过去几个星期，丽莎一一为莎粉们讲解英国不同的租赁模式，以及通过这些租赁形式如何获得利益还有房东的法律职责等知识。看完后，相信大家对英国的租赁市场已经比较熟悉了。

 

有了这些知识，大家对进军英国租赁行业信心满满。确实，英国的房产市场比较成熟，投资房产做出租的收益也相对比较稳定。丽莎是鼓励莎粉们进军英国私人租赁市场的，可是，在您真正拿出一大笔资金之前，丽莎不得不说一句扫兴的话：您也不要太乐观，一定要理性投资。

 

买房出租的收益确实很可观，可您别忘了，中间还有一系列的成本费：从管理，购置保险再到缴税等等，每年扣除这些成本费，您的租金利润可能没您想得那么高。

 

今天的文章，丽莎就给大家算一笔账，作为一名房东，您可能需要花的费用有哪些？

 

 

第一笔开销——房屋中介公司的管理费，怎么交？

 

对于房产投资者来说，如果没有那么多时间去管理房产，出租房产，不可避免就得找中介公司，这可不是一笔小数目。那么，他们会怎么收费呢？

 

首先，我们需要明确的是：您需要中介给您做哪些服务？通常来说，房产中介公司会提供以下服务：

 

• 帮您找租户：他们会帮您做营销，推广您的房产，寻找房产附近有可能的潜在租户。
• 找租客 + 收租：除了涵盖帮您找租户的所有服务外，他们还会帮助您向租客收取每周或者每月的租金。
• 全面管理：找租客+收租，还承包您一系列的管理服务。比如说，他们会帮助您管理房产的日常运作，维修和保养房产。等到租约到了，他们会帮您检查房产是否有损坏，以及帮助您退还房客押金等问题。此外，他们还会帮助您跟进租金，提供续约服务，并且根据市场变化来重新评估租金价格等等。总之，给您包了所有服务。

 

好了，明确中介的服务后，我们再来看看价格。在这里要提醒的是，丽莎给出的价格是按市场平均数来算的，不同的中介收取标准又不一样，比如说，一些大的中介机构，它可能收取的比例会更高，一些小的会经常有折扣：

 

• 只找租客的费用：一般来说，他们会按照一个月的租金固定费用或者整个租赁合同的费用来收取的。例如，如果您和租户最后签订了为期六个月的合同，租房中介通常会收取约6%-8%的租金作为费用。在伦敦，这个费用会更高。

 

• 租客寻找+收租费：通常来说，房东需要付给中介月租金的8%-12%左右，在伦敦，费用可能会更高。

 

• 全面管理费。全额物业管理费通常会让房东支付月租金的10-15%左右，在伦敦可能会更高。

 

如果业主在英国的话，您可以选择不找中介，自己做管理，您的成本可能会节约很多，但是别忘了，您也需要算一笔寻找租客的费用。比如，您要为自己打广告，利用社交媒体投放广告或者其他的宣传营销形式。

 

如果业主不在英国的话，我们认为，找一个中介为您全程打理是比较好的选择了。毕竟，如果遇到了纠纷，您来回跑的成本远远高出了聘请中介公司管理了。

 

 

第二笔开销——房东保险费怎么给？

 

算好了中介公司的成本，咱再来算算保险的成本。

 

买房子的时候，我们通常会要求购买建筑保险费以及标准的房屋保险费，可是，这些保险并没有涵盖与房东保险政策相同的风险。因此，当您要把房产用来出租时，您需要购买专业的房东保险费。

 

虽然，您没有法律义务要求购买房东保险，但通常情况下，您的抵押贷款机构会要求您那么做，您的租赁协议可能要求您承担一些责任，而这些责任最好可以由这一份保险来覆盖。

 

房东保险和普通的保险不一样，它是专门为出租房业主保护而设置的，会特别保护与租赁相关的所有经济损失，主要涵盖：

 

• 业主责任保险
• 建筑物保险
• 租金损失保险
• 另外可选的保障：意外损害保险，法律保护保险以及紧急援助保险

 

因此，它的投保费用会比普通的要高很多，一般达到2-3倍，甚至更多的情况。在伦敦范围内，一般三居室的永久期房屋，普通保险可以在200-300镑，但是房东保险则可能高达700-1000镑。当然，不同地区，房屋类型不同，保险的内容不同，保险的金额也会不同。

 

法律小常识：业主责任保险

 

这个保险主要是针对租客由于房东的过失在房屋遭受伤害的情况。这主要是说，房东做为业主，有时候需要对租客的安全负责的。业主在这方面的责任主要是体现在，确保房屋的结构和设施是安全的，对需要更换和维修的部分要及时进行更换和维修。如果没有做到，租客由于房东的过失遭受损失的话，租客有权利控告房东，提出索赔的。比如说，房屋的楼梯破损了，房东没有及时更换，结果房客摔倒受伤了，房东是需要承担责任。

 

当然了，如果是租客自己行动不谨慎，比如不该在楼梯上奔跑，但是租客这样做了，从楼梯上摔了下来。这就和房东没有关系了，因为这不是由于房东的疏忽造成的。

 

另外，如果您是带家具出租的房屋，您可能还需要购买房东财物保险（Landlords contents insurance）。顾名思义，它就是保护您房子里面财产的。不同的保险公司对保单的具体细节会有不同的规定，但一般来说，大概会保护以下财物：

 

• 家具，如沙发和橱柜
• 厨房电器，如烤箱或水槽
• 窗帘
• 地毯
• 绘画和图片
• 灯具
• 棚屋或茅房等附属建筑
• 花园和花园里的任何物品
• 公共区域，如果您将您的物业出租给多个租户的话

 

为什么购买这个很重要呢？打个比方，如果您家里不小心发生了火灾，或者由于自然灾害导致的水灾，您的家具，窗帘或者厨房用具全部遭到破坏了，如果您没有这些保险，那么，您的成本就得翻倍。因此，只要您提供了一个有家具或者有部分家具的物业，那么，这份保险至关重要。一般来说，这个保险的费用取决于您拥有的财产，越贵的家具可能需要您支付越高的保险费。

 

 

第三笔开销——房屋检查和维护费用，怎么算？

 

在我们《房东实用指南》前几篇文章中，丽莎已经和大家说了，作为房东，您必须要保证房屋的安全和健康，这是您的法律义务。那么，房屋的安全和健康主要包括三个关键领域：消防安全，电气安全，煤气安全。

 

也就是说，这些成本也得算进去。

 

首先，我们来看看消防安全的检查。法律没有对火灾风险评估或审查有具体的时间期限，不过，法律要求，房东必须要对您的房屋进行“定期”的审查，以确保房屋评估是最新的。因此，我们认为，您最好是每一年做一次消防安全检查。毫无置疑，您需要聘请专业的评估人员为您进行火灾风险评估。

 

通常来说，火灾的检查费用会在200英镑到1300英镑之间不等，影响火灾评估费用的因素包括：建筑物大小，占用人数，居住者的条件，房间的使用，房间所在的层数，房间的风险程度。

 

也就是说，一个小型的房子可能不会花费大量的时间，那么，您需要支付的价格可能会在200到300英镑左右。但是，一个住满了学生的大型公寓，它的风险可能就高一些。您可能需要支付的价格会在500英镑到1200英镑之间。

 

接下来，我们来看看电气安全检查。房东必须每5年到10年进行一次电气安全检查，并持有最新的电气安全证书和电气安装状况报告。如果您没有获得最新的状况报告，您可能需要处罚30，000英镑的罚款。同样，房东需要请一名专业的电工来做这个检查，一份数据显示，房东电气检测和申请安全证书的平均费用在100-230英镑（公寓）和150-300多英镑之间（别墅）。

 

最后，我们来看看燃气检查。法律规定，房东需要每年做一次燃气检查，并且获得一份燃气安全证书。在每年的检查中，一般来说，这个费用大概是60英镑。不过，房产中只要每增加一个燃气设备，证书的费用可能就会增加30%左右。如果您拥有多物业的投资组合，可能您可以谈出一个便宜的价格。

 

除此之外，在租赁期间，房东还需要承担一些维修和维护的责任，如果在检查的时候发现一些设备坏了，您可能还需要支付一笔维修费。这中间的费用差别就大了。这可能是一个淋浴头坏了，也就是十几磅，几十镑的事情。也可能是锅炉坏了。这就可能是几百，甚至上千，几千的费用。

 

如果您的房屋是由中介来管理的话，一旦出现这种情况，他们自然会派人来修，不过费用自然是从您的房租中扣除。

 

 

第四笔开销——税费少不了

 

如果您是全职房东的话，您可能需要征收不同的税费。不过，最主要的就是个人所得税，因为您的租金利润就算是您收入的一部分了。因此，当您将房产出租给租户时，您要为您从租金收入中获得的任何利润支付一定的税款。

 

租金收入该如何交个人所得税？

 

这个我们在之前的文章有详细说过，大家可以看看：《房东租金收益申报中，哪些一角一分的开支是可以减免的？》

 

总的来说，如果您是生活在英国的话，这些租金收益是您总收入的一部分。您会有享有目前12500镑的免税额。取决于您其他的收入，您针对租金所需要交付税率可能是0， 20%， 40%或更多。

 

如果您是海外房东，起点就是20%，也就是说，如果您一年的租金收益中除去上面的角角分分之后，还剩下1万镑的话，您需要再拿出2000镑交给税局。 如果您在英国还有其他收益的话，这个税率可能会更高。

 

由于英国的税务法比较复杂，规则每年都在变。对于房东来说，计算税款相当头疼，如果算错了，交错了，可能还被税务局认为逃税，最终被罚了，对业主来说损失很重。因此，在一般情况下，大多数房东都会聘请一名会计师为他们注册，算账以及缴税。这个时候，您会计师的费用成本也得算出来。

 

会计师的费用多少呢？

 

丽莎税务提供的数据显示，会计师的收取费用取决于您的身份，产权，以及房产数量。如果产权是一个人，名下租赁房产数量不超过十套的话，收费标准每年在300英镑到800之间。如果产权是两个人或以上，名下租赁房产数量也比较多，那么，收费自然就会高一些，收费标准会在400到800英镑之间。

 

另外，如果您是海外居民，目前不在英国生活，您的费用会按照高一档来算，不过，由于你居住在中国的，您在付给会计师费用的时候，可能不需要涵盖增值税了。

 

好了，以上就是比较大的开销了。当然，您可能还要支付的一些其他的费用，比如：在您起草租赁合同时，可能会需要聘请法律顾问；在您注册政府押金时，可能也需要支付一些注册费等等。如果您的房屋是租给来自不同家庭的5或这个更多人的话，您可能还要申请HMO执照。这个费用每年又是100多镑。当然，如果您之后还碰到了租客纠纷，也不可避免要付一些上诉费。

 

这就好比是您从外面某一天兴高采烈地拎回来一个大信封，里面都装满了钱，本来是认为可以庆祝一下的，不料却被一群人紧追进来，2000镑，500镑，1000镑，350镑…一笔笔地拿下去，您的心里会是什么感受？

 

当然了，这样说并不是丽莎想告诉莎粉们，不要再买房子了。我们只不过想说得是，买房的投资收益在很多情况下，可能并不是像很多开发商告诉您的那样高。它和其他事情都是一样，千万不要冲动。

 

在您投资房产前，一定要做好心理准备，多做一些功课，和专业人士一些算算您的成本。当您算好了所有成本，您就可以在力所能及的情况下购买合适的房产，开始您的租赁之旅了。丽莎最后还是想要提个醒：不要盲目乐观，把所有钱投进来，最后入不敷出，那就不值得了。

 

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丽莎不久前对于目前新的英国工签制度Skilled Worker（技术工作签证）的可适用工种，以及基本申请条件方面做了说明。

 

之后，陆续收到不少莎粉对于雇主（也就是工签赞助人）的申请方面提问。

 

比如说，餐馆和店家方面现在想要聘请海外员工（例如厨师、店经理等），需要符合哪些要求？如何申请赞助资质（Sponsor Licence）？等等……

 

