2020年1月9日，一场房屋纠纷案在英国法院开庭审理，只因500英镑的租金欠款，房东和租客之间的纠纷就折腾了2年。

 

租客尼克先生：“从房产中介，代理人再到房东，你们，有谁提醒我，我欠了500磅的租金吗？在我知情后，我尝试了很多办法去找你，我也把500磅还了，商铺现在还是被收走。你是非法驱逐！”

 

房东甲先生：“你和我签的合同里写得非常清楚：只要违反了合同里的某一项条款，房东有权收回并重新占有该房屋。”

 

为什么租客会不知道自己欠下500磅租金？房东和租客提到的合约是怎么回事？这一场房屋驱逐和占有案，究竟是合法还是非法？

 

【本文为真实案件，案件名称：

 

• 为什么会欠租金？

 

2016年，尼克先生和家人来到英国，他们在莱斯特市中心租下了一家商铺，在那里做着美发生意。

 

丽莎从法院提供的文件里看到，尼克先生租下的这一间商铺有些特别，它属于一间混合型房产：一楼是商铺，二楼是居民住宅。该混合型房产的持有者是甲先生，在这里，我们称他为房东甲。

 

早在2008年，来自印度的康德先生向房东甲租下了这一整套房子，开了一间旅游服务公司。当时，他与房东甲签下了20年的租约。

 

根据英国商业租赁的要求，如果房客违法了合约条款，那么，房东有权没收该房产的。于是，他们在合约里明确写了：

 

“如果租客未付租金21天，在21天后，无论是什么原因，无论房东是否提出索要，房东都可以重新占有该房产的所有部分（一楼的商铺和二楼的居民住宅），房东也有权把该房产重新出租。”

 

不幸的是，康德先生的旅游公司倒闭了，2016年，该房产一楼的商铺转租给了他的朋友尼克，康德留下了二楼的住宅部分。该转租并没有获得房东甲的同意。

 

法律硬知识

 

为什么房东甲没有通过非法分租来收回店铺？

 

从法律上来说，租客在没有获得房东同意的情况下，转租或者分租物业是严重违反租约条款的。房东可以借以收回店铺。但是在这个案件中，康德先生分租楼下店铺虽然没有经过批准，但是房东甲知道之后并没有采取任何措施，而是转而开始接受尼克先生每次支付的房租，这就等于是默认了该分租行为，是不可以再以此为借口来没收店铺的。另外，以分租未获许可为理由来没收店铺一般需要到法庭申请的。房东甲在这里也许只想走捷径，希望不经过法庭就可以直接把店铺收回。

 

不过，康德先生和尼克并没有详细讨论过合约的事情，当然，康德对尼克有信心，认为他是不会拖欠租金的。

 

在接手了一楼的商铺后，尼克花了重金装修该商铺，每个季度支付房东甲2000英镑的租金。

 

• 稀里糊涂，租金差了500英镑

 

尼克说，从他接手的那一天起，每季度都按时缴费了。不过，2018年6月，出了一次意外。

 

“我有急事回老家了，就让我姐姐帮忙交租金。她以为租金是1500英镑，所以，只存了1500英镑。后来，她也没有跟我提到这事。房产中介也没有告诉我。”

 

尼克回忆，2018年9月1日，房东的房产中介确实还给他们开了房屋租金的发票，该发票也未提到：他们还差500磅的欠款。

 

直到2018年9月底，一名法警来到该商业住宅楼对他们进行驱逐，尼克才知道自己少交了500磅租金。

 

随后，尼克尝试着找房产中介，并且把500磅转到了中介的银行。但是，他一直都没有收到任何回复。尼克在最后一封邮件里这样写道：

 

“你当时没有告诉我们拖欠租金的事情，现在我被驱逐了。我们想要和平处理这个事情，现在已经把500英镑转到你们的银行帐户，这是我给你们写的第四封电子邮件了，恳求您回复。  ”

 

直到10月，该房产中介公司才回复：

 

“很抱歉，我们没有办法回复您。房东和我们说了，他需要自己处理这个事情，所以，让我们不要跟您有任何联系。房东说他是按合同来处理该事件的。”

 

• 无法及时向法院申请补救措施  房产被没收并转租

 

自始至终，尼克都没有找到机会和房东甲正面接触，根本无法解释为什么会拖欠房款。由于该房产有两个承租人，尼克需要得到康德的签字，才可以向法院提出救济申请。碰巧，康德在那段时间回印度了。

 

2019年1月，尼克的律师尝试找到了房东，并尝试向房东解释逾期租金的真实情况，他们愿意私底下赔偿，希望房东不要采取没收行动。可是，该邮箱地址出错了，根本无法成功发送。

 

2019年2月，尼克被告知，房东甲先生已经把尼克的商铺和康德的居民住宅同时转租给了别人，并与新的租客签下了3年的租约。

 

2019年2月26日，尼克终于成功地向法院提出了重夺物业租赁权申请，但是，法院拒绝了。拒绝的理由是：尼克的申请晚了。

 

审判法官认为，尼克先生应该在9月底或者10月份提出申请，而不是过了将近6个月后才提出申请。

 

为此，尼克和康德觉得非常不公平，向法院提出上诉。

 

尼克认为，首先，他并不是故意拖欠房租，这是一场误会。其次，房东一直避免正面交谈，没有给他任何机会解释租约拖欠的事情。另外，他已经补齐了500磅，房东却置之不理。

 

“他是故意不跟我见面，想把房产租给别人的！我投入了一大笔资金重新装修了商铺，现在房东甲以更高价出租给了别人。你看，他立刻把每年的租金抬高至14，700英镑租，这是一笔非常可观的收入！”

 

在律师的协助下，尼克在二次上诉的时候搜集好了证据，比如他与房屋中介的对话，他的银行存款记录等等。法院通过审查这些证据，最后也认定：房东确实存在不公平的驱逐行为。

 

 

同时，上诉法官也认为，尼克先生的上诉没有过晚，而是处在法律所指导的6个月时间之内。

 

随后，法院批准尼克的上诉申请，让尼克和康德先生重新获得了该房产的租赁权。房东甲也因此受到了相应的处罚，不得不废除自己和新租客的租约，并赔偿违约金。

 

• 丽莎分析：租客和房东缺乏法律意识

 

 

丽莎律师行律师丁传礼，曾经处理过无数英国房产纠纷案。他认为，尼克和房东的纠纷案件最大的问题出在了：双方没有对英国商业住宅租赁法有足够多的了解。

 

怎么说呢？

 

英国对商业房产租赁和居民房屋租赁的管理办法不同。居民房屋租赁分有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序。不管是哪个驱逐，房东都需要提前告知租客，也就是：“驱逐通知期”。通知期一般时间为2个月到6个月不等。

 

如果租客没有在通知期内离开的话，房东需要到法庭申请占有令。如果在取得占有令之后，租客还是没有搬出的话，房东仍然需要到法庭申请驱逐令才可以的；否则，如果房东擅自更换锁匙，将租客驱逐，则会构成非法居住。

 

关于这方面的知识，长期关注丽莎新闻的朋友们对此应该很熟悉。

 

商业房产租赁法则不同，法律允许在很多情况下，只要租客的租金（一般 的租约都规定保险金和物业服务费等也是租金的一部分）晚交了一定的时间 ，房东可以立即与租客解约，重新进入店铺，就是（re-enter by peace）, 并且重新收回该房产的，在英国法律上称之为：Forfeiture。

 

丁律师说：“很多时候，我们客户都会遇到这样的一个问题：他们违反了条款，他们的房东直接把商铺的锁给换了，把房产收回。遇到这种情况，我们都会建议租客立刻向法院申请重夺物业租赁权”

 

什么是重夺物业租赁权申请呢？

 

丁律师解释，在英国商业租赁法中，为了给租客保障，法院提供商业租客申请重夺物业租赁权的机会，在英文中，被称为Relief。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出申请。

 

按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利（forfeiture）只是为了确保自己的租金可以收回来，而不是真正把店铺收回去，然后出租。只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。

 

另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。

 

当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。

 

“这个申请是有要求的，就是租客必须在 店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。”

 

在丁律师接过的案子中，租客的重夺物业租赁权没有获批，很多时候就和尼克一样，输在这两点：第一，错过了申请的时间。第二，没有及时提供证据。

 

从法院给的文件看，在第一次审理的时候，法庭除了认为尼克错过了申请时间，法院也认为尼克先生缺乏证据，并且证词有些含糊:

 

“尼克先生一再否认他的商铺是用来做商业的，第一次他说是自己居住的，后来，他又承认是做生意的，我们认为他证词有问题。”

 

我们猜测，当时，尼克可能意识到申请晚了。由于该商业楼房是复合型楼盘，尼克想用居民居住楼的条款为自己争取权益。就像我们之前提到的：居民住宅是需要有一个驱逐通知期，而且需要法庭的占有令和驱逐令才可以驱逐的。

 

丽莎认为，如果他当时采取的办法是：立刻搜集证据，向法官证实他申请晚的原因，而不是其他的方式，他很有可能在第一次申诉的时候就会成功的。

 

当然，由于法院给的文件内容有限，以上仅是我们的猜测。

 

那么，房东甲呢，哪怕按照合同上的要求，尼克先生固然欠了500镑的租金，而且在开庭前也没有能够支付上，他并不属于“非法驱逐”，但是，这种拖欠是房东甲本人造成的。如果他积极配合的话，尼克先生是早就可以把租金支付的。

 

再加上法庭最终认为尼克先生重占物业租赁权的申请是及时的，所以，房东甲最终败诉。

 

丁律师认为，虽然英国的商业租赁法确实赋予了房东权力：房客晚交租金，房东就可拿回房屋。但是，这并不代表房东可以“钻空子”。

 

打个比方，丽莎和租客签了10年的租约。在出租过程中，丽莎一直不满意这个租客，但没办法，租约签了10年，丽莎没办法赶他走。好了，这位租客突然忘记交一笔钱，并且拖欠了21天，彻底违反了合同的条约。丽莎想着：机会来了，可以趁机驱逐该租客了！所以，丽莎根本不管该租客是什么原因拖欠的，立刻把商铺锁了，把租客赶走。

 

丁律师说：“万万不可，这样是非常有风险的。当事人会和律师一同寻找证据，哪怕确实是租金没有交付的话，只要他找到了证据，证明他尝试交钱，那么房东很有可能输官司，店铺最终还是会归还给租客的。在某些情况下，房东甚至还会面临罚款的可能！”

 

–律师建议：遵守合同约定  

 

通过该案件，丽莎房产律师团队想给租客和房东们以下建议：

 

作为商业租客，在签合约的时候，一定要看好合同上的驱逐条款。另外，每个月必须及时查看租金是否准时，准点交给了房东以及账面是否出错。

 

否则，房东是可以不通过法庭，直接更换锁匙，重新占有店铺的。哪怕最后房客向法庭申请，能够重新夺回物业的租赁权，也是需要费时费事的。

 

