍的水平多出了一些。

 

比如说，一对夫妇的共同收入为50,000英镑，假设有10%的存款，并且没有其他影响负担能力的费用，他们将能够借到275,000英镑，而不是之前的225,000英镑（按4.5来算）。

 

Nationwide表示，以前， 5.5倍的机会通常是保留给一些高薪人士，如会计师、律师和工程师，或那些收入超过10万英镑并以较低的贷款与价值借款的人。但是，此次推出的产品可供所有收入门槛更低一点的首次购房者使用。

 

“在过去10年中，首次购房者的房产平均价格增长了41%，而平均收入却增长了18%。因此，我们将提供10亿英镑的帮助性抵押贷款，以支持更多的首次购房者进入房产阶梯，”

 

据了解，该计划于今天正式启动，产品的利率和Nationwide目前标准抵押贷款范围相同。另外，首次购房者在完成抵押贷款时还可获得500英镑的现金返还。

 

不过，Nationwide表示，该产品的申请仍将受到严格审查，包括：全面评估信用评分和额外的信用承诺。该计划将适用于有工作的申请人，但不包括自营职业的申请人。

 

好了，本周的《丽莎房产快讯》就到这里！我们下一期再见。

 

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稍早之前，英国内政部曾经宣布，要废除一直以来备受争议的移民审核演算机制，也就是所谓的“交通信号”机制（Visa Streaming Algorithm）。

​

简单说，移民局自2020年8月7日起，不再使用过去的“数据演算法”来审核申请－该演算机制，会把申请人根据他们的“国籍”打分，区分成不同程度的“风险”。

 

如果申请人的国籍被认定为是风险低的，一般就会被分配到处理速度比较快的签证官那里去；而如果被“系统”认定为是风险高的，就会分配给处理速度较慢的签证官。

 

而且，根据该演算机制，如果“风险高”的申请被核准了－移民局内部会再去审视该“核准”的决定，看看是否正确；

 

反之，“风险低”的申请只有在遭到签证官的拒绝后，该“拒绝决定”才会遭到审视。

 

这基本暗示了，被系统评定为“较高风险”的申请人，恐怕遭到拒绝的几率会比较高，因为签证官会更不愿意核准（被系统归类为）风险较高的申请。

 

 

→ 内政部宣布推出“过渡”工作流解决方案！

 

自然，移民局过去的做法，会被认为是一种“歧视”，因为单纯只因为申请人的“国籍”，就使得其申请直接居于弱势，是不适当的做法。

 

这也就是为什么，在遭到英国移民慈善机构JCWI提出的挑战后，内政部主动提出中止使用该“备受争议”的演算系统，并承诺会推出用以取代的“新机制”。

 

不过呢，移民局依然还是那个我们熟悉的移民局；原本根据他们先前的宣布，说最早会在去年10月底前，推出新的系统……

 

但终究，他们还是拖到了今年的这个时候。

 

于是，根据内政部新发布的《Workflow routing: visitors》指导文件，一个新的“工作流机制”（Workflow routing solution）终于被推出。

 

但需要指出的是，这个新的机制，也不是板上钉钉的，而是一个“过渡机制”。

 

就是说，内政部在新发布的指导文件中表明，这个临时机制可以让他们边测试边做出改善（如果需要的话）。

 

他们会持续评估这套“新机制”的有效性，并在未来评估过后，需要做出（重大）修改的话，会再正式发布“更新”指导文件。

 

此外，目前这份指导文件（也就是“过渡机制”），只适用访问签证（Visitor visa）申请，其他类别的短期签证（例如海外家政工人Overseas Domestic Worker，机场直接办理的过境签证Direct Airside Transit Visa等等…）皆不适用。

 

 

→ 那么，新的机制是怎么样的？

 

内政部宣布，推出一种新的“Ministerial Authorisation”（部级授权）。

 

新的“授权机制”，已经用以取代过去的“演算机制”。

 

指导文件指出，新的“MA”机制，使用的是更为严谨的检视和审查制度，有着特定的数据支持－而该“数据”，就是“损害访问签证”的证据资料库。

 

这些特定数据/证据资料库，可以显示出：一个（新的）访问签证申请，是否应该被更审慎的考虑，基于某个国籍/国家（过去的申请），出现更高的递交假证据或伪造文件的纪录；

 

或者，来自某国家的申请人，资料库显示，有更多的逾期滞留历史，甚至出现更多的“报难民”情况。

 

而移民局将会通过这个“MA机制”，去决定是否该对于一个申请，进行额外的审视－而这个“额外审视”的信号，基础也是建立在申请人的“国籍”上。

 

只不过，文件也指出，这并不代表来自特定国家的申请人，其申请就一定会落入“额外审视”；而是要该申请，也要同时符合“风险特征”（Risk profile）的范畴，才会触发“部级授权”（也就是需要“额外审视”）。

 

 

→ 所以，“额外审视”将包含些什么？

 

这主要是包含（但不限于）以下：

 

（进一步）验证检查；

 

索要（申请人）更多资料/证据；

 

面试申请人或者其赞助人。

 

换句话说，符合“风险特征”（被认定为比较有风险）的申请人，移民局就可能需要采取更为严谨的手段去审核当事人的申请（比如说：要求当事人提供特定信息，或者进一步要求电话面试）。

 

→ 可是新机制也是基于“国籍”基础，和过去有何不同？

 

指导文件也指出，在新的“MA”机制下，如果申请人来自的国家（国籍）被认为是有风险的（出现在“风险清单”上），这只是给签证官一个理由（或者说警示），需要去申请调出“Risk Profile”，以确认当事人是否符合“风险特征”，而需要进一步触发“额外审视”。

 