今天的文章，丽莎就接着和大家聊聊有关”雇主“方面的基本注意事项。

 

 

→ 申请赞助资质（Sponsor Licence）

 

首先，一个店家或者公司，想要能够聘用海外员工，为员工申请工签来到英国合法工作，雇主（也就是店家或公司）必须先持有合格的”赞助资质“（Sponsor Licence）。

 

一般比较常见的，也就是可以赞助员工来到英国长期工作的Skilled Worker（技术工签）的赞助资质。

 

需要提醒的是，如果您要雇用的是欧盟员工，也有可能需要持有”赞助资质“，并且遵循和聘用非欧盟海外雇员同样的途径，为员工申请合法工签。

 

这基本就是说，如果雇主将要聘用的雇员，不是持有英籍或英国永居，并且也非以下其中一种身份，那么该雇员就需要通过工签”赞助“，才能够合法在英国为该雇主打工：

 

爱尔兰籍公民

 

持欧盟Settled或Pre-settled身份

 

适用EU Settlement Scheme的欧盟公民（指符合申请上述Settled或Pre-settled身份，于2020年12月31日晚上11点前入境英国的欧盟公民，以及其适用家属）

 

英国海外领土公民（塞浦路斯属地除外）

 

英联邦公民（包含通过先祖签证待在英国/或具英国居留权（Right of Abode）的津巴布韦公民）

 

持有合法签证（非工签）可在英国合法工作，例如：“家庭类签证”如配偶签证（符合Appendix FM申请），可自由工作基本没有限制

 

持学生签证（Student），可被允许“有限时数”打工，例如学期间每周不可超过20小时（具体时数依课程类型而定）

 

符合Appendix Service Providers from Switzerland，可为“适用合同”每年最多工作90天

 

不需要工签的“特殊豁免”情况，如：外交官，来自欧盟的“Frontier Worker”（过境工作者）

 

 

→ 如何申请”赞助资质“？

 

根据移民局为雇主们列出的，这主要可以分成4大步：

 

1. 首先，确认自己的生意/公司是否有资格申请

 

2. 选择自己需要的赞助资质”类型“（比如是要赞助长期工作的”Worker“或短期工作的”Temporary Worker“）

 

3. 决定公司或企业内，谁将负责处理”赞助事宜“（Sponsorship management）

 

4. 最后，线上递交申请并支付费用：www.gov.uk/uk-visa-sponsorship-employers/apply-for-your-licence

 

丽莎补充解释：上面提到的第一点，有关于一个企业或者公司，有没有”资格“申请赞助资质（Sponsor Licence），其实”它“的重点不是在于，一个企业一定要达到什么样的规模，才能够申请”赞助资质“并雇用海外员工。

 

一般来说，在雇主申请”赞助资质“时，移民局对於雇主的最基本要求，就是该公司（店家）一定是要在英国註册，并且正常营运中的。

 

对于营业额、销售额，或者企业的规模方面，反倒没有一定的量化要求。

 

因为比较重要的是，雇主在申请的时候，需要有一个确切并且合理的理由。

 

中心的问题是：为什么雇主会需要申请Sponsor Licence？并且，移民局给了雇主这个资质后，雇主要将”它“拿来赞助什么样的员工？

 

如果这些问题，雇主都能够非常仔细，并且非常符合实际情况地回答，一般来说不论规模是大是小，或者年营业额是否没那么高，都是可以符合这项基本要求的。

 

应该说，不论是现在的Skilled Worker技术工签，亦或是过去的Tier 2普通工签，在申请”赞助资质“方面，差别不是很大，难度也没有提高（甚至可以说现在的Skilled Worker制度，一定程度上是更加友善的）。

 

所以说，这类申请的”标准“，其实没有大家通常想象地那么高。

 

但当然，如果雇主的各种申请文件都准备地非常齐全，运营的历史比较久，而且每年的流水也高，这些自然有助于申请”赞助资质“的。

 

不过，仍然需要指出的是，雇主一般是需要提供证据，证明自己是有能力和需要，来赞助工作签证的，比如说雇主是有能力支付赞助员工，工签要求的薪资门槛的。

 

此外，在所谓的”资格“方面，移民局确实是有设下”限制“，但这个限制并不是针对企业的营业额或规模，而是在于过去是否存在”不良纪录“：

 

不能存在有任何尚未消除（Unspent）的犯罪纪录，包括违反移民法或其他犯罪行为，如欺诈或洗钱犯罪（详细可查询Appendix B: immigration offences和www.gov.uk/government/collections/sponsorship-information-for-employers-and-educators）

 

在最近12个月内，不能有过被撤销（Revoked）赞助资质（Sponsor Licence）的纪录

 

 

→ 申请所需文件？

 

一般情况下，雇主想要申请赞助资质（Sponsor Licence），需要在申请的时候，附上以下支持文件（可包括但不限于）：

 

公司/店家的（营业场所）租赁合同

 

VAT注册证明

 

税局（HMRC）注册信

 

公司/店家的银行流水单

 

员工的商业保险证明（雇主责任险Employer’s Liability Insurance，满足至少500万镑的合格投保）

 

雇主一般只要备齐当中的”4项“文件，其他就属于选择性的，可交可不交。

 

（详细其他可适用文件，可以参考移民局列出的Appendix A: supporting documents for sponsor licence application－Table 4: other documents）

 

此外，对于申请Skilled Worker的赞助资质，移民局要求雇主”还必须“提供以下信息：

 

为什么要申请Sponsor Licence

 

经营的行业

 

营业时间

 

所有公司的持有人、董事和董事会成员结构图（如果公司总雇员人数等于或少于50人，还需要列出所有雇员的名字和职位）

 

提供有关想要或预计”赞助职位“的相关信息，也就是拿到Sponsor Licence后，想要用于公司里什么样的职位和工作上，包括：

 

－职称和其工种（Occupation Code）

 

－工作负责内容

 

－该职位属上面提到”结构图“的什么位置

 

－该职位的最低薪资

 

－所需技巧、经验和资质等

 

同时，雇主也需要指出，什么职位目前是空着的、有空缺的，并且打算用于“赞助”海外雇员的职位是什么（比如说中餐厨师）。

 

如果雇主已经有合适的人选，所以想要申请Sponsor Licence，以便赞助该人选的话，还需要提供相关证据来说明，是如何找到并征选出该人选的。

 

在这方面，雇主需要提供有关征选/招聘该人选的相关流程和证据，比如包括招聘广告的截图、广告细节以及有没有人申请/应聘；有人应聘的话，为何其他人不适用等等。

 

在申请的时候，雇主还需要确认，该”人选“是否已经开始为雇主工作。

 

＊对于已经有”合适人选“的雇主，不论该人选是否已经为雇主工作，在申请的时候还需要提供该人选的以下信息：

 

全名

 

生日

 

国籍

 

目前的移民身份

 

目前的工作职位和内容

 

3个月的工资单（Payslip），如果有的话

 

 

→ 申请操作？

 

雇主应该通过线上系统进行申请：https://www.gov.uk/uk-visa-sponsorship-employers/apply-for-your-licence

 

完成线上申请后，雇主需要把提交表（Submission sheet）和相关支持文件，电子寄送到提交表上列出的电邮地址。

 

寄送的时候，必须确保所有相关文档，是以下任一种格式：

 

PDF

 

JPEG

 

PNG

 

 

并且，每个文档必须有不多于25字的相关描述，便于移民局查找。文档也必须有高清晰度，至少便于清楚阅读。

 

申请的时候，雇主自然也需要支付Sponsor Licence的申请费用，其收费标准根据企业的规模和类型会有不同。

 

如果您是小企业或慈善机构：536镑

 

如果您是中大型企业：1,476镑

 

＊如果您符合以下，一般属于”小企业“：

 

年营业额等于或少于1,020万镑

 

企业总资产等于或少于510万镑

 

企业总雇员等于或少于50人

 

一般情况下，没有”加急“的申请，80%会在8周内出结果。如果支付500镑加急费用的话，一般可在10个工作日内获得结果。

 

至于能否有权利申请”加急“，移民局会给予雇主通知。

 

此外，移民局在审查雇主的Sponsor Licence申请时，也可能会进行实际查访来确认雇主是否符合移民局的要求，决定是否要核发”资质“给雇主。

 

今天的文章就到这边，希望对于想要申请工签赞助资质的店家和公司们，能够有所帮助。

 

如果莎粉们有更多关于英国技术工签方面的问题，或者还有其他想知道的，欢迎在文章下方留言。

 

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在上一期的房东指南里，我们给大家讲了短期度假租赁的相关知识，主要是针对那些普通住宅物业。其实，在短期租赁市场里，还有另外一种形式，房产投资者们喜欢购买一种移动物业来做度假屋，这几年，它在英国也比较流行，被称之为——公园移动度假房（Park/ mobile home）。

 

在英国的一些著名景区，特别是在海边，您都能看到一排排移动房屋，它们专门提供给游客使用的。一份数据显示，英国每年在度假上的支出超过130亿英镑，而且这个数字还在继续增加，在解封后，长期呆在家的日子又会掀起一阵旅游热。

 

因此，很多房产专家们都认为，现在可能最适合进军英国度假租赁市场，尤其在一些海滩附近或者公园领域购买一栋移动房。

 

那么，购买公园移动房产，有些什么需要注意的呢？本篇文章，丽莎将会为大家详细讲解：

 

• 什么是移动房屋？
• 购买移动房屋前需要了解哪些内容？
• 如何购买移动房屋？
• 把自家的移动房屋出租，需要注意什么，有什么法律义务？

 

 

公园/移动房屋（Park/ Mobile Homes）

 

公园屋，又称之移动房屋，不过，这里的移动指的可不是咱们平时认为的房车，您是不可以开着这类房产游世界的，但是，您可以把它运输到世界各地。它是一种平房式的预制房屋，与土地是分开的，要是您不想住在那里，您也可以通过一些方法把它运走。当然，有一些移动房屋结构比较小，您还可以选择拆除，然后再重新组装。

 

这些住宅的大小和布局有着很大的差异，但是，现代化的公园住宅设备都比较好，配备了中央暖气和双层玻璃，配备着一般住宅所需的一切设施。

 

近几年，这类房产吸引很多投资者。它的优势：与实体物业相比，公园住宅是一种相对比较低的投资，有着很大的租金收益。特别在一些热门旅游景点的公园住宅，到了旅游旺季的时候，您就会有不断的客源。

 

不难发现，英国各地有上百个公园屋的场地，每个场地都有自己独特的限制，业主可以做什么，不能做什么，不过，其实基本的规则差不多。我们会在下面几个章节一一给大家阐述。

 

购买这些房屋之前需要了解什么？

 

在考虑购买公园移动房产前，有几个关键的注意事项，您是需要事先了解的：

 

• 购买公园移动房产，您购买的是房屋本身，不是这个地块。因此，房屋业主在购买后，还需要向公园所有者缴纳一笔场地费，才能租用公园房屋所在的土地。这笔费用每年可以更改一次，但是，公园所有者必须在28天以书面形式通知您。如果您和公园所有者不能达成一致地话，可以向法院申请调解场地费。当然了，您也可以选择把自己的移动屋搬走，运到其他公园去。

 

• 由于您的水，电，气是公园或者移动车场地所提供，因此，天然气和电力市场办公室（Ofgem）规定了公园业主可以向您收取天然气和电力费用。不过，公园业主向您收取的煤气和电费不能超过他们支付的费用。对于水费，公园业主只能收取自来水公司的费用和合理的管理费。

 

 

• 您的场地协议是受到《2013年移动房屋法案》的保护，该法案规定了您和场地所有者之间的合约形式，并规定了双方的关系以及各自的权利和义务。不同协议会有着不同的法律义务，但是，合同的条款通常都包括了收费和服务等相关原则。此外，您的义务可能还会包括：在必要时修理您的房子；保持房屋和房屋外场地的清洁和整齐，包括您拥有的或在您房屋场地上使用的围栏或附属建筑。

