在买卖交易中，有一个词叫：Gazumping，中文可以把它理解为：抬价劫房。

简单地说，当您看中了一套房产，卖家也已经口头同意您的报价了。然后，突然有一天，他又收到了另外一方更高的报价。卖家立刻反悔，接受其他人更高的报价；或者说，卖方在口头同意较低的价格后，在最后一分钟提高要价。

这两种行为都被称之为：“Gazumping”，可以发生在交换合同之前的任何时候！

卖家希望从房产中获得最大的收益，这无可厚非。而且，这样的做法在英格兰和威尔士也是合法的。然而，这对买家来说很不公平！买家就会处在困境中，不得不回到原点，必须重新开始找房子。

根据MFS公司的研究，在英格兰和威尔士，仅在2021年的头两个月，就有超过56,500宗房屋销售失败，多数都因为Gazumping。在这样的环境下，越来越多的房地产中介鼓励买家签署一份“排他性协议”。原则上，该协议可以彻底保护卖家免受Gazumping的影响，锁定房产。

然而，很多买家并不清楚“排他性协议”的原则。心里想着：“管他呢，先签了，把房产定下来了再说！” 可是，这一份合约可不是闹着玩的，只要销售不小心被耽误，您的损失就很大！

25,000英镑的锁定费丢了

2021年，印花税假期推出后，英国房产市场相当火热！就在这样的购房热潮高峰期，英格兰的一对夫妇Clare和Steven George看中了南伦敦的一套四居室联排别墅。

一旦住房市场火热起来，“Gazumping”现象就会发生。因此，卖家的代理公司提出要求他们签署一份排他性协议时，俩人二话不说，立刻答应了。

随后，他们立刻向卖家交出25,000英镑的费用，相当于锁定该房产的定金，可以让该房产保留四个月。如果销售能够按时完成，定金就会安全。

然而，在签署合同10个月后，他们的交易发生了延迟，合约里规定的销售期已过，双方的交易还没有完成。在这样的情况下，房东立刻把房产销售给其他人了。George夫妇不仅没有了该房产，按照合同规定，他们也没办法拿回25,000英镑的定金。

媒体并没有详细解释这对夫妇的交易为什么会延迟，从夫妇的表现来看，这似乎是非常意外的或者迫不得已的情况。

当他们要求退还定金时，卖家的律师说：“虽然我们的客户很同情买方的处境，但他们拒绝退还定金。合同中明确规定了条款和条件，明确规定不退还费用，这是房产监察员行为准则的要求。

由于这对夫妇由于房产销售的延迟而错过了最后期限，因此当交易失败时，他们就必须要承担责任。”

然而，不幸的是，这对夫妇已经卖掉了原来的房子，他们只好选择租房，继续寻找房子了。

这对夫妻对媒体说：“这是耽误了一点时间，卖家就立刻接受了更高的报价。在这样的情况下，我以为我们的定金是可以被退回的。然而，我们失去定金了。我们现在无家可归，身无分文。”

据说，George夫妇到处呼吁要开展新政策来取缔排他性协议，称这种交易是”合法的盗窃”。

对于这对夫妇的遭遇，丽莎觉得很可惜。由于媒体没有公布更多的消息，我们不知道这对夫妇究竟是什么原因导致的交易延迟，所以，我们无法过多评价。如果真是因紧急情况才耽误的，从当事人的角度来看，确实很委屈。

然而，丽莎认为，买家和卖家竟然签署了相关合约，双方就得遵守条款，买家需要为此负上责任。

假如您真的打算签一份这样的合约，您需要做到的是，知道它是如何运作的，看看是否可以在合约里签署一些退还资金的条款才是最正确的选择。

接下来，丽莎为大家讲讲相关知识。

什么是排他性协议？

排他性协议（Exclusivity Agreement）也可以称之为——锁定协议(A Lock-out agreement)。它是买卖双方在交易开始时签订的一份初步协议，其中规定卖方在被称为“排他性”的特定时期内不能与第三方进行房产销售谈判。

该协议为买方提供了一些保证，并使房产转让过程得以顺利进行，而不会面临卖方威胁说如果他们收到更高的报价就退出交易的压力。

丽莎认为，这对买方来说是可取的，因为买方的律师需要进行尽职调查，包括全面的产权检查和审查一套搜索，然后再进行合同交换。

值得注意的是，排他性协议并不对交易的任何一方作出房屋销售合同上的承诺；如果在排他性期限结束前没有交换合同，双方在期限结束后都可以离开。也就是说，一旦排他性期满，销售还没有进行，卖方可以自由处理该房产，比如可以与其他买方进行谈判，而不对买方有任何限制或义务。

如果这笔交易是出于买方的原因不能继续下去的，这笔资金就不能退还了，有点像违约费。如果卖方违反协议，在排他性期间将房产卖给其他人，买方将能够收回损失，以支付浪费的费用，例如法律费用或测量师费用。

为什么签署一份排他性协议？

许多房产买家认为，一旦对房产提出报价，卖家就会将房产撤出市场，让买家有机会在合理时间内交换合同。不幸的是，在英格兰和威尔士，没有这方面的法律规定。

所以，在非常繁忙的房地产市场上，买家就会经常发现：Gazumping现象。卖家以更高的价格与其他买家进行交易，或者开始了合同竞赛。

法律协会对律师制定了专业规则，不允许客户在没有通知第一个买家的情况下发出第二份合同，但这并不能阻止卖家在市场上保留房产，并与其他可能提出更高报价的人进行交易。

因此，这一个排他性合约是给双方一个喘息的空间，使他们能够不受其他感兴趣的人的干扰，继续进行买卖。

丽莎提醒

总的来说，签署这样的协议对于买家和卖家来说都不是坏事。不过，它毕竟不是房产销售合同，即使是最详细的协议也价值有限。然而，它确实可以成为一个有用的工具，以测试买方对交易的承诺。

因此，在签署这一份合约之前，买方一定要清楚理解合约里的条款，并且要履行合约的规定，要不然就属于违约，必须要接受相关的经济惩罚。

此外，排他性协议不应该被看作是确保房产交易或在预先商定的固定时间内完成交易的万能药。虽然它们确实为潜在的买方提供了一些短期保护，使其能够在任何竞争对手之前进行尽职调查和文件谈判，但是，如果合同没有相关规定，卖方仍然可以在任何时候自由地离开，并可能认为不需要偿还买方因此而放弃的费用。

因此，如果买方想要有退还定金的机会，在预订并签署这一份合约时，应确保卖方及其代理人明确同意在何种情况下退还定金，比如（不限）：

当房产出现抵押贷款人不接受的重大产权或调查缺陷时；

物业的估值大幅下降时；

任何会妨碍律师签署该房产为良好和可销售的问题；

如果卖家在排他性期限结束时决定给另外的卖家（具体时间）。

还有什么方法可以避免Gazumping？

当然，签署排他性合约并不是硬性要求，如果您觉得有点冒险和麻烦，也可以不签。那么，还有什么方式可以避免房产市场的Gazumping现象呢？

第一，获得保险

如果另一个买家的报价比您高得多，您几乎无法阻止卖家接受这个报价的。但是您可以通过购买房屋买家保护保险来防止这种情况发生。

如果因为卖家改变主意或接受另一个报价而导致销售失败，您将能够要求退还你的房产转让费、调查费和您可能不得不支付的任何其他费用。

第二，做好准备

如果您不是一个现金买家，在您对任何房子提出报价之前，请确保你有一个原则上的抵押贷款协议。另外，最好尽快把律师选定好，所有必要的文件都准备好。如果您没有准备好，这些事情都会造成不必要的延误。

第三，迅速行动

一旦交换了销售合同，该协议就具有法律约束力，所以您要尽快达到这一点。与您的抵押贷款经纪人和房产律师保持联系，并确保您的案件不会被忽视，并迅速回应信息要求。

第四，要求将该房产从市场上撤出

卖家并不总是热衷于这样做，但一旦您的报价被接受，您就值得一试，要求他们将房产从市场上撤下来。如果该房产不再做广告，那么出高价的机会就会少很多。如果您提供一些交换条件来表明您的承诺可能会更好，例如，在报价被接受后尽快进行调查。

第五，和卖家多沟通

这也可以理解为：和卖家“套近乎”！如果您与卖家相处融洽，让他们可以看到您是一个认真的买家，真正喜欢他们的房产，那么他们为了更好的报价而抛弃您的可能性就会小得多。主动联系他们（也不需要太频繁，发一个感谢信或者更新邮件总是可以的），让他们了解您在这个过程中的进展情况，这样他们就能看到您在积极努力推动事情的进展。

