随着疫情逐渐好转，英国的解封路线也按计划进行。

 

在这里，丽莎要告诉莎粉们一个好消息！暂停了好长时间的英国境内加急签证服务终于恢复了。目前，几乎所有类型的签证都可办理加急服务了，申请者最快可1天内取得签证结果。

 

 

• 哪些签证恢复加急申请了？

 

当您申请英国签证或者永居的时候，如果您非常着急，想要快速拿到签证结果，您是可以向移民局申请加急的要求的。

 

移民局为申请者提供两个加急选择，一个是优先服务（Priority），一般在五个工作日内出签证结果；另外一个是超级优先服务（Super Priority ），一般1个工作日出签证结果。

 

俗话说，时间就是金钱。在日益被经济化的移民局那里，这一点更是明显。有限服务和超级优先服务的服务费自然也不一样，如果您选择的是优先服务，除申请费外，您还需要支付500英镑的服务费。如果您选择是超级优先服务，除申请费外，您需要支付800英镑的服务费。

 

头等舱和二等舱的区分可谓是一目了然。

 

那么，哪些签证已经恢复加急服务的呢？在下列表格种，我们为大家列出了目前适用于加急服务的签证类型。值得注意的是，并不是所有签证都可以选择2种加急服务，有些只可以选择优先服务，有些只可以选择超级优先服务，请大家仔细查看：

 

签证类别                                                           优先服务                              超级优先服务

儿童学生签证                                                          √                                               √

全球人才签证                                                          √                                               √

健康和护理签证                                                      √                                              √

创新签证                                                                 √                                               √

公司互派签证                                                        √                                                √

投资移民签证                                                        √                                                ×

宗教牧师签证，                                                    √                                                √

工签                                                                        √                                                √

运动员签证                                                            √                                                √

初创签证                                                                √                                                √

学生签证                                                                √                                                √

短期工签—慈善工作者                                        √                                                 √

短期工签—创意和体育签证                               √                                                 √

短期工签—政府交换签证                                   √                                                  √

短期工签—国际协议劳工 签证                         √                                                   √

短期工签—宗教工作者                                      √                                                   √

短期签证—季节性工签                                      √                                                   √

创新签证/工作/学生等家属签证                     √                                                    √

投资移民家属签证                                            √                                                    ×

人权类家属签证                                                ×                                                    √

人权申请                                                            ×                                                     √

以上无法覆盖的申请类型                                ×                                                     √

 

下面是可以使用加急服务的永居申请类别：

 

签证类别                                                                                  优先服务                              超级优先服务

祖先签证永居申请                                                                     ×                                              √

军队成员签证永居申请                                                             ×                                              √

儿童永居申请                                                                             ×                                              √

10年合法居留永居申请                                                            ×                                               √

工作/创业/投资签证永居申请                                                 √                                              √

工签家属永居申请                                                                   √                                               √

配偶或其他家属永居申请                                                        ×                                               √

 

 

从上面两点可以看出来，适合24小时特快服务的签证类型反而比一般的快签服务更多。丽莎估计，这恐怕也是钱在作怪。

 

只不过让人不由得怀疑的是，移民局的那些工作人员（并没有移民局大幅增加人手的消息），大家都急颠颠地去处理超级服务和加急服务去了，剩下的一般服务又有哪些人来处理呢？这是不是要逼着所有人都正赶着去使用加急服务（如果是名额有限，花了钱而且还要向移民局感恩？）？是变相加费？

 

不要忘记，加急服务对于单个人来说，也许有些人可以承担。但是对于一家4口，5口人来说，一下子多拿出2000镑，3000镑，恐怕不少人还是要犹豫一下子的？

 

 

• 申请后该怎么做？

 

在您通过加急服务来申请签证后，您就可以耐心等待结果了。通常情况下，您会收到一份确认邮件，然后根据您选择的优先服务时间，您会收到另外一封决定信。

 

在这里，丽莎想要提醒您，即便您选择了加急签证，但也不能完全确保英国移民局会在5个工作日或者1个工作日内批出签证结果。

 

政府也作出了解释：是否能够如期给予回复，还得取决于申请人的申请材料。通常情况下，当移民局需要您提供更多的信息时，会通知您如何准备以及何时提供，这也意味着您的申请结果将会被延迟通知。

 

如果移民局无法在承诺的时间内处理您的案件，他们会把收取的加急费退还的。市场经济嘛，花钱消灾。既然消不了灾，自然就要退钱。因此，如果移民局忘了这茬的话，千万并忘了讨要。

 

一般来说，申请人在移民局作出决定后的7至10天内会收到BRP卡，如果没有收到，申请人可在线报告您的具体情况。在这里还要注意的是，您的BRP卡会邮寄到您签证申请表中提供的地址，如果您希望政府把它邮寄到其他地方，您需要及时更新您的地址。

 

 

英国境外签证申请的加急服务恢复了吗？

 

由于每个国家的疫情恢复情况不太一样，您是否可以在境外申请加急服务取决于您在哪个国家。丽莎律师行移民部认为，受疫情影响，个别国家或地区是没有恢复加急服务的。为了不要耽误您的申请，您最好提前到当地签证中心查询，工作人员会告诉您是否可以使用加急服务了，也会告诉您可以申请优先服务或超级优先服务以及申请之后该怎么做。

 

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英国移民局最新针对“Vary applications”（指通过递交新的申请，用以取代原来的申请）发布了一份全新指导文件。

 

根据这份新文件，移民局简单清晰地说明了，申请人如何才能够“Vary an application”。

 

需要指出的是，这是移民局首次针对这方面发布专门的说明文件。

 

丽莎猜测，他们这么做的很大一个原因应该是，不少申请人其实不够了解“Vary applications”的定义，导致不少“错误操作”的发生。

 

 

→ 如何才能“Vary applications”？

 

根据移民局的文件，如果申请人想要”通过递交新的申请，用以取代原来的申请“（Vary applications）的话，首先必须要确认的是，自己的申请（指原来已经递交的申请）是否已经出了结果。

 

如果该申请的结果尚未出来的话，申请人才有可能用之后的（新）申请，取代原先的申请。

 

换句话说，如果该（原先的）申请，移民局已经做了决定的话，申请人就无法再以新的申请去”取代“了；这种情况下如果申请人递交了新的申请，之后的这个申请就会被当做一个”全新“申请（a New Application）。

 

同时，需要指出的是，即便是提出行政复议（Administrative Review）或者上诉（Appeal），也无法被视为”原申请“的无限延伸。

 

意思是说，假设申请人原来的申请，不幸被拒绝了，然后当事人针对该申请提出了行政复议（没有上诉权）或上诉（有上诉权）的话，当事人若在”行政复议“或”上诉“期间，又递交了新的申请，并想用该（新）申请去”取代“（Vary）原来（其实已经被拒绝的）申请，是行不通的。

 

因为就如前面提到的，“Vary applications”只有在“原先申请的结果－尚未出来之前”，才能够有效；而不论是提出行政复议或上诉，其实都是针对原申请的“结果”提出挑战。

 

而既然已经“有了结果”，申请人自然也无法再“Vary applications”了。

 

 

→ 成功“Vary applications”？

 

移民局文件也指出，如果当事人成功Vary applications（以新申请取代原有申请）的话，由于是视为“取代”（而不是开启额外的一个新申请），所以当事人的“申请日期”会以“原来申请”的递交日期为准。

 

这一点和递交“新的申请”（a New Application）的情况自然是很不同的。

 

举个简单例子说明：假设当事人原申请的递交日期为2021年1月1日，并假设这个申请是技术工签申请；

 

当事人把握在该工签申请的结果尚未出来前，又递交了一个新的申请，为人权申请，递交日期为2021年2月1日，取代掉了原来的工签申请，也就是最终申请以该人权申请为准（Vary applications）。

 

那么，这个人权申请在成功“Vary applications”情况下，递交日期会被视为2021年1月1日，而非2月1日。

 

反之，如果当初的后来申请（人权申请），是在原申请（工签申请）的结果出来后，才递交的话－我们假设原工签申请同样是在2021年1月1日递交，2021年1月29日出结果，申请人2021年2月1日递交了新的人权申请。

 

在这种情况之下，申请人就无法“Vary applications”－该人权申请会被视为一个新的申请，而非取代原来的（工签）申请；那么，这个人权申请的递交日期就是2021年2月1日，而非1月1日。

 

 

→ 这种日期上的不同有什么区别吗？

 

自然有的。

 

这可能牵涉到当事人在英国的居留是否仍属合法，是否不小心造成逾期滞留的情况。

 

对于成功“Vary applications”的境内当事人来说，如果原来的申请（我们称它为”第一个“申请，较好辨别），就是在当事人原本持有的签证到期之前递交的话；

 

那么毫无疑问，当事人得以成功启动Section 3C，获得合法3C居留（指当事人在原签证到期前，递交了有效申请，所以原来签证会自动无限延长，直到该申请结果出炉）。

 

在这样的情况下，由于当事人后来的申请（称为”第二个“申请），成功取代了之前的（第一个）申请，那么当事人的3C居留得以延续，直到该”第二个“申请的结果出来为止。

 

这也代表，在移民局审核”第二个“申请的期间，当事人持有的签证和相关权利，会视为等同于“原持有签证”。

 

比如说，当事人原本持有的是技术工签的话，那么在等待”第二个申请“的期间，当事人仍可享有该工签的相应权利（和义务）。

 

相反的，如果当事人没有成功“Vary applications”，在日期没有算准的情况下，是可能会有不小心“非法滞留”的风险（比如说，当事人以为自己已经成功Vary applications了，但事实上并没有，结果错过了处理和应对自己案件的有效时机…）。

 

这对于想要通过“10年合法居留”来申请永居的当事人，是可能构成潜在危机的。（关于这方面其实有一则很经典的案件可以补充说明，有兴趣的莎粉可以点此复习：《申请永居时间不够，申请来凑？恐怕行不通了！》）

 

此外，是否成功Vary applications，其实最直接的还会影响到申请费用（这包括签证申请费＋健康附加费）。

 

根据移民局的最新文件，申请人在Vary applications的时候，对于新的申请（用于取代旧的），是需要先支付该申请的相关申请费用的；但是呢，在成功取代旧的申请后，移民局会将原有申请已经支付的移民申请＋健康附加费一并退还给当事人。

 

而当然，如果没有成功Vary applications，而是被视为递交新的申请（New Application），申请人自然前后两个申请的费用，都需要承担了（不论两个申请的最后结果为何）。

 

 

→ 其实，移民局给出了“Vary applications”的简易指南

 

最后，在移民局的新文件当中，其实清楚说明了，申请人可以如何操作，以便“Vary applications”。

 

这个流程其实非常简单：

 

申请人直接开始一个新的申请；

 

在申请中，系统会问申请人目前是否有其他尚未出结果的申请，正在审查中；

 

申请人直接针对该问题，填入原申请的参考号（Reference Number）

 

 

如此一来，系统就可以把该两个申请相关联，然后以新的申请，取代原有的申请。

 

这样的话，其实对于申请人来说，也是减少可能出错的几率。

今天的文章就到这边，如果您对于上述内容或者英国移民申请的实际操作上，还有任何疑问，或者其他法律问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