在这种情况下，由于是租客的过错，租客的损失房东是没有义务包赔的。这包括租客在店铺关闭期间，无法正常营业所造成的损失。在这个案件中，法庭只是判处房东甲归还店铺，并没有要求对方赔偿尼克先生的损失。

 

此外，只要房东的行为是合理的，租客甚至要承担房东的律师费用。

 

假如，碰到了尼克的遭遇，租客应该马上采取紧急措施，在6个月内向法院提起重占房屋租赁权的申请。

 

特别要注意的是，您真的遇到不公平的驱逐行为了，一定要及时搜集证据，不要动其他的“歪念“。

 

房东呢，我们希望您也要做到“合法驱逐“！首先，一定要确保您的驱逐是对的，和中介，租客及时做好沟通。

 

另外，您也要取好证据，证明租客确实存在了违反了合约条款，存在违法拖欠账单的行为！否则，您的驱逐就是非法的，就需要支付租客的损失赔偿。

 

最后一点也是最关键的是，和平收回店铺（forfeiture by peaceful re-entry ）的行为一般只适用于纯商业的物业，也就是没有人居住的物业；否则，房东的行为是可能构成非法民居驱逐，是可能面临巨额罚款，甚至是刑事责任的。

 

最后，如果您或者您的家人正在遭遇类似的纠纷，请立刻联系我们，我们专业的律师团队会为您解决！

 

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在英国，租赁行业是住房体系中不可或缺的部分，一些外来人口较多的大都市，从来不缺租客排队抢房的故事。

 

可是，2020年，一场疫情改变了租赁市场的景象：驱逐被禁止，租金收不回；

 

随着越来越多人逃离大都市，在伦敦，爱丁堡等城市，租赁市场上的待租房产不断增加，租客无处寻，租金大幅下降。

 

这一年，网友们称它为：“房东比惨年”。

 

眼看新的一年就要来了，租赁市场真的难以恢复吗？与其抱怨，不如趁着困境期间，学会自救法则？

 

 

→ 疫情断了谁的财路？

 

在过去的20年里，英国的租赁市场一直呈现不断增长的态势，随着经济不断发展，租房也成为一种流行的生活方式。

 

今年，英国整体的租赁行业受到了沉重的冲击，大城市的租赁行业影响最为明显。据了解，在这些大城市里，一大批待租房产无人问津。

 

不仅如此，随着Airbnb的短租房加入长租租赁队伍，投放在市场上的出租房屋数量不断增加。据悉，英国一家知名房产网站的新长租房源与去年同期相比，增长了45%。

 

当供应量远远大于需求量时，租金就开始急剧下降。

 

据房屋共享网站 SpareRoom 的数据显示，伦敦的私人租金已经连续两个季度下降了，部分地区的租金同比大幅下降34%，7月至9月间，伦敦房间的平均月租金降至725英镑。

 

其中，租金下降最大的区域是伦敦东部的Aldgate（EC3），该区域租金下降了34%；伦敦西部的MaidaVale 和 Paddington（W9），租金下降了20%；西南部的 Westminster、Belgravia和Pimlico（SW1），下降了17%。

 

当然，这样的现象不仅仅发生在伦敦。

 

在英国50个最大的城镇中，爱丁堡的租金降幅最大，下降了10%。另外，特尔福德、格拉斯哥、格洛斯特和伊普斯维奇下降了2%，而伯明翰、雷丁、阿伯丁和斯托克-特伦特的租金则下滑了1%。

 

在这些地方拥有房产的房东们有太多苦，也不知道该从哪儿说啊….

 

与此相反，伦敦以外一小时以内的房产市场，租金价值在截至6月的三个月内增长了0.8%。据英国房地产公司Savills介绍，在6月至7月之间，希望在伦敦以外租房的申请人数比去年同期高出了72%。

 

 

→ 乡村房产终成赢家？

 

为什么会造成这样的现象呢？

 

专家认为，最大的原因是租客的口味变了。长期封锁状态加剧了人们对住宅空间的渴望，长期在家工作也推动着租客们搬家的愿景。

 

租客们渴望更大的活动空间和绿色环境，他们从大城市搬到郊区、小城镇和更多的农村地区，以寻求更大的房屋。

 

据SpaceRoom 的调查发现，与去年相比，租客对花园、露台和阳台的需求几乎翻了一番。另外，租户更希望能自己住，或者很极少人合租。因此，大城市的房产根本无法满足租客的需求。

 

除此之外，经济收入的保障也是关键因素。

 

SpareRoom的通讯总监 Matt Hutchinson分析，

 

“价格较高的地方通常会先出现最大的跌幅，比如伦敦的西南和西部地区。因为人们感觉到了压力，最贵的住宅根本超出了他们的预算。”

 

毫无疑问，大城市房产的租金会比乡村的要高一些，特别在一些昂贵地段，租金可能是其他区域的好几倍。由于疫情给社会经济带来了冲击，很多租客的收入不稳定，他们无法负担得起城市房产的高昂租金费。

 

另外，哪怕收入暂时是有保障的，由于租客们对未来的经济走势充满了担忧，因此，他们不敢继续选择城市里高昂租金的房产，想多为自己留些积蓄。

 

最后，旅游者和学生资源的减少给租赁市场带来了很大的影响。

 

在一些大城市中，旅游者和国际学生可以算是租赁行业占比最大的客源。今年，国际旅行的限制导致租赁市场流失了大部分潜在客户。

 

另外，据英国大学与学院招生服务处UCAS发布的数据显示，许多大学缩短了夏季学期，并且采取在线教学的方式，很多国际学生至今未到英国。

 

这样的现象会持续多久呢？

 

→ 房产市场里从不缺租客

 

其实，在过去25年中，英国经历了好几次重大的经济衰退与危机时刻，其中包括2000年的网络泡沫破裂事件、2008年的全球金融危机以及2007年的北岩银行危机事件。

 

不少房地产专家认为，经济衰退不一定会给房地产市场带来厄运。即便人们的收入低迷，房地产市场仍然是刚需的，特别是租赁市场。

 

近日，英国最大房产中介公司之一的Savills总结了这些历史事件，并且对其如何影响租赁市场进行深入分析。

 

该公司发布的报告指出：在英国不同经济衰退事件中，租赁住房的需求远远比买房的需求更稳定，住宅租金的波动远小于房价。

 

比如，该机构用住宅租赁房产与其他租赁做对比，他们发现，即便在经济衰退最低谷时期，住宅租赁的数值还是最稳定的。

 

另外，根据英国国家统计局和MSCI的数据，2008年全球金融危机后，英国的租金在两年内就超过了衰退前的峰值。另外，租金每年平均增长2-3%，与收入增长一致。

 

经济学者认为，租金快速恢复稳定跟租赁需求有着密不可分的关系。即便在一些经济衰退事件中，购房的数量有下降的趋势，但是，租户的需求仍然保持稳定。

 

Savills认为，虽然英国的租赁市场正在受着挑战，但是这些历史数据显示了房地产市场的弹性，说明了买房出租投资的稳健性。Savills的一些专家预测，2020年至2024年，英国主流租金将平均上涨15.4%。

 

Savilis的房产专业人士称：

 

“虽然，目前一些地方的供需水平不平衡，我们可能会看到租金价值的短期波动，但未来五年的增长将与经济状况和收入增长的力度有关。我们会看到变化。”

 

此外，牛津大学的经济学者也认为，今年的租金收入只会下降1.6%，随后会有5.4%的增长。

 

另外，经济学者们对大都市的住房需求依旧保持乐观的态度。他们认为，逃离大都市的选择只会是短暂的，未来，大城市依旧是外来人才落户的主要选择。

 

不管如何改变，伦敦仍然是一个国际化的城市，一旦旅行限制放松，隔离措施解除，伦敦的租赁行业将有更多的增长能力。

 

→ 房东们，营销吧！

 

从以上的分析可以看出，英国的租赁市场恢复指日可待，大城市的租赁行业依旧是核心。

 

不过，恢复的时间究竟还要多久？我们真的无法预测。

 

但是，丽莎认为，在租户缺失的当下，房东们也不该失去信心，应该要更主动地寻求解决办法。与其抱怨，不如学会提升房产的竞争力和吸引力，学会如何营销自己的房产，最后，赢得租户！

 

文章的最后，丽莎也为大家总结了一些“营销”妙招:

 

第一，了解什么是您的租客最想要的，冲进租户们的候选名单。

 

首先，我们认为您要确定租客目标群体，并且尝试着了解他们：他们需要什么？他们面临的挑战？您的房产可以给他们提供什么样的舒适功能？

 

毋庸置疑，疫情让市民们对空间更加渴望。针对这一点，您可以尝试着在空间和舒适度上做一些改变，为您的房产提高吸引力。

 

比如，如果您的资金充足，在房子空置期间，可以为房产重新打造一些公共区域。Zoopla的专家称，房东们可以换掉一些家具，不知一些简易的家具会让屋内的空间看起来更宽敞；另外，新的照明设备也会让屋内的空间看起来更大。此外，灯具也可以营造氛围，让您的家显得更加舒适。

 

或者，专门给租客们打造一个“办公区域”和“活动区域”。

 

第二，学会拍照和视频以及讲故事。

 

给房产做广告是营销最核心的步骤，一旦您了解潜在租户的需求，就可以通过不同的方式宣传您的房产，让您的目标群体发现它。例如，可以加入一些留学生租房微信群，定时的发布一些房产消息。

 

发布之前，丽莎认为，您最好要给自己的房子整理干净，拍摄几张照片，最好录制一段小视频。封锁阶段，由于出行受到限制，租客们可能更偏向于那些直观的视频营销。

 

最重要的是，在投放市场的时候，一定要为房产量身定做独特的故事。

 

简单的说，每个人对房产的空间和设施都非常重视，但是不同的目标受众可能会重视不同的设施。对于年轻家庭来说，优秀的学校，家庭活动机会，以及安全的社区是房产最大的吸引力。

 

对于老年人来说，具备吸引力的房产可能需要有图书馆，娱乐和老年人中心，以及方便的步行路径。

 

也就是说，当你在营销一个房产时，你不仅仅是营销那栋楼，你需要营销整个社区，把最棒的东西融入您的房产介绍里。

 

针对疫情阶段，您或许可以专门写上活动空间的信息。比如：房产里有舒适的办公空间。

 

在这个环节，丽莎要提醒您：

 

互联网时代，人人都喜欢看简洁的文字，租客也不例外。您应该简明地列出一些房产的基本信息，包括租金，政策，基础设置等等，以及您想要突出的特点。

 

第三，利用口碑。

 

不管是什么行业，口碑营销都发挥着非常重要的作用，您可以利用这一点来推销您的房产。

 

比如，最好让您以前的租客在房产网站写留言，或者鼓励以前的租客推荐给其他的朋友。当然，有必要的话，也可以给一些合理的奖励。

 