 

• 如果您向现有的房屋业主购买二手移动房屋，该房屋场地的拥有者有权获得销售价格的10%佣金。同样，如果您在未来出售这个房产，场地的拥有者也有权获得10%的佣金。

 

• 您购买房屋时，该场地的拥有者需要提供给您一份执照，这份执照是向当地政府申请的，政府要求场地拥有者必须要向买家提供这份执照证明。该执照主要是向您证明：该场地已经有多少个移动房了；场地提供的服务和设施；场地的健康和安全问题以及如何向场地所有者投诉。

 

• 能源性能证书不是必须的，但您可以通过以下方式获得，比如：聘请房屋检测师来检查您的房屋。

 

• 购买前您要记住一点，大多数公园住宅都会随着时间的推移而贬值。这是因为公园住宅被归类为临时结构，您一般不会拥有它所在的土地。不过，如果您所在的地方是热门景点，该景点还会为您的住宅打广告，您的客源是不会愁的。

 

 

如何购买公园移动房？

 

了解了一些基本的问题后，您认为公园住宅值得投资，也适合您，那么，您应该要花一些时间来研究市场。您可以查看On The Market 等等住房网，去了解不同的房屋地点和价格。

 

另外，和所有投资一样，您需要算算您的成本以及回报。通常来说，公园住宅的购买价格可以低到10，000英镑。当然，取决于房屋的大小，位置和设施，这个数字也可以上升到数十万镑。为了确保您的公园别墅能带有好的投资回报，您必须权衡购买成本、场地费、水电费和维护费，以及您对度假者的收费等等。

 

此外，选择一个好位置相当重要，靠近漂亮海滩的地区，如康沃尔和东安格利亚，都是购买这类房屋的好选择，全年都有稳定的游客。当然，就算您不拿来出租，您也可以把它当作是您临时的度假屋，非常舒适。另一个要考虑的方面是它所提供的设施，也包括公园和景点的设施，包括商店、酒吧、游泳池、网球场、儿童游乐区等等。

 

选好了位置，就可以购买了。不同的公园房屋，步骤会稍微有一些不一样，买新的公园房和二手的也会有不同规则。

 

下面我们仔细说说：

 

• 购买新的公园住宅。

 

如果您想买一个全新的公园住宅，您必须要通过居住地块的业主来购买。只有当您自己拥有土地的时候，您才能直接从厂家那里购买。

 

一般来说，有些公园会直接给您提供新房。但是，如果您选择的场地没有现成的，它们只有空地提供给您，您就可以通过空地的面积去不同制造厂商那里找合适的定制房屋，您也可以和这些制造商们讨论您喜欢的风格。

 

一旦您选择或设计了公园住宅，场地所有者将安排其他一切，如运输、搭棚和连接水电等等。

 

第二，购买二手公园住宅。

 

购买二手公园房看起来会比较方便，您看中了现成的，跟买家谈判即可，交好钱就是您的了。不过，购买二手公园房的购买程序有些复杂，主要得区别您签署的是”现有协议 “还是 “新协议”。

 

总的说，您要购买的二手公园房屋，如果它现有房主与园区业主签订的协议是在2013年5月26日之前的，并且之后未曾转让的话，那么，您和卖家签署的属于“现有协议”。

 

“现有协议”一般遵循以下的程序：

 

1. 一旦您找到了想购买的公园住宅，并与卖方商定了购买价格，卖方必须在您打算购房的日期前至少28天向您提供以下文件复印件：

 

• 协议/书面声明
• 任何先前转让书面声明
• 公园规则
• 与供电、燃气、供水、排污或其他服务有关的任何费用的书面细节，包括这些费用的支付时间和下次审查的时间
• 与该住宅或公园有关的任何其他费用的书面详情，包括使用车库、车位或外屋的任何费用
• 该房屋的任何保证书
• 卖方在过去12个月内由测量师对房屋、基地或球场进行的任何结构调查的副本。

 

2. 卖方还必须在不少于28天，向您提供下列资料：

• 园区房屋的建议售价
• 佣金的详情，在买卖完成后支付给公园业主
• 场地费的详情，包括何时缴纳及每年的检讨日期。
• 拖欠场地费的详情，以及卖方与公园业主就清偿欠款可能达成的任何协议
• 该公园房屋的地税等级
• 公园业主的姓名，以及可向其送达任何通知的地址
• 负责发放公园许可证的地方当局的名称和地址
• 协议开始的日期，如果卖方不是原业主，协议转让给卖方的日期
• 对转让过程的解释，以及任何拒绝通知或拒绝令对预期销售的影响
• 一份声明，说明卖方是该公园住宅的合法业主，该住宅建成后将空置，而且没有与该住宅有关的未偿还贷款
• 与房屋、协议或公园有关的任何法律程序的细节，这些程序是卖方参与的，并且在向您提供信息时正在进行。

 

3. 您和卖家都必须填写一份 “拟出售通知表”，然后，卖家必须在拟成交日期前至少21天将此表寄给公园业主。

 

4. 一旦公园业主收到 “建议出售通知书”，如果他们想反对的话，他们必须在收到通知书后21天内向初级物业仲裁法庭申请阻止出售和转让的命令——”拒绝令”。园区业主必须告诉卖方他们已经这样做了。如果园区业主没有在21天的期限内向法庭提出申请，那么他们就视为接受了新买家，您的购买行为可以进行。

 

5. 在成交前，您和卖方都需要立即填写并签署一份 “转让表格”，将卖方的入住协议转让给您。成交后，您需要向卖方支付约定售价的90%，保留10%的法定佣金。

 

6. 在完成购买公园房屋后的7天内，您必须填写并向园区业主寄送一份 “转让通知书”，该通知书必须写明房屋购买完成的具体日期。

 

7. 在收到转让通知后，园区业主将向您提供他们希望支付10%佣金的银行账户详情–您必须在提供这些详情后的7天内将佣金支付给园区业主。

 

8. 如果您未能遵循上述程序的话，您转让将有可能被视为是非法的。 您的卖方和/或园区业主有可能对您提出民事索赔。

 

以上步骤是针对“现有协议”的，如果该房屋的业主购买房屋以及和园区业主签订的协议是从2013年5月26日以后开始的，那么，就算是“新协议”，它和“现有协议”的步骤几乎一致，唯一的区别是：它的出售不需要通知园区业主的。也就是说，您不需要遵守步骤3和步骤4。

 

 

买了公园房屋，如何出租？

 

开始出租前，您要了解房屋出租的规则，总的来说，公园住宅的房东职责和普通住宅是一样的。但是，您需要注意以下比较有针对性的几个问题：

 

• 是否有任何限制？

 

您的房屋的场地一般是在公园里或者特别的旅游景区场地，因此，您需要查看您与场地业主签订的协议和条款里是否对租客有一些特殊的规定。有些场地是不允许将移动房屋出租给家人或朋友以外的人。如果允许的话，旅客必须要从公园或旅游景区的网站上预定。

 

另外，有一些对移动房屋的年限有限制。比如说，如果该房屋已经有9年的历史了，那么，是不符合出租的。因此，如果您所购买的房屋超过相关年限的话，您可能就无法出租。因此，在租赁前，最好提前查看相关协议。

 

第二，出租成本？

 

如果您的公园没有限制，好了，您是可以出租了，不过，有一些成本您是需要考虑进来的。

 

大多数的度假公园会收取租赁费或佣金费或代表您出租移动房屋的预订费，这都会从您租金的收入中扣除的。这些费用通常是预订费的18%左右，再加上增值税，每个公园的收费标准不尽相同。

 

在每个假期结束时，公园会安排对您的移动房屋进行清洁和检查，以备下一个租客入住，通常由他们自己的清洁工负责，这也将单独收费，每次清洁的费用为17英镑加增值税。除此之外，公园公共场合的设施，还有一些卫生纸和基本的设施清洁费用都可能会算上。

 

此外，还有一笔很重要的广告费。在度假公园出租房屋有一个优势，您不需要自行宣传您的移动房屋，因为公园为帮您做这个。当然，不可避免，他们也会向您收取一定的广告费。另外，在这个环节，您不可能仅靠公园，您也需要通过其他形式来宣传您的房屋，比如在社交媒体上发布一些广告，因此，这个成本您也需要考虑进来。

 

因此，在进行租赁生意前，最好向您的度假公园咨询一下出租收费标准，以及计算好您自己所需要投入的成本，这样才能定好一个合适的出租价格。

 

 

房东还需要遵守一些什么法律义务？

 

在出租前，您需要确保您的移动房屋有一个“房东燃气安全记录”，所有的电器也需要每年进行一次便携式电器测试，每三年需要进行一次电线测试和更新新的证书。一般来说，您房屋所在的度假公园业主可能会为您安排这些，您需要遵守规则。另外，您度假公园可能会要求您配备有效的烟雾报警器，灭火器，消防安全通知，一氧化碳探测器等等。

 

此外，您移动房屋的家具也必须达到合适的可燃性标准，由于您将把移动房屋出租给陌生人，您的场地业主可能会要求您购买不少于200万英镑的公众责任保险。

 

最后，丽莎律师行提醒您：如果您决定要把您的移动房屋进行出租，无论是度假短租或长租的形式，您都需要向英国税务局申报，因为您的任何租金都将归于您的收入，您需要为您的收入缴纳一定的税费。

 

好了，本篇文章就到这里，如果您喜欢这篇文章，觉得它很实用，别忘了给我们点赞。当然，如果您对这样的一种房产投资形式有任何疑问，请给我们留言，我们会为您提供专业的意见。

 

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根据英国移民局的再次更新，针对现有签证将在今年4月30日当天或之前到期的境内当事人，移民局再次延长其“特殊保证”的申请期限－亦即这些境内申请人，如果仍因新冠因素无法离境英国的话，可以电邮给移民局，申请“Exceptional Assurance”（特殊保证），好获得额外时间进行合理安排。

 

目前，向移民局申请“特殊保证”的方式仍和之前相同，也就是需要发送电子邮件至：cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

 

邮件中需要提供以下信息：

 

全名

 

出生日期

 

国籍

 

内政部/GWF或者任何其他参考编号

 

签证类型

 

签证有效期

 

请求“特殊保证”的理由

 

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开的证据

 

并且，电邮的标题仍为“Request for an assurance”。

 

 

→ 想要继续留在英国境内？

 

对于先前已经申请到“特殊保证”，也就是目前持有“Exceptional Assurance”待在英国的当事人，移民局仍然允许当事人直接在境内转成其他（长期）类型签证。

 

也就是说，假设您原来持有访问签证来到英国，后来及时申请到了“特殊保证”，并且这个“特殊保证”还在有效期内，没有到期，那么您现在如果决定想要长期留下来，申请其他英国签证，您目前仍然可以直接在英国境内递交申请，例如转而申请工签或学生签证等。

 

如果您目前持有“特殊保证”但即将到期，并且您仍然无法在该“特殊保证”到期前离开英国（需要有因新冠造成的特殊且合理理由），您需要按照前面提出的步骤，再次电邮移民局，重新申请“新的”特殊保证，延长留在英国的时间。

 

之后，申请到“新的”特殊保证，按目前政策当事人仍然可以在该“特殊保证”的“有效期内”，直接在英国转成其他类型的长期签证。

 

不过需要指出的是，想要“再次申请”特殊保证，当事人是需要明确说明，要进行后续申请的理由，并且提供新的支持证据。

 

比如说，如果当事人在签证到期之前，找不到航班而无法离开英国－需要提交一份确认的机票副本等相关证据。

 

如果当事人因携带冠状病毒而无法离开英国，则需要提交对冠状病毒检测结果呈阳性的确认。

 

总而言之，当事人是无法单纯因为想要获得更多额外时间，好准备在境内申请，避免回国申请的直接原因，就要求移民局延长当事人的“特殊保证”的。

 

 

→ 家庭类申请人仍有“特惠”

 

