看完昨天的文章，莎粉们算了一笔账——哎呀，委托中介公司来管理租赁生意太贵了，租金都没法回本啊。

 

其实，自己管理出租房也不是一件非常困难的事。

 

可能大家都认为，市场上的代理中介相当专业，普通人根本无法复制啊。其实不然，他们提供的就是一门服务罢了，只要您有时间有兴趣，把每一个环节都了如指掌，很快就成为一名专业的房东了。熟能生巧，没准以后还可以成立一家租赁代理公司。

 

本篇文章，丽莎为大家列了一份房东步骤清单，只要跟着以下信息做，即便没有中介代理，您也有能力管理房产的。

 

 

第一步：确保您的房产是合法出租的

 

在您决定要出租房产前，必须要确保您是合法出租的，并且确保您的出租房可以为租客提供安全和健康的居住环境：

 

• 您的房产必须符合电气安全标准。
• 您的房产必须符合燃气安全标准，具备有效的燃气安全证书。
• 您的房产必须符合火灾安全标准，包括家具和设施。
• 您的房产必须具备有效的能源性能证书（EPC）。
• 如是HMO（多人租赁）房，确保您已申请房东执照。
• 检查房产是否处于安全和健康的环境。

 

这些都是房东必须遵守的法律义务，如果您的出租房并不符合以上规则，房东是会被起诉的。想要进一步查看房东法律义务的内容，可点击这两篇文章：《想出租房屋？丽莎的房东使用手册您一定要收藏》/《想要把房产投资做HMO租赁？这些法律职责，您必须要遵守》

 

第二步：计算合理的租金

 

您的租金是很关键的，如果标得太高，房产可能长时间都无人过问；如果标太低了，您就无法拿回基本的收益。那么，如何才能计算合理的租金呢？丽莎要给大家支几招：

 

• 下载或查看英国比较受欢迎的租赁平台，对比类似房产的租金价位。英国的一些房地产网站，如Rightmove，Zoopla，On the market，FindAProperty汇集各式各样的房源。您可以在里面搜索同一个地区的相似房产，查看别人标的价格是多少。另外，您也可以到Gumtree网站上查看，和其他的网站不同，该网站的房源都是由私人房东亲自发布的，比其他网站更有对比性。

 

• 查看当地报纸。几乎大多数报纸都会有一个房产专栏，您可以在上面搜索相关信息了。

 

• 去当地中介公司转转。通常来说，租赁代理公司都会把房源广告放在橱窗上或者官网上，您有时间的时候都可以去看看，作为参考。

 

• 直接找当地中介公司的代理谈谈。虽然您不找出租代理，但这并不意味着您不可以咨询他们——毕竟咨询也不用收费，对吧。通常来说，当地的出租中介会知道房产值多少租金以及当地受欢迎房产的价位情况。一般情况下，他们如果发现您是潜在客户，也都愿意为您提供这些基本信息的。

 

• 问问您目标租客群体。假如您的住宅位于大学城，想把它主推给学生。在您空闲的时候，可以到学校附近转转，问问学生的租金价位是多少，他们能够接受的范围等等情况。

 

在这里要提醒的是，如果您使用以上方法找到了相似房产，最好也要把您提供的家具和基本设施做一些比较。打个比方，即便是同个地区的房产，多了一个车库或者花园，租金的收费也是不同的。同时，您还需要了解房产的市政税等级，以及水电费的基本情况，这些数据与您的租金计算也是有关系的。

 

另外，您还可以参考这篇文章，通过租赁成本来算一下您的租金，以获得更好的利润：《在英国当房东赚得多吗？花的也不少！这些成本，有勇气看完的算您心狠》

 

 

第三步，寻找租客

 

在计划好租金成本后，您就要去找租客了。

 

您可以通过打造一个社交媒体为自己的房产做营销。另外，您也可以通过微信群等等方式内部推广。当然，如果您不是什么社交媒体红人，曝光率没那么高，通过这样的方法需要的时间会久一些。

 

如果着急的话，您也可以寻找中介提供单独找租客的服务，它比全套服务便宜些。同时，您也可以找一些网络中介公司，根据英国房东俱乐部提供的数据，这类公司比传统中介要便宜￡1000左右。

 

此外，英国也有一些平台可以为房东们提供免费打广告找租客的机会的，在这里，丽莎为大家整理了一下：

 

• OpenRent：这是英国最大的网络中介公司之一，他们可以帮业主把房产投到Rightmove ，Zoopla这些网站上。不过，这项服务是需要收费的，价格比传统中介要便宜一些，3个月29英镑起。值得一提的是，您在采用这项付费服用前会有一个5天的免费使用期——您可以试试，在这些大型网站上，5天内找到租客的情况还是经常发生的。

 

• The HouseShop: 该平台和Rightmove相似，网站上列出一大批出售以及出租房产。它虽然没有Rightmove受欢迎，可现在也慢慢发展起来了，越来越多的租客都知道该平台了。而且，房东在该平台上发布房源广告是100%免费的，它们还允许私人房东直接在其网站上发布广告。

 

• Gumtree：该平台专门为私人房东提供服务的，每月吸引了非常多的租客。在该网站上投放广告完全免费，不过，如果您想有更好的服务，它也有付费功能，可以让您的房产更突出一些。在这里要提醒一下，据说，这个网站经常会出现骗子租客，因此，您需要额外警惕。

 

• Facebook Marketplace：通过该平台，Facebook的用户可以在上面发布需要出售的物品。自推出以来，Facebook一直拓展出售的内容，2018年底，他们将其开放给英国租赁市场，允许房东向Facebook社区免费宣传他们的空置房产。

 

• SpareRoom：这也是近年来相当受欢迎的平台，流量相当大。有些时候，房源只投放在该网站一天久被抢空了。另外，它不仅为出租整套房产的房东提供服务，如果您只是想出租房产里的一间房，也可以通过该平台推广其中一个房间。

 

 

第四步:带潜在租客看房

 

当您收到看房邀约的时候，您就要把握好每一次看房机会，这也是突出房产魅力最重要的一步。在看房的过程中，您需要：

• 带着租客参观整个房子，一一介绍房间的结构和设备
• 介绍房子周边设施优势，包括超市，交通等等
• 向租户展示能源性能证书（EPC）。
• 讨论租金和押金是多少，以及如何支付租金的方法
• 讨论谁负责支付水电费以及市政税账单
• 清楚说明房产何时可以使用
• 讨论租期有多长

 

丽莎认为，在看房的过程中，好的态度相当关键，即便是您的房产相当好，如果您总是摆着一副臭脸，租客也不会选择您的房产的。有时，哪怕您的房产差一些些，您热情的态度没准会加分。您想想，谁愿意长期和一个比较“难搞“的房东打交道。

 

第五步：检查租客身份，个人信息以及财务状况等

 

每个房东在签订任何协议之前，可以分两个阶段对潜在租户进行个人信息审查。

 

第一阶段：看房前的审查。

 

您在收到看房邀约的时候，可以先以邮件或者电话的形式，简单问问租客问题，最后，安排符合最低要求的申请者看房。信息包括：

• 租约的基本信息：多少人入住，最快什么时候想搬进房屋里。
• 申请人的个人信息：名字，联系方式。
• 雇主的基本信息：在哪里工作，职位，基本薪资等
• 其他的信息：是否抽烟，是否带宠物等

 

据一些有经验的房东介绍，在看房前的基本筛选是很重要的。如果一次又一次接待一些根本就不符合租赁条件，或者根本就没心租房的租客，会浪费非常多时间。当然，您在看房前就要求别人填表或者要出示相关的证明不太现实，有些人会觉得太麻烦干脆就不来了，因此，您只要以简单的形式咨询即可。

 

第二阶段：看房后的审查。

 

一旦该租客确定想要租您的房产后，您就要进一步对其身份以及提供的信息进行审查了：

 

• 检查身份证明

在你开始考虑某人是否是合适的租户之前，检查他们的身份很重要，只要您不检查就有可能会面临移民局的罚款，甚至是刑事起诉。这个我们也在这篇文章《想要出租房屋？丽莎的房东实用手册您一定要收藏》里“为什么要检查租客的身份？”详细说明了，大家可以看看。

 

• 联系雇主，确认就业状况和工资；查看租客三个月的流水账单

在第一个审查环节中，对方虽然提供了基本信息，但是您必须要进一步审查来确认其真实性，因此，咨询雇主以及查看工资进账的记录很重要，可确保您的租客是有经济能力负担房费的。

 

• 联系以前的房东以获得推荐信；

以前的房东是另外一个有利证据，可以为您审核租客的情况，包括是否准时交租，是否爱护房产等等。

 

• 联系担保人。

如果租客属于以下人群：有不良的信用记录；学生；在英国首次租房，海外刚搬到英国；收入较低，房东是可以要求这类租客提供担保人的。担保人一般是一个英国本地人，并且有一定的收入能力。如果您需要租客提供担保人的话，审查担保人身份也很重要。

 

另外，有一些比较谨慎的房东还会去到租客现在的住所去看看他们的生活水平以及看看他们是怎么照顾自己的家。还有一些房东也会去个人社交媒体去看看他们的生活状态如何。我们认为，这些都是一个很好的方法，帮助您合适租客的基本情况。

 

同时，我们建议各位房东可以购买一份租金担保人保险(RGI)，这是一种保护房东免受租金损失的保险，在发生欠款悲剧的情况下，保险公司将承担租金损失。

 

 

第六步：开始准备相关的租赁资料

 

每个房东需要为房客准备的一些资料：

 

• 2 份租赁协议
• 3份租户担保人表格（如果有）
• 2份房屋财产清单表
• 1份燃气安全证书的副本
• 1份 “如何租房 “小册子（可从政府网站获取最新版本https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent）

 

在起草租赁协议的环节，千万不要在网上随意复制，针对不同的房产特性，每一份合约的条款都不同，它约束租户的职责和义务，为您避免了很多隐患。因此，我们建议您最好能够咨询法律顾问，让他们帮助您起草一份比较专业的租赁合同。

 

第七步：租赁期间要做的事情

 

作为一个独立房东，您节约了一笔物业管理费了，这也就意味着，您需要在租赁期间亲自做以下的事情：

 

• 注册政府的押金保护计划，保护好租户的押金。
• 每月收取租金，做好登记。
• 定期检查物业，通常每3至6个月检查一次。
• 维护物业以及进行维修工作。

 

在这里，房东也可以查看我们的文章《家里哪些物品损坏是房东负责维修的？哪些又该是租客负责的？》

 