一旦调出Risk Profile，发现当事人并不符合“风险特征”的话，那么对于该申请的审核，就会直接基于“以申请人为基础”的方式（Person-centric），就是着重当事人的相关条件（比如去看当事人过去的移民历史，是否有不好的移民纪录等等），去做判断。

 

当然，如果申请人过去有不好的移民历史的话，一般就会被归成“Complex”（较复杂）案件，可能所需的审核时间比较长。

 

而如果被划到“Non-complex”（非复杂）案件的，一般处理速度也会（相对）较快。

 

 

→ 丽莎补充：一些申请“访问签证”的重点提醒

 

既然移民局上面新发布的“内部审核机制”是针对访问签证的，丽莎下面就再对这类申请做一些补充，帮助莎粉们了解，也希望可以让大家避免一些雷区。

 

首先，通过申请普通访问签证（Standard Visitor），申请人可以赴英进行以下活动：

 

旅游观光，探亲访友

 

短期商务访问，如参加研讨会

 

上短期课程（不超过6个月）

 

短期学术访问/学术研究交换计划

 

私人医疗因素（赴英接受特定治疗）

 

同时也要注意，当事人不能持访问签证，在英国进行以下：

 

受雇英国公司工作或在英自雇

 

通过频繁赴英达到长期居留英国目的

 

申领英国福利（Public funds）

 

就读超过6个月的长期课程

 

结婚或注册民事伴侣关系（想来英国结婚，可以申请结婚访问签证－Marriage Visitor）

 

→ 访问签证申请－是否具有移民倾向？

 

与其他类型签证不同的是，申请访问签证时，签证官的考察重点是－申请人有没有移民倾向。

 

因此，想要成功拿到访问签证，很关键的一点是：必须向签证官证明，自己没有在英国滞留的倾向。

 

签证官对于申请人移民倾向的考察，主要包括两个部分：

 

1）家庭纽带

 

申请人需要证明，自己在中国有很强的“家庭纽带”，也就是血缘关系。

 

简单来说，申请人最好能够提供子女、配偶等，都是居住在中国的证据。

 

但很多情况中，申请人的子女或配偶都是在国外。

 

那么，如果申请人提供自己的父母、兄弟姐妹等亲人都在中国居住，并且自己还时常与他们团聚的证明，这样可以吗？

 

需要指出的是，对签证官来说，这样的证据恐怕就相对缺乏说服力了。

 

因为在审核过程中，他们着重参考的是“小家庭”的概念，也就是申请人的子女和配偶的情况。

 

他们较少考虑“大家庭”的概念－兄弟姐妹，叔侄外甥等人的情况，对申请的帮助较小。

 

所以在申请时，最好能够提供：自己的未成年或成年子女在中国、配偶在中国，或者有未成年的孙子女在中国，（他们）需要申请人的照顾等类似的证明资料。

 

目的就是让签证官相信，如果申请人滞留在英国，那么申请人就会失去这些宝贵的“纽带”。

 

通过展示申请人的“家庭纽带”，来证明自己并不存在移民倾向。

 

2）经济纽带

 

所谓“经济纽带”，就是申请人必须要证明，自己在中国的收入来源，自己的生活重心还是在中国。

 

在这方面，申请人主要需要提供，自己在中国或其他第三定居国（非英国），有固定资产和存款收入。

 

固定资产主要包括了车产、房产等。

 

存款收入主要包括了投资、薪水、退休金等。

 

申请人通过展示自己的收入和资产，让签证官相信，自己在中国拥有稳定的经济基础，而不会轻易去割裂这种“经济纽带”。

 

 

→ 资料准备（参考重点）：

 

有效的旅行文件或护照，其中必须包含至少一页，双面都是空白面的页面；

 

目前的在职或在校证明，例如：工作证明（写明职位、年薪、月薪等）或营业执照（如果自己经营事业/股东），或租赁合同（如果通过租赁获得收入），或就读证明等；

 

收入和资金证明，例如：银行流水或存折（6-12个月）或存款证明（特别提醒：提供银行流水时，不要在短期内有大笔的资金流动；如果有，要主动提供合理的原因，否则申请人的经济状况会被质疑，也可能导致拒签）；

 

如果探访亲戚或朋友，需要提交他们提供的邀请函，邀请函应说明停留的时间长度；

 

如果是商务访问，则需要提供英国公司的邀请函。如果有担保方，请提供担保方的邀请函；

 

如果担保方为申请人此次访问出资，则需要提供担保方的银行流水（至少3个月）；

 

过去的出行纪录/旅游纪录（最近10年），例如：旧护照（注：良好的移民历史对于申请也有积极帮助。相反，如果之前有不良纪录，如滞留、偷渡等，可能会对申请产生负面影响）；

 

申请人也应该提供自己赴英的“出行计划”，来英国访问的细节，以及预计停留多久。

 

→ 是否有资格邀请家人探亲访问？

 

很多人在这方面存在着误区，认为自己不是如英国永居那样的长期居留身份，或是持有特许身份，所以没有资格邀请家人探亲。

 

这实际上是错误的。

 

移民局规定，只要持有超过6个月的（长期）签证，包括学生、工作、配偶、特许居留等，都可以邀请国内家人（如父母和兄弟姐妹）来英国探亲访问。这也是英国政府对于人权保护的其中一处体现。

 

→ 我在“吃福利”，也可以请家人来吗？

 

这是完全可以的。

 

只要拥有合法身份，领取福利同样也可以邀请家人来英国。

 

但要特别注意的是，在申请签证时，领英国福利的当事人，请不要提供资金证明和出行费用说明，做为“赞助”国内家人来英旅程。

 

试想，当事人所领取的福利是由英国政府提供，目的是为当事人解决生活困难。

 

如果用该福利资助家人来访，就相当于英国政府在间接资助当事人的亲人来英国。显然，英国政府并没有这个义务。

 

在申请时，应该格外注意这一“陷阱”，不然有可能导致拒签。

 