也就是说，对于“家庭类申请人”（Apply to enter the UK or remain on the basis of family or private life），移民局仍然允许“所有类别”的签证持有人，在符合以下情况的前提下，可以直接在英国境内“转签”家庭类签证（如配偶签证、家长签证等），不论当事人目前持有什么签证，即便是普通访问签证：

 

原持有签证是在2020年10月31日之后到期；并且

 

当事人的申请很紧急，例如家里有急事，无法让当事人先回国申请之后，才再回到英国；或者

 

当事人因新冠因素，无法回国进行申请。

 

这自然也代表，除了“家庭类申请”，其他类别的申请，已经不再享有像这样“境内申请”的新冠特惠。

 

其他申请如工签、创新签证、学生签证等，申请人除非是持有“有效”特殊保证（Exceptional Assurance），否则想在英国境内直接转签的话，就需要满足各签证的所有要求才可以。

 

比如说，对于申请Skilled Worker技术工签，如果您持有的是以下签证类别，是无法直接在英国境内转签，而需要回国进行申请的：

 

访问签证

 

短期学生签证

 

儿童学生的陪读父母

 

季节性工人

 

家政工人签证

 

移民保释（Immigration Bail）

 

移民法外居留（注：这一般指的不是莎粉们常见的，例如以家庭（如英籍孩子）去申请的特许居留，而是其他一些因特殊情况或原因，移民局斟酌给出的临时特许签证）

 

最后，对于“家庭类申请人”，其“特殊保证”的期限，也仍然比其他类别申请更长。

 

这代表，“家庭类申请人”如果签证是在2020年12月1日至2021年5月31日之间到期，打算离开英国但仍然无法离开的话，是可以向移民局申请“特殊保证”，获得额外的合理安排时间。

 

这类申请人想要申请“特殊保证”的话，申请方式和所需信息和前面提到的，都是一致的。当事人只要照着文章前面提到的步骤进行申请即可。

 

丽莎再次提醒，移民局已经指出他们的相关特殊政策，都是会一再审视并视情况可能给予修改的；所以如果想要享有特殊政策之下的一些优惠，申请人应该尽早把握。

 

否则，移民局预计不久后恐怕还会再逐步取消或修改相关优惠政策。

 

 

→ 移民局更新工签赞助人指导文件

 

除了以上，移民局还最新发布了修改版的《Sponsor guidance appendix D》，也就是针对工签和学生签证”赞助人“（Sponsor，基本指的就是雇主或学校）的”留存纪录“（Keeping records for sponsorship）方面的指导文件。

 

在这次的更新中，需要特别指出的是，移民局特别新增了有关”雇主“需要留存的相关纪录和证据的补充解释。

 

毕竟，现在的Skilled Worker（技术工签）制度，雇主不再需要像过去的Tier 2普通签证那样，必须做劳动力市场测试（Resident Labour Market Test）了。

 

但即便如此，移民局仍要求，雇主必须能够证明，自己的”职缺“是真实的（The vacancy is genuine），该招聘（流程）是真实存在的。

 

也就是说，雇主仍然需要记录相关的招聘流程，该赞助员工是如何被招聘进到公司的。

 

这类记录的目的，不是在于像过去那样，证明找不到英国本地人手，才去聘用海外人才；而是要向移民局证明，该招聘是真实存在的，雇主或公司确实是有个什么职缺，需要招来新的人手，所以才会聘来该员工的。

 

移民局将能够通过这些纪录或者说证据，去判断雇主的职缺和聘用是否是真实（Genuine）的，而不是单纯为了（替谁）办理工签而造假的。

 

1. 如果雇主/赞助人的招聘，有打招聘广告：

 

就是说，如果雇主的某职位空缺，当初有登招聘广告，去招聘合适人才的话（其实登广告招人本来就很正常，并不是说单纯为了像过去的劳动力市场测试，雇主才会去打广告的，否则其他人怎么能够知道某个公司或雇主有什么空缺呢），那么必须保存以下相关证据：

 

有关当初”招聘广告“的所有细节，包括：广告截图（比如通过某招聘网站，就需要有该招聘广告的相关截图），广告是在哪里刊登的（例如Indeed，LinkedIn等），以及该广告刊登了多长时间（如果刊登不只一个广告，建议所有广告都应该记录下来）

 

共有多少人应聘该职位，多少人入选面试或其他阶段（有些公司会分成好几个阶段，例如第一轮、第二轮面试，甚至其他测试阶段等，建议都需要完整记录）

 

至少有其他一项证据或信息，说明雇主是如何筛选出最合适的申请人，比如说：有关成功申请人的面试纪录或概要，面试的甄选问题列表，有关为何选择某位申请人的相关纪录，以及为何其他人不合适（合适的点在哪，不合适的点又在哪），任何”计分“纪录（如果有的话），其他雇主认为相关的纪录和证据（例如入选申请人的CV和申请表，以及面试纪录等）

 

2. 如果雇主/赞助人”没有“招聘广告：那么也需要确保，能够解释说明清楚，被赞助雇员是如何被招聘的，为何认为该雇员合适，以及其他相关流程等。

 

比如说，雇主或招聘人员是通过LinkedIn等网站，发现了某位雇员的相关背景和技能非常合适公司的某个职位，然后主动邀请对方来参加面试等等。

 

也就是说，如果赞助雇员不是通过一般广告招聘的申请管道受聘的，雇主也应该保存相关证据（例如主动邀请面试等纪录），以便移民局索要或查询的时候，能够给出有理有据的说明。

 

总而言之，雇主需要做到的是，能够证明其（赞助）职缺和招聘，是真实存在的，并且能够拿得出证据。

 

一般来说，只要雇主是真实需要招聘某些人才或员工，要拿得出这些相关证据其实并不困难。

 

这项要求其实比起过去的劳动力市场测试（Resident Labour Market Test），应该说还是来得简单许多的。

 

 

今天的文章就到这边。有关英国技术工签的申请方面，丽莎之后打算针对雇主/赞助人的须知方面再写文章继续说明。

 

如果莎粉们有其他想要知道的，也可以在文章下面留言，我们将尽可能在之后的文章中，继续和大家深聊。

 

如果觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

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经常关注丽莎的莎粉们可能对“英国十年永居”的概念不陌生了，只要您在英国连续合法居住10年，并且满足其他相关的条件，那么，您就有资格申请英国的绿卡。

 

不过，这合法居住十年的条件并不那么容易实现的，许多人通过申请不同的签证留了下来，最终还是差个一年两年，甚至几个月才满十年，这多可惜啊。那该怎么办呢？

 

这时，一些人就会想出其他办法，把居住时间硬是给拖到十年，最后申请永居。

 

他们的方法是什么？真的行得通吗？ 您可别误入歧途了，英国移民局可不是收了工资不干事的。接下来，我们带大家看一个真实的案子《Hoque & Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》，几名来英国读书的留学生，通过拖延时间的申请，以为自己已有资格获得合法永居权了，可永居申请却多次被拒。

 

这是为什么呢？我们如何才可以申请永居？

 

 

通过人权申请耗时间，行得通？

 

本案中的三位学生分别来自孟加拉国和巴基斯坦，最初，他们都是获得了学生签证，得到了有限的入境许可来到英国读书，毕业后，他们又通过其他签证留在了英国。总之，他们在英国分别居住了8年到9年之间，于是，有了想申请永居的想法。

 

英国移民法规定，只要您满足了以下条件，就有资格申请英国绿卡：

• 在英国合法连续居住10年
• 10年期间，离境的总时间不可以超过540天
• 任何一次性离开英国的时间不可以超过180天
• 没有品行问题
• 满足相关的语言和life in the UK考试要求

 

由于10年时间毕竟是很长的，而且还需要连续。这不是很容易满足的。于是，一些满足其他条件的申请者在时间不够的情况下，会想办法把自己的居住时间拖得长一些，耗到十年，再去申请永居。那么，他们都会用一些什么办法呢？

 

在英国办过签证的莎粉们可能都有过这样的经验，在申请新签证和拿到新签证之间会有一个空档期，在这个时间段，您的前一个签证很有可能已过期了。

 

在这里我们举个例，丽莎现持有的是学生签证，学生签证显示在3月19日就要结束。不过，就在准备结束前，丽莎找到了一份工作，公司答应帮丽莎办工签。丽莎在3月15日的时候成功提交了申请，然后又等了个一个月才获批。在还没有获批之前，丽莎的学生签证已过期了，这个时间段，丽莎是不是非法居住了？

 

按照法律规定，丽莎是属于合法居住。英国《1971年移民法》第3C条款规定，只要当事人的申请是在先前签证到期前递交的话，当事人的签证就会自动延长，一直到新的申请被移民局处理了。

 

不但如此，如果当事人新的申请被移民局拒绝了，但是移民局给了上诉权力，当事人行使了自己的这个权力递交上诉的话，当事人的签证会继续延长到上诉被彻底处理完了之后。

 

于是，很多人就想利用这个法律规定，通过申请新的签证，让自己在英国的合法居留时间尽量延长。

 

一般来说，您申请其他签证都需要有特别的理由。比如，您申请工签，您需要有一个担保您的雇主；您申请投资签，您还得有一定的经济实力。但是，申请人权签证就相对简单一些，它相当是一个“特许”您留在英国的许可证，并不会有特定的条件，您可以有很多理由去申请。比如：您在英国很多年，做了很多贡献等等之类的。另外，人权签证的审理时间相对久一些，拖的时间长一些。

 

此外，按照英国《2020年国籍，移民和难民法》的规定，目前具有上诉权力的申请只有两类（英国已经脱离了欧盟，因此原先在欧盟法下的上诉权力也随之消失了），那就是，人权申请和难民申请。

 

这就可以看出，人权申请的有些好处：申请处理的时间长一些，而且有上诉的权力，整个程序拖延的时间会更长。

 

从法院的资料看，本案的三位学生就是想通过人权申请来拖延他们的连续居住权。据说，这几位当事人都是在自己的签证快到期的时候，，向移民局提交了人权申请，各自的审理时间不同，有的长达几个月，有的也有一年。

 

由于申请人权的理由不强，这些当事人的人权申请最终都被拒绝了，但是有上诉权力。这些人又对移民局的决定提出了上诉。在上诉进行到一定阶段的时候，他们又撤销了自己的上诉，随即又提出了新的申请，因为按照上面提到的1971年移民法的规定，当事人如果有上诉的案件还在进行中的话，他们是不可以提出新的申请的， 除非是把上诉撤销。

 

就是在这第二次申请的等待期间，当事人达到了在英国的10年居留申请。他们立刻提出把自己的申请改成10年合法居留的永居申请。最终，这些申请被移民局拒绝了。

 

移民局拒绝的理由是，按照移民法的要求，申请人在递交10年合法居留永居申请的时候，还没有积累到10年合法居留的时间，因此是满足不了要求的。

 

当事人于是提出了上诉，他们的理由是，他们在从法庭撤诉之后的14天内立刻递交了自己的申请。虽然在撤诉之后，他们在英国的居留变成了非法的，但是，按照移民条例276B的规定，这种非法居留是应该允许的，也就是应该忽视不计的。如果这个非法居留的时间是可以忽略不计的话，他们在英国的时间就够时间了。因此，他们认为移民局的决定是错误的。

 

法庭在听取了双方的陈述之后，对移民条例进行了详细的分析，最后还是判决当事人的上诉是失败的。

 

法庭判决的理由是，移民条例276B虽然要求移民局应该把当事人从上诉撤销后一直到移民局做出决定前的这段时间忽略不计，但是并没有说，移民局必须把这段时间当作合法居留时间。也就是说，如果把这段时间去除的话，当事人需要在撤销自己上诉时间的时候已经合法居住满10年了，才符合申请永居的条件。

 

实际情况是，如果从当事人撤销上诉的时间算起，当事人在英国的合法居留时间不足10年。因此，上诉注定失败。

 

 

丽莎分析：这个案例说明什么？

 

虽然在案件审理过程中，上诉法庭对于移民条例含糊不清的规定进行了批准，不过整个判决还是很清楚的，那也就是，当事人在递交10年合法居留永居申请的时候，自己在英国的连续居住时间必须满10年才可以的； 否则，是不符合申请的条件的。