以上就是今天文章的所有内容，如果您喜欢这篇文章，请在下方为我们点赞，并且点击 “在看” 分享给朋友，小编希望得到您的鼓励！另外，莎粉在出租房产的过程中碰到的任何问题，都可以给丽莎留言。

 

英国的房产产权分有不同的种类，大家比较熟知的有：永久产权和租赁产权。

 

永久产权指的是您拥有房产和土地的所有权，租赁产权意味着您得从业主或者永久持有人那里租下房产的使用权，并缴纳一定的土地租金。

 

在英国，几乎所有公寓都属于租赁产权房产，虽然租期可长达999年，但拥有这类产权的房主们却备受煎熬：螺旋式上涨的地租，高额的管理费和短期租约，以及持续贬值的房产。

 

那么，想要投资公寓的业主们真的别无选择了吗？

 

在英格兰和威尔士，还有一种房产产权，名叫：土地共同持有权，有了这样的产权公寓，业主们不需要担心地租问题。

 

近些年，随着租赁权带来的负面影响，越来越多的业主开始关注起了共同持有权的话题：我能从租赁产权改为共同持有产权房吗？怎么申请呢？

 

今天，丽莎为大家详细讲解什么是土地共同持有权以及它的利与弊。

 

​

什么是土地共同持有产权？（Commonhold）

 

土地共同持有权是英国比较新的房屋产权类别，它是一种介于永久产权和租赁产权之间的房产所有权类型。目前，该产权主要适用于英格兰和威尔士现有的公寓或新的建筑物。

 

基本上，在英格兰和威尔士，您想拥有永久产权的房产，一般得买那些带地皮和院子的 House才能提供，其他的公寓型房产几乎只提供租赁产权，特别在一些大城市，很少有提供永久产权的公寓。

 

由于公寓的属性和大House不同，每间公寓都处在多楼层的建筑里，公寓的业主们一同享用一些公共的活动空间，这些空间的地皮往往已经属于它的永久产权拥有者。

 

您买下了这套公寓，就得向该楼盘的永久产权者租下它的土地长期使用权。

 

虽然，公寓的租赁产权期限可长达125年999年不等，看似跟永久产权也没什么区别。不过，高昂的地租和管理费让市民们无法喘息，最主要的是，很多业主在签下合同后发现，他们的租约剩余的期限并不多。

 

从2000初开始，各类租赁权丑闻相继曝光。经政府统计的数据显示，约有四分之一的租赁权持有人剩余租期不足80年，另外，如果想延长还得缴纳一笔延长费，政府算了一笔账，延长租约的总费用高达40亿英镑。

 

租赁房带来的不好效应，导致这类房产价值持续走低，业主们有时候甚至无法出售自己的房产。

 

于是，英格兰和威尔士各地开始了各种抗议活动，那些反对租赁权的抗议者们提出了点子，希望通过一种新的产权形式来取代租赁权，他们一致认定：共同持有土地是最好的解决办法。

 

2002年，这些提议得到了英国政府的支持，于是，“共有产权”的概念出现了。

 

根据《2002年共有产权和租赁产权改革法》，拥有土地共同持有产权的房主可享有房子所在位置的土地所有权，不必支付地租。

 

不过，由于业主对土地的控制权增加了，责任也大了，他们需要支付公共设施的相关维护以及服务费用。

 

当然，这份维护公共设施的责任并不是业主独自承担。

 

 

具体是如何“共享”？

 

与澳大利亚的制度类似，公寓会按土地划分为多个单元，由每个单元的业主作为共同持有协会的成员共同管理，共同持有协会的成员资格仅限于共同持有产权房产的持有人，只有他们有资格加入。

 

值得注意的是，每一个单元只有一个人可以成为会员代表，并且，会员代表将要负责向政府申请单位产权证。另外，他们还要负责参与一些大事件表决，为大厦的土地管理提供意见和建议。

 

一般来说，这个共同持有产权代表是由该单元其他会员共同投票决定的。如果他们没有这样做，那么根据法律规定，单位产权证上登记的第一个名字将被登记为协会的成员。

 

其实，这有点像中国的业主委员会。

 

打个比方，丽莎在该小区A单元买下了一套土地共同持有权的公寓，那么，丽莎就有资格竞选A单元的共同持有协会的业主代表。如果，丽莎竞选成功了，丽莎就得代表A单元去跟B单元，C单元，D单元等等的业主代表一起讨论土地的管理问题。

 

法律硬知识

 

什么是共有权社区声明？

 

共有权社区声明其实就是共有权社区的管理章程。它就像一个合同一样，约束着社区内所有共有权持有人的行为，来维系共有产权社区的延续和正常运作。它既包括有原则层面的陈述也涵盖有具体执行的细则问题。

 

如果共有权社区是一个微型国家的话，共有权社区声明则起到宪法和法律细则的双重作用。

 

共有权社区声明必须与共有权的产权文件一起在土地登记处登记。与租赁权制度不同，整栋楼只有一份社区声明文件，而不是每个单位的单独文件。虽然与租赁权类似，单位持有人必须遵守共同持有社区声明的条款。

 

然而，与租赁权不同的是，如果违反规则，没有没收的惩罚。不过，如果单位持有人不支付其出资，共同持有协会有权使用正常的债务追偿程序。

 

 

按规定，共同持有协会的成员必须遵守共同持有社区声明（CCS）的规则，该声明规定了每个单元和公共部分的实际范围，并提供了如何管理大楼的框架。重要的是，它还规定了每个单位持有人为管理、维修和维护大楼所应缴纳的费用。

 

一般来说，需要共同维护的公用部分包括：

 

屋顶、地板、外墙——建筑物的结构。

电梯和公共锅炉

公共入口、走廊和楼梯。

停车场和公共花园

 

另外，共同管理协会的会员也得负责一些私人领域维护。

 

比如说，丽莎买的公寓有一个私人的阳台，所有成员也得对丽莎的阳台负责。即便这类区域不可以给公共使用，但它们构成了建筑物物理结构的一部分，必须积极维护和修理，以确保所有住户继续使用该建筑物。

 

那么，该产权的优势在哪儿呢？

 

正如上文提到的，它比租赁产权有了更多的保障，业主可以无限期地居住在该物业中。

 

另外，它还有其他优点：

 

第一，不存在因违反综合服务协定条款而被没收的风险。

第二，它加强对大楼管理的控制。

第三，无需支付第三方业主或地租。

第四，与租赁权相比，减少了发生纠纷的可能性

第五，增强市场竞争力/吸引力，可吸引更高的销售价格。

第六，相同和透明的条款对共同持有的所有单位持有人具有约束力。

第七，如果业主愿意，共同持有社区声明的管理条款可以很容易地进行修改。

 

看着优势还挺多，也能为租赁产权的业主走出困境。可令人惊讶的是，有数据显示，自2002年立法生效以来，仅有20个共同持有产权物业楼盘诞生。

 

 问题出在哪儿？

 

有专业人士认为，很多市民并不知道土地持有产权存在，从2002年至今，媒体对此宣传非常少，所以，并没有带动市场。

 

最重要的，它存在的一些潜在问题，阻碍了它的发展。

 

首先，金融机构很难评估该房产的风险，从而不敢放贷给那些想购买共有产权房产的买家。

 

由于共同持有的建筑物是由居民管理的，如果碰到一些不负责任的居民，建筑公共区域的管理和维护不好，物业的价值会下降。

 

这个因素使得这样的产权房缺少了借贷的竞争力，业主无法为其价值提供保障。因此，金融机构不太愿意为该产权的持有人提供贷款。

 

没有金融机构的支持，这样房产也很难出售，所以，业主也不敢申请该产权。

 

第二，利润比较低，缺乏政府的财政以及政策支持，开发商不愿意推出该类产权房。

 

与租赁制度不同的是，假如开发了共同产权房产，开发商就没有办法从地租或租约延期中获得长期收入的机会。当然，他们也无法从一些途径获得额外收入的机会，比如通过出售房产给第三方。

 

此外，在租赁制中，如果租期满了，房产就会重新回到永久产权人手中，而在共有产权制中，房产由单位持有人无限期拥有，他们没办法收回永久产权。

 

另外，它在混合用途的开发项目中并不适用，比如，一幢带有商业房产和住宅房产的单位，如何管理公共土地？

 

未来可期

 

由于该产权确实可以解决租赁产权存在的问题，并帮助业主们走出困境，英国不同的机构都在向政府呼吁。

 

据悉，2018年，英国法律委员会正在对共有产权问题进行讨论，并向政府提出建议，包括：使租赁持有人更容易转换为共有产权的措施；帮助强制支付共有产权的费用；确保共有产权得到良好的维护和保险；以及提高抵押贷款人对所有权模式的信心。

 

金融时报的金融以及法律专家对此评价：

 

“共同产权的未来发展取决于开发商和抵押贷款人的接受程度，如果政府能对此推出更多的支持政策，共同产权房被市场接受的可能性才会更大。”

 

本来这些建议会在今年得到回应，但是由于疫情，目前暂时还没有消息。这些建议是否会得到政府的采纳，专家们预计将在2021年中期或后半年看到立法草案。

 

如何申请？

 

业主如果对该产权房感兴趣的，也可以着手准备。按目前的规定，共有产权物业有两种申请形式，第一种是购买拥有该产权资格的开发项目。

 

由于它比较新，业主们一般是购买新建楼盘的时候，才有可能会看到拥有该类产权的房型。那么，丽莎建议您，如果您对该产权有兴趣，可以在购置新房的时候向销售人员咨询。

 

第二种方法：转换产权。也就是说，假如您现在是租赁产权了，您可以申请转换。

 

当然，这个转换过程相对比较棘手。首先，您必须获得永久产权持有人的许可，而且楼内所有业主必须购买永久产权，大楼内的每个业主必须同意转为共有产权。

 

其次，转为共有产权的程序很复杂，并且要律师的专业知识帮助。

 

虽然进度比较难，但是，对那些正在深陷租赁产权痛苦的业主来说，转换产权可能是比较好的一种解决方法。

 

如果您正在遭遇租赁产权的困惑，并且希望转产权的，欢迎给丽莎留言，我们会为您想一个好的办法！

 

最后，如果喜欢这篇文章的内容，请为我们点赞，并点击“在看”分享给好友！我们会持续为您提供房产干货！

 

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这周二丽莎在文章《医疗附加费延涨，申请人应从速！》中提到，Health and Care Visa（医疗和照护工作签证）申请人是可以豁免医疗附加费（Immigration Health Surcharge）的。

 

事实上，对于符合条件的医疗人员来说，英国首相鲍里斯（Boris Johnson）早在今年5月21就宣布，要让这些医疗人员可以尽早免于支付医疗附加费。

 

因为原来这些医疗人员申请Tier 2工签的时候，也是像其他工签申请人一样，需要支付医疗附加费的。

 

这样的情况尤其碰上了新冠疫情，不免让人埋怨起英国政府，这些医疗人员辛苦为英国抗疫，还要人家自己支付高额的医疗附加费是什么意思……

 