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莎粉们大家好，相信大家已经度过了一个非常愉快的长周末！今天周一，又到了每周《丽莎房产快讯》的时间了！本期，我们要带大家看的房产资讯有：

1. 政府为绿色环保房屋计划再投13亿资金
2. 房东只要购买绿色环保房屋，就可有机会申请低存款的贷款产品
3. Zoopla揭秘20个房产销售速度最快地点，看看，有您的城市吗？
4. 楼市大热带动房贷审批量，较10年平均值升38%
5. 英国房价整体下跌，伦敦表现最差！

 

 

政府再投13亿，承诺打造更多环保房屋

 

上周，《丽莎房产快讯》报道了一则新闻——政府提出的“绿色住宅计划”遭到下议院的环境审计委员会严重批评。

该委员会在报告里指出：有数据显示，在英国2900万套住宅中，至少有1900万套住宅无法实现环保房屋的条件。可是，住宅改造行业长期缺乏技能员工和补助资金的支付问题出现了延误，绿色改造的计划根本不达标。如果政府不继续投放更多的资金到住宅项目来，那么，该计划根本毫无作用，政府也无法实现零碳计划。

 

没过几天，政府就做出回应，宣布——再投3亿英镑资金到节能和低碳供暖的计划里，并称：这13亿英镑加上之前所投入的资金，可以解决相关问题了。比如，他们鼓励用这些钱去培训更多的技术人员，以及准时发放补助资金。

 

另外，据了解，政府会把资金发放给英格兰各地政府，让更多家庭能够提高节能升级和低碳供暖系统，这意味着，数万户低收入家庭可以从中获益，让家庭的能源得到改善。

 

商业和能源部长Kwasi Kwarteng说：

 

“用节能措施升级国家的住宅意味着我们可以减少排放，并为人们节省能源账单的钱。今天的资金增长将意味着全英格兰更多的家庭能够通过他们的地方政府获得重要补助。“

 

 

一些金融机构为BTL房东推出绿色房屋借贷产品

 

为鼓励打造更多的绿色房屋，不仅政府在努力，越来越多的金融机构也专门打造了绿色贷款产品。

 

政府要求，到2025年，英国私人租赁市场的房屋在新的租约中至少需要C级的EPC评级，而到2028年，租赁市场的所有房屋都需要达到该评级。有了这样的目标，房东们都急着跟上步伐，因此，市场上的绿色贷款产品数量不断增加。只要您购买的房产的EPC等级优异，您就有更多的机会申请低存款的贷款产品。

 

比如说，上周，Paragon银行向房东们推出了一系列Buy-To-Let抵押贷款产品，为房产能源性能证书评级在A到C之间的房东提供较低存款的选择。比如说，该银行向符合这一条件的房东提供20%的抵押贷款，五年期的固定利率为：独立物业——3.99%，HMO——4.19%。两者都是免手续费的，并有350英镑的现金返还，购买和再抵押都可以。

 

专业贷款机构Paragon表示，此举是希望可以鼓励房东们投资更多环保住宅，增加市场上A-C级房产的比例。

 

“过去十年，房东在为私人租赁行业增加更多节能住宅，或者将自己的物业升级到C级以上取得了进步。然而，随着政府向2050年的净零碳目标迈进，我们需要做更多的工作，而房东在其中发挥着关键作用。因此，我们推出这些计划，就是为了鼓励他们！“

 

此外，Foundation Home Loans也推出了一款绿色再抵押贷款产品，与Paragon抵押贷款一样，无论房产是以个人名义持有还是通过公名义购买，只要房产的EPC评级为A至C，业主都可以申请该贷款产品。不过，该产品的最低存款要求较高，为25%，它的五年期固定利率为3.75%。不过，据了解，它的安排费为0.75%，低于贷款人通常的收费，并提供750英镑的现金返还，贷款规模最高为100万英镑。

 

这些举措对房东来说，无疑是一则好消息。不过，《每日邮报》则认为，贷款机构做这些事情不可能没有私心。政府大力打造绿色房屋，毫无疑问，新的开发项目建造的房屋能源效率一定是达标的，因此，他们想通过这些措施来激励更多的房产投资者买房，贷款。

 

因此，该媒体猜测——政府可能会开始向抵押贷款公司施加压力，以提高其贷款房屋的能源效率。也就是说，这些金融机构应该会被要求每年都得跟踪并披露他们所贷款的房产的平均能源性能证书等级问题。

 

 

哪些城市的房子卖得最快？

 

印花税假期的推出，掀起买房热！上周，Zoopla整合了一份数据，公布了自印花税假期推出以来，英国20个售房速度最快的地点。根据数据，他们把这些地点分为三类：沿海地区、城市内传统的快速销售市场和需求驱动的区域市场。

 

我们先来看看，沿海地区。

 

据了解，在此次排行榜中，有非常多的海滨城市进入了前20名。这些数据也反映出人们对沿海地区房屋的需求增加。比如说，肯特郡的梅德韦（Medway）是出售最快的沿海城市，房屋上市平均只需要27天就能出手；怀特岛（Isle Wight）的房产则需要32天排在第二，比去年同期快29天，

 

威尔士的Neath Port Talbot和Bridgend的沿海地区也入选前20，出售时间分别为31天和32天，其中，三居室半独立屋是最受欢迎的房产类型。

 

在最快销售点前20的还有一些相对较大的城市，这些城市多年来一直位于名列前茅的。因此，Zoopla总结这些城市为: 传统的房屋销售速度最快的城市。

 

这些传统的城市有：利物浦、谢菲尔德、利兹、布里斯托尔和曼彻斯特，这些地方的房屋继续保持快速出售的速度，几乎上市不到34天就卖光了。

 

最后，我们再来看看需求驱动的区域市场。这个怎么理解呢？Zoopla解释，这些城市的房子往常速度并不快，但由于特定的需求，去年一年，它们的房屋出售速度有了天翻地覆的变化。

 

由于连续的全国封锁举动，很多买家把注意力都放在了乡村地区，这些地点一般位于大城市的旁边，方便业主们通勤的同时又可让他们拥有更大的居住空间。

 

像利物浦和曼彻斯特周边的维冈、诺斯利和索尔福德，伯明翰附近的雷迪奇，以及谢菲尔德附近的巴恩斯利和罗瑟汉姆都从这一趋势中受益，房屋出售速度相当快，也进入了前二十的行列。

 

那么，伦敦最快出售速度的住房市场有哪里呢？

 

位于伦敦东北部的沃尔瑟姆森林（Waltham Forest）的房屋在伦敦的房产市场中出售最快，从挂牌到卖出需要35天，这已经比伦敦平均的速度快了30天。伦敦Barking and Dagenham和Bexley排在了第二名和第三名，它们房屋出售时间分别以39天和41天。

 

据了解，两居室的公寓是伦敦出售最快的房产类型，还有30万至35万英镑价格段的房屋。

 

这些数据再次反应出了人们对经济适用房以及更多空间的渴望。

 

 

楼市大热，2月贷款批准量比十年均值上升38%

 

根据英国央行的数据，2月份共批准了8.77万笔新购房抵押贷款。据了解，过去10年贷款批准量的平均水平为6.35万笔，也就是说，这个数据比十年平均值上升了38%。

 

毫无疑问，印花税假期是推动这个贷款量主要原因。

 

不过，可以发现，该数据与2020年11月的峰值（10.37万笔）相比，还是有所下降了。另外，与2021年1月（9.74万笔）批准量相比，也下降了10%。

 

一些专家们分析，2月份受到了一些因素的影响，比如说，二月份是一年中最短的月份，所以数据量相对会少一些。不过，最主要的原因还是受到了印花税截止日期的影响。最开始的时候，印花税假期的截止日期为3月底，因此，人们认为不太可能从印花税假期中受益，二月是相当冷静的一个月，购房量减少了。

 

然而，房产专家们认为，现在，印花税假期政策将持续到6月底，未来几个月的抵押贷款批准量将会再一次提升。

 

伦敦北部的房产中介Jeremy Leaf评价：“自最后期限的延长以及疫苗接种推广以来，市场获得了新的动力，买家和卖家都开始行动起来了。“

 

此外，利率上升以及抵押贷款担保计划的推出，也会促进新的一波贷款申请量。

 

据一份数据显示：2021年2月，人们以房屋为抵押的净借款总额为62亿英镑，为2016年3月以来最高，新抵押贷款的平均利率也小幅上升至1.91%。

 

房地产数据网站Twindig的创始人兼首席执行官Anthony Codling表示：“抵押贷款利率的上升可能会鼓励更多购房者利用印花税假期来购房。因此，房产中介在复活节周末可能会非常忙碌。“

 

此外，越来越多的金融机构已经向政府回应，会在4月份推出低存款贷款产品。

 

抵押贷款经纪人SPF私人客户公司的首席执行官Mark Harris说：“包括斯基普顿、约克郡建筑协会和TSB在内的几家贷款机构已经推出了95%的交易，预计未来几周其他贷款机构也会跟进，利率也有可能下降，这对借款人来说是进一步的好消息。”

 

总之，今年的春季，英国的房产市场恐怕会迎来更加繁忙的日子啦。

 

 

英国房价下跌，伦敦表现最差！

 

上周，政府发布房价指数表后，Nationwide也总结了一份房价数据。

 

该数据显示，传统的南北房价已经发生天翻地覆的变化，伦敦变成了英国表现最差的地区，而英格兰西北部则位居榜首。

 

Nationwide建筑协会表示，就英国整体而言，在考虑季节性因素后，3月份的房价继2月份上涨0.7%后，又下滑了0.2%。

 

该协会认为，这种放缓可能反映了原定于3月31日结束的印花税假期前需求的降低。因此，3月份房价年增长率从2月份的6.9%放缓至5.7%，这使得英国平均房价为232134英镑。

 

Nationwide在2021年前三个月的数据显示，从各地区来看，伦敦是英国表现最差的地区，年价格增长率从2020年最后一个季度的6.2%下降到4.8%。反倒周边地区，包括吉尔福德、克劳利和切尔姆斯福德等地，价格增长稳定在5.6%。

 

从数据看，英格兰西北部是表现最强劲的地区，价格同比增长8.2%。Nationwide表示，这是该地区自2005年以来最高的价格增长率，该地区的平均价格已经创下历史新高。邻近的北部地区的价格增长也有所回升，年增长率为7.2%。

 

虽然从全国来看，3月份英国的平均房价小幅下跌，但Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示：“近期经济复苏的迹象和预算案中的刺激措施，房价会在未来6个月中保持强劲的上升趋势！”

 

好了，本周的《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。

 

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受到疫情的影响以及脱欧的因素，英国正经历着经济低迷时期，就连伦敦这样的国际大都市，也迎来了史上最大的经济挑战。即便如此，英国还是拥有着数不尽的财富堡垒啊！

 

最近，《每日邮报》公布了英国最贵的20条街道，每条街的房产都上百万英镑，最贵一条街的平均房价就得超3000万英镑（相当于人民币3亿），住着来自世界各地的富豪们！简直与另一头最经济实惠的街道形成了鲜明的对比——房价才5万英镑（人民币50万左右）。

 

这些昂贵街道究竟在哪儿？您是否能荣幸和富豪们成为邻居——隔壁两条街也算了！

 