 

这个判决实际上把以前曾经有无数人试过的，想通过多次递交申请来延长自己在英国的合法居留途径给堵死了。

 

当事人虽然仍然可以在撤销自己的上诉，或者在自己上一次被拒绝的申请决定的14天内提出新的申请，但是这以后的时间是不计算在10年合法居留的时间之内的。这也就是说，无论当事人递交几次申请，基本都是很难满足居留时间的要求的。

 

如果做为莎粉的您，也在面临类似的境况，在您递交新的申请之前，一定要三思。

 

 

丽莎律师行的移民顾问罗嘉琪解释：“这么多年来，移民局处理了那么多案子，他们也看到过很多相似的例子，很多人通过这种形式来递交申请。由于这样的案子越来越多，为了避免这样的情况，移民局在审理这些签证时变得非常严格，几乎是行不通了。特别近几年，通过这样来申请永居的案子，最终都是被拒的。当然，我们也有很多申请人权签证成功的案例，但是这些案例成功的前提是，申请者本身是有资格拿到人权签证的，而并不是无理由留在英国。”

 

最后，如果您关于永居申请还有任何其他疑问，请随时联系丽莎律师行。 我们会尽快给以解答的。

 

 

经常关注丽莎的莎粉们可能对“英国十年永居”的概念不陌生了，只要您在英国连续合法居住10年，并且满足其他相关的条件，那么，您就有资格申请英国的绿卡。

 

不过，这合法居住十年的条件并不那么容易实现的，许多人通过申请不同的签证留了下来，最终还是差个一年两年，甚至几个月才满十年，这多可惜啊。那该怎么办呢？

 

这时，一些人就会想出其他办法，把居住时间硬是给拖到十年，最后申请永居。

 

他们的方法是什么？真的行得通吗？您可别误入歧途了，英国移民局可不是收了工资不干事的。接下来，我们带大家看一个真实的案子《Hoque& Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》，几名来英国读书的留学生，通过拖延时间的申请，以为自己已有资格获得合法永居权了，可永居申请却多次被拒。

 

这是为什么呢？我们如何才可以申请永居？

 

 

→ 通过人权申请耗时间，行得通？

 

本案的名字叫 《Hoque& Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357》。案中的三位学生分别来自孟加拉国和巴基斯坦，最初，他们都是获得了学生签证，得到了有限的入境许可来到英国读书，毕业后，他们又通过其他签证留在了英国。总之，他们在英国分别居住了8年到9年之间，于是，有了想申请永居的想法。

 

英国移民法规定，只要您满足了以下条件，就有资格申请英国绿卡：

 

在英国合法连续居住10年

 

10年期间，离境的总时间不可以超过540天

 

任何一次性离开英国的时间不可以超过180天

 

没有品行问题

 

满足相关的语言和lifein the UK考试要求

 

由于10年时间毕竟是很长的，而且还需要连续。这不是很容易满足的。于是，一些满足其他条件的申请者在时间不够的情况下，会想办法把自己的居住时间拖得长一些，耗到十年，再去申请永居。那么，他们都会用一些什么办法呢？

 

在英国办过签证的莎粉们可能都有过这样的经验，在申请新签证和拿到新签证之间会有一个空档期，在这个时间段，您的前一个签证很有可能已过期了。

 

在这里我们举个例，丽莎现持有的是学生签证，学生签证显示在3月19日就要结束。不过，就在准备结束前，丽莎找到了一份工作，公司答应帮丽莎办工签。丽莎在3月15日的时候成功提交了申请，然后又等了个一个月才获批。在还没有获批之前，丽莎的学生签证已过期了，这个时间段，丽莎是不是非法居住了？

 

按照法律规定，丽莎是属于合法居住。英国《1971年移民法》第3C条款规定，只要当事人的申请是在先前签证到期前递交的话，当事人的签证就会自动延长，一直到新的申请被移民局处理了。

 

不但如此，如果当事人新的申请被移民局拒绝了，但是移民局给了上诉权力，当事人行使了自己的这个权力递交上诉的话，当事人的签证会继续延长到上诉被彻底处理完了之后。

 

于是，很多人就想利用这个法律规定，通过申请新的签证，让自己在英国的合法居留时间尽量延长。

 

一般来说，您申请其他签证都需要有特别的理由。比如，您申请工签，您需要有一个担保您的雇主；您申请投资签，您还得有一定的经济实力。

 

但是，申请人权签证就相对简单一些，它相当是一个“特许”您留在英国的许可证，并不会有特定的条件，您可以有很多理由去申请。比如：您在英国很多年，做了很多贡献等等之类的。另外，人权签证的审理时间相对久一些，拖的时间长一些。

 

此外，按照英国《2020年国籍，移民和难民法》的规定，目前具有上诉权力的申请只有两类（英国已经脱离了欧盟，因此原先在欧盟法下的上诉权力也随之消失了），那就是，人权申请和难民申请。

 

这就可以看出，人权申请的有些好处：申请处理的时间长一些，而且有上诉的权力，整个程序拖延的时间会更长。

 

从法院的资料看，本案的三位学生就是想通过人权申请来拖延他们的连续居住权。据说，这几位当事人都是在自己的签证快到期的时候，向移民局提交了人权申请，各自的审理时间不同，有的长达几个月，有的也有一年。

 

由于申请人权的理由不强，这些当事人的人权申请最终都被拒绝了，但是有上诉权力。这些人又对移民局的决定提出了上诉。在上诉进行到一定阶段的时候，他们又撤销了自己的上诉，随即又提出了新的申请，因为按照上面提到的1971年移民法的规定，当事人如果有上诉的案件还在进行中的话，他们是不可以提出新的申请的，除非是把上诉撤销。

 

就是在这第二次申请的等待期间，当事人达到了在英国的10年居留申请。他们立刻提出把自己的申请改成10年合法居留的永居申请。最终，这些申请被移民局拒绝了。

 

移民局拒绝的理由是，按照移民法的要求，申请人在递交10年合法居留永居申请的时候，还没有积累到10年合法居留的时间，因此是满足不了要求的。

 

当事人于是提出了上诉，他们的理由是，他们在从法庭撤诉之后的14天内立刻递交了自己的申请。虽然在撤诉之后，他们在英国的居留变成了非法的，但是，按照移民条例276B的规定，这种非法居留是应该允许的，也就是应该忽视不计的。如果这个非法居留的时间是可以忽略不计的话，他们在英国的时间就够时间了。因此，他们认为移民局的决定是错误的。

 

法庭在听取了双方的陈述之后，对移民条例进行了详细的分析，最后还是判决当事人的上诉是失败的。

 

法庭判决的理由是，移民条例276B虽然要求移民局应该把当事人从上诉撤销后一直到移民局做出决定前的这段时间忽略不计，但是并没有说，移民局必须把这段时间当作合法居留时间。也就是说，如果把这段时间去除的话，当事人需要在撤销自己上诉时间的时候已经合法居住满10年了，才符合申请永居的条件。

 

实际情况是，如果从当事人撤销上诉的时间算起，当事人在英国的合法居留时间不足10年。因此，上诉注定失败。

 

 

→ 丽莎分析：这个案例说明什么？

 

虽然在案件审理过程中，上诉法庭对于移民条例含糊不清的规定进行了批准，不过整个判决还是很清楚的，那也就是，当事人在递交10年合法居留永居申请的时候，自己在英国的连续居住时间必须满10年才可以的；否则，是不符合申请的条件的。

 

这个判决实际上把以前曾经有无数人试过的，想通过多次递交申请来延长自己在英国的合法居留途径给堵死了。

 

当事人虽然仍然可以在撤销自己的上诉，或者在自己上一次被拒绝的申请决定的14天内提出新的申请，但是这以后的时间是不计算在10年合法居留的时间之内的。这也就是说，无论当事人递交几次申请，基本都是很难满足居留时间的要求的。

 

如果做为莎粉的您，也在面临类似的境况，在您递交新的申请之前，一定要三思。

 

丽莎律师行的移民顾问罗嘉琪解释：“这么多年来，移民局处理了那么多案子，他们也看到过很多相似的例子，很多人通过这种形式来递交申请。由于这样的案子越来越多，为了避免这样的情况，移民局在审理这些签证时变得非常严格，几乎是行不通了。

 

特别近几年，通过这样来申请永居的案子，最终都是被拒的。当然，我们也有很多申请人权签证成功的案例，但是这些案例成功的前提是，申请者本身是有资格拿到人权签证的，而并不是无理由留在英国。”

 

最后，如果您关于永居申请还有任何其他疑问，请随时联系丽莎律师行。我们会尽快给以解答的。

 

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有些企业可能有听过，英国政府为了尽量减少新冠疫情对于企业正常运作和员工正常工作的可能影响，有提供给企业进行政府赞助的”免费检测“。

 

这个”免费检测“，顾名思义就是由政府为企业或公司提供免费的员工新冠快速检测服务，该服务针对的是”无症状“感染者，就是说为了确保工作场所不会出现其实已经受到感染，但却因为没有新冠症状而继续正常上班，不知不觉将病毒传播至工作场所的情况。

 

因为这么一来，如果病毒就这样在工作环境中散播开来，可能造成更多员工因为病假等理由无法上班，使得整体工作停滞甚至影响到企业运作。

 

这尤其对于那些必要或关键的行业和职位，尤为重要。否则的话，一旦停摆或进度减缓，甚至可能进一步影响到民生。

 

在上述概念下由政府推出的这项“工作场所新冠检测政策”（Workplace testing programme），最早只开放给有着超过250名职员的公司或企业单位，这其实限制了很多小企业或店家，真正可以享受到这项政策的机会。

 

当然，政府这么做也是有原因的，毕竟一开始就扩大开放给更多单位，门槛更低的话，一下子也恐怕应付不来。

 

不过，随着可能疫情逐渐获得控制，英国卫生和社会照护部在今年二月初的时候宣布，将原来的250人门槛，降至50人，也就是企业单位如果有超过50名职员，就能注册享受这项政策。

 

并且，根据卫生部的最新发布，现在门槛更进一步降至了50人以下。这自然意味着，一个公司或企业，不论您的单位中总雇员数量是大于、等于或小于50人，现在也都可以注册了！

 

这基本等于，所有的企业都能够享受这项政府赞助的政策了。

 

 

→ 那么，企业如何受惠于上述政策？

 

首先，想要参与的企业，必须在今年3月31日当天或之前，通过政府GOV.UK的网页系统，直接线上进行注册：https://www.gov.uk/get-workplace-coronavirus-tests

 

适用的企业不限公共服务产业，私人企业也是可以的。

 

需要指出的是，Workplace testing programme主要针对的，是无法在家工作的员工和其企业。

所以政府的政策也指出，如果可以”在家工作“，还是应该继续维持在家工作，而非前往工作场所如办公室去工作。

 

换句话说，想要符合申请Workplace testing programme，企业或公司应该符合以下全部要求：

 

注册于英格兰；

 

雇员是无法在家工作的，例如必须在工厂（流水线）内工作的食品工人，或者餐厅厨师等，其工作是有特定场所限制，无法在雇员家中被完成的。

 

同时，政府提供的这项”免费检测“，由于是特别为那些无法在家工作的雇员和单位所设立的，因此，雇员也只能在”工作场所“接受检测，无法更改至其他地方例如自己家中来接受检测。

 

注册前，企业单位/雇主应该备有以下信息：

 

公司名称

 

公司注册号

 

公司电邮地址

 

 

→ 政策的开放时间？

 

目前，这项政策跟随着英国政府已经发布的“解封计划”。就是说，该“免费检测”服务，至少会一直持续至今年6月底。

 

届时是否还有可能延长，仍然必须等待政府之后的确认和发布。

 

但丽莎需要再次提醒，即便政策可以持续至6月底（或者甚至更长），企业们还是需要把握在本月31日前进行线上注册，否则的话恐怕无法适用。

 