而且其实所谓的移民医疗附加费，并不是真的花在移民使用英国医疗上；因为持有工签的这些移民，每个月都会支付NI税，所以医疗附加费实际上也只是英国政府用来增加税收的一种名义而已。

 

 

把话题拉回”医疗和照护工作签证“上。由于这类签证路径一直到了今年7月才被宣布推出，并且8月才正式开放申请…

 

所以内政部为了确保”符合条件“的医疗人员能够真正受惠于”免医疗附加费“，允许这些原来没有申请到Health and Care Visa（因为当时尚未开放）的医疗和照护人员，可以回溯至2020年3月31日，索要回他们原先在申请签证的时候已经支付的医疗附加费。

 

同时，也由于先前鲍里斯的宣布，因此内政部还设立了一个”补偿“机制，给那些虽然不符合”医疗和照护工作签证“，但是同样对于英国抗疫付出贡献的医疗和照护人员们。

 

这个”补偿机制“的回溯日期同样是2020年3月31日。

 

1. 符合“医疗和照护工作签证”的当事人

 

首先，对于那些目前持有的是Tier 2普通工作签证，但是所做职位/工种是符合Health and Care Visa（医疗和照护工作签证）的当事人，是可以直接联系移民局退款（Refund）的：IHSrefunds@homeoffice.gov.uk

 

这类当事人不适用”补偿机制“，因为该机制是给其他那些不符合申请Health and Care Visa（医疗和照护工作签证）的医疗照护人员。

 

符合”医疗和照护工作签证“的当事人，可以向移民局申请自2020年3月31日后，剩余签证时长所对应的”全额“医疗附加费退款。

 

比如说申请人的签证起始于2020年1月31日，签证效期为5年，那么申请人可以申请自2020年3月31日直到剩余效期结束，所对应时间段的医疗附加费退款（也就是这5年签证中，只有2020年1月31日至3月31日之间的期间，申请人需要自付医疗附加费，剩余时间则不需要；移民局需要将剩余申请人已提前支付的费用，退回给申请人）。

 

→ 哪些职业/工种适用”退款“？

 

＊当事人必须是“合格”（Qualified）的：

 

－医生

 

－护士

 

－医疗健康专业人员

 

－成人照护专业人员

 

 

实际详细的“职位”或“工种”，可参考以下列表：

 

2. 关于”补偿机制“

 

”补偿机制“则是应用在其他那些同样对英国医疗和照护系统做出了贡献，但因为限于不符合Health and Care Visa（医疗和照护工作签证）情况，而无法向移民局申请退款（Refund）的当事人。

 

这些当事人可以是Tier 5打工度假签证持有人（Youth Mobility Scheme），Tier 4学生签证持有人（具有每周20小时上限的学期中打工权利），或者配偶签证持有人等等。

 

也就是说，这些当事人虽然不是Tier 2工签持有人，但也同样做着重要的医疗照护工作；所以”补偿机制“允许当事人可以每6个月申请一次”补偿“，基本也就是医疗附加费”退费“。

 

→ 实际如何运作？

 

符合条件的当事人可以申请自2020年3月31日起相应的医疗附加费”补偿“，一次可以申请6个月的时间长度。

 

换句话说，2020年3月31日前的时间段是不能申请补偿的。

 

同时，当事人也必须平均每周工作至少达16小时，做满6个月才能申请该”6个月“时间段的补偿。

 

申请了之后，当事人的”补偿款“将会以月付形式，在”6个月“期间分期支付。

 

至于支付的形式，移民局会将每次的退费，退到当时申请人用来支付医疗附加费的卡上。

 

→ 举个简单例子补充解释：

 

比如说，当事人自今年4月1日至9月30日期间，符合了上述要求，那么当事人可以在10月1日（今天）提出”过去6个月“期间的医疗附加费补偿申请。

 

这次申请过后（10月1日），当事人下次可以再次申请的日期为2021年3月31日（当然了，申请的前提是当事人必须继续符合”补偿机制“的相关要求）。

 

总之就是”每6个月“申请一次，依此类推。

 

目前这项计划移民局并没有设下一个截止日期，基本也就是只要他们不喊停，当事人就能这样一直申请下去。

 

→ 哪些职业符合申请？

 

申请人必须是提供医疗或社会照护类服务，比如说是社会照护工作者，医疗助理。

 

同时，这不仅只有那些直接做医疗或照护工作的当事人，如果是在该医疗或照护机构中做其他职位，例如说是提供行政服务，如医院前台和养老院经理；或者提供支持工作如医院清洁工、餐饮和运输人员等，也可以符合要求。

 

因为所有这些相关人员，其实都为英国医疗照护尤其是新冠期间的抗疫工作，做出了宝贵的奉献，所以”补偿机制“是也应该包括这些当事人在内的。

 

同时，不只是当事人，依赖当事人的陪同家属，也可能适用补偿机制。

 

申请的时候，当事人应该主动提供所有相关证明，这可以包括以下：

 

－当事人（当初申请时的）IHS（健康附加费）号码；

 

－如果家属也要申请的话，还需要附上家属的IHS号码；

 

－当事人6个月期间的工资单（Payslip），该工资单中必须包括：雇主名，申请人的职位，工作时数；

 

－当事人家属的相关证明文件。

 

＊移民局这边定义的”陪同家属“为：

 

－当事人的配偶或伴侣；

 

－未成年孩子；

 

－已成年但仍依赖当事人，和当事人一起生活的孩子。

 

最后，当事人想要申请的话，需要使用线上申请：https://immigration-health-surcharge-reimbursement.service.gov.uk/

 

今天的文章大致对于移民局新宣布的”补偿机制“做出介绍。

 

比较值得提醒的是，当事人并不一定只能是医疗人员（例如医生、护士）才能够符合申请，只要是在上面列出的”符合机构“工作的当事人，也有可能符合要求（比如医院清洁工、前台和救护车司机等）。

 

所以莎粉们可以认真看一看自己是不是属于符合的族群，不要错过了这个可以索回医疗附加费的机会。

 

如果对于申请方面，莎粉们有任何疑问，或者还有其他和移民申请有关的问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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今年，由于疫情的到来，英国房地产市场正在面临着严峻的考验，市民的经济收入也处于前所未有的“动荡”状态。

 

失业，降薪，银行收紧贷款政策，首次购房者不得不推迟购房计划….

 

有数据显示，英国5月的贷款批准量创1990年来最低水平。可是，就在短短2个月后，贷款批准量却来个“惊天大逆转”。

 

今天上午，金融时报，卫报，时代杂志，Zoopla 等网站均发布了重磅消息：

 

8月，英国贷款批准量飙升至13年来最高水平，远远超出了经济学者的预测。

 

“今年的房产市场确实很反常！”

 

那么，为什么会出现这样的现象？反常的贷款批准量是否会让银行改变策略，进一步缩紧贷款政策呢？

 

→8月抵押贷款批准量飙升至13年最高   共批准8.47万笔贷款

 

今日，英格兰银行发布了最新数据：8月份，金融机构总共批准了8.47万笔房屋贷款，远超前一个月的6.63万笔贷款批准量。

 

金融时报称，这是自2007年以来最高的贷款批准量，该数字远高于过去每月的平均值：6.62万笔。

 

由于受疫情影响，从今年5月以来，购房贷款的批准量非常低，达到了1990年以来最低的水平。

 

另外，降薪，裁员，经济极其不稳定，银行也收紧了贷款政策。有专家预测，购房贷款批准量可能会持续低迷。

 

而且，往年的8月份一般都是贷款淡季，批准和成交量相当低。因此，今年8月份飙升的数据——略显惊人。

 

英国最大房地产分析公司Hometrack的董事总经理 David Ross 认为：

 

“今天的报告证实了英国房贷交易市场出现了反弹的迹象，从我们的数据可以看到，9月份的贷款需求量还在持续增长。也就是说，贷款的需求仍然很高，比去年同期增长了30%。”

 

那么，为什么会出现了反弹迹象？而且，这数据的反差怎么会这么大？

 

→ 多因素造成房屋贷款批准数据飙升       

 

Zoopla 分析，造成贷款批准量飙升的因素有很多，主要还是跟购房需求量有着很大的联系。

 

Zoopla认为，虽然，金融机构的贷款系统在全国封锁阶段也暂停服务，但并不代表业主的房屋贷款申请会被取消，银行一直在“备战”状态。也就是说，当房产市场重新开放后，封锁期间积压的贷款申请会被统一安排在7月8月分批审理。

 

此外，印花税假期的推广也增加了贷款申请量。这一点，我们本周的房产新闻已经提过几次了。那么，从时间点上分析，印花税推出的时间是7月8日，按照咨询房子-看房子-申请贷款等程序走，显而易见，8月份是房屋贷款批准的高峰期。

 

那么，往年的贷款“淡季”为什么变成了“旺季”了呢？

 

专家认为，8月正值英国的暑假，天气也比较舒适。一般来说，英国市民最喜欢选择在8月出行，因此，他们通常会把买房计划安排在别的月份。

 

可是，由于疫情的限制，市民们根本无法出行，再加上印花税假期的时间节点，市民们当然要赶在空闲的时候买房子。

 

另外，英国的一家房产贷款经纪公司 Forensic Property Finance的董事Jonathan Harris 分析：“解封后，其他国家的人也自由了。很多在国外工作的英国人早早关注着英国的房产动态，他们要趁着解封阶段重返英国购房，享受印花税假期的福利。因此，房产市场出现了异常的活跃。”

 

Pantheon Macroeconomics 咨询公司的首席经济学家Samuel Tombs 在接受金融时报的采访时表示：“我认为，英国贷款批准数据在未来几个月将保持增长的趋势。”

 

→低存款低收入市民仍然是银行贷款 “弱势群体”

 

丽莎认为，房地产交易活跃确实是一个好消息。不管是购房成交量还是贷款批准量的增加，足以证明我们的房产市场正在逐渐恢复。

 

不过，我们也不能高兴得太早。

 

有数据显示，截至目前，总体的购房贷款数量仍然要比2019年的数据低很多。比如，2019年前8个月就可以达到52.4万笔，而今年，总共只有41.8万笔。

 

也就是说，即便8月的数据创新高，总体的数据也还是偏低的。另外，这样的高数据也许是暂时的。

 

比如，英国最大的抵押贷款机构之一的 Halifax 机构认为：“明年，印花税假期政策一旦退出市场，购房的劲头不会再持续。”

 

咨询公司 Capital Economic 的英国经济学者 Thomas Pugh 分析：

 

“现在，尽管很多富裕的购房者热衷于投资房产，英国央行的数据显示，消费者信贷在今年增加了3亿英镑。但是，这一数据只能增加至15亿英镑，市场就会恢复正常。因为，消费者会变得更谨慎。”

 

也就是说，贷款交易量可能又会出现一个逆转。在这样的情况下，银行房贷的措施将有什么调整，大家不敢保证。

 

不过，专家们认为，不管怎么变，也不会给那些高收入和高存款的借贷人造成很大的影响。相反，那些低收入的群体会继续成为银行贷款的“弱势群体”。

 

按现在持续增长的贷款申请量来看，想要获得房屋借贷，低收入群体得和高收入群体开展激烈的借贷竞争。为降低风险，银行自然会给那些高收入群体更多机会。

 

之后，一旦政府就业保障计划撤退，他们将会更难达到借贷的要求，未来的房屋贷款路，将会变得更艰难…..