第八步：续约或驱逐

 

在租约结束后，您和租客合约关系就终止了。当然，如果您和租户都想要续约，您是可以通过以下两种形式来与租户继续合作的：

 

• 起草和签署一份新合同。大多数房东都会选择这样的续约方式，一是有时间上的保障，二是可以改变或添加条款，例如：涨租金等。

 

• 什么都不做。如果第一份租约终止了，房东同意租客留在房产内，但又没有签署新的合同时，该租约就成为定期租（或 “滚动租约”）了，这是合法的。在滚动租约的环境下，原租赁协议中条款仍适用，唯一的区别是新的租赁协议变成了定期租赁。这个 “定期 “取决于租金的支付频率，如果租金是以月为基础，那么合同将以月运作。也就是说，租户和房东不受长期合同的约束，如果想要结束租约，租户可以提前一个月通知房东，房东可以提前两个月来通知租户。

 

如果您对租赁房有其他安排，想提前和租客解约，您首先要看看合约的条款是否有特殊的规定。如果没有，您可以通过无过错驱逐的方式给租客足够的通知期。另外一方面，如果租客有拖欠租金等恶劣行为，您是可以通过Section 8对其进行驱逐的。莎粉们如果对驱逐法则不太清楚的，可查看文章《租客不付房租，没签租约，房东强制驱逐同样犯法！》里第三章节“什么情况下，房东才能合法地驱逐租客？”。

 

合约解除后，您就要在规定的时间内把押金退还给租客了。对于押金的退还原则，您也可以参考这篇文章《租约结束，地毯坏了，东西丢了，怎样才可合理扣除租户的押金？》

 

好啦，以上就是成为一名房东的基本步骤啦，亲自操作和管理房屋确实是一件很有成就感的事，您不仅可以主动挑选喜欢的租客，还可以制定租金金额以获得最大的投资回报。丽莎祝您早日成为一名专业的房东。本篇文章就到这里，喜欢我们的文章别忘了为我们点赞哦！

 

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过去几周以来，丽莎花了不少篇幅在于英国技术工签（Skilled Worker）上－不论是对于雇员/申请人，或者是针对雇主/赞助人的申请和义务责任的部份。

 

今天，我们想要继续讨论和“商业活动”有关的方面，不过这并不是要延伸讨论英国工签，而是一项许多尤其是人在国内的莎粉会想要了解的－商业访问（Visiting on business）。

 

说到“商业访问”，有些莎粉可能已经知道，对于居住在英国境外的当事人，如果没有持有英国的合法居留身份的话（或者没有持有允许合法自由进出英国的身份，如英籍、爱尔兰籍），想要到英国从事一些特定的商业行为，但并不是要来长期居留和工作，一般可以通过申请普通访问签证（Standard Visitor visa）来达到“商业访问”的目的。

 

有鉴于英国脱欧，加上后疫情时代，英国政府的相关政策等－愿意或者有计划来到英国“商业访问”的人可能会逐渐增多；

 

再加上，原本欧盟籍公民，在过去的Free Movement（自由移动权）之下，不会考虑到能否自由进出英国（因为这对他们来说并不是一个问题）－但现在既然已经脱欧了，对于欧盟公民来说，想要来到英国进行“商业访问”，自然也需要考虑到，怎么做才是符合英国移民法的要求。

 

 

→ 英国访问签证－商业访问

 

根据目前移民法的规定，申请人持有“有效”普通访问签证（Standard Visitor visa），除了可以合法在英国进行旅游、观光之外，访问签证也允许当事人在英国上不超过30天的娱乐性质课程（如跳舞课程）、做不超过30天的志愿工（Volunteer）、当交换学生（School exchange programme），以及从事一些特定的商业活动等。

 

换句话说，不论当事人是基于上述哪类原因，计划短期拜访英国，一般都不需要再申请不同种类的签证，而是统一申请“普通访问签证”即可（当然，申请的时候，仍然需要根据各自的理由，向移民局说明的）。

 

而对于欧盟籍或者其他持有“免签”国家或地区护照的当事人，虽然一般不需要事先申请“访问签证”，即可免签访问英国－但是，当事人依旧需要遵守移民法的相关规定。

 

 

→ 英国访问签证－允许在英从事哪些“商业活动”

 

根据移民法，这些“合法”的商业活动包含以下：

 

来英参加会议/开会，研讨会/商讨会，面试；

 

做一次性或短系列的演讲（不可以是具有商业利益的演讲，例如主办方不可从中直接盈利）；

 

谈判/协商并签署合同或协议；

 

参加“以宣传为目的”的商品展销会（Trade fairs），不可以在场直接贩售/卖起商品；

 

实地查访、实景调研（例如买房前，亲自来看房）；

 

为英国海外/境外的工作（雇主）来英国“搜集信息”（比如老板有意来英国投资、开分部，事先派员工来英国出差考察）；

 

来为英国的客户进行解说和介绍（但后续的相关工作－相关商业行为和交易，必须是在英国境外完成），也就是不能直接在英国境内工作；

 

受雇于海外公司（如母公司）的职员，来到英国的分部/子公司，可以基于特定的公司内部项目，来到英国为英国当地的职员进行以下活动：

 

提供建议和咨询；

 

解决（面临的）问题；

 

提供培训；

 

分享相关技能和知识；

 

如果当事人是内部审计师（Internal Auditor），也可能允许在英国分部从事特定监管或财务审计；

 

向英国供应货物和生产制造方面：

 

受雇于英国境外制造商或供应商的雇员，在该制造商/供应商有和英国当地公司，存在订购合同/进货合同、供货合同或（机械）租让合同的前提下，该境外雇员可允许来到英国为其客户（也就是英国当地的公司），进行相关的（器械等）安装、拆卸、维修或提供相关技术建议等服务工作；

 

英国出口公司的客户：

 

境外当事人－如果是一间英国“出口公司”的客户，可被允许来到英国，监督相关产品/服务的生产和出口流程，确认该商品/服务符合客户的需求（有点像客户方派出的“质检员”）；

 

受雇于英国海外的职员，为其（海外）雇主来到英国，从事以下活动：

 

当翻译或口译员（例如为拜访英国的老板，提供翻译）；

 

为拜访英国的人（例如老板或主管），担任私人助理或保镖；

 

旅游团导游（必须是受雇海外公司，非英国本地公司）；

 

为特定活动/报道来访的记者、通讯员、监制人、新闻摄影师；

 

参与一次性（特定）考古活动的考古学家；

 

受雇于海外院校的教授/讲师，陪同学生来到英国“校外教学”；

 

市场研究员或分析师，为海外雇主来英进行特定的“市场调研”；

 

工作相关的“培训”活动：

 

来自英国海外的医学、牙医或护理毕业生，可能允许来到英国从事以下培训：短期临床志愿实习（Clinical attachments）、牙医观察实习（Dental observership）－必须是无偿（Unpaid）实习且不可参与病患的治疗（只能在旁观察并学习），并且需要符合移民法Appendix V：Visitor之V 11.1的相关要求；

 

同时，上述第一点医疗护理类当事人，还需要通过以下英国测试/考试：PLAB（专业和语言评估委员会）或OSCE（客观结构化临床检查）考试；

 

在受雇于海外公司的雇员，在其国家（母国）无法获得特定培训的情况下，如果该培训对于其工作/职业是必要的，可以来英国接受该特定培训；

 

受雇于英国海外“培训公司”的雇员，可为全球化/国际化的客户，为其公司提供英国分部职员的培训（培训合同必须是在英国境外签署，例如该国际化公司的母公司在中国，和中国的培训公司签署，然后培训公司派人来到客户的英国分部，对其英国职员进行相关培训）；

 

科学与学术方面：

 

科学（研究）家可以：为特定研究项目，来英搜集研究所需的相关资料，或进行独立研究（须是受雇于英国海外的单位）；

 

科学（研究）家也可以：来英为国际研究项目（该项目须由英国主导），分享专业知识或提供相关研究建议（但不可直接在英国本地进行研究工作）；

 

学者（Academics）可以：参加正式的“交换工作”项目（和英国对应职员），在公假期间来英进行自主研究项目，如果当事人是医疗权威人士（名医）也可以来英短期研究、提供临床教学等（其研究和教学量不可以等同一个正职工作）；

 

法律方面：

 

专家证人（Expert witness）可以（来英）上英国法庭作证，其他证人如果受到英国法院传唤，也可以来到英国上庭作证；

 

英国海外的律师，也可能为英国当地客户，提供特定的国际诉讼或国际交易服务；

 

艺术方面：

 

艺术家、音乐家或艺人：可以来英做个别表演或巡演（当中的其中一站），参加比赛或征试（如试演、试唱），展示个人形象或参加宣传活动（例如为了某部电影，进行宣传），参加《Appendix Visitor: Permit Free Festival List》列出的“许可”文化活动或艺术节等；

 

上述艺术家或艺人的团队成员，也可允许共同参与相关活动；

 

受雇于海外公司的剧组/摄制组，可以来访英国为特定摄制进行拍摄；

 

宗教方面：

 

英国海外宗教人员，可允许来访英国：布道或进行教牧工作；

 

运动方面：

 

专业运动员可来英参加运动比赛或项目，或为该比赛或活动进行宣传；

 

在没有付费观众的前提下，也可参加并进行预赛/选拔赛；

 

非受雇于英国机构的前提下，可来英国进行短期训练；

 

或者参加业余队/俱乐部来增加（练习）经验；

 

上述“运动员”的团队成员（例如防护员、教练）也可陪同参加以上活动或项目。

 

丽莎总结：

 

综合以上来看，不难发现，对于持有“访问签证”入境英国进行商业活动的人来说（不论当事人属于“免签”或需要事先申请“普通访问签证”的人），除了可以从事的“商业活动”是有限制的之外，这些“访问人”以及其所从事的“活动”－基本都不能够由英国当地的机构或公司买单，也就是当事人需要受雇于英国境外/海外的公司，并且由英国外的资源来出钱。

 

简单的说，这些“商业访问”不应该构成当事人在英国工作（如：当事人并非受雇于英国雇主、不是为英国公司工作，并且来访时间也不应该“不合理”过长停留等等…）

 

此外，不论是对于“免签”或者需要并已经申请到“访问签证”的当事人，不论是单次来访英国，或者/并且“每12个月内”在英国停留的时间，一般最多不可以超过180天，也就是差不多6个月的时间（这里我们不延伸探讨“新冠疫情”的特殊情况）；

 