另外，这项政策适用英格兰地区（England），因此对于苏格兰、威尔士和北爱尔兰地区的企业，应该进一步查询当地的相关政策。

 

不过，对于后3个地区的企业，如果您有员工位于英格兰的话（这指的是工作场所在英格兰，例如有位于英格兰的办公室或分部，而不是员工位于英格兰的自己家中工作），那么也可以进行注册。

 

只不过，这类注册需要通过电邮，而非线上系统：p-and-psector@dhsc.gov.uk

 

 

除了上述情况，如果您的企业符合以下，也需要通过电邮（p-and-psector@dhsc.gov.uk）进行注册：

 

合伙企业（Partnerships）

 

房屋互助协会（Building Societies）

 

独资企业主（Sole Proprietor）

 

通过“国会法案”（an Act of Parliament）创设的机构

 

如果需要“电邮注册”的企业或机构，需要备有的文件或信息为以下：

 

机构名称

 

机构注册号

 

聘有多少员工

 

公司/机构的电邮

 

企业类别（所属行业类别）

 

不论使用什么方式注册（电邮或线上系统），截止日期同样是2021年3月31日。

 

 

→ 有关”检测“？

 

成功注册Workplace testing programme后，雇主就能够向卫生部申请每周两次的雇员免费检测。

 

值得再次提醒的是，这项检测是用于，检测出那些可能已经受到感染，但没有显现出症状的雇员。

 

所以说，一个单位里如果有任何人，已经出现了新冠症状，需要做的并不是预约这类Workplace testing programme，而是应该立即“待在家中”自主隔离，该当事人不可以再前往工作场所，除非隔离期结束。

 

同时，对于已经出现症状的当事人，应该去预约名为PCR test的检测，也就是NHS的检测服务，该服务同样是免费的。

 

想要预约PCR test，可以通过这个线上系统：https://www.gov.uk/get-coronavirus-test

 

新冠症状包括：

 

发烧/高烧

 

新且持续性的咳嗽

 

失去味觉或嗅觉，或者味觉/嗅觉改变

 

 

→ 最后给大家补充：新税年企业可能适用的其他补助

 

1. 留薪停职和自雇补助

 

留薪停职补助（Furlough Scheme/Job Retention Scheme）持续至今年9月30日，雇员方面至9月底仍可领取80%工资，但雇主自7月起需要承担一定比例的“留薪停职工资”。

 

分别是7月份10%，8月/9月为20%。意思就是，政府对于“雇主”的补助额，从7月份降至70%，8/9月份再降至60%（雇员拿到的比例则不变，只是雇主相对承担的份额变多了）。

 

自雇补助（Self Employment Income Support Scheme）“第四波”（2021年2月初至4月底期间），补助额维持80%的额度，就是3个月最高7,500镑。

 

第五波（2021年5月初至7月底期间）将自今年7月底开放申请，但补助额度将依当事人在2020－2021税年的”收入损失“而定：

 

营业额减少30%或更多：维持80%额度（3个月最高7,500镑）

 

营业额减少”低于“30%：补助额度30%，3个月最高2,850镑（一次性）

 

有关“第五波”和“最后一波”（2021年7月初至9月底期间）的更多细节，政府之后才会进一步宣布。

 

2. 重启基金（Restart grants）下月起开放

 

这笔“补助”是一次性的，针对的是受疫情严重影响的服务、住宿、休闲娱乐、个人护理和健身产业，每个企业/公司最高可拿到一笔18,000镑的补助款。

 

同时，政府新的Recovery Loan Scheme（复苏借贷），将能帮助企业借贷最低25,001镑至最高1千万镑，有助于新冠后的生意复苏。

 

3. VAT税率优惠至2022年3月底

 

需要注意的是，这里的“税率优惠”分成两阶段，第一阶段是至今年9月30日，继续维持降至5%的VAT税率优惠（从原来的20%）；但自10月1日至明年3月31日，优惠税率将被回升至12.5%。

 

2022年4月1日起，将恢复正常的VAT税率。

 

4. 商业地税100%减免（Business Rates Relief）

 

新的税年（适用2021-2022税年）开始，适用零售、餐饮、旅馆和休闲行业的商业地税减免，将会维持该税年前3个月的100%减免，剩下的9个月时间，则回升至三分之二折扣的商业地税（Business Rates）。

 

2022-2023税年开始，恢复正常/原来的商业地税。

 

＊文末总结：

 

不论是前面提到的“全面扩大“的工作场所新冠检测政策（Workplace testing programme），亦或是其他新冠相关的企业补助政策，对于后疫情时代企业的恢复或者说一定程度上维持（正常）营运，应该都能够带来或多或少的帮助。

 

尤其在Workplace testing programme政策上，不论对于雇主或雇员来说，其实都是更加安心、保障的做法。

 

对于许多例如经营餐饮业等的莎粉来说，应该还是比较有帮助的。丽莎建议大家积极把握最后报名的截止时间。

 

最后，如果对于本文内容，或者其他相关政策方面还有任何疑问，都欢迎进一步询问丽莎律师行和丽莎会计行。

 

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还记得您二十岁刚出头的时候，都在干嘛吗？

 

也许很多人在二十多岁的时候，都还在为了职业选择而感到迷茫。可是，这篇文章的两位主人公，仅二十岁就已经成为了房产投资顾问，靠着摸索出来的投资诀窍赚了一笔笔钱。

 

不仅如此，两位年轻人还靠着社交媒体变成网红，去年一年，他们的Tik Tok就收获了百万粉丝，现在有数不尽的房产商找上门，排着队也要花重金请他们推广自己的房产，利润越滚越大。

 

现在，买豪宅，开名车，穿着名牌周游世界，经常登上各大杂志头条。这两位年轻人的投资诀窍是什么？我们是否能从中偷偷师？

 

 

不到二十岁，发现房产投资诀窍

 

来自英国Rugby的一名年轻女孩Summer，16岁的时候进入一家房产公司，跟着一名房产顾问做学徒。工作几年，遇到了同样做房产销售的男友Matt，俩人决定一起创业。

 

在创业的过程中，她和男友发现了房产投资的秘密——翻新破旧房屋可获得相当大的利润。

 

Summer介绍，英国各地有着很多破旧的房产，这些低于市场价值的房屋很难遇到心仪的买家，或者，由于具有某种特殊的纪念意义，业主舍不得卖，自己也不住，于是，荒废在那了。可是，这些破旧的房产并不是毫无价值，只要对它稍微改造，就可以升值很多倍。

 

刚开始，Summer和男友并没有那么多钱来购买这类房产，于是，他们成为中间人的角色，他们负责在英国各地寻找这类房产，和卖家谈好合作后，再把它们推荐给有意向购买的投资者，然后从中抽取佣金。

 

Summer 透露，他们会开着车到英国各地转悠，每当他们找到破旧房产后，都会很用心地写一封信寄给业主，告诉他们自己有意向购买。在接到出售电话后，她会多次看房，做大量的审查工作，最后才邀请双反去谈判售价。

 

谈好价格签下合同后，买家立刻开始翻新，等到完成后，就可以立即卖出获利了。通过这样的角色，他们可以一次拿到1万英镑左右的佣金。

 

随着生意越做越大，他们有了一定的积蓄，于是，他们也投资了自己的房产。有了资产，他们也参与这种买旧翻新的投资模式。他们透露，他们装修过的房产几乎都可以赚到3万英镑的利润。另外，他们还通过把装修好的房子拿出去出租，一年下来，可以赚到14400英镑的租金收入了。

 

 

靠Tik Tok 获100万粉丝，房产公司抢着预约

 

靠着这种商业模式，Summer 在20岁的时候就和22岁的男友坐拥一家房产公司，成为老板。住豪宅，开名车，穿着各种奢侈品周游世界。但是，这些生活并没有让他们感到满足，俩人决定进军网络营销，通过开办网络节目来宣传自己的业务，同时也教大家如何投资。

 

他们最初先在YouTube上开办了一档《Matt & Summer》的频道，通过制作不同的节目来谈论英国房地产的事情。在视频里，他们带着观众一起探索英国各地的房产，这些房产有50万英镑普通住宅，也有500万英镑的豪宅。他们还向受众分析房地产投资的秘诀。

 

去年疫情袭来，俩人发现，人们在家的时间越来越多，社交媒体成为了必不可少的工具。于是，俩人决定再利用Tik Tok来宣传，仅仅疫情期间，他们Tik Tok的粉丝已经涨到了100万人。据说，他们还在这些社交媒体上出售房产投资培训课程，随后，还出了一本33页的购房电子书来赚钱。

 

前段时间，他们正在Tik Tok展示诺丁汉的一套价值475万英镑的房子，这套房子拥有一个地下游泳池，电影院和水疗中心。据说，这家房产的中介公司投重金邀请他们帮忙展示的。不过，公司可不亏，据说，经过他们一宣传，房产立马有人预定了！

 

随着他们的成功，越来越多的房产中介公司主动找上门来，希望通过他们的社交媒体来推荐自己的房产。

 

今年，Summer才21岁，男友也仅23岁而言，俩人就已经实现财产自由了！

 

不过，听说他们最近也遇到了一些麻烦，广告监督机构表示，这对情侣通过视频拿佣金，因此，他们所创作的视频应该被定义为广告，必须要符合英国的广告规则。

 

按照英国广告法的规定，如果您接受别人的佣金，来通过制作视频替别人宣传的话，这类视频将被视作广告。需要明确带有广告的字样。如果您使用自己的资金来制作视频，推广自己的生意，则不属于广告的范畴，不需要在视频中标明广告字样的。

 

比如一个人在抖音上利用视频做代购，这是不属于广告的范畴，不需要在自己的视频中标注广告的字样的。不过，如果这个人非常成功，被商家看上了。商家说您做视频推广我的产品吧，我给您钱。这样的视频则是需要明确注明广告的字样的。

 

现在，俩人的视频正在被审查当中，他们也正在处理这些事情。

 

 

学习一招？如何寻找破旧房产来翻新

 

人红是非多，钱赚得多了，很多人羡慕，这麻烦事也多了。不过，且不管他们如何处理这麻烦事，从这对年轻人的故事来看，我们应该有点收获。

 

丽莎从这个故事里旧收获到了两点，在这里也想分享给大家：第一点，我们应该借鉴他们的投资秘诀——如何通过翻新破旧房产来翻新赚利润？

 

其实，不论您购买哪一类财产，第一步就是需要理顺您的财务状况，购买这种破旧的低于市场价值的房产更是需要提前做好财务规划了，因为它会涉及到您之后需要的翻新费。您需要如何规划呢？

 

比如说，您应该看看自己有多少存款，最多可以接受多少价格的破旧房产。此外，您需要向银行借多少贷款，以及您需要留出多少钱来对其进行翻修。总之，提前做好规划可以为您之后节约非常多的资金，同时，也可为您第二步做好准备，让您更快找到更合适的房产。

 

第二步，开始找房。通常来说，业主们可以通过不同中介来寻找这类房产，几乎每个房产公司都会有一些资源。当然，您也可以像Summer一样，自己来寻找。比如说，您可以在网络搜索，或者向邻居们打听，又或者在逛街的时候多多观察，也许就能发现一些废旧荒废的房产。

 

当然，有时候，旧房屋对于主人而言，有着某种纪念意义，他们也不一定马上会出售给您，一封有诚意的信件非常重要。

 

Summer分享了他们的经验，他们通常会给房屋业主写信，信件一定是非常有礼貌和有诚意的。

 

“信里不仅仅包含您想要购买他们房产意愿，还能附上您将会如何爱护他们的房产，如何给房产翻新等等。不要一开始就提：我有钱，多少钱可以买之类的敏感话题，有些旧房产房主不一定稀罕这些钱，可能会比较反感，毕竟有些旧房产对业主来说有着特殊意义的，并不是有钱就能收购的。”

 

第三步，检查房子，谈判合适的价格。在您买房子之前，您需要多次看房，对房子全面的审查。比如说，该房子是否容易获得规划许可，另外，查看房屋的地契，找出房屋的边界所在，以防您以后想在房子上增加任何部分。