 

英国自由市场智囊团政策研究中心向卫报呼吁：政府应该迅速采取行动，以更高的补贴来保护住房购买者，尤其是对于低收入家庭。

 

丽莎认为，不管政府是否会采取行动，银行是否会再次调整借贷政策，莎粉们都要提前给自己的购房做好规划。

 

前天，我们已经跟大家支支招：低收入或首次购房者如何提高自己的信誉，增加借贷批准的可能性。

 

延伸阅读：《疫情致银行房贷政策全面收紧？转变思路也可申请贷款！》

 

不管接下来的局势会发生什么样的变化，丽莎都在这里陪着莎粉们：我们一同走过最艰难的时期。

 

假如，莎粉们遇到借贷问题无法解决的，也希望能够向丽莎求助，我们会尽可能为您解决难题。

 

最后，丽莎想邀请大家在评论区留言：您在房屋贷款的过程中，遇到什么困难了吗？您认为政府该出台什么样的政策呢？

 

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昨天丽莎针对MAC（英国移民咨询委员会）更新的”短缺工种清单“做了说明后，收到了关于英国工作签证方面的更多提问。

​

今天丽莎就进一步再来聊一聊有关“冷静期”（Cooling-off period）的部份，有莎粉留言提问了丽莎，希望我们今天的文章可以对相关莎粉的疑问有些帮助。

 

首先讲一下，英国不久后即将推出实施的新工签制度，移民局在已发布的相关文件当中，已经指出将会取消Skilled Worker（技术工作签证）路径的“冷静期”要求。

 

上述的“Skilled Worker”路径，就是即将取代目前的Tier 2 General（普通工签）。

 

而针对”公司内部轮调路径“（Intra-Company Transfer），也就是相当于目前的Tier 2 ICT签证，虽然还保留着类似于“冷静期”的要求；但这个要求也会变得更为弹性。

 

之后，内政部通常都会直接采用或大量采用MAC的建议，以便对于移民政策做出相应改变。

 

→ 怎么说呢，这得先从什么是“冷静期”说起？

 

对于目前的英国Tier 2工签制度，内政部是有设下一个“冷静期”（Cooling-off period）要求的。

 

这个要求主要针对英国境外申请的工签当事人，如果当事人在最近12个月内，曾经/已经持有过工签待在英国的话，那么想要再次申请工签，新的申请就会遭到移民局的拒绝。

 

这里说的“工签”包含Tier 2普通工作签证，也包含Tier 2 ICT签证。

 

不过，这个“冷静期”规定也不是完全没有例外，如果说当事人新的申请其雇主能够支付当事人至少达年薪159,600镑的话，那么当事人便能免去“冷静期”的要求。

 

而这个“冷静期”指的就是，境外当事人如果依上述所说，在最近12个月内曾经持T2工签待在英国，并且新的工签申请年薪无法满足159,600镑，那么就必须等待一年的时间，才可能再次申请工签。

 

需要接着说明的是，对于持有Tier 2 ICT（公司内部轮调）签证的当事人来说，想要转换到具有“永居导向”的Tier 2普通工签，现有的工签制度也会使过程更为坎坷。

 

怎么说呢，因为首先：

 

1. 目前的Tier 2工签制度下，Tier 2公司内部轮调签证持有人，是不被允许直接在英国境内转成Tier 2普通签证的；

 

2. 然而这样一来，Tier 2 ICT当事人就会遭遇一个窘境，那就是离开英国回国去做新申请的话，就会遭到上面提到过的“冷静期”限制。

 

除非，申请人能够说服其雇主支付高额的159,600镑年薪，才可能避免在境外额外多等一年的处境。

 

但这种“调薪”对于疫情前的许多雇员来说，本来就是可遇不可求的；再加上受到新冠疫情的影响，要想雇主在艰难时刻上调如此高标的薪水，除非当事人真的是公司的重要管理职位或高层，否则恐怕是非常困难的。

 

→ 不过，新的工签制度却转个弯解决了上面难题？

 

按照移民局的计划，新的工签制度将会：

 

1. 取消“Skilled Worker”路径（也就是相当于目前Tier 2 General签证）的签证持有上限，目前Tier 2制度下申请人最长只能持有Tier 2工签达连续6年。

 

如果当事人在英国境内已经连续持有Tier 2工签满6年，将无法再继续续签Tier 2工签。

 

如果当事人还想再申请工签，只能够离境申请；那么这样的话，当事人就需要受到“冷静期”限制，也就是再等上一年，才能申请工签。

 

2. 如前面已经提到的，取消“Skilled Worker”路径的“冷静期”限制。

 

也就是当事人在新制度下，即便最近12个月内已经持有过“Skilled Worker”工签在英国的话，仍然能在英国境外（当然也可以继续在英国境内）申请新的“Skilled Worker”工签（或者说境内续签）。

 

3. 对于新的”公司内部轮调路径“（Intra-Company Transfer），将所谓的“冷静期”限制，修改成：当事人不能在任何6年期间，持该签证超过连续5年的时间；或者年薪超过73,900镑的话，则是任何10年期间不能持该签证超过连续9年。

 

4. 同时，新的工签制度也将允许”公司内部轮调路径“持有人，可以直接在英国境内转成“Skilled Worker”路径（也就相当于目前的“普通工签”路径）。

 

这么一来，其实对于”公司内部轮调路径“当事人来说，一定程度上也是有所放宽了“冷静期”限制。

 

因为对于这些人来说，一来想要转换成普通工签路径的话，不需要再离境申请。

 

二来对于他们来说，在没有持有”公司内部轮调签证“满年数上限的情况下（如上述5年或9年），也不会出现需要中间等待一年，才能再次申请工签的情况。

 

或者是说，即便他们持有年数即将达上限，也可以在雇主愿意赞助的情况下，转成具”永居导向“的普通工签。

 

这对于当事人也是变相在未来的英国永居之路上，相对更加容易了些。

 

→ 重大消息！新工签制度将取消永居年薪门槛要求？

 

根据英国移民局最新释出的计划，他们打算取消新工签制度下对于”永居年薪门槛“的要求。

 

目前，这个门槛是36,200镑。

 

就是说，一位Tier 2工签持有人，先不论其最初申请时的薪资门槛为何，未来满5年想要申请转永居的时候，就需要满足相应的年薪门槛，否则（除非是符合”短缺工种“等豁免情况），申请人将无法成功申请英国永居。

 

这对于原来5年前薪资和现在永居年薪门槛有着一定差距的申请人来说，当然是比较不利的，也会使转永居申请增加困难。

 

再加上，新的工签制度下，对于一般工签的年薪门槛，从目前的3万镑降至25,600镑；这对于申请人来说，未来想要符合移民局的年薪门槛，恐怕将会更加困难（除非移民局将相应门槛也跟着降低）。

 

不过，移民局在其最新的相关“演示报告”中提到，将会把新的“年薪门槛”从目前的36,200镑，修改成当事人最初申请“Skilled Worker”工签时的25,600镑或其工种的最低薪资线（取其高者）。

 

这基本就是相当于把“转永居的年薪门槛”给剔除了。

 

因为对于未来“Skilled Worker”申请人来说，本来工签申请一般情况下就必须符合上述的25,600镑年薪或/和该工种的最低薪资门槛要求。

 

相信移民局这一宣布，对于大多数的雇主和雇员来说，应该都是一个重大的消息和更加弹性的改变。

 

也希望这样的变化，将能够为更多希望通过英国工签路径留在英国的华人朋友，带来更多的机会。

 

＊最后丽莎要说的是，随着全新学生签证路径（Student Routes）即将自2020年10月5日（英国时间上午9点起）生效，相信英国移民局很快也会针对新的工签政策发布一份详细的政策文件的。

 

而且有可能，新工签制度会像学生签证那样，提早一些时间（也就是在明年初前）开始实施。

 

因此，对于目前持有Tier 2类工签的持有人来说，如果没有签证马上要到期的疑虑，是可以稍微等待新制度的来临的。

 

届时，相关申请人将可能享受到上述提及的”好处“。

 

今天的文章就到这边，希望给莎粉们带来了些帮助。如果您对于英国签证方面还有任何问题，不论是否和工签有关，都可以留言咨询丽莎律师行。

 

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英国移民咨询委员会（Migration Advisory Committee，以下简称MAC）最新针对英国工签的”短缺工种“清单（Shortage Occupation List）发布一份建议报告：《Review of the shortage occupation list: 2020》

 

这份建议报告扩大了现有的短缺工种清单，简单说也就是新增了不少工种或职位至清单当中。

 

不少莎粉应该知道，MAC报告对于英国移民政策一直都是至关重要的。

 

原因是，MAC的调查报告一直以来都是原由于内政部的委托。

 

一般来说，当内政部需要或打算针对移民政策做出什么变化时，就会先委托MAC进行调查，让MAC给出修改建议方案。

 

之后，内政部通常都会直接采用或大量采用MAC的建议，以便对于移民政策做出相应改变。

 

这也就是为什么，MAC报告一直以来的指向性那么高，会被视为未来英国移民政策变化的”风向球“。

 

再进一步说，如果不出意外的话，即将于2021年1月1日起正式实施的新工签制度，应该就能见到本次MAC报告中建议的”新变化“。

 

 

→ 那么，MAC报告究竟提出哪些重点建议？

 

首先最明显的，就是MAC建议把目前”短缺工种清单“所占比的英国总职业量，从目前的9%，再调升至14%。

 

说白话，这将会使”短缺工种清单“上纳入更多职位或工作种类。

 

继续说明更多细节之前，我们必须先看一看，在目前的Tier 2工签制度下，”短缺工种“享受的优惠有哪些：

 

1. 不需要事先通过劳动力市场测试（Resident Labour Market Test，俗称“打广告”）；

 

2. 在有限额的情况下（指的是需要申请“有限额担保函”（RCoS）的情况），可以优先获得名额；

 

3. 未来申请转永居的时候，不需要满足工作签证的“永居年薪门槛”要求，这个门槛目前是年薪36,200镑；

 

4. 同时“短缺工种”的签证申请费用也比较低，目前基本是：

 

1) 一次性申请最多3年的签证：464镑

 

2) 一次性申请超过3年的签证：928镑

 

这个费用也包含了申请“陪工”的家属，也就是每一位家属，申请最多为期3年的陪工签是464镑，超过3年的签证则是928镑。

 

5. 短缺工种可以不必达到RQF Level 6的工种要求。

 

→ 到了新计分工签制度呢？

 

MAC报告指出，对于“新的”工签制度，目前确定已知的是，”短缺工种“可以享有20%的“年薪门槛”优惠。

 