但即便如此，当事人不论申请签证或者入境的时候，对于自己的来访目的和预计停留时间，都应该真实且明确地告知移民局。

 

我们认为，即便移民法所允许的停留上限是6个月，但当事人也不应该“不合理地”过长停留（比如该项目只需花费15天至一个月，当事人在没有其他合理理由的情况下，硬要待满180天）－这样也是会引起移民局的怀疑，对于当事人的申请（甚至入境）不利的。

 

 

→ 文末：给大家额外补充“中国签证中心”的最新消息！

 

根据中国驻英国签证申请服务中心（Chinese Visa Application Service Center）今天的最新宣布：

 

自2021年4月27日起，中国签证中心将“加开”服务时段，为每周二和周四，英国时间9:00至14:00（这代表，开放时段比目前的只有每周二，又多了一天！）

 

签证和认证申请的受理时间为7天（包括递交申请当日），取证时间为周二或周四（9:00至14:00）。

 

不过，目前还是没有加急服务。邮寄回邮服务为2周（包括递交申请当日）。

 

（如使馆要求申请人补充材料，受理时间将延长，取证时间将由签证中心另行通知。）

 

今天的文章就到这边。如果莎粉们觉得丽莎用心撰写的文章，有为您带来一些帮助的话，请不要吝于点赞和转发！

 

您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

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在英国投资一套房产用来做出租，最头疼的一个问题则是：自己管理还是找中介公司打理呢？

 

在英国做房东确实不简单，从找租客，收租金，管理再到修缮房产，简直要操碎了心。毫无疑问，有一家中介公司，绝对为您省下不少。可是，您是否能负担得起这些服务费呢？另外，英国中介公司鱼龙混杂，房东如何才能挑选物有所值的服务？

 

本篇《房东实用手册》，我们主要围绕以下问题给大家讲讲：

 

• 您是否需要找一个中介公司？
• 中介公司主要提供什么服务？
• 中介公司的服务费
• 如何选择一家中介公司？
• 如何与中介公司结束合约关系？

 

 

您是否需要找一个中介公司？

 

如果您属于以下几种情况，找中介会是最佳选择：

 

• 没有太多时间。如果您还有自己的主业，每天要上班，除非您有三头六臂，要不然是挺难应对出租屋所有情况的。
• 不太善于与人打交道，觉得很麻烦。那么，您需要有人协助您回答租客的“十万个为什么”以及处理一系列问题了。
• 新手房东。
• 对英国租赁规则不太熟悉，也没有精力去了解。
• 出租房在英国，人却生活在别的国家。

 

房屋中介一般会房东提供什么服务？

 

一般来说，每个中介公司都有着不同的服务内容，比如，为您找租户，或者起草租赁合约；当然，他们也会有全管理服务：您直接把房子交给他们，所有租房的事都给您办了。当然，不同公司会有不同的侧重点，取决于机构规模以及公司政策。

 

总的来说，常见的服务有：

 

第一，帮您寻找和筛选租客

 

专业的代理一般都会有寻客的渠道和营销方法，通常来说，中介公司一般都会通过比较火的在线网站来发布房源信息，比如Zoopla 和 Right move等。在这些网站上，每天都有成千上万潜在租户会使用来搜索出租物业。另外，由于一家公司管理多个物业，他们投放在线广告也会有一个比较合理的成本，因此，他们也会选择其他渠道为您投放广告。在收到客源的信息后，他们还会负责帮您安排租客看房以及跟踪后续信息。

 

（可能会有人有疑问了，自己出租不能找这类网站？遗憾的是，一些比较火的大网站一般不会和私人房东合作，他们做的都是批量性生意。）

 

接下来，中介公司就要帮助房东筛选租客了。房东在出租房屋时遇到最大的烦恼就是碰到不好的租客，拖欠租金，破坏财产，不良嗜好等等。如果您找了中介公司，他们就有义务帮您进行审查。

 

比如说，中介公司会从租客的信用度，收入情况（最低收入至少是月租金的2.5至3倍），犯罪记录，是否曾经被驱逐，上一任房东推荐信等等方面来进行审查。在这个环节上，他们确实会为您省下不少麻烦，他们会负责联系租客的雇主，联系租客的旧房东以及核实租客提交上来的身份证明，银行流水账等等。

 

第二，帮房东收租以及处理押金问题

 

如果您不喜欢和客户打交道，或者您不太喜欢管理这种金钱交易，中介公司就可以为您承包这些服务了。他们会负责向客户收取租金，然后把资金转入到您的账户里。当租户延迟付款时，他们也负责帮您追缴任何逾期付款。另外，他们也可帮助您把押金放置到政府的押金保护计划里，处理相关问题。

 

第三，帮房东检查房屋

 

在租赁协议期，房屋检查是至关重要的一个环节，也是房东的法律义务。如果做得不好，房东是有可能受到法律诉讼的，这个在我们好几期《房东使用手册》里都讲过。

 

房屋检查的范围包括：煤气和电气、管道、暖气、结构安全、潮湿和渗漏以及烟雾和二氧化碳。如果您选择了这项服务，中介公司就会有一个完整的清单，在租赁期间帮助您进行检查。

 

第四，帮助房东维护和修缮房产

 

作为一个出租房屋的房东，维护房产的安全问题，提供一个比较好的居住环境也是法律义务之一，但不得不说，它相当闹心和费时。您想想，如果您的房屋管道突然爆裂了，即便是半夜3，4点，您也得跑去处理。或者锅炉坏了，即便是周末，您也还是得安排专业人群来修理。有了中介公司，他们就为您承担这些义务责任。

 

第五，协助房东起草租赁合约以及相关法律纠纷

 

大多数出租代理会有租赁合同模板以及相关法律文件的模板，因此，他们可以为您起草一份比较专业的法律合约以适用于您物业。另外，他们还可以协助房东处理与押金，未付租金，物业损失等有关的法律纠纷。

 

第六，全面管理租赁房产

 

这项服务包含了以上所有服务，从找租客，收租金，起草租赁协议，维护管理物业以及租赁结束后退还押金等等问题。简单的说，您帮房子全权交给了中介公司，啥也不需要管了。当然，对于这种类型的服务，房东需要支付比基本服务水平更高的服务费用。

 

 

中介公司的服务费怎么算？

 

关于中介服务和管理费，我们在《在英国当房东赚得多吗？花的也不少！这些成本，有勇气看完的算您心狠》里面有提到。根据您所需的服务范围以及服务要求，您的代理费用会不同。

 

通常，他们会按照您的月租金比例来收费。 如果您只是选择单项服务，比如，只是希望他们帮您找租客或者收租金等，收取的费用会在6%-8%之间。如果您选择其中两项，可能则是8%-12%左右。如果您选择全面管理，您需要支付的会是总租金的12%到20%不等，这取决于您选择的地区和管理机构，伦敦有可能还会更高一些。

 

除了基本的费用外，您可能还需要给一些额外的费用。比如，续租费，一旦租约结束，如果您和现有租客都同意续约，中介就会扣这一笔钱。可以这样理解，寻找租客是最头疼的一部分，中介帮您搞定了，所以，您就得付这笔钱了。续租费包括写一份新协议的费用，其中包括更新日期和相关条款，费用会在￡45-￡120。

 

委托缴纳房屋账单费。在出租房屋时，有些中介公司还会帮忙支付账单费用，服务费大约1.5%-4%的账单金额。

 

还有一些额外服务费用，这取决于您和中介公司之间签的协议条款。

 

当然，不一定是所有中介都会收取额外费用的，有的中介公司提供了全面管理服务，里面就包括了以上这些服务。因此，您应该看看不同中介的报价，对比一下，以获得最佳的交易。另外，如果您觉得价格太贵了，您也是有机会和他们进行谈判的。

 

 

如何选择对的中介？

 

英国租赁行业商机无限，谁都想分杯羹，近几年，越来越多的人群加入房屋中介的队伍中。在英国租赁市场上，房产中介公司鱼龙混杂，房东与中介公司之间的房屋纠纷案也时常发生。因此，选择一个好的中介相当重要。

 

丽莎认为，在选择中介公司之前，您最好从以下几个方面来考虑：

 

• 该中介公司是否在行业协会注册？

 

英国租赁行业四大大型组织/协会分别是：ARLA（住宅租赁代理协会），UKALA（英国租赁代理协会）和NALS（国家租赁计划）。一般来说，比较专业的中介机构都会是以上组织的成员，当然，成为这些组织成员的就必须要遵守协会拟定的租赁标准。也就是说，租赁协会下的中介公司会比较有保障，提供的服务也比较专业。另外，这些协会也会把客户资金进行保护，在您租赁代理破产的情况下，您也可以拿回损失。

 

• 该中介公司的名声好吗？

找中介前，最好可以和一些有经验的房东谈谈，让他们推荐一个比较好的中介公司给您。此外，您也可以通过网络渠道来查看相关评论。

 

• 该中介公司了解当地市场吗？

您最好选择一个对当地市场比较了解的公司，一个比较成熟的中介公司会比新的中介公司更能捕捉到当地市场租客的喜爱，它会知道如何帮助您的房产吸引租户，并且设定一个合适的租金水平，让您的出租房更有竞争力。

 

• 该中介公司的服务水平怎么样？

 

很多房东会选择一种方式来试探中介公司的服务水平，比如假扮租户咨询租房的问题，看看该公司是否可以提供比较舒适的服务，并且可以耐心处理租户所有问题。您要知道，让租户满意是确保稳定租金最重要的部分，如果您的中介公司服务态度不友好，第一关都过不了，他们怎么可以帮助您吸引租客呢？

 

 

如果我想与现中介公司解约，该怎么做？

 

出于各种各样的原因，房东有时希望结束与他们的出租代理的关系。常见几种情况：在第一个租约结束后，房东希望直接与租户续约，并接管管理，从而避免了代理续约费用；在租期内，房东对中介公司提供的服务不满意，和/或双方关系破裂；房屋有了新的打算，不能继续提供出租了。

 

因此，房东们常问的一个问题：我该如何和现管理公司解约呢？

 

您要做的第一件事就是查看您的合约。通常情况下，房东和中介的协议里会有一个终止条款和通知期，允许任何一方希望终止合约的情况。所以，您需要看看合同中对解除合约的安排有着什么规定？如果协议允许您结束它，但是有一个两个月的通知期，您就必须提前两个月跟您的中介公司联系。

 

然而，大多数中介协议可能会试图在整个租期内将您绑住，包括在固定期限结束后的任何续约形式。因此，如果您刚好签了这类的协议，那么，您想结束协议，房屋中介有权要求您支付一些赔偿。