如果您想要签署一份排他性协议或锁定协议——在卖家也愿意签署的情况下，可以向您的律师联系，律师通常负责咨询相关问题以及起草协议。丽莎律师行律师团队有着丰富的经验，可以为您提供相关的专业建议。

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James Cook

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开发房产项目是一个比较紧张的过程，一边资金跟不上，另一边又有着竣工的时间压力，让人头疼。如果项目迟迟没办法建好，开发商团队可能需要向买家赔偿巨额资金。

这可能还不是最糟糕的结果，假如在这过程中，项目开发合伙人之间发生了争执，这可怎么办？项目完工时间迫在眉睫，项目牵头人必须要立刻找到新的合伙人，却被合同的条款限制了该怎么办？

高等法院最近在《Quay House Admirals Way Land Ltd and another v Rockwell Properties Ltd [2022] 》一案中提出并回答了相关问题。

在本案中，土地所有者和房地产公司合伙开发房地产项目，却在中途闹翻了。土地所有者想要试图终止他们原来签署的开发协议，并急于寻找新的合伙人来筹集资金。然而，原开发商的利益受到当初签署的协议保护，并且也不愿意主动退让。

没办法，土地所有人向法院申请取消协议里的相关限制，但离审判还有18个月！！如果无法取消限制，就没有办法找新的合伙人来建设项目，土地业主立刻向法院提出临时取消限制的要求，法院批准吗？

故事背景

2018年，一家名叫Rockwell的房地产公司（本篇称为R公司）看中了伦敦金丝雀码头南部的一片土地，并计划在该土地上开发价值2亿英镑的房地产项目。

2018年6月29日，R公司与这片土地的业主（文章简称：业主公司）进行洽谈，业主公司似乎对该项目很有兴趣。随后，双方签署了一份合约，共同来打造该房产项目。

据说，这是一个利润相当高的项目，R公司和业主公司把它命名为：Quey House——中文翻译成：码头大厦或南码头一号房产项目。该项目计划建造一座35层的大厦，包括400个房间的酒店以及有着279个房间的服务式公寓。

在R公司与业主签署的是一份《房地产开发管理协议》（PDMA），在协议里，双方规定了各方需要履行的义务，以及利润分配的部分。协议规定，R公司在协议下的利益将受到土地业主注册产权的限制保护——土地业主不能在本协议以及本商业计划之外出售该土地或部分。

此外，该协议还规定，双方应本着诚意，合理地努力为开发项目争取必要的资金，通过各种方法筹集资金，比如远期融资——建筑被预租或预售给最终使用者。在筹集资金的过程中，这些预租或预售协议里也会包含一些条款，允许最终使用人在施工延误时“收取罚款”，或者在极端情况下，完全终止购买安排。

然而，他们似乎在这个合作的过程中发生了矛盾。

矛盾是什么？

法院的资料没有提到双方的矛盾是什么，只是说，2021年6月2日，双方彻底闹翻了。土地业主公司向R公司发出通知，称他们违反了《房地产开发管理协议》里的相关义务，因此，他们认为，该合同已经终止。

矛盾产生了，工程不可以耽误啊！

如上所述，Quey House项目计划有两个不同的部分，其中一部分是作为酒店，另一部分是公寓。据了解，酒店的那一部分已经预租给惠特布雷德集团的成员Premier Inn。签订该租约的协议是在开发协议的同一天——2018年6月29日签署的。

Premier Inn签署的这一份预售租约里还包含违约条款，承诺工程必须在目标日期后的54个月内完成。如果没有按时完成，违约金将按每周30,000英镑支付。如果在无条件日期的78个月后仍未完工，Premier Inn可以终止租约。据了解，双方定的目标日期是2025年6月30日，长期停止日期是2027年6月30日。预计建设时间为2.5-3.5年。

也就是说，如果项目不能及时完工，这些条款会给土地所有者带来巨大的财务风险，他们需要赔给Premier巨款。

由于土地业主公司依旧拥有该物业，他们想要继续推进房产开发工作。然而，他们却面临到了实际的问题，在没有筹集必要的资金之前，无法开始实施施工。

于是，他们想立刻指定了另外开发商进入该工程，并允许筹资人通过这种方式来收购房产作为其担保的一部分。

不过，正如上文所说，双方签署的协议限制了这样的做法：“土地业主不能在本协议以及本商业计划之外出售该土地或部分。”

于是，土地业主向R公司请求，删除该限制。

很明显，R公司不承认自己违反了协议，也不承认协议被终止了。所以，该公司拒绝土地业主取消合同限制的要求。认为协议中没有明确规定要取消限制，事实上正是在这种情况下才需要限制的。

没办法，土地业主向法院申请取消限制，但离审判还有18个月。业主担心拖延工程会导致整个开发项目的崩溃，所以临时申请在审判前能够取消限制这一个限制。

法院作出了什么决定？

英国法院认为，如果房地产项目因此而彻底停滞了，可能会让原告和被告的经济全部崩溃。由于该案件涉及的资金庞大，因此，英国高等法院提前介入了该项审判，根据原告和被告的论点来审判：

第一，临时纾困条款（Implied Relief）

由于受到了限制的存在，土地业主没有办法找到潜在的出资人。然而，如果没有1亿英镑的贷款批准，项目就会有极大的损失。因此，根据协议的相关要求，高等法院认为，在这个阶段应该给予临时纾困。

第二，隐含条款（Implied Term）

针对取消限制的问题，英国法院还通过看看协议里似乎有隐含条款，来决定是否可以允许原告安排资金而取消相关的合约限制。遗憾的是，法官并没有在该协议里看到任何隐含条款的可能性。

第三，诚信行事（Good Faith）

据了解，原告在上诉时争辩说，在为资金提供便利的过程中，本着诚信行事的一般义务，被告有义务取消该限制。法院同意了这一观点。

在合同法中，善意和公平交易的默示契约是一种普遍的推定，即合同各方将诚实、公平和善意地相互交易，以便不破坏另一方或各方获得合同利益的权利。在本案中，如果被告不取消限制，的确损害了善意和公平行事的契约准则。

最后一点，撤销限制（Removal）

根据更改登记册的法定管辖权，该限制不能被取消，因此法院必须决定它是否有固有的管辖权来取消它。最后，法院认为它有管辖权。

结合第三和第四点因素，法院下令，允许业主公司取消合约限制。

丽莎评论

在开发一些大的房产项目当中，合同纠纷或者股东分家的情况常有发生的。然而，如果走诉讼渠道，肯定要耽误非常长的时间，这会给项目带来很大的损失。不过，该案例说明了，如果情况比较特殊，法院是可以提前介入有关建设和终止开发协议的争议，提前取消合同里的相关限制。

另外，该案也清晰说明了，合同里的“诚信行事”条款起到了重要的决定性。法院将其解释为当事人的隐含意图，虽然不是协议的隐含条款，但似乎是说受诚信义务约束的当事人应共同行动，以尽量减少其中一方（或双方）可能遭受的损失。

丽莎认为，本案的审讯结果是公平的。法院的最终目的是，希望该项目尽可能按原定时间继续进行，这样才最符合本诉讼所有各方的利益，因为任何拖延只会增加损失，从而增加潜在的损害赔偿责任。

因此，如果索赔人能够继续筹集建筑资金，按原定时间完成项目的结果就最有可能实现。为了实现这一目标，必须应该要取消限制才可以。

我们建议，任何房产开发商遇到同样的问题，请尽快聘请一名律师来进行咨询，看看是否有更好的方法让法院介入诉讼，尽快解决问题。我们丽莎律师行房产律师以及诉讼律师团队有着丰富的经验，可以为您提供相关的法律服务。

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上周，丽莎和大家分享了一起骇人听闻的银行大额存单失窃案，高达2.53亿人民币的存款在银行高管的“移花接木”下，被暗地里转移到他人账户。储户无法取回原本属于自己的存单本金，但银行却称自己无责。

最后，法院判决转移偷窃大额存单的银行高管及其下属承担相应责任，赔付余下的1.2亿人民币。点击这里，丽莎为您呈现事件全貌。

无独有偶，英国近日也宣判了一起有关银行存款转移的案件。一对老两口把自己毕生70万英镑（约合585.2万人民币）的积蓄转移到迪拜的所谓“安全账户”中，却不料这是骗子设下的精巧骗局。