 

英国十大最贵街道在哪里？

 

每年，各大房地产网站会根据最昂贵房产数量算一份英国各地的最昂贵街道排行榜，今年也不例外。

 

此次榜单中可以看到，英格兰威尔士最贵20条街道的排行榜中，前十的位置全给伦敦给占满了。其中，排名第一的是伦敦的Avenue Road，它成功取代了去年的榜首——llchester Place。该数据显示，Avenue的平均房价为3050万英镑。

 

据了解，Avenue Road成为第一，不仅仅是它拥有着最多数量的昂贵房产，还取决于它的区域优势。这条街道位于伦敦西北部的圣约翰森林富人区，直通摄政公园，与各地的交通都有着很好的连接，非常便利。这条路也是圣约翰森林富人区里为数不多的大道之一，近年来，富豪们都喜欢在这里买下大量土地。他们特别喜欢买一套大房子，再把旁边的较小型房子一并买了，随后，打通合成一个巨大豪宅。

 

近年来，它吸引了世界各地的富豪买家，被称之为伦敦 “最理想的居住地 “之一。

 

买房中介Henry Pryor评价：”Avenue Road上的房子都能卖出大价钱。这里的人从不以次充好，目前在售的房子比已经售出的房子更贵！“

 

排名第二的街道是切尔西的Tite Street，这条街道的房产平均价值为2890.2万英镑；紧随其后的是South Audley Street，想在这里买房？买家们起码得准备2285万英镑才买得起！

 

去年的榜首Ilchester Place，今年掉到了第四位了。即便如此，该街道的房价还是超级贵的，平均价格在1658.3万英镑左右。另外，Holland Villas Road也以平均1581.5万英镑排在第五位。接下来，分别是伦敦的Manresa Road，Grosvenor Crescent，Chester Square，Knightsbridge，这些街道的平均房价都在1495万英镑以上。

 

然而，在英格兰和威尔士的最贵前20条街道排行榜中，伦敦霸主地位受到一点点威胁。今年，前十外的其余部分，几乎都被英国东南部的城市给占领了！根据劳埃德银行的数据显示，现在东南部的房产价值上升相当强劲，东南部这些最贵街道的房产平均价格都要在560万英镑以上，高于2019年的440万英镑。

 

位于英国西南部的Bournemouth的Christchurch Road也榜上有名，进入了第16位的位置，该地区的房产平均价格为626.4万英镑。

 

 

分地区看，最贵街道有哪些？您家上榜单了吗？

 

那么，不同的地区的最贵街道又有哪些呢？我们来看看：

 

英国北部：

 

北部最贵的前10条街道中有4条位于温特米尔，其中，位于温特米尔的Old Hall Road和Newby Bridge Road被列为北部最贵的两条街道，平均房价分别为：250.8万英镑和150.3万英镑。另外，还有有5条位于纽卡斯尔的泰恩，其中，Montagu Avenue是最贵的，为122.5万英镑， 1条在杜伦。

 

英国西北区：

 

数据显示，英国西北地区的最昂贵的街道被奥特林查姆，麦克利斯菲尔德，克努斯弗德，和奥尔德里占领。奥特林查姆的Barrow Lane排在西北地区最贵的街道的第一名，房屋平均售价为370.6万英镑，其次是Green Walk，房产平均售价为276.3万英镑，East Downs Road售价为247.5万英镑。

 

麦克尔斯菲尔德的Bradford Lane，Withinlee Road，分别为237.5万英镑和233.6万英镑排在了前五。

 

约克郡和亨伯地区

 

约克郡和亨伯地区最贵的五条街道分别是约瑟比的Linton Lane，价格为190.6万英镑；接下来是约克的St. Georges Place，价格为164.5万英镑; 哈罗盖特的Fulwith Mill Lane，房产平均价格为164.4万英镑，排名第三。

 

排在第四位的是利兹的Ling Lane，该街道房屋的平均售价为142.5万英镑，约克的Driffield Terrace排在了第五，平均房价为137.5万英镑。

 

西米德兰兹

 

在西米德兰兹，Solihull的Old Warwick Road和Rising Lane以及伯明翰的Cherry Hill Road排在了最贵街道的前三，价格分别从272.8英镑到185英镑不等。紧随其后的是索利哈尔的Temple Road，价格为181.7万英镑，Sutton Coldfield的Ladywood Road，平均价格为169.4万英镑，Henley-In-Arden的Liveridge Hill，价格为162.9万英镑。

 

东米德兰兹

 

莱斯特的Benscliffe路是最贵街道，该条街道房子平均价值为328.8万英镑，其次是位于莱斯特的Ulverscroft Land，平均房价为164.4万英镑。奥克汉姆的Cour D ‘ Honneur以158.8 万英镑的平均房屋价格赢得了东米德兰兹的第三名。

 

另外，前五的还有诺丁汉的Wollaton Road，平均房价157万英镑，莱斯特的Warren Hill，平均房价为154.7万英镑。

 

东安格利亚

 

剑桥的街道占据了东安格利亚最贵的10条街道。这些街道大多靠近大学区。Chaucer Road是最贵的街道，为361万英镑，其次是Clarkson Road，为293万英镑，Storeys Way为258.5万英镑，Millington Rad为235.1万英镑，然后是Cranmer Road，为223.3万英镑。

 

东南部

该地区最贵的地址都在Weybridge和Leatherhead镇。Weybridge的South Ridge是最贵的，均价为712.5万英镑，其次是位于Weybridge的East Road，均价为664.3万英镑。

 

排名第三的是莱瑟黑德的Montrose Gardens，均价为627.2万英镑，东南前五名是莱瑟黑德的Birds Hill Drive，均价为531.3万英镑，Weybridge的Camp End Road，均价为523.7万英镑。

 

西南地区

 

西南部最贵的街道在巴斯、伯恩茅斯和普尔。伯恩茅斯的Christchurch Road为西南地区最贵街道榜首，平均房价为626.4万英镑，其次是巴斯的The Circus，为311.7万英镑，Kelston Road为307.9万英镑。

 

在10条最贵的街道中，普尔的街道占了6条，其中，普尔的Panaorama Road和Pearce Avenue分别以298.2万英镑和280万英镑完成了前五名。

 

威尔士

 

位于Pwllheli的Benar Headland是威尔士最贵的街道，平均价格为192.8万英镑，略胜卡迪夫一点点。卡迪夫最贵的街道是Llandennis Avenue排在了第二位，平均房价大概在180.3万英镑左右。

 

 

2021，英国十大最容易买得起的房产在哪儿？

 

看完最贵街道的排名，再看了看手中的存款，哎，灰溜溜的都跑了！手里没个百万，恐怕连隔壁街的房子都买不起啊。别灰心，那接下来，咱们就来看看哪些的房产最便宜？

 

近日，Zoopla总结了一份排名榜，为买家们总结英国十大经济实惠的住房地点。其中，英国达勒姆郡小镇Shildon排在了首位。当地为市民们提供着有着最经济实惠的房子，平均售价仅仅是59,468英镑，相当于当地平均收入的1.1倍。

 

Cleator Moor位居第二，那里的房产平均价格为96,269英镑，相当于当地家庭收入的1.16倍，其次苏格兰的Kilbirnie，房屋价格为76,303英镑，相当于平均收入的1.22倍。

 

苏格兰东艾尔郡的Cumnock排在了第四位，接下来，英格兰的Egremont，排在前五名，苏格兰的Stevenston和Irvine以及Girvan也进入了前十的排名。

 

在一些大的城市，虽然房价比较昂贵，无法进入前十，但也不是买家遥不可及的梦想。比如说，在伦敦，Barking and Dagenham、Bexley和Tower Hamlets的房产价格都不到双职工家庭平均年薪的5.7倍，平均房价为341,432英镑。

 

在曼彻斯特奥德汉姆的Coldhurst，平均房价为104，416英镑，是当地收入的2.01倍。Lozells是伯明翰最实惠的地方，房产价格为141,431英镑，是当地家庭平均收入的2.5倍。

 

据Zoopla分析，在排名前十所有城镇买房的买家们，在还按揭的时候，只需要花费不超过其年收入的6%，而首次购房者的平均花费不会超过8%。

 

Zoopla的研究主管Grainne Gilmore说：”英格兰北部和苏格兰的房产价值相对低于英格兰南部，许多最实惠的房子都集中在这些地区。这个数据显示了，很多买家可以选择在这些地方购房，特别是已有现有房产并积累一些资金的买家们。 “

 

 

买房要选好位置，什么才是好位置呢？

 

在购房时，莎粉们可能经常会听到一句话，一定要选一个好的位置。一般来说，最贵街道的优势在于，它确实拥有着相当好的地理位置，不仅在市中心，有着非常便利的交通位置，也拥有着最豪华最奢侈的生活娱乐场所，比如高级餐厅呀，顶级奢侈品店铺，入住体验无疑是最优质的，有着这种效应，昂贵街道的房产升值空间也相当大。

 

不过，这也不代表经济实惠地区的房产就不是好位置，在这些地区，只要您做好前期的调查，您也可以找到一个优质房产。

 

接下来，我们也给大家分享以下，如何挑选最适合居住的好位置。

 

• 实地考察，看看附近基础的生活设施。

 

房屋附近的环境决定了您未来的生活方式。如果您经常喜欢外出吃饭的话，附近要是没有餐馆，您可能会很揪心。如果您喜欢健身，附近都没有一家健身房，您该怎么办？每次都得来回很远的跑，确实会影响生活质量。因此，您需要做一些了解，看看附近的设施究竟有什么，是否适合您的生活方式，是否可以给您带来愉悦生活体验。

 

第二，交通连接是否便利？

 

您居住在这里，上下班的交通是否方便？如果您不开车，您需要多点研究通往这个地方的交通设施（包括拥挤程度）以及票价的成本。你住的越远，房地产价格一般会变得更便宜，但是通勤的费用往往是最贵的。您需要好好给自己算算成本。

 

• 趁着高峰时段去走走，看看附近的交通情况。

 

如果您的区域刚好位于一个购物中心或者热门场所，比如体育场或者剧院，那么，您能拥有非常便利的生活环境外，却得面临很现实的问题：高峰时段的交通，可能很差。因此，在买房前，您最好要去这个区域看看交通情况究竟如何，会不会每天都得在路上堵个几小时，是不是你能接受的？

 

• 是否有心仪的学校。

 

如果您有家庭，那么，房屋附近有学校资源是很重要的，或者是离您想上的学校不要太远。您可以在购房前在当地政府的网站上看看当地学生的招生区域，有些学校的招生范围每年都会有变化，所以一定要仔细查好。

 

• 当地的环境以及空气质量如何？

 

幻想一下，如果您的房屋刚好位于污水处理厂的下风处，您的生活估计得迎来一场噩梦。另外，如果当地的工厂特别多，空气质量不好，长期居住了对您的身体健康也会带来影响。因此，您最好现场查看当地的环境以及在英国的空气质量网站上找到各地的空气污染预测。

 

• 和邻居聊聊。

 