 

丽莎律师行王嘉潞律师认为：

 

“我们建议，房东在与中介签订合同前就得牢记了，一定要仔细看看合约上每一个条约，看看自己是否能接受。在法律的环境下，只要房东没有同意任何关于续约、续约费用等的规定，租约完成后就会自动终止合约。当然，如果对方是无过错的，您单方面想提前解约了，房东最好还是以友好的态度与中介公司讨论一个方案。比如说，是否可以给中介公司一个比较合理的终止费，一般是三个月到六个月的管理费这样。要不然，中介公司也可以告您毁约，您最终的赔偿费会更高。”

 

另一方面，如果您是因为中介公司服务太差了需要提前终止协议，那么，您也要查看双方签署的合同里关于中介公司需履行职责的相关规定，并且考虑该中介公司是否违反其协议的条款，或没有做到他们应该做的事情，从而导致您的损失。

 

如果他们破坏了合约里的条款，您是有权终止与他们的合约的。值得一提的是，如果您选择的是代理专业协会之一的成员，这些协会都有自己的行为准则，如果中介的行为低于对他们的合理标准，他们也会为房东提供补偿。

 

那么，顺利与现中介公司终止/解除合约后，您是希望寻找另外一个中介公司呢，还是自己来管理？如果想要自己管理房屋，您可能还需要掌握一些知识。在明天的文章里，我们会继续为大家讲讲，如果想自己出租和管理房产，房东应该怎么做？

 

好了，本篇文章就到这里，如果在寻找中介公司的过程中遇到一些法律上的问题，可进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。如果喜欢我们的文章别忘了为我们点赞，您的支持是我们前进的动力。

 

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在上周的文章中，我们讨论了有关移民局宣布恢复针对赞助人（Sponsor）的“合规查访”（Compliance Visit），并延伸说明了有关工签赞助资质（Sponsor Licence）申请人的“Pre-licence查访”（申请赞助资质时，移民局审核期间进行的实地查访）。

 

今天，我们再来继续说明，有关已经申请到“赞助资质”之后的－Post-licence查访。

 

（丽莎温馨提醒：拿到“赞助资质”并不是一个结束，移民局仍可能对于雇主进行不定期的查访，雇主需要一直遵从赞助人的相关义务和责任。）

 

根据移民局的相关内部指导文件，一般移民局可能基于以下理由（但不限于），进行Post-licence查访：

 

雇主的赞助资质需要申请“更新”（Renewal）；

 

雇主的“赞助人数”达到移民局认为应该进行检查的数量；

 

移民局单纯想通过查访获取有关雇主的相关信息和情报；

 

联合内政部的其他部门一起启动查访；

 

B-rated的雇主到了需要“验收”Action Plan（执行计划）的时候；

 

移民局“加急团队”（Premium Service team）要求进行查访；

 

赞助人（雇主）自己主动要求移民局查访等。

 

进行Pre-licence查访的时候，一般会查看以下重点：

 

赞助人/雇主的人事系统（HR）以确认雇主有尽到赞助人的相关责任；

 

检查赞助人本身或其行为，是否会造成移民控管的威胁；

 

赞助人（当初）所要求的CoS量（也就是得以赞助的“雇员量”），是否仍是合适且正当的；

 

所赞助的雇员，是否有遵守其签证（工签）的条件和义务（包括限制），工作内容是否符合CoS所描述的等等；

 

雇主的企业是否仍正常地营运；

 

赞助雇员的“职位”是否真实的，并且符合移民法的相关要求（如工资和技术等级的要求）。

 

和Pre-licence查访一样，对于“Post-licence查访”，移民局同样有权力选择Announced或Unannounced Visit（事先给予“通知”与否）。

 

如果移民局采取了Unannounced Visit（未通知就查访），到了现场，雇主也有权利拒绝让移民局进入工作场所或物业内，移民局一般不能够强硬进入。

 

但需要注意的是，雇主如果拒绝让移民局进入，将有可能直接导致赞助资质被撤销（Revoke）或者赞助资质申请被拒绝（Refused）的后果。

 

 

→ 收到移民局通知查访，雇主可直接选择“放弃”赞助资质？

 

移民局的指导文件提到，如果移民局官员通知雇主，要前往查访，然后雇主表明要“放弃”原有赞助资质（Surrender）的话，移民局官员接着需要寄给雇主（也就是工签赞助人）一封邮件，确认以下：

 

雇主已告诉移民局，想要“放弃”持有的赞助资质；

 

并且，雇主需要将此打算，通报到SMS（赞助人管理系统）上；

 

然后，在通知移民局后的10个工作天内，寄出一份纸质“放弃声明”到以下地址：

 

Sponsor Casework Operations

UK Visas and Immigration

L4 Vulcan House Steel

Millsands

Sheffield

S3 8NS

 

如果雇主/赞助人没有做到以上程序，移民局将会接着“查访”雇主（并且可能不会提前给予通知）。

 

移民局指出，如果他们进行查访并发现有“违规”行为的话，将可能导致该雇主/赞助人的赞助资质被“暂停”（Suspend）而进一步调查（甚至进一步“撤消”－Revoke）；

 

这样的话，该赞助人未来如果还想再次申请赞助资质（Sponsor Licence），将会面临“冷静期”（Cooling Off）的限制。

 

并且，还需要特别指出的是，选择“放弃”赞助资质，并不能完全做为雇主想要逃避“合规查访”的途径－因为即便告诉移民局想要放弃了，移民局仍然有权去进行查访，搜集有关雇主（和其雇员）是否有遵守相关责任和移民法律的纪录。

 

这么说来，不论雇主或者被赞助的雇员，做好自己相应的义务和责任，其实才是最有效的选择。

 

 

→ 最后，有关雇主/赞助人的“记录”责任（Record-keeping）

 

丽莎说过，雇主对于“每一位”赞助员工，都应该做好－保存好相关资料并且记录的习惯（Record-keeping），不论这些资料或纪录是以纸本或电子形式来留存。

 

至于这些“资料”应该留存多长时间－移民局在最新的《Appendix D: guidance for sponsors on keeping documents》中提到，应该留存相关雇员“被赞助”的整个期间，直到：

 

终止赞助该雇员（原赞助雇员）的一年后；

 

或者，移民局合规官员检查并核准后（Approved），如果这段时间少于上述的“一年”。

 

此外，雇主当初用来申请“赞助资质”的所有支持文件，雇主需要在持有“有效赞助资质”的全程期间，都留存好这些资料。

 

 

→ 那么，对于每位“赞助员工”，雇主需要留存的资料有哪些？

 

每位赞助员工的最近/有效护照复件；

 

雇员进入英国的日期（必须在现有工签“有效期内”（已生效时）才能入境英国，不能早于签证生效前）－当然，这项要求主要针对那些原本不持有英国有效签证，因为雇主的赞助工签“首签”才进入英国的雇员（总而言之，雇员不应该是“非法”进入英国的）；

 

雇员的有效（工签）BRP卡复件；

 

雇员的NI号证据/纪录；

 

雇员的个人联系信息（地址，电邮，电话）；

 

有需要DBS检查（披露和限制服务）的雇员，雇主须留有其检查纪录；

 

雇员的出缺勤纪录。

 

除了以上，雇主（赞助人）还应该保存好以下纪录：

 

雇主“真实招聘”的相关证据和纪录；

 

有关雇员“合格薪资”的证据和纪录（主要用于证明雇主确实支付“符合移民法”和“当初申请（CoS）所述”的薪资给受赞助雇员）；

 

证明雇员确实符合“Skill Level”（工签技术水平）要求的相关证据，例如/包括：

 

有关雇员工作职位和职责内容的详细信息和描述，必须包含所需技能、资质和经验的相关信息；

 

有关雇员所持有的学经历/资质，可以用来证明该雇员具有其职缺所需的技能（符合当初招聘所述的“职缺要求”），例如：学位证书，能够证明该雇员具有相关技术和经验的其他文件等；

 

（注：需要指出的是，如果当初雇主/赞助人招聘的时候，有特别表明，符合职缺的人需要持有某类或某等级资质的话（例如学士学位），那么之后受聘/受赞助的雇员，就一定要持有相应的证书或证明才可以）；

 

特定职位所需的相关注册或合格证明文件，例如医师的话，需要有General Medical Council（英国医疗总会）的注册证明。

 

丽莎补充：针对上面的“真实招聘”，这一般可以分成“需要做”Resident Labour Market Test（劳动力市场测试），或者“不需要”劳动力市场测试两类。

 

原因是，虽然目前的Skilled Worker（技术工签）申请，已经不再要求雇主执行过去T2制度的“劳动力市场测试”；但对于目前持有T2工签的当事人来说，他们过去是需要满足这项要求的。

 

所以在相应纪录和资料的留存上，为了证明当初招聘的真实性，并且是有满足移民法要求的，对于持有T2工签的雇员，雇主必须留存得以证明，当初有通过劳动力市场测试的相关纪录和资料。

 

而如果是现有的“技术工签”持有人，雇主则需要留存的是，用以证明当初招聘“真实性”的相关资料即可（也就是证明，该”职缺“是真实的（The vacancy is genuine），该招聘（流程）是真实存在的）。

 

 

→ 如何证明“招聘”是真实（Genuine）的？

 

1. 如果雇主/赞助人的招聘，有打招聘广告：

 

就是说，如果雇主的某职位空缺，当初有登招聘广告，去招聘合适人才的话（其实登广告招人本来就很正常，并不是说单纯为了像过去的劳动力市场测试，雇主才需要去打广告，否则其他人怎么能够知道某个公司或雇主有什么空缺呢），那么必须保存以下相关证据：

 

有关当初”招聘广告“的所有细节，包括：广告截图（比如通过某招聘网站，就需要有该招聘广告的相关截图），广告是在哪里刊登的（例如Indeed，LinkedIn等），以及该广告刊登了多长时间（如果刊登不只一个广告，建议所有广告都应该记录下来）

 

共有多少人应聘该职位，多少人入选面试或其他阶段（有些公司会分成好几个阶段，例如第一轮、第二轮面试，甚至其他测试阶段等，建议都需要完整记录）

 

至少有其他一项证据或信息，说明雇主是如何筛选出最合适的申请人，比如说：有关成功申请人的面试纪录或概要，面试的甄选问题列表，有关为何选择某位申请人的相关纪录，以及为何其他人不合适（合适的点在哪，不合适的点又在哪），任何”计分“纪录（如果有的话），其他雇主认为相关的纪录和证据（例如入选申请人的CV和申请表，以及面试纪录等）

