不少人应该知道，在英国，买卖房产的交易过程中，不论是买方或者卖方，都是需要聘请房产律师的。
对于有些初来乍到的投资者来说，可能不太清楚，为何在英国买房一定需要有律师；甚至，对于有些人来说，会觉得律师的工作有时会拖慢整个买房交易的进程。
比如，丽莎今早收到了一个这样的咨询：
A女士（化名）问我们，说她正在买新房的过程中，可是觉得她的房产律师动作一直很慢，A女士多次询（催）问（促）也不见她的律师加快。
她想知道，如果律师的慢动作导致她的房产交易不顺利、卖家不想卖她了怎么办？她是否又可以选择更换房产律师呢？
再进一步说，房产律师的工作到底又都在干嘛呢？
我们首先回复一下A女士前半部分提出的问题。
在更换律师以及和卖家交易的方面，需要先看卖家是否还有意愿继续将房子卖给买方（也就是A女士）。
如果说，卖家把该套房子放回房产市场上的原因（Put back on the market），是因为卖家就是不想把房子卖给这个买家（A女士）了，那么这一点基本是A女士即便更换了律师，也无法解决的。
这个时候，A女士选择去更换律师是没有意义的，因为交易不会继续进行了。
→ 为何卖方能反悔不卖？
继续回答A女士的提问之前，丽莎稍微给大家延伸补充一下英国买房程序。
在英国买房，一般会经过以下程序：
- 看房：购买人实际去看看房子，决定是否满意。
- 要是满意，购买人就会告诉房产中介，自己有意思要买。
- 然后，购买人需要提供中介自己房产律师的信息。
- 接下来，购买人就需要提供自己的资金来源证明；并且房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件（做为反洗钱检查之用）。
- 资金来源检查完毕，确认没有问题之后，买家和卖家的双方律师就会交换联络信息。
- 买方和卖方开始进入法律程序：买方的律师会开始针对房产本身进行调查；卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。
- 检查完毕后，如果买方律师认为房子结构上有任何问题，可以在这时候提出；也可以和卖方谈价，像是认为该套房产应该低于市场价多少等等。
- 如果觉得没问题了，买方确定想买下房子，就可以进入双方正式交换合同（Exchange Contracts）的阶段。
- 交易完成后，买家需要支付剩余的所有款项，然后就可以拿到房子的钥匙了。
- 接着，买家的律师需要帮购买人完成缴交印花税（stamp duty）和申请土地所有权登记，也就是在英国地产登记局（UK Land Registry）完成注册登记。（在这个阶段，虽然买方律师仍在做最后的收尾，但已经拿到钥匙的购买人，在这个期间已经可以搬入新房了，不必等这最后的程序走完才能迁入。）
从上面列出的“买房流程”中，可以看到特别被画重点的“交换合同”。
所谓的交换合同（Exchange Contracts），指的就是－买卖双方律师完成合同的起草、交换工作，双方可以各自签订合同了。
交换合同后，双方会订定一个交易完成日期，然后在这个阶段，买方通常需要先支付10%的头期款。
需要特别注意的是：在双方正式交换合同之前，也就是上面程序的第8点以前的任何一个步骤，买卖双方随时都可以－没有任何理由就退出。
但若是已经进入了双方正式交换合同，就不能说走就走了，走了可能就是违约了。
回到A女士的例子。如果说，双方还没有正式“交换合同”，不只卖家可以反悔不卖了；其实就连A女士，也可以反悔不买了。
再进一步说，假如双方已经交换合同了，那么这时候想要“更换律师”的意义也不大。
原因是，一旦双方正式交换合同（Exchange Contracts），交易完成日期（Date for the Completion）就会被确定下来，这时候即便更换了律师，也不会推进这个日期而使交易更快完成，所以也没什么更换律师的必要了。
→ 所以，房产律师都在做些什么？
第1步：开档案
一旦您指定了一位房产律师，他们就会为您开档案，并向您发送一封业务条款的信函。文件中会有一份信息表，要求您填写基本信息，如您的联系方式、出生日期和国家保险号码。此外，您还需要提交带照片的身份证明，如护照或驾照，进行客户身份检查。
在这个阶段，您的律师还需要向您拿到有关房地产经纪人的信息，以及贷款公司的详细信息。同时，您的律师将与卖家律师联系，通知他们，您已经委托代理律师。
第2步：收到卖方律师的所有文书工作
当卖方律师做好准备，比如，起草好合同后，会立即将其与房产所有权（或“契约”）的副本以及土地登记处要求的任何其他文件，一起发送给您的律师手中。
另外，您的律师还会在这个阶段收到该房产的其他协议文件：
物业信息表：卖方必须提供有关于房产的全部事实，其中包括规划许可、邻居纠纷、建筑工程到锅炉最后维修事件等一切信息；