换句话说，在新制度之下，”短缺工种“的申请年薪门槛是20,480镑，而不是25,600镑。

 

另外，由于新的工签制度将会废除现有的”限额“和“劳动力市场测试”要求，还会把“允许”的工种等级从目前的RQF6，降至RQF3等级。

 

也因此，新制度下的”短缺工种“，也不再像现在那样，相比之下多出那么多优势了；最主要的差别还是体现在“申请年薪门槛”上。

 

至于在“永居年薪门槛”和“签证费用优惠”方面，由于移民局在已发布的政策文件当中，尚未对于这两方面给予确认，是否在新制度中会继续沿用这两项优惠，又或者是否还会继续设下“永居年薪门槛”，因此MAC也指出还无法给出最终确认。

 

不过MAC在报告中也有推测，上述两项优惠移民局应该还会继续沿用在”短缺工种“上。

 

→ 重点来了！新”短缺工种“清单的可能变化？

 

根据MAC报告中的建议，提出新签证制度下的”短缺工种清单“应该新增以下工种或职位：

 

－1181 Health services and public health managers and directors（卫生服务和公共卫生管理人员和主管）

 

－1242 Residential, day and domiciliary care managers and proprietors（住宅，日托和家庭护理经理和业主）

 

－2213 Pharmacists（药剂师）

 

－在原来的短缺工种2314 Secondary education teaching professionals（中学教育教员）当中，将原来的中文教师，修改/新增成”现代外语教师“（换言之允许更多英语之外的其他语言教师，而不是仅限于中文）

 

－3111 Laboratory Technicians（实验室技术人员）

 

－3131 IT operations technicians（信息技术执行技术员）

 

－3412 Authors, writers and translators－Interpreter（只有”口译工作者“适用）

 

－3539 Business and related associate professionals n.e.c.－Data analyst和Business Analyst（只有”数据分析师“和”商业分析师“适用）

 

－3565 Inspectors of standards and regulations－Meat Hygiene Inspectors/Official Auxiliaries（只有”肉类卫生检查员“适用）

 

－5112 Bricklayers and masons（砖匠和泥瓦匠）

 

－5119 Agricultural and fishing trades n.e.c.－Only those jobs in the fishing industry（只有”捕鱼业相关职位“适用）

 

－5212 Moulders, core makers & die casters（金属铸造工，砂心工和压铸工）

 

－5215 Welding trades（从原来仅限特定职位，改成所有符合这类工种的职位）

 

－5223 Metal working production and maintenance fitters（金工制作和机床维修钳工）

 

－5231 Vehicle technicians, mechanics and electricians（汽车技师，机械师，电工）

 

－5241 Electricians and electrical fitters（电器技师和电器安装工匠）

 

－5249 Electrical & electronic trades n.e.c.－Fire alarm technicians, Electronics hardware design engineers（只有”火灾报警技术人员“和”电子硬件工程师“适用）

 

－5431 Butchers（屠夫）

 

－6131 Veterinary nurses（兽医护士）

 

－6141 Nursing auxiliaries and assistants（护理辅助和助理）

 

－6144 Houseparents and residential wardens（家庭父母和住宅管理员）

 

－6146 Senior care workers（高级照护员）

 

－9119 Fishing and other elementary agricultural occupations n.e.c.－Deckhands on large fishing vessels (9 metres and above) with at least three years full time experience using their skills（仅”大型渔船的舱面水手“适用）

 

→ 哪些工种又“被移除”了：

 

－2433 Quantity surveyors（估算师）

 

－5434 Chefs（厨师）

 

＊其余原来有在”清单“中但没有被上述提及的则代表”维持不变“。

 

→ “厨师”工种遭移除，未来餐厅外卖不能再办工签了？

 

看到上面“厨师”工种从“短缺清单”中移出，相信许多莎粉不免心凉了一半。

 

不过莎粉们先不必那么紧张，先听丽莎的说明。

 

目前的T2工签制度下，之所以“厨师”工种如果不在“短缺清单”上就无法申请工签的原因，是因为该工种未达RQF6，只有RQF4等级。

 

所以如果按照原来职位/工种须达RQF6的要求，“厨师”工种是无法符合的。

 

然而，新的工签制度下允许满足RQF3和以上的工种申请签证。这自然代表，“厨师”工种在未来新的工签制度下，是符合申请工签的。

 

唯一需要注意的是，这代表了新的工签制度下，相应“厨师”职位基本是必须至少满足25,600镑年薪，才能够符合申请工签了。

 

根据移民局已经发布的文件，“厨师”工种可以包含以下职位：

 

－厨师；

－厨师经理；

－主厨；

－糕点师傅。

 

从目前已知的发布中，移民局并没有对于这个工种给出什么特别限制。

 

因此丽莎认为，未来不论餐厅餐馆、咖啡厅、外卖店等，想要招聘“厨师”并且为其办理工作签证，只要能符合新的工签相关要求，应该都是可以的。

 

今天的文章就到这边。对于新的工签制度就如丽莎多次提到的，雇主雇员们都应该及早了解并做相应准备。

 

如果莎粉们对于英国工签方面还有任何问题，都可以进一步联系咨询丽莎。

 

当然了，如果是对于英国移民的其他方面，或者更多英国法律相关问题，也都可以留言咨询丽莎律师行。

 

我们将尽力为莎粉们答疑解惑，期许为您的英国生活带来更多便利和帮助。

 

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自3月以来，伦敦以外地区的房价持续攀升。

 

现在，英国的房产售价平均已超£218,262，年增长率从7月份的 2.5% 攀升到了2.6%。其中，诺丁汉和曼切斯特的房价上涨率竟超4%。

 

有经济学者认为，今年的房价走势呈现了自2008年金融危机以来罕见的景象。

 

为什么会导致这样的售价趋势？

 

未来，英国房价的走势又会变成什么样呢？

 

 

→ 英国房价持续攀升  伦敦外地区房价罕见上涨

 

今日，英国最大房地产网站 Zoopla和 英国全国建筑协会（Nationwide Building Society）分别发布了英国最新的房价指数。

 

Zoopla 的数据显示，8月份，英国东北部的房价年增长率达1.7%，西北，约克郡，亨伯郡和威尔士的房价年增长达3.3%，英国平均房价已达£218,262。

 

 

英国全国建筑协会（Nationwide BuildingSociety) 统计的数据略有不同，他们认为，英国今年总体房价已上涨3.7%，平均房价达£224，123。

 

值得注意的是，今年房价快速攀升的城市都是伦敦以外的热门地区，有8个城市的房价上涨超3%，它们是莱斯特，卡迪夫，诺丁汉，谢菲尔德，曼切斯特，利物浦，利兹和爱丁堡。

 

其中，诺丁汉和曼切斯特领先，房价同比增长超过4%。

 

今年4月，疫情对英国房产市场带来了巨大的冲击。当时，多方房产经济专家认为，英国的房屋销售将面临崩溃。很多专家预测，房价短期内将下跌 5%至10%。

 

可是，仅仅几个月后，房地产竟然出现了逆转的景象，房产售价竟然持续上涨。

 

全国首席经济学家RobertGardner 在接受金融时报采访时表示：“房价现在已经彻底扭转了4月，5月的房产局势，目前处于新的高位。”

 

除此之外，多位经济学者还表示，伦敦以外地区的房产售价是自2008年金融危机以来比较罕见的攀升趋势。

 

英国独立房地产公司的房产经纪人 James Pendleton 对此评价：“现在在伦敦以外的地区，有很多楼盘的出价甚至比数据记录的更高，之后可能还会继续攀升。”

 

那么，究竟是什么原因导致这样的情况呢？

 

→ 房产供需不平衡   伦敦以外地区房价将持续上涨

 

英国房地产网站 Zoopla, Rightmove 以及多位经济专家认为，造成房产售价攀升的原因主要有两个：

 

第一：房产供需不平衡。根据Zoopla的市场分析，自5月房地产市场解封以来，购房者的需求比2019年同一时期高出了39%。从Rightmove发布的数据也可以看出，自5月14日市场恢复后，市民购房的意愿就非常强烈。

 

印花税假期政策则是主要的因素，它推动着英国人的“买房热”。

 

从Rightmove 房产咨询量数据分析就可以看出，自印花税推出后，84%的买家都是前来咨询50万英镑以下的房产。

 

但是，市场上的房产供应量远达不到需求量。另外，很多房主也不敢在这个阶段出售他们的二手房。据Rightmove的数据分析，房产的供应和需求不平衡，推高了1.9%的房价。

 

第二：需求量和最终成交量有落差。BBC通过采访多家房产公司后发现：市民购房的需求量虽比去年同期高出很多，但是，最终的成交量比较低。

 

昨天丽莎也报道了，由于疫情给社会的经济带来了很多不稳定的因素，金融机构对贷款的限制变得更加严格。当首次购房者正打算买下房产时，却发现自己无法贷款，最后只能失落而归，不得不推迟买房计划。

 

经济学者们认为，这也是导致了房产价格不平衡的原因。

 

那么，为什么上涨的都是伦敦以外地区的房产呢？

 

专家们认为，疫情长期的封锁计划让那些自由惯了的英国人感觉到苦恼。他们在狭小的空间里无法生活，无法办派对，无法和朋友们相聚。另外，像伦敦这样的大都市人口密集，开车也不方便停车，出门都得戴着口罩挤公共交通工具，很不舒服。

 

于是，大家都渴望逃离都市，选择一些空间比较大的房型。

 

此外，政府要求雇员尽可能 Work from home，市民们认为，根本没有必要选择在繁忙的都市居住。

 

加林顿房地产公司的首席执行官 Jonathan Hopper 发现，沿海和乡村房地产的房价上涨最快。

 

根据 Zoopla的分析也表明，伦敦内一居室公寓的需求则大幅下降。英国皇家特许测量师协会预计：伦敦房价会持续下降，伦敦以外地区的房产价格会持续上涨，并且英国房价的走势在未来一两年都难以平衡。

 

→ 恐未来房价走势难平衡  

 

首先，专家们认为，疫情改变了大家对房型的需求，很多富人重返房产市场，成为了房产销售的主力群体。

 

比如，Zoopla和 Rightmove房产专家表示，今年，在诺福克，威尔特郡和康沃尔这些百万豪宅房产市场非常火爆。富人们更倾向于购买100万英镑以上的大房子。

 

往年，这些类型的房子都是比较难售出的，今年却比去年销售快了三个星期，而且这些富人们可以一次性支付。

 

那么，加上金融机构对普通买家的贷款限制。接下来，房产中介很有可能投其所好，继续主攻豪宅市场，主要寻觅一些有能力一次性购买的买家。

 

如果长期发展，房产销售市场可能会出现混乱的现象，最终会导致房产价格的波动。

 

另外，在多项利好政策结束后，房产的总体需求量会出现逆转的局势，房价也会发生很大的变化。

 

比如，就业保障的福利结束后，将会有一大批人面临失业。其次，当印花税政策结束后，很多人的买房热情也会逐渐减弱。

 