→ 个人信息有出入？

 

最后，有时还存在着这样一些特殊情况：

 

有些人在英国使用的个人信息（包括名字、生日、居住地等）和国内的不同，这时候该如何处理呢？

 

这时，可以提供DNA鉴定报告。

 

也就是说，需要在中英两国间进行细胞采样，然后将资料提交大使馆，用于证明父母、兄弟姐妹、子女等血缘关系－是真实存在的。

 

说了这么多，希望以上的内容有帮助到大家。

 

而对于移民局最新的“工作流机制”，丽莎也会持续观察，如果有从我们案件处理当中，有什么新的发现，或者移民局更多的相关消息，也会争取再给莎粉们做出更新。

 

不知道大家对于上面提到的“新机制”有什么想法呢？如果有任何意见，欢迎留言告诉我们。

 

对于英国移民和法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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在英国的街头小巷，您不难发现一些爬满常春藤的维多利亚式建筑，绿油油的植物让古老的住宅变得更有魅力了。据说，它在美化房屋的同时，还可充当家里的暖气，夏天的时候还可以变成空调，让您一年四季都居住在舒适的环境里。

 

不过，您得小心，常春藤快速生长的能力也可能会伤害您的建筑物。假如您房产结构并不适合种植这类植物，它就会变成隐形杀手，把您家里的整个外墙都毁掉。时间久了，您的房产会变得一文不值！

 

 

常春藤对房屋的好处有哪些？

 

您看，这些覆盖着常春藤的房屋总是城市或乡村里的一道亮丽风景线，路过被绿色植物覆盖的英式古老建筑时，是否很想立刻买下它？

在英国的许多地方，常春藤房屋还成为网红拍照的打卡点了。比如说，英国最美街道之一南肯辛顿的Kynance Mews，街头上的居民房爬满了常春藤，相当漂亮。春天和夏天的时候，整个墙壁都是绿油油的，到了秋天，它们还会变成了橙色，很经典。

 

在诺丁山的小巷里，很多标志性的维多利亚房产也都有着爬满常春藤的外墙，五颜六色的房产上被绿油油的植物给点缀了，就像处在童话故事里。

 

近些年，越来越多居民也喜欢用常春藤来装扮花园，比如，做成一个常春藤酒吧棚，常春藤工作室，或者常春藤瑜伽馆，让沉闷的房子看起来活力不少，还会提高您房产的竞争力。

 

英国牛津大学的科学家们做了为期三年的常春藤研究，他们分别测试了大学里的常春藤墙，以及英国各地覆盖着常春藤的外墙建筑。该数据证实了，如果使用得好，常春藤不仅无害，还可以成为家中的保护罩，使建筑物免受极端温度的影响。在冬季的时候，常春藤可以作为一个热毯，使建筑物温暖了15%；夏天的时候，它又为墙体降温，温度降低了36%。此外，它还可以防止湿气破坏，帮助您吸收环境的污染物。

 

不过，这份研究也有一份说明：它有这些好处的同时，也会导致严重的问题。对于一些老式房屋来说，常春藤就像一个杀手，可以损坏油漆和护墙板，甚至强大到把房屋砖块的裂缝分开，影响整个墙体的稳定性。

 

 

常春藤对哪些房屋有损坏？

 

据皇家园艺协会（RHS）的一份研究表明，有一些侵害性较强的常春藤，如：英国常春藤（English ivy），由于它们需要通过根系来支撑自己生长，因此，当它们的根系穿透裂缝或接缝时，就会对墙体造成结构性的损害。另外，如果您家刚好是老房子或者地基较浅，或者具备以下特征，这类常春藤就会有严重的破坏性：

 

第一，松动的砖头。比较松动或者有裂缝的砖头是非常容易被常春藤的根部侵入的，如果您的砖头不牢固了，常春藤就会扩大砖头上现有的裂缝，并且让更多的水分渗透，久了，您的墙体就遭殃了。

 

第二，墙砖堆砌而成的石墙。这些没有砂浆的墙体自然存在大量的裂缝，常春藤会在这些裂缝中生长，如果您拔掉它们，您有可能会把墙体砖拉下，破坏了墙壁。

 

第三，古老的砖房。房屋越老，风险就越大。1930年以前建造的房屋需要特别小心，因为老式的石灰基砂浆比现代的水泥基砂浆要软得多，它是不适合常春藤攀爬的。

 

第四，木墙或者栅栏。常春藤很容易在木板之间穿行，破坏结构。它的根部还可以穿透木质纹理的裂缝增加腐烂的风险。而且，常春藤会滋生破坏木材的昆虫和其他害虫。

 

第五，灰泥和油漆墙，当您把常春藤拉下的时候，它可以拉掉灰泥的大块，而且细小的根系可以使表面永久变色。同样，它的根部也会损坏您的油漆，让墙壁脱漆。

 

第六，不健全的结构。常春藤是非常重的，它可以拉下脆弱的或不健全的外墙结构。

 

不过，如果您家确实有这样的情况，但又特别想要种植常春藤的话，可选择一些自行附着外墙生长的常春藤，如：弗吉尼亚爬山虎和波士顿常春藤，它们不会对墙壁表面造成损害。不过，在这里要提醒的是，这些破坏性较小的常春藤，由于它们是自行生长和攀爬的，您需要定期修剪和维护。否则，它们可能很快就会覆盖您的窗户、门，填满你的排水沟，甚至到达并堵塞你的烟囱。

当然，如果您家是比较健全的建构以及健康的石墙，基本是不会被常春藤影响，您就可以放心地种植常春藤啦！

 

不过，丽莎认为，您最好还是避免使用入侵物种。随着时间的流逝，您的房屋墙体材料也会逐渐老化，很难说，它们不会慢慢被这些附着力较强的植物根给破坏。

 