如果可以的话，在你出价之前，花点时间和未来的潜在邻居聊一聊。问问关于他们居住在附近的感受，以及该物业小区的任何问题等等。您也可以向议会查查，看看该街道是否有任何投诉。最重要的，通过和邻居们交谈，您可以看看这些人的基本素养了，和一个很闹心的邻居生活在同一个小区，未来的生活确实有得烦了。

 

• 查看该小区附近是否准备有新的开发项目。

 

有一些开发项目也许会对您的生活带来影响。比如，建立购物中心、公园或交通连接对您的生活质量和房产未来的升值可能性都是好的，但也可能会带来一些负面情况，比如交通变得很恶劣，长期施工很吵，对您短期的生活也会带来一些负面影响。因此，您最好提前到当地政府网站上查查，了解相关的规划，看看是否在您能接受的范围内。

 

• 查询犯罪率！

 

这个相当重要。有一些居民反应，她居住的小区一个月得报个3次警，不是遭小偷就是强盗得。因此，您最好能在Police.uk网站上按邮编看看犯罪率，都是什么犯罪类型，与其他地区相比如何？

 

不管买房是用来投资还是自住的，这一笔投资可不是小数目，因此，丽莎希望大家在买房前一定要多方考虑。最后，我们祝愿莎粉们能在新的一年购买到心仪的房子。

 

好了，本期文章就到这里，如果喜欢我们的文章别往了给我们点赞！

 

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今天的天气很好，感觉夏天真的要来了，不晓得莎粉们有没有出门走走，享受阳光呢？

 

来到了周二，代表着复活节假期就近了，时间过得好快，转眼间2021年的3月也即将结束，要进入4月了。

 

不过随着4月的到来，除了象征着鸟语花香的春季，不晓得莎粉们还有没有想到什么呢？

 

抱歉，丽莎可能要煞风景地打断一下了…

 

进入了4月，在税务方面，自然就代表着一个新的税年即将开始，旧的税年要结束了。

 

为了方便莎粉们更好地迎接新的税年到来，丽莎下面要给大家列出一些新的变化和提醒。

 

 

→ 2021/22税年起的重点变化

 

新的税年（也就是2021/22税年），即将在复活节假期结束后，意即今年4月6日（下周二）起开始。

 

这代表，自下周二起，会有以下变化：

 

1. 个人所得税免税额度（Income tax personal allowance）

 

自目前税年（2020/21）的12,500镑，微调至12,570镑。

 

Higher Rate（40%－更高税率）的门槛，则从目前的50,000镑，涨至50,270镑（指”超过“年薪50,270镑的部份－50,271镑至150,000镑，需要交40%的所得税）。

 

（注：基础所得税－Basic Rate是20%；超过150,000镑的部份，属于Additional Rate，税率为45%）

 

值得提醒的是，个人免税额（Personal Allowance）和更高税率（Higher Rate）自2021/22税年微调后，就会一路”冻涨“至2026年4月。

 

2. 法定最低薪资＆国家最低薪资

 

法定最低薪资（National Living Wage）将从目前的时薪8.72镑，涨至8.91镑。

 

特别的是，政府把National Living Wage的年龄门槛下调了。意思是说，本来National Living Wage适用年满25岁及以上雇员，新税年开始，将适用（降至）年满23岁及以上雇员。

 

这表示，将有更多的打工者，适用更高的时薪标准。

 

新税年起，23岁以下的雇员，适用的National Minimum Wage（国家最低薪资）则为以下：

 

21至22岁：时薪8.36镑

 

18至20岁：时薪6.56镑

 

未满18岁：时薪4.62镑

 

Apprentice（学徒）：时薪4.30镑

 

3. VAT

 

VAT税率在新的税年不会有变化（适用“新冠优惠”的除外），85,000镑的“注册门槛”方面也没有改变（事实上，英国政府已经宣布，该“门槛”会一直维持至2024年4月）。

 

有关适用“新冠优惠”的服务业领域（Hospitality）：降至5%的VAT税率优惠（从原来的20%）维持至今年9月30日。自今年10月1日至明年3月31日，优惠税率回升至12.5%；2022年4月1日起，恢复为正常的20%。

 

适用Flat Rate Scheme（平税率）的服务业者，相关减免则为以下：

 

餐饮业：维持4.5%至今年9月30日，今年10月1日至明年3月31日为8.5%

 

旅馆住宿业：0%至今年9月30日，10月1日至明年3月31日升至5.5%

 

酒吧：1%至9月30日，10月1日至明年3月31日回升至4%

 

＊具体不确定如何计算或判断，建议咨询专业税务服务。想知道有关其他“新冠补助”的更多信息，可以移步这篇：《2021年春季预算案》

 

4. 其他税率/门槛的”冻涨“

 

1) 遗产税（Inheritance Tax）”免税门槛“不变，维持325,000镑至2026年4月；

 

2) 养老金”终生额度“（Pensions lifetime allowance）不变，维持1.073百万英镑至2026年4月；

 

3) 资本利得税（Capital Gains Tax）同上述遗产税，个人年度“免税”额度/门槛（Annual exempt amount）维持12,300镑的基础不变，直至2026年4月；

 

4) 公司税（Corporation Tax）新税年的税率维持不变，而且”税率冻涨“基本会维持至2022/23税年结束。

 

丽莎提醒：有关于上述”冻涨“，如果是和“免税”额度或门槛有关，冻涨其实代表的是，相应纳税人反而可能会需要缴交更多税（或者原来可以不必交的，变成了会被课到税），因为免税门槛没有跟着通膨变化而调涨。

 

但当然，如果是“税率”冻涨的话，相当于需要被课征的税率（相应税金）不会增加，一般是更节省的。

 

另外，虽然上面几项”冻涨“，但并不代表，莎粉们在新税年之前，就可以什么事都不做。

 

因为新税年来临，就代表原税年的“年度免税额度”没有用完的话，进入新税年就会相对浪费掉了。

 

也因此，在进入新税年之前，也就是把握在4月6日之前（不包含4月6日当天），莎粉们可以把握机会进行相关安排：

 

考虑资产处置，善用资本利得税的年度免税额（如果尚未使用，或者还未用完的话）；

 

配偶有未用完的个人免税额（或者当事人自己未用完12,500镑额度的话），另一半可能适用Marriage Allowance（婚姻减免），最高可减少250镑的所得税；

 

确认自己的”纳税居民“身份，提早做出相应规划。

 

其他更多疑问和相关安排，根据个人具体情况，建议莎粉寻求专业税务师的具体分析和建议。旧的税年即将结束，丽莎建议大家尽快把握并安排。

 

 

→ ”在家工作“把握申请”税收减免“

 

因新冠疫情”在家工作“的雇员们，也要把握时间申请2020/21税年的”Tax relief“（税收减免）了！

 

想要申请的当事人，应把握在4月6日之前，线上进行申请：https://www.gov.uk/tax-relief-for-employees/working-at-home

 

进入这个链接后，系统会先问几个简单的问题，像是确认当事人是否只要申请”在家工作“的税收减免，或者还要申请其他工作相关花费的税收减免……

 

所有这些问题，当事人只要诚实作答即可。

 

回答完这些简单问题后，符合申请的当事人就会见到下面附图，当事人点击”Claim your tax relief online“，就可以进入申请。

 

需要注意的是，当事人需要有Government Gateway的账号，才能够进行申请。

 

还没有Government Gateway账户的莎粉不必担心，只要立刻线上申请一个即可，申请的过程大约只需10分钟。

 

申请的时候，当事人一般需要备有以下文件：

 

－自己的NI号；

－最近的工资单或P60；

－护照或英国驾照等身份证件。

 

成功申请到Government Gateway账户后，接着只需要进行登录，就能够线上填写申请相关信息，一步步完成申请啦！

 

根据实测，整个线上申请所需填写时间基本不超过5分钟！算是比较简易的。

 

当然了，如果在申请上有任何疑问，还是应该进一步询问专业税务建议。

 

 

→ 能申请到多少钱？

 

以目前税务年度（2020/21税年）来说，其标准是一周6镑（前一税年是一周4镑）。

 

实际减免多少税，则需要看申请人属于什么等级的所得税率。

 

如果是标准20%的税率，那么一周就是：20%＊6镑，也就是1.2镑。

 

换算成一整年，也就是：1.2镑＊52周，等于62.4镑。

 

如果是40%的税率，一周就是2.4镑，一年则为124.8镑。

 

今天的文章就到这边，希望带给莎粉们一些实用的帮助。

 

如果对于英国税务方面，或者新税年的安排和变化上，还有更多疑问，可以进一步联系咨询丽莎会计行。

 

任何英国法律问题，也可以咨询丽莎律师行。

 

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每年，英国一家房东保险公司CIA Landlord Insurance 会通过英国平均物业价格，维护成本，租金收入和相关抵押贷款来计算一份房东利润榜，以向房产投资者揭秘哪些地方值得投资！

 

今年，布莱顿继续赢得了冠军宝座。据说，在这个海滨度假胜地投资房产来做Buy-to-Let的房东们最富有了，他们每月可获得高达570英镑的净利润。与之相反，圣奥尔本斯房东前景最差，当地房东每月亏损超过700英镑！

 

那么，其他地方的房东前景如何？新的一年，咱们有想法在英国做买房出租的业主们，应该要做些什么准备？

 

 

哪个地方的房东赚得最多？

 

首先，我们来看看CIA 2021年房东利润榜单之最赚钱得十个地方。

 

从这份排名表上可以看到，布莱顿（Brighton）赢得了第一名的宝座，据说，这已经是布莱顿第二年排在第一名的位置了。该数据表显示，该地房东每月的利润数为￡571.85。

 

接下来，班戈（Bangor）的房东以每月￡500.53的利润排在了榜单第二名。

 

朴茨茅斯（Portsmouth），利兹(Leeds)和兰卡斯特（Lancaster）排名也比较靠前，三地房东的利润比较相近，分别是￡479.27，￡477.60和￡474.54。

 

布里斯托尔（Bristol）、考文垂（Coventry ）、曼彻斯特 (Manchester)、诺丁汉（Nottingham）和索尔福德（Salford）也进入了CIA排行榜前十名，利润分别从￡393.33到￡453.20不等。

 

好了，看完了十大最赚钱的地点，咱们要来看看英国最差收益的地点了，在这些地点有房产的业主们，请做好心理准备啦！

 

最差排行表—— 榜上有名的是：圣奥尔本斯（St Albans）、剑桥（Cambridge）、索利霍尔（Solihull）、奇切斯特（Chichester）、威尔斯（Wells）、索尔兹伯里（Salisbury）、圣戴维兹（ St Davids） 、切姆斯福德（Chelmsford） 圣阿萨弗（St Asaph ）和柏斯（Perth）。

 

其中，圣奥尔本斯排在了最差榜单的第一名。当地的房东可能会发现，今年，自己每月的损失可能超过700英镑。

 

剑桥，作为英国出名的大学城，受到疫情的影响，房东们丢失了不少学生租户，再加上当地高房价以及抵押贷款的还款成本，剑桥房东每月的经济损失接近600英镑。

 

其他八个地点的房东们也有点惨啊，亏损资金从￡276.44到￡535.40不等。

 

CIA机构的专业人员表示：”受到疫情影响，平均房价、抵押贷款成本、月费和租金收费不断变化，2021年，很多地方的房东都在亏损。”