Build Place 咨询公司的分析师Neihudhud称：“我们有可能会看到更多的坏消息，也会看到一些连锁反应，比如购买房产的意愿有变化。”

 

Track Capital 房地产投资公司的董事 Tobi Mancuso认为：“目前的需求量可以说是房地产泡沫，当所有的利好政策取消后，这种泡沫将迅速消退。”

 

Capital Economics 咨询公司的房地产经济学家Hansen Lu 说：“我们预计，近期住房需求的狂热将在接下来几个月降温。”

 

那么，未来英国房产的走势究竟如何呢？丽莎房产团队将和莎粉们一同持续关注。

 

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对于中国人，特别是那些已经在英国漂泊多年的华人来说：有房才有家。

 

在外打拼，没有房子始终没有安全感，有了自己的小天地，才可以过上幸福安稳的小日子。

 

拼了好多年，终于等到了工资涨，可以向银行申请比较高的住房贷款时，一场疫情却打乱了千万市民的买房梦。英国有近一半计划买房的年轻人，不得不改变早已规划好的买房计划。

 

他们失望地从银行里走出来，感到无助和绝望。他们担心，自己很有可能在未来一两年都无法买房了。

 

究竟是什么阻挡了他们买房的脚步？真的就没有办法攻破了吗？

 

 

→ 英国“首次购房者”的房产成交量呈五年最低

 

在英国，首次购房者一直是房地产市场最大的驱动力。他们是关键的买家群体，一直以来，占据着房产成交量最高的比例。

 

可是，疫情的到来，彻底改变了英国房产市场的原状。

 

首次购房者的成交量大幅下降，相反，已有一套或者多套房产的买家大幅增加。

 

英国最大房地产网站之一的Zoopla表示，他们发现，即便英国房地产销售量正在逐渐回暖，关键的买家群体却变成了那些资金雄厚，有一套或者多套房产的买家。

 

从英国电讯报这张数据图可以看出，在7月和8月的交接点，数据出现了很大的改变。首次购房者的数据明显下跌，多套房产的买家数据呈上升的趋势。

 

另外，房地产网站Rightmove 的数据显示，今年8月，超过100万英镑的房屋销售数量比2019年8月的增加了一倍。而且，百万英镑的房屋在上市后63天售出，比2019年快了18天。

Zoopla 预测，2020年首次购房者的数据可能只占据英国购房的33.0%，而多套房产拥有者的比例则上升了37%。

 

英国卫报表示，如果数据是真实的，这也是自2015年以来，英国房地产市场首次出现的情况。

 

那么，是什么阻挡了首次购房者的买房计划呢？

 

Zoopla 的Richard Donnell 分析，主要是由于英国金融贷款行业的放贷规则在疫情期间发生了改变，限制变得越来越多了。十分之四的首次购房者因无法贷款，不得不推迟他们的买房计划。

 

他们担心，假如疫情长期存在，由于持续不断的封锁计划，他们的工作和收入都无法得到保障。那么，他们很有可能在未来两三年都没法购房了。

 

为什么借贷会变得如此艰难呢？

 

→ 多数借贷机构不敢提供超房产价值的90%或以上的住房贷款

 

由于买房是一笔大投资，除非是资金雄厚可以全款购买，要不然，贷款是关键，市民必须通过银行借贷服务来帮助自己实现买房梦。

 

但是，银行或者借贷金融机构，并不是想借就能借的，住房贷款有着严格的规则。今年，疫情打乱了正常的经济运作节奏，市民的收入也受到了很大的影响。为了规避市民还不起款的风险，借贷的规则变得更加严格。

 

比如说，住房贷款的额度限制了。

 

一般情况下，多数首次购房者买房是为了自住。想申请自住房贷款，那么，银行或者借贷金融机构一般会根据买家的资产以及年收入情况来做计算，最后判断贷款额度。不同贷方会有不同的计算方法，市民一般可以申请的最大贷款额度，不能超过房产价值的80%。当然，如果买家的条件比较好，也可以有资格获得90%的贷款额度。

 

打个比方，虽然丽莎的收入证明和家庭总收入证明最大贷款额度只能80%，但是丽莎的工作特别稳定，失业风险低等抗风险能力比较好，银行也是可以向丽莎提供90%以上的借贷的。

 

据悉，2019年，借贷超过90%的交易占了英国所有住房贷款的五分之一左右。

 

但是，自英国全面封锁以来，大部分金融机构提供贷款额度变得越来越谨慎，他们不再提供房产总价值90%以上的借贷了，只有少数像汇丰一样的大金融机构还保留比较大额度的贷款需求。

 

当然，像这样的大金融机构也有新的要求，假如您要借贷的额度大，那么，您就必须要有担保人，或者有其他房产做抵押，又或者非常稳定，并且不受疫情影响的职业来证明您是有资金偿还的。

 

有数据显示，向银行成功申请到90%住房贷款的交易数量从3月初的779单下降到现在的45单。

 

此外，借贷利率也不断走高。

 

过去6个月，两年期固定利率抵押贷款的平均利息增加了0.1%，而借出90%房屋价值贷款的利率则上升了近1%，平均为3.53%。

 

金融信息集团Moneyfacts称，自3月初以来，住房抵押贷款的交易数量从5222笔下降到现在的2338笔，而大部分无法获得贷款申请的都是首次购房的买家。

 

由于借贷规则越来越严格以及借贷机构要重新审视他们的背景，他们无法实现买房梦。

 

→ 如何改变现状？

 

不少市民们担心了，真的只有富裕的人群才可以有资格在英国买房，普通购房者的买房梦会变得越来越艰难了吗？

 

Zoopla 分析，虽然借贷机构对贷款者的谨慎严格的态度将会一直持续到明年，但是，市民们也不需要太惊慌。

 

丽莎也认为，首次购房的莎粉们可以先把购房计划缓缓，只不过，从现在开始就要做好充足的准备，增加获得抵押贷款的机会。

 

首先，增加存款。如果莎粉们已经把买房的计划推出到明年了，那么现在就要开始抓紧机会，尝试每个月都给自己留下足够的存款。在经济允许的情况下，尽量按照向银行借贷85%（包括在政府help to buy项目下可能贷下的款项）可能的目标来做储存计划。

 

第二，提高信用评分。

 

根据Zoopla 以及 Rightmove 的房产专家分析，市民们可以通过提高信用评分来增加获得抵押贷款资格的机会。比如，平时多花时间来看看信用报告，以确保自己的信用报告是否准确，如果可能的话，采取简单的步骤来改进自己的信用报告。比如，每月全额还清信用卡，并确保及时结清所有账单。

 

第三：尽量削减开支。一般来说，贷款人是否可以被批准抵押贷款，跟“是否负担得起”有着很大的关系。假如，您每个月花的钱都超出了你的工资了。那么，谁还敢抵押给您。

 

所以说，消减开支，在收入范围内，你的支出越低，那么接受抵押贷款的机会就更多了。贷款人在评估抵押贷款申请时，都会查看3到6个月的银行对账单，因此要提前做好规划。

 

第四，如果必须一定要马上买房，您也可以尝试问问父母或者亲人，是否可以一次性借一笔钱给您，看看是否可以帮助您有资格申请85%的贷款。目前，很多金融机构也是可以提供80%-85%贷款额的。

 

第五：也可以考虑做Buy to let的借贷计划。和自住贷款不同，英国的银行对房屋投资（Buy to let ）的贷款有不一样的要求，比如，贷款会根据房产自身能产生的月租有关。一般情况下，银行进行的压力测试会假设利率为5%，要求月租金收入要高于月还款额的25%。您可以自行算一算，最初看中的房产是否可以做这样的借贷。

 

不过需要指出的是，buy to let名下的贷款是属于商业性质的贷款，利率要比自住房的贷款利率高很多。

 

当然，以上说的只是最基本的建议。如果，您真的遇到了购房借贷的难题，丽莎建议您最好找专门人士跟您具体分析。

 

另外，丽莎要提醒您，在英国买房，市民一般需要做资金证明，才能到银行或一些金融借贷机构做按揭。由于英国买房耗时比较长，丽莎建议，如果您是首次购房者，并且马上有买房计划的，现在就要找律师了。

 

我们也愿意给您帮助，看看如何给您做做好的买房方案。

 

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

 

通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

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文章开头先跟大家更新一个小小的好消息：原定于今年10月1日起（也就是本周四起），基本调涨至一年624镑的英国移民申请医疗附加费（Immigration Health Surcharge），将延后调涨。

 

原因是原来的”草拟命令“（The Immigration (Health Charge) (Amendment) Order 2020）已经被新的”同名“草拟命令给取代。

 

不过需要指出的是，新的”草拟命令“对于医疗附加费的”涨价额度“并没有调整。

 

也就是说，英国内政部还是打算把该费用，基本从原来的一年400镑，涨至一年624镑。

 

只是呢，英国的立法程序规定，（一个）法令在正式成为法律之后的21天，才可以被正式实施。

 

而既然目前这个新的”草拟命令“（The Immigration (Health Charge) (Amendment) Order 2020）还没有成为正式的法规，也就代表着至少10月1日起（这周四起），”新的费率“就还不能够被真正施行。

 

即便该”草拟命令“能在今天签署完成而成为正式法律，那么也要过了21天后，也就是最快10月19日（下下下周一）才能够正式生效。

 

这对于想要赶在新费率开始实施前递交签证申请的当事人来说，自然还是更有利的。

 

所以想要把握的申请人，真的得尽快赶上这”末班车“了！

 

 

→ 新的医疗附加费一律涨至每年624镑吗？

 

自然也不是的。

 

对于原本那些可以支付”优惠“费率的签证类别，依然存在优惠的。

 

这代表，对于Tier 4学生签证和其”陪读“家属，以及Tier 5打工度假签证（Youth Mobility Scheme），医疗附加费将从目前的一年300镑涨至470镑（这里自然也包括Tier 4学生签证、陪读家属和Tier 5打工度假签证未来新签证制度下的相应路径，比如说新的“学生路径”（Student routes）。）

 

同时，对于年龄不满18岁的未成年申请人，其医疗附加费也将是一年470镑，而非624镑。

 

新的”草拟命令“纳入了有关Health and Care Visa（医疗和照护工作签证）得以“豁免”医疗附加费（Immigration Health Surcharge）的内容。

 

值得一提的是，这类签证不只当事人自己在申请工作签证的时候可以豁免医疗附加费，其“陪同家人”也同样可以豁免。

 

→ 简单补充说明“医疗和照护工作签证”

 

“医疗和照护工作签证”目前隶属于Tier 2之下，未来新的工签制度推出后，自然也会跟着隶属于新的”技术工作签证“类别之下。

 

申请医疗和照护工作签证（Tier 2 – Health and Care Visa）和申请Tier 2普通工作签证的流程基本是差不多的，主要差别在于“医疗和照护工作签证”可以享有快速通道，低签证申请费和豁免医疗附加费等优惠。