另外，这些破坏性较强的常春藤也被一些贷款机构认为是损坏房屋价值的因素，有时，贷款人会拒绝抵押贷款的申请，或者在解决这个问题之前保留贷款，这会破坏您房产的出售价格。

 

而且，清除这些破坏性较强的常春藤是很麻烦的，修复砖石和重新点缀的费用通常在上千镑甚至更多，如果损害范围大，则费用更高。

 

 

在家里种植和清理常春藤的小技巧

 

据皇家园艺协会，在家里种植常春藤的方法也是得讲究的，技术对了，可更好地保护您的房屋墙体。

 

首先，您要注意的是，最好将常春藤种植在距离墙壁至少30厘米的地方。这样，您可以保护墙壁的结构不受根系的影响。

 

其次，您需要在植物之间稍微留出一些空间。比如说，确保它们之间至少有20-30厘米的空间。这样，它们会生长得更快、更健康，因为它们的根部不会交织在一起。

 

接着，您要记住的是，大多数常春藤只需要在第一个生长季节为它们浇水。当这个时期过去后，它们的根系就足够强壮了，您不需要给它帮助了。

 

最后，您要记住定期地修剪您的常春藤，别任由它覆盖了您整套房子！

 

当您发现家里确实不太适合让这类植物攀爬，或者您想换一种风格，如何在不破坏墙体的情况下清除掉常春藤呢？

 

首先，当您清除常春藤的时候，一定不要拖拖拉拉。随着时间的推移，常春藤的根部会变硬，几乎不可能清除。因此，您越早清理，您的墙体就可以保护得更好。

 

另外，在清除的时候，一定要非常温柔地，轻轻地把它从墙上拉下来。如果根部已经长到了裂缝中，千万不要用大的力气，因为它会损坏您的砂浆或者护墙板的。

 

如果墙体上还有根茎附着着，可以尝试用木质或塑料的刮刀将它们弄松，然后开始擦洗。擦洗的时候，您可以用刷子来刷，如果刷子不能胜任，您可以用海绵来擦洗。如果仍然有残留在上面，可以试着用水和温和的洗涤剂来刷松它们。在这里要注意的是，刷子越硬，您就越可能破坏墙体，因此，一定要确保它不会划伤表面。

 

如果以上方法都失败了，而且您家里刚好是一堵石砖墙的话，您可以尝试用一些火烧掉剩余的树根。当然，您很可能会烧焦你的砖头，所以先自己测试一下。一定要戴上护目镜，并使火焰远离木材或易燃材料。

 

丽莎律师行在提醒您：在清除常春藤的时候，必须确保它没有鸟类筑巢的情况，如果有的话，您最好是向当地政府咨询，看看是否还有别的办法可行。根据《1981年野生动物和乡村法案》（Wildlife and countryside act 1981），在建造过程中，如果您破坏或摧毁任何野生鸟类的巢穴都是一种犯罪行为。

 

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《丽莎知道》的忠实读者，或者对于英国移民尤其是难民法律方面有点了解的人应该知道，对于来到英国的难民申请人（这里指已经递交申请，仍在等待移民局审核，尚未拿到身份的）－如果等待时间超过12个月（也就是在递交申请的12个月后，还是没有等到移民局的结果，并且造成的延误并非当事人所导致的话），申请人可以尝试去向移民局申请，在英国合法打工的权利（Permission to work）。

 

但是，这类“合法打工”权，基本只局限于做“短缺工作”，也就是内政部列在“短缺工种清单”上的工作（Shortage occupation list）。

 

然而，最新一则来自上级裁判法庭（Upper Tribunal）的判决，严厉地指出移民局的这项政策是“不合法”的。

 

 

→ 一个难民申请人，申请“打工权”被拒的案件

 

这则判决中的当事人，是一位来自阿富汗的难民申请人（Asylum seeker）。案件中会直接将当事人代称为“C6”。

 

C6的故事比较特别，因为他曾经有过英籍身份，只不过，他的“英籍”后来被移民局基于“国安因素”而遭到撤销（Rescinded）。

 

C6最早是在2003年，在未有成人的陪伴下，以“难民孩童”入境英国，申请难民身份（Unaccompanied minor）。

 

他最初的难民申请并没有成功，但移民局给了他特许身份，他也就成功留在了英国；并在2011年，他拿到了英籍身份。

 

到了2014年，移民局通知C6，由于C6的行为不利于英国公众福利，所以打算废除他的英籍身份；后来，他的英籍身份在2016年11月被正式取消。

 

而移民局之所以想要撤销C6的英籍身份，是因为他在2014年的时候，曾经回到阿富汗，该趟旅程被英国中情局认为，和阿富汗当地的极端组织有所连结……

 

 

对于移民局决定撤销C6的英籍身份，C6有提出上诉，不过该上诉失败了。

 

后来，他又基于“国际保护”报了难民，申请同样被拒绝，但他仍通过上诉，想要继续挑战移民局的决定－而其“上诉”最早将在今年10月听证。

 

简单的说，C6的“难民申请”－辗转从2016年（中间经过一些磕磕绊绊的过程）持续至今，对于当事人来说，如果一直没有/不能够工作的话，将是很长且难熬的一段路。

 

于是，C6曾经找到一份外卖送货司机的工作，想跟移民局申请合法工作权利（Permission to work）；但是，由于该工作不属于“短缺工种”，所以申请遭到了拒绝。

 

因此，C6对于移民局“拒绝给他合法工作权”的决定，提出了司法审核（Judicial review），这也就是我们文章开头提到的那个－上级裁判法庭的案件。

 

 

→ 这则判决带来的启示？

 

需要指出的是，对于这个案件，我们主要讨论的不是针对当事人（C6）的具体案件情况－而是C6在司法审核中，尤其针对移民局“合法工作权”政策（Permission to work），所提出的挑战。