 

2. 如果雇主/赞助人”没有“招聘广告：那么也需要确保，能够解释说明清楚，被赞助雇员是如何被招聘的，为何认为该雇员合适，以及其他相关流程等。

 

比如说，雇主或招聘人员是通过LinkedIn等网站，发现了某位雇员的相关背景和技能非常合适公司的某个职位，然后主动邀请对方来参加面试等等。

 

也就是说，如果赞助雇员不是通过一般广告招聘的申请管道受聘的，雇主也应该保存相关证据（例如主动邀请面试等纪录），以便移民局索要或查询的时候，能够给出有理有据的说明。

 

总而言之，雇主需要做到的是，能够证明其（赞助）职缺和招聘，是真实存在的，并且能够拿得出证据。

 

一般来说，只要雇主是真实需要招聘某些人才或员工，要拿得出这些相关证据并不困难。

 

这项要求其实比起过去的劳动力市场测试（Resident Labour Market Test），应该说还是来得简单许多的。

 

今天的文章就到这边，希望丽莎一系列有关雇主“赞助资质”和“合规查访”的文章，能给莎粉们带来一些实用的帮助。

 

如果对于这方面或者英国工签，甚至其他英国移民和法律方面，莎粉们还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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莎粉们周一好，本周的《丽莎房产快讯》将要带大家了解的信息有：

 

1. 今日，95%按揭担保正式开跑，最大抵押贷款机构已退出该计划下的抵押贷款产品
2. 多项政策推动买房热，代售房产急缺，房产买家面临史上最高要价
3. 3D导览比现场看房还要清楚，个人信息全被清晰曝光，您会选择这样方式看房吗？
4. 70万租户将 无理由被驱逐，英国20个机构组成 “租房者联盟“ ，呼吁废除无过错驱逐政策
5. 2021年，“为租而建 ” 继续成为英国房产投资的一大优势领域

 

 

95%抵押贷款担保开跑，各大银行于今日推出服务

 

今天，政府的95%抵押贷款担保计划正式启动。据政府官网称，英国最大的几家抵押贷款机构：劳埃德银行、桑坦德银行、巴克莱银行、汇丰银行英国分行和NatWest已于今日向市民推出该计划下的抵押贷款产品，成为第一批推出该计划的金融机构。另外，Virgin Money也将于下个月正式推出相关的房贷产品。

 

近年来，为解决住房市场不平等的问题，政府一直推出了各种政策以解决住房危机。自2010年以来，英国已超过68.7万户家庭通过政府推出的计划实现了住房梦。

 

可是，由于无法拿到房贷批准的机会，许多低存款的市民只能靠着租房来过日子。特别在疫情阶段，经济受到了影响，金融贷款机构把这些买家列为借贷高风险人群，并且缩紧了贷款政策，为低存款买家提供的贷款产品变得更加少了。

 

因此，政府推出的95%贷款担保计划可以为更多低存款买家解决难题。政府作为担保人，买家只需要支付5%的首付款，即可购买最高60万英镑的房屋。

 

汇丰银行英国购房主管Michelle Andrews评价：”在经历了如此动荡的一年后，这个计划将发挥真正的作用，使更多市民们能拿到自己家的要是，这是非常好的行动。“

 

据了解，该计划于今日开放申请直至2022年12月31日。想要进一步了解该政策的请莎粉们阅读丽莎的另外一篇文章：《95%按揭担保下月开炮，谁能申请？如何操作？有啥限制？》

 

 

房产要价创历史新高，买家该怎么办？

 

印花税假期的延期以及贷款担保计划持续推动买房热，市场上代售房产的短缺也助长了卖家的气势。有数据显示，卖家的房产要价已创下历史新高！

 

英国房地产网站Rightmove表示，4月份，卖家平均房产要价为327,797英镑，比前一个月涨了6733英镑。比去年10月创下的纪录还高出4000多英镑。按年计算的话，卖家要价比去年足足上涨了5.1%。

 

其中，威尔士的卖家要价涨幅最大，平均在220,774英镑左右，比去年上升了12.2%。约克郡和亨伯郡的卖家也不认输，上涨幅度排在了第二。他们平均叫到214,045英镑，比去年上涨了9.4%。与英国各地相比，伦敦的要价涨幅是最小的，卖家要价指数只攀升了1.4%，达到平均635,306英镑，看来，伦敦的卖家有点信心不足啊！

 

毫无疑问，这些要价涨幅和买家需求有着非常紧密的关系，库存跟不上，卖家就占了主动权。Rightmove坦言，虽然上个月有14.5万套新房产上市，但这远远满足不了买家的需求。

 

在上市的房产中，两居室或三居室半独立房屋比较受欢迎，最快一周内就售光了。这类房产的潜在买家竞争是相当大，他们根本没机会和卖家讨价还加。另外，伦敦以外城市的大房产也被买家们争抢，市场上竞争相当大。比如，剑桥附近的一栋五居室房屋一周内就收到27次实地看房的需求，收到12次报价，后来，比卖家要价还要高得多价格迅速出售。

 

房地产集团Cheffins的董事Richard Freshwater评价：“这是过去20年以来市场上最大的房产库存短缺的情况”

 

当然，没有人真正知道房地产市场的未来会怎样，然而，大多数房产专家分析，卖家要价应该还会继续上升，特别是政府新的政策推出后。

 

Reallymoving的首席执行官Rob Houghton表示，“随着新的95%抵押贷款今天进入市场，许多购房者更容易借到钱了，需求将会继续，竞争激烈，要价将会进一步飙升。“

 

 

个人信心被曝光，您会选择3D模式来出售房产吗？

 

近些年，随着科技进步，越来越多行业引入了3D虚拟导览的形式。比如说，您根本不用买票出国，在网上随意就能搜到世界各地博物馆的3D导览游。

 

这样的形式也越来越受到房产市场的欢迎，特别在过去一年中，受疫情的影响，越来越多的房产中介用3D看房形式代替现场看房。不过，这样的虚拟看房形式却暴露了一些缺陷。

 

近日，一家位于德文郡的房产中介公司Fowlers向公众道歉，由于其公司在网上发布的3D看房旅程，客户的所有个人信息全被暴露，清晰地展现在大众眼前。

 

据BBC报道，Fowlers公司在2020年10月把一套房产投放到Rightmove上，如果买家对该房产有兴趣，则可以通过3D导览的形式实现网络看房。

 

从英媒提供的照片可以看到，这个3D导览图确实比现场看房还要清晰，房产中所有的东西都一览无遗，甚至一些私人物品。比如，该房产主人的家庭照片没有被模糊处理，就连宠物的名字也可以被看到。让人比较担忧的是，家里一些财产文件也能看得非常清楚，包括一张股票红利支票、一份保险单文件和一张楼梯电梯的发票。另外，您完全还可以从中了解卖家健康状况，其中一间卧室就能看到一个哮喘器。

 

Fowlers公司的老板Philip Fowler已发出道歉声明，并告诉BBC，公司已经将其公司所有拥有3D导览的房产都从网上撤掉了，并表示他们非常重视客户隐私。另外，该公司还补充说，房屋的主人口头允许他们使用该3D视频。

 

Smashing Security播客主持人Carole Theriault发现了这段视频，她在节目里表示对房产公司的行为很不理解，并对大量私人信息的曝光感到很惊讶：

 

“展示的信息太多了，任何在网上看房的人都可以看到这些东西，这些私人宝库完全就是窃贼或者网络钓鱼者的金矿，一不小心就被坏人利用了。“

 

《隐私就是力量》这本书的作者在接受BBC采访时也对此批评：

 

“我们在收集个人数据方面比我们在保护数据安全方面要好得多，但如果我们不能保证数据安全，我们首先就不应该收集数据，”

 

丽莎这边也认为，虽然顾客确实答应可以通过3D形式把房产展现在网络上，但作为中介管理公司，应该有义务保护客户的个人信息。在拍摄3D导览图前，应该把卖家的个人信息全部都收起来。您想想，这可不是一对一看房形式，成千上万的买家都可以通过网络来点击查看，风险相当大的。

 

我们认为，3D导览其实是一个很不错的选择，它比普通的照片更清晰一些。买家们可以清晰在线上看房，然后再决定是否到实地看房，节约了彼此的时间和精力。未来，3D导览的看房形式可能也会成为看房趋势，因此，丽莎提醒，如果想选择这样形式来出售房产的卖家们，自己真得上点心，最好把一些财务信息或者一些私人资料先给收好了。

 

 

将近70万租客受到了不公平的驱逐通知

 

据《卫报》称，在2019年12月的女王讲话中，《租房者改革法案》公布，并承诺要废除“无过错驱逐”。但是，两年过去了，这个法案似乎尚未提交，也没有任何后续工作。自疫情开始以来，很多房东经济受影响，可能想要出售房产或者对房产有其他安排，收到无理由驱逐通知的租户越来越多。

 

据数据统计，约有70万租客收到第21条驱逐通知，即便他们按时交租金，每12个私人租户中就有一个将会被房东赶走。32%的用户担心他们将失去稳定的家。

 

虽然，第21条驱逐通知是法律驱逐程序的第一阶段，但由于该制度赋予了房东无理由驱逐的权利，因此，大多数租户无法向法庭提出质疑，最终也不会选择上诉来对抗房东，只能乖乖地选择离开。

 

38岁的Gemma Marshall已婚，有两个6岁和9岁的孩子，她在过去两年中面临两次无过错驱逐。她说，她的处境非常糟糕，她根本没有办法长期在一个地方安稳的居住，这对孩子成长是很不稳定的。

 

“每次都这样，当孩子们刚刚感觉到这是家的时候，我不得不向孩子们说这个消息，真的很难，这对孩子的心理健康是有影响的。”

 

上周，慈善机构Generation Rent，Shelter，Citizen advise，和Joseph Rowntree基金等20多个机构组成了一个“租房者权利改革联盟”，呼吁政府快速取消该制度，并且要求重新设计制度，更好地服务于英格兰的私人租户。

 

Shelter的首席执行官Polly Neate说，”当我们摆脱这场危机时，鲍里斯必须履行他的承诺，将该法案向前推进，并给予每个租房者所需的安全和权利。”

 

租房者改革联盟主席Sue James说：”私人租房者面临着高昂的租金， 恶劣的生活条件和长期不稳定的居住环境。租房者需要确定性，以使他们能够在社区扎根，并在租房中创造真正的家园。”