这位诈骗犯是如何让一位拥有博士头衔的退休教授栽了跟头？最终，英国法院又将会如何进行判决呢？到底是老两口自己的失误，还是银行的责任呢？

那么，在英国应该如何识别银行诈骗，保护自己的个人财产呢？

案件背景：

案件的主人公菲利普博士是一名退休的公共卫生教授，他的妻子是一名音乐教师。两人的工作算是英国典型的中产阶级家庭，到了晚年，两人也是积攒下不少的存款。

在2018年2月，两位老人接到了一系列的诈骗电话。诈骗犯JW谎称自己是汇丰银行HSBC的内部的反诈骗部门，他们正在与英国金融行为监管局FCA和国家犯罪局NCA合作。

为了获取菲利普老两口的进一步信任，JW还安排了另外一个人给老两口打电话，并主动鼓励菲利普自行在网络上查找来电显示的号码是否来自国家犯罪局NCA。

其实，JW在这里使用了特殊的通信手段，让老两口看到来电显示的号码为NCA的官方号码。正是这一次与所谓“NCA”的通话中，老两口彻底开始相信JW。并在电话中了解到JW与NCA合作9年了，并且是FCA的一名高级官员，是完全值得信赖的。

就此，菲利普老两口就对JW的话言听计从，生怕自己毕生的积蓄“被消失”。然而，他们当时没想到的是，一场国际诈骗案离他们越来越近。

三次来到银行柜台，欺瞒转账目的

随着“诈骗计划”的顺利实施，JW开启了自己的收网工作：他要求菲利普老两口来到银行转账，将他们的积蓄转移到一个指定的，位于阿联酋迪拜的银行账户当中。

为了防止计划失败，JW一度教唆老两口不要告诉任何人，甚至是警察，因为这可能会影响到潜在的调查。

菲利普博士首先将自己存在汇丰银行HSBC的95万英镑转移到了菲利普夫人名下的巴克莱银行Barclays账户中。

2018年3月9日，老两口来到了巴克莱银行位于桑伯里的分行，但是由于这家分行在国际支付系统上出现问题，转账未能成功。第二天，二人来到了布里斯托的布罗德米德分行，进行了第一笔转账，转移了40万英镑。

3月13日，老两口来到了韦斯特伯里分行，再次转移了30万英镑。

在执行转账的时候，尽管有银行的职员告知他们可能存在欺诈的行为，但是老两口被彻底欺骗，他们不信任警察或是银行，并向银行欺瞒真正的转账目的。

诈骗犯无影无踪，老两口追悔莫及

然而，骗局终究是骗局，早晚会有被戳穿的那一天。

老两口在朋友和警方的劝解下，大梦初醒一般，终于认识到这是一场诈骗行为。随即要求巴克莱银行追回他们损失的资金。

然而，资金已经不在英国境内，此时要求冻结或是追回款项已经为时已晚。

成为诈骗的受害者后，老两口向银行提出索赔，声称银行没有遵守谨慎义务（Quincecare Duty），导致他们的资金被盗取。

那么，什么是银行的谨慎义务（Quincecare Duty）呢？

其实，在上一篇有关存款盗窃的文章当中，丽莎就和大家提到了英国法律中限定银行规范的一个重要法律——谨慎义务（Quincecare Duty）。

这项银行义务源自30年前的一场判决：BarclaysBank v Quincecare Ltd。没错，1992年这起案件的被告同样也是今天我们案例中的巴克莱银行。

在这个案件中，巴克莱银行同意借款40万镑给被告Quincecare公司。结果Quincecare的董事会主席指示银行把34万镑的款项转到了自己指定的一个账户，然后又把这笔钱转到了海外。

最后，虽然这位董事会主席因为自己的诈骗行为被法庭判了刑，但是那转走的34万镑却永远没有被追回来。巴克莱自然是不愿意承担这个损失。他们就开始起诉Quincecare和相关的贷款担保人。不过，最后法庭却判决巴克莱在转账的过程中没有尽到自己应尽的谨慎责任，因此这个损失需要有巴克莱自己来承担。

法院进行判决的基础是，银行与其客户之间的关系是代理人和委托人的关系，因此银行在执行客户的指示时，银行（代表银行的工作人员）需要有合理的职业技能并且谨慎行事，这是银行与客户之间合同的隐含条款。

银行如果有合理的理由（不一定有证据）相信客户的付款指令是企图非法挪用资金，亦或是客户的指令看起来不是很可靠的话，则可以不执行付款指令，这是谨慎义务（Quincecare Duty）最关键的核心内容。

在这种情况下，银行负有阻止客户付款的积极义务，并采取合理的措施来调查潜在的欺诈行为。

英高院一审判决银行无责

上诉法院却驳回一审判决

老两口的维权之路也是历经坎坷。尽管英国高等法院对菲利普夫妇的遭遇感到同情，但是一审的判决是对银行有利的，驳回了老两口的索赔请求。

一审法官认为，让银行对欺诈行为承担责任是不公平，不公正和不合理的。在本案中：

银行的主要合同义务是按照客户的指示行事，银行可以偏离该指示的情况非常有限。

在预防欺诈和保护无辜方时，法律不能对银行施加过于繁重的责任，从而会影响银进行有效的交易。

如果谨慎义务（Quincecare Duty）职责演变成要求银行机构“猜测”客户的真实指令，这显然是给银行施加了更繁重的义务和障碍。

Barclays Bank v Quincecare Ltd这个案例是不适合本案件的，因为在Quincecare这个案件中，银行是按照客户代理人的指示来进行转账（从而给客户造成了损失），但是在本案中，要求转账的则是客户本人，不存在代理人发出指示的情况。

谨慎义务（Quincecare Duty）不能延伸到菲利普夫妇在做出转账行为后所发生的事情，因为他们与银行之间的实际付款指示是有效的，并且不具有欺诈性的。

这一判决对于银行业者来说是一个极大的欣慰，因为从某种角度来说，银行和金融机构不需要成为客户遭遇诈骗的最后保险人。

他们的观点是，银行和金融机构在诈骗行为不断升级的当下，银行业者承担过多的审查责任是繁重且不可行的，并且可能破坏银行执行指令的效率和主要责任。

然而，这一事件并没有就此结束，菲利普夫妇选择继续上诉。上诉法院给出的审判大相径庭，让原本以为大获全胜的银行业者失望了。

上诉法院撤销了高等法院的一审判决，并认为：

本案件并没有要求银行来履行新的职责或者说对现有职责进行拓展。Barclays Bank v Quincecare Ltd案件中所成立的谨慎义务（Quincecare Duty）原则仍然适合于本案。这一原则并不排除付款指令是由客户本人发出的情况。

谨慎义务（Quincecare Duty）中，银行执行客户指令的责任不是绝对的。他们需要在执行的过程中，认真考虑客户本人的状态和说辞是否有令人生疑或者担心的地方。如果有的话，银行就应该对客户的指令进行慎重的调查。

此外，上诉法院认为一审法庭出现错误的地方在于，审理法官认为要求银行对客户在转账交易过程中的状态和说辞进行慎重观察的做法是过于繁重的。实际情况表明，这并不会给银行造成额外的负担，也不会对他们的业务和责任产生影响。其实，在本案中，有充分的证据表明，在一大笔钱从菲利普博士转入到菲利普夫人名下的巴克莱账户后，短短几天又要进行国际转账。如果银行的工作人员稍微留意的话，就会发现这是非常可疑的。

最后，上诉法院支持菲利普夫妇的诉求。巴克莱银行在这一诈骗案中需要承担其没有认真履行谨慎义务（Quincecare Duty）的责任，需要赔付菲利普夫妇在这次诈骗案中所造成的损失。

丽莎写在最后：

两次判决，结果大相径庭。这个案件可以说把银行的责任进一步做了延申。按照原先的立场，银行只有在执行客户代理人的指令时给客户造成了损失，才有赔偿客户的义务。按照这个新的法律，现在客户自己给银行下发转账指令，从而给自己造成损失的话，银行仍然是需要承担责任的。这一点很明显是会引起争议的。

反对的人会说，这对银行是不公平的。因为在这种情况下，银行如果拒绝执行客户的指令，则有可能会违反和客户之间的服务合同，同时让银行承担所有的责任，会让客户在处理这类事情时更加掉以轻心，不利于提高整个社会对金融诈骗的警惕。