 

C6指出，目前在移民局的政策当中（这主要指的是－移民局对此给出的政策指导文件《Permission to work and volunteering for asylum seekers》），没有给出“酌情处理”的可能性，指出合法工作权是有可能给予“非”短缺工作，是不合法的。

 

也就是说，法官同意了这一个论点，指出：移民局是有权力基于现有的（严格）政策，给予法规以外的“酌情处理”。

 

就是说，虽然移民法规定，难民申请人的工作权，是限于去做“短缺工作”；但是，移民官员是有权力，针对当事人的特殊情况，给予额外的“酌情处理”，而允许当事人去做“非短缺”工作的。

 

然而，虽然移民官员被认为具备这样的权力，但是相关的政策文件（Permission to work and volunteering for asylum seekers指导文件），却没有明确指出这点。

 

这导致，遵从该政策文件去做决定的移民官员，可能因此并不清楚他们具有这样的权力，而导致做出不正确的决定。

 

法官也表示，对于C6的案件，移民局当初审核的时候，并没有针对当事人的所有相关情况和事实，给予“酌情考虑”，也没有给出（不这么做的）合适理由。

 

换句话说，负责审判这起案件的上级裁判法庭，表明了移民局的“不合法”之处，在于没有明确在其政策指导文件中指出－“酌情处理”是有可能的。

 

也因此，这个案件虽然说，不能做为未来难民申请人，申请“合法工作权”就一定会成功，或者说一定可以被核准做“非短缺”工作的保证；

 

但是，“它”释放出了一个确实的信号，就是上面提到的情况（移民局“酌情处理”）是可能发生的。

 

同时，这项判决也代表，移民局需要对于相关政策进行修改，在指导文件中具体地告诉移民局官员，特定情况下的“特例”（酌情处理），是可以存在的。

 

也就是说，未来对于类似的申请，移民局应该不再是只有一种选择，不再是不考虑进去当事人所有相关的情况和因素，一昧的只因为（当事人）打算做的工作并非“短缺工作”，就一定要拒绝其“工作权”申请。

 

不过，丽莎同时也要提醒：这个案件并不是告诉我们说，未来移民局就会因此大大开放让所有难民申请人，去从事非短缺清单上的工作。

 

如果说，申请人希望移民局“酌情处理”，还是应该根据自身的情况，给予具体且详细的说明，并附上相关证据去说服移民局，为什么应该特别/例外给予工作权利的。

 

 

文末加注：世界地球日！

 

今天（4月22日）是一年一度的世界地球日（Earth Day）。

 

最早的“地球日”活动，源自1970年代美国校园兴起的环保运动。在1990年代，这项活动就从美国走向世界，成为全世界环保主义者的节日和环境保护宣传日。

 

2019年末，新冠疫情爆发给公共卫生和全球经济带来了巨大的风险，生物多样性也深受其害。

 

因此，联合国呼吁各国推动经济复苏的同时，也应该要（趁机）转型为绿色经济。

 

做为一家负责任的企业，丽莎当然也有响应联合国的号召。

 

其实一直以来，丽莎都致力达到无纸化办公，尽可能减少工作环境中使用的纸张。

 

 

无纸化办公不仅对环境友好，而且有助于提高办公效率和生产力，文档可以在客户/团队之间轻松共享，过程更加轻松快捷。

 

忠实的莎粉们应该知道，丽莎已经推出了手机应用程式（App），能够让大家轻松把文件上传给我们，无须邮寄或亲自来到我们的办公室。

 

这样一来，不但节省了莎粉的时间和金钱，还能减少使用纸张，为保护环境付出一分力！

 

在世界地球日的这天，丽莎想要邀请大家一起关注环境。

 

一点点的改变，一滴滴的累积… 善待地球，也是善待生活在地球上的自己！

 

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试想一下，如果您的家紧邻海岸线，打开门就是大自然的景观，呼吸新鲜的空气，伴着海浪拍打声入睡，这可是人人都想入住的梦想家园啊。

 

可是，当您花了一辈子积蓄买了“海景豪宅“，这一天天的，悬崖边离家门槛越来越近；突然有一天，门外的花园被吞没了；更糟糕的是，就出差几天，回来却——咦，我的家在哪儿？全都塌陷了，这有多恐怖？

 

这可不是好莱坞大片才出现的情景，它发生在现实生活中。据英国环境署的一份数据显示，仅在英格兰，全长2800英里的海岸线，其中1100英里面临着被海潮侵蚀的危险，这些海滨住宅的居民们饱受痛苦，他们的家随时就倒塌了。

 

 

狂风大雨后，悬崖边上的五栋房子遭殃了

 

本周一，在北威尔士普尔赫利的Nefyn海滩上，一块巨大的岩石从悬崖峭壁上滑落下来。随后不到一分钟，大量的岩石，泥土，沙子全都滚了下来。

 

所幸的是，当天是工作日，海滩上人群并不多，没有伤亡事故。可不幸的是，山上悬崖边的五栋独立别墅就此遭殃了。您看，坐落在悬崖边上的这几栋大别墅，本来就离崖边不远，这一次山体滑坡后，房子与崖边更近了，有一栋房产的花园直接掉进了海里。如果再严重一点，恐怕，这些居民楼房全都塌了。

 

其中一栋别墅的居民Melvin先生向媒体讲述，发生事故的时候，他和妻子还有两个儿子都不在家，他的姐夫目睹一切，非常吓人。

 

“我的姐夫正在我们的房子上工作，他说他听到一阵隆隆声，接下来门前的一块地就就塌了，落到了沙滩上。”

 

据了解，七年前，Melvin先生花了45万英镑购买了这套四居室独立别墅，由于海景相当壮观，一家人都觉得买得特别值。最初，Melvin先生也不觉得这是一栋危险住宅，在购房前，当地政府已经在悬崖边做了一些防护工作，以防止海浪侵蚀海面。可是，没想到，意外还是发生了。