固定设备和物品表：卖方要说明销售中包括哪些固定装置和设备，包括从地毯、冰箱、灶具、灯具、衣柜、窗帘等等一些。如果表格中有买方不想要的物品，或者不包括双方都同意留下的物品，买方可以通过房产律师对此提出异议；
租赁信息表：如果您购买的房屋是租赁产权的（通常是公寓），这将列出一些因素，如应付地租的金额以及自由持有人和/或管理公司的详细联系方式。
第3步：开启物业搜索和调查
您可能在看房的时候，已对需要购买的房产有一定的了解了。但是，很多潜在问题是肉眼看不出的。这时，就得由您的律师出马了！
您的律师负责开展物业搜索和调查工作，这是房产转让环节的一部分，房产律师将会组织一系列的调查工作，包括：
向地方政府申请以及审查相关文件。这将为您提供有关规划问题、道路工程和铁路附近的信息，道路隐患等等，这些都可能影响您对房产的使用问题；
供水和排水检测。这项搜索可以帮助您了解该房产是否与公共下水道和主排水系统相连；
环境调查。包括土地是否被污染和容易被淹没。
在这个过程中，您可能需要交一笔当地政府搜索信息的费用，预算可能会在300英镑左右。
另外，您的律师还会在这个环节对您的财务进行调查。比如：检查抵押贷款报价，并确保满足贷款人释放资金的所有要求。如果买方没有获得抵押贷款，房产律师将检查用于购买房产的资金来源，确保反洗钱的相关要求。
第4步：检查文件并提出疑问
当收到卖方律师的文件后，律师通常也会收到房屋调查的结果。
接下来，您的律师就会开始检查这些文书了。他们通常还会拿着卖方提供的资料以及真实的调查结果进行对比。他们将需要针对不同问题向卖家律师提出疑问。例如，他们可能发现您想买的房子有被淹的风险。
如果您购买的房屋是租赁产权的，您的房产律师还会就租约的长度、有哪些限制、您需要支付的维护费和地租等提供建议。
当所有的询问都得到满足后，买方的房产经纪人将为买方准备一份房产报告，其中包含买方需要了解的关于该房屋的所有信息，并被要求在报告上签字。
现在，大多数文件都可以通过电子邮件发送给您。不过，由于有些文件内容太多，必须要采取邮寄的方式，您的律师也可能会问您拿到地址，邮寄寄到您家里。通常来说，像指示表和卖方财产信息表之类的文件，您可以签署、扫描并通过电子邮件发回。其他文件，如契约，需要原始签名。
第5步：安排首付和合同交换
一旦所有的查询和搜索完成了，买方律师将要求买方支付定金，并向抵押贷款机构申请资金。
随后，您的律师会和您讨论一个理想的搬家日期，该日期需要与卖方的律师和产业链上的其他各方达成一致。一旦商定了完成日期，您的律师就会在这个阶段确定可以交换合同的日期了。同时，买方律师将准备好转让契约，并将其发送给卖方的房产经纪人签字，以便为完成交易做好准备。
一旦这个过程开始，交换将会逐级进行，并将在设定的时间框架内完成。一旦程序完成，完成日期就不能再改变。
第6步：完成
一切就绪后，您的律师就给您发送最后的完成声明。请记住，在房产交易完成之前，您任何未完成余额必须要支付了，包括：律师代表您向第三方支付的费用，如印花税和管理公司费用、法律工作本身的费用、搜索费用等等…
在完成交易的当天，您的律师将把费用发送给卖方的律师。一旦现金到了卖方的律师那里，他们就会打电话和您确认交易完成，并授权房产中介将钥匙交给您。
第7步：印花税申报
当您顺利交房后，您律师的工作还没有结束。他们首先需要做的就是替您做房产印花税的申报。按照法律规定，印花税的申报和交付都必须在房产交易完成后的30日之内完成的；否则您可能会面临罚款和利息。同时，没有印花税申报，房产是无法登记注册的。
第8步：登记所有权变更
印花税申报之后，房产律师就需要在土地注册处那里处理房产所有权的变更。
通常来说，交易完成后，卖方律师将把已签署的契约发送给您的律师。然后，他们将把契约和抵押贷款契约一起提交给土地注册处进行登记。一旦土地注册处完成注册，您会收到一份副本，这是您的所有权证明（如果有契约的话），以及您新物业的任何担保。
如果是租赁产权的房产，您的律师也会通知房东或管理公司，租约已转让给您。这样一来，他们就知道该把任何服务费和地租账单寄给谁。
需要指出的是，目前英国房产登记全部是网上的，已经不再有纸质的房产证了。等到房屋登记后之后，您收到的也不过是几张黑白的纸张，证明您的房产登记已经结束。
→ 房产律师的工作恐怕比您想像得更加繁杂？
从上面的详细说明，想必莎粉们都对于买房流程和律师所做的工作，更加了解了！
有些人原本可能会想说，房产律师的工作也不过就是经手或起草几份文件，有什么好搞那么久的；可事实上，律师的工作涉及不同层面的调查以及与多方的协调和对接，所以这也涉及到其他方的回复是否够及时，才能使整个流程更加顺畅。