 

 

伦敦的房东怎么样？没啥钱可赚！

 

在这份榜单中，不难发现，我们没看到伦敦的踪影。往常，它一直都是排在最赚钱地点的榜单上的。可是，今年，它消失了。

 

CIA 的最新研究表示，过去一年，伦敦大部分地区的房东确实没啥钱可赚。自2020年1月以来，房东的利润率已经下滑了48%。

 

据CIA介绍，随着越来越多的伦敦人搬离城市，伦敦市中心的房东们变得越来越可怜。在肯辛顿和切尔西的高端区，以前，房东每月可赚的利润高达￡1735.28。今年同期，这些地方的房东要面临超过￡2000英镑的亏损。

 

最惨的是，2021年，伦敦仅有六个区有那么点点盈利，分别是：Barking、Brent、Newham、Westminster、Tower Hamlets和Southward。

 

CIA Landlord表示 ： “   不断上涨的房产价格和不断下降的租金率正在影响着伦敦房东的利润率，因此，伦敦33个区中的27个区在2021年都属于没啥利润可图的状态，与我们去年的排名相比，出现了巨大的下滑。 “

 

不过，伦敦的房东们也不要太消极了，您应该感到庆幸，因为您的利润排名也没有出现在英国最差的榜单里呢！

 

 

2021年，8个Tips送给Buy to Let房产投资者！

 

近年来，在英国投资房产做Buy-to-Let的投资者们越来越多，虽然在过去的一年中，英国的房东遭受到了三重打击。但是，有着印花税政策的支持以及更优惠的贷款机会，激增了许多新的投资者，毕竟英国的租赁市场一直都是收益比较稳定的，大家都想趁着折扣的机会在新的一年里参与BTL市场，弥补其他的经济损失。

 

因此，看完了榜单，您心里应该有数了，往哪儿投资才能有利润可图？不过，这一份表仅代表着一小部分的参考资料，我们认为，您想要在英国开展租赁业务，还得做好非常多的准备。

 

在文章的最后，丽莎为大家总结了7个Tips：

 

1. 仔细研究Buy to let市场。

 

如果您是BTL的新手，那么，您要问问自己，对英国的租赁市场到底有多了解？当然，您肯定知道BTL的好处，可是，您是否也知道它其中的风险呢？这些风险是否在您可控的范围内呢？我们认为，在您投资之前，一定要做好足够充分的了解，包括它的负面情况。

 

如果您身边有BTL的投资者，您最好提前咨询他们一些经验以及目前市场是否还值得投资，什么时候才是最佳的投资时机。当您有了越多的知识，您的投资回报的机会才会越大。

 

2. 选择一个有前景的地区投资

 

这里指的有前景并不代表最昂贵或者最便宜。您需要从综合的条件来考虑，比如，您要投资的城市是否有吸引力？正如上文所说，您可以看看不同公司给出的房东最佳利润地点，当然，您不能只看一份榜单，您得看看不同年份的。比如说，像布莱顿这样的城市，为什么每一年都可以位居前茅？分析分析为什么这些地方可以让房东赚钱？为什么其他地方不可以。结合当地房价——贷款——以及平均租金来做一些对比。

 

另外，选好了城市，您还要选择具体地段，比如，哪些区域会有比较好的交通？哪些地方适合年轻人，哪些地方附近有学校？当然，前景的地区是在您可负担起的范围内，假如您的资金有限，您就不要好高骛远，选择那些最昂贵的区域了。

 

据一些数据显示，在大多数情况下，人们倾向于投资于他们居住地附近的房产，因为投资者们不敢冒险，他们更了解所住在地区的市场。但是，同样要注意的是，您已经在这个区域有一套房产了，也就是说，您可以享受这个区域的好处了。这个时候，在不同地区投资房产可能对您来说是更好的选择，比如说，它可以弥补您现有房产所缺失的东西。

 

3. 做好买房出租的账，切忌贪心。

 

在您考虑投资之前，先坐下来，用纸和笔写下您要看的房子的成本以及贷款等等所有成本等等。一旦您有了清晰数额了，您还要算一笔投资中所需要花费的账。您可别以为开启投资BTL这笔生意只有源源不断的收益，不需要任何投入的。

 

上周，在丽莎房东实用帖系列中，丽莎也为房东们算了一笔买房出租的账，有兴趣可以仔细研究，给自己的投资好好算个数《在英国当房东赚得多吗？花的也不少！这些成本，有勇气看完的算您心狠》

 

4. 提前思考您的目标租户

 

其实，我们以前也谈论过很多次这个问题了。既然房东们要把房产拿来做出租，租户的定位非常重要，想想谁愿意住在您的房产里？他们想要什么？这样，您才能确保出租房是有吸引力的，您是有租金收入保障的。

 

另外，提前思考目标租户也有利于您购买保险，不同的租户有着不同的风险。比如说，您要出租给一群学生，那么，您的房产的风险也许会高一些，您就必须有针对性地购买房屋保险。

 

5. 把眼光看得更长远一些，投资一些回报率较高房产。

 

您的房产用于出租，并不代表您的收益仅仅来源于租金。您要设想，多年后，把房子出售后，您的投资回报率能有多少？

 

在这里，很多房产投资者们都会选择购买一些需要翻新的旧物业，用稍微实惠的价格购买，然后，再通过改造来增加价值。翻新过后的房屋，对于租户来说也更具吸引力。这确实是一种很好的房产投资方式，但是，丽莎要提醒您，您要确保价格足够实惠，节省下来的钱足够用于翻新工作。

 

6. 投资房产时要懂得砍价

 

您要记住，在谈判房产的折扣时，您与首次购房者是拥有同样的优势的。

 

首先，您要和该地区同类似的代售房产做一个对比，您看得房产越多，您就越清晰自己可以支付多少钱，这个房值多少钱。

 

其次，您要懂得向卖家的房产中介打听一些问题。比如，这个房产在市场上销售多久了，卖家为什么要卖以及他们是否已经有下家。这样，您就可以找到更合适的报价和时机。如果碰到一个比较急销售的卖家，您就可以有更好的机会去砍砍价了。

 

再次，心里要清晰知道自己能支付的最高金额是多少，不要被忽悠了。即便您上周中彩票了，或者您某个项目成功了发财了，都不意味着，您必须要把更多的钱投在房产上。因此，您最好提前告诉中介您的极限是什么，让他们迫使卖家降到您的水平。

 

不过，买家也要记住，谈判价格归谈判，不要过于夸张，最好是实事求是。一般来说，比要价低个10——15%是比较能接受。如果您的报价过于夸张了，您可能发现，自己该找不到卖家了。

 

7. 自己是否可以做一个称职的房东？

 

毫无疑问，找房屋代理来管理房子会收取很多额外的管理费用。因此，如果您想节约一笔钱，您可以自己亲历亲为，来打理租赁房产。当然，您得仔细考虑考虑自己适不适合。

 

打个比方，如果您不是全职房东，您还有自己的工作，租金只是额外收入。那么，您需要提前考虑的是：如何安排您的时间？您是否可以两边都能兼顾得来？房东们千万不要忽视这个问题，因为它会给您带来很多后续麻烦的。比如，本该是房东需要履行的法律义务，可由于没时间给耽误了，那么，租客有权投诉您的。一不小心被罚了，您的投资成本就更高了。

 

因此，如果您实在没有百分之百的精力投入，我们还是建议您，找一个中介比较靠谱。

 

好了，今天的文章就到这里，喜欢我们的文章请为我们点赞，您的支持是我们前进的动力。我们会持续为您提供各种免费的实用文章。另外，如果您对BTL有兴趣，或者您BTL投资涉及一些法律问题的，都可进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。

 

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根据英国司法部的最新发布，对于”家庭法“方面的案件，如果通过家事调解（Family Mediation）服务来获得仲裁的话，将可以申请（每个案件）最高500镑的抵用券/补助。

 

就是说，这项新宣布，可能帮助需要调解纠纷的双方，避免对簿公堂，甚至”免费“把案件给解决了。

 

 

→ ”家事调解“是什么？

 

事实上，”家事调解“服务（Family Mediation）原本就是存在的。这并不是一项新的服务。

 

如果有阅读丽莎过去的文章的忠实莎粉们，应该知道，针对职场和雇佣方面的”就业法庭“，在处理相关纠纷前，一般会要求当事人先通过ACAS（英国咨询/调解和仲裁服务机构）进行调解，实在无法达成共识才把案件带到法庭上。

 

回到家事案件方面，其实也有着类似的机制。

 

如果当事人希望通过家事法庭，针对相关纠纷下达法庭命令的话，法院一般会要求，申请人已经先参加了”调解信息和评估会议“（Mediation Information and Assessment Meeting，简称MIAM），了解双方是否能够通过”家事调解服务“来解决纠纷，之后才可能进一步将案件带到法庭上。

 

换句话说，除非是“豁免情况”，否则一般无法跳过MIAM（调解信息和评估会议），直接进入法庭程序。

 

什么情况可豁免“MIAM”？

 

需要先指出的是，“MIAM”不等同于”家事调解服务“。

 

意思是说，MIAM更像是当事人双方要进入”调解程序“亦或是”法庭程序“之前的一个把关关卡。

 

MIAM是一个简单的面会，由合格的调解师主持。在该会议上，调解师会告诉当事人，自己的案件是否可以寻求”家事调解服务“的方式，来获得解决。

 

MIAM是需要当事人“双方”都必须参加的。

 

如果，当事人的案件/纠纷是可以通过”家事调解服务“来尝试获得解决的，MIAM上的调解师就会告诉当事人，是否可以适用文章开头提到的”500镑补助“。

 

注意：只有通过家庭调解委员会（Family Mediation Council）授权的合格调解师，才有资格参与并核发该500镑服务抵用券（Family Mediation Voucher Scheme）。

 

回到MIAM，一般只有符合以下情况，才可能豁免而不必参加：

 

当事人申请的是双方同意的法庭命令（Consent Order）

 

案件牵涉到的未成年孩子，需要获得紧急处理（Emergency或Care或Supervision proceedings）

 

案件牵涉到的任何孩子，需要寻求紧急命令，如保护令、照顾令和监督令

 

牵涉到”家暴“并可出示相关证据

 

有”儿童保护“方面的疑虑

 

其他特殊情况，如：具有紧急生命危险或重大风险的案件；最近4个月已经参加过MIAM或正在参加其他类似的非法庭仲裁，并且当事人要提出的新法庭申请和原来的案件极其类似或相同的…

 

＊具体如果不确定如何判断，或者其他特殊理由，建议您进一步咨询专业家庭法和诉讼律师。

 

 

→ 谁能申请”家事调解“补助？

 

根据英国司法部的宣布，”家事调解补助“（Family Mediation Voucher Scheme）适用2021年3月26日当天或之后的案件。

 

如果当事人的案件可以符合申请的话，”调解师“会在MIAM的时候，就告知当事人。

 

需要指出的是，这项”补助“实际上并不是当事人会拿到钱，也不是当事人需要自己去申请。

 

而是当事人如果在MIAM之后，决定通过”家事调解“来解决纠纷的话，当事人的”调解师“就可以去向政府申请这笔费用，来支付他们的”调解服务“。

 