同时，银行在赔偿这类损失时，自然最终还是把自己的成本转嫁给客户。最终受到损害的，仍然是客户本身。

但是赞成的人自然也有自己的道理。他们认为银行作为一个专业的金融机构，会有更多的经验和手段来识别这类诈骗，从而给客户提供更好的保护。

不过，在丽莎看来，尽管菲利普夫妇的钱财得到赔偿，但是这一判决结果只是让银行来承担这一责任。而实际上，需要解决的问题是减少甚至杜绝诈骗案的发生。

谨慎义务（Quincecare Duty）固然是一种行之有效的预防诈骗的手段和方法，但是没能从源头真正地阻断诈骗的发生。

应该说，英国的法律对客户的保护是相对健全的。如果您遭遇了小型的金融欺诈、银行卡盗刷的情况，英国的银行一般都会在第一时间冻结款项，在多数情况下，他们会首先赔偿您的损失然后会自己尽力把丢失的资金追回，来弥补自己的损失。相信很多莎粉或多或少都有过这样的经历。

不过尽管这样，每个人也都不愿意自己成为金融诈骗的受害者。作为当事人来说，自然还是在进行转账的时候特别留心诈骗为好。

如果您在英国真的遭遇了金融诈骗，丽莎和您分享一些方法，能够帮您提高将钱追回的概率：

首先，如果你意识到自己遭遇了诈骗，请第一时间联系您的银行，剩下的任何资金都可以被冻结。尽管有一部分资金可能已经不在，但是不会有进一步的损失了。

其次，您也可以要求自己的银行赔偿自己的损失。如果银行拒绝的话，您可以到金融申诉专员服务处，也就是Financial Ombudsman进行申诉。他们的网址是https://www.financial-ombudsman.org.uk/。

这是一项免费的服务，但需要等待的时间可能会长达几个月。超过70%被银行拒绝赔款的案件，在这里都能够拿回属于申诉人的款项。

如果您的损失低1万英镑，您当然也可以选择小额索赔法院。这样做的好处是，如果您败诉了，您无需承担对方的法律费用。

如果您真的像菲利普夫妇那样损失了数十万镑，丽莎建议您通过法律途径解决问题。这样能够更加迅速和行之有效。

好的，今天的文章就先到这里。如果您对英国商业法或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》。本周，我们要带大家看的房产新闻有：

• 伦敦出租房数量减少44%，租金涨幅夸张，租房者急求新的出租房….
• 英国待售房产依旧短缺，助推了期房（Off-Plan）的销售量….
• 政府要求商业建筑的能源性能证书一定要达到要求，大批小型业主根本无力负担
• 英格兰又推出新基金，助力建造1,200套经济适用房…
• 政府加强对社会住房租户的支持，没有合格的房东将被在社交媒体上公开点名！

伦敦出租房数量减少，租户有苦说不出

近几年，受到税收和监管的影响，大批Buy-To-Let房东已退出市场了，可用的租赁房源本来就减少了。在这样的情况下，大批年轻人在疫情结束后返回大城市居住，这给租赁市场带来双重打击。

根据《Evening & Standard》报道，英国各地房产市场上的公寓和别墅数量面临空前滑坡。特别在伦敦，上个月，出租物业数量比2021年下降了44%，比疫情开始前的水平低25%。因此，伦敦的租房者感到很绝望，正在到处寻找住所。

据TwentyCI公司提供的数据显示，3月份，伦敦只有74,766套住宅物业可供出租，而去年同月为132,964套，2018年至2020年期间平均为100,274套。

跌幅最大的是伦敦的伊斯灵顿区（Lslington），同比下降58%，现在那里只有2509套物业可供出租；接下来是伦敦市区，同比下降54，仅有375套房产可供出租；接下来是兰贝斯（Lambeth），下降了53%，市场仅有2834套物业可供出租；跌幅最小的是贝克斯利（Bexley），那里只有633套房产可供出租，下降10%。

毫无疑问，租房市场的短缺使租金飙升到创纪录的水平，加剧了租户的经济压力！第一太平戴维斯表示，黄金地段的租金上涨了11%，这是自2010年以来首次出现两位数的增长。同时，莱坊公司也表示，他们看到了更快的增长，伦敦市中心的租金增长了23.3%，伦敦外围的租金增长了19%。

同时，2月份新注册的潜在租户数量比5年平均水平高出49%。

Generation Rent副主任Dan Wilson Craw对《Evening & Standard》评论：“自2021年夏天以来，返回伦敦的人蜂拥而至，租来的房子一上市就被抢购一空。大多数已经在伦敦的租房者都在避免搬家，如果他们能帮助的话，因为现在的租金要贵得多。”

很明显，这对那些不得不搬家的租户来说是一个坏消息，他们根本无法负担得起现在的租金。

代理商第一太平戴维斯的住宅研究总监Lucian Cook称：”伦敦的租房市场从来没有在供需平衡方面出现这么大的波动。2020年，我们看到主要买家群体的需求枯竭，而未出租的存量急剧增加。但这种情况的转变程度和速度让我们所有人都大吃一惊”

莱坊的租赁主管Gary Hall说：“有一些局部的例子表明，随着供应量的增加，平衡已经有点向租户倾斜了，但总体情况仍然相当不平衡，这应该在一段时间内保持租金价值的上升压力。”

待售房屋短缺，助长期房的销售

今天，Hamptons发布了英国最新待售房产数据。

该数据显示，全国范围内的待售房屋依旧出现短缺的现象，这助长了期房（Off-Plan）的销售，这是自2016年以来首次上升。

据了解，去年，英格兰和威尔士售出的37%的新房在完工前就已经找到了买家，高于2020年的35%水平。虽然销售量仍低于2017年47%的峰值，但它们扭转了随后的下降趋势，并意味着2021年的期房销售量超过了2007年——即Hamptons最初记录该数据时间。

期房销售增长的关键原因是房屋购买量的增加。2021年，24%的独立屋完成量是在计划外销售的，而前一年是21%。半独立式房屋的计划外销售从31%上升到33%，排屋从41%上升到45%。

同时，公寓在竣工前的销售比例从2020年的50%下降到去年的44%，这标志着自2007年以来，排屋比公寓更有可能在计划外销售。这意味着，在所有期房销售中，现在只有37%是公寓，低于2016年的53%和2008年的69%峰值。

大多数新建房屋的买家在交换合同时支付10%的标准定金，余额在完工时支付，去年买家交出了创纪录的11亿英镑定金。这是在2007年支付的3.48亿英镑的三倍。

Hamptons分析，在2016年之前，当业主买第二套房产时要加上3%附加费后，期房的销售量是由投资者推动的。然而，如今，期房的买家越来越可能是寻求房屋的自住者，这种趋势因疫情而加剧。

科茨沃尔德区（Cotswold District）的房屋越来越有可能以期房的方式出售，而且当地的可用住房的库存水平是全国最低的，因此，该区的期房销售量最大。

在这里，去年竣工的新房有86%在建成之前就已经售出。相反，伦敦的期房销售却有点下降了。五年前，期房的销售比例最高的前10个行政区中，有6个位于伦敦，但在2021年，这一比例下降到2个。

经过近四年的下跌，期房的销售终于得到了增长，将为开发商提供喘息的机会。即使”Help-To-Buy”结束，他们也可以期待销售量持平。

不过，Hamptons坦言，这种短期的转变是否有可能变成一个长期的趋势还有待观察。但是可以确定的变化是，2022年是这些自住者推动期房的销售，而不是投资者。

商业房产环保新要求有可能淹没小型业主

据媒体报道，最低能源效率标准目前已提交议会。政府要求，英国的每套商业建筑都必须在2025年之前必须拿到能源性能证书，并且在2027年之前至少达到C级，2030年之前达到B级的标准。在大多数情况下，那些没有达到标准的建筑将被视为非法出租。

根据英国绿色建筑委员会的数据，英国的温室气体排放直接占全国总量的四分之一，该立法是为了绿化英国建筑的重要工具。

然而，有数据显示，目前英国城市中有85%的办公室评级是低于B级。也就是说，商业地产行业需要清除巨大的障碍。

据第一太平戴维斯介绍，商业地产的业主们正在努力确保办公室符合新的排放法规，以为致力于自己的企业更加环保。为了使英国的办公室达到新的环境标准，业主们估计必须得花费超过600亿英镑来进行改革。

对于大城市和伦敦的大型商业建筑的业主来说，他们也许有能力找到足够的资金来完成这样的任务，并且可以买到更好的绝缘材料、新设备以及支付清洁能源费用，因为他们每平方英尺的资本价值够高。

但在一些平均租金比较低的城市，小型业主则头疼了，他们将陷入困境，建筑价值将进入螺旋式下降的风险。

第一太平戴维斯的商业地产研究主管Mat Oakley对媒体表示：“最有挑战的是那些二级城市，那里的租金最多只有20英镑一平方英尺。如何证明花80英镑一平方英尺（使建筑符合新标准）是合理的？”