 

 

未来的“为租而建“ 发展如何？

 

近年来，越来越多“为租而建”（Build to rent）的房产项目在英国开发起来，为服务大量的租房者。上周，第一太平戴维斯公司发布该行业目前的投资情况以及预测未来的发展趋势。

 

该公司最新的研究报告指出，在疫情期间，BTR行业仍保持很好的发展弹性，整个2020年，该行业的投资额都创下了新高。在2021年第一季度，超过12.3亿英镑投资于英国的BTR项目。

 

据了解，英国已建成的可出租住宅有57,700套，另有36,000套住宅目前正在建设中。还有94,700套住宅正在筹建中，包括那些处于申请前阶段的住宅，这将使该行业的总规模达到188,500套。

 

另外，有数据指出，在过去的一年里，获得同意的BTR住宅数量增加了27%，达到4.5万套。在2021年第一季度，英国有25个计划获得了全面的规划许可，总共有7,000套住宅。

 

第一太平戴维斯认为，2021年，随着疫情限制的解除，越来越多的工作人员重返城市，BTR行业将在未来几年持续迎来非常好的发展。

 

在这一次研究报告中，该公司给想进军该行业的投资者们一些建立，其中包括了了解租户的选择。

 

从该公司统计的数据来看，在BTR的住宅项目居住的租客年龄通常在26岁至40岁之间。在核心城市和二线城市，这类房产一直吸引更加年轻的租房者了，超过一半的租房者年龄在30岁以下，这影响了租户对租房布局和开发项目设施的要求。

 

在英国伦敦以及其他核心城市，合租是比较普遍的形式，对于年轻的合租者来说，他们比较喜欢额外的工作空间。此外，这项年轻人们更喜欢能够在这样的租赁环境里享受吸引力的设施，比如：健身房，电影院和联合办公室。还有，这些住宅应该更注重共享空间和社区感觉。

 

而在伦敦以外的地区，租户更重视便利性，偏爱位于活力地段的公寓，这样才能让他们离工作和夜生活都很近。

 

第一太平戴维斯建议，想进军该行业的投资者们可通过租户的需求来创建更好的开发项目计划以及选择好投资地点，这会为投资者们带来可观的回报。

 

好了，本周的《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见！

 

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丽莎继昨天（4月15日）的文章中介绍了有关英国离婚－个人行为会否影响财产分割后，今天我们将继续说明：离婚后的生活费。

 

一连11集的视频，带莎粉走进英国离婚法的世界，解答您的疑问。

 

《英国离婚法律》EP4 – 离婚后的生活费

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“离婚后的生活费”了呢？我们下一集将会接着讨论 – 养老金在离婚财产分割的重要性，敬请期待！

 

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最近，威尔士斯旺西发生了一件备受关注的房产纠纷案。威尔士Meridian tower公寓的90多名业主联名起诉保险巨头公司苏黎世，要求该公司赔偿3500万英镑的损失费。

 

这些业主们声称，由于该公司测量师没有对其建筑进行适当的审查，以至于他们花了几十万英镑购买糟心公寓——房子常年受潮，消防设施存在缺陷，修复工程不断。现在，业主们无法出售房产，还因此欠下巨额债务。

 

本周，苏黎世公司向媒体作出了回应，并推翻了所有指控。

 

按理来说，建筑出现的问题，应该由建筑开发商来负责，为什么居民要坚持起诉保险公司呢？他们之间的联系是什么？业主最终可否赢得这场诉讼案？

 

 

新公寓出现质量问题，究竟是谁的责任？

 

位于斯旺西码头的Meridian tower被称之为威尔士最豪华现代公寓之一，位于威尔士最高建筑楼里。它处在海滨中央，俯瞰斯旺西美丽的景观，据说，房产由英国顶级设计师操刀。项目开发初期时就备受当地居民们的喜爱，大家都认为是最理想的现代公寓，抢着购买。

 

可没想到，Meridian tower公寓成了业主们的噩梦。

 

十几年前，Ceridwen 和 Jones夫妇退休后，用毕生的积蓄购买了Meridian Tower的其中一套公寓。可是，房子还没装修好，他们的公寓走廊墙壁上就出现了潮气，窗户周围的石膏也都剥落了。最可怕的是，保护他们的防火剂也被偷工减料，存在着非常严重的安全隐患。这些年，为了修复这些缺陷，他们已经花了将近21000英镑。

 

这对夫妇并不是该住宅楼唯一的受害者，其他90多户主也遭遇了同样的情况。一位74岁不愿意透露姓名的老人在接受《威尔士在线》采访时说，十年前，她全额付款购买这套房产，可住进去后才发现，房子漏水情况相当严重，这些问题还导致她生病了，梦寐以求的养老房变成了生活的噩梦。

 

“这本来是我的退休天堂，可是，我对这栋楼的缺陷一无所知，直到我真正入住！那些水从墙壁上流下来，浸透了地毯，我尝试着换了不同的垫子来阻止它浸透地毯，可还是没办法。休息室和卧室都很糟糕，我的胸部也因此患了胸腔炎。”

 

这位老年住户最担心的还是消防问题，她透露，这栋房子存在了很多消防隐患，比如覆盖层用了一些危险材料。

 

“这栋公寓楼不仅受到了老年人喜欢，也有很多大学生居住在这里，这些防火措施没解决，一旦发生火灾，这可怎么办。”

 

Meridian Quay 公寓业主Phil Lake——也是90名业主的代表，他对媒体说，由于建筑存在的问题，所有银行都拒绝提供抵押贷款，根本没有人出售掉房子。修补这些问题需要支付很多钱，居民的保险费都翻了几倍，多付了100万英镑。

 

“我们很多业主都陷入了经济困境中，太可怕了。从入住开始，我们的公寓就在不断被修复，据说，这些维修工作还得做到2026年，也就是说，业主们还要被这些所困扰，他们要一直为这些缺陷买单。”

 

这一系列问题不得不让业主们思考：当初，究竟是谁签的字来审批建筑的？业主们认为，他们必须要讨回公道，让相关利益方赔偿他们的损失。

 

 

真是原建筑保险公司“诈骗”了？

 

据了解，该楼盘的开发商Carillion在2018年倒闭了，业主们无法向法院对其进行起诉。同时，业主们一致认为，造成这样结果是由于该建筑保险公司苏黎世的失职。因此，Meridian Quay公寓业主集体以个人名义起诉苏黎世保险公司，他们希望该公司能够给予他们索赔2500万英镑，以弥补居民购买这些公寓的损失；另外，居民们还要求500万英镑的额外惩罚性赔偿。

 

为什么业主们坚持认为这些责任得由苏黎世公司负责呢？

 

在英国购买新建房产时，开发商一般需要提供一份新建房屋的保险，以便将来建筑出现问题，但是开发商已经倒闭或者解散的情况。在这种情况下，买家可以找保险公司来索赔。从法院提供的文件里看到，苏黎世公司就是Meridian Quay建筑的保险公司。居民们称，该公司在发放保单给他们前，需要派测量师前去现场检查建筑的相关问题，并且要给他们出具一份检查单以确认房屋质量问题，最终确认保险。

 

一位居民说：“如果当初他们给我们出具的建筑质量检查单里有这些问题，我们绝对不会购买房产。”

 

业主聘请的律师对媒体陈述：苏黎世公司不诚实地签发了保险说明，以证明该建筑符合建筑法规，但他们根本没有对建筑进行实地检查，因此，业主们才受到一系列缺陷的困扰。另外，该律师事务所还向高等法院提交了文件证明，证实该保险公司没有聘请足够的测量人员到现场检查，他们的检测结果不专业。

 

在他们提供的一份现场日志显示，苏黎世在2007年10月至2008年3月期间，即在其发出第一份房屋建筑质量确认书之前的两个月，根本没有到现场检查。他们说，检查员还绕过苏黎世的计算机系统，只是给业主们出具了一份手写的证明。

 

此外，在该公司提供的保险服务里，包含了新建房屋十年质保服务，如果新建房产在十年内出现问题，则由保险公司来承担相关费用。可是，苏黎世公司却把该项业务出售给另外一家保险公司East West。很巧的是，这家公司无法应对财务负担，在十年质保阶段破产了，索赔责任转移给了政府的金融服务补偿计划。

 

到这里大家应该可以理解这些买家的困境了。开发商倒闭了，告不得；新的保险公司也倒闭了，也告不得。现在唯一的可能责任方只能是苏黎世了。

 

他们在保险转让的事情上也对苏黎世提出了控告，指控苏黎世公司故意这样做，该公司一早就知道问题，想把索赔责任转移给一家财务不稳定或者没有这类保险经验的保险公司来处理，从而达到帅锅的目的。

 

 

业主的诉求是否合理？

 

本周，苏黎世公司的发言人对媒体发布了他们的回应，以下是陈述词：

 

“听到一些业主在Meridian Quay物业所遇到的难题时，我们感到非常的遗憾。虽然，我们不再管理这些索赔，但是保险人的理赔程序已经按原计划开始了，我们已支付或正在全额支付任何必要的维修费用。

 

“关于业主们对于苏黎世如何经营这项业务的指控根本不真实。我们公司派了质量检测人员去检查，唯一目的是为了确定我公司是否为该建筑投保，以防止未来出现相关的问题。苏黎世公司并没有义务进行详细的法定检查以评估或证明——该建筑是否符合建筑法规，这些法定检查是由地方政府进行的。业主们说苏黎世的保险检查是欺诈行为完全曲解我们。苏黎世提供的检查上也并没有确认或暗示新房没有或完全没有缺陷以及损坏。

 

“另外，关于2016年将十年建筑担保业务出售给East West的指控也是不对的。当时，East West公司得到了一家市值有数十亿美元的保险集团和其他投资者支持，因此，我们相信它足够是有经济能力的。另外，此次出售也得到了爱尔兰高等法院以及英国和爱尔兰监管机构的批准。在此之前，独立会计师也对此次转售进行了详细审查，得出的结论是：East West公司有足够的资金能力来支付保单项下的所有索赔。”

 

除了苏黎世公司的回应外，本周，Meridian Quay公寓现管理公司CRM以及威尔士政府部门也一一向媒体回应了。

 

CRM公司表示： “作为Meridian Quay的代理人，我公司已积极与相关专家和所有利益相关者合作，对开发项目实施必要的维修。根据建筑保险（A building warranty）政策获得了一项索赔，保险公司也确认其有责任支付与消防安全缺陷有关的维修费用。因此，我们认为，Meridian Quay的租户比全国其他面临同样问题的租户有着更好一点的处境。我们可以确认的是，由保险公司支付的维修计划于18个月前就开始了，第一阶段将于今年夏天完成。 “