 

想要申请这类签证，当事人必须是“合格”（Qualified）的：

 

－医生

－护士

－医疗健康专业人员

－成人照护专业人员

 

＊需要注意的是，申请人必须是以上“工种”的其中一种，才符合申请。

 

和普通工作签证一样，“医疗和照护工作签证”申请人同样需要事先获得具赞助资质的赞助人/雇主的赞助，然后获得CoS去申请签证。

 

这代表，申请人也必须满足一定的薪资要求。

 

这类签证的申请费用基本是：申请3年以下签证，一律是232镑，不论英国境内或境外申请；而申请3年以上签证，则是464镑，同样不论英国境内或境外申请。

 

同时，陪同申请人一同前来英国的家属，签证申请费用也和申请人是一致的。

 

因此相对来说，这类签证相比于普通工签，在费用上自然是要优惠许多的。

 

→ 一些有关“医疗附加费”实用问答：

 

问：何时需要缴交医疗附加费？

 

答：一般线上递交申请的时候，就需要一同缴交完成签证申请费和医疗附加费。

 

问：英国永居申请，需要缴交医疗附加费吗？

 

答：永居申请是不需要支付医疗附加费的。

 

问：除了英国永居，还有哪些人不需要缴交医疗附加费？

 

答：以下类别申请人不需要支付医疗附加费，也同样可以享受英国NHS免费医疗：

 

－英国永居申请人；

 

－不必受移民控制的外交官或派驻军人；

 

－英国军人或其家属；

 

－不受英国移民控制的他国派驻军人家属；

 

－申请英属曼岛或海峡群岛签证；

 

－居住在福克兰群岛的英国海外领土公民；

 

－难民或人道保护申请人（以及其家属）；

 

－人口贩卖和奴役受害人（或其依赖家属）；

 

－家暴受害人（或其依赖家属）；

 

－Article 3人权申请人（或其依赖家属）；

 

－目前（仍享有欧盟自由移动权的欧盟公民）家属；

 

－当然还有文章前面提到过的“医疗和照护工作签证”申请人和其家属。

 

同时要指出的是，对于英国旅游访问签证或短期签证（6个月或以下）申请人，申请签证的时候也无须缴交医疗附加费。

 

不过对于这些人来说，来到英国后也自然是无法免费使用NHS医疗的。

 

这些人在英国使用医疗的话，基本都是要额外付费的（也就是使用付费服务，不能免费使用）。

 

问：什么情况下可以”退费“医疗附加费？

 

答：一般来说以下情况，当事人可以获得”自动“全额退款：

 

－当事人重复支付（例如付了两次）；

 

－当事人的签证申请被拒绝；

 

－当事人主动撤销申请。

 

＊以下情况当事人可能成功获签，但仍能获得”部份“退费：

 

－当事人拿到比预期申请要短的签证时长（例如申请2年，但只获得一年签证）；

 

－有当初一起申请的陪同家属签证遭拒。

 

＊以下情况当事人”无法“获得任何退费：

 

－签证申请成功，但当事人决定不来英国了；

 

－当事人自己决定提早离开英国（在原签证到期前）；

 

－当事人被要求提早离开英国（比如当事人犯了什么严重的罪，被移民局强制遣送）；

 

－当事人要申请（转成）英国永居；

 

－当事人改申请其他无须支付医疗附加费的签证类别（除“医疗和照护工作签证”外，也就是只有改申请“医疗和照护工作签证”，才可能获得全额退款）。

 

这里举几个补充说明的简单例子：

 

1. 比如说当事人要通过10年合法居留申请永居，申请当下当事人持有T2工签，该工签有5年效期，当事人只用了3年就凑满10年合法居留了。

 

那么这种情况下，当事人在申请”转永居“时，能否索要回剩余2年”没用到“工签的医疗附加费呢？

 

答案是不行的。这边对应的是上述列出的第4点，当事人不能够在申请转成永居的时候，向移民局索要（原持有签证）没用到的签证效期，所对应时长的医疗附加费。

 

2. 再假如，申请人一次性已经交了5年的医疗附加费；如果后来待的时间不到5年就决定回国，可以向移民局申请退回多交的钱吗？

 

这里对应的则是上述第2点，答案也是不行的。当事人这种情况是自愿离开的，也不符合移民局列出的退款条件。

 

→ 那么对于“医疗和照护工作签证”相关当事人，退款细节又有什么？

 

当事人需要符合以下条件，才能够获得“全额退款”：

 

－原先支付的医疗附加费是在2020年3月31日当天或之后支付的；

 

－当事人必须是“合格”的医生，护士，医疗健康专业人员或成人照护专业人员（简言之就是要符合可以申请“医疗和照护工作签证”的需求）；

 

－当事人必须受NHS或为NHS提供服务的医疗服务机构，或者为NHS提供服务的成人社会照护机构赞助才可以。

 

如果当事人可以符合上述所有要求，当事人的陪同家属也可能获得“全额退款”。

 

＊今天的文章从不少莎粉都关注的新医疗附加费用延伸聊到了周边注意事项。希望对于一直抱有相关疑问的莎粉可以带来一些帮助。

 

与此同时，如果莎粉们对于英国移民申请方面还有任何问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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本周三，英国迎来惊人的消息：全国将再次面临长达6个月的封锁！虽然，新的六大封锁计划里并未提及房产市场。但是，无法正常办公，场所受限，对于房东和租客来说，一系列的担忧也会随之而来：

 

租金，贷款，驱逐程序是否有变？

我还能对房子进行维修吗？如果我想装修房子怎么办？

在此期间遇到的房产纠纷，是不是不能上诉？

 

前几天，政府已向房东和租客发布了最新的房产指南，今天丽莎一一给大家解答。

 

 

→ 驱逐程序不会受影响，驱逐程序正常执行

 

本周，政府发布了新指南。

 

已经向法院申请或者重新激活驱逐程序的房东请放心，该指南提到了，二次封锁暂时不会影响驱逐程序，法院会按时执行的。

 

不过，如果您在收到法院的房屋占有令后，驱逐情况却发生了改变，那么，您需要立刻向法院汇报。

 

比如，您已经收到了法院发来的房屋占有令批准书，法院也准备安排法警对您的租客进行驱逐。

 

这时候，租客却提前离开了房屋，并清除了他们所有的物品以及归还了钥匙。那么，房东应该尽快通知法院，说明您不需要驱逐了。

 

另外，如果您从法院那里已经收到了驱逐时间的通知，并告知您：法警将会在14天后来到房屋对房客进行驱逐。可这时，您或者您的房客碰到了特殊情况，比如感染了疫情，请务必取消驱逐预约。

 

房东们请放心，即便是取消后，驱逐也是可以重新预约的。而且，重新预约后，法警也会优先考虑事前就预约好的案子，并按日期顺序优先排序。

 

→ 驱逐听证会可申请线上服务

 

考虑到疫情的传播力，此次驱逐听证会，法院特别提供了“线上远程”的听审方式。

 

那么，该如何申请该方式呢？

 

首先，房东先要按照正常的程序向法院网站申请驱逐。

 

房东需要先去法院和法庭的网站，查看向您发送申诉的法院是否开放并正在处理案件。如果他们确实已经这么做了，那么您可以通过电子邮件或邮寄方式将您重新激活的通知发给法院。

 

重新激活的通知书必须包含租户和同居人是否受到疫情影响的信息。

 

比如，他们因疫情被解雇了，收入受损失了等等。

 

然后，房东要向租客咨询，他们是否希望参加远程听证会。

 

如果，您和您的租客想要参加远程听证会，可通过书面形式发送到法院。当然，最终是由法官来决定听证会的进行方式的，如果碰到特殊情况，无法安排远程听证的方式，法官也可能会拒绝您的申请。

 

关于驱逐时间的问题，政府文件还特别指出，法院可能无法按照正常的办理程序，申请的整个过程要长于8周。

 

比如，你将要等待至少21天才可以拿到庭审通知，之后，你将要至少等待28天，才可以参加实际的听证会。

 

→ 封锁期间可对房屋进行例行检查和维修  但要保持社交距离

 

政府指南称，房东或者中介可以在此期间对房屋进行维护和维修，包括：例行检查，年度气体安全检查，基本维修和保养等。但是，维修人员一定要按照政府规定的社交指南来进行维修和检测。

 

如果，房客是属于自我隔离状态，也就是说，她/他已经感染了新冠或者有新冠症状的，那么房客必须立刻告知房东，不允许其安排人员对房屋例行检查或者维修。

 

如果，房屋有大量的维修工作，维修时间比较长，维修的范围也比较大。那么，一定要事先跟房客沟通好具体的维修时间，避免面对面接触。

 

最主要的是，在一些还处于全城封锁状态的地区，房东必须得按照当地政府的具体要求来执行。

 

也就是说，如果疫情严重，当地政府不允许开展房屋维修工作。那么，业主就不可以在房屋中进行任何维修和例行检查等工作，避免病毒传播的风险。

 

除此之外，在封锁期间，不允许房东和租赁人带着有症状的新房客来看房。并且，政府要求，不管是房屋中介还是房屋业主，都必须尽量减少现场看房的安排。

 

→ 如在封锁期间遇到反社会行为的租客 立刻向警察局反映

 

当然，除了驱逐案，市民们也许会在疫情期间碰到其他的房产纠纷。政府称，法院目前有一大批积压案件没有处理，其他类型的纠纷案可能会延迟处理。

 

所以，不管遇到什么情况，政府鼓励业主先通过私下解决的方式，和租客或者纠纷当事人多沟通，多商量，一同解决办法。

 

如果沟通不愉快，并且还遇到了比较恶劣的情况。比如，反社会行为，暴力殴打房东等等事件，政府希望市民们要立刻采取行动，向当地政府或者其他机构寻求帮助。

 

政府表示，地方政府和警察是有权处理反社会行为的。

 

→ 无法交租金的租客 应立刻向房东协商

 

政府此次发布的指南，特别对租客有新的指示。

 

文件称，租客应该尽其所能继续支付租金，并遵守其租赁协议的所有条款。无法这样做的租户应该尽早与房东联系，提交相关证明，证明自己的资金确实受到影响。

 

如果租客正在努力地寻找资金，需跟房东拟定计划，包括：临时协议。比如，租金尝还承诺书。

 

另外，此次指南还特别提醒市民：政府已出台了一系列补助，建议租客要积极去寻找办法找租金。

 

比如，政府已经提供了重要的财政支持，使租客能够继续支付生活费用，包括租金。政府要求租客早日寻找律师或其他相关人士帮助，看看自己是否可以申请补助。

 

另外，当地议会也有责任为住户提供支持。所以，如果租户遇到经济困难，立刻联系当地议会，看看是否有资格获得当地议会的资金支持。

 

好了，对于政府新指南的问题就说到这。最后，丽莎想要跟大家说，如果在英国二次封锁期间，房东或者租客遇到不懂处理的房产纠纷问题，也请联系丽莎。

 

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