英格兰又要添加1200多套经济适用房

上周，英国住房部公布了一项400万英镑的社区住房基金，以帮助社区团体在其当地设计和建造房产。通过这笔资金，社区团体将可以为社会建造1200多套新的经济适用房。

据了解，该基金将包括搜索费、规划申请费、设计费以及租用市政厅举行公共会议的费用。一旦获得规划许可，社区团体可以通过政府的经济适用房计划、住房协会、开发商或银行贷款申请资金来建造房产。

这些房屋旨在使那些在当地难以负担住房的人受益，社区将负责决定这些房产的建造方式和地点。

据了解，该计划是政府通过改造废弃地区和提供当地人能够负担得起的房屋来提升国家水平的一部分。新的房产将是基于当地的组织的一部分，如土地信托或住房合作社，这意味着它们将保持在社区的控制之下。

政府还认为，社区主导的住房有助于提高房屋的设计和施工质量，并为小型房屋建筑商创造项目工作机会，这反过来又促进了当地经济。

该基金将用于在英格兰提供52个住房项目，从康沃尔郡到特威德河畔贝里克。这些项目将使那些本来在当地难以负担住房的人受益，同时确保新的房产满足社区的需求，并与社区保持一致。

政府加强对社会住房租户的保护

据政府官网介绍，为重点改革社会房（政府福利房），创造优质的居住环境。政府将会通过立法来实现以及改变居民的居住体验，对社会房东的监管方式进行重大改革。

政府说，他们会点名批评那些不合格的政府福利住房供应商，对他们提供的房屋和服务进行问责，同时把他们的名字在政府的网站和社交媒体渠道上公布出来。此外，政府也允许居民有更大的发言权并推动住宅标准的提高。

政府称，该举措还会包括一个居民小组，允许住在政府福利房的租户直接听取政府的意见。来自英格兰各地的约250名政府福利房租户将被邀请分享他们的经验，并帮助政府确保改革能够推动标准的提高。

总体来说，此次发布的措施总结如下：

在社交媒体上公布房东违反监管机构消费者标准的情况，或住房监察员对其作出最严重的调查结果。

推出居民小组，邀请居民对如何提高社会住房质量发表意见。该小组将允许居民审查和影响加强体面住宅标准的措施、工作人员的培训和资格、新的信息获取计划和其他计划中的改革。

公布立法条款草案，通过更严厉的消费者权益、更多的执法工具来解决失败的房东和社会房东的新责任来改革社会住房的监管。

一份新的概况介绍，解释社会住房监管机构和住房监察员服务的作用。

推出单一的gov.uk网页，列出了政府在实施社会住房白皮书中的措施的进展，以及为改善社会住房质量而推出的进一步措施。

如果住在这些社会房的租户们对房东的服务不满意，可以立刻向当地住房检察员提出问题。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下期再见。

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丽莎常说，夫妇结婚，可以把家庭当作是一个企业来看待。那么，在这样的环境下，夫妻双方属于合作伙伴的关系，婚姻存续期间积累的所有资产都应平均分配，因为它是由合伙人共同创造的。所有在婚前或婚后创造的财产应属于创造它的人。

夫妻关系破裂，合伙人要解散了，公司需要重组，原来的资产就得分清楚。

然而，在现实的操作中，离婚时分割资产的法律程序是很复杂的，和公司散伙一样麻烦，甚至可能更麻烦，掺杂着私人感情在里面，更容易产生争议。

很多莎粉们并不熟知英国相关法律，大概的知识就是英国法律都是50/50的，夫妻一人一半。

但是，事情可并不是这么简单。今天，丽莎的《家庭法小课堂》就为大家讲讲关系离婚时分割资产的小知识，拿好小板凳听好啦！

离婚时如何分配资产？

在英国，离婚协议通常旨在实现双方50/50分的分割。然而，由于其他情况的出现，这种分割是往往无法实现的。

英国家庭法院在处理离婚案件财产分配问题时，通常需要考虑《1973年婚姻诉讼法》中包括的几个因素和条款。

该法第25条规定了英国和威尔士法院在处理涉及财产、储蓄、养老金和抚养费的财务要求时适用的基本准则。同时，法院在作出裁决时，也会参考以前判决的案件来作为参考，即所谓的案例法。

法院在分割婚姻资产时考虑什么？

然而，《1973年婚姻诉讼法》只提到大致的参考方向，并没有硬性规定，以及不同的案例都会有着不同的案例法作为参考，因此，法院在分配财产时考虑的因素不会是绝对的。不过，总的来说，都会涉及以下因素：

1. 儿童的福利

如果需要抚养的子女——特别是涉及到未成年子女，在分割婚姻财产时，这会是法院首要考虑的因素。在实践中，这意味着法院需要给孩子们保障一个家。

在资产有限的情况下，这通常意味着孩子的照顾者将获得婚姻中大部分或全部的流动资产，以便孩子们能够得到重新安置。

然而，这并不意味着另一方父母的需求将被忽视或忽略。判决结果将力求在现有资源中平衡双方的经济需求（住房、食物、假期等），同时对子女的经济需求做出适当安排。

2. 可用的资本、收入和其他资源

在法院处理资本资产的分割问题之前，必须披露和确定这些资产的全部范围。披露通常是在法庭程序中通过交换财务报表（表格E）的方式进行的。以前的婚姻住所、任何商业或养老金资产都需要被估价。

法院不仅要看双方目前的收入状况，还要看他们未来的收入能力。例如，双方可能会增加工作时间或不得不减少工作时间以照顾孩子。如果丈夫或妻子有了新的关系并同居，新伙伴的财务状况也可能被考虑在内。

3. 双方的财务需求，义务和责任

法院会从收入和资本两方面考察双方各自的需求。这将包括双方的重新住房需求，毕竟每一个人都值得拥有一个家，而不能因为离婚而沦落街头。

对于任何受抚养子女的照顾者来说，拥有一个家也是特别重要的需求。购买替代住所的费用将需要与双方筹集或借贷的抵押能力一起考虑。双方目前和未来的收入需求将需要被考虑。

在法庭诉讼中，双方将被要求准备一份明细表，估计他们每周/每月需要多少钱来满足其所有的支出。

4. 双方的年龄和婚姻的长度

当法院审视婚姻的长度时，通常会包括婚前同居情况。在处理长期婚姻时，法院通常会考虑按照”平等的标准”对婚姻财产进行50/50的分割。

对于短期婚姻，在决定离婚时如何分割资产时，资本贡献变得更加相关。年龄也是一个重要的考虑因素。短暂的无子女婚姻可能适合”清算”令。

如果婚姻时间较长，双方年龄较大，不同的考虑因素将变得更加相关，如养老金和退休准备。年龄也会影响到收入和抵押贷款能力以及实现独立的能力。

5. 婚姻破裂前的生活水平

这通常是在平衡整体可用的资产和资源，以及丈夫、妻子和孩子的需求的情况下考虑的。

6. 当事人的任何身体或精神上的无行为能力

比较幸运的是，这并不是一个普遍的形象，在目前绝大多数正常离婚案中，这不是一个相关的因素。然而，一旦它是相关的，它可以对案件的解决和结果产生重大影响。通常需要全科医生或顾问的支持性医疗证据。

7. 双方的贡献

众所周知，如果一方在婚姻期间没有工作，而是作为家庭主妇照顾受抚养的孩子，而另一方一直是养家糊口的人，那么他们将被视为对家庭和婚姻资产做出了同等贡献。贡献的论点对于短期婚姻更有意义，特别是在双方婚前拥有大量资产或在分居期间积累了大量资产的情况下。

此外，在婚姻存续期间获得的大量资产，例如通过继承的方式，也可以被视为相关贡献。然而，和以前一样，这在很大程度上取决于婚姻的长度和双方的需求。对于遗产，很大程度上也取决于何时收到的遗产，以及它是否与其他婚姻资产混合在一起。

8. 因离婚而失去的任何利益

这通常与养老金有关。法院现在有权发布养老金分享令，使这一资产得到分享。

9. 不良行为或操守

这通常是特殊情况，法院只有在行为严重到法院不予考虑是不公平的情况下，才会考虑到该行为。

法院可以做出哪些命令？

在审理了以上资料后，法院通常会对夫妻双方做出以下各种命令：

一次性付清款项（Payment of a Lump sum）

法院可以命令一方向另一方支付一笔或一系列的一次性款项。打个比方，丽莎和丈夫约翰感情破裂了要离婚，办理离婚手续时，法院命令约翰将其在前婚姻住所中的权益转让给丽莎，以换取丽莎向他支付一笔款项，这就是一次性付清形式。