换句话说，这项”补助“可以用于减免甚至免除当事人的调解费用。

 

至于实际上可以减免掉多少费用，必须看当事人的调解时数和相应费用是多少（也包括不同调解师，可能会有不同的收费），但每个案件（以家庭为单位）最高可获得的补助或者说折抵，就是500英镑。

 

适用”家事调解补助“的案件类型：

 

有关”孩子“的纠纷

 

有关”家庭资产“的纠纷，并且该纠纷必须和孩子有关

 

同时，”家事调解“必须当事双方都同意，例如即将离婚的夫妻双方；不能只有一方同意”调解“（例如另一方坚持想打官司）。

 

并且，”家事调解补助“每个家庭/每个案件都只有一次的申请机会，不能重复或无限申请。

 

如果双方能够通过”家事调解“就把纠纷解决，自然可以避免之后的打官司以及衍生的司法费用。

 

 

→ ”家事调解“的好处？

 

就像其他许多的纠纷案件一样，丽莎曾经多次提过，处理纠纷的方式，绝对不是只有一种。而在法律方面，律师的”诉讼“服务，也不是单纯只包含了”打官司“的层面。

 

就是说，对于一个纠纷或者说案件，当事人首先需要厘清的，是希望达到什么样的结果。

 

而这样的结果，需要通过什么样的方式来达成或者说实现。

 

其中，打官司自然是一种方式，但很多时候，其实更可能通过非诉讼的手段，就达到当事人的目的。

 

这也是司法部希望通过Family Mediation Voucher Scheme（家事调解补助），达到减少家事官司的原因之一。

 

（虽然说，英国司法部更大的原因，是希望更多人可以通过”调解“的方式，就把当事双方的纠纷给解决，避免走到上法庭那步，这样一来可以减少家事法庭尤其因新冠疫情造成的额外处理压力。）

 

但拿到实际层面来说，”不上法庭“对于当事人来说，其实也有不少的好处。

 

比如说，一定程度来说，如果案件能在上法庭前就获得解决，当事人具有更多的主动权，针对案件和另一方去沟通，尽可能达到一个双方都满意的结果。

 

但如果案件到了法庭上，当事人的”主动权“一定程度上就减少了。因为，法官就会成为了案件中的”裁决者“。

 

所以说，双方的纠纷如果不通过打官司就能获得解决，其实并不见得是一件坏事（甚至可能说是件好事）。

 

再来，从不论是金钱或者时间成本上，打官司需要的费用自然更多，耗时也会更长；所以如果可以避免打官司，对于当事人来说一般也是更节省的方式。

 

当然了，对于一个案件或者纠纷，其实什么样的处理方式是最好，是无法一概而论的。具体案件以及当事人的具体情况，都需要具体分析，才能找出最合适的方式。

 

丽莎律师行的诉讼部门，提供的服务也是如此。

 

我们的诉讼服务，旨在确保不论当事人作出什么样的决定，是能够符合当事人的最大利益。

 

在这样的前提下，我们会针对您的案件，给予最符合您需求的分析和建议。

 

因此，如果莎粉们实在不确定自己的案件如何下手，应该以怎么样的方式去执行才是最好，建议您提早咨询丽莎。

 

我们将尽力以您最合适并舒服的方式，为您争取最大利益。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们有更多疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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伦敦的房产吸引着世界各领域的人群，从商业巨子到娱乐大咖，这些房产投资者们来自全球的商界，慈善界，运动界以及娱乐界，可都是各行各业的领袖人物。

 

其实，伦敦的房产还吸引了世界各国的政界人物！最有代表的例子就是——世界最富有国家之一阿拉伯联合酋长总统：谢赫·哈利法·本·扎耶德·阿勒纳哈扬（Sheikh Khalifa bin Zayed Al Nahyan），他被评为伦敦最富有的房东！光在伦敦，他就坐拥价值55亿英镑的房产帝国！

 

他手里的房产，从伦敦的豪华私人住宅到顶级商业大厦，甚至还成为了一条商业街的地主。据说，这位最有钱元首的房产帝国已经超过了威斯敏斯特公爵。

 

他为何如此迷恋伦敦，又是怎样开启英国房产投资之路的呢？未来，伦敦市场是否依旧充满着魅力？

 

 

《卫报》揭露阿拉伯联合酋长国总统的房产帝国

 

谢赫·哈利法·本·扎耶德·阿勒纳哈扬，阿拉伯联合酋长国现任总统。大家对他的了解，可能更多源于他对这个国家的贡献。据说，自他上位后，经济迅速提高，老百姓的生活也非常富有，国家被打造得“富得流油”。

 

当然，媒体上也会有一些小道消息，传说哈利法家族有着万亿美元的资产，在世界各地都有自己的房产，据说，他有时去到一个国家，不习惯住酒店，就立刻撒钱买房。甚至，多到连哈利法都忘记了有些房子他买过，他甚至都忘记了具体的位置。

 

据说他西班牙的一座房子已经17年没有房客了，他自己也从来没去过，连地址可能都忘了：难道在马德里附近？另外，他还在法国专门有一套储存红酒的房子，从来没人住过。

 

虽然，大家都知道他富有，但由于本人比较低调，很少人知道究竟有多“富有”！直到2016年，巴拿马律师行的文件泄露后，这位总统秘密在伦敦收购的房产才首次在世界曝光。这时，人们才知道，原来，这位阿联酋总统把所有投资重心都在英国伦敦，还有他那惊人的伦敦奢侈生活！

 

最初的时候，媒体只曝光了他在伦敦收购价值超过12亿英镑的数十处市中心房产。殊不知，这个数字太小看了他！这位总统在伦敦实际上拥有的房产数量可以说是这个数字的5倍——2015年的时候，他的房产帝国已经升值至55亿英镑了。

 

据了解，他的房产投资组合横跨伦敦最昂贵的街区，主要由商业物业和私人住宅物业组成。当然，不论是商业地产还是居民住宅，都是“超级豪宅”的级别了。

 

据一位消息人士透露给《卫报》，他的这些组合都是通过“悄悄的交易建立起来的“，最让人惊讶的是，通过这些交易，目前，他成为了1000名租户的房东，年租金收入达1.6亿英镑。

 

 

如何开启的房产投资？

 

可能很多人都好奇，他为什么那么痴迷于伦敦，又是如何开启房产投资的呢？

 

据英媒称，哈利法家族对伦敦的喜爱可以追溯到上世纪70年代了。在伦敦梅尔区的一栋七层联排别墅里，隐藏着哈利法家族的秘密。

 

据说，这栋房子故意被他们弄得有点“寒酸“，里面确像是宫殿。一家名叫Holbein Anstalt公司就在这里办公，这家公司专门负责打理皇家私人事务的。

 

《卫报》说，自上世纪70年代起，这家公司就开始代表哈利法的父亲——阿联酋上任总统在英国伦敦收购房产了，随后，再接着代表哈利法。哈利法对英式文化的迷恋，可以说，完全遗传了他的父亲，当然，他们可能更迷恋大伦敦的虚荣生活啊！听说，这家公司不仅帮他们收购私人地产，还担任起“代购”的角色。

 

毫无疑问，伦敦又拥有着世界各大奢侈品牌，每一年，Holbein Anstalt公司都会帮哈利法家族到世界各大顶级商城“扫货”，还不是普通货，都是顶级名牌货。随后，他们就会安排私人飞机，把这些高级货送到阿拉伯。

 

最开始，这家公司帮忙收购的都是居民住宅楼，大约在20世纪90年代，哈利法开始进军商业地产市场。最初，他们投资了伦敦东部和雷丁的办公大楼。1997年到2001年期间，在一些专家的建议下，哈利法进行了一系列重大收购，包括了：从一家石油公司收购了4.5亿英镑的房产。

此外，还有一个比较知名的收购案例：伯利克广场！他把整个伯利克广场都收购了，甚至把周围95个建筑楼都收购了！也就是这笔交易让哈利法成为了Bruton Place整条街的地主，有着数不尽的资金收入！现在，这条街上有著名的宾利经销商和安娜贝尔夜总会等等，哎呀，可都是他的租客啊！

 

随后，哈利法的房产交易还包括全球商品公司Glencore的办公室，以及New bond街的Time Life大厦，据说，现在是爱马仕侈品店所在地! 不仅如此，哈利法还在骑士桥、威斯敏斯特和肯辛顿购买了豪华住宅区，空置的时候，都用来做出租生意。

 

到2015年，他的地产帝国已经不能单纯用“豪宅“来形容了，可以说，他几乎把伦敦大片土地都拥有了！仅次于王室的产业啊！

 

听说，不论这些投资组合规模有多达，几十年来，他作为“房东“的身份都是被保密的。他的所有业务都由一家公司来作为中介机构处理。因此，这些商业租客没人知道谁是真正的大房东，他的中介机构也总是对外称为”客户“。

 

 

扒一扒他的房产都有哪些？

 

2020年底，《卫报》揭露了哈利法在伦敦大部分房产地图，接下来，丽莎就带大家一起来参观参观：

 

1. Time Life Building, New Bond Street

地点：Mayfair

投资时间：2005年

这是一座中世纪建筑，属于遗址保护二级名单的建筑，它的前身是时代生活出版公司的办公室，外立面融入了四座亨利-摩尔的雕像。目前，这里是巴黎奢侈时装品牌爱马仕的伦敦旗舰店。

 

2. Berkeley Square House

地点：Mayfair

投资时间：2003年

这座巨大的办公大楼，位于伯克利广场东侧。这里有着非常著名的餐厅，价格可不便宜，菜单上的日本和牛柳105英镑，30克鱼子酱210英镑。

 

3.One Kensington Gardens

地点：Kensington

投资时间：2008年

这是由英国著名建筑师大卫-奇普菲尔德爵士设计的9层豪华公寓。现在，它是非常精致的公寓，包括24小时服务和一个25米的室内游泳池，目前，这个公寓在市场上的价格为1800万至2600万英镑。

 

4.Hans Crescent

地点：Knights Bridge

投资时间：2018

这座住宅楼，靠近骑士桥哈德百货附近，是厄瓜多尔大使馆的所在地，这个住宅是不是有点熟悉？维基解密创始人朱利安-阿桑奇就在这里躲藏了7年，最后被捕时，还上了电视的！自上世纪70年代末以来，阿联酋王室购买了该处多套公寓的租赁权。2018年，一家与哈利法有联系的公司获得了整个物业的永久产权。

 

5. 46 Berkeley Square

地点：Mayfair

投资时间：2001年

这栋建筑利有一个所谓的 “名人游乐场”–Annabels，是一家百万富翁餐厅老板Richard Curling旗下的豪华夜总会，据说，这里的会员费从3000英镑起！哈利法还拥有这条街周围许多建筑的自由所有权。

 

6. Tilney House

地点：Mayfair

购买时间：1997年

这就是前文所说的管理皇家事务Holbein Anstalt公司的总部楼了，该建筑紧邻Park Lane，可以俯瞰五星级的Dorchester酒店。

 

7. 50 Berkeley Street

地点：Kensington

投资时间：2002

这是一栋豪华写字楼，大楼内是全球商品公司Glencoa的所在地，楼内有一家亚洲和意大利餐厅Novikov，深受俄罗斯富豪们的喜爱。

 