 

“这次事故主要原因是政府没有正确加固好悬崖，有一个缺口刚好没有岩石围挡。”

 

这一周，Melvin一家人和邻居们非常慌张，根本睡不着觉啊。您想想，如果半夜再突然发生事故，房子全部塌陷，命都没了。

 

本周三，政府向这些居民们通知：这个地方将可能再次发生塌方。因此，居民们被迫离开家里。目前，他们居住在政府安排的住所里，等待着进一步通知。这些房主们都很担心，花园都没了，接下来，45万英镑购买的房子也会掉进大海，谁来给他们补偿呢？

 

 

更惨！一女子房屋全塌了！

 

比Melvin更惨，去年6月，英国一名女士Emma的房子就这样没了。

 

在一个星期五的晚上，Emma和她丈夫在Eastchurch的家中看着电视，突然听到窗帘脱落的声音。随后几秒，他们的走廊开始出现了裂缝，并以惊人的速度慢慢变大，一直裂到天花板。惊慌失措的俩人立刻跑到窗户去看，家外面围在悬崖边上的栅栏已经不见了。

 

这时，俩人意识到了危险，立刻跑到房间把四个孩子抱出家门。

 

最后，一家人是安全了，可未来的四天里，就像好莱坞灾难大片一样，他们房子的地基慢慢塌陷，20万英镑的房产就这样从120英尺的悬崖上塌下来，车库里的汽车也坠毁了，只剩下后花园的游泳池。

 

接受英媒采访的时候，Emma一直忍不住哭泣：“如果发生火灾，你最起码还有一个灭火器可以争取把火给扑灭。现在，你看着整个房子塌陷，你都没有办法去救它，根本就没有办法，很绝望。“

 

Emma说，2018年的时候，她还居住在萨里郡的一个半独立式住宅里。当时，一家房产中介向她推荐了这套位于Eastchurch海边的海景别墅。

 

“房子太漂亮了，后面还有游泳池，而且空间特别大，真的是很理想的家。我一直都希望能够扩大家里的面积。“

 

Emma承认，她非常清楚房子是位于悬崖边上的，房屋中介也提到了海岸有可能侵蚀的问题。不过，由于与悬崖还隔着两到三辆车的距离呢，Emma并没有很担心。当然，中介公司当时也特别强调，称当地政府会花费3万英镑来安装悬崖栏，以防御海岸被侵蚀的问题，Emma更放心了。

 

随后，他们到现场看房的时候，一家人根本看不出悬崖的危险，房子所在的地方并不属于陡峭的悬崖边，它就像一个斜坡，因此，她根本就没担心过这个问题。

 

“当天的报价让我很满意，如果不是因为这个潜在问题，房子可能要比19.5万贵上两倍以上呢！当时，我觉得用20万英镑买一个海景房太值了。我也没做任何调查，我太愚蠢了，我真的没有意识到会有这样事情发生的。“

 

最无奈的是，这位女士竟然也没有买保险，一家人不仅失去了家，还陷入经济困境啊。

 

就在Emma事故发生不久，东约克郡一处被称之为“百万富翁“的地区，由于海浪常年对海岸的拍打，24座房屋也摇摇欲坠，有一些房产面前的土地已经被吞没，每一个暴风雨的晚上，居民都担惊受怕。有报告显示，到2025年，这24个家庭将全部面临危险。

 

 

数以万计沿岸房屋受威胁，该怎么办呢？

 

海岸线上的房屋一直受到欢迎，从布莱顿到惠特比，由于景色首屈一指，海岸线上的别墅以高价售出。

 

可是，近年来，受到气候变化造成的海平面升高以及越来越多极端的恶劣风暴影响，海岸侵蚀的速度越来快，有些地区仅仅在一夜之间就被大海吞噬了。据Confused.com的一份研究显示，在英格兰，多达2700个家庭可能在未来10年到20年之内得失去他们的家。

 

另外，该报告也给出了几个高危险地区，它们分别是：诺福克郡的哈皮斯堡，苏弗洛克的凯辛兰，约克郡东里丁区的霍恩西，约克郡东里丁的威森西，泰恩与威尔郡的桑德兰，北约克郡菲利迪，东苏塞克斯的坎伯/佩文西湾,西苏塞克斯的肖勒姆和博格诺里吉斯。在这些地区中，大概有几十万套房产将会受到威胁。

 

不过，并不是所有业主只能眼睁睁看着他们的房产掉入海岸，据BBC称，在很多地方，政府已经对数以千计的房产开展了保护工作。

 

可是，为什么有些地区得到了保护？有些地区没有呢？

 

据了解，政府已在去年承诺会在未来6年内投52亿英镑，以保护面临海岸侵蚀和洪水风险的家庭，如果有些地方没有获得国家补助，当地政府也会有资金帮助人们改善状况。但是，相对于庞大的数量来说，这些补助太有限的。

 

因此，政府也就只能选择性地给予帮助。

 

据英媒报道称，有些房子所在的位置，由于土地本身的缺陷，政府将花费超过2500万英镑费用来保护这些地方。考虑到这一点，有些地方的政府并没有很积极地做出行动。其中一个区域的居民向媒体曝光了一封信，当地政府职是这样描述：”面临风险的地区的经济价值并不超过建造和维护所需措施的成本。“

 

另外，谢菲尔德大学教授、滑坡专家Dave Petley对BBC称，如果在一个地方建造了岩石墙来阻止海浪拍打悬崖底部，还可能产生意想不到的后果。比如，它会加速其他地方的侵蚀。因此，一些地方政府认为，如果在一些非常小的社区安装这些保护，它将会对邻近一些大社区带来损坏。所以，他们只能舍弃“不值得保护的地区”。