或者说，丽莎的前夫可能会被命令向丽莎支付一次性付款，而不是在未来向丽莎支付配偶赡养费，这被理解为对赡养费要求的资本化。当然，根据不同的情况，法律做出的一次性付清款项命令还包括其他的形式。

2. 出售或转让财产(Sale or Transfer or Property )

还是以丽莎和丈夫约翰作为例子。法院可以命令其中一方出售或转让所有形式的财产，但最常见的是丽莎和约翰结婚时居住的婚姻住所。法院可以命令出售某项财产，以及如何分配出售的净收益。法院也可以下令将某项财产从一方转移到另一方。

3. 养老金分享（Pension Sharing ）

法院有权命令分割养老金。例如，可以命令约翰将其全部或一定比例的养老金转移给丽莎，为丽莎在退休后建立一个新的养老金基金。这就是所谓的养老金分享令。

4. 配偶赡养费（Spousal Maintenance）

顾名思义，法院可命令一方向另一方支付抚养费。通常来说，都是薪资或者经济高的一方需要支付给经济弱一方（或无收入能力，或无赚钱能力）。

赡养令可以为共同生活而支付，直到其中一方再婚或固定期限。在许多情况下，任何一方接受配偶赡养费可能都不合适，在这种情况下，法院将发出“彻底断绝关系“令。

5. 儿童抚养费（Child Maintenance）

如果不能就子女抚养费的水平达成一致，那么将通过向子女抚养服务机构提出申请来解决这个问题。法院只有有限的权力发出有关儿童抚养费的命令。

然而，当一个孩子的抚养费数字已经达成一致时，法院可以在“同意令“中对抚养费进行“盖章”。

总结，每段婚姻都是不同的，每份离婚协议都是不同的。在处理离婚财产分割方面没有严格的规则，法律必须灵活地适用于每个案件。在这样的情况下，法院有广泛的自由裁量权。

也就是说，在每个案件中，不一定会是50/50的资产分割，哪怕是50/50分，也不是特定的数字，比如我们拥有100万，必须你50万-我50万；它更多的是强调“公平原则”，综合许多许多因素。此外，平等的资产分割在某些案件中可能是合适的，但在其他案件中则不是。

如果有离婚的需求并且对财产分割有异议的，最好尽快找一名法律专家来咨询。丽莎律师行家庭法律师团队有着多年的经验，可以为您提供服务以及专业的建议。

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“花园假期”这个词汇大家有听过吗？如果是第一次听的话，你们会联想起什么呢？

是否会觉得是一个很美好的假期，阳光明媚的下午，在花园里的长凳晒太阳呢？

其实这是在英国劳工法中一个很重要的法律词汇。

大家都知道在英国解雇员工一般要给予通知期，通知期间员工正常来说是要继续上班的。

但是假如雇主认为员工继续上班会对公司造成不利影响，那可以怎样办？这和“花园假期”又有什么关系呢？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国商业 – 花园假期的世界，解答您的疑问。

《什么是花园假期？在家晒太阳还能照领工资？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“花园假期”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

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丽莎多次说过，在办理离婚程序时，养老金的安排绝不能忽视的，它可能占着家庭资产的很大比例。通常来说，当一对在英国拥有养老金的夫妇离婚时，法院会做出各种命令来处理这笔养老金。最常见的是——养老金分享令，将一方的养老金的一部分分给另一方。

那么，问题来了！

如果是一对在海外生活多年的夫妻或其中一方是海外来的，他们有着海外的养老资产，海外的养老金怎么处理？或者说如果一对在英国生活多年的夫妻跑到海外离婚，英国的养老金该怎么处理？

这样的情况确实有点复杂了，对于海外打拼的华人来说，还真的会碰到类似情况。那究竟该怎么做？今天，丽莎律师行家庭法团队律师通过法院审理的案件来为大家讲解。

海外养老金不能在离婚时分享

多年前，英国高等法院审理过一个案件《Goyal v Goyal [2016] EWFC 50 (Fam)》，该案件是一对印度夫妇，他们在印度有着大量的养老金金，双方却选择在英格兰离婚。于是，夫妇希望英国法院可以对海外的养老金做出判决，这也是海外养老金相当有代表性的案例。

然而，英国法院的回答是，如果一对夫妇在海外拥有养老金，英国法院是没有管辖权对海外养老金做出分享命令的。也就是说，退休金分享令的一个主要限制是，它们不能针对英格兰和威尔士以外的计划。

英国法院也没有把这个答案绝对化。法院称，如果离婚夫妇想要成功地对海外养老金发出养老金分享令，英国法院需要被说服的是：该命令在海外司法管辖区是可以强制执行的，而且养老金计划的管理者或受托人将在执行该命令方面进行合作。

所以，当海外夫妇遇到这样的情况，首先，您需要在持有养老金的管辖区寻求当地的建议，打个比方，您在国内工作很多年，您就得问问中国社保局。

您需要弄清楚在该司法管辖区，离婚时可对养老金做什么，以及他们是否会接受和执行英国的养老金分享令。

据我们了解，实践是很困难的，您很可能是遭到拒绝。当然，夫妇也许有可能得到同意。但是，英国的养老金在海外强制执行的过程一定会是复杂，需要各方配合也意味着需要更多的时间和费用。最终获得了养老金，也不足以补贴这笔费用。

那么，您还有另外一个做法，抵消养老金。根据往常的案子来看，法院在处理可能在婚姻存续期间累积的、完全属于婚姻的海外养老金的唯一方法是抵消。法院会给不拥有养老金的配偶更多的非养老金资产来进行补偿。

此外，法院在Goyal案中给出的建议是：赡养令，以确保将养老金（相对金额）以赡养费的形式支付给配偶。

如果离婚在海外，但养老金在这里，怎么办？

您可能是一个拥有英国养老金的英国侨民，或者是一个拥有英国养老金的外国国民，这笔养老金是在英国就业期间获得的。那么，无论哪种情况，如果您选择在英国以外的地方离婚，您会发现外国法院命令不能用来转移基于英国的养老金。

英国的养老金提供者只有在英格兰和威尔士的法院发出养老金分享令的情况下才会分享养老金。

那在这样的情况下，该怎么办？您该如何获得英国养老金共享令？

如果您没有离婚：

在尚未离婚的情况下，您需要仔细衡量利弊，看看您是否值得回英国离婚。如果您在英国离婚，英国法院可以通过协议做出养老金分享令，程序简单明了。

如果你已经离婚了：

正如上文所说，如果您已经在国外离婚，您很有可能已经与配偶达成了财务和解。英国的养老金提供者不会接受外国的命令或协议的。

在这样的情况下，您需要尝试获得英国养老金共享令。根据以往的案例来看，您可以尝试向法院提出申请。

根据1984年《婚姻和家庭诉讼法》第三部分，它有权在海外离婚后发出财务命令，作为一种工具，为那些在国外离婚的人获得英国养老金分享令，以分享他们的英国养老金。

然而，这类有一个潜在的问题。英国法院在其他案件里明确指出，申请双方必须与英国有足够的联系，法院才能下达命令，这被称为管辖权。比如说，为了能够使用这一途径，申请人必须满足司法标准——即在离婚或申请时，他们或另一方在英格兰和威尔士有住所，或在过去的12个月中习惯性地居住在这里。

此外，还需要申请人没有再婚。这给那些不再有这种持续联系的国际家庭带来了实际困难。

打个比方，他们可能只是由于工作原因暂时搬到这里几年，并建立了英国的养老金。或者说，他们可能已经在这里度过了他们的工作生涯，早就在国外退休了。还有许多其他情况，拥有英国养老金的夫妇发现自己已经和英国没有必要的联系了。许多人在这一点上会失败。

退一步讲，在满足“足够联系”的标准情况下，需要从法院获得申请许可，但如果是在同意的情况下进行（通常是为了执行其他地方的命令），这可以在提交申请和命令的同时进行。

如果在海外离婚之前没有寻求专业的英语咨询，可能需要获得对这些命令/文件的修改，因此最好在海外诉讼程序最终确定之前进行修改。

据网上的一些资料显示，几年前，一些律师行有可能会利用欧盟的一项立法（欧盟抚养费条例）来提供管辖权。简而言之，它包含了一项剩余权力，可以在特殊情况下发出养老金分享，前提是没有其他欧盟成员国的法院拥有管辖权。

虽然英国于2020年1月31日离开欧盟，但这项立法将在英格兰继续有效，直到2020年12月31日过渡期结束。但从2021年1月1日起，这种管辖权的基础将不再适用，因此拥有英国养老金、居住在国外的夫妇似乎无法通过这个途径获得养老金分享令。