8. Ham Ridings

地点：Ham Richmond

投资时间：2002-2006年

这是建于1960年的四间独立屋，位于Richmond公园，据了解，这处房产是为附近一处大型房产的工作人员购置的。

 

 

伦敦房产还依旧有魅力吗？

 

看完了人家的房产，咱也只有羡慕的份了。毕竟那是国家元首，普通老百姓那根本比不了！不过， 媒体屡屡曝光世界各地知名人士在伦敦的房产投资之路，也确实证实了伦敦房产的价值啊！

 

受到了疫情影响，伦敦的房产市场在过去一年都处于比较波动的状态，很多业主们都非常担心，这座国际大都市的魅力是否还能坚挺？

 

首先，对伦敦现有房主来说，伦敦的租金趋势确实有点不太友好，房东们正在经历着最艰难的一年。

 

租房网站SpareRoom.com的数据显示，过去一年中，伦敦租客需求在急剧下降，特别是市中心受到的冲击最大。在2020年最后三个月里，伦敦中西部的需求同比下降了43%，伦敦中东部则下降了39%，中心以外的地区也出现了显著下降，西伦敦的租户需求减少了26%，而东伦敦 ——曾是最受租户欢迎的地方——也下降了19%。

 

伦敦的一些房东为了避免空档期，不得不接受较低的租金。根据切斯特顿的数据，伦敦的整体租金下降了4%。市中心和其他黄金地区的租金分别下降了20%和15%。目前，伦敦合租房的每月平均房间价格已下降至715英镑。

 

不过，一些房地产公司专家对伦敦的租赁市场还是保持着乐观的态度。他们认为，在2021年6月，封锁令得到全部解除后，伦敦租户需求可能会逐步增加。如果经济如期复苏，那么，年租金可能会在2022年初得到恢复。

 

接下来，我们来看看房产增值情况。从这一点来看，伦敦还算是给投资者们带来了好消息的。不可否认的是，伦敦的房产在第一次全国封锁期间，增值率出现了比较低迷的状态。可是，仅通过随后几个月的时间，伦敦的房价又恢复了，持续保持强劲的上升趋势。

 

据最新房价指数显示，1月，伦敦房价创下历史新高。目前，伦敦平均房价达到501,320英镑，年增长率为5.3%。此外，由于印花税延期消息，又再一次促进了伦敦的房价增高。

 

伦敦地产代理James Pendleton的董事总经理Ewen Bunting表示，自预算案公布以来，伦敦的协议销售价格从今年前两个月的97.6%跃升至99.4%。

 

“伦敦的购房需求开始攀升，以至于协议销售价格超出了预期，并且，协议销售的数量比我们在1月和2月猜测的情况更加强劲。 “

 

第一太平戴维斯公司也预测，在截至2025年底的5年内，全英国房价将持续增长，伦敦会作为最有竞争力的城市。特别是伦敦市中心的黄金地段，房价将上涨3%，2022年将上涨7%，到2025年总涨幅将达到21.6%。

 

“从历史和国际背景来看，伦敦市中心的黄金地段依然是物有所值的。虽然4月将对非居民买家征收2%的印花税附加费，但与其他世界城市相比，伦敦的总买入、持有和卖出成本仍将具有竞争力。这说明了，现在会是一个很好的买入机会。 “

 

从这些数据可以看出，伦敦的房产市场也许在经历着比较不稳定的时期，但展望未来，它的投资回报率还是可期的。不过，丽莎还是得唠叨两句：在投资前一定要保持冷静，做好充足的考察工作，做足功课，看看什么时候才是最佳的投资时期。咱可不能像哈利法那样，把买房当买菜一样随意的。

 

好了，今天的文章就到这里，如果喜欢我们的文章，觉得比较实用的，别忘了给我们点赞。您的支持是我们的动力！

 

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在周三的文章中，我们提到内政部的”新移民计划“，将如何改变英国难民申请的制度。

 

事实上在该计划中，内政部也提到了有关”上诉“程序的修改，目的在于加速整个上诉流程，并且打击和减少行政资源浪费的可能。

 

（注：这里提到的上诉系统（Appeals system），包含了具有上诉权的移民上诉，也包含没有上诉权而提出的司法审核Judicial reviews。）

 

没听懂什么意思？

 

其实这就是说，为了避免内政部和司法系统的行政资源遭到浪费，”新计划“将会打击”没有希望“的申请和上诉。

 

内政部认为，许多这些最后一刻（Last minute）才提出的申请和上诉（或者说司法审核），实际上提出的目的并不是真的认为自己的申请会成功或者说有反转移民局决定的希望，而只是要拖延时间，比如藉此推迟被遣送的可能。

 

这对于不论是移民局或者是法院法官，反而增添了没有必要的工作，甚至堵塞了法院的进程。

 

也因此，新的修改将要求法官，对于这些”没有希望“的上诉，给出名为”浪费成本“的强制令（Wasted Costs Order）。

 

这个WCO强制令将针对特定的事项或行为，如包括：没有遵从法院的指示，对于没有希望的案件提出上诉等，要求当事人（申请人）的律师，必须支付”浪费成本“的额外费用。

 

 

那这跟申请人有什么关系？

 

自然有的。

 

实际上，我们在一般的民事诉讼当中，有些莎粉应该知道，双方当中输了官司的那方，需要赔偿给赢的那方除了法官裁定的赔偿金额以外，还需要支付对方的司法费用（如律师费）。

 

而拿到这边的移民诉讼来看，”新计划“也指出，考虑要扩大”移民司法审核“方面有关输的那方，需要给赢的那方赔偿的固定费用（Fixed recoverable costs）。

 

这基本也就是说，为了阻止更多”拖延时间“的诉讼出现，申请人将被要求支付移民局在诉讼方面的一定成本。

 

甚至，内政部在”计划“中也提到，还会考虑是否推出新的机制，更进一步（向申请人那方）索回有关法院方面的司法成本。

 

只不过，话虽这么说，内政部自己也知道，即便法院届时命令让申请人（输的那方）赔偿移民局相关司法费用/行政支出，申请人也不一定拿得出钱来，或者申请人已经离开了英国。

 

所以说，通过上面提到的Wasted Costs Order，特别针对律师来索要额外费用的话，一定程度上会更可能达到移民局想要的效果，也就是遏止申请人在最后一刻（比如说将被安排遣返之前）提出”毫无希望“的上诉，藉此拖延时间。

 

（虽然说针对这方面，内政部想要双管齐下，也就是修改《2002年国籍，移民和庇护法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的Sections 77和78，让移民局有权对于这些难民申请或者上诉仍然没有出结果的当事人，依旧能够将他们给遣返。）

 

→ 这对申请人将造成什么影响？

 

显然，有了WCO强制令这种特别针对律师的”处罚“，一定程度上会让律师为申请人提出这种”无希望“上诉的意愿降低（内政部的说法是，让律师不会去鼓励申请人，提出毫无希望的上诉）。

 

另一方面，即便律师愿意帮申请人提出这类上诉，一般的情况是，律师会直接向申请人表明，该上诉（或者说司法审核）是毫无希望的；如果申请人仍坚持提出，那么申请人将需要承担WCO强制令的额外费用。

 

同时，由于不论是WCO强制令，亦或是直接针对申请人的Fixed recoverable costs（固定赔偿费用），都是对于移民局那边花费的行政等处理成本，给出的”补偿“。

 

因此，内政部还计划，对于这类案件，提高相关的法院费用，好让法院方面所花费的成本，也能够获得补偿。

 

其实，加总以上，种种做法基本的目的只有一个，就是减少或阻止”拖延战术“的发生。

 

这对于申请人来说，如果仍然坚持提出”无希望“上诉的话，最直接的就是要面临，必须付出更多的费用成本。包括提高的司法费用，可能的”固定赔偿费用“，以及律师的WCO处罚费用。

 

 

→ 新设立的”一站式“流程

 

除此之外，对于新的难民申请制度，内政部还想设置”一站式“审核（One-stop process）。

 

它的主要目的，其实也和上面提到的类似，甚至是说减少申请人通过”上诉“扭转结果的可能。

 

原因是，新的申请制度将会要求（或者说间接逼迫）难民申请人，在最初申请的时候，就需要把所有相关的请求庇护原因和理由，包括所有相关证据和资料等，全部一起递交给移民局。

 

否则的话，如果申请人有所保留，新的制度将要求移民官和法官，对于之后/后来递交的证据，给予”最低可能“的考虑，除非申请人有”好的“特殊理由。

 

这样的做法，一定程度上将迫使申请人，更难通过所谓的拖延战术，慢慢地去收集相关资料；而是与其提出上诉，反而是要在上诉之前，就把所有的资料和证据备齐，并且递交上去。否则的话，之后法官和移民局，恐怕有权不考虑进去新的证据。

 

（注：有关”新移民计划“的更多内容，可以点此复习：《非法移民更严处罚措施：随时遣返，不得永居》）

 

 

→ 文末附加信息：

 

除了以上有关”新计划“的信息，英国移民局也再度更新了”新冠临时政策“。

 

根据最新宣布，移民局再次延长“Exceptional Assurance”（特殊保证）的申请期限，从原来的4月30日延长至2021年6月30日。

 

“特殊保证”的申请要求和所需资料，和之前保持一致，申请人同样需要通过电邮至cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk，完成“特殊保证”请求。

 

同时，持有“有效”特殊保证的境内申请人，依然可以受惠在英国境内，直接转换成其他长期签证，继续待在英国。

 

有关这方面的申请和相关信息，除了申请日期被延长以外，其他方面并没有大的变化，如果想要了解如何申请，可以直接参考丽莎周一的文章：《移民更新: 新冠优惠再延期》

 

今天的文章就到这边，如果对于上述内容或者英国移民和法律方面，还有更多问题，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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在街上看到一些车库，虽然外观有些不起眼，可您别要小看，一不注意，您可能就错过了欣赏“千万豪宅”的机会。

 

在英国著名的旅游城市桑班克斯（Sandbanks），一个车库即将被改造成家庭住宅，售价130万英镑（相当于一千多万人民币）。啥都还没做呢，据说，已经有人提前预定了。

 

小小的车库怎能成为舒适的居住空间呢？还这么昂贵？

 

其实，在英国，把车库改造成居民住宅，或者把它扩展成家庭空间的例子常常可见，售价如何咱不知道，不过，确实可为房产增值。

 

 

把车库打造成私人住宅，以130万英镑出售，您买吗？

 

Sandbanks位于英国多塞特郡普尔市，横跨英吉利海峡普尔港口，也被人们称之为沙岸半岛。据说，它有着英国最好的沙滩以及令人叹为观止的景观，可以说是英国最好的度假城市之一了。

 

在这座半岛上，只有800户人家，不过，仅有小部分是当地的永久居民，大部分都是度假屋。多年来，它的魅力吸引着世界各地的人，许多投资者们会在此投资房产作为他们的度假屋，或者把房产专门做来做短租生意。

 

不过，在这座城市的房产可不便宜，它多次因拥有最昂贵房产而在世界出名，特别是位于海边位置的房产非常抢手。

 