一般来说，从委托律师到完成，整个房产转让的过程需要2-3个月。然而，这个过程的长短取决于个人情况以及交易中所涉及的人，往往会有一些因素耽误了当事人的买房进程。
比如，以下常见的5种情况：
- 您的房产交易是链条式的
这就是说，卖给您房屋的人也在买房（同时把房子卖给您的卖家，也正在买房）。这也就意味着，这些交易必须同时完成，否则就有一方或者多方都可能面临无家可归的情况。
另外，如果您这边在买房的同时也在卖房的话，这个链条会更长，所需要的时间也会更久，因为在交易链条中的人都需要把自己手中的房屋卖掉，才有可能去购买新的房屋。
链条越长，交易所需要的时间也可能会越长。因此，您在寻找房屋的时候，一定要看是否是链条式的交易。如果是的话，您要有心理准备，您的房屋交易可能需要几个月甚至更长时间才可以完成。
- 管理公司对租赁（产权）物业的信息反馈缓慢
如果您购买的是租赁房产，交易可能比购买永久产权的房产更复杂。对于这种类型的房产交易，您的律师需要从永久持有人、和/或管理公司那里获得信息，包括费用（如地租和每月服务费）、建筑物保险证明和前几年的账目。所以，对方的反馈时间也决定了您的交易进程。
丽莎建议，当您决定要买租赁产权的房产后，您应该在一开始就向您的律师说明情况，然后事先联系自由产权人或者管理公司，提早催促他们提供信息。
- 买家未及时透露存款等信息
不管买家准备多少首付款，贷款机构都需要知道您的存款是怎么来的。如果全部或部分存款是父母或亲人赠与的，您的律师有责任向贷款机构申报的。
大多数贷款机构要求一份存款来源声明，以确定这笔钱是不需要偿还的。很多时候，买家不知道这个情况，他们可能没有及时和律师说，最后耽误整个过程。
因此，我们建议，您在房产转让过程的一开始就应该向您的律师主动提供关于存款的相关信息。并且提前要求赠与方签署相关文件。
- 第三方延迟答复未完成的询问
您的律师会查看卖家的所有文件，并向他们的律师提出一些疑问。如果这些疑问需要第三方提供信息的，就可能会出现耽误的情况。
我们建议，您需要与律师保持定期联系，并保持耐心。您可能需要给予理解，律师们通常需要遵守行为准则的，必须彻底完成这些检查，所以细心检查是很重要的（这对于您需要购买的房产也是更有保障的）。
- 地方政府工作拖拖拉拉
为了帮助您发现房屋潜在问题，房产律师会到地方政府进行当地搜索。
英国各地政府的工作效率咱不好说，一些地方政府几天就能给律师返回需要的文件，其他地方得等个几个星期。这是谁也无法控制的。
因此，我们建议，您应该在房产环节一开始的时候立刻向您的律师申请搜查资金，让他们尽可能早地开展调查，以减少延误的风险。
- 人员资源不足
由于购买房屋对所有参与者来说都是一项重要的工作，在完成之前，有很多行政和法律工作需要完成。
除了您的房产律师外，其他第三方，如卖方经纪人、抵押贷款人、卖方的律师和测量师也会参与到交易中。
在夏季、圣诞假期前，或者前段时间的印花税假期，在这些火热的购房季，即使再高效的团队，他们也会受到人手不足的影响，从而减慢完成交易的时间。
在这里，我们希望各位买家多一份理解，如果您真的非常着急，尽量避开购买旺季。
丽莎结语：
至此，从A女士的提问所衍生出的回答和说明，应该也能够解答到其他一些遭遇相同情况或持有类似问题的莎粉疑问。
对于A女士来说，如果说她的卖方依旧有意把房子卖给她，并且双方也还没有正式“交换合同”，在考虑了以上丽莎为她列出的相关因素和考量后，如果A女士仍然想要更换律师，自然是有权去更换的。
她原来的律师是需要把相关工作和文件，交接给新律师的；当然，A女士也需要针对原有律师已经做的工作，支付相应的费用。
另外需要提醒，A女士在更换律师前，也可能需要先去询问一下贷款银行是否同意，尤其是如果当初银行提供的贷款产品，是附有免费法律服务的话（那么该“套餐”已经指定了银行配合的房产律师）。
→ 最后，想要找一个靠谱的房产律师？丽莎建议您可以参考并依循以下指示，进一步做选择：
向朋友或家人寻求推荐；
在网上搜索，查看客户评论；
确保房产转让师是有资质的（英国律师协会会员或持有执照的房产律师）；
找有房产转移经验的律师。一家律师所里，几乎所有律师都有资格做房产转让，但不是所有的律师都有这方面的经验。所以，如果您决定使用律师，请确保他们有房产交易方面的专业知识和经验。最好是找他们专门的房产部门。
在您购房的时候，您的房地产经纪人也许会给您推荐他们合作的律师，或者说一些抵押贷款机构也有合作律师团队。如果您比较怕麻烦，那么，选择他们推荐的律师团队确实会为您省事不少。不过呢，您有可能会被要求收取一笔稍微较高的律师费。
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