因此，我们建议莎粉们在海外离婚结束之前考虑这个问题是至关重要的。一定要尽早听取专业建议。

丽莎看法

总而言之，我们认为，养老金问题一定不要忽视。如果有潜在的离婚，并且海外养老金存在于资产池中，应考虑以下问题：

仔细思考，在管理养老金的司法管辖区启动离婚程序是否更合适？

计划管理者是否会尊重并愿意执行养老金分享令？

思考一下将海外养老金与其他资产相抵消是否更合适；以及

是否可能更适合发出赡养令，以按计划重新安排部分/全部养老金收入？

好了，本篇分享就到这里。

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愈来愈多莎粉向我们咨询家庭法方面的法律问题，因此，我们推出一系列和英国家庭法有关的视频。以动画的形式，生动地向大家解讲各种问题，希望多少能帮助到莎粉们。

今天，丽莎为大家筛选了2条常见问题，并由我们擅长家庭法的张昕蕾律师，为大家提供简单易明的解答。

1. 财务披露是什么意思？

2. 法院会直接批准我和对方的协议吗？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 财产分割的世界，解答您的疑问。

《婚前协议和离婚财产分割, 要做财产披露。到底要做什么？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“财产分割”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

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James Cook

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在连续好几篇文章针对内政部3月15日发布的《HC 1118》抽丝剥茧地说明过后，丽莎今天要再带大家看看英国内政部又新发布的另一份移民法修订通知——《HC 1220》。

这份最新的通知是针对乌克兰当事人的相关申请路径，内政部宣布了将自今年5月3日起，新增/加开一类新申请路径——Ukraine Extension Scheme（乌克兰续签路径）。

这也代表，英国内政部正式确认了，乌克兰当事人将能通过3类路径入境/留在英国，分别是：Ukraine Family Scheme（乌克兰家庭签证路径），Homes for Ukraine Sponsorship Scheme（乌克兰赞助住房路径），和新增的Ukraine Extension Scheme（乌克兰续签路径）。

→ 上述3类路径都有什么不同？

1. Ukraine Family Scheme（乌克兰家庭签证路径）

首先第一类申请路径丽莎之前曾经介绍过，主要针对的是在英国境内有”定居类“身份家人的乌克兰申请人。

这类路径的申请条件为以下：

申请人需要先有居住在英国（UK-based）的家人，才能申请加入或陪伴该“家人”居住在英国；并且

申请人必须是乌克兰籍，或者是乌克兰公民的直系亲属（前提是该乌克兰公民，也必须申请Ukraine Family Schemend才行）；同时

申请人在2022年1月1日之前，必须是一直居住在乌克兰当地的（包括那些现在或稍早前已经逃离乌克兰的人）。

而对于“在英国”的家人（UK-based family member），内政部的要求为以下（该“家人”必须是以下其中一种）：

英国公民；

已“定居”英国，如持有英国永居身份、欧盟定居身份等“可永久居英”类别；

持有欧盟非定居身份（Pre-settled）且自2022年1月1日以前，已经在英国生活；

持有英国正式难民或人道主义保护身份。

基于以上条件，在申请的时候，申请人还需要证明“自己”和“UK-based家人”之间的关系，需要是以下其中一种：

直系亲属关系（Immediate family member）；

远亲/大家庭（Extended family member）；

属于“远亲”成员的“直系亲属”。

2. Homes for Ukraine Sponsorship Scheme（乌克兰赞助住房路径）

这类路径就和上面的Ukraine Family Scheme不同，在英国的”赞助人“不需要和申请人是亲属关系；同时，对于赞助人的”移民身份“要求也没有上面一类局限。

所以，如何成为”赞助人“？

首先，赞助人必须是居住在英国（UK-based）；

并且，赞助人必须至少持有6个月以上的签证（英国合法身份）；

赞助人必须确认，能够提供申请人来到英国后，至少为期6个月的住宿（也就是”赞助住宿“），并且提供住宿后不可以使原来的房子（住宿空间）过于拥挤，必须是”充足住宿“；

同时，赞助人的家庭，每位家庭成员都不应该有犯罪和违法纪录、不可从事非法活动和提供虚假信息等”不良行为“。

换句话说，想要成为”赞助人“还需要通过移民局的相关检查，确认了该赞助人”不会造成风险“才行。如果所赞助的”申请人家庭“里有未成年孩子或弱势的成人，赞助人还需要通过“加强”的DBS检查。

那么，如何才能“被赞助”（也就是申请人要有什么条件）？

申请人必须在2022年1月1日当天或以前，一直是居住在乌克兰当地的；在那之后如果申请人已经离开乌克兰而逃到其他国家，也能符合申请，但前提是申请人不可以在英国境内，这类申请不接受“境内申请”。

同时，申请人必须是乌克兰籍，不过申请人可以携带“直系亲属”一起申请来英。

在这里，直系亲属指的是以下：

合法配偶或民事伴侣；

未婚伴侣（已同居满两年）；

未满18岁的孩子；

父母（如果申请人是未成年的孩子）；

未婚夫/妻或已求婚的（即将成为）民事伴侣。

而当然，对于想要申请Ukraine Sponsorship Scheme的申请人来说，是需要有“合格”赞助人（这可以是个人或机构）的赞助，才能够以此路径来申请签证的。

3. Ukraine Extension Scheme（乌克兰续签路径）

最后一个就是最新增设的Ukraine Extension Scheme，针对的是目前人已经在英国的乌克兰籍申请人。

申请条件：

申请人需要是在2022年3月18日当天（或之前）持有英国合法身份/签证而人在英国的。

如果申请人目前人在英国，可是原来的签证已经过期一小段时间，是从2022年1月1日后才到期的；那么申请人也被允许申请Ukraine Extension Scheme。

同时，符合申请这类签证的人，也有权把自己的伴侣/配偶和孩子，一起申请留在英国。

→ 上列3类路径的共通点？

不论来自乌克兰的申请人符合申请以上哪类路径，一旦获准都是为期3年的签证。在这3年（36个月内）申请人可以自由在英国居住，可打工、可学习，也有权申领英国福利。

同时，这3类申请都是完全免费的，申请人除了不需要支付签证申请费用，也不需要缴纳医疗附加费（Immigration Health Surcharge），更不必支付前往签证中心递交生物信息的费用。

内政部也指出，如果当事人的申请被拒绝了，当事人仍然可以再次申请，并且“再申请”也依然是完全免费的。

文末，丽莎也要提醒，由于乌克兰相关签证路径是根据时势而推出的临时性政策，所以上述3类目前都不属于“有永居导向”的路径。

未来内政部是否会继续推出配套政策还很难说，但一般来说如果未来情况改变了，内政部认为当事人可以回到自己国家中了，那么当事人在3年的签证过后如果还想继续留在英国，就应该转成其他的签证路径。

如果您或者周围的亲戚朋友，对于上述新申请路径或者英国内政部的任何更新政策，有任何疑问或者需求，都可以联系丽莎移民部门。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英国企业面临“后新冠”危机，基准利率是否还会升高？
• NatWest银行夺回控制权，贷款融资管制将松绑？
• 英国更新反洗钱国家名单。
• 英国版GDPR上线，业界采用率较低。
• 广告标准局再发通知，打击夸张虚拟货币广告。

→英国企业面临“后新冠”危机，基准利率是否还会升高？

从今天（4月1日）开始，英国政府在新冠大流行期间支持公司各项政策即将结束。英国的高街商业正在面临着几十年来从未经历的危机。

公司面临的危机不仅仅是运营成本的上升、法定最低工资的提升、NI费率的上调，还有此前针对餐饮、酒店行业在新冠大流行期间12.5%的VAT税率恢复至20%。

此外，对于破产企业的保护也将会在4月1日结束，拖欠租金的商业租户可能会再次面临被驱逐的风险。

不仅如此，很多中小企业在新冠大流行伊始时申请了政府提供的首年免息贷款，以让企业度过艰难的新冠大流行初期。时至今日，这些贷款也需要得到清偿。

以上种种压力，都在现今英国大多数中小企业，尤其是餐饮、酒店行业中体现。尽管英国的经济尚在新冠大流行后的复苏期，但是不断飙升的商业运营成本和眼下正在发生的俄乌战事，让英国中小企业举步维艰，正处在悬崖边缘。

在英国财相苏纳克发布的2022年英国财政春季声明中（2022 Spring Satament）中，并没有给予这些行业太多支持。

这样的现状让人们英国未来经济复苏和发展充满了担忧，对经济发展前景的信心不足。

与此同时，英格兰央行为了控制通货膨胀的水平，在四个月内连续加息三次，将英国的基准利率利率从去年12月的0.1%逐步提升至当前的0.75%。

根据金融时报Financial Times的报道，市场预计，英格兰央行的货币政策委员会可能会在今年年底将英国的基准利率提升至2%，如果真的发生，英国的基准利率将会在未来的9个月内飙升1.25%。