 

在英国各地受到威胁房屋业主们（包括本篇提到地这些）曾多次尝试着跟当地政府申请保护，却一直没有回应。虽然有些地方的房产还没有碰到极端现象出现，可由于这样潜在的问题，他们的房产投放在市场上根本没人愿意买，变得一文不值。

 

东约克郡“百万富翁“区的这些居民表示非常不公平， 一位住户John先生和她的妻子向媒体哭诉：“我们已经在这个地方住了30年了，可是，这里不被认为是有价值的地方，它就被政府遗弃了。太不公平了，我们旁边社区的住户却得到政府的帮助。我想，如果这事情发生在伦敦这些地方，一定不会有人忽视的。“

 

据报道称，这些海滨房产的业主们继续向政府争取，希望他们可以给出一个平等的方案来解决家园的问题。

 

 

丽莎建议：远离高危险地区的房产啊！

 

听到这些业主们的遭遇，丽莎觉得很遗憾，我们也希望政府能够尽早为所有遭遇困惑的居民们解决难题。

 

不过丽莎更需要提醒莎粉的是，这个问题更突出了在高风险区购买房产时进行房产调查的重要性。

 

一般来说，房产高风险区主要是指下面的情况：

• 老采矿区：由于下面的底层遭到了抽空和改变，容易出现塌陷的情况；
• 海边，河边或者湖边：容易出现塌陷，滑坡或者水灾的情况
• 废物填充区：过去是垃圾场，现在虽然覆盖平整，也是经常会释放有害气体，存在身体健康或者塌陷的危险的。
• 低洼地区：容易有水灾风险。

 

新开发的楼盘尤其需要注意这些问题。老的建筑由于地势已经固化了，风险相对小一些。当然也是不可以掉以轻心的。

 

假如您的房产也不幸遭遇了这样的情况，丽莎认为，假如情况相当恶劣了，哪怕房产再昂贵也好，您一定不要坚持守在原地，首先还是要保护人生安全。对于财产上的损失，您可以有几条路走：

 

第一，看看是否可以起诉测量师或中介公司拿到赔偿？当您在买房的过程中，如果您以个人的名义请了测量师对房产进行评估，那么，他是充当着调查房产的责任，这也包括了一些地陷和自然灾害的风险。比如说，如果您房产是位于这些悬崖边上的，您的测量师应该有义务告知您所要承担的风险。假如他们忽略了这个问题，以至于您购买了这类房产，您是有权向其进行索赔。另外，假如您的房屋中介公司也对这些问题有隐瞒，并且“诱导性“让您购买，只要您有足够的证据，也可以咨询法律顾问，看看是否可以起诉该公司或者卖方（中介的行为在一般情况下是被视为主人的行为的，在这里就是卖方）拿到赔偿。

 

第二，向当地政府咨询，寻求补助。正如正文所说，对于受海岸侵蚀影响的居民，政府给予相关的财政援助和建议。您可以向政府咨询看看是否符合条件，以获得重新安置的方案以及补助金。

 

第三，查看您的保险公司，看看是否可以覆盖掉损失。需要指出的是，高风险区的房屋在申请保险方面是比较困难的。很多保险公司都不愿意投保。因此，莎粉在购房的时候一旦出现这种情况，就需要考虑自己是否还要购买下去。因为这可能意味着，您将来出售房产可能会遇到很大的麻烦。您自己现在也许不在乎保险不保险的，但是您将来出售房产的时候，您的买家可能会非常在意。这样您的销售市场就会很小。

 

 

好了，本篇文章就到这里，如果对文章的案例还有疑问的，可进一步咨询丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。另外，喜欢我们的文章请别忘了为我们点赞，您的支持是我们前进的动力！我们会持续为您提供有趣和实用的文章。

 

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自从新冠的出现，对于人们不论工作、生活、经营生意等方面，可能都带来了或大或小、或多或少的变化。

 

甚至说，有些“影响”更是深远的。

 

对于有在经营生意（尤其是开店、餐馆）的人，可能对于疫情造成的影响或变化就更加“有感”－比如说，政府的封城措施，直接导致店铺无法开放，或者就算可以营业的，也会严重影响到其生意。

 

在这样的前提下，开店的人生意受到影响，连锁效应下，就可能造成租约和店租方面也起了一些（往后可能长久性的）变化。

 

 

→ 什么样的变化？

 

说到这里，我们必须先来看一看－最新一则来自温彻斯特地方法院的判决（WH Smith Retail Holdings Ltd v Commerz Real Investmentgesellschaft mbH [2021] ）。

 

在这个案件当中，对立的双方是商业租赁中－房东（商场）和租客（店家）的关系。

 

租客那方是一家WH Smith的分店，开在西伦敦Shepherd’s Bush的Westfield商场中；而房东就是该商场。

 

当事的双方之所以发生纠纷，是因为原来的租约即将到期，要“更新”租约（Renewal）的时候，双方对于（新）租约当中的条款，有产生歧义的部份。

 

主要的两点歧义：

 

首先，这个案件最初听审的时候，是在去年11月，也就是适逢英国的第二次封城期间。

 

当时，英国的“非必需”零售店，是被强制关门的。

 

只不过，案件中这家WH Smith店，因为提供邮局服务（内含邮局），所以属于“必需”服务，得以继续营业。

 

但是，即便如此，由于商场中其他店家基本都无法开门，导致这家WH Smith的生意也连带受影响，在该期间的销售大降超过90%。

 

歧义一：由于疫情的因素，双方在租约内容中，加入了“流行病－暂停租金条款”（Pandemic rent suspension clauses）。

 

这个条款如它的名称，也就是允许租客（商业租赁中的“店家”那方），在符合特定情况下，可以暂时免除租金责任，直到该事件或情况解除。

 