根据房地产网站Zoopla的数据显示，在过去的一年中，沙岸房产平均上涨近6万英镑，目前，这篇区域的房产平均价格为1,239,904英镑，这可是英国房产平均价格的四倍。住在该地区的名人包括前热刺、西汉姆和女王公园巡游者的老板以及《我是名人》的冠军哈里-雷德克纳普。

 

城市的魅力确实可以带动房产的价值，不仅如此，还带动了当地的车库价值。没错，车库！特别是一些位置比较好的废弃车库，据说，简单改造成居民住宅，就可以卖得一个非常好的价值。

 

比如说，位于这座半岛上的一个面积为650平方英尺的小车库，最近在网上炒得相当火热，据房产公司宣传，这座小车库被改造成为一个家庭住宅后，最终价值得超过100万英镑。

 

您看，这就是网上公布的小车库，它目前已经获得了当地规划许可批准，准备把它改造成一个居民家庭住宅。当地的房产公司介绍，他们会把这里添加额外的楼层，创建一个三或四间卧室的房子。如果车库的面积能够扩大一倍，达到1300平方英尺，开发完成的房屋售价为130万英镑。

 

据地产代理劳埃德地产集团（Lloyds Property Group）的Scott Taylor说：”这个独立车库的位置相当好，它后面有一个非常大的花园。步行不到一分钟就到达Sandbanks海滩，旁边还有著名的旅游餐厅，这座住宅在改造后，一定会是半岛上吸引力最大的房产之一。”

 

据了解，该地块正以非正式招标方式出售，只考虑全额现金购买的业主！

 

 

改造车库其实很受欢迎，增值45000英镑！

 

一个车库变住宅，真的值一百万吗？丽莎有点不敢相信，但确实听说有人预定了，大家图的还是好的地理位置。

 

说实话，在英国，把私人车库拿来改造成私人住宅，或者生活空间，比如：卧室，厨房，厨房等等的事例经常看到，非常受到英国人的喜爱。虽然，不一定每个车库都有一个好位置，也不一定改造成居民住宅后都可以有一个好的售价。

 

但是，多份数据显示，如果业主们充分把私人车库利用成为了家庭空间，那么，它会让房产价值多增加45000英镑。

 

据银行Santander的报告称，在英国930万个私人车库中，有65万个已被改造成卧室；有37万个车库被改造成房子的其他空间。比如：厨房，客厅，以及儿童游戏室，健身房。

 

通常来说，改造成什么生活空间取决于业主们拥有什么样的车库。

 

一般车库的类型会有三种：

 

• 一体式车库。这类车库是建在房子里的，一般在一楼，然后二楼就是主卧室。拥有这样类型车库的业主，恭喜您，这是最容易转换的车库类型。您自己在室内里敲敲打打进行改造，您家就可以多出150平方英尺的空间。通常，业主们会用这样的车库给自己多打造成客厅，或者书房，健身房，卧室等等空间。

 

• 附着式车库。这些车库一般是挨着您家的，比如在侧方或者后方。一般这种车库，业主都喜欢把中间的墙敲开，然后把它和主要住宅的空间合并一起，说做一个厨房，餐厅或者给客人的起居室。

 

• 独立车库。它和您的住宅是分开的，很多业主会利用这样的车库打造成一个独立的书房，工作室或者英式酒吧等等。另外，业主们还特别喜欢利用这样的独立车库重新改造成一个独立住宅。当然，改造成独立住宅会需要一个规划许可，这个我们稍后会给大家讲解。

 

 

改造车库前，需要考虑什么？

 

不管您是想把车库改造成独立的住宅还是扩展出来的生活空间，在改造前，有一些问题是需要提前考虑的：

 

第一，您车库的建造质量。

 

其实，并不是所有车库都适合拿来改造的，有一些车库已经有很多很多年历史，建筑已经完全老化了，可能不太适合敲敲打打。另外，很多旧的建筑里会有大量的石棉成分，那么，它可能就不太适合改造了，对身体带来危害。然而，如果您的车库在25年岁之内，建筑也比较新，结构健全，那么，您是可以充分利用这个空间改造的。不过，丽莎建议您，在改造前最好请当地的建筑部门测量师为您提供专业的意见。

 

第二，提前考虑好您工作的实际情况。

 

通常来说，每一个业主的车库有着不一样的设计，有高有低。有些车库需要在改造前提高或降低地板或者天花板，有些或者得多加一个窗户；有些和主要住宅分开的，就得单独装供暖，保温系统，管道以及照明系统等等。

 

也就是说，您需要在动手改造前考虑一些实际工作，这样，您才能计算好成本，以及让您的建筑商提供可以与其余部分相融合的材料。

 

第三，你将如何使用这个空间？

 

除了考虑您实际工作，您还需要提前考虑要用这个空间来做什么呢？因为它也会影响到您之后的工作和花费。比如说，您要做一个健身房，那么，健身房的设施有哪些？如果您要做一个厨房，附着式的车库可能需要您把中间的墙给撬开了。如果您需要做一个厕所，那么，厕所里的设施您也得提前考虑。

 

第四，改造后会破坏房子以及生活吗？

 

在投入改造之前，这个问题是比较关键的。首先，您得想想您确定附近有停车的选择，如果您不再使用这个车库了，您得有一个可以停车的替代方案。

 

另外， RAC家庭保险公司的一项研究发现，近一半的英国车库不再用于存放车辆，许多英国人把车库作为工具、园艺设备或自行车的存储空间。如果说，把这里转换成生活空间，也就意味着您需要多一个空间来摆放您的生活杂物品，您是否有多余的花园棚或者其他地方来存放这些东西？

 

最后，您还需要考虑的是，改造它了，是否会影响您整体的外观？特别是针对一些拥有内部车库以及附着式车库的业主们，您确定它不会破坏家的整体结构吗？比如说，您的车库改造后，可能和住宅的外观完全不协调了，这个方案确实是您想要的吗？

 

 

改造车库的花销多少呢？

 

想好了以上问题，大家可能想要算算改造成本了。

 

Santander银行算出一笔账，在英国，车库改造的平均费用在6300英镑；Householdquotes.co.uk也给出了一份数据，标准的改装费用在4995英镑到7500英镑之间。通过这两份数据对比，它比您新房产里多扩建一个阁楼要便宜多了。您想想看，一个全新的扩展可能就得花费两三万镑以上了。

 

很多房产专家们都评价，车库改造的建筑成本是最低的，因为业主们可以使用原有的结构。当然，不同的车库类型改造的价格不一样。您要是一体式车库，当然可以拥有最便宜的改造成本；如果您是附着式车库，至少您得多出一笔撬开墙体的费用。

 

毫无疑问，独立车库的改造费会最高，这意味着您需要重新安装很多东西，如管道，电力，以及供暖系统等。当然，根据您的需求，不同的改造项目使用，价格会不一样。

 

丽莎在这里搜集了几个常见的改造项目给大家算算：

 

车库门

 

把车库改造成生活空间，可能人人都需要考虑的改造项目之一则是——拆除车库门并加装一个耐候性比较强的替代门，这笔花费大约在1300英镑之间。

 

窗户

 

想要让您的车库更加像一个家，安装一扇门窗少不了。当然，根据房间的大小，位置等问题，您的窗户的需求也会不一样。平均而言，一扇门或窗的价格为500-600英镑，当然，如果您正在寻找一些比较高质量门窗，您可能会支付更多的费用。

 

地板

 

即使您想把车库弄得时尚一些，给它铺上毛绒绒的地毯或者安装瓷砖，您可能也得先把基础给弄好了，比如说，给地板浇筑新的混凝土。特别是有一些比较旧的车库，地板不平整了，您必须要重新铺一层新的地板，一个全新的板块铺设大概会花费1000英镑。

 

墙

 

在大多数情况下，业主们很喜欢把车库内部再建造多个空间，他们会寻找建一个内部结构的墙柱，好在这些墙柱上安装隔热材料。一般来说，墙柱的平均成本价为750英镑。

 

水电费

 

一般来说，很多车库都有电，但大多数不会有煤气或水。如果您要把车库改成卧室或起居室，您可能需要在预算中考虑额外的插座，这些成本不会超过100英镑。然而，如果您计划建造新浴室或厨房，那么，您可能需要安装水管和煤气管道了。这个的成本会高一些，可能在1000英镑到3000英镑之间。

 

供暖

 

您要是把车库改造成生活空间，英国这天气，没暖气可可行。通常来说，您请一个水管工人应该可以把您现有的中央供暖系统扩展过来，不包括材料的话，每天的费用可能在150英镑左右。另外，您可能还需要在墙体安装隔热材料，这会是另外一笔开销。

 

改造车库的规划申请怎么弄？

 

大多数车库改造是不需要规划许可的，但是，在改造前，您必须要跟当地规划部门联系，看看当地有着什么特殊的规则。

 

在某些情况下，你将需要为您的改造申请规划许可：

 

• 如果您的建筑是被列入遗址保护名单里的
• 如果计划中的改造会使您的房屋面积超出了允许的范围
• 如果当地政府对您所在地区的停车位有限制
• 您将车库空间改造为商业用途

 

 

丽莎律师行林茂月律师提醒：

 

“另外，政府规定了，如果您是计划把车库改造成一个独立房屋，也就是说，就像Sandbanks那套车库一样，它不是生活空间的一个扩展，而是把它重新打造成一个家庭住宅，做成一居室，二居室或者三居室房屋，里面有厨房，厕所等等空间。

 

在这样的情况下，不管这套独立改造房将来是谁占用，无论改造涉及什么样的工作，您都需要向当地规划局申请规划许可证。因此，我们建议您与当地的规划部门咨询，以确保您所做的任何工作是合法和正确的。”

 

另外，根据《建筑条列》（The Building Regulation），不管您属于什么样类型的车库，只要您要把它或它的部分改造成可居住和生活的空间，通常是需要获得建筑法批准的，也就是需要满足建筑质量标准和安全的要求。为了符合建筑法规，新的生活空间必须：

 

• 在结构上是健全的，有防潮的过程。
• 墙体和屋顶要有隔热层，做到节能。
• 防潮，有足够的通风。
• 防火，有防火通道。
• 对所有现有的电气设备进行测试，以确保安全。

 

法律小知识： 规划许可和建筑控制

 

在英国，房屋建筑，改建或者扩建一般都涉及到两个部门的管理的。这两个部门就是相关地方政府的规划许可和建筑控制部门。规划许可部门的职责是来确定预建中的房屋是否符合当地规划的要求，也就是说新房屋需要和周围的建筑，历史文化特征，交通环境以及地区特性保持一致。建筑控制部门的职责则是确保新房屋在设计，材料的适用以及建筑的方式能够满足安全，环保和宜居等相关的法律要求。一个新房屋一般只有获得了这两个部门所颁发的证书之后才是彻底合格，可以在市场上正常出售的。

 

一旦建筑检查员对工程感到满意，将在28天内向您发送竣工证书。林律师建议：“在开始任何建筑工程之前，请务必向当地相关部门咨询。”

 

好了，本篇文章就到这里，如果对车库改造工作还有什么疑问的，请进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供专业的法律意见。另外，喜欢我们的文章，觉得还挺实用，别忘了给我们点赞并转发给有需要的朋友。

 

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