 

另外，该管理公司也强调了：他们的职责仅限于开发项目的管理，维护和维修，对于该公寓业主向苏黎世公司提出赔偿的要求，他们无法提供任何评论。

 

威尔士政府称”虽然承担十年质保的公司East West 倒闭了，但该公司也在密切与金融服务补偿计划合作，整个开发项目所有修复工程问题都将由金融服务补偿计划来承担。居民在2019年支付的一些额外费用都被退还了，尚未支付的居民全部被取消。”

 

据了解，近日，业主指控苏黎世公司的案件在卡迪夫的高等法院开始审理。

 

丽莎分析：保险公司是否应该负全责？

 

 

丽莎律师行律师李依玲认为，买房并不是一笔小钱，很多业主都是花了毕生积蓄去购买的。可入住后，由于房屋本身存在的缺陷，他们花钱还得受罪，不仅如此，有些人差点破产了。因此，业主们坚持向法院提出诉讼是合情合理的。可是，法院最终的判决不一定有利于业主。

 

“由于媒体提供的资料有限，我们也不能非常肯定该公司是否有猫腻。但从苏黎世公司提供的证词来看，测量师是属于该公司的服务，他们是由该公司聘请去调查以确定如何给顾客投保。因此，业主和测量师之间是没有合约关系的。在这种情况下，哪怕是买家付钱买了保险（其实这笔钱并不是业主直接支付的），业主都没有资格要求测量师对您的房屋质量问题承担责任。”

 

其实，这样的合约关系在我们日常中也经常看到。比如，业主购房时要申请贷款，为了评估房产的价值，金融公司会派一个测量师前去测评房产。测评的内容确实包括了房屋质量的检测，测评师可能也会在其中发现房屋本身存在的缺陷，可是，您与他之间是没有任何合约关系的，他们没有义务告知您这房子出现问题（当然，如果您刚好碰到了比较好心的人，他可能会私下跟您提两嘴）。不过，从法律合约的角度来说，测量师的老板是这家金融借贷公司，他们只有义务向该公司进行汇报，哪怕他遗漏了一些重要问题，也该是这家金融借贷公司追责。业主是没有权利索赔的。

 

“我们没办法对该案进行过度的评价，但希望莎粉们可以从中吸取教训。在购房前，一定要以自己的名义聘请一位私人测量师。一方面，您可以占有更大的主动权，要求这名测量师对您房产价值，结构性等等问题一一审查，让您及时发现房屋问题；另一方面，如果他在其中未能发现重大结构性问题，比如下沉、干腐裂缝或潮湿，最后导致您经济损失的话，您有权提出上诉，并且，您上诉获胜的几率会大一些。”

 

“业主在找测量师的时候，一定要注意检查对方是否有这方面的业务保险，要确保对方的保险额足以涵盖自己房屋的价值，同时要尽量找正规的公司。这样一旦出现问题，对方倒闭了或者无力承担赔偿时，可以找相关的保险公司来要求索赔。”

 

最后，我们由衷希望这些受困境业主能够尽快解决问题，同时，我们也希望莎粉们能够避免类似事情发生。当然，如果您遇到了类似问题，可以进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律服务。我们也会在之后的法律文章中一一为大家仔细讲解，如何聘请一位测量师以及相关的测量清单等问题。

 

好了，本篇文章就到这里，如果喜欢我们的文章请为我们点赞，您的支持会是我们前进的动力！我们会继续为大家提供实用有趣的文章。

 

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根据一份来自英国智库Institute for Government针对“司法审核”（Judicial Review）的最新报告，发现了来自英国内政部官员中的有趣观点。

 

报告指出，内政部是受“司法审核”影响最深的一个英国政府部门，光是在2007 年至2013年的所有司法审核案件中，内政部就包办了（占了）其中的80%。

 

而这（80%）当中，又以移民和难民类别的案件，占比最高。

 

在进行这份调查研究时，智库的研究员有访问内政部的官员，关于“司法审核”方面的想法－他们发现，当中竟有官员表示，想要执行更严厉的移民执法，会面临司法审核的“挑战”也是在所难免的。

 

有人这么说：“如果（你的做法）没有受到挑战的话，那么你就是做得不好。”

 

这似乎是在说，其实内政部的官员，存在着这样的思维倾向－就是与其害怕“被挑战”而不去做，还不如先去做了，即便他们知道做了这样的决定后，是可能招致挑战的…

 

但他们的心理暗示是，去“做了”－才表示他们真正有在做他们份内的工作；尽管这么做了之后，是可能会存在争议的。

 

这份名为“司法审核和政策制定”（Judicial review and policy making）的智库报告也认为，“司法审核”常常被政府官员当做是政策制定的“政治工具”。

 

就是说，不只一位来自内政部的受访人员表明，对于一些内政部的“决定”（指的就是特定移民政策），与其要这些官员自己放弃（即便他们可能知道该政策是存在争议的），不如要他们见到法院给出的结果后（也就是受到挑战，然后法院不站在内政部那边后），他们才会愿意放弃（或修改有争议性的政策）。

 

这么听起来，似乎挺有“宁可错杀一千,也不愿放过一个”的味道……

 

不过，这份报告在最后也有提出建议，通过修整/简化移民系统，将有助于减少一些“挑战”的可能… 因为数据指出，面对这么多的“挑战”，尤其是移民案件类的挑战，英国政府是最容易输掉的。

 

 

→ 所以，面对这样的预设情况，有什么可做的？

 

如果我们单纯就移民申请的申请人角度来说，从前面提到的报告我们或许也可以看得出来，并不是所有来自移民局的决定，都是没有bug（也就是漏洞）的。

 

这样的话，挑战移民局的决定，自然也是一种合理的选择（毕竟他们都说了，他们觉得会受到挑战，也是在所难免的）。

 

那么，对于申请人来说，挑战移民局的方式有哪些：

 

1. 首先，如果你有上诉权（Right to appeal）

 

申请人可以选择通过“上诉”的方式，来挑战移民局的决定。

 

其实，《独立报》在过去就曾经报道过，在一个年度中挑战移民局的上诉案件，竟可高达50%（也就是一半）的案件是可以上诉成功的。

 

需要指出的是，或许移民局自己也了解到这样的情况，所以他们设有上诉审查小组（Appeals Review Pilot Team）－这个小组的存在目的，就是在上诉案件进入法庭听证之前，小组中的审查人员，先行对于该案件进行“复查”。

 

这样的话，一旦发现（是移民局的）错误，他们会主动联系当事人，要求当事人递交自己的护照，以便移民局签发签证。

 

这个“复查”的机制，对于移民局来说，可以更加节省之后的时间、人力和金钱等成本；而对于申请人来说，自然也是有利的。

 

因为这样的话，申请人反而可以“更快”获得身份，自然也节省掉（之后上诉程序的）时间和金钱等成本。

 

而如果移民局“复查”过后，认为还是要坚持原来的决定；申请人也还是可以继续后面的上诉程序。

 

 

→ 对于申请人来说，想在“上诉复查”就成功，有什么需要注意的：

 

丽莎提醒：在最开始提出上诉的时候，给出的“上诉理由”就至关重要。

 

一般来说，当事人需要写出一封信，详细地把所有上诉的理由都列举出来，指出移民局原本的决定为什么是错误的，而且都错在了哪些地方。

 

比如说，当事人认为移民局在决定的时候漏掉了某个文件，或者是看错了文件内容；

 

那么，当事人就应该在上诉的时候，详细地指出来，是哪个文件漏掉了，或者说移民局到底在什么地方把文件给搞错了。

 

又比如说，当事人认为移民局在当初决定的时候，是依据了错误的法律；

 

那么，当事人在上诉的时候，就应该要把正确的法律给提供出来。

 

也就是说，当事人给出的上诉理由一定要全面、有说服力。

 

毕竟，这个时候是当事人有可能要求移民局去重新审查自己决定的最后机会，当事人在准备上，自然应该要特别的用心与谨慎。

 

 

→ 向移民局施加真正的压力

 

还有一点需要指出的是，虽然一般在移民上诉案件中，无论是哪方打赢了官司，都是自己承担自己的律师费用。

 

（和一般民事上诉案件不同，民事案件通常是谁输了官司，谁就需要赔偿对方的律师费用。）

 

但是呢，这个规律也不是绝对的。

 

按照仲裁法庭的司法条例规定，在移民上诉的过程中，如果一方的行为是无理的话，另外一方完全可以让对方赔偿自己的律师费用，哪怕甚至是对方打赢了官司。

 

比如说，当事人在申请的时候明明递交了6张工资单，但是移民局在决定的时候，却偏偏非得按照5张来算，而且这一点是移民局拒绝申请的唯一原因。

 

这时候，如果当事人有证据来证明自己确实递交了6张工资单的话，就可以在自己提出上诉之后，立刻要求移民局重新考虑他们原先的决定。

 

否则的话，当事人可以告诉移民局，自己会要求法庭责令移民局－来支付自己的律师费用。

 

在这种情况下，可以说移民局的错误是很明显的。

 

如果他们能够重新考虑自己的决定，上诉基本是完全可以避免，并且也是不必要的。

 

所以说即便到了法庭上，法官一般也不会站在移民局那一边的。

 

2. 如果没有上诉权利？

 

（这里需要额外补充的一点是，上面提到的“上诉复查”，只适用于有上诉权利的当事人。）

 

对于没有上诉权利（no right of appeal）的当事人，一般可以向移民局提出行政复议（Administrative Review），甚至之后继续提出司法审核（Judicial Review），挑战移民局的决定。

 

需要指出的是，提出“司法审核”，并不只限于那些原本就没有上诉权利的申请人；这也包括申请人（的申请类别）是符合具上诉权利的，但是移民局不愿意给予当事人上诉权（Right to appeal）。

 

面对这样的情况，申请人同样可以尝试通过司法审核，挑战移民局“不愿意给出上诉权”的这项决定。

 

如果当事人挑战成功，获得上诉权之后，就能够进一步提出上诉了。

 

3. 既没上诉权，又无法提出行政复议？

 

这种情况其实比较少见，大部份的案件一般都可以通过前面两大类途径来提出挑战；但是，还是有少数的特别情况，当事人不被赋予上诉或行政复议的权利。

 

这类当事人，将可能提出“复议请求”（Reconsideration Request）：

 