当然，这只是一种可能性，但是英国未来继续使用加息的方式来控制通货膨胀的基本手段是可以预期的。这种货币的紧缩政策会拖累经济的增长，这种方式的确可以推高英镑的汇率，从而降低进口成本来抵制通货膨胀，但这种影响是相对温和的。

自英格兰央行在2021年12月开始收紧货币政策以来，英镑的有效汇率（考虑到英国的主要贸易伙伴的变动）已经升值0.93%。但近期的俄乌战事，让国际市场对作为避险货币的英镑看衰，出现了大幅度的贬值。

但理论上，20%-30%的汇率变动可能会在未来的3-5年才能传递到英国的消费者价格指数CPI，在未来或能看到英国CPI因此下降0.19%-0.28%。

按照目前的情况来判断，英国未来在大概率上还会继续选择加息的方式来控制当前的通货膨胀，这对于想要进行企业贷款、房产按揭、再抵押的莎粉来说，融资成本会进一步提升。在这样的情况下，您可以尽早联系丽莎，在您锁定贷款产品之时，丽莎帮您在短时间内完成交易。

→ NatWest银行夺回控制权，贷款融资管制将松绑？

本周，英国国民威斯敏斯特银行NatWest将以12亿英镑的价格从英国政府手中回购约5%的股份。这意味着，从2018年以来英国政府在此银行的投票权首次降至50%以下，为48%。NatWest重新拿回控制权成为了银行业的“高光时刻”。

英国政府曾拥有NatWest银行的大部分股份，该银行的前身为苏格兰皇家银行Royal Bank of Scotland，在2008年金融危机之时获得了政府460亿英镑的救助，因此也获得了银行的大部分股权。

在这一回购案中，NatWest向外发行了5.5亿股股票，相当于已经发行股票的4.9%。购买这些股票的机构以每股220.5便士的价格进行收购，远远低于2008年政府救助该银行时的股价，当时为每股502便士。英国政府真的“亏了”不少。

那么，NatWest的这场回购案到底会产生什么影响呢？

上文中，我们提到了英国经济当前的现状，很多人认为需要取消银行的一些监管预防措施，从而提高银行的盈利能力，并降低信贷成本。

而NatWest的回购案好似印证了这一观点，银行从政府手中夺回了控制权，让很多人为此兴奋。同时，政府也正在考虑放松管制措施，英格兰央行也表示愿意放宽对抵押贷款的一些限制。

但当前的经济情况充满了不确定性，经济低增长、通货膨胀发酵、提高基准利率，可能导致个人和企业难以偿还债务，这是都是经济出现“滞胀”的根源。

因此，在2008年金融危机后，要求银行建立流动性和资本缓冲是有原因的：这些预防措施使得金融机构在不威胁其偿付能力的情况下，将向信贷分配给更广泛的经济体，避免蒙受巨大损失。

而上次英国政府挽救苏格兰皇家银行正是让其成为了英国大部分经济体的最后贷款人，间接保护了债权人，保护了银行。如果管制措施过于放松，那么这种政府出面“救市”的情况很难再次复制。

因此，这次NatWest的回购案可以说明在2008年金融危机后，银行“涅槃重生”，重新“当家做主”，也或将促成对银行业的“松绑”。但许多金融行业人士认为，良好的监管和充足的资本仍是银行业需要继续保留的。

→英国更新反洗钱国家名单

3月29日，英国开始执行新的《洗钱和恐怖主义融资（高风险国家）修订条例》，其中更新了高风险国家的名单，此次列入高风险洗钱、恐怖主义融资和资金转移的国家共有25个，分别是（按照首字母排序）：

1. Albania 阿尔巴尼亚
2. Barbados 巴巴多斯
3. Burkina Faso 布基纳法索
4. Cambodia 柬埔寨
5. Cayman Islands 开曼群岛
6. Democratic People’s Republic ofKorea 朝鲜人民民主共和国
7. Haiti 海地
8. Iran 伊朗
9. Jamaica 牙买加
10. Jordan 约旦
11. Mali 马里
12. Malta 马耳他
13. Morocco 摩洛哥
14. Myanmar 缅甸
15. Nicaragua 尼加拉瓜
16. Pakistan 巴基斯坦
17. Panama 巴拿马
18. Philippines 菲律宾
19. Senegal 塞内加尔
20. South Sudan 南苏丹
21. Syria 叙利亚
22. Turkey 土耳其
23. Uganda 乌干达
24. United Arab Emirates 阿拉伯联合酋长国
25. Yemen 也门

丽莎提醒：如果您在英国的生意与这些国家和地区有业务往来，请注意款项的来源和使用用途，以免出现不必要的调查和法律纠纷。如果您在跨境商贸、英国商业方面有疑虑和问题，可以联系丽莎律师行的商业法部门，相信我们的专业的团队能够帮您回答或解决问题。

→英国版GDPR上线，业界采用率较低

英国脱欧后，拿回了很多本属于欧盟的立法权，因此在法律层面来说，英国需要重新制定或是在原有的法律基础上进行一定程度的修改，这其中就包含有关数据法案的修改。

了解相关数据法律的莎粉应该都了解欧盟的《通用数据保护条例》GDPR，这是一个较为健全，而且执行力较强的数据法，这一条例也曾经让很多互联网巨头在这一法案上“栽了跟头”。

其实，数据法案一直是各国政府对于本地数据保护、保留数据执法权的一个重要法律，尤其是在互联网进入5G时代之后，让数据深深掌控着社会的各个方面。

英国也试图在脱欧之后将自己打造成国际数据保护先锋，不过，英国脱欧后的国际数据传输协议IDTA生效后，这一想法可能会落空。

虽然英国政府出台了细节，规定了过渡期（从GDPR到IDTA）的条款，但是，条款注明了互联网公司和机构仍可以使用欧盟的SCCs（Standards Contractual Clauses），这是首个欧盟层面的数据处理协议模板。

这也就是意味着，处理英国和欧盟公民的数据的公司和组织可以使用SCCs将数据转移出英国和欧盟，正因如此，预计英国的IDTA采用率预计会更低，因为律师们并不想同时处理两套繁琐的文书，更愿意使用已经习惯的SCCs。

不过，仍有业内人士认为，英国版本的IDTA比欧盟的SCCs更加简单，因为他们代表了一个精简的、更容易的规则版本。因为欧盟的SCCs采用了“模块化”的方式，规定了合同图和适用于不同的数据传输情况，但英国的“表格化”方法可能容易遵循。

不论是使用哪种数据传输方案，在进行国际数据传输时都需要律师进行合规审查，如果您在数据方面的问题需要咨询，欢迎联系丽莎的商业律师团队，我们可以为您排忧解难。

→广告标准局再发通知，打击夸张虚拟货币广告

新冠大流行以来，全世界范围内的加密货币市场起起落落，有些人赚得盆满钵满，有的人倾家荡产。这和加密广告的宣传脱不开关系，很多人在某些加密货币的高点“上车”，随后赔的血本无归。

英国广告标准局ASA近日向50多家为加密货币做广告的公司发出了行政通知，要求他们审查他们的广告，确保这些公司了解并遵守规则。

这一通知适用于针对英国消费者和代表英国广告商的全球范围内的加密货币、加密货币交易所和其他涉及加密货币转让、销售或供应的广告和促销活动。

由于大多数人不了解加密货币的工作原理、不了解它们的波动性和监管方式，因此很多人受到广告的吸引，进入了这一投资领域，最后损失钱财。

为了尽可能地规避这一现象，ASA提供了明确的要求，并开始监控这些广告，如果没有改进，将会施以制裁。

ASA要求了哪些规则呢：

广告中须明确说明，加密货币在英国不受监管的，投资价值是可变的，可能会下降；

不得说明或暗示投资决定是简单的、容易的或是适合任何人的；

不得暗示或催促消费者购买，产生对错过投资机会的遗憾，或暗示投资是低风险的。

丽莎也想提醒广大莎粉，加密货币投资、NFTs交易都是具有风险的。如果您对这方面还不够了解，可以查看丽莎的往期文章：《NFT如此火热！平台交易如何避免被侵权和遭遇欺诈！》

好的，本周的《英国商法快讯》丽莎就先说到这里。如果您对于文章内容，如英国跨境贸易、英国公司法方面有疑问，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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