10月7日，英国政府官网向市民公布了7月房产价格指数表（UK HPI），与Zoopla前不久公布的数据一致，房产市场持续回暖，房产价值持续增值。

 

紧接着，英国最大房地产网站之一的Rightmove 公布了过去十年英国房产涨幅的数据，数据显示，英国房价在十年内呈现持续增长的趋势，其中，布里斯托，伦敦，肯特郡和艾塞克斯的房主成赢家。

 

与十年前相比，布里斯托的平均房产升值超15万英镑。

 

那么，对于这些赢家们来说，是否该赶在房产市场回暖的阶段出手房产？卖房前，又该注意什么呢？

 

 

• 政府公布7月房价指数（HPI）

 

政府7月份的房产价格指数显示，自2020年6月以来，英格兰房价月度平均上涨了0.7%，每年2.5%价格涨幅使英格兰平均房产价值达254，688英镑。

 

其中，

约克郡和亨伯郡的房价月度涨幅最大，上涨了1.5%。

伦敦的月度涨幅最低，只有0.1%，

西米德兰地区的年度价格涨幅最大，上涨了4.3%。

东南地区全年价格升幅最低，升幅为1.0%。

 

该数据表显示，英格兰独立式楼房平均价为£386,985，比去年增长3.0%；半独立式楼房平均价为£241,251；比去年增长3.7%；排屋平均价为£207,347，比去年增长2.8%；公寓式套房平均价格为£226,190，比去年下降了0.5%。

 

【图】

 

自2020年6月以来，伦敦的房价平均上涨了0.1%，每年1.3%的价格涨幅使伦敦房产均价达£484，864。

 

【图】

 

从数据可以看除，英国威尔士的房价呈现最强劲的增长趋势，截至2020年7月，威尔士的房价年增长率达3.6%，总体房产价值达170，415英镑。

 

其中，独立式楼房平均价为£256，052 ，比去年增长3.6%；半独立式楼房平均价为£165，533，比去年增长4.2%；排屋平均价为£132，492，比去年增长3.7%；公寓式套房平均为£170,415，比去年增长3.6%。

 

【图】

 

• 布里斯托房价十年涨幅最大

 

近几个月， Zoopla, Rightmove 以及政府官网分别为市民提供房产价格指数表。虽然各方的数据略有不同，但总体评价都是：受疫情以及印花税假期的影响，英国房产售价出现了比较罕见的现象。正如经济学者们所说，伦敦以外的房产价值呈现出迅猛的上涨势头。

 

政府认为，印花税假期和首次购房者帮助购买计划支持房产市场的蓬勃发展，英国房产市场的复苏势头非常好。但是，由于这些支持购房的举措将逐步取消，经济学者们对今年后半期的房产市场持谨慎态度。

 

也就是说，谁也不敢确定未来的房价走势，它是持续上涨，还是会出现大跌的局势？

 

那么，房主们到底如何抉择呢？是继续观望，还是趁着房价上涨，房产需求旺盛的时候立刻卖房呢？

 

近日，英国房地产网站Rightmove给的一份数据表，没准会给您带来新的思路。

 

Rightmove的专家团队通过分析200万套房产，总结了英国房产价格在 2010年9月至2020年9月期间的变动，并公布了过去十年房产升值的最大赢家和输家！

 

从全国范围看，英国房产在十年间平均售价上涨了 £93,046英镑，相当于上涨了41%。从不同类型的房产看，两房或以下的首次置业房产的要价在十年内上涨了39%，三房和四房的第二梯队房产上涨了41%，五房及以上的顶级房产上涨了32%。

 

从地区来看，伦敦和英格兰东部的平均售价十年增长幅度最大，分别上涨了62%和48%。

 

同时，威尔士的平均售价与2010年9月相比上涨了26%，苏格兰的平均售价上涨了21%。

 

从城市的房价涨幅来看，布里斯托的房主成为最大赢家，该房产价值列入房产涨幅的榜首，比伦敦房价涨幅还要高！

 

比如，Easton，布里斯托著名的街区，在2019年被Time Out评为布里斯托尔 “最酷 “街区，目前，该街区的平均售价为£283,397，与2010年的£128,696 相比，上涨了近15.4万英镑。

 

另外，布里斯托的Whitehall 区域也冲进涨幅榜首排名前10，排在第八名。数据显示，该区域房产在十年间增长102%，目前，平均房价为£295,574 （十年前：£146,694）

 

除伦敦以外的第二大涨幅区域是肯特郡的Swanscombe镇，那里的平均价格在十年间增长了106%，目前，它的平均房价达£327,106。

 

埃塞克斯的Tilbury和Vange 也在十年内上涨超82%。

 

当然，前10的赢家少不了伦敦。从数据可以看到，伦敦 Walthamstow是涨幅最大的区域，自2010年9月以来价格飙升了117%。紧随其后的是伦敦北部、东部和南部的地点，Peckham、Tottenham、Forest Gate和Elephant & Castle的价格都增长了103%到107%。

 

不过，英国并不是每个地区的房产价值都在上涨。奈恩，英国苏格兰北部旧郡的房产价呈现持续下降的趋势。当地房产买家眼看着自己的房产价值在过去十年中下降了15%。如今，平均价格不到£200,000。

 

除此之外，英格兰东北部约克郡的小村庄林索普，当地房产也在10年内下降了12%。数据显示，那里的一栋普通房子现在的价格是£128,352。

 

• 卖房前的小TIPS

 

Rightmove的地产中介Time bannister认为：

 

“如果你是一个在布里斯托尔住了十年或更久的卖家，这可能是一个真正的机会，看看你是否有能力交易起来。”

 

房产十年的走势，确实可以让业主看到，自家的房产到底是升值还是贬值，在现阶段可拿到的回报率有多少，是不是最佳出售的时刻。

 

那么，单从Rightmove 总结的数据看，排名前10区域的房产回报率确实是可观的。特别在印花税假期以及房产需求旺盛的阶段，对于那些已经有想法出售房产的业主们来说，现阶段确实是个好机会。

 

但是，对于原先并没有计划出售房产的业主们来说，丽莎认为：不管是房价每月的走势图，还是房价十年涨势的数据，它们仅仅是一份参考材料。您应该做足功课，再决定是否要出手。

 

假如，您确定要出手自家的房产了，在这里，我们提出以下几点建议：

 

第一，梳理你的财产状况。

 

一旦您决定出售房屋，您需要与抵押贷款机构进行交谈，让他们知道您的计划。比如，了解未偿还的贷款余额等等。

 

另外，您还需要对目前的房产卖出的价格做一些研究，最好找一个靠谱的房产中介。

 

我们就拿布里斯托举例，以上10年增长是15.4万英镑，但这只是一个平均值，该区域不同的地段会有不同的价格。也就是说，您实际获得的回报很有可能超出这个数，也可能低于这个数。

 

所以，我们认为，找一个专业人士是有必要的。

 

第二，准备好房产。

 

一旦您决定要出售房子或公寓，那么，房产中介就会其进行估值，或者让潜在的猎房者来查看它。所以，您一定要保证您的房产完好无损。我们建议，您要进行一次大清理，或者做一些装饰以及深度清洁。

 

比如，重新给家里的墙壁刷上一层漆，然后，请专业的清洁公司对家进行深度清洁，解决好烤箱、淋浴门和沙发下面的问题。

 

另外，如果有花园，尽可能清理好自家的花园，把植物都修剪整齐了。或者，您也可以重新刷粉大门和栅栏，甚至可以准备个新桌椅给买家喝个下午茶。

 

第三，一定要检查建筑工程的授权以及相关的资质证明。

 

最近，丽莎也报道了两篇房产知识，一篇是外墙火灾审查证书不过关，导致业主无法销售自己的房产。

 

延伸阅读《就因这一纸证书让无数公寓成烫手山芋，买不下，售不出！》

 

另外一篇则是业主小区环保卫生不过关，最后，该房产的市场价值评估只为0英镑。

 

延伸阅读《你房子的市场价值，还不如一件衣服？》

 

也就是说，有计划出售自家房产的业主，请您一定要检查好房产是否获得相应的许可，因为，潜在的买家是不愿意继承任何问题的。

 

第四，当收到多个兴趣买家的邀请和报价时，一定要多方考虑，不能只挑出价最高的买家。

 

首先，要考虑是否是现金买家？虽然，许多买家需要抵押贷款来购买您的房屋，但有些买家有能力以现金支付的。那么，现金买家往往意味着交易更快，更顺利。特别是在疫情阶段，银行在收紧了贷款政策，现金买家一定是最好的选择。

 

但是，请记住：一定要在这个环节请律师来确认现金买家的资金状况，避免高风险买卖。

 

除此之外，您还得考虑：他们是第一次买房吗？专家认为，在选择潜在买家时，第一次买房者是一个很好的选择，因为他们在买房前不必卖房，这也意味着出售过程会比其他买家更快。

 

最后，如果没有现金买家和首次购房者对您的房产有兴趣，那么， 您就需要在其他潜在买家中进行选择。

 

如果是这种情况，请了解他们是否有 “抵押贷款原则协议“。这主要是贷款人根据对借款人情况的初步评估，写出他们愿意贷款多少的信。它将表明潜在买家的抵押贷款申请被接受的可能性。

 

在这里我们想要提醒，受疫情影响，首次买家在贷款时可能会受到限制。所以，您也要通过以上情况对首次买家的经济状况进行评估，看看他们是否能够顺利通过贷款。在了解的同时，也不要错过其他买家的邀请。

 

• 如果不销售，如何处理？

 

从近几个月的数据看，房价确实保持强劲的上涨势头，英国房产市场正在逐步回暖。所以，并非所有房主或者投资者都想卖掉房产，有些想持续观望，看看未来更加可观的回报。

 

丽莎看到，网上也有很多帖子在教大家如何升值房产，比如拿来出租，短租等等。还有一些文章也提到了：房产价值攀升阶段，业主可以把房产向金融机构重新抵押以获得现金流的方法。

 

虽然各有妙招，丽莎也想提醒大家，不是所有房产都适合拿来租赁的，比如福利房；另外，再抵押贷款相当于一个高负债运营，资金链很容易断，风险也比较高。

 

所以，不管您是决定立刻出售自己的房产，或者先留着等待继续增值，我们建议您赶紧找到一个好的房产中介和律师，因为他们是相当重要的！

 

专业人士不仅分析市场，帮助您对潜在买家进行审核，检查他们的情况、身份，以及是否有经济能力进行购买等。专业人士还可以帮助您管理房产，避免非法处理房产。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

在英国，房产估价是购房过程中最重要的步骤之一。

 

如果房产是通过银行或金融机构贷款购买的，他们一般会对房屋进行评估鉴定的。当业主想要把房产再次抵押时，银行也会请房产评估师来重新，已确定是否还可以继续用来抵押。

 