 

如果条件允许，您可以找一个测量师，看看房子的结构到底是属于什么样的状态，因为任何一个改造都会花费您的时间和金钱，所以购买前有提醒是很重要的。另外，测量师可以告诉您这将会花费您多少钱，心里有数了，您可以和房主协商，达成一个比较划算的协议。

 

在这个过程，Summer还建议“ 一定要好好评估翻新的成本，不断到房子看看哪些部分可以翻新，哪些部分的翻新是可以增值，为此您需要投资多少。有了这些准备后，您再去和卖方谈一个比较合适的价格，这样才可以有机会拿到比较可观的回报。 ”

 

第四步，翻新后出售。

 

为节约成本，您确实是可以亲自动手来翻新的。但是，很多房产专家都建议，如果您要立刻拿到市场上销售为赚利润，最好还是在预算之内请专业人士来对其进行改造。如果是亲自DIY动手，装修比较粗糙的话，可能会碰坏了房产的价值。

 

 

如何通过社交媒体来销售房产？

 

从Summer的故事里，丽莎的第二点启发就是：不管您是投资者还是房东，个人形式还是公司形式来经营房产，在出售或出租房产时，社交媒体的推广一定少不了。您可以开个个人主页来进行宣传，或者，您也可以聘请像Summer一样的网络红人来推销您的房产。

 

在这里，丽莎也搜集了一些Tips给大家。

 

1. 您需要创建一个社交媒体来提高房屋曝光率。

 

如果您想针对海外的买家，您可以选择比较受欢迎的Twitter，Instagram, Facebook或者YouTube来设置个人账户，这些都是海外买家们喜欢用的社交媒体。如果您想吸引中国大陆的投资者，小红书或者抖音会是很不错的选择，也是比较受不同年龄群人士喜欢的社交媒体。另外，它的曝光度非常高，只要您发布了相关信息再打上关键字，后台就会把您自动推送到一些有兴趣的买家那了。

 

2. 您需要定时分享图片和视频。

 

有了社交媒体个人主页后，您就要有规律性的定时发布您的图片和视频了。您可以给房产多拍一些照片，尽可能拍摄一些您对其翻新了的位置，或者可以展现房产魅力的地方。如果您曾经有过成功的交易，客户对您的房产很满意，那么，您也可以放一些交易的图片，比如：客户拿着钥匙很开心的样子，录制入住体验视频等等。或者，您甚至可以成为一名博主，以观众的视角来参观您的房产，带着他们开启房产之旅。

 

3. 摆脱“销售模式”

 

使用社交媒体当然是为销售您的产品，可是，最好避免进入一个销售模式，也就是说，您应该站在潜在买家的角度想想，什么才是吸引他们的房产，而不是仅仅发个图片，标个价格，直接售房。通常来说，潜在买家可能很容易被一些新颖的东西吸引。比如，您可以分享房产周边的一些好玩的故事。或者，您的社区里有一些什么很酷的活动。

 

打个比方，您入住这里，隔壁就是著名的空中酒吧，随时让您有机会享受烛光晚餐。到了夏天，附近又是举办音乐节的地点，无聊了还能在旁边来个骑行运动。

 

4. 可以适当预留一些营销费用

 

每天状态更新，确实可以为您涨粉，吸引到买家或租客。不过呢，速度可能会慢一些，有时不一定总是见效。有些时候，您也可以在社交媒体上买一些广告；通过他们的客户推送功能，让后台助力，让您的内容更有针对性地发送到有兴趣买家主页。当然，如果您的资金足够，也可以到网上找一些网红，邀请他们为您的房产推销推销。

 

好啦，今天的文章就到这里。如果喜欢我们的文章，觉得它还挺实用，请不要忘了为我们点赞哦，还可以收藏起来！

 

 

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昨天（3月16日）的文章丽莎特别对于房产方面的新政（95%政府担保贷款）给出介绍后，今天我们要再来聊聊和英国房产投资、买卖经常相关的资本利得税（Capital Gains Tax）。

 

不少莎粉可能知道，在财政大臣苏纳克3月3日宣布新一年度预算案前，有关利得税（CGT）改革的消息就传得沸沸扬扬。

 

有趣的是，当预算案被正式揭晓那一刻，苏纳克并没有如预期那样提出有关利得税的一连串改革。

 

如果莎粉们有印象的话，应该可以回想起丽莎曾经在文章中提过，早在2020年7月，苏纳克已经委托英国税务简化办公室（OTS）针对CGT做出修改建议。

 

这其中主要的原因，自然是英国政府希望从这方面拿回一些税收；换句话说，OTS给出的修改报告，恐怕会”难得民心“，尤其是对于投资人而言。

 

根据OTS随后在2020年11月给出的修改建议报告，果不其然地提出了引起不小反弹声浪的“建议“，包括将利得税的“税率“调整和所得税率（Income Tax rates）保持一致，以及大降“免税额“等……

 

总之，如果利得税政策真按上述OTS建议那样修改的话，将会尤其对于房东、投资人和小企业主，造成影响。

 

更有专家表示，这样的修改不仅达不到想要“简化”的目的，反而可能对于房产市场和商业发展带来负面冲击，遏止投资和储蓄，对于英国的经济发展，可能造成（更多）问题。

 

 

→ 那么，这件事情现在进展到哪了？

 

不得不说，先前OTS提出的“建议“看似比较极端（详细见此），但这可能是英国政府修改相关政策的“前奏”。

 

毕竟按照习惯，这也不是政府第一次对于想做的修改，事先释放消息来“试水温”了。

 

至于在预算案上对于利得税的改革只字不提，我们认为这应该是涉及到两种可能：

 

在疫情尚未完全明朗且仍属封城情况（宣布当时）的前提下，要对利得税“动刀”，不是一个特别好的时机；

 

由于OTS的“建议“太不受欢迎，改革还需要一步步来，温水煮蛙或从长计议。

 

总之，“改”仍然是要改的，只是怎么改，什么时机改，还是比较关键的。

 

 

→ 从哪看出端倪？

 

其实，说财政部对于利得税的修改闭口不提，也不完全正确。

 

事实上财政部还是有对“它”下手的，只不过出手没有一下太狠。

 

根据宣布，利得税（CGT）同遗产税（Inheritance Tax），其“免税”额度/门槛将被连续“冻涨”5年，直至2025-2026税年结束。

 

这看起来没什么？

 

莎粉们别忘了，“免税额”冻涨，可不代表“房价”不会跟着涨。

 

随着房价增长和通货膨胀的变化，冻结利得税的（免税）门槛，基准值没有变，自然就要多交税了（随着房价变高，可是免税幅度没有跟着通膨上涨）。

 

这也就是说，在未来“冻涨”的几年内，可能将会有更多的人需要承担利得税（如果原本不需要的话），甚至需要支付的更多。

 

 

→ 并且，政府仍然没有忘了“改革”？

 

免税额度或门槛的“冻涨”并不是一种改革。

 

英国政府先暂缓改革，并不是说就彻底忘记这件事情了。

 

事实上，英国税务简化办公室（OTS）将在今年（而且相信是不久之后）发布有关利得税（CGT）改革建议的第二份报告。

 

我们预计，CGT的第二份报告将会对于前一份报告提出的建议点进行修正，给出一些较能“被接受”的修改版本。

 

至于修正的幅度会到哪，目前还是比较难预估的；但几乎可以确定的是，利得税（CGT）在未来，仍然势必是需要“改”的。

 

只不过，比较好的消息是，就算要改的话，应该也不会在今年出现；我们预计，最早的话，相关修改应该会在2022年的Finance Bill（财政法案）上出现。

 

 

→ 丽莎补充：有关利得税新税年“冻涨”下的相关政策

 

在利得税（CGT）新税年开始，不会有任何变化的前提下，表示相关政策仍会按照目前的方式进行计算。

 

先给莎粉们快速科普一下，资本利得税（Capital Gains Tax）的意思是对於资本商品，例如是债券、房产或土地，在出售或交易时的“收益”所征收的税务。

 

是对“低买高卖”资产的“所获收益”来进行的征税。

 

“它”最直接概念就是：低价时入手，高价时出手；那么当事人在这其中所获得的“差价”（也可以说成所赚取的部份），就需要缴纳资本利得税。

 

常见的涉及到资本利得税的资产买卖有：股票，房产，贵金属，债券，昂贵的艺术品等等。

 

比如说，当事人以5千镑买了一幅画，后来以2万5千镑卖出。

 

这意味着当事人因此获得了2万镑的收益。那么，当事人需要为这2万镑的收益纳税。

 

再比如说，对於房屋买卖，如果当事人买入房产时的价钱（包括算入二手房的装修费），是低过之后出售的总价格（包括算入律师费和中介费）的话，那么当事人一般就需要缴交资本利得税。

 

不过，资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。

 

也就是说，如果当事人的房产是被划为“主要住宅”（Principal Private Residence）的话（指唯一或主要自住房），一般来说可以不需要交资本利得税。

 

不过需要指出的是，对于有些“主要住宅”来说，在整体做为“主要住宅”的时间里，如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”，那么一般是要根据居住的”具体时间“，交一些资本利得税的。

 

还有，假设当事人有两套房，但两套都是用来自住的，那么很遗憾，当事人还是需要为其中一套房产，缴纳资本利得税。

 

不过，这样的情况下，当事人是有权决定哪一套房子是算作自住房的。

 

目前，资本利得税的“免税额”是12,300镑（信托Trust的话则是6,150镑）。

 

其税率是取决於当事人的个人所得税税率（Income Tax Rate），一般是18%或28%的：

 

1. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的利得税税率就是18%

 

2. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：针对房产的增值部分（利得税税率），要交28%的税

 

以个人举例，如果在“卖出房产”的时候，赚取的利润是低於12,300镑的话，当事人基本上是不必缴交资本利得税的。

 

＊在实际计算和报缴的操作上，丽莎曾写过一篇说明文章，有兴趣的莎粉可以移步复习：《利得税新规：房产出售30日内必须申报上交！物业增值了？别忘了和税局分享》

 

＊丽莎最后给大家补充一些相关Q&A：

 

莎粉问：什么是PPR资本利得税（CGT）减免？

 

丽莎答：PPR指的是Principal Private Residence，就是“主要私人住宅”的意思。

 

按照英国资本利得税税法的相关规定，个人在出售“主要私人住宅”的时候，如果该房产是出售人的主要私人居住地，可以按照实际情况申请减扣或者免去房产增值对应的资本利得税。

 

莎粉问：能不能举个例子说明？

 

丽莎答：比如说丽莎在2016年1月买了一套住房，在购买后一直都是用作自己的住房，自己一直在该房产内居住，在2021年1月的时候，房产有增值80千。如果丽莎出售这套住房，对于增值80千的部分，是可以免掉资本利得税的。

 

莎粉问：这个需要单独申请吗？

 

丽莎答：如果您满足PPR减免的所有条件，不需要缴纳CGT的话，不需要单独申请，自动适用。如果您只能申请部分PPR减免的话，是需要在CGT的税收申报中列明的。

 

莎粉问：英国海外的房东如果在英国购买的有住宅，在卖掉的时候如果有资本利得，可以申请这个PPR减免吗？

 

丽莎答：对于绝大多数的英国海外房东来说，购买英国住宅主要是投资做租金收益用途，一般是不适用的。

 

莎粉问：如果自己有注册公司，公司的注册地址用的是自己的住房，会受影响吗？

 

丽莎答：这个要看具体情况的，如果只是用作公司注册地址做通信使用，没有专门安排或者限制房产的某部分只做经营用途（Exclusively for Business Purposes），一般来说不至于受影响的。

 

莎粉问：如果卖房的时候房子贬值了，损失可以抵扣当事人的其他资本利得吗？

 

丽莎答：对于PPR减免来说，如果出售的时候产生了损失，是不可以抵扣当事人的其它资本利得的。

 

莎粉问：如果一开始在房子A住，后来又买了一套新房B用来居住，两个房子卖的时候都可以申请PPR减免吗？

 