当事人必须身在英国境内；并且符合以下其中一种情况：

 

申请将自己的签证纸改成BRP卡（transfer of conditions，简称TOC）；

 

申请将自己的永居纸改成永居卡（no time limit，简称NTL）；

 

申请续签，转签，或转永居（也就是说，如果是“首次申请”就不适用）。

 

这么看来，这一般指的是下面两类情况：

 

1) 移民局核准了当事人的申请，但是当事人认为移民局所核发的签证类型或者签证效期是不正确的；

 

2) 移民局拒绝了当事人的申请，并且当事人具有以下证据，要求移民局重新考虑他们的决定：

 

提供新证据来证明自己的申请日期；

 

提供新证据来证明自己在申请的时候，所提供的所有文件都是真实的；

 

指出自己在移民局做出（原本的）申请决定前，就已经有提供了哪些文件，但是负责的签证官在审核的时候并没有将这些文件给考虑进去。

 

需要指出的是，除了以上所列出的，申请人一般不能在提出“复议请求”的时候，再递交关于原先申请的新的证据，来要求移民局必须重新考虑。

 

严格地说，“复议请求”事实上是适用于所有签证类型的。

 

只不过呢，对于在英国境内申请续签、转签，或者是转永居的当事人来说，一般当他们的申请被拒绝后，都会被赋予上诉权利或者行政复议权利。

 

也就是说，对于申请被拒绝的申请人，如果想要提出复议请求（Reconsideration Request）的话，一般只适用于申请TOC或NTL而被拒绝的当事人。

 

因为，这些人既没有上诉权，又不能够提出行政复议，所以他们总要被赋予另外的途径来维护自己的权益，通过“复议请求”来要求移民局重新考虑他们的决定。

 

还有另外一种情况，那就是当事人的申请并没有被拒绝，但是虽然是获批了，可是当事人认为移民局所核发的签证类型或者效期是不对的。

 

比如说，当事人申请了续签，合理来说移民局应该核发给当事人直到2022年8月才到期的新签证；但是实际上移民局却只给了到2021年12月就到期的身份。

 

在这种情况下，由于当事人的申请并没有被拒绝，因此按照移民法的规定，当事人是不会被赋予上诉权或者行政复议的权利的；因此，当事人如果觉得移民局的决定是无理的话，便可以通过提出“复议请求”来要求移民局重新考虑他们的决定。

 

不过这里需要指出的一点，就是“复议请求”是不适用于境外申请人和境内首次申请人的。

 

比如说，当事人原本是没有身份的，然后在英国境内申请了特许身份，但是不满意移民局所做出的决定，这种情况的话是不能够提出复议请求的。

 

 

→ 更进一步的司法审核（Judicial review）？

 

这边丽莎要提醒莎粉们一点，如果申请人已经提出了“复议请求”，但还是不满意移民局重新考虑后的结果的话，是可以再提出司法审核来挑战移民局的决定的。

 

另外，还有一种情况是申请人已经提出“复议请求”，可是移民局却拖着迟迟不给答复；这种情况下申请人千万不要傻傻地等待。

 

因为，提出“司法审核”是有3个月的期限的，申请人如果一直等不到移民局的答复却又没有任何动作的话，很可能就这样错过了可以提出司法审核的期限。

 

因此，在申请人已经提出复议请求（Reconsideration Request）却尚未得到回应的情况下，应该要设下一个期限给自己，例如说最多只等待一个月的时间。

 

尤其是，如果申请人觉得自己的案件是很有利的情况下，那么等到这个一个月的时间一到，移民局还是没有回应的话，申请人就可以考虑提出司法审核，不需要坚持等到“复议请求”有了结果。

 

今天的文章就到这边，希望对于莎粉们了解各种“挑战”移民局的方式有所帮助。

 

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昨天的文章中，我们说到英国移民局因为政府逐步解封的关系，已经确认要开始恢复对于赞助人（Sponsor）的“合规查访”（Compliance Visit）。其中，特别是会先从正在审查的“赞助资质申请”开始恢复：《移民局宣布恢复赞助人“合规查访”，将先从赞助资质申请开刀！》

 

今天，我们再继续针对这类“移民局查访”和“赞助资质申请”的关系方面，做延伸说明。

 

首先，先给大家补充：

 

对于雇主，如果想要聘用海外员工（更正确来说是英国境外员工），为员工申请工签来到英国合法工作，雇主必须持有合格的”赞助资质“（Sponsor Licence）。

 

一般比较常见的，也就是可以赞助境外员工来到英国长期工作的Skilled Worker（技术工签）的赞助资质。

 

也因此，如果雇主尚未持有合格赞助资质（Sponsor Licence）的，就需要先去申请赞助资质，申请到后才能继续谈到“赞助员工”的后续程序。

 

而当雇主“申请赞助资质”，移民局在审查雇主的申请时，是可能也有权利通过实际查访来确认，雇主是否符合移民局的要求，进而决定是否要核发”资质“给雇主的。

 

我们一般称之为“合规查访”（Compliance Visit）。当然，“合规查访”并不是在每一个“赞助资质申请”中都是必要执行的，只是移民局一旦认为有需要，就可以选择去进行。

 

 

→ 合规查访前，移民局需要通知吗？

 

根据移民局的相关指导文件，不论是针对Pre-licence（持有赞助资质前，也就是申请到赞助资质前）或者Post-licence（持有赞助资质后）的“合规查访”，移民局是可以不需要给予雇主“提前通知”的。

 

就是说，移民局可以选择Announced或Unannounced Visit。

 

只不过，如果移民局采取了Unannounced Visit（未通知就查访），到了现场，雇主也有权利拒绝让移民局进入工作场所或物业内，移民局一般不能够强硬进入。

 

但需要注意的是，雇主如果拒绝让移民局进入，将有可能直接导致赞助资质被撤销（Revoke）或者赞助资质申请被拒绝（Refused）的后果。

 

不过回到前面提到的“赞助资质申请”来说，虽然移民局有权采取Unannounced Visit，但一般情况下，移民局都会在进行查访前，给予提前通知（Prior Notice）。

 

 

→ 查访时，移民局会查看些什么？

 

当移民局进行Pre-licence查访的时候，一般会查看以下重点：

 

相关机构是真实需要“赞助资质”的；

 

公司或企业内，已经有了相应人力资源/部门，将会在取得“赞助资质”后，得以做到移民局要求的赞助人义务和责任（该部门或人力将会负责这些事项）；

 

原本就有遵守移民法，做好Right to Work（合法工作权）检查；

 

公司即将赞助的境外雇员数，对于公司的规模和业务本身，是合适合理的；

 

是否有任何迹象表明，该公司/雇主对于“移民控管”（Immigration control），会否造成任何威胁；

 

公司或企业未来是否能够/有能力，真实地聘用境外雇员，并且该聘用必须符合一定的“赞助”要求，例如符合一定的技术层级和薪资标准（Skill and pay levels）；

 

查看雇主当初申请“赞助资质”所递交的相关文件和提供的所有信息，是否完全符合并且真实正确的（没有为了通过申请而造假）；

 

或者，其他移民局认为需要查看的信息（不过一般是以上几点）。

 

那么，Pre-licence查访－移民局一般会做什么？

 

在查访的过程中，移民局官员会想要面谈和赞助资质申请相关的人员，特别是Authorising Officer（将使用赞助人管理系统（SMS）的人员/专门管理公司赞助事宜的负责人）。

 

而在面谈中，移民局有可能会询问有关招聘流程的问题，特别是和即将赞助职位有关的招聘。

 

移民局也会想要确认，和赞助资质申请相关的人员（Authorising Officer），是否清楚了解，身为赞助人的职责为何，都有哪些义务，是否知道拿到赞助资质后，都需要遵守哪些规定。

 

不过，不论移民局的查访官员会询问什么样的问题，这些问题不应该是和“移民”方面无关的，比如说其他完全不相关的私人问题。

 

（注：赞助人责任主要有：通报责任，记录责任，遵守移民法要求，遵守赞助人守则，遵守英国法律，不做有损公众福利行为。更多有关这方面的细节，可以复习周三的文章：《工签赞助人义务责任》）

 

 

→ 最后，移民局查访完之后呢？

 

在“合规查访”后，移民局自然就会决定，是否要核发赞助资质（Sponsor Licence）给申请人（也就是申请的雇主－注意，我们这里一直说的，都是申请赞助资质时的“Pre-licence查访”）。

 

如果说，最后移民局决定拒绝（Refused）申请的话，雇主是没有上诉权利的。

 

不过，如果雇主认为移民局的决定是有误的话（是基于移民官员的错误），那么是可能提出“Error Correction”（错误纠正）要求的。

 

需要指出的是，提出“Error Correction”基本是基于，申请人（指雇主）认为赞助资质的拒绝决定，纯粹是基于审查官员的失误（Error）或者忽视掉而没有考虑进去－申请人有递交的特定证据（Failure to consider a piece of evidence），所以要求移民局的重新审查（Review）。

 

一定程度上来说，“它”并不是一个单纯的重审。就是不是单纯当事人觉得不服移民局决定，或者单纯希望移民局重新考虑（在移民局没有出错的情况下），就去要求重审。

 

也因此，这类重审，移民局是不会考虑当事人（之后）递交的新的证据的。

对于移民局没有失误的情况，比较好的方式，恐怕是当事人（指雇主）之后再去递交新的申请。这种情况下，丽莎建议当事人事先咨询专业移民建议。

 

 

→ 文末补充：赞助资质的申请费用

 

Sponsor Licence的申请费用，其收费标准根据企业的规模和类型会有不同：

 

如果您是小企业或慈善机构：536镑

 

如果您是中大型企业：1,476镑

 

如果您符合以下，一般属于”小企业“：

 

年营业额等于或少于1,020万镑

 

企业总资产等于或少于510万镑

 

企业总雇员等于或少于50人

 

有关”赞助资质申请“的细节方面，丽莎曾经写过一篇详细说明文章，如果想要了解更多内容，可以点击这篇：《外卖餐馆店家公司：想申请员工来英工作，这篇必看！》

 

今天的文章就到这边，希望对于有需要的莎粉带来一些实用帮助。

 

如果对于英国移民和法律方面，莎粉们还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

当然，如果对于英国工签和赞助人资质申请、申请后合规义务以及合规查访方面，莎粉还有更多想知道的，也可以告诉我们。

 

我们会尽量汇聚大家的意见，再继续给莎粉们写更多相关说明文章。

 

如果您有任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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