说白话，这样的条款基本就是因应新冠疫情而衍生出来的，可以一定程度上保护租客（店家）在封城而生意（收入）受严重影响的情况下，获得一定程度的喘息空间。

 

而案件中的双方，对于租约当中放入这项条款其实有达成共识，对于租约当中其他大部分的内容，基本也已经达成一致的意见－只不过，双方对于“如何触发”流行病－暂停租金条款，有着不同的看法。

 

房东那方认为，这样的“暂停租金条款”只能在商家“被迫”必须关闭（也就是政府的政策强制要求，如封城时－非必需商店都必须暂停开放）的情况下，才能被启动；

 

可是租客（WH Smith）那方认为，这对他们来说是不公平的。

 

因为对他们来说，虽然不会因为政府政策而被要求关闭（存在邮局服务，所以不被定义成“非必需商店”），但只要这样的“禁令”出现，对于他们的营业就是造成重大的负面影响，这跟被迫关店其实相差不大。

 

因此WH Smith表示，该“暂停租金条款”，应该当政府宣布强制关闭“非必需商店”时，就该被触发/启动，即便该WH Smith店面并不被定义成非必需店家（也就是只要该政府禁令的实施期间，这个条款就应该被触发（Trigger）。

 

歧义二：除了上述争论点，双方对于新的店租金额，也有着极大的差距。

 

原本，WH Smith这家店的店租，是953,000英镑/一年。

 

对于新的租约，房东（Westfield）那方，说他们的房租评估师，给出的年租价格是751,995英镑；

 

可WH Smith（租客）这边，却说他们的房租评估师，开出的年租金则是146,300镑。

 

双方对于新的租金调整“金额”相差之大，最后也只能一同交由负责审理的温彻斯特地方法院的法官，来做出裁决。

 

 

→ 那么，法官是怎么说的？

 

首先，针对双方的第一点争议，法官站在了租客（WH Smith）那方。

 

也就是说，租约中的Pandemic rent suspension clause（暂停租金条款）－应该是在非必需商店（Non-essential retailers）被“强制关闭”（Enforced closure）时就触发，而不是非得租客的店面本身被（政府禁令）要求关闭时，才得以启动。

 

法官给出的理由是，对于像WH Smith这样有着邮局服务的店家来说，即便未来还有封城禁令的出现，政府会要求“它”必须强制关闭的可能性几乎是没有的。

 

因为，毕竟“它”存在着邮政的必要服务，而这项“必要服务”在过去几次的封城中，也从来没有被禁止开放过。

 

从这个角度来看，房东提出的“条件”就如同空洞般存在，因为那基本是一个无法达成的门槛－既然这样，更进一步导致“暂停租金条款”的存在，将会形同虚设（因为既然根本无法达到，那么有这个条款又有何用，根本达不到“保护”的效果）。

 

再来，对于双方落差极大的新店租价格，法官最后综合多项考虑（也包括考虑进去“市场需求”－最后给出的年租金404,666英镑这个价格。

 

一些综合考虑因素：需要指出的是，在案件当中，决定租金价格时，房东曾经提过－由于新的租约的前3个月是免租金的；再加上租约当中已经纳入了上述的“暂停租金条款”，所以最终的年租金额，应该偏向他们那方（也就是更高额的751,995镑那方为准），这对房东来说是一定程度上的补偿。

 

可是，法官并不同意这样的说法。

 

法官认为，首先，租约的“前3个月免租”，是房东对租客发出的“诱因”（让租客愿意继续承租）－那“3个月”的时间，是用来允许店面（在营业前）进行装修（而无法做生意的）免租优惠。

 

这样的优惠（吸引因子），不应该通过提高租金，做为一种（房东的）收益补偿。

 

再来，法官也认为，“暂停租金条款”的存在－跟“提高”租金价格，完全就是两件事情，不应该混为一谈；也不该把该“条款”视为一种“新冠折扣”（Coronavirus discount）。

 

因为，“暂停租金条款”是基于要分担店家，因为受政府“强制关闭政策”所承受的损失，而因应存在（“它”不是什么特殊或特定的折扣或优惠）；

 

再来，这样的“条款”已经成为了（商业租赁）市场的常态，就是说从此以往－所有的租客们不论是在签订新租约，或者续约的时候，都会想要考虑并纳入（该条款到）租约当中的。

 

而既然这样的“条款”将是（或者已经是）常态性的存在了，房东就不存在因此而“提高租金”，做为补偿一说了。

 

 

文末提醒：

 

从今天分享的案件，莎粉们到此应该可以了解到，我们文章开头所说的“影响”了。

 

由于新冠的关系，从此往后在商业租赁市场中，租约中存在“流行病－暂停租金条款”，将是非常正常的（或者说会是一种常态），不论是对于“新租约”或者“续约”来说。

 

对于租客（店家）而言，是应该考虑要纳入这样的条款，来保护自己的权益的；另一方面，专业的房产律师，也应该像租客（客户）提出建议，要纳入这类条款，以及如何为客户拟定更有利的相关条件。

 

需要指出的是，在商业租约中，“暂停租金条款”的存在，是可以随着当事人生意的不同情况，来拟定并与房东协商的。

 

比如说，根据特定市场的整体情况，或者当事人生意的情况（例如，营业额降低多少幅度），来做为“触发”的基准。

 

然后根据“触发”的情况，为/使得当事人（租客）的租金责任得以“暂停”或“降低”。

​

也就是说，根据不同当事人和生意的特定情况，是可以拟定更符合当事人需求的条款的；一个专业的房产律师，也应该能够为其客户在拟定租约合同的时候，给出专属的专业建议。

 

丽莎律师行专业的房产和商业法团队，不论对于房产租赁或者商业合同拟定，都有着专业且丰富的经验。

 

如果您有任何疑问，任何需求，请不要犹豫，尽早与我们取得联系。

 

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