丽莎答：简单来说是不可以的。当事人需要在房产组合发生变化的时候，指定其中一套房产为主要居住地。比如说指定B为主要居住地的话，A的对应期间除了某些规定的特别时间外，就不能作为当事人的主要居住地了。这就意味着，如果后期卖掉A的话，只能申请一部分的PPR减免，是有可能交CGT资本利得税的。

 

莎粉问：怎么指定呢？

 

丽莎答：当事人应该在房产组合有变化之日起，两年内做指定。以上为例，如果有了B房产，当事人应该在两年以内指定A或者B做为主要居住地。如果当事人不指定的话，HMRC将按照事实认定。指定的时候，当事人可以写信给HMRC，告诉他们自己的决定。

 

莎粉问：如果我的房子有出租呢？

 

丽莎答：不管您是出租了一部分或者整个房子都出租出去，您一般是可以申请Letting Relief的，Letting Relief也会降低您的资本利得税。

 

莎粉问：这个Letting Relief怎么计算呢？

 

丽莎答：按照目前的标准，如果您有出租您的PPR，对应的Letting Relief减免是以下3个数字中”最低“的数额：可以享受的PPR减免4万镑出租期间的增值部分

 

莎粉问：可不可以举例说明？

 

丽莎答：比如说，丽莎在2007年1月买了住房A，一直居住到2013年1月，然后出租到2016年1月，随后房子空置，直到2020年1月出售。出售的时候有增值200千英镑。这样的话，可以享受的PPR减免约为：（6年+ Final Period的1.5年 = 7.5年）/ 13年＊200千英镑，等于115千英镑出租期间的增值部分约为：3年／13年＊200千英镑，等于46千英镑。这样的话按照以上，丽莎可以享受的Letting Relief为以上介绍中，3者的最低数额40千，也就是4万英镑。

 

莎粉问：什么又是Final Period？

 

丽莎答：简单来说，Final Period指的是：只要是您的PPR，在拥有期间的最后18个月内，不管房子的用途是什么，最后的18个月（也就是1.5年），都是可以享受PPR的资本利得税减免的。

 

莎粉问：如果我买了住房后，因为工作的关系，长期驻外，房子基本没有住，可以申请PPR减免吗？

 

丽莎答：可以的。如果您因为工作关系被派驻英国海外，这个时间段都是可以申请PPR减免的。

 

莎粉问：如果我因为其它原因有一段时间没有在家住，比如说我在欧洲或者东南亚长期旅行呢？

 

丽莎答：一般来讲，在您离开之前和回来之后，只要这个房子是您的PPR，那么不管因为什么原因，离开的时间总共不超过3年的话，属于Qualifying Period of Absence，仍然是可以享受PPR税收减免的。

 

莎粉问：那如果超过3年呢？

 

丽莎答：如果超过3年的话，超出的部分是有可能享受不了PPR的。

 

莎粉问：这个PPR减免只能个人申请，公司可以申请吗？

 

丽莎答：不可以的。

 

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对于很多海外投资者而言，购买期房是非常具有吸引力的。一是可以以低折扣预定下一块好地皮，等到房子建好后，房价可能比最初购买价高出了好几倍。

 

其实，购买期房对地产开发商来说最有利，对于物业买家来说有着很大的风险。

 

我们最可能想到的情况：开发商破产，期房变成烂尾楼，您支付的预付款可能就没了踪影。除了这个，购买期房还有其他意想不到的风险。

 

最近，来自英国的五位豪宅业主非常困惑。他们购买的期房，每套价值百万英镑，工程才刚完工就被告知：政府要强制拆除这五栋房产。为什么要拆除呢？就在他们摸不清头脑时，开发商还消失了，谁来承担这笔巨额损失？

 

 

业主还没入住，却收到拆除通知

 

2014年，英国的一家开发商Sparkle买下了曼彻斯特博尔顿镇一片田园上的地皮。拿到项目开发的批准后，该开发商立刻向市场上推广他们在这块地皮上的房产开发项目——五栋六居室的豪华别墅。

 

2016年年初，在五栋六居室的豪华期房正式销售期间，一名叫Raja的企业家看中了该项目，并支付了105.7万英镑拿下其中一套期房项目。 没过多久 ，英国的一名女士Alison和丈夫也花了90万英镑买下了第五号地块的期房项目。随后， 另外三个期房项目也分别被其他业主们拿下，听说，他们的成交价分别都在100万英镑左右。

 

Raja说： “开发商告诉我，他们的建设楼房的规划许可证早已到位，我非常满意，2016年买下后，我就把所有事情都交给了开发商了，他们也确实告诉我，他们会根据规划许可同意书上的要求来建造的。 “

 

这些业主们在付完款后，都在等待着他们梦想中的豪华住宅建成。可万万没想到，房子才刚刚建好，还没入住呢，这噩梦就来了。2018年，业主们接到了一份通知，当地议会称，要将这里夷为平地，强制拆除五栋豪宅。

 

这五栋房子的业主们感到非常困惑，他们根本不知道为什么议会要强拆房屋，直到一次听证会上，他们终于知道了事情的真相。

 

 

房屋并未按规划许可要求建设

 

原来，在2016年10月房子完成大部分建造准备要进行精装时，当地议会就接到了市民的投诉。通过调查，当地议会的执法人员发现，开发商并没有按照原先批准的规划要求来建造这五栋房产，于是立刻命令开发商停工。

 

有证据显示，该地皮的一号房产项目比政府允许的面积大出31%，二号房产大出了19%，三号房产大出32%，四号大出33%。此外，从以下图片可以看出，房屋的建造位置也和原来申请书上的不一致，有两栋房屋已经完全偏离了原来的规划位置。

 

在英国法律下，如果开发商未遵守申请书上的细节，或者违反申请规划要求里的一项或多项条件，都被称之为“违反规划行为”。违反规划的行为不算违法，一般情况下，当地议会可以给开发商额外机会再次提交一份“追溯申请书”。也就是说，房屋建造者可以根据目前建设情况再提交一份规划申请，以重新获得批准。当然，如果政府觉得您的新规划破坏了原则，他们是有权拒绝的。

 

据了解，2017年3月，为保留现有房屋的建造，开发商确实向当地议会提交了一份追溯规划申请。不幸的是，6月份，该追溯规划申请被政府拒绝了。当地规划局给出的理由是：该房产开发项目在绿化带中的位置，附近有开阔的田野，农场。如果没有按照第一份规定来建造，它完全大大破坏了景观，完全不可行。

 

四个月后，该开发商又提交了另外一份追溯规划申请，坚持要保留房屋现有的模样。其实在这个时候，当地议会已退步了，他们给出了一个比较折中的方案：如果开发商可以选择性拆除或者重新选择房屋位置，就可以考虑同意该申请。也就是说，政府不要求您把五个房子都拆了，您只要把其中比较严重的拆除，再重新修建就行。

 

可是，这个折中方案却被开发商拒绝，他们坚持以这一份方案提交。毫无疑问，2018年5月，第二份追溯申请又被拒绝。

 

在与开发商陷入僵局后，2018年，政府发出了强制执行通知：必须将整个开发项目夷为平地。

 

 

业主对房屋问题并未知情

 

得知事情的前因后果，业主们确实是能理解当地议会的做法，可是他们感到非常委屈，他们根本不知道房屋的建设出了问题。

 

Raja称，自2018年政府发出了强制拆除的通知后，他一直都在找开发商谈判，可是，开发商却拒绝为其所作所为负责。最可怕的是，现在开发商还消失了，根本也无法联系上。直到2021年，Raja已经花了超过21.5万英镑房租费以及其他的法律费用。

 

“如果是一栋房子出现了问题我可以理解，我可以负责，可是，整个开发项目都出现了问题，这难道不应该是开发商的责任吗？“

 

五号豪宅的Alison也告诉英媒：

 

“开发商早就知道了他们的建设出现了问题，可是，他们从始至终也没有告诉我项目存在问题了，还要坚持把房子卖给我们。他们太黑心了。我们卖掉了博尔顿的住房和湖区的第二套住房才购买了这套房子的。这么一搞，我们只能租房了。”

 

这些业主们都感到非常无奈，这件事改变了他们的生活，他们现在承受着经济压力，还要不断和当地议会谈判，试图解决这个问题，可依旧毫无结果。

 

据英媒介绍，由于这五栋房产的建设确实存在问题，当地议会以及规划局是在其权利范围内采取的执法行动，他们有权叫停和拆除不符合计划的房产开发项目。目前，保留已建好建筑的申请已被拒绝，不管如何谈判，最后的决定依旧是——五栋百万英镑豪宅将在六个月内被拆除。

 

对于开发商是否会有相关的赔偿，目前尚未清楚。不过据英媒报道，这几个业主已经开启了法律程序，对开发商提出上诉。丽莎在这里，也祝愿业主们能够申请到足够的补偿吧。

 

 

丽莎建议：购买期房，业主需要更加谨慎

 

其实，在现实生活中，如果一不小心，我们每一位购房者都有可能碰到像Raja和Alison的遭遇。

 

现在非常多的房地产项目都是以期房销售的，换句话说，开发商拿下一块地，向业主们推荐他们在这块地皮上的开发项目，楼房尚未建成之前，业主们可提前购买。通常来说，购买这种计划外房产，确实有一些好处，所以吸引了不少业主：

 

• 您的新家建成之后，它的价值可能超过您当初支付的价格
• 由于是未开发的项目，您可能有一个非常大的折扣就可获得非常好的地块。
• 获得强劲的资本增值，可在完工前再出售获利

 

可是，它也有很多风险：

 

• 您可能需要一个漫长的等待，同意购买时签订的一个日期可能和实际建成的日期不一致的。
• 大多数贷款人不提供这些计划外房产的抵押贷款；
• 您可能发现货不对板。开发商在项目宣传上很夸张，当您真正入住后发现，空间比宣传的小，样子也不一致等等。
• 开发商破产，预定金没了影。
• 就如本篇文章的事例一样，开发商并未告知业主建设出现了问题，最后，损失惨重。

 

 

丽莎律师行房产律师李依玲认为，这件案子的业主们确实很无辜，可是，他们的损失也源于他们不够谨慎，太相信开发商了。

 

“当然，媒体提供的信息有限，我们不知道业主是否在购买房产项目前已经对开发商有全面的调查。不过，我们还是要提醒业主们，假如您选择投资期房，审查开发商这一个环节是非常重要的，包括审查开发商的名声，实力，以及曾经开发过的项目等等。您在跟他们交易的过程中，他们期望项目的所有宣传手册这些都得保留，以便作为日后的证据。

 

其次，您既然购买了期房就应该从始至终上心一些，一定要对整个规划的内容有掌握。

 

另外，从媒体提供的信息来看，Raja是一口气交了100多万英镑的现金，我们不知道这属于定金还是房屋的全部金额了。但购买期房，我们都建议业主，即便您再有钱也好，项目没有完工，没有检查合格之前，都不该全额付款，这样，当您碰到问题时，您的损失才不至于那么大。通常情况下，当业主购买期房时，一般是支付10%的定金，随后按照阶段性付款，剩余的部分则将在完工后才支付。“

 

还有一点值得提醒的是，在购买期房时，房产律师充当着非常重要的角色，律师也属于一个把关人，除了为您做交换准备，合同交换意外，还会为您审查一系列问题。

 

“通常来说，我们在接到客户的购房案子后，都会负责调查非常多的问题。比如，期房项目的开发商财务状况如何，业主购买的土地是否有完整的产权；它的出售是否有瑕疵；该土地是否确定是被允许开发的，以及房产建造是否符合相关规定等等。因此，我们建议您在购买任何房产前，都应该咨询法律意见，并请一位比较靠谱的律师为您全面审查。”

 

好了，本篇文章就到这里，如果您对文章还有不理解的可以随时咨询我们；如果刚好您不幸也碰到了像文章主人公一样的情况，请不要犹豫，立刻找我们，我们团队会为您提供最专业的法律意见。

 

 

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