当然，房产价值可能会受多因素的影响而发生变化。可是，不论房价如何跌，也不至于跌到一文不值吧？

 

近日，英国布拉德福庄园的一处新建楼盘，13套房产的业主都被告知：

他们的房产价值为0。

 

究竟是房产本身出了问题，还是借贷评估过程有猫腻？

 

 

• 房产价值只有0英镑

 

2014年，Chris 和Steph 参加了政府的20% Help to Buy 计划，花了13万英镑在英国布拉德福德庄园买了一套三居室的新建房产。

 

2015年，他们的优惠抵押贷款期限到期，于是，他们想向其他银行重新申请贷款，却被告知：该房产不能抵押了。

 

“贷款机构的评估师来对我们房产重新评估，房屋价值评估表上写着，这个房产现在的价值只有0磅。”

 

评估师称，Chris 的房产没有按照建筑法规完成建设。

 

可怕的是，Chris和Steph 并不是唯一受影响的人，布拉德福德新建庄园13套房子都面临同样贬值问题。

 

2016年，27岁的Adeel以17.5万英镑的价格购买了这套房， 当他们发现房产价值只有0磅时，他们感到很震惊。

 

“我们有一个年轻的家庭。我的伴侣没有工作，我欠了我的抵押贷款机构15万英镑的债务，我正在为一个根本不值钱的房子付钱。”

 

庄园的另一位居民哈米德，他在2016年支付了18万英镑在该庄园买了房子。可是，评估师称，它的房屋并没有获得建筑监管证书，最后，该房产也被评估为0。

 

为什么，十几万购买的房产却一文不值？

 

• 真的会有0价值的房产吗？

 

 

丽莎房产部律师李依玲解释，房产估价是购买房子中最主要的部分。

 

在英国，当抵押贷款机构在评估是否可以向您提供抵押贷款时，他们需要确认两件事：您的还款能力和抵押贷款的房产价值。

 

每年，数以万计的房产会被贷款金融机构进行评估，来评定该房产的价值。很多情况下，抵押贷款机构会安排他们合作的房屋评估师来对其房产进行评估。

 

对房产进行估价时，房产估价师会遵循每个抵押贷款机构确定的指导意见来进行评估，而每个抵押贷款机构都是不同的。例如，有些贷款人要求估价师检查阁楼区域，有些则不要求。

 

贷款机构依靠估价师的专业知识和经验来确定可能构成安全风险的问题，以及他们认为可能导致该物业无法或很难在未来出售的问题来进行贷款的风险评估。（根据其贷款风险标准）

 

当房屋在被估价师按照贷款机构的要求进行评估时，那么诸如不合格的外墙、火灾隐患、因物业位置而产生的社会问题，甚至是日本结缕草等入侵植物的存在等原因，都可能引发 “零”估价。

 

那么，Chris 他们的房产为什么被判0价值呢？

 

从新闻报道看，他们的房产评估师认为该房产在建筑的时候，很多工作并没有按照建筑法完成，并且还涉及了环境污染的问题。

 

比如，该庄园背靠一个前垃圾填埋场。

虽然，这个场地已经有40多年没有活动了，但评估师表示，它仍然会排放有毒的甲烷气体，与其他气体结合在一起会致命。

 

另外，建筑商本应在每栋房子的地板下安装一层保护膜，但是开发商却没有安装。

 

除此之外，新开发的楼盘有时候也会出现水灾风险过高，地陷等潜在情况。

 

那么，在申请贷款的时候，估价师如果认为房屋存在这些问题，他们确实会认为房屋存在安全隐患，难以出售，因此将房屋的市价评估为0价值的情况。

 

布拉德福德市政委员会发言人告诉BBC：

 

“很明显，居民们被开发商和为开发商工作的机构辜负了 。据我们了解，一些居民已经成功地对开发商的机构采取了法律行动。”

 

 

• 丽莎分析：该房产律师可能失责

 

那么，问题出在了哪里？为什么在首次申请贷款的时候，当事人却没有发现这些问题？

 

李律师认为，Chris遇到的问题是非常值得讨论的房产纠纷案。

 

“问题可能出在评估师，他们给出了错误的判断；当然，也可能出现在开发商，他们没有按照建筑规定来建设房产；但是，消费者完全是可以在房产销售和做交易前就发现这些问题。所以，我们认为，很有可能是聘请的律师失责了。因为在整个过程中，律师起到了非常关键的作用。”

 

为什么这么说呢？

 

一般来说，业主向银行申请贷款的同时，房产评估师就要对该楼房进行价值评估，以确定是否同意放贷。

 

法律硬知识

 

那么既然贷款机构的评估师对房屋曾经进行了评估，并且给出了相应的评估价。现在的评估结果是房屋的市场价值是零。这是否说明当初贷款机构的评估师的评估有问题，从而误导了购房者，给当事人造成了损失呢？如果是这样的话，购房者是否可以起诉贷款机构的评估师要求索赔呢？因为是他们出现了错误。

 

此外，很多有过购房经验的人都知道，贷款机构评估师的费用其实也是购房者来出的。这是否说明，购房者更有理由起诉对方了呢？

 

这种想法其实是错误的。因为在整个评估的过程中，贷款机构的评估师只对贷款机构负责，不对购房者承担责任的。他们不是购房者委托的，和购房者之间就没有合同关系。他们的报告只是呈报给贷款机构的，不是让购房者作为评估房屋价值的依据的。至于他们的费用，也只是购房者在贷款机构的要求下主动支付的。这不能改变两者之间的合同关系。

 

一般情况下，购房者如果自己想知道房屋的真实价值，就需要自己另外出钱来聘请评估师对房屋进行评估。如果购房者自愿依靠贷款机构的评估报告的话，自己是需要承担后果的。

 

但是，Chris 所在楼盘属于新建房产，购房者在购买新建楼盘的房子时，不可能等到它完全建好再去申请贷款。也就是说，在建设过程中，房产评估师是不可能对房产完整的结构进行仔细盘查。

 

那么，如何确定房产价值呢？

 

首先，银行的房产评估师会按市场价进行评估；此外，还会根据地段以及附近同类房产进行进行对比，并且估算交房时房价的变化，最终来确定该房产价值。

 

不过，它最终是否真的值这个价？评估师还需要相关资料，对房产其他方面进行审查，比如房屋外观，花园，游泳池，车库，建筑材料以及环保设施等等。

 

当然，由于新建房屋的周期都比较长，在很多情况下，贷款机构在放贷前未必能够就能获得所有资料。在这个时候，最关键的就是购房者律师。

 

一般情况下，购房者的律师会做把关，并开展一系列的调查工作。这些工作就包括对房屋进行必要的调查。对于新开发的楼盘，环境污染，下水道和污水排放，道路的安排等都是必须的调查。

 

律师同时会要求开发商提供相应的证书，比如相关的质量保险，地方政府房屋监管部门的合格证等，来证明该楼盘的建设没有问题。

 

只有等到这些调查完成之后，律师才可以告诉客人完成交易。如果律师同时代理银行的话，律师在这时候也会给银行开出证明，要求银行房贷。

 

李律师称，也许就在这个环节上，律师疏忽了，以至于当事人也不知道楼盘存在问题：

 

“从新闻看，当事人确实也投诉了他们的房产律师。虽然，该律师否认失责，但也给予他们相应的赔偿。由于该案件还在调查当中，我们也不知道究竟是哪个环节出现问题。不过庆幸的是，当事人开始走法律程序，我们希望能早日解决。”

 

• 搜集好证据 为申诉和索赔做准备

 

那么，消费者如何避免同样的事情发生呢？

 

首先，在购买房产前，一定要找一家信任的评估师来对该房产进行评估，心里对该房产有初步的价格估算。其次，对于新建楼房来说，整个评估程序非常复杂，买家一定要找一个信赖的律师把关，帮助您完成这些步骤。

 

假如，在申请贷款时，您的房产真的被评为0价值，我们认为：您应该与您的抵押贷款机构进行讨论，并了解为什么房产被赋予 “零 “价值，以及您可以做些什么来纠正这些问题。

 

如果在最初的评估时，测量师没有查看房产内部，而你觉得内部确实增加了房产的价值，或者你认为他们遗漏了一些东西，你可以要求更全面的估值（如购房者报告）或重新评估。

 

第三，由于不同的贷款机构对于房产评估的要求不完全一样，如果对该评估价格不满意，您可以选择向另外贷款机构重新申请。

 

当然，如果您质疑相关评估的结果，想要进行申诉的话，一定要做好准备，比如，搜集好证据，比如该地区可比房屋的类似销售价格的证据。您当然也可以自己聘请评估师进行评估，并把相关的结果提供给贷款机构。

 

最后，如果您正在遭遇像Chris这些业主们同样的情况，我们认为您应该要立刻咨询律师，看一下自己购买房产的过程中到底是什么地方出了错，是哪一方出了错，是否可以走法律程序，提出索赔！

 

丽莎认为，在购买房产过程中，为避免买房风险和陷阱，律师是最关键的人物，我们团队致力于向客户提供最专业的法律意见，为您解决难题。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

自解封之后，英国政府使用不同招数来激活房产市场，促进房产交易。

立目标，推政策，免税费，降首付…

一系列政策推出后，英国房产交易确实逐步回暖。

 

为促进房产经济，鲍里斯给政府的目标一向很简单：“建，建，建！“

可是，住房供应量是否真的跟得上需求量？

 

据英国住房、社区和地方政府部的数据显示，疫情致建筑行业全面停工，今年英国新房建设数量呈现了2000年以来最低水平，并称国家需更多类型的社会住房。

 

10月7日，政府回应了英国住房、社区和地方政府部的报告，并承诺将会再投120亿英镑促进住房供应量。

 

随着建筑工人陆续返回工作岗位，政府大力推进项目建设，住房建筑的局势是否会快速扭转？

 

【Banner】

本期房产新闻法律顾问：邹燕葶，房产交易顾问

 

 

• 英格兰住房建设量创历史新低

 

据英国住房、社区和地方政府部的数据显示，2020年第二季度，英格兰新建住宅的开工量为15，930套，与2020年第一季度相比减少了52%。与一年前相比，本季度开工量下降了59%。

 

Zoopla称，这是2000年以来最低的季度开工数字。

 

此外，英格兰新建住宅的竣工量也很低。从数据可以看到，2020年第二季度的竣工量为15950套，比去年同期水平低64%，这也是自2013年以来最低的竣工数字。

 

按此估计，截至2020年6月，新建成的房屋数量为147180套。与2019年相比，减少了15%。

 

另外，我们可以从政府提供的数据图看到，英国住宅建设的竣工量在2007-2008年金融危机期间也出现了低迷的趋势。

 

不过，从2009年开始，开工量开始恢复，在接下来的两年里，开工量和竣工量趋于一致，并非常平稳。在2013年至2018年期间，开工量和竣工量开始逐步增长。

 

直到2020年，开工量和竣工量的数据又出现了急剧下降的趋势。

 

毫无疑问，数据降低，疫情是罪魁祸首！ 3月，英国因疫情进入全国封锁状态，建筑工地全面暂停施工。

 

虽然，工地在解封后已经恢复施工。可是，由于社交隔离，工地必须分阶段开工，建筑商不得不遵守社交隔离的指示，这严重降低了房产的建造速度。

 

英国Building 杂志报道，伦敦的住宅建设本季度完成了20，760套，这远远没有达到首都需求的数量。

 

伦敦议会住房委员会上个月发布的一篇报告显示，伦敦需要在2016年到2041年期间建造超过160万套住房，以满足住房短缺的需求。

 

也就是相当于每年要有65，878套新房，其中三分之二是社会经济房。然而，按照伦敦的现状：只能在未来20-25年每年提供52000套住房。

 

该杂志认为，鲍里斯每一次豪言壮语：“建，建，建！“，恐怕真的是：空谈理想。显然，在房屋建设成果方面，根本并没有像他承诺的一样。

 

• 建筑工程有望快速恢复？

 

这样的建设低迷期会持续多久呢？

 

昨天，金融时报称，尽管住房建设在前几个月受到非常大的打击，但是解封后，建筑工人被允许返回工地开工，住房建筑开始有了恢复的迹象。

 

特别是9月份，受小型住宅热潮的支持，建筑材料和住房商品的需求增长。

 

HIS Markit的经济学家Eliot Kerr 说，

“英国建筑活动在9月份出现了强劲反弹的增长。在所有建设项目中，住房建筑呈现出非常好的表现”

 

另外，据英国房产报SH报道，英国建筑租赁公司SKRAP 对英国2000家建筑公司进行调查并发现：英国的大部分建筑公司已逐步恢复工程。

 

近一半的建筑企业（44%）报告说，工作流程已经达到封锁前的水平。那些恢复开工的项目中，建筑承包商看到最大的需求是住宅项目（48％）。

 

SH称，近半数的建筑商（46%）表示，他们确实在政府推出的新政策中受益了。

 

Lords 建筑商Jamie Herd说，

 

“政府的优惠贷款计划促进了建筑企业的现金流，使他们能够继续工作，总体而言，行业内的工作正在恢复正常，是好的开始。”

 

Skrap联合创始人Hussain Hilli补充道：”虽然建筑活动在停工期间有所萎缩，但这项调查为建筑业提供了一个谨慎乐观的音符 。”

 

 

• 疫情和脱欧双重压力下，建设投资被抑制

 

不过，经济学者在接受金融时报时表示，尽管9月房屋建筑工程量增长了32%，但产出水平仍远低于2月疫情爆发前的水平。并且，未来一两年，建筑行业的发展会持续呈现不稳定的趋势。

 

为什么呢？

 

首先，房屋建设发展的投资被抑制了。

 

专家称，政府的政策确实正在生效，建筑商也非常努力，但很大程度上取决于投资者如何看待疫情和Brexit对英国经济的影响。

 

丽莎了解到，目前还有很多未正式开工的建筑企业，他们明确表示，由于经济状况不确定，投资商推迟了投资决策。

 

建筑咨询公司McBains的总经理Clive Docwra在接受房产眼采访时说：

 

“建筑行业现在面临着双重打击–既要努力从疫情的影响中恢复，又要承受Brexit协议的不确定性——在退欧协议的情况变得更加清晰之前，投资者暂缓将资金投入新的开发项目。”

 

劳埃德银行商业银行基础设施和建筑团队的关系总监Max Jones接受金融时报采访说：

“尽管本月活动增加，但仍有一种感觉，即这是建筑业暴风雨前的平静，未来几个月有几个关键的里程碑—除了疫情带来的经济不稳定，另一个就是英国与欧盟关系性质的改变。”

 

另外，建筑商们认为，疫情将持续挑战他们项目交付的进度。

 

英国一家建筑公司Justus高级副总经理Jim Boots 解释说，劳动力紧张是导致工作放慢之一。

虽然要求工人重返工作岗位，但很多建筑公司担心工人传染疫情，并不敢让所有人重新恢复工作岗位，很多时候管理人员无法达到工作现场而导致工作放缓。

 

第二，社交距离的要求严重影响他们的开工进度。

 

最后，疫情也把全球供应链都打乱了，很多建筑材料采购慢，这也大大影响了他们的施工进展。

 

他们还担心，随着第二波疫情越来越严重，也许还会引起另一个大规模的封锁，到时，他们也不知道什么时候才能顺利完工，交付。

 

• 政府宣布再投120亿建设经济适用房

 

不管政府如何为国家的住房建设立下目标，疫情无疑给这些雄心壮志带来沉重的打击。

 

房屋建筑商未能开发出足够的新房，英国许多地区，尤其是英格兰，也许会出现住房供需不平衡现象，那么，房产市场也将发生一系列连锁反应。

 

比如，房产售价不稳定。

 

根据Nationwide的数据，上个月房产售价创下四年来的新高，潜在的需求和印花税假期继续推动房地产市场。

 

Building 杂志认为，疫情和Brexit的双重打击导致了房屋建造率的空前危机，他们认为，政府应该尽快想新的方法来促进建筑市场恢复。

 

比如，政府可以制定新计划，以鼓励开发商尽快完成已获得规划许可的开发项目。另外，由于私人商品房市场可能在近期内继续停滞不前，政府可以加快对社会住房的支出。

 

近日，英国住房、社区和地方政府委员会也在报告里呼吁：政府需要增加投入，以促进国家社会住房的供应量。

 

10月7日，英国政府对此报告作出回应：

 

政府称，国家确实需要更多类型的社会住宅供应。他们认为，经济适用房的建设在住房供应方面发挥着关键的作用。

 

2020年3月，政府已宣布进一步投资经济适用房，并提出了预算案。

 

现在，政府决定要再投120亿英镑到该计划中，为促进2025/2026年的经济适用房建设。

 

政府称，国家将建造多达18万套经济适用房，并且提供各种不同类型的房产，为不同情况的市民提供帮助。

 

政府表示：

 

“国家需要更多的房屋，而这要从改革规划制度开始。通过实施规划改革，我们将确保我们的规划系统创造和支持繁荣的社区，并提高质量、数量和效率。我们还需要更好地利用已有的、适合建房的土地。我们也要更好地利用现有的、适合建房的土地。”

 

 

受英国脱欧和疫情的双重压力，让不少建筑投资商望而却步；再加上受疫情影响：建筑水平放缓，开工和竣工度持续降低，这对每一个想要购买新建房屋的莎粉来说都是坏消息。

 

但是，政府已对此作出了回应，增加投入，我们也应该对未来的住房供应量持有信心。

 

当然，丽莎确实也无法保证住房建设的局势是否会快速逆转。毕竟，我们目前面临最大的挑战是疫情，谁也不敢确定接下来会发生什么样的变化。

 

不过，丽莎会一直持续关注英国房产开发市场，为莎粉们提供最新的消息，确保大家不会错过任何一个投资机会。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

丽莎在上周的文章有为莎粉们更新过，原定于这个月1日开始实施的新医疗附加费（Immigration Health Surcharge）费率因颁布了新的”草拟命令“而延后调涨。

 

现在该”草拟命令“已经正式受内政部签署而成为正式的法规。这代表，新的医疗附加费将自2020年10月27日起（约3周后）正式生效。

 

根据新的费率，这代表对于大部份的签证申请来说，医疗附加费（Immigration Health Surcharge）将从原来的一年400镑，涨至一年624镑。

 

而对于”学生签证“路径（Student Routes/Student Visa）和其”陪读“家属，以及Tier 5打工度假签证（Youth Mobility Scheme），医疗附加费将从目前的一年300镑涨至470镑。

 

另外，年龄未满18岁的未成年申请人，其医疗附加费也将是一年470镑。

 

具有多年英国移民案件处理经验的丽莎律师行罗律师温馨提醒：

 

申请人真的要把握这最后的机会了，以一次性5年的签证来说，赶在10月27日前递交申请，前后医疗附加费的差距将可以相差至1,120镑。

 

 

→ 新“学生签证”制度正式启用！

 

全新学生签证路径（Student Routes）已经自2020年10月5日（本周一上午9点起）正式生效。

 

现在如果在英国政府gov网站搜索Tier 4普通签证，已经正式被新的“学生签证”（Student Visa）给取代。

 

新的“学生签证”（Student Visa）主要为年龄为16岁或以上的申请人开放；年龄介于4至16岁的申请人则可以申请新的“孩童学生签证”（Child Student Visa）。

 

移民局文件指出，年龄为16或17岁的留学生，也可能选择申请“孩童学生签证”；不过年龄如果满了18岁或以上，就必须申请“学生签证”（Student Visa）路径。

 

“学生签证”（Student Visa）申请人在申请的时候，需要提供相应的英语能力证明；学位课程（Degree level）或以上需要满足B2英语成绩，非学位课程则需要满足B1英语成绩。

 

“孩童学生签证”（Child Student Visa）对于申请人的英语能力方面则没有硬性要求。

 

同时，不论是申请“学生签证”或“孩童学生签证”，都需要提供财力证明和事先拿到具赞助资质学校的“Unconditional Offer”（无条件录取）。

 

未满18岁的申请人，不论是申请上述哪一种签证，还需要另外附上孩子父母或监护人的同意书。

 

对于来自中国的留学生，还需要递交肺结核检测证明。

 

而对于来自欧盟国家的留学生（这包括来自EEA/北欧和瑞士的留学生），如果是要在2020年12月31日之前来到英国的，还是可以先通过目前欧盟具备的“自由移动权”来到英国，并且申请相应的EU Settlement Scheme新身份。

 

如果是要在2021年1月1日或之后来到英国的话，欧盟留学生就需要申请上述学生签证（Student Visa）或孩童学生签证（Child Student Visa）。

 

这也代表对于欧盟留学生来说，他们的“学生签证”最早的起始时间只能是从2021年1月1日开始。

 

→ 那么，申请人最早可以何时申请签证？

 

这需要看申请人是在英国境内还是境外申请。

 

如果是在英国境外申请的话：最早可以在课程开始前6个月递交学生签证申请，申请后一般会在3周内得到移民局的结果。

 

如果是在英国境内申请：则最早可以在课程开始前3个月递交申请，移民局审核的时间一般则在8周以内。

 

需要注意的是，境内当事人必须在原来签证到期前递交新的申请，同时新的课程起始时间，必须是在现有签证即将到期的28天内。

 

→ 申请费用？

 

境外申请：348镑

 

境内申请：475镑（也就是在境内“续签”或“转签”学生签证/孩童学生签证）

 

→ 谁能境内“转签”？

 

对于学生签证（Student Visa），只有以下当事人不能直接在英国境内“转签”学生签证：

 

－持访问签证当事人；

 

－持短期学生签证当事人（Short-term Student visa）；

 

－“孩童学生签证”的陪同家长；

 

－季节性工人签证（Seasonal Worker visa）；

 

－家政工人签证（Domestic Worker visa）；

 

－移民法外的特许居留（不过移民局指导文件也指出，如果是为了寻找新合格赞助学校的情况，当事人被给予了特许签证，例如是免除了托业考试作弊嫌疑而被核发特许居留，那么这类当事人是允许在英国境内直接转签的）。

 

文件也指出，可能还有其他情况符合额外的“准许”范围，必须依个别案件进行考虑。

 

不过可以确定的是，如果是通过“移民保释”（Immigration Bail）居留在英国的情况，也不能够直接“转签”学生签证。

 

针对莎粉的个别情况如果有疑问，可以进一步咨询丽莎律师行。

 

而对于孩童学生签证（Child Student Visa），只有以下当事人不能直接在英国境内“转签”孩童学生签证：

 

－持访问签证当事人；

 

－持短期学生签证当事人（Short-term Student visa）；

 

－移民法外的特许居留（如上面所述）。

 

其实这边没有把其他如季节性工人或家政工人列出来，并不是代表这些人就可以“转签”孩童学生签证。

 

而是这些当事人基本在年龄上也无法符合申请“孩童学生签证”，所以移民局才没有特别列出来。

 

→ 最后，医疗和照护工作签证又有更新！

 

根据移民局最新更新的Tier 2/5赞助雇主指导文件，新增了有关雇主要赞助申请人申请医疗和照护工作签证（Health and Care Visa）时，在申请核发CoS时需要额外进行的步骤。

 

首先，在申请人的工作内容描述上，必须明确地指出该职位的工作内容是和“医疗和照护工作签证”的相关要求贴合的。

 

所以雇主必须明确指出申请人的“工种”（SOC），以及申请人将会由内政部认证的（“医疗和照护工作签证”相关的）赞助机构所聘用。

 

如果是提供NHS服务的私人机构，则必须在申请核发CoS的时候表明，将来如何和NHS合作，申请人工作上的安排为何；如果在申请核发CoS时忘记表明，之后也必须在Sponsor Note上添加备注。

 

最后，所有“医疗和照护工作签证”申请人需要特别注意的是，在申请工作签证时，必须要明确勾选“Health and Care”（医疗和照护）类别。

 

如此才能确保申请人的申请，能够被以“医疗和照护工作签证”路径来对待和审核；简单说也就是要让这些申请人，能确实享受到这类签证带来的特殊优惠。

 

这些“特殊优惠”包括更低的签证申请费用，全额豁免医疗附加费，以及审核上更快速等。

 

值得一提的是，“医疗和照护工作签证”不只当事人自己在申请工作签证的时候可以豁免医疗附加费，其“陪同家人”也同样可以豁免。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于文章内容或者移民申请的其他方面还有任何疑问，都可以进一步联系咨询丽莎律师行。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

疫情致银行房贷政策全面收紧，英国近一半首次购房者无法贷款，不得不推迟买房计划。

 

为拯救英国破碎的房产市场，昨天，英国首相鲍里斯在保守党年会上，为首次购房者立下承诺：政府将大力支持首次购房者，允许购房者以低至5%的首付买房，帮助200万人拥有房产！

 

不过，不管是“脱欧”还是面对疫情，鲍里斯一向都是喜欢立下 “豪言壮语”。熟知首相“套路”的英媒纷纷表示：此次承诺，有点悬？

 

一些批评者担忧：这一次，恐怕又是“鲍里斯版迷惑行为”。

 

您怎么看？

 

 

• 英国首相助力200万首次购房者买房

 

疫情以前，金融机构很乐意为购房者提供房产价值95%的贷款。可最近，由于疫情造成的失业率上升，英国各大金融机构都取消了90%以上的贷款按揭服务，低存款的贷款通过率几乎在整个房产市场消失。

 

也就是说，购房者没有存够15%的房产存款，就无法获得银行的借贷同意，结果，成千上万低存款的首次购房者被锁在房产市场之外。

 

目前，购房者能向银行成功申请的贷款资金，一般被限制在年薪的4.5倍左右，即使他们能凑齐存款证明。

 

昨天，约翰逊在保守党年会议演讲中称，1991年至2016年期间，25岁到39岁拥有自己住房的比例减少一半，从67%降至38%，这是房产市场中不该有的现象，特别是疫情的到来，让这些年轻人更难拥有自己的房产：

 

“当疫情来临，上百万的年轻人在他们租赁的小房子里感到非常沮丧，他们没有足够的空间生活，没有花园，只有小小的一张桌子。我们知道，他们并不是没有偿还房贷的能力，只不过，由于长期负担着高额租金，他们无法攒够房产首付！这是极其不光彩的事实。”

 

鲍里斯承诺，政府将制定计划，允许银行向潜在的房主提供高达95个百分点的长期固定利率抵押贷款，回归到十多年前常见的贷款行为类型：

 

“买家将有机会获得长期的固定利率抵押贷款，最高可达房屋价值的95%，大大减少了存款的    数额。我们将帮助一代人的房租变成一代人的房子！我们将帮助一代人租房，变成一代人买房”

 

鲍里斯表示，政府将取消银行进行的“压力测试”，只要解决了低存款收入借贷问题，国家将有200万首次购房者可以成功拥有自己的住房。

 

• 该提案灵感从哪儿来？

 

英国电讯报和英国太阳报称，鲍里斯此次的提案是根据自由市场智库“政策研究中心”发表的一份报告而制定的，也是撒切尔夫人“购买权”政策的继承者。

 

该报告称，金融危机后，银行推出的压力测试的规定打消了360万年轻人买房的念头。对于这些年轻人而言，限制买房最大的障碍之一是：存款规模！

 

报告称，长期租房的市民平均每年只能节省3000英镑，根本无法购房。

 

另外，英国央行推出的压力测试规定，如果利率上升，首次购房者必须能够支付高达7.26个百分点的贷款利息。由于这项规定，数以百万计的抵押贷款交易被撤出市场，将原本经济安全的人锁在了房产市场门外。

 

此次疫情的冲击，更是雪上加霜，他们根本没办法付得起首付。

 

该报告建议，银行应利用创纪录的低利率，使首次购房者能够锁定可负担的25至40年固定利率交易。随着他们事业的发展和工资的增加，债务将变得更加可控。

 

该计划建议，高贷款成数的抵押贷款可以由养老基金和保险公司等投资机构提供部分资金，以减轻传统贷款人的风险负担。

 

另外，政府可以通过国家担保的形式来承担部分风险，给贷款人增加信心。

 

最后，报告还建议：在实施该政策的同时，还应该为房东提供新的激励措施，以瘦身出租房产组合，如减免资本利得税，以及新的建筑项目，以确保房源的稳定供应。

 

这将有助于防止进一步推高房价。

 

• 200万人住房的承诺真的可实现？

 

但是！英国多家媒体称：此次鲍里斯根本没有在演讲中描述”如何实现承诺的细节”。比如，国家是否会为这些高风险抵押贷款提供担保，或者在什么期限内偿还。

 

另外，他们认为，鲍里斯一项都爱立下豪言壮语，但好像并没有特别大的改变。比如，他早在2019年大选宣言时就表达了：”我们将鼓励建立一个新的长期固定利率抵押贷款市场，以削减存款成本。”

 

此次演讲中，尽管首相宣布，从2021年4月1日起向首次购房者开放帮助购买：股权贷款计划，但期限只有两年，到2023年3月31日结束。

 

另外，他在宣言里几乎没有给出如何实现这一目标的指标。因此，该提案的推出，立刻引来了各方的评论。

 

众多房产市场资深人士认为：该计划不足以 “帮助修复破碎的住房市场”，他的“承诺”如果不尽快落实，有可能再次扰乱房产市场。

 

伯明翰一家房产公司（Barrows and Forrester）的总经理James Forrester在接受太阳日报采访时说：

“住房供应不足，无法满足需求，是导致房价飙升的驱动因素之一，而继续通过进一步刺激需求来掩盖这一失败是不负责任的。”

 

他认为，鲍里斯的提案无疑会让全国购房者兴奋不已，这些人已经受到不用缴纳印花税而陷入疯狂，现在只会变得更加疯狂，那么，房价只会越来越高。

 

伦敦房产中介Benham and Reeves的Marc von Grundherr补充到：

 

“再创造200万房主？鲍里斯刺激市场情绪的可爱说辞，但它伴随着一个明确而明显的问题：他们要住在哪里？我们根本没有建造足够的房屋，政府对这一紧迫问题说的头头是道，当那些获得这些贷款机会的人真正寻找房屋时，将会带来问题。”

 

另外，英国金融贷款机构在接受金融时报时表示：他们很期待与政府合作，并且共同研究该计划。但是，目前高贷款额抵押贷款交易的稀缺是疫情危机所引发的经济衰退的反映，不会因政府干预而改变。

 

Reallymoving的首席执行官Rob Houghton认为，即便政策推出，他们还是会严格审查：

 

“信贷紧缩后生效的抵押贷款市场审查仍然存在，以保护买家免受我们过去看到的那种不负责任的贷款行为的影响。”

 

另外，英国令一家贷款机构的负责人John Phillips在接受英国卫报采访时表示：政府的提案确实 “值得称赞”，但是：

“在国家债务与日俱增的时候，用纳税人的钱来担保这种抵押贷款不可能是永久的办法。”

 

一位独立的房产购买代理人也向金融时报提出担忧，他认为，鲍里斯的计划主要受益者将是房屋建筑商而不是市民。

 

“它会帮助首次购房者吗？并不会！会让他们想买的东西更贵吗？会。这个公告不会对房屋的建造数量产生影响，但会对房屋建筑商老板的利益产生影响。”

 

他们称，自《电讯报》报道该计划以来，英国三大房屋建筑商–Taylor Wimpey、Barratt Developments和Persimmon的股价已经上涨了约5%。

 

 

 

• 丽莎建议：与其等待，不如行动！

 

丽莎认为，政府刚推出新提案，不可避免地会引来很多争议。不过，市民们应该抱有信心，政府既然做出了承诺，这就表示着他们确实发现了房产市场目前面临的问题。

 

丽莎相信，政府一定会加快速度，听取专家们的意见，并为市民们提供更详细的实施细则。（丽莎也会持续跟踪报道该计划的进度）

 

不过，丽莎建议：莎粉们在等待的同时，也要为自己的买房做好规划。

 

对于首次买家来说，购买房产确实是比较艰难的事情，我们应该最大化地增加贷款获批机会，比如，考虑政府推出的其他福利政策。

 

在这里，丽莎也为首次购房者搜集一些贷款政策，这些信息没准可以帮助首次买家们提供新思路：

 

1．Help to Buy Isa – 这是一个免税的储蓄账户，你每存200英镑，政府就会额外增加50英镑，最高限额为3000英镑，虽然这个免税账户现在已对新的申请者关闭，但已经持有一个账户的人可以在2029年11月之前使用它。

 

2.Help to Buy equity loan– 政府将在您支付5%的定金后，借给您相当于房屋价值20%的贷款，在伦敦则为40%。该贷款是在正常抵押贷款的基础上，但只能用于购买新建房产。

 

3. Lifetime Isa—这是政府让18至39岁的人有机会免税储蓄，并获得高达32,000英镑的奖金，用于购买第一套住房。您每年可储蓄高达4,000英镑，政府将在此基础上增加25%。

 

4. Shared ownership–与住房协会共同拥有房产。该政策意味着您可以购买部分房产，并按剩余的金额支付租金。

 

5.Starter Home Initiative–英格兰将有20万套新建住宅以20%的折扣出售给首次置业者，不过该计划也有时间限制，要想收到这些房屋的最新进展情况，莎粉们可以在网上查相关的信息。

 

当然了，作为英格兰和北爱尔兰的首次购房者，房价中头50万镑是免印花税的。这个政策持续到明年3月31日。之后，只要房屋价格在50万英镑以下，头30万镑也是不需要交付印花税的。

 

好了，今天丽莎房产的信息就到这里，以上的政策只是简单的介绍，如果您想进一步了解，请联系丽莎。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

“这房子的活动空间有多大？”

 

疫情时代，长期的居家生活让市民们对住宅有了新的要求。

房屋空间成为购房者买房的首选条件。

 

但是，您能想象吗？

英国有超过6万5千多套许可发展权住宅，其中，四分之三的房屋建筑面积根本没达到37平方米，常年无光。

 

近日，英国政府宣布了新的住宅空间标准，所有开发商交付的许可发展权住宅都必须满足国家空间标准，建筑面积必须超过37平方米。

 

英国皇家建筑协会认为：住房部终于堵住了一个“危险漏洞”。

 

那么，什么是许可发展权新住宅？对于市民和开发商来说，最小空间标准提升至37平方米意味着什么？

 

 

• 许可发展权的住房（Permitted development Rights homes）

 

9月30日，英国住房部长Robert Jenrick 宣布：英格兰所有通过许可发展权的新住宅必须符合空间标准。

 

什么是许可发展权住宅？

 

以前，英国许多主流经济学者长期指责城市规划制度，流程和法规，他们认为英国很多不必要的房屋管制限制了住房供应。

 

这些学者们不断地做研究，做调查，发文章评论，并让群众们参与讨论。于是，这样的观点影响了政府管制的改革。

 

2013年，政府放松了其中一项建筑要求：市民无需经过完整的规划申请程序，无需提出规划申请，就可以将办公楼和轻工业建筑改造成住宅。

 

随后，英国政府们不断扩大了该制度的范围，允许市民将现有房屋加建两层楼，以及将空置的商业、工业和住宅楼改为住宅。

 

这些不需要经过完整的规划申请程序而改造的房产，被称之为“许可发展权住宅”。据伦敦大学学者统计，自2013年至2020年，英国有超过65，000套房子是“许可发展权住宅”。

 

政府认为，许可发展权的住宅对于国家住房需求作出了重要贡献，加快了英国新住宅的交付。

 

虽然，通过许可发展权交付的住宅与规划申请后的住宅相比，质量差别不大。但是，有不少开发商滥用该权力，通过申请许可发展权，毫无理由地交付不符合空间标准的小户型住宅。

 

所以，许可发展权住宅的快速增长引来很多反对的声音。

 

城乡规划协会(TCPA)表示：许可开发权破坏了英格兰当地的居住建设。而RIBA主席Alan Jones在也表示：国家允许土地所有者绕过完整的规划程序去建造不合格的房屋！那些房屋几乎没有自然光，房间 “比经济型酒店还小“。

 

丽莎在查看学术论文时发现，最近，伦敦大学学院和利物浦大学的教授发布了一份学术报道，报告指出：通过允许的开发创建的“许可发展权住宅”中，只有不到四分之一的住宅符合国家描述的空间标准（NDSS）。

 

• 什么是国家要求的空间标准？

 

据政府官网显示，

 

住房部对发展权住宅PDR空间是有要求的，比如，对一个新的一居室公寓来说，起码有37m²的面积。

 

不过，这个空间标准并不属于《建筑条例》的一部分，而是作为一种技术性规划指南而存在，议会可以选择采用，或者不采用。于是，为求高利润，一些开发商投机取巧，并没有按照该规格来改建楼房。

 

9月30日，英格兰公布的新措施，将 “指南“  变成严格的硬性标准。

 

住房部长Robert Jenrick说：

 

“许可发展权有助于提供新的住房，并为我们从疫情中恢复经济做出重要贡献。这场疫情进一步凸显了有一个安全和舒适的地方居住的重要性！虽然，大多数开发商提供了良好的住宅并做了正确的事情，但我正在通过宣布交付的新住宅必须符合空间标准来解决少数滥用系统的开发商。“

 

也就是说，今后，所有通过发展许可权批准建筑的新住宅都必须符合国家描述的空间标准。

 

英国住房部表示：空间标准的起点是一个带淋浴间的一床公寓，必须最小拥有37m²的建筑面积（39m²带卫生间），以确保单身人士的适当生活空间。

 

 

• 住宅空间保障，对市民带来什么样的影响？

 

这一新政策的公布，立刻得到了许多专家和行业人士的认可，他们认为，该举措为未来的住房环境提供了很大的保障，为市民们创造更舒适的居住环境。

 

另外，该举措确实限制了开发商滥用该制度的权力，但从未来的发展看，无疑也是给房产开发商创造了更多的机会。

 

怎么说呢？

 

疫情的袭来，人们的居住偏好发生了非常大的改变。

 

丽莎前几天也提到了，长期的封城计划以及政府允许在家办公的驱动，让人们渴望到乡村买大空间的楼房。

 

一半的租房者表示他们的优先级发生了变化，“房屋空间”成为了他们的第一选择，而39%的购房者也有同样的看法。

 

规划顾问公司Barton Willmore的设计总监Luke Hillson也在封锁期间决定搬家，他说：”很多人都认为，小空间的房子根本不适合居住。”

 

虽然，购房者对户外空间的渴望可能是一种暂时的反应，随着城市解封，他们的情绪会减弱，但有证据表明，居家办公的趋势将会长期持续，人们已经意识到家庭中空间的价值。

 

也就是说，如果房屋达不到空间要求，房源并不可能会受欢迎。

 

英国皇家建筑协会主席琼斯评价，

 

“政府已经做了正确的事情，关闭危险的漏洞，确保新的允许发展住房在整个英格兰有足够的空间和光纤。“

 

 

• 我是否有资格建设PD房？

 

对于房产开发商或者房屋业主来说，通过许可发展权的途径来翻新或改造房产确实省钱又省时，那么，如何才能判断您的项目是否有资格获得开发呢？

 

一般来说，允许发展权是自动授予许可的，所以，市民无需向政府提出规划申请。比如说，当您计划对房产进行小扩展，或者计划把单层扩建，拆除等等，都可以直接做改变。

 

但是，丽莎房产团队杜淑微律师想要提醒大家：允许发展权的规则会定时更新，允许改建的范围会随时被更改。所以，市民们在扩建前一定要向当地政府了解具体的情况。

 

另外，公寓的改建是有限制的。如果，业主想要对公寓进行改建，要向当地政府申请。

 

第二，如果您计划自行建造一套替代住宅，并且您提议的新住宅比现场现有房屋大，那么您的许可开发权可能会受到限制，甚至会被取消。

 

第三，以下区域的住房改建也会受到限制：

保护区，自然美景区，国家公园，布罗兹，世界遗产地，国家公园内的土地、布罗兹或国家公园边界以外的某些土地。

 

也就是说，如果您的房产是在这些区域的，最好问清楚，是否可以被改建。（一般情况下，这些区域的房产是不被允许的）

 

值得注意的是，2019 年 5 月，英国对PD房的扩建法规又有了新的要求，并且，对于不同的房型改造都提出了相应的指示。

 

杜律师称，如果业主一旦扩建不符合该法规的PD房，该项目会面临被强制拆除的风险，比如，任何工程都可能被政府强制拆除。因此，杜律师建议，业主一定在扩建前向律师或者相关部门了解具体的情况，避免“非法改造房屋”。

 

由于PD房的扩建法比较复杂，条款也比较多，在这里我们就不一一列举。莎粉们如果有兴趣想建设PD房，请立刻联系丽莎，我们会为您提供全面的法律意见。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

根据最近一则来自英格兰利普胡克市的地方报道，指出一家位于萨里郡Farnham的中餐馆，在一次遭到英国税局（HMRC）的突击调查后，发现了餐厅合伙人刻意逃税VAT并进行洗钱的事实。

 

该餐厅的两位合伙人，以及其中一位合伙人的太太，后来分别被监禁了2年，3年又9个月，以及判刑7个月并缓刑2年。

 

事实上，距离最初该餐厅被税局调查，已经是5年前的事情了；涉案的当事人也已经相继被判刑并监禁。

 

然而这个事件又再次受到媒体的关注，是因为即便这3位当事人都已经被判刑（如前述），但税局最近又通过法院命令，要求当事人必须在3个月内向税局归还相应的欠税，否则的话3位当事人都将面临更长的刑期，并且更长的刑期也不会免去他们的欠税。

 

换句话说，即便当事人们被关了更长的时间，他们也还是一直欠着税局这笔钱，直到他们把欠税还完为止。

 

针对这个案件，税局的欺诈调查组副主任Nicola Dunk就表示，税局的工作不会因为（涉案）当事人认罪了就结束，税局会持续去追讨回这些不法的钱和财产。

 

Nicola Dunk还补充，把这些不法财产充公可以使得政府收回的税收，使用在必要的建设上，像是学校或医院。

 

从这个案件可以得知，对于当事人的处罚很多时候并不是税局的终极目的，他们更多的是希望讨回应该拿到的税款。

 

基于这样的理由，对于当事人的处罚，恐怕也并不等于抹去了当事人应该担负的税务义务。

 

上面提到的其实是比较严重的一个例子。

 

案件当事人涉及的是高达18万镑的VAT逃漏税和120万镑的洗钱犯罪。

 

当然这也不是说对于比较小额的税务逃漏行为，税局就会给予容忍。

 

不过必须指出的是，面对税局的调查，甚至是早在税局调查之前，相关当事人/商家就应该对于这方面特别谨慎和注重，才可能避免不小心的失误变成严重的后果，甚至小错铸成大错。

 

毕竟对于大部份人来说，很多时候在税务上只是不小心出了一些小错误。因此了解如何及时纠正并止血，就更为重要。

 

其实，对于税局来说，他们之所以会进行相关的合规调查，更大的目的是确保纳税人能够正确报缴税务，确保税局能够收到正确的税收。

 

也就是说，从税局的出发点来说，更大的动机并不是为了罚款（或进一步处罚）当事人，而是不希望当事人出现逃漏税的行为；或者是说，如果当事人不小心出错，能够及时做出纠正。

 

→ 那么，面对税局调查，如何才能尽快止血，将伤害减到最低？

 

如果说，当事人已经有不小心出现错误的情况，比如说因为“不小心”的疏忽而造成漏报税务。

 

这种情况下，当事人面对税局的调查，一定要诚实并积极配合，并且向税局解释清楚并附上详细的证据，来证明自己的说法。

 

因为税局最终认定当事人是“故意”还是“疏忽”，将对结果造成非常大的影响。

 

同时，如果税局认定当事人是“疏忽”而非“故意”为之，并且当事人能够积极配合税局调查的话，那么税局一般对于当事人的罚款也会相对减低。

 

→ 税局通知要过来检查，怎么准备比较好？

 

重要提醒：在接到税局的信件后，一定要第一时间联系您的会计或者税务顾问，千万不能往后拖。

 

因为越往后拖，就代表向税局表明合作态度和寻找合理理由澄清事实的可能性越小，税局就越有可能会对当事人形成负面评价。

 

另外，如果税局前来调查的话，“提前通知”的情况下一般都是会表明需要当事人提供哪些材料的。

 

建议当事人积极配合税局的调查，提供他们所要求的资料。

 

当事人应该要保持镇定，只要没有恶意逃税，一般不需要担心税局的检查。

 

而如果当事人确实存在一些不合规的地方，丽莎建议当事人在税局实地调查前主动披露，并且积极配合税局的调查、展现良好的合作态度，那么一般可以争取最大程度地减免罚款。

 

→ 关于税局检查的一些专有名词？

 

需要指出的是，税局检查可能分成几个层级。

 

比如说，常见的是税局会联络当事人，要求当事人提供一些特定的信息或文件，让他们进行相关的税务检查。

 

如果当事人并没有照着税局所说的把相关资料给上交出来，那么税局一般就会进一步发给当事人一封Information Notice（索要信息通知），依法来要求当事人必须将税局索要的相关信息给交出来，以便协助税局进行调查。

 

不过需要注意的是，即便税局事先并没有先联络当事人，要求当事人交出特定信息或文件，税局也可以“直接”核发Information Notice（索要信息通知）给当事人。

 

另外，在必要的情况下，税局也会征求法庭的许可来核发Information Notice，如此一来就等同于是“强制”当事人必须把税局索要的资料给交出来；否则的话，税局可以请法庭来裁定，基于当事人所欠缴的税金来处以罚款，并且当事人无法针对法庭已准许核发的Information Notice来提出上诉。

 

→ 一般来说，Information Notice会告知当事人：

 

－哪些文件或信息是需要提供给税局的；

 

－如何以及何时需要提供给税局；

 

－当事人的上诉权利。

 

如果当事人并不同意税局所核发的Information Notice，认为税局所要求上交的资料是不合理的，或者根本是与检查无关的，可以告诉负责的税局官员。

 

而如果沟通过后，负责的官员仍然认为有必要跟当事人索取这些文件或信息，他们也会告诉当事人原因。

 

要是当事人仍不同意负责官员的要求，一般可以进一步向法庭上诉，在这方面税局届时会告知当事人如何来提出上诉。

 

不过需要注意的是，就如同上面说过的，如果当事人收到的Information Notice是由法庭所准许核发的，那么当事人是不能够提出上诉的。

 

另外，如果税局索要的属于“法定纪录”（Statutory Records），当事人同样不能提出上诉：

－货品或服务的供应纪录；

 

－从另一个欧盟成员国所购入的货品；

 

－和生意有关的从欧盟以外地区所进口的货品。

 

→ 如果不遵从Information Notice的要求会怎样？

 

当事人要是不照着Information Notice上的指示来做，税局是可以向当事人处以罚款的。

 

并且，从他们向当事人处以罚款的那天起，如果当事人仍旧不愿意遵守Information Notice的要求，税局每天还可以多开罚额外的罚款，直到当事人遵从要求而把相关资料给交出来为止。

 

同时，税局也可以寻求法庭途径，要求法庭根据当事人所欠缴的税金来处以罚款；通过这些方式来逼迫当事人就范。

 

→ Notice of Inspection（检查通知书）？

 

除了向当事人索要相关的信息或文件，税局也会考虑采取“实地检查”，也就是实际拜访当事人的营业场所来进行检查。

 

一般来说，税局会以电话或信件的形式来与当事人联络，安排好一个到访检查的时间。

 

通常税局最晚会在到访的7天前告知，如果当事人认为时间上不方便的话，需要尽早联络税局来修改日期。

 

不过需要指出的是，即便税局无法取得当事人的同意，税局还是可能会前来检查，并且一般还会给当事人额外的通知，告知当事人自己要来检查了。

 

这个时候，税局通常会给当事人发一封Notice of Inspection（检查通知书）

 

税局一般会在来信中，告诉当事人税局官员过来检查的具体日期和时间，同时给予一定的时间来准备。

 

比如说，税局在7月15日的来信中提到，他们把检查的时间安排在了8月29日的上午10点。

 

但当然，税局也有可能不告知当事人检查的具体时间，比如说只告知当事人，税局官员会在8月15日至8月30日之间的某一天进行检查；或者说，税局也有可能会把检查的时间给提前。

 

如果当事人觉得税局安排的时间实在不合适的话，可以打电话给税局要求更改。

 

此外，税局一般会在来信中说明他们想要检查的资料，通常这些资料他们在现场检查的时候就会看了。

 

如果需要的话，他们还会要求把一些资料给带回税局继续检查。

 

如果要这么做的话，他们一般会告诉当事人原因是什么，并且给当事人一份收据。

 

在检查的时候，如果当事人自己不负责记账和保存相关纪录的话，税局一般会和公司或店内负责记账/登记商业纪录等的相关人员来交谈。

 

税局一般会问这些纪录是怎么记的，都包含哪些内容等等。

 

或者说，税局也会问一些关于当事人生意上的问题，以便对该生意有所了解，比如说：

 

－当事人生意的简单背景，运作方式；

 

－当事人的商业纪录和票据都是怎么保存的、平时如何记账的；

 

－如果税局认为有必要的话，还会对当事人的个人财务情况做个了解。

 

税局到访检查可能进行几个小时，但也可能需要几天的时间，必须根据该企业的规模和事件的复杂性来判断。

 

一般来说，税局会让当事人知道检查预计需要花费多久的时间。

 

如果当事人有税务顾问/代表的话，也可以让顾问/代表来和税局打交道，或者直接来到现场；但是当事人需要提前告知税局。

 

税局检查完之后，一般会在2至4周左右回信，告知检查的结果。

 

如果税局对检查过程中的某一点有所怀疑，他们也会进一步和当事人说明。

 

比如说：当事人是做外卖店的，税局在检查的过程中对来店里的顾客的实际人数有所怀疑，他们便会问当事人一系列的相关问题。

 

→ Unannounced Visits（突击检查）

 

在这边我们还要指出的一点是，除了上面提到的情况，必要的时候税局还会做出“突击检查”。

 

在进行检查前，税局官员一般会提供下列文件以示证明：

 

－负责检查的税局官员的身份证明文件；

 

－一份Notice of Inspection（检查通知书）；

 

－关于税局“合规检查”（Compliance Checks）的法定信息说明文件，用以告知当事人的权利等，以便当事人了解流程、做出判断。

 

需要说明的是，当事人对于税局所核发的Notice of Inspection（检查通知书），是有拒绝他们检查的权利的。

 

不过如果当事人这么做的话，税局通常会进一步采取行动，要求法庭来核准他们的Notice of Inspection。

 

而届时如果税局拿着已经由法院核准的Notice of Inspection前来的话，当事人若还是拒绝让税局检查，那么税局可以向当事人处以罚款的；并且，从他们处以罚款的那天起，如果当事人仍拒绝检查，税局每过一天还能多罚当事人额外的罚款，直到当事人配合检查为止。

 

最后需要指出的是，餐饮行业可以说是税务高风险行业，也是税局的重点排查行业。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

今年7月，英国政府推出了“ 绿色房屋补助金 ”（Green Homes Grant）计划，房东可从中申请最高1万英镑的改造代金券。

 

该项目于9月30日正式启动，近日，政府正式向市民公布了申请通道。

 

同时，政府官网也更新消息：

 

房屋能源不达标的租赁房屋，房东必须要对其进行改造，要不然将面临最高3万英镑罚款。

 

• 简单回顾：什么是绿色房屋补助金？（Green Homes Grant）

 

去年6月27日，英国新修订的《气候变化法案》生效，正式确定了2025年实现温室气体“净零排放”的目标。

 

据了解，英国是欧洲多个国家中首个把“零碳“正式纳入法律的国家。当时，很多人都表示惊讶，如此大动作的改变，英国的”零碳“目标真能实现？

 

当然，法律既改了，目标也定了，英国政府可不是闹着玩的。自气候法生效后，政府开启一系列举措来帮助国家减少碳排放。除了让房东制定A-G的能源等级外， “绿色房屋补助金计划” 则是另一项有力的新举措。

 

今年7月8日，英国财政大臣Rishi Sunak 宣布了一项30亿英镑的绿色发展计划，其中的20亿是用来投入到房屋节能改造项目，指的就是 “ 绿色房屋补助计划 ”。

 

该计划旨在鼓励房主改造房屋，有效降低建筑能耗。补助金主要提供给绿色家庭改善，从墙体、地板和屋顶的隔热，到安装双层或三层玻璃以取代单层玻璃，以及热泵或太阳能等低碳供暖。

 

也就是说，房主或房东想要改造家里能源系统，政府就“撒钱“，资助您进行改造。

 

据悉，该资金可帮助60万套房屋提高能源效率。

 

 

• 谁可申请该补助？哪些改造工程可获得？

 

那么，是所有房屋业主都可以申请该项补助金吗？

 

在英国，任何居住在自己房产中的房主都可以申请该补贴，包括长期租赁产权（Leasehold）和共享产权（Shared ownership）的持有人。

 

当然，如果您的房子不是自住的，是用来出租的房产，那么，只要不属于商业出租，所有居民出租住宅也可以有资格申请该项补助。

 

在这里要特别指出：新建房产和非家用房产都不在此次补助的适用范围。

 

那么，具体哪些改造工程才可获得补助批准呢？

 

根据政府政策的要求，房主或房东必须至少进行一项“主要改造”才能申请该补助代金券：

• 墙体保暖，地暖，阁楼或者屋顶保暖
• 安装地毯加热系统：空气源或者地源热泵，太阳能控热系统

 

如果房东或房主想要选择“次要改造“，如：防风工程，窗和门加强保暖工程，热能空置和保暖工程），也必须进行一项”主要改造“。

 

另外，不同的房东申请的补助金额也略不同。

 

一般的房东，可以向政府申请最高工程费用三分之二的代金券（并且总额不超过5000英镑），用于房屋“节能改造上”。

 

而一些低收入房东则可以申请全额的政府补助/代金券，不过，改造的总费用不能超过1万英镑。

 

（想要进一步了解主要信息，可——延伸阅读：即将开放申请！最高一万磅的房屋改造补助更多细节公布）

 

• 房屋能源性能不达标 最高可面临3万英镑处罚

 

值得注意的是，以前绿色改造项目更遵循于“自愿原则“。也就是说，只要业主达到以上要求，并想要对房屋进行环保节能改造的话，可以向政府申请”补助金“。如果，房主在近期并没有能源改造计划的，也不一定要采取措施。

 

但是，9月30日，政府更新了文件，对租赁房屋有了新的要求。

 

其中，文件规定：

–每一个房东必须确保房屋符合能源性能证书（EPC）Band C的要求。

– 引入政府的 “ 结构优先 ” 方法来改善能源性能（即在考虑使用机械系统之前，先改善构成建筑结构本身材料的性能）

 

也就是说，如果您的房屋是租赁房，并且房屋能源性能不达标，那么，就必须要重新改造。

 

政府认为，该提案是实现零排放和应对气候变化最关键的一步，如果，所有租赁房都能控制能源，英国一年可减少碳排放量——相当于减少36万辆汽车上路。

 

该文件还补充：以前，政府对不遵守规定的房东处以5000英镑的处罚， 目前，政府打算将该惩罚提高到最高3万英镑，并赋予租户要求改善能源的权力。

 

打个比方，丽莎的房屋能源性能不达标，可是，丽莎确实懒得去重新改造了。这个时候，假如丽莎的租客发现这回事，他可以向政府投诉，政府也有权让丽莎重新改造，以达相关要求。

 

当然，房东也可以利用该绿色补助金来资助必要的改善。而且，为实现政府拟定的能源标准，政府提议将房东的最高补助额提高至10，000英镑。也就是说，租赁房的房东将有可能申请到最高10，000英镑的补助来对房屋能源系统进行必要的提升。

 

虽然，政府将会分阶段对租赁房提出该要求，但是，丽莎建议房东要尽快着手了解，并且进一步了解：如何通过申请绿色房屋资金来补助必要的改造工程，以免错过申请时间。

 

据估计，居住在升级后的房产中的租客每年将节省300至500英镑的能源账单。所以，丽莎建议，租客们也可以主动向房东提起建议，立刻检查能源是否达标。

 

由于该计划是政府最新公布的方案，具体的细则未公开在网上。丽莎律师行房产部律师李依玲建议，如果房东想进一步了解该措施的相关要求（比如：什么是能源性能证书Band C标准，必须要完成改造的时间等），请尽快联系法律顾问，让专业人士帮您了解具体情况，避免稀里糊涂受到处罚。

 

（如果莎粉们想进一步了解该政策具体的要求，可联系丽莎律师团队。）

 

 

• 如何申请绿色能源补助？

 

目前，政府已向市民公布了申请的网站：www.gov.uk/GreenHomesGrant

 

现在，已经有计划对房屋进行改造的房主或房东，丽莎建议大家先查查：是否有资格申请该项目资金：https://www.gov.uk/check-eligible-green-homes-grant

 

如果您是由资格申请该计划补助金，那么，就抓紧着手申请。

 

丽莎了解到，如果改造的报价过高，该计划管理员有可能会让申请者提供另一份报价。所以，丽莎建议房主或房东，在填写申请前，可从安装商那里获得至少3个报价，以确保改造的最佳性价比。

 

另外，申请者也可使用多个安装公司来改造房屋不同的设施。假如，您的改造计划需要由多个安装公司完成，您只需要在一份申请表上填好不同服务以及各自的报价，不需要填写多份申请表。

 

在这里，丽莎要重点提醒：政府不能保证每一个申请者都能通过。所以，在您得到资金前，不要急切地与安装公司签合约或者立刻开启改造工程。

 

您成功申请到该资助金，您将会收到不同项目资助金的凭证。每张凭证只对您申请的项目以及房产生效，并且使用者必须是申请人本人，不可以转给别人。

 

该凭证的有效期为3个月，自发放之日起或至2021年3月31日（以较早者为准）。该凭证必须在有效期结束前兑换，当然，您可以在凭证到期前随时申请延长有效期。

 

一旦资助金凭证被发放，安装人员就可以开始工作了。

 

最后，丽莎要提醒：

 

您的安装人员可能会要求您交纳押金，但是，押金必须合理，不应该高于他们通常会收取的金额。它不能超过您对他们提供的报价中的改造成本的预期。

 

如果您是根据低收入计划提出申请，除非您的改造费用超过 10,000 英镑，否则您的安装商不能要求您支付押金。

 

今天的文章就到这里结束，如果您对该计划有不了解的，请联系丽莎，我们团队会为您提供更详细的信息。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

英国移民局最新针对英籍申请的“Good Character”（良好人格）要求的指导文件进行更新。

 

这次的更新除了说移民局针对一些名词进行补充解释来避免歧义以外，主要还纳入了有关欧盟公民/家属方面，未来可能出现违反移民法情况而无法满足“良好人格”的要求。

 

这样的变化自然是和“脱欧”有关。

 

原本欧盟公民具有“自由移动权”，所以基本来到英国不会有什么非法滞留或打工的情况。

 

但是新的移民制度自明年一月起实行后，届时欧盟公民想要来到英国长期生活和工作等，就需要申请相应的合法签证；也自然会和现在的非欧盟公民一样，可能牵涉到签证/移民身份方面的问题。

 

也因此，在未来的入籍申请中，欧盟公民也会和目前的非欧盟公民一样，移民局官员需要检视申请人在过去，是否有过触犯移民法的纪录。

 

这基本指的是，申请人在申请入籍的“最近10年内”不能有违反移民法的情况；否则的话，申请一般都会遭到移民局的拒绝。

 

→ 这些违反移民法的情况可以包括哪些？

 

－收到移民局的遣送令：一般来说当事人如果已经收到移民局的遣送令（或者收到的遣送令还有效的话），入籍申请会被拒绝；

 

－涉及假结婚：从被发现该“欺骗行为”的10年内，入籍申请一般会被拒绝；

 

－涉及英语考试和Life in the UK考试的欺骗行为：同样是被发现或事件揭发/承认的10年内，入籍申请一般会被拒绝；

 

－在申请当中做出虚假陈述：需要注意的是，如果申请人故意在申请当中（比如申请表当中）做出虚假陈述，一般还可能遭到移民局的起诉。

 

－申请人的推荐人在申请中做出虚假陈述，也同样一般导致申请人在未来10年内（自该事件起）入籍申请被拒绝；

 

－拖欠移民局的诉讼费用：这种情况一般是指在移民诉讼中，申请人被法院命令支付移民局那方的费用，但申请人没有支付而被视为积欠移民局的费用；

 

－不遵守移民法的相关要求，例如：不被允许领取英国福利却申请福利，非法打工，被移民局要求报到却没有理由地不去报到，非法滞留，非法入境等……

 

－协助非法移民：指导文件中指出的例子有帮助移民非法逃过移民控制（Immigration Control），比如协助非法移民通过假结婚方式来英；或者聘用非法移民，那么这边需要非常注意的是：

 

指导文件指出，这类当事人的入籍申请一般都会被拒绝，并且拒绝的期限可以是永远（也就是不像非法打工当事人那样，被拒的期间一般是10年，10年后可以从新再来）。

 

这一点是和前列几点非常不一样的地方。

 

这也就是为什么，当移民局怀疑雇主聘用非法劳工，向雇主发通知的时候；雇主应该积极回复移民局，向移民局证明自己没有要故意聘用非法劳工。

 

例如说，雇主当初在招聘员工的时候，都有按照移民局的规定检查雇员的移民身份，只是可能雇员使用假身份等，所以导致雇主没有发现，而非故意违反移民法的。

 

否则的话，雇主在这方面（也就是未来想要申请英籍身份上）将会受到的处罚，恐怕是比非法打工的雇员本身，要严重的非常多。

 

而在申请人“自己”违反移民法的情况下（这边暂不讨论上面最后一点的“协助非法移民”情况），移民局一般在判断申请人是否触犯移民法，又会着重两个关键：

 

－当事人是否有过非法工作纪录；

 

－当事人是否曾经非法入境/滞留。

 

也就是说，如果申请人从递交入籍申请的该日算起，往回推算的10年内，有出现了非法入境/滞留或者非法工作的纪录，那么申请一般都会遭到移民局的拒绝。

 

然而，丽莎需要指出的是：申请人如果能够提出充分的解释，自己是在万不得已的情况下才会违反移民法的，那么案件其实也存在着一些“酌情处理”的空间。

 

比如说：

 

－当事人是非法进入英国而获得难民身份

 

就真正的难民而言，他们当初一般是因为害怕受到迫害，或者是有严重生命危险等情况，才会迫使当事人不得已而无法依靠合法途径进入英国。

 

在这种情况下的违反移民法自然是情有可原的。

 

这一点其实也被列入指导文件当中，说明移民局也认为对于真正的难民来说，处罚他们当初的“非法入境”行为是不合理的。

 

不过文件中也同样指出，这些难民申请人当初在进入英国后，应该要在能够做到的最快情况下申报难民，因此合理来说这些申请人最晚不可以晚于入境英国的4周内向移民局提出申报；否则的话如果申请人没有合理的解释，入籍申请基本也会被拒绝。

 

－当事人非法进入英国的时候还小（未满18岁）

 

－当事人当时可能根本不了解法律，自然不知道非法入境是不对的。

 

－当事人是被人口贩子卖到英国来的

 

这种情况下当事人等于是被迫非法进入英国的，自然也是可以被理解的。

 

如果把这一点和上面第一点综合来说，假设当事人入境英国4周内并没有及时申报难民，有可能是因为当事人受到人口贩子的控制，因此无法逃脱；但当事人在逃脱后的第一时间内就去申报难民的话（即便已经超过了4周的时间），那么一般也应该获得酌情处理，因为这是当事人的合理理由。

 

－或者当事人会非法工作也是逼不得已的，例如说：

 

一位单亲妈妈独自一人带着3个孩子，所有孩子都要依赖她，否则全家人都无法生存。

 

同时他们又得不到任何的帮助，所以单亲妈妈只好在没有合法工作权的情况下，打工养孩子。

 

－当事人受到虐待或压迫

 

再举个例，假如当事人处在一段受到对方压迫的关系中。

 

当初对方故意不让当事人在时间期限内递交申请而导致了当事人的“非法滞留”情况；那么当事人在之后的入籍申请中也应该要具体的说明，并且提供相关证据来证明这类特殊情况。

 

总的来说，对于当事人曾经在过去10年内有过违反移民法的情况，如果当事人能够提出相关的支持证据，证明当事人当初确实存在着迫不得已的因素才会违反移民法。

 

在能够以详细证据来做出证明的情况下，很多时候移民局其实可以通过酌情处理来核准这些入籍申请的。

 

或者就算入籍申请遭到了移民局的拒绝，当事人在之后也能够有很好的基础来挑战移民局的决定。

 

→ 有关欧盟当事人方面的更新

 

指导文件指出，移民局在判断EEA当事人和其家属，最近10年当中有无违反移民法的情况，还需要考虑进去《2016年欧盟法》（EEA Regulations 2016）。

 

对于持有永居证明文件/永居卡（Permanent Residence Card）的EEA和瑞士公民，以及他们的非欧盟家属来说，他们当初在该永居卡/文件核发，推回计算的前5年，移民局可以直接视为当事人的那段时间是合法居留。

 

这是因为如果没有当初连续5年的“合法”居留，当事人也申请不到后来的永居卡（Permanent Residence Card）。

 

不过指导文件也有给出前提，必须是该“永居”身份，没有因为当事人离境超过两年而失效。

 

然而，如果EEA/瑞士公民和其家属，是通过EU Settlement Scheme拿到“定居身份”的情况，移民局却无法把拿到该身份前5年的时间，直接视为满足相关的移民要求。

 

原因是当事人在申请EU Settlement Scheme的时候，并没有像申请永居卡（Permanent Residence Card）那样要满足更多相应的硬性移民要求（例如必须是个“Qualified Person”）。

 

同时，如果申请人在最近10年当中有出现不满足移民法要求的情况（这里基本指的是《2016年欧盟法》中的要求），那么如果当事人在申请当下，既没有永居卡（Permanent Residence Card），也没有EU Settlement Scheme的“定居身份”，那么入籍申请一般会遭到拒绝。

 

＊今天丽莎重点整理了新的英籍申请“良好人格”移民局指导文件需要注意的地方。如果莎粉们对于文章方面还有任何疑问，都可以进一步联系咨询丽莎律师行。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

疫情失控，封城继续。

英国，成千上万市民正在上演一场“城市出逃记”，他们不惜卖掉大城市的房产，也要跑到偏僻乡村买房。

 

“为了在伦敦扎根，我拼命工作，存钱买房。我从来没有想过自己会离开伦敦，现在，我只想逃离。”

 

根据Rightmove的数据显示，近几个月，通过该房地产网站咨询乡村房产的数量比去年同期增加了126%。

 

就连英国的移民群体，也纷纷加入这场“大逃亡”中。

 

英国Fraser Legal 房地产公司首席执行官Ken McEwan发现，他们接到1500单苏格兰看房预约，这些客户都是从英格兰来的，大部分都是香港的买家。

 

“我在房地产市场工作了30年，从未看到过这样的情景，从未看到大家那么不理智地购买，也不管价格，只想逃离城市。”

 

于是，伦敦房价持续走低，伦敦以往房价逐渐攀升…

 

但是，村镇的房子，真的适合所有人吗？

 

• 疫情下，疯狂的英国购房者

 

65岁的黛比正在收拾行李，准备搬到伦敦100英里外的诺福克。在接受英国卫报采访时，她这样说：“我从来没有想过要离开伦敦，直到今天，疫情让我彻底改变了想法。”

 

大学毕业后，黛比来到伦敦打拼。和很多人一样，她拼命赚钱买房，只为在这座大城市扎根。很多年后，她终于在伦敦有了属于自己的房子，虽然房子很小，她却很知足。

 

“我真的非常爱伦敦。”

 

可是，疫情的彻底颠覆了她的生活。黛比说，她今年已经65岁了，属于疫情感染的高危人群。每天看着伦敦飙升的数据，她有了逃离的想法。于是，黛比卖掉了现在的房子，在诺福克买了一套房产。

 

和黛比一样，Sally也从未想过离开伦敦。她跟独立日报说，今年6月，她在多塞特郡看了一套房产的报价，非常满意，她已经向中介提交购房手续了，马上就拥有一套新房产了。

 

“我想要更大的空间，一些让人生活的空间。我现在住在伦敦一间公寓，它是在地下室的，那里人特别多，疫情感染严重，我和22岁的女儿一直都在和病毒做抗争。”

 

26岁的彼得也是此次 “大逃亡” 中的一员，作为一名独立电影人，他从小就梦想着在伦敦，利物浦，曼城这些大城市生活。后来，他实现了梦想，留在了伦敦。

 

可是，疫情的到来，让他对未来有了新的想法，现在迫不及待要到城市外买房。

 

他在接受独立日报采访时说：

 

“我认为许多年轻人跟我一样正在考虑离开，疫情不仅让人们恐惧城市里密集的人群。疫情冲击了经济，更凸显出了年轻人在大城市生活的不公平。比如，高昂的生活成本，根本负担不起的房价。”

 

在曼彻斯特居住了多年的露西和丈夫萨沙也正准备逃离这座城市，他们已经在家乡买了一套新房子。他们说，疫情不仅让整座城市都停止了，也让他们有了更多的时间去思考未来的居住地。

 

“在封锁之前，我们还没有真正被迫去思考这个问题，这座城市让我们的生活很忙。但现在什么都没有了，我们意识到，我们多么想离家人和朋友更近一些。”

 

 

• 乡村大房子吸引着海外投资者 伦敦外房产售价持续攀升

 

虽然，这些人去往的目的地不一样，但是，他们都是深受着疫情影响才做的决定：急于逃离大城市，卖掉原有的房产，到小镇或者小村庄购买新的住所。

 

今年6月和7月，向英国房地产网站Rightmove 咨询购买乡村房的数据比去年增加了78%。其中，考虑乡村地区房产增加了125%，考虑城镇的购房者则增加了68%。

 

与去年相比，在利物浦已有房产的市民向该网站咨询村镇房产的数量增加了275%，伯明翰则上升了186%。

 

有数据显示，在英国萨利的Tandridge和肯特郡的Sevenoaks ，63%的新房产被伦敦人购买。

 

英国Fraser Legal房地产公司向BBC透露，想要在英国爱兰岛购买房产的买家，现在已经排长队了，他们手上有一个Waiting list的名单。

 

另外，很多购房者急切地卖掉在大城市的房子，然后到英国高地买房，以最高的销售价格偿还贷款。这些疯狂的买家，大部分是香港人，他们在多年前移民到英国。

 

急于在乡村抢房的趋势，也让英国房地产售价出现了罕见的现象。本周二，丽莎报道的房价指南里也提到了：英国各地房地产公司都评价，伦敦以外地区的房价出现了罕见的攀升趋势。

 

延伸阅读：《疫情凶猛，失业率增加，房价还涨那么多？英国房产市场怎么回事…..》

 

• 远程办公成最大的驱动力 冷静！

 

为什么会有这么多人想逃离城市，前往乡村买房？

 

除了要躲避拥挤的人群，寻找更大的生活空间。丽莎律师事务所房产部负责人李依玲认为，政府要求市民在家里办公，这一点是最大的驱动力。在封锁阶段，市民不再需要来回通勤了，新的体验在很大程度上促使了他们重新思考住房的地理位置。

 

“最近，我们很多客户向我们咨询住房法律知识的时候，都提到这一点。特别是在伦敦生活了很多年的客户，他们都有意向要到乡村买房子。”

 

但是，选择城市以外的城镇乡村一定好吗？李律师有不同的观点：

 

“现在，市民长期被限制在家里，现有的活动空间让他们感到不舒服。但我认为，这是疫情带来的连锁反应，是暂时的。如果这个时候，购房者就急切地把现有房子卖了，重新到乡村买房，那么，等到冷静下来，可能会后悔。特别对于海外投资者来说，在做决定之前，一定要冷静思考。”

 

李律师认为，居住城市外的一些乡镇，确实是很舒适。但是，它也有一些弊端：比如，公共交通不便捷。如果，疫情恢复了，政府要求大家重返办公室，市民在交通成本上就感觉到压力了。

 

除此之外，还有一系列需要权衡的问题。

 

那么，购房前究竟需要做一些什么准备呢？在文章的最后，丽莎要给大家总结几条买房攻略。

 

 

• 买房是笔大投资 区域选择很重要

 

丽莎认为，买房是一笔大开销，不管是自住还是投资，都得考虑未来的发展。所以，房产区域的选择是很重要的。丽莎建议，消费者在购房前，一定要充分了解市场。

 

从哪些方面了解呢？

 

第一，交通。很多研究表明，交通不仅能改善生活质量，还能提高房产价值，它对房价有着非常积极的影响。

 

如果购房者已经决定要搬到城市外，那么，就得考虑房产的位置与工作的地点之间的交通，看看是否便利通勤。

 

当然，我们不需要只着眼于现在，也可以看看未来新的路线。

 

比如，Zoopla提到，英国新的Crossrail将于明年开通，届时，它会把西部的Reading和Heathrow和东部的Shenfield和Abbey Wood 链接起来，并途径伦敦。那么，您可以选择在这些区域买房，那么会缩短通勤时间。

 

第二，看房产区域附近的未来再生工程。房产专家认为，交通基础设施往往与重建项目是齐头并进的。无论是开发一栋公寓还是修土地或者是建大型超市，房地产开发都会有连锁反应。

 

劳埃德银行的数据显示，如果楼盘附近有超市，一般可以将当地房产价值推高21，500英镑。比如，英国Waitrose超市附近区域，就把房价抬高了12%。

 

除了为房产投资做打算，这些配套设施也会对市民的生活带来很大的改变，更有幸福感。

 

第三，看学校。有数据显示，近几年，成绩优异的公立学校附近的房价增长速度超过了其他地区。事实上，2013年至2018年之间，顶尖学校附近的房价增长了35%。另外，丽莎知道，很多移民者，他们在英国买房是想给孩子创造条件，让他们有机会能在英国感受世界顶尖的学术氛围，拥有好的教育水平。

 

那么，不管是从投资还是自住的角度，学校也是购房者需要考虑的因素。

 

最后，连接性。可靠有效的网络和强大的手机信号成为购房者买房必备的条件。特别是疫情阶段，想要在家公司？网络成为了必不可少的一项。

 

如果您真想逃离大城市，一定要看看您新买的楼房区域，它的网络效果如何。

 

以上是丽莎为莎粉们总结的购房知识，如果莎粉们在房产时遇到法律问题，请立刻咨